Avalúo Predio Rural La Soledad CFN

Ing. José René López/AVALÚOS & CATASTROS
Perito Avaluador: Calificado Super de Bancos y Seguros; Super de Compañias y Consejo de La Judicatura Pichincha.
Contactos: jorelo271261@yahoo.es jorelo@hotmail.es Teléfonos: 0999725689 (moví) – 0991352707 (Claro) – 022291410 – 022596927
Oficio No. 30-06-2014
Distrito Metropolitano de Quito, 30 de Junio, 2014
Ing. Cristina Espín
Ing. Germán Espinoza
Analistas de Corporación Financiera Nacional
Presente.-
De mi consideración:
Reciba cordial saludo, adjunto informe técnico de avalúo comercial actualizado exclusivo para
la Corporación Financiera Nacional (CFN) de bien inmueble rural ubicado en el cantón La
Mana, parroquia Guasaganda, provincia Cotopaxi, sector El Apunte, predio denominado La
Soledad de propiedad de la señora María Carmelina Cunuhuay Tigasi, portadora de la cedula
de ciudadanía número 050060535-7
Inspección realizada el día sábado jueves 26 de junio del 2014 con la presencia del señor
Jorge Néstor Salazar Cunuhuay y de la señora Gioconda Salazar Cunuhuay, hijos de la
propietaria, responsables del inmueble, con quienes se realizó trabajo de campo en el
inmueble; cuya área escriturada es de 46,76 has., adjudicación del ex IERAC, además se
obtuvo información básica y complementaria del predio rural investigado, se realizó
investigación directa e indirecta y su entorno; adjunto informe técnico final a vuestra
consideración.
Atentamente,
Ing. José René López
Perito Calificado Superintendencia de Bancos y Seguros (DNJ – SN – 2014 – 00428)
Registro Inicial: PA-2002-158 (SBS-DN-2002-0419)
Proyecto N° 27 06 2014 (María Carmela Cunuhuay Tigasi) I

Jorelo & Avalúos y Catastros
Realizado por: Ing. José René López
INFORME RESUMEN DE AVALÚO
BIEN AVALUADO
:
PREDIO “LA SOLEDAD”
AREA ESCRITURADA
AREA LEV. PLANIMETRICO :
46,76 has. Fuente: Ex - Ierac, lote 16, zona 57
43,24 has. Responsable: Ing. Fausto Quelal
UBICACIÓN :
COTOPAXI – LA MANA – GUASAGANDA – EL
APUNTE – LA SOLEDAD.
PROPIETARIO : MARIA CARMELA CUNUHUAY TIGASI
AVALÚO SOLICITADO POR : CORPORACION FINANCIERA NACIONAL (CFN)
DESTINO ECONOMICO ACTUAL: :
PECUARIO, POTREROS (PASTO MIEL), ARBOLES
DISPERSOS, PROTECCIÓN ZONAS RECOLECTORAS
AGUAS (QUEBRADAS).
VALOR COMERCIAL O DE MERCADO : US$ 160.280,00
VALOR DE REALIZACIÓN O VENTA
RAPIDA O DE OPORTUNIDAD : US$ 144.252,00
COSTO DE REPOSICION : US$ 160.280,00
FECHA: JUNIO DE 2014
PERITO AVALUADOR : ING. JOSÉ RENÉ LÓPEZ
REG.:PA-2002-0158
AVALÚO COMERCIAL ACTUALIZADO EXCLUSIVO PARA LA
CORPORACIÓN FINANCIERA NACIONAL (CFN)
DECLARACIÓN: Por mis propios derechos y/o por los que represento como persona natural, dentro del informe de
valoración entregado el mes de junio de 2014 declaro, bajo la gravedad del juramento y con conocimiento pleno de
las causas de perjurio, que el peritaje realizado en sujeción a la normativa y disposiciones legales aplicables, en el
inmueble denominado La Soledad es veraz, fidedigna y real, acorde a las actuales condiciones naturales de uso del
suelo, situación de mercado y economía vigente en el cantón La Mana y República del Ecuador, por lo tanto, me hago
responsable civil o penalmente del mismo.
……………………………………….
Ing. José René López
PERITO AVALUADOR CALIFICADO
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Reporte Pericial de Avalúo PREDIO RURAL “LA SOLEDAD”
ÍNDICE
CONTENIDO
Capítulo Página
1 Antecedentes 4
2 Información Inmueble 4
3 Metodología Peritaje y Avalúo 8
4 Aclaraciones e Información Técnica 13
5 Cuadro de Valoración 14
6 Anexo Fotográfico y otros 15
PREDIO: LA SOLEDAD
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CAPÍTULO 1
ANTECEDENTES
Cliente Solicitante: Corporación Financiera Nacional.
Perito Avaluador: José René López.
Título Profesional: Ingeniero Agrónomo.
Especialista: Levantamientos Rurales, Inst. Geográfico Agustín Codazzi, Colombia –
Sta. Fé de Bogotá. Ministerio Hacienda España.
Registro Perito: INJ-DNJ-SN-2014-0428
Ampliación: SBS-INJ-DNJ-2012-274 (Inmuebles Urbanos)
Finalidad Legal: Avalúo Comercial Actualizado
Tipo de Bien: Terreno y Potreros.
Ubicación: Kilómetro 5 de la vía a Guasaganda, ingreso camino privado (500
metros), margen izquierdo desde vía asfaltada La Mana-Guasaganda.
Propietario: María Carmela Cunuhuay Tigasi.
Cliente Solicitante: Gioconda Salazar Cunuhuay.
Ejecutivo CFN: Ings. Germán Espinoza y Cristina Espín.
Teléfono Interesado: (09) 0804757
Cedula Ciudadanía (RUC): 050060535-7
Objetivo: Avalúo Comercial Actualizado (Junio-2014)
Bien a Avaluar: Predio Rural.
Dirección: Vía Guasaganda, km 5., margen izquierdo, ingreso camino privado 500
metros, predio La Soledad.
Fecha de Inspección: 26 de Junio, 2014
Fecha de Referencia: 30 de Junio, 2014
CAPÍTULO 2
INFORMACIÓN DEL INMUEBLE
Información Básica del Inmueble: Según plan de trabajo proyectado se requirió
información básica obtenida en el predio rural investigado, fotocopias escrituras públicas,
plano inmueble e impuesto predial; y se realizó inspección ocular del bien inmueble.
a) Identificación del Inmueble: Lote de terreno rural, vía Guasaganda, a 5 kilómetros de vía
asfaltada principal Latacunga- La Mana.
b) Registro Catastral: Clave Catastral 050251520111297000, avalúo catastral us$
37.358,63 según fotocopia simple de Impuesto Predial Rural: Titulo de Crédito: 2014-
010796-PR-DU. Departamento Financiero. GAD Municipal La Mana.
c) Derechos de Propiedad del Inmueble: Fotocopia simple de Escritura Adjudicación, Lote
de terreno baldío número 16 de 46,76 has., zona 57 Guasaganda, parroquia Chugchilan,
cantón Pujili, provincia Cotopaxi. Protocolizado Notaria Primera Pujili. Ab. Fernando
Torres Donoso. Instituto Ecuatoriano de Reforma Agraria y Colonización, 14 de Mayo de
1968 adjudica a María Carmela Cunuhuay Tigasi. Inscrita Registro de la Propiedad del
cantón Pujili el 16 de mayo de 1968 (Numero: 107 Tomo: Segundo)
d) Linderos y dimensiones del inmueble:
Norte: con lote número 17, de Julio Jácome en 675,00 m., rumbo N. 86° 45´E.
Sur: con terrenos baldíos, posesión desconocida en 200,00 m., rumbo N. 83° E. 490 m.,
rumbo N. 88° E.
Este: con terrenos baldíos posesión desconocida en 690,00 m., rumbo general
predominante N. 2° 35´W.
Oeste: con lote 15, de Agustín Cunuay en 695,00 m., rumbo N. 1° W.
Superficie Total: 46,76 has.
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e) Linderos actuales:
Norte: con Elías Zapata.
Sur: con Héctor Carrera.
Este: con Agustín Cunuhuay.
Oeste: con Familia Zamora y Augusto Tixelema.
Superficie: 43,24 has. Responsable Plano: Ing. Fausto Quelal. Fecha: 21 mayo 2013
f) Localización: zona noroeste del cantón La Mana.
1. Análisis del entorno del bien: El inmueble investigado se encuentran en zona rural,
ingreso por carretera vía a Guasaganda, ingreso margen izquierda, kilómetro 5, desde
vía asfaltada principal Latacunga - La Mana, inmueble con potreros plantados (pasto
miel) y vegetación natural protectora de recolectores naturales de aguas lluvias
(quebradas) y arboles dispersos.
a) Topografía: lote en general se considera como un terreno ondulado a fuertemente
ondulado, Altitud: 520 msnm., según ficha técnica y GPS.
b) Climatología: Localizado en las estribaciones de la cordillera occidental de los Andes,
Pluviometría.- época lluviosa inicia en diciembre hasta julio, tiene un período de siete
meses y los restantes es seca con leves precipitaciones, registros más altos en los
meses de enero, febrero y marzo, con 549,5 y 512 mm, y las más bajas se registran
en el mes de julio con 19 y 23 mm. Temperatura: 23º C., mayor temperatura marzo y
abril con 28 a 30ºC y la temperatura más baja se registra en el mes de julio 24ºC.
Humedad: El valor más alto mes de enero con el 95%, que coincide con la mayor
precipitación, en los restantes meses de época lluviosa hasta julio la humedad relativa
se mantiene más o menos constante con fluctuaciones entre el 88 y 90% y, en época
seca a partir del mes de julio hasta noviembre, la humedad relativa no tiene un
comportamiento uniforme, existen variaciones significativas que oscilan desde el 82%
en el mes de noviembre hasta el 91% en el mes de julio.
c) Servicios: red pública de energía eléctrica a 500 metros.
d) Tipo de Plusvalía: medio por tener acceso directo y por ser un terreno con presencia
de humedad permanente y déficit hídrico muy pobre e irrelevante, zona húmeda,
cercanía al cantón La Mana, Valencia, Quevedo y Latacunga.
e) Suelos: Terrenos con relieves ondulados a fuertemente ondulados, colinas medias y
bajas, suelos franco arcillosos-arenosos, existe materia orgánica en los primeros 20
cm., la materia orgánica es de 2 a 4 %, la capacidad de intercambio catiónico es de
20meq/100g o menos, la saturación de bases es menor del 20%, la fertilidad y los
valores de pH son medios y bajos en zonas de mayor pendiente, suelos de origen
volcánico, especialmente materiales piroclásticos, se denominan Dystrandepts y
Tropofluvent en zonas bajas o ríos.
f) Factibilidad Comercial – Realización: Considero medias a regulares opciones de
venta o realización por cuanto la zona tiene camino privado de acceso, se trata de un
lote interno de buen mantenimiento de potreros (20,00 has., aprox.) lo que permite
una mejor opción de venta del inmueble en la zona en especial para colindantes.
g) Afectación Ambiental: no existe riesgos o afectaciones de ningún tipo o naturaleza,
no se encuentra dentro de zona protegida.
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g) Seguridad de la Zona: al realizar reconocimiento de la zona se pudo observar que sus
habitantes ingresan caminando en muchos casos a sus propiedades y señalaron que no
existe riesgo o peligro mayor de ninguna índole o naturaleza, sin posibles invasores a la
vista acorde a información proporcionada por los hermanos Jorge Néstor y Gioconda
Salazar Cunuhuay.
h) El uso mejor y más óptimo del bien: pecuario y forestal.
i) Valor Natural, Cultural o Científico del Bien: no existen áreas naturales protegidas
que se puedan considerar como especiales, culturales o científicas, que ameriten su
protección, ya que el uso del suelo predominante es forestal.
2. Equipamiento:
a. Centros Educativos: nivel básico y medio en Guasaganda y La Mana,
b. Locales Comerciales: no posee o existen en la zona.
c. Entidades Bancarias: a 15 kilómetros, aprox., La Mana.
d. Entidades Públicas o Privadas: a 15 kilómetros, La Mana.
e. Centros de Cultura, Recreación y Deportes: no posee.
3. Descripción detallada de las características del inmueble:
a. Características físicas del inmueble: Relieve (pendiente) es desde ondulado
a fuertemente ondulado (7 – 12%) y (12 – 25%) es su caracterización y son las
que dominan la superficie investigada.
b. Condiciones generales del inmueble (estado): sin plantación o cultivo de
interés o producción económico. La edificación o vivienda principal (madera-
madera-zinc), no se valora por ser muy sencilla y mal estado. Existen cercas de
postes de madera y cercas vivas en perímetro del inmueble y conformación de
diez (10) potreros, aproximadamente de diversas áreas para uso y manejo de
ganado bovino, cercas en regular estado.
c. Linderos actuales: semejantes a los indicados.
d. Superficie: 46,76 has, documento público (escrituras de adjudicación).
e. Elementos a valorar: Terreno natural y potreros.
f. Estado general potreros: Realizada inspección ocular en sitio, se considera 20,00
has., potreros plantados y utilizados para uso pecuario en buen estado o buenas
condiciones acorde al clima y humedad existente en la zona investigada.
g. Mayor y Mejor Uso: Zona apta para uso y explotación forestal y pecuaria.
h. Forma Geométrica del Terreno (esquema): lote rectangular, regular.
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4.- ENTORNO DEL INMUEBLE:
El cantón La Mana, se ubica a 125 kilómetros aproximadamente del inmueble investigado,
Guasaganda zona de estudio se identifican terrenos con destino económico agrícola (cacao
clonal, maíz, yuca, plátano), forestales (laurel, bosques secundarios y terciarios), bosques
plantados (balsa y otros), potreros plantados (miel, saboya, brachiaria y otros, predominan
potreros con ganadería de engorde.
Lotes de terrenos ubicados en el entorno del inmueble se consideran macrolotes y lotes de
tamaño tipo en la zona, realizan actividades pecuarias en especial, se aprecian potreros en
buen estado y mantenimiento, el inmueble investigado tiene potreros plantados, gramíneas
tropicales perennes, en buen estado y mantenimiento, corrales y cercas que permiten un buen
manejo de pastizales, este hecho hace que el inmueble se diferencia de su entorno. Sus
valores o costos de formación se incorporan al valor de la tierra en la presente valoración.
CAPÍTULO 3
METODOLOGÍA DE PERITAJE Y AVALÚO
La metodología utilizada para el desarrollo del presente reporte pericial de avalúo, consistió en
efectuar las siguientes actividades sobre los bienes en estudio: a) Verificación física; b)
Peritaje técnico; y, c) Avalúo
VALORACIÓN:
1. Justificación Técnica del Valor del Terreno y Construcción:
1.1.- Método de Valoración: La metodología utilizada para el desarrollo del presente
reporte pericial de avalúo, consistió en efectuar las siguientes actividades sobre el bien
en estudio: Verificación Física, Peritaje Técnico y Avalúo
A) VERIFICACIÓN FÍSICA: Efectivamente el predio rural se encuentra ubicado en el sector El
Apunte, al nor oeste de La Mana, predio posee vegetación natural y potreros plantados
con cerramientos de postes y alambre de púas, arboles dispersos regular estado,
vegetación nativa protectora de cuencas y mini cuencas, se valora terreno natural y
mejoras realizadas en los terrenos.
B) PERITAJE TÉCNICO: Se procedió a verificar el estado actual del inmueble investigado, a
la vez que se recorrió el predio y la zona en la que se encuentra ubicado el inmueble,
con el fin de determinar sus características rurales, como ser vías de acceso, servicios
con los que cuenta, entorno en general, topografía, uso del suelo, cercanía a La Mana y
Latacunga, acceso a vía asfaltada principal y secundaria, etc.
C) AVALÚO: Una vez terminadas las etapas de verificación física y peritaje técnico, se
procedió a determinar el valor comercial del inmueble bajo estudio.
Se entiende como valor de mercado o “valor comercial justo”, el precio al que un bien podría
cambiar de propietario, entre un comprador interesado y un vendedor también deseoso de
vender, estando ambos razonablemente bien informados de todos los hechos pertinentes, y
sin que uno ni otro estén obligados a comprar o vender.
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El valor de mercado está directamente ligado a la ubicación de los inmuebles, las
características y entorno de la zona en estudio, ya sea que se traten de zonas forestales,
pecuarias, agrícolas, mixtas, cercanía a vías de acceso, acceso directo, estado y calidad del
acceso, etc., siendo posible que se presenten variaciones significativas en los valores tenidos
en consideración entre la oferta y la demanda, en radios relativamente próximos al punto
analizado.
Para poder determinar el valor de mercado valor venal del bien estudiado, hemos efectuado
una recorrida e investigación por la microzona sujeta a estudio para establecer el
correspondiente valor medio comercial del sector.
El valor de mercado se determinó en base a las siguientes fuentes y métodos:
 Búsqueda y averiguación de antecedentes relativos a ofertas de venta y/o de compra-
venta de terrenos con vegetación natural antigua, terrenos con bosque terciario, terrenos
sin acceso o camino publico permanente, con o sin edificaciones y terrenos que sean
comparables con las sujetas a estudio, y que se hallen ubicadas dentro de un entorno que
sea semejante al analizado.
 Utilización de datos de archivo con los que cuento en calidad de Avaluador.
 Corrección de valores por hectárea indagados, en base a coeficientes “ad hoc” factores de
homogenización, aplicables a este tipo de terrenos, factores como lote con acceso directo a
vía principal, ubicación, topografía, tamaño, servicios básicos no disponibles, tipo y calidad
de tierras, posibilidades reales de venta, plusvalía, etc.
 Calidad de las tierras, valor potencial del suelo, zonas homogéneas físicas y
geoeconómicas.
 Aplicación de las clases de tierras determinadas.
 Considerar área escriturada.
Investigación de precios comerciales actualizados a septiembre de 2013:
1.- Oferta de inmueble, señor Carlos Romero, residente y agricultor zona, menciona que los
terrenos con acceso permanente y en buen estado, costo unitario varia de us$ 3.000,00 –
5.000,00/ha., terrenos ubicados en zonas formadas con potreros de buena calidad y
mantenimiento su valor y deseabilidad se incrementan.
2.- Investigación realizada al señor José Borja, residente en la zona, manifiesta que el valor de
los terrenos está influenciado por su ubicación, topografía y uso del suelo, a medida que el
tamaño se incrementa los precios de las tierras disminuyen, considera que el valor actual es
de us$ 4.000,00 – 5.000,00 /ha., considera que terrenos con potreros se incrementa su valor
en función de su estado y mantenimiento, teléfono 033048322
3.- investigación en la zona, inmueble de 6,35 has., el señor Hilario León, vendió en us$
50.000,00 valor total, valor unitario us$ 7.874,00/ha., terrenos con 2,00 has., de cacao, 5
anos, variedad mejorada, valor unitario solo terreno us$ 6.299,00 /ha. Informante no posee
teléfono.
4.- Consulta de perito avaluador, ingeniero Carlos Luzuriaga, manifiesta que el valor terreno
en la zona, varia de us$ 3.000,00 – 5.000,00 /ha, terrenos con uso intensivo y bien
mantenidos sus potreros y con acceso permanente. Los costos de terrenos con brachiaria se
incrementan por ser gramíneas de mejor calidad y de mayor costo su implantación.
5.- Consulta a señor Guido Herrera, residente zona, considera valor unitario us$ 4.000,00
/ha., no posee teléfono personal.
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VALORACION DE TIERRAS RURALES:
Para valorar tierras rurales se aplica el método moderno denominado de áreas homogéneas físicas y
geoeconómicas, se considera para su estudio la definición inicial de un rango definido numéricamente
de 1 a 100 puntos, se determinan 13 clases de tierras conformadas por valores potenciales.
Los valores potenciales (VP) son índices numéricos que procuran representar la capacidad productiva
de las tierras con base en las características y propiedades de los suelos, en una escala de 1 a 100
puntos. El valor potencial inicial (VPi) se calcula por medio de una tabla de puntajes establecida de
manera experimental respecto a condiciones: agronómicas, climatológicas y topográficas, estas
variables tienen un máximo de 80 puntos. Los 20 puntos complementarios, son distribuidos y
adicionados de acuerdo a que las lluvias sean adecuadas, excesivas o deficientes para producir
cosechas o biomasa dentro de las unidades climáticas establecidas para este trabajo.
Las tierras investigadas en el predio Lote La Soledad, corresponden a la siguiente apreciación: clases
de tierras V
PROCESO TECNICO:
CLASES DE TIERRAS
PARA VALORACIÓN COMERCIAL
CALIFICACIÓN DEL
PERITO AVALUADOR
TOTAL
AVALÚO
8
CLASES
APRECIACIÓN
(TRECE CLASES DE
TIERRAS)
RANGOS
(UP)
sobre
100
puntos.
NUMERO
para
expresar
LA CLASE
ÁREA
(has.)
Valor
US$/ha. factor
dólares
americanos
I 1.- Excelente 85-100 92
II
2.- Muy buena 77-84 80
3.- Buena 70-76 73
III
4.- Moderadamente
buena 64-69 67
5.- Moderadamente
buena a mediana 59-63 61
IV
6.- Mediana 53-58 57
7.- Mediana a regular 47-52 49
V 8.- Regular 41-46 41 20,00 4.000,00 1.00 80.000,00
VI
9.- Regular a mala 35-40 38 26,76 3.000,00 1.00 80.280,00
10.- Mala 27-34 30
VII
11.- Mala a muy mala 19-26 23
12.- Muy mala Nov-18 17
VIII 13.- Improductiva <11 11
46,76 160.280,00
• El predio bajo estudio tiene la clase de tierra V, según el valor potencial (VPi): 8 y 9
Calificación: regulares, puntaje 41/100; y 38/100; el área de esta clase de tierra es de
20,00 has., (mejoradas con potreros) y 26,76 has., (naturales, sin mejoras).
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PROCESO DE VALORACIÓN: La práctica profesional de las valoraciones contempla 3 métodos
para la determinación del valor actual, los cuales son: a) Costo de reposición; b) Ventas
comparadas o de comparación; y, c) Ingresos netos
El método del costo postula que un comprador informado no pagará más por un activo, que el
costo de reproducir o construir otro bien nuevo, con la misma capacidad de servicio, para
posteriormente deducirle la porción de depreciación o amortización acumulada hasta la fecha,
que se estima para la actual condición de uso.
El método de ventas comparadas postula que un comprador informado no pagará más por un
bien que el costo de adquirir un bien existente en el mercado, con igual capacidad o
características semejantes, ubicación y acceso.
El método de ingresos netos postula que el valor de los bienes es determinado a partir de la
conversión de los beneficios futuros que generan los mismos.
Para edificaciones o viviendas y cultivos o plantaciones se obtiene el valor actual, la utilización
del método del costo de reposición, edad, estado y mantenimiento. No se valora edificación.
En cuanto al método de ventas comparadas, éste ha sido utilizado en este informe para el
rubro de Terrenos.
Por su parte, el método de ingresos netos no fue utilizado en esta ocasión, por no formar parte
del alcance del proyecto.
El valor a nuevo o de reposición es el valor de inversión que tendría hoy en día ejecutar
nuevamente las obras o mejoras, considerando para ello características y detalles análogos a
los existentes. No se valora vivienda.
Para el caso del terreno, el valor a nuevo corresponde al de compra-venta en la zona, incluye
inversión realizada en potreros 20,00 has., aprox.
El valor actual coincide con el denominado “valor de uso” o de “utilización económica”, que
es el valor económico que tienen los bienes para su propietario en razón de la utilización que
de ellos realiza. Equivale al valor actual de los servicios futuros previstos que brindará cada
bien a lo largo de su vida útil restante.
AVALUO COMERCIAL DEL PREDIO LA SOLEDAD:
Descripción C a ntida d Unid. C o efic
Eda d
(a ño s )
Vida Útil
F utura
(a ño s )
Va lo r Unit.
a N ue v o
(us $ / ha / m 2/
m 3/ m )
Va lo r T o ta l
a N ue v o o
R e po s ic ió n
(us $ )
Va lo r A c tua l
o de M e rc a do
(us $ )
c
o
e
f
i
Valor de
Oportunidad
(us$)
TERRENO
CLASE V
20,00 has. 1 4000,00 80000,00 80000,00 72000,00
TERRENO
CLASE VI
26,76 has. 1 3000,00 80280,00 80280,00 72252,00
Subtotal
Terrenos
46,76 has. 160.280,00 160.280,00 144252,00
160.280,00 160.280,00 144.252,00
AVALÚO COMERCIAL ACTUALIZADO (CUADRO DE VALORACIÓN)
TOTAL AVALUO
Adicionalmente al valor de mercado, se determinó lo que se denomina como valor de
10

oportunidad, vale decir el valor de liquidación o más propiamente el “de venta rápida”. El
valor de oportunidad es el monto que razonablemente se podría recibir de la venta del bien,
dentro de un plazo de tiempo muy corto o perentorio, pudiendo también involucrar en algunos
casos un vendedor no dispuesto, y un comprador con pleno conocimiento de la desventaja del
vendedor.
Para el presente estudio, y dadas las características de interés comercial tanto de la zona
como del inmueble, esto es el predio pecuario-forestal con acceso privado a vía pública, vía
permanente desde La Mana a Guasaganda, cercanía a vía asfaltada, La Mana es el principal
poblado cercano al inmueble investigado y por el tamaño de la propiedad que presenta buenas
a regulares oportunidades de venta a la fecha actual, se ha determinado un coeficiente de
quita o “de castigo” de 0,90 (el valor de oportunidad es un 10% menor al valor de
mercado).
El valor de reposición es el valor que tendría ejecutar el predio, considerando para ello
características y detalles de obras civiles (edificaciones), no aplicable en el presente estudio.
Por último, y de acuerdo con lo solicitado en las disposiciones de la Ley COOTAD, y en la
Circular Nº INJ-SN-2005-064 de la Superintendencia de Bancos y Seguros, se procedió a
verificar el monto del valor catastral municipal. Según consta en copia del certificado de
pago por concepto de impuesto predial, fecha 17-04-2014 avalúo catastral us$ 37.358,63
TENDENCIAS DE MERCADO INMOBILIARIO DE TIERRAS:
Breve Análisis del Mercado Inmobiliario en la zona investigada: se determina que existe
mediana demanda de inmuebles de diverso tamaño y ubicación en la zona denominada La
Soledad – San Marcos, uso predomina en la zona es ganadero, forestal y agrícola,
disminuye interés de compra por terrenos de gran tamaño y sin acceso directo a vía
pública, decrece interés por adquirir inmuebles sin acceso vehicular y permanente, se
considera creciente demanda por inmuebles de menor tamaño por cuanto estos lotes son
más apetecibles por baja inversión en su compra y con acceso directo a vías principales, a
medida que se encuentren cercanos a poblados su interés por adquirir mejora por diversos
usos del suelo del inmueble.
Inmuebles con potreros establecidos y formados en buen estado y mantenimiento su
deseabilidad se incrementa por uso inmediato de los pastizales para pastoreo directo.
La demanda decrece en su interés en aquellas zonas alejadas a centros poblados o vías
principales o lotes internos, en consecuencia lotes de gran tamaño su demanda decrece por
el monto total a pagar, mayor tamaño, la inversión a realizar se incrementa y las opciones
de recuperar la inversión decrecen. Lotes abandonados o sin uso del suelo su demanda
decrece por la inversión inicial y el tiempo que se requiere para iniciar producción.
Considero medio el interés de posibles compradores o de realización del inmueble
investigado, el interés crecerá a medida que el Municipio de La Mana, Prefectura y
entidades públicas inviertan en obra pública en la zona, mejoren la calidad de las vías y
realicen obras de infraestructura.
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El valor del suelo del inmueble investigado se determina en base a investigación del
mercado inmobiliario de lotes de terreno de diverso tamaño, ubicación y forma, valores
homogenizados para determinar precio base a ser aplicado en nuestro estudio o
investigación para determinar el avalúo de lote La Soledad.
Las fluctuaciones de valor de tierra por hectárea fluctúan en Guasaganda – La Soledad –
San Marcos desde us$ 4.000,00/ha., valores pagados y hasta 6.000,00/ha., en terrenos
bien mantenidos y trabajados, no remontados, ofertas de lotes de diferente tamaño y
ubicados en distintos lugares del territorio del cantón La Mana.
GRADO DE REALIZACIÓN O COMERCIALIZACIÓN:
El grado de realización, comercialización o venta del inmueble se estima o proyecta en
términos cualitativos desde posibilidades que van desde medias a regulares opciones de
venta o realización por cuanto la zona es favorecida por tener vía de acceso a la parroquia
Guasaganda y el inmueble posee camino privado de acceso delimitado, lote investigado se
trata de un lote interno de buen mantenimiento de potreros (20,00 has., aprox.) lo que
permite una mejor opción de venta del inmueble en la zona en especial para colindantes.
En términos cuantitativos las opciones o grado de realización o venta: altas opciones de
venta (10/10); muy buenas (9/10); buenas (8/10); regulares o medias (6-7/10); malas (4-
6/10); muy malas (2-3/10); sin opciones de venta (1/10).
En conclusión puedo indicar que a la fecha actual la tendencia del mercado inmobiliario en
la zona es creciente por la excelente calidad de la vía Latacunga – La Mana – Quevedo, se
incrementara en función de las mejoras y uso del suelo a ser incorporados al predio
investigado.
Es factible recibir el inmueble como garantía de hipoteca, grado de realización: 6-7/10; se
incrementara a buenas opciones de venta cuando posea camino carrozable permanente de
acceso directo a inmueble investigado (8/10)
CALIDAD DE GARANTÍA DEL INMUEBLE:
Criterios de Calidad de Garantía:
La calidad de garantía del inmueble posee los siguientes criterios o grados:
Muy Buena (9-10/10); Buena (7-8/10); Regular o Media (5-6/10); Mala (4-6/10); Muy
Mala (2-4/10); Pésima o sin calidad (0-1/10).
Este aspecto considero importante mencionar que el predio La Soledad, se encuentra:
Libre de todo derecho en favor de un tercero (usufructo, hipoteca, servidumbre, etc).
Que el título de propiedad estará libre de vicios o ilegalidades.
Que el bien vendido no se encuentra en zona protegida.
Considero que es de importancia el poseer un levantamiento planimetrico actualizado.
Levantamiento planimetrico o plano debe poseer firma de responsabilidad profesional.
Incluir o considerar el levantamiento planimetrico en la opciones de hipoteca.
Zona sin presencia de invasores u otros que afecten uso intenso del predio.
Calidad de Garantía: Buena (7/10)
CAPÍTULO 4
12

ACLARACIONES E INFORMACIÓN TÉCNICA
 Los datos de titularidad se obtuvieron de la información provista por el propietario e
hijos.
 Perito Avaluador adopta como válida aquella información proporcionada, no habiendo
investigado sobre la certeza de la misma, ni sobre si pesan sobre los bienes algún embargo,
hipoteca, prohibición de venta, etc., que pudiera restringir o afectar el valor de la
propiedad.
 Distancia total del inmueble a La Mana es 14 kilómetros, 5 kilómetros a vía asfaltada La
Mana – Latacunga, se ingresa por camino privado, recorre 500 metros por camino peatonal.
 Inmueble investigado posee potreros de buena calidad y mantenimiento, conformados
por pasto miel, área 20,00 has., aproximadamente. Es una especie adaptada al suelo de
mediana fertilidad. Presenta alguna restricción en el crecimiento en suelos muy arcillosos.
 Los costos de formación de potreros varían de us$ 600,00 a 800,00 /ha.
 Proyecto a ejecutar siembra de Melina. Descripción Taxonómica: Familia.
Verbenaceae; Nombre Científico. Gmelina arbórea Roxb.
 Descripción Botánica: Árbol deciduo, sin contrafuertes, que alcanza hasta los 30m de
altura y hasta 120cm de diámetro. La gama de colores de la madera va desde blanco
grisáceo a marrón amarillento. La madera del duramen y la albura apenas se diferencia
entre sí en cuanto al color. Tronco sin defectos, casi rectilíneo. Copa en forma de cúpula.
Raíz con la misma corteza suberosa de color pálido y aparecen a nivel del suelo. Corteza de
color gris pálido-fina y lisa con el paso del tiempo va adquiriendo un tono marrón y se
vuelve más rugosa. Hojas opuestas ampliamente ovadas, acuminadas, cordiformes glaucas
por el envés. Las hojas caen entre enero y febrero y las nuevas aparecen en marzo y abril
en su hábitat natural. Flores de un color naranja brillante. Fruto drupa ovoide u oblonga,
suculento de 2, 3 a 3 cm de largo, amarillo cuando maduro, con un pericarpio coriáceo
lustroso, pulpa de sabor dulce y cuesco de textura dura. En plantaciones los arboles
empiezan a producir frutos de los tres a cuatro años de edad y la fructificación es regular y
abundante cada año. Semillas la capacidad germinativa pierde viabilidad a un 70%
 Ecología: Originario del Asia, en especial de la India en el Sub Himalaya,
esporádicamente encontrado en el oeste y sur de India, se ha difundido a países del
cinturón tropical; es un árbol razonablemente fuerte para su peso. Se cultiva en zonas de
vida de bosque húmedo y muy húmedo de la región tropical; bosque húmedo montano bajo
de la región subtropical.
 Requerimientos climáticos: Altitud: 0 – 1.000 msnm. Precipitación: 1.000 – 4.500 mm.
Temperatura: 22 – 27 °C. Requerimientos edáficos: Prefiere suelos profundos, húmedos,
bien drenados, fértiles de los valles aluviales francos o franco arenosos y prefiere pH
alcalinos o ligeramente ácidos, pero no tiene éxito en suelos muy ácidos y lixiviados. Se
adapta en suelos calcáreos y moderadamente compactados. Factores limitantes de
crecimiento: El crecimiento se ve afectado en suelos superficiales, pobres, con capas
endurecidas, impermeables y pedregosas, así como en ácidos muy lixiviados, anegados o
pantanosos. Es muy susceptible a las arenas secas. Las plantaciones que prosperan en
suelos erosionados o muy compactados, de topografía quebrada y muy superficiales,
13

presentan características indeseables como fustes torcidos, poca altura, muy ramificados y
con aspecto arbustivo.
 Características y tratamientos a semillas: Cada Kg. de semilla puede contener de 900 –
1.300 unidades con una capacidad germinativa > 80% y un tiempo de germinación de 15 a
20 días. Al ser semillas de tipo ortodoxa deben ser almacenadas con un contenido de
humedad del 7 – 8% a temperaturas a 18° C (viabilidad 1 año), 0 3 °C para más de un
año. Tratamiento pre germinativo: sumergir semilla en agua a temp., ambiente 48 horas.
 Viveros: utilizar sustratos con materia orgánica 8 – 10%, y de ser posible la utilización
de cenizas de madera; al ser sembrada la semilla se colocará según su fisionomía con la
punta hacia abajo. Cuando se producen en semilleros, se preparan pequeños surcos
paralelos con una profundidad de 2 a 3 cm, colocando la semilla en los surcos para
posteriormente cubrirlos con una capa delgada de sustrato. La especie puede también ser
reproducida como pseudo estacas, podando 5 -1 5cm la parte aérea de las plántulas
cuando éstas alcancen un diámetro basal de 1 – 2,5 cm, dejando de dos a tres yemas, y de
15 – 25 cm de raíz. Obtención semillas: la floración que ocurre durante los meses de
febrero a abril, mientras la fructificación en mayo y junio.
 Reproducción vegetativa: usar estacas provenientes de ramas jóvenes, con diámetro
entre 3 y 6 mm. y longitud de 4 a 6 cm., conservando 2 o más nudos y una hoja superior.
Eliminar los entrenudos terminal y basal muy lignificados. Con ácido Indol Butílico (0.2% o
2.000 ppm.) en polvo o diluido en alcohol como enraizante, se introduce la base de la
estaca por unos segundos y sembrar inmediatamente en un sustrato franco arenoso.
 Plantación: Por ser una especie esencialmente heliófita, es intolerante a la sombra y
susceptible a la competencia de malezas, en especial de gramíneas y enredaderas. Como
plantación comercial el distanciamiento debe ser de 3 m. x 3 m. (1.111 árboles/ha.) con
cuatro raleos de la siguiente manera: primer raleo al tercer – cuarto año, segundo raleo en
el quinto – sexto año, tercer raleo en el séptimo – octavo año y el cuarto en el décimo año;
puede ser utilizada en sistema agroforestales a un distanciamiento de 4 m. x 4 m. (625
plantas/ha.) o a menor distancia.
 Crecimiento (IMA): incrementos medios anuales: 2 m. en altura y de 3,6 cm en
diámetro.
 Manejo Silvicultural: primera poda de formación con el objeto de definir el tallo o fuste
líder del árbol entre los 3 y 12 meses de edad según el desarrollo que se presente, una
segunda poda de ramas que se realiza entre el segundo y el tercer año a los árboles
remanentes producto del primer raleo, con el objetivo de permitir el desarrollo del fuste
limpio hasta una altura de seis metros. En general, se realizan dos raleos durante el turno
de la especie, el primero a los 3 – 4 años de edad, con una intensidad del 50%, los
productos obtenidos se destinan a postes y la fabricación de tableros aglomerados; el
segundo raleo se hace a los 7 – 8 años con una intensidad del 50% de los árboles
remanentes, del cual se puede obtener madera de aserrío de segunda y postes para cerca.
 Turno, rotación o cosecha: estimado: 12 años. Rendimiento: volumen 20 – 35
m3
/ha/año.
 Riesgos: plantaciones jóvenes (3 años o menos), ataque por Attalaevigata, conocida
como hormiga arriera, También se reportan daños por termites, los cuales barrenan el tallo
y las ramas. Los gusanos tierreros Spodoptera frugiperda ocasionan daños en cogollos y
14

hojas nuevas. Insectos de la familia Acrididae producen defoliaciones severas si las
poblaciones del insecto son muy altas. La enfermedad de mayor peligro potencial es el “mal
del machete” (Ceratocystis fimbriata), que puede ser muy severa en climas húmedos, cerca
de cacaotales. Algunas plantaciones han sido destruidas por el ramoneo.
CAPÍTULO 5
CUADRO DE VALORACIÓN
En base a la metodología indicada en el presente reporte e investigaciones realizadas procedo
a determinar el avalúo de la propiedad objeto del estudio es el siguiente:
a) Valor de Mercado:
us$ 160.280,00 (Dólares Estadounidenses, Ciento sesenta mil doscientos
ochenta, con 00/100)
b) Valor de Oportunidad:
us$ 144.252,00 (Dólares Estadounidenses, Ciento cuarenta y cuatro mil
doscientos cincuenta y dos, con 00/100)
c) Valor de Reposición:
us$ 160.280,00 (Dólares Estadounidenses, Ciento sesenta mil doscientos
ochenta, con 00/100)
DECLARACION Y CERTIFICACIÓN DEL AVALÚO:
Declaración Juramentada: Yo, José René López Chávez, portador de la cedula de ciudadanía
numero 1706773262; ciudadano ecuatoriano, declaro que la información incluida en el
presente avalúo es veraz y confiable, por lo que en calidad de Perito Calificado, soy
Responsable civil y Penalmente del contenido total y/o parcial del presente informe de avalúo
comercial en las actuales condiciones de mercado, acorde a la economía regional y nacional.
Firma de Responsabilidad:
José René López Chávez
Perito Avaluador (C.I. 1706773262)
Registro: Superintendencia de Bancos y Seguros: SN-2014-0428 (Vigente)
Licencia Profesional: 02-17-1129 CIAP
15

CAPÍTULO 6
ANEXO FOTOGRÁFICO
Imagen ingreso predio investigado. Imagen casa madera, regular estado. Imagen uso suelo lote La Soledad
Imagen pendiente predio investigado. Imagen pasto miel y pendiente. Imagen casa madera.
Imagen de pastos y pendiente. Imagen acceso a lote investigado. Imagen uso suelo.
Imagen de pastos y arboles dispersos. Imagen de árboles existentes inmueble. Imagen de potreros y árboles.
Imagen de vivienda y entorno. Imagen de entorno. Imagen de potreros y árboles planta
16

Imagen de acceso.
Imagen de cercas. Imagen de potreros.
Imagen ingreso a inmueble. Imagen acceso a predio y camino. Imagen zonas con vegetación natural.
Imagen ingreso a La Soledad.
Imagen vía km 5 vía Guayacán –
Guasaganda.
Imagen camino público a 500 metros lote
investigado.
Imagen ingreso a La Soledad en vía
asfaltada.
Imagen vía km 5 vía Guayacán –
Guasaganda.
Imagen sector Guayacán, vía Latacunga
– La Mana a 5,05 km., de lote
investigado.
17

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