Cuáles son los motivos de oposición en una ejecución hipotecaria

1. CHARLA SOBRE CLÁUSULAS
ABUSIVAS EN LA
CONTRATACIÓN CON
ENTIDADES BANCARIAS

2. NUESTRO DESPACHO:
Somos una firma independiente y tenemos como objetivo aportar valor a
nuestros clientes mediante estrategias legales innovadoras y de éxito.
La sede central del Despacho se encuentra en la calle Claudio Coello, número 20
de Madrid, y contamos con Despachos abiertos en las Comunidades Autónomas
de Asturias (Oviedo) y Extremadura (Jaraíz de la Vera), desde donde atendemos
las necesidades de los clientes del Despacho ubicados en tales territorios o con
intereses en los mismos.
No obstante lo anterior, desplegamos nuestra actividad profesional tanto en
todo el territorio nacional como en el extranjero cuando así se nos requiere,
contando con una amplia red de abogados y otros profesionales del Derecho,
forjada tras muchos años de ejercicio profesional, con los que mantenemos
acuerdos de colaboración y que se encuentran al servicio de nuestros clientes.

3. NUESTRO EQUIPO
José Mª Gamallo Menéndez
Socio Director General
Colegiado número 21.916 del ICAM, adscrito desde el 11 de Abril de 1983.
Virginia Romero Pinto
Socia Directora Delegación de Jaraíz de la Vera (Cáceres)
Colegiada número 82.218 del ICAM, adscrita desde el 17 de Agosto de 2007.
Eva Isabel de Laiglesia de Lázaro
Abogada Senior
Colegiada número 68.192 del ICAM, adscrita desde el 19 de Julio de 2000.
Juan José Uriol Resuela
Abogado Senior
Colegiada número 69.454 del ICAM, adscrita desde el 16 de Febrero de 2001.
Otros abogados colaboradores del Despacho:
- Fabián Márquez de la Cruz
- Rafael Sotomayor Pollán
- Montserrat Rodríguez Bartolomé

5. TIPOS DE CLÁUSULA SUELO
▣ 1. VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL
PRÉSTAMO
▣ 2. INTERESES DE DEMORA
▣ 3.FINALIDAD DEL PRÉSTAMO
▣ 4. FUERO
▣ 5.ASUNCIÓN DE COSTAS Y OTROS GASTOS
▣ 6. CLÁUSULA SUELO-TECHO

6. 1. VENCIMIENTO ANTICIPADO
DEL PRÉSTAMO
▣ La cláusula de vencimiento anticipado es aquella que figura en la
escritura de hipoteca, por medio de la cual, si el deudor hipotecario
deja de pagar las cuotas del préstamo, el Banco se reserva el
derecho a dar por resuelta la operación y exigir la devolución de la
totalidad del préstamo que se adeude .
▣ ¿Cómo ha venido interpretándose dicha cláusula de vencimiento
anticipado?
Hay un antes y un después. La fecha que marca estos dos periodos
es el 15.05.2013, día en que entra en vigor la Ley 1/2013 que
modifica (entre otras muchas cosas) el artículo 693 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
Antes de esa fecha (15.05.2013):
El artículo 693.2 de la LEC estaba redactado de la siguiente forma: ”
2. Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por
intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de
falta de pago de alguno de los plazos diferentes y este convenio
constase inscrito en el Registro.”

7. REGULACIÓN DESPUÉS
DE LA REFORMA DE 15
DE MAYO DE 2013.
El artículo 693.2 de la LEC se modifica
en el siguiente sentido: ” 2.- Podrá
reclamarse la totalidad de lo
adeudado por capital y por intereses
si se hubiese convenido el vencimiento
total en caso de falta de pago de, al
menos, tres plazos mensuales sin
cumplir el deudor su obligación de
pago o un número de cuotas tal que
suponga que el deudor ha incumplido
su obligación por un plazo, al menos,
equivalente a tres meses, y este
convenio constase en la escritura de
constitución y en el asiento
respectivo.”
A raiz de la reforma, la Ley exige que
para iniciar una ejecución hipotecaria,
deben impagarse al menos 3 cuotas
hipotecarias. Por lo tanto los Bancos
deben esperar, como mínimo 3
mensualidades para interponer la
demanda de ejecución.
▣ Qué ha ocurrido a
partir de las distintas
resoluciones del
Tribunal de Justicia de
la Unión Europea Auto
de fecha de 11 de junio
de 2015 y Sentencia de
26.01.17?
▣ Esta es la resolución dictada que ha supuesto
una revolución en el derecho interno español.
El Tribunal Europeo, lo que viene a establecer
es que los Jueces españoles si consideran la
nulidad de la cláusula de vencimiento
anticipado de abusiva, “aunque tal cláusula no
haya llegado a aplicarse“, y a los efectos de
garantizar el efecto disuasorio de su
establecimiento por los Bancos, el Juez español
debe deducir todas las consecuencias que
lleva aparejada la declaración de tal carácter
abusivo

8. REPERCUSIÓN DE LA DOCTRINA
DEL TRIBUNAL EUROPEO EN LOS
TRIBUNALES ESPAÑOLES
Algunas Audiencias Provinciales (no todas), a raíz del citado
Auto, han dictado resoluciones que o bien inadmiten el
procedimiento de ejecución hipotecaria si el Juez declara
la nulidad de la cláusula de vencimiento
anticipado como “abusiva“, o bien han declarado
el sobreseimiento del procedimiento, con los efectos que ustedes
se pueden imaginar “no procede despachar ejecución hipotecaria“.
Ante este escenario el Tribunal Supremo ha planteado una
cuestión prejudicial al Tribunal Europeo a fin de dirimir “si puede
hacerse una declaración parcial de abusividad de una cláusula
manteniendo la validez de la parte que no se considera abusiva”
CONCLUSIÓN: Hasta entonces, si nos viésemos inmersos en un
procedimiento de ejecución de garantía hipotecaria, dentro del
plazo conferido a efectos de oposición (10 días hábiles) habría que
plantear la correspondiente oposición.

9. 2. INTERESES DE DEMORA
El tipo de interés de demora es una penalización que se establece en los contratos y que, en el caso de
préstamos, se aplica cuando hay algún retraso en el pago de las cuotas. Es frecuente que el interés de demora
pactado alcance cifras muy elevadas, lo que hace aún más difícil al consumidor cumplir con los pagos una vez
se haya retrasado.
PRÉSTAMOS PERSONALES PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
▣ En el caso de los intereses de
demora aplicables a préstamos
personales (o cualquier fórmula de
financiación en que no se aporten
garantías reales), una reciente
sentencia del Supremo ha
determinado que son abusivos los
intereses de demora que excedan
de sumar dos puntos al interés
pactado. De esta manera, en un
préstamo personal con un 9% de
interés nominal anual, el interés de
demora no podrá ser superior al
11%.
▣ En los préstamos hipotecarios para
compra de vivienda habitual el
interés de demora está limitado a 3
veces el tipo de interés legal del
dinero. Dado que el tipo de interés
legal en 2015 es del 3,5%, el interés
de demora que se aplique durante
este año no podrá ser superior al
10,5%.

10. ¿CÓMO RECLAMAR LOS
INTERESES DE DEMORA?
▣ Si por cualquier causa te retrasas en el pago de una cuota del préstamo, el
banco te exigirá el pago de una comisión por reclamación de posiciones
deudoras, a lo que habrá que sumar el interés de demora calculado en
función del número de días de retraso en el pago.
▣ Si el tipo de interés de demora que te aplican supera en dos puntos el
interés de tu préstamo, exige a la entidad que modifique la
liquidación, excluyendo los intereses de demora por nulidad de la cláusula.
▣ Es muy probable que el banco ignore tus pretensiones. En ese caso, paga la
liquidación presentada y, luego, reclama por escrito la totalidad de los
intereses de demora cobrados, más su interés legal.
▣ Reclama primero ante el Defensor del Cliente de la entidad.
▣ Si la respuesta no es favorable, acude al Departamento de Conducta de
Mercado y Reclamaciones del Banco de España (lamentablemente, sus
resoluciones no son vinculantes).
▣ La última opción es ir a los tribunales. Valóralo teniendo en cuenta las
cantidades reclamadas.

11. EN CASO DE
RECLAMACIÓN
JUDICIAL
SI EXISTIESE SENTENCIA
FAVORABLE AL CONSUMIDOR
DECLARANDO NULA LA
CLÁUSULA DE INTERESES DE
DEMORA POR ABUSIVOS, según
establece el Tribunal Supremo, con
esta declaración de abusividad,
conlleva a la nulidad de dicha
cláusula y por lo tanto debe
suprimirse directamente del
contrato, sin afectar al resto de sus
términos. De esta manera la
entidad solo podrá exigir el pago
de los intereses ordinarios, pues se
elimina cualquier pago
adicional que se derive de la
aplicación del interés de demora
abusivo.
▣ ¿QUÉ PASA SI ME RECLAMAN EL
IMPORTE ÍNTEGRO DE LO QUE ME
RESTA POR PAGAR?(El caso extremo: si te
demandan todo)
▣ El impago de las cuotas de un préstamo puede
dar lugar a la aplicación de la cláusula de
"vencimiento anticipado" que aparece en todos
los contratos. Según esta cláusula, ante el
impago, la entidad puede declarar vencido el
préstamo, exigiendo al cliente no solo el pago
de las cuotas impagadas, sino también el capital
pendiente de amortizar, más sus intereses de
demora y costas. Si se llega a esta situación la
entidad puede reclamar judicialmente todas las
cantidades debidas.
Tras las distintas sentencias dictadas por el
Supremo en la materia, las cosas están menos
negras: el juez debería actuar de oficio y
modificar la liquidación presentada por la
entidad eliminando los intereses de demora
por la abusividad de la cláusula. De igual
modo, si el banco te reclama esas cantidades y
las has pagado antes de llegar a juicio, podrás
presentar una demanda contra el banco por
liquidar un interés de demora abusivo, y
solicitar la devolución de todas las cantidades
pagadas.

12. 3.FINALIDAD DEL PRÉSTAMO
▣ Muchos préstamos hipotecarios prohíben al
consumidor desarrollar actividad
profesional alguna en un futuro en la vivienda
si no es con el visto bueno del banco o también
se impide dedicar la vivienda al alquiler sin
consentimiento de la entidad. . Este tipo de
cláusulas especialmente en un contexto de
crisis como el actual constituye un atentado al
derecho al desarrollo económico y en ocasiones
supervivencia de la unidad familiar.

13. 4. FUERO
En algunos contratos hipotecarios la entidad
impone el sometimiento a un determinado
fuero obligando al cliente, en caso de litigio, a
acudir a los tribunales que correspondan al
lugar que conviene a la entidad financiera,
“consiguiendo de esta forma la ventaja de
centralizar los litigios que puedan surgir,
evitándose –la entidad- gastos y molestias,
que repercute en virtud de esta cláusula en la
parte más débil”.

14. ¿CÓMO RECLAMAR LOS
GASTOS DE FORMALIZACIÓN
DE MI HIPOTECA?
Reclamación a Entidades Bancarias por
Cláusulas Abusivas en la contratación
–Gastos Hipotecarios-
5. ASUNCIÓN DE COSTAS Y OTROS GASTOS

15. RECLAMACIÓN GASTOS DE
HIPOTECA
¿A QUÉ PERSONAS
AFECTA?
¿EXISTE PLAZO PARA
RECLAMAR?
▣ Todas las personas que
tengan o hayan tenido
hipoteca, no importa los
años que hayan pasado
desde que se firmó.
▣ Según datos publicados
hay unas 8.000.000 de
hipotecas y la mayor
parte pueden reclamar.
▣ Se trata de una cláusula nula y
por tanto no prescribe (no hay
plazo para reclamar los gastos).
▣ Otras corrientes doctrinales
establecen un plazo de 4 años a
contar desde el día siguiente a
la sentencia del Tribunal
Supremo (24/12/2019)
▣ Para quien haya pagado
totalmente su hipoteca se
establece el plazo de 4 años
inmediatamente anteriores al
23/12/2015.

16. ¿POR QUÉ SE PUEDE RECLAMAR?
▣ La sentencia del Tribunal Supremo de 23 de
diciembre de 2015 declaraba nulas las cláusulas
que los bancos imponían a los clientes al
obligarles a pagar los gastos de formalización
de hipoteca (Notario, Registro, gestoría,
tasación, etc.)
▣ Dicha sentencia reconoce que los consumidores
no tenían por qué asumir dichos gastos, al
considerar que las entidades bancarias son los
beneficiarios de la hipoteca.

17. ¿Qué debo de
hacer para
reclamar?
Lo más importante:
buscar
asesoramiento de un
experto en la
materia para
calcular la cantidad
que se puede
reclamar más los
intereses
correspondientes.
¿QUÉ
DOCUMENTACIÓN
SE NECESITA PARA
RECLAMAR?
▣ ESCRITURA DE PRÉSTAMO
HIPOTECARIO.
▣ FACTURAS DE NOTARÍA
▣ FACTURAS DE REGISTRO DE LA
PROPIEDAD
▣ FACTURA DE GESTORÍA
▣ FACTURA DE TASACIÓN
▣ IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS
DOCUMENTADOS (MODELO 600 O 601)

18. 6. CLÁUSULAS SUELO
RECLAMACIÓN Y
PROCEDIMIENTOS A SEGUIR

19. ¿QUÉ SON LAS
CLÁUSULAS SUELO?
Las cláusulas suelo son aquellas que
fijaban un tope mínimo de intereses
que los clientes de contratos
hipotecarios debían pagar. Estas
cláusulas por quienes las firmaron
impedían a estos beneficiarse de la
caída del Euríbor, principal índice de
referencia para la mayoría de las
hipotecas en España.
▣ ¿QUÉ HABÍA DETERMINADO EL TRIBUNAL
SUPREMO EN FECHA 9 DE MAYO DE 2013? ?Qué
se aplicaba antes?
▣ Consideró como abusivas las cláusulas suelo
▣ Fijó en la fecha de la sentencia, el 9 de mayo de 2013
que ÚNICAMENTE PODRÌA RECLAMARSE EL
IMPORTE DE LA CLAUSULA SUELO DESDE
MAYO DE 2013, NUNCA ANTES.
▣ ¿QUÉ HA DICHO EL TRIBUNAL EUROPEO? ¿Qué
se aplica ahora?
▣ El carácter abusivo de las cláusulas suelo «debe tener
como consecuencia el restablecimiento de la situación en
la que se encontraría el consumidor de no haber existido
dicha cláusula», por lo que tiene que permitir «la
restitución de las ventajas obtenidas indebidamente por el
profesional en detrimento del consumidor» El
propio Tribunal de Justicia de la UE «es el único que puede
decidir acerca de las limitaciones en el tiempo que han de
aplicarse».
▣ LA RECLAMACIÓN DE LA CLAUSULA SUELO
SERÁ DESDE EL MOMENTO DE LA FECHA DEL
CONTRATO DE PRESTAMO HIPOTECARIO Y
NUNCA CON LIMITACION TEMPORAL DESDE
MAYO DE 2013 COMO SE ESTABLECÍA POR EL
TRIBUNAL SUPREMO

20. ¿QUIÉN PUEDE RECLAMAR?
▣ Todos aquellos titulares de hipoteca que hayan sufrido en algún
momento los efectos de una cláusula suelo y no hayan reclamado y no
tengan sentencia firme.
▣ Aquéllas personas que estaban reclamando y negociando acuerdo
extrajudicial con el banco y que éste aún no se haya firmado.
▣ Los que pactaron con sus bancos convertir sus hipotecas variables en
otras a tipo fijo. Deben estar a lo pactado, aunque pueden reclamar las
cantidades que abonaron en su día y que aún no han sido devueltas.
▣ Aquéllos que hayan reclamado judicialmente o extrajudicialmente y sólo
les hayan devuelto las cantidades abonadas de más por la aplicación de la
cláusula suelo desde mayo de 2013.

21. CONSECUENCIA JURÍDICA
Los bancos deben devolver el importe cobrado de más a los clientes
afectados por la existencia de cláusulas suelo en sus contratos
hipotecarios.
Se rechaza que se pueda aplicar una retroactividad limitada en el
tiempo que marcaba ANTERIORMENTE el Tribunal Supremo (Mayo
2013) por ser «incompleta e insuficiente».
AHORA SE PUEDE RECLAMAR EL DINERO AL BANCO DESDE EL
INICIO DEL PRESTAMO HIPOTECARIO
Las entidades financieras deben reintegrar a los afectados por las
cláusulas suelo la totalidad del importe que se ha cobrado en base a
las cláusulas suelo desde el inicio de cada contrato hipotecario, y no
únicamente a partir del 9 de mayo de 2013, que fijó el TS en esa fecha.

22. ¿CÓMO FUNCIONA Y CÓMO
DETECTARLA?
¿CÓMO FUNCIONA?
▣ Imaginemos una hipoteca de 150.000 euros; a un
plazo de 30 años; con tipo de interés variable del
euríbor más un diferencial del 1%; con una
cláusula suelo en el 3%; tiene revisiones anuales
en enero y se firmó en 2008, año en el que
arrancó la crisis económica. En esa fecha, cuando
el euríbor era del 4,498%, el cliente pagó un
5,498% de tipo de interés por su hipoteca
durante el primer año, lo que suponía unas
cuotas de 851,50 euros. Pero el desplome del
euríbor durante la crisis económica, llevó a que
el indicador se situara en el 1,232% sólo dos años
después de la firma de la hipoteca.
▣ En nuestro ejemplo, la cláusula suelo impidió
que las cuotas mensuales bajaran a la par, tal y
como sucede en una hipoteca de tipo variable
estándar. De esta forma, el titular de esa
hipoteca ficticia paga, desde enero de 2010,
550,81 euros al mes debido al 3% de la cláusula
suelo. Sin ella, la cuota sería de 431,32 euros, ya
que el tipo debería haber bajado al 1,298% (el
euríbor en enero de este año se situó en el
0,298%). En conclusión, está pagando 119,49
euros al mes de más por su hipoteca.
▣ Cómo puedo saber si mi contrato
hipotecario incluye una cláusula
suelo?
▣ En primer lugar, hay que sospechar si las cuotas
del préstamo no se han reducido de forma
abultada. Si es así, el titular de la hipoteca debe
revisar la escritura del préstamo hipotecario.
Debe contar con una copia entregada al término
de la firma del contrato del crédito hipotecario.
En el caso de no disponer de este documento, el
interesado deberá solicitar una nueva copia en el
banco o en la notaría.
▣ La banca utiliza una terminología muy
específica para referirse a las cláusulas suelo en
los contratos. Suelen estar incluidas en los
apartados de “tipos de interés del préstamo” y
bajo expresiones del tipo “límite de variabilidad
de intereses”, “interés mínimo” o “límites a la
aplicación del interés variable. Más
recientemente, se han referido a la cláusula suelo
como “túnel hipotecario”.
▣ También se puede saber analizando las cuotas
de la hipoteca si ésta se suscribió a interés
variable y vinculada al Euribor. Las continuas
bajadas experimentadas por el tipo de referencia
desde 2013 han conllevado una disminución en
las cuotas de las hipotecas. Si se han pagado
durante años las mismas mensualidades,
probablemente se dispondrá de cláusula suelo.

23. PLAZOS PARA RECLAMAR
▣ OPCIÓN A
▣ A) NO EXISTIRÁ PLAZO ALGUNO y por
tanto será imprescriptible, cuando en la
demanda se solicite la nulidad absoluta de la
cláusula suelo fundamentándola en
los artículos 8, 9 y 10 de la Ley de
Condiciones Generales de
Contratación (LCGC).
▣ Si mi hipoteca terminó hace más de 4 años
¿podría solicitar la nulidad de la cláusula
suelo y reclamar las cantidades cobradas
indebidamente?
Volvemos a dar nuestra opinión al respecto:
Consideramos que si la demanda de nulidad se
fundamenta en que la cláusula suelo es una
condición general de contratación
abusiva (OPCIÓN A) tal como así se dispone
en los artículos 8,9 y 10 de la Ley de
Condiciones Generales de la Contratación en
relación con el artículo 83 de la Ley General
Defensa de Consumidores y Usuarios, NO
EXISTE PLAZO DE CADUCIDAD para su
ejercicio, por lo que sí podría reclamarse dicha
nulidad y como consecuencia la devolución de
las cantidades cobradas de más por el Banco.
▣ OPCIÓN B
▣ EXISTIRÁ UN PLAZO DE CUATRO
AÑOS para demandar la nulidad de la
cláusula suelo si la demanda se fundamenta en
un “error o vicio del consentimiento“, siendo
aplicable en este caso el artículo
1301 del Código Civil (nulidad relativa
oanulabilidad).
▣ Estos 4 años de plazo para reclamar la nulidad
de la cláusula suelo COMENZARÁN desde la
“consumación del contrato“, es decir, desde
que hayan terminado los efectos de la
hipoteca y no desde que se formalizó la
escritura como alegan los Bancos en las
contestaciones a las demandas judiciales.
▣ Si se presentase la demanda fuera de los 4
años marcados en este apartado, podría el
Juzgado (incluso de oficio) estimar
la CADUCIDAD de la acción.

24. PROCEDIMIENTO
EXTRAJUDICIAL PARA LA
DEVOLUCIÓN DE LAS
CLÁUSULAS SUELO
(REAL DECRETO LEY 1/2017) DE
MEDIDAS URGENTES DE
PROTECCIÓN A LOS CONSUMIDORES
EN MATERIA DE CLÁUSULAS SUELO.

26. Gamallo
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