1. ING. EDISON VALLEJO RIZO
AVALUADOR: CALIFICADO POR LA UNIVERSIDAD ESTATAL DEL SUR
DE MANABÍ (UNESUM)
AVALÚOS Y CATASTROS
CONTACTO. edison-vallejo2184@unesum.edu.ec / TELÉFONO. (04)2021958 / CELULAR. 0961052713
2. Oficio No. 00112
31/07/2020
Balzar - Guayas - Ecuador
Ing. Carlos Burgos Mendoza
Presidente de la Aso. Ganadero San Jacinto de Balzar
Presente.
De mi consideración:
Reciba cordial saludo, adjunto informe técnico de avalúo comercial exclusivo para la Aso.
de Ganadero San Jacinto de Balzar, de bien inmueble rural ubicado en la parroquia San
Jacinto del cantón Balzar, de la provincia del Guayas, sector San Jacinto Sur, predio
denominado El Manabita de propiedad de la señora María Avelina Rodríguez Vásquez,
portadora de la cédula de ciudadanía número 0920315901.
Inspección realizada el día viernes 31 de julio del 2020, con la presencia del señor Miguel
Rizo Rodríguez y de la señora Silvia Rizo Rodríguez, hijos de la propietaria, responsables
del inmueble, con quienes se realizó trabajo de campo en el inmueble; cuya área
escriturada es de 10 has., adjudicación del Instituto Ecuatoriano de Reforma Agraria y
Colonización, además se obtuvo información básica y complementaria del predio rural
investigado, se realizó investigación directa e indirecta y su entorno; adjunto informe
técnico final a vuestra consideración.
Atentamente,
Ing. Edison Vallejo Rizo,
avalador calificado por la Universidad Estatal del Sur de Manabí
Registro Inicial: PA-2018-158 (SBS-DN-2018)
3. RESUMEN DEL AVALÚO
BIEN AVALUADO: Predio “El Manabita”
ÁREA ESCRITURADA: 5 has. Fuente: Ex - IERAC
ÁREA LEV. PLANIMÉTRICO: 4,5 has. Responsable: Ing. Joel Ostaiza
UBICACIÓN: Balzar - Guayas - Ecuador - San Jacinto -
San Jacinto Sur
PROPIETARIO: Sra. María Avelina Rodríguez Vásquez
SOLICITADO POR: Aso. de Ganadero San Jacinto de Balzar
DESTINO ECONÓMICO ACTUAL: Agrícola, (cultivos de mango), arboles
dispersos, tierra de monte orgánico
VALOR COMERCIAL O DE
MERCADO:
US$ 70.000,00
VALOR DE REALIZACIÓN O
VENTA RÁPIDA O DE
OPORTUNIDAD:
US$ 65.000,00
COSTO DE REPOSICIÓN: US$ 70.000,00
AVALÚO COMERCIAL ACTUALIZADO EXCLUSIVO PARA LA ASOCIACION
DEGANADERO SAN JACINTO DE BALZAR
DECLARACIÓN: Por mis propios derechos y/o por los que represento como persona
natural, dentro del informe de valoración entregado el mes de julio del 2020 declaro,
bajo la gravedad del juramento y con conocimiento pleno de las causas de perjurio, que
el peritaje realizado en sujeción a la normativa y disposiciones legales aplicables, en el
inmueble denominado El Manabita es veraz, fidedigna y real, acorde a las actuales
condiciones naturales de uso del suelo, situación de mercado y economía vigente en el
cantón Balzar y República del Ecuador, por lo tanto, me hago responsable civil o
penalmente del mismo.
Ing. Edison Vallejo Rizo
AVALUADOR CALIFICADO
FECHA: 31 DE JULIO DEL 2020
PERITO AVALUADOR: ING. EDISON VALLEJO RIZO
REG.:PA-2018-158
4. REPORTE PERICIAL DE AVALÚO: PREDIO RURAL “El Manabita”
Í N D I C E
C O N T E N I D O
C A P Í T U L O S
1 Antecedentes
2 Información Inmueble
3 Metodología Peritaje y Avalúo
4 Aclaraciones e Información Técnica
5 Cuadro de Valoración
6 Anexo Fotográfico y otros
PREDIO. El Manabita
5. C A P I T U L O 1 A N T E C E D E N T E S
CLIENTE SOLICITANTE: Aso. de Ganadero San Jacinto de Balzar
PERITO AVALUADOR: Ing. Edison Vallejo Rizo
TÍTULO PROFESIONAL: -Ingeniero en Administración de Empresas
Agropecuaria.
-Técnico en Cultivos Orgánicos.
REGISTRO PERITO: INJ-DNJ-SN-2018
FINALIDAD LEGAL: Avalúo Comercial Actualizado
UBICACIÓN: Balzar - Guayas - Ecuador - San Jacinto -
San Jacinto Sur
PROPIETARIO: Sra. María Avelina Rodríguez Vásquez
TIPO DE BIEN: Inmueble (Terreno)
CLIENTE SOLICITANTE: Sra. Silvia Rizo Rodríguez
EJECUTIVO DE LA
ASOCIACIÓN:
Ing. Carlo Burgos Mendoza
TELÉFONO INTERESADO: (04)2032998
CEDULA CIUDADANÍA (RUC): 0120314095
OBJETIVO: Avalúo Comercial (Julio-2020)
BIEN AVALUAR: Predio rural.
DIRECCIÓN: Vía Daule San Jacinto Sur – Balzar –
Guayas – Ecuador
FECHA DE INSPECCIÓN: 28 de julio del 2020
FECHA DE REFERENCIA: 31 de julio del 2020
C A P I T U L O 2 INFORMACIÓN DEL INMUEBLE
Información Básica del Inmueble: Según plan de trabajo proyectado se requirió
información básica obtenida en el predio rural investigado, fotocopias escrituras públicas,
plano inmueble e impuesto predial; y se realizó inspección ocular del bien inmueble.
A. Identificación del Inmueble: Lote de terreno rural, vía Daule, San Jacinto Sur
vía no asfaltada a 400 metros de la cabecera territorial del cantón Balzar provincia
del Guayas.
B. Derechos de Propiedad del Inmueble: Fotocopia simple de Escritura
Adjudicación, Lote de terreno de 5 has., zona 5 de planificación. Representa el
7.7% del territorio de la provincia de GUAYAS, ubicado en el cantón BALZAR
parroquia San Jacinto del sector San Jacinto Sur. Protocolizado Notaria Primera
Guayas - Balzar. Ab. Navas Zambrano Rosa Eva. Instituto Ecuatoriano de
6. Reforma Agraria y Colonización, 10 de mayo de 2001 adjudica a María Avelina
Rodríguez Vásquez. Inscrita Registro de la Propiedad del cantón Balzar el 12 de
mayo de 2001.
C. Linderos y dimensiones del inmueble:
Norte: Fermín Rodríguez Vásquez 200,00 m;
Sur: Narciso Rodríguez Vásquez con terrenos,
posesión desconocida en 300,00 m;
Este: Con terrenos de Alfredo Montalván Meza
300,00 m., rumbo general predominante,
Oeste: Carlos Jarrin Uriña en 250,00 m,
Superficie Total de áreas solicitadas: 5 has.
D. Localización: zona sureste del cantón Balzar de la Provincia del Guayas.
1. Análisis del entorno del bien: El inmueble investigado se encuentran en zona
rural, ingreso por carretera vía Daule, ingreso margen izquierda, a 400 m de la cabecera
territorial del cantón Balzar, inmueble con cultivos plantados (Arboles de mango),
vegetación natural y arboles dispersos.
a) Topografía: lote en general se considera como un terreno plano a fuertemente
planeado, Altitud: 35 m s n m., según ficha técnica y GPS.
b) Climatología: Localizado Se localiza al centro de la región litoral del Ecuador,
asentada en una extensa llanura, en la orilla izquierda del río Daule, con un clima
lluvioso tropical de 28°C en promedio a partir del mes de noviembre hasta junio,
tiene un período de ocho meses y los restantes es seca, registros fluvial más altos
en los meses de enero, febrero y marzo, y las más sequias se registran en el mes
de agosto y septiembre. Temperatura: 28º C., mayor temperatura agosto,
septiembre octubre con 33 a 36ºC y la temperatura más baja se registra en los
meses de enero, febrero y marzo 21ºC. Humedad: El período más húmedo del año
dura 7,9 meses, del 2 de diciembre al 30 de julio, y durante ese tiempo el nivel de
comodidad es bochornoso, opresivo o insoportable por lo menos durante el 44 %
del tiempo. El día más húmedo del año es el 20 de marzo, con humedad el 100 %
del tiempo. Humedad: El período más húmedo del año dura 7,9 meses, del 2 de
diciembre al 30 de julio, y durante ese tiempo el nivel de comodidad es
bochornoso, opresivo o insoportable por lo menos durante el 44 % del tiempo. El
día más húmedo del año es el 20 de marzo, con humedad el 100 % del tiempo.
c) Servicios: cuenta con servicio de red pública de energía eléctrica, agua potable, y
sistema de alcantarillado.
d) Tipo de Plusvalía: medio por tener acceso directo y por ser un terreno con
presencia de humedad controlada permanente y déficit hídrico e irrelevante, del
cantón Balzar de la provincia del Guayas del Ecuador
e) Suelos: Terrenos con superficie plana, suelos franco arcillosos-arenosos, existe
materia orgánica en los primeros 20 cm., la materia orgánica es de 2 a 4 %, Llanura
Aluvial Antigua, y los Relieves Estructurales y no Colinados Terciarios la
fertilidad y los valores de pH son medios y bajos, suelos la formación Borbón, la
7. Formación Onzole y la Formación Pichilingue caracterizada por bancos
constituidos por arcillas y arenas pocas o nada consolidadas.
f) Factibilidad Comercial – Realización: Considera medias a regulares opciones
de venta o realización por cuanto la zona tiene camino de acceso público, se trata
de un lote externo de buen mantenimiento de cultivos, lo que permite una mejor
opción de venta del inmueble en la zona.
g) Afectación Ambiental: no existe riesgos o afectaciones de ningún tipo o
naturaleza, no se encuentra dentro de zona protegida.
h) Seguridad de la Zona: al realizar reconocimiento de la zona se pudo observar
que sus habitantes ingresan caminando en muchos casos a sus propiedades y
señalaron que no existe riesgo o peligro mayor de ninguna índole o naturaleza, sin
posibles invasores a la vista acorde a información proporcionada por los hijos el
Sr. Miguel Rizo Rodríguez y la Sra. Silvia Rizo Rodríguez
i) El uso mejor y más óptimo del bien: Agrícola y forestal.
j) Valor Natural, Cultural o Científico del Bien: no existen áreas naturales
protegidas que se puedan considerar como especiales, culturales o científicas, que
ameriten su protección, ya que el uso del suelo predominante es forestal.
2. Equipamiento:
a) Centros Educativos: Nivel básico y medio en San Jacinto Sur
de la parroquia San Jacinto
b) Locales Comerciales: A 500 m
c) Entidades Bancarias: a 400 m de la cabecera cantonal
d) Entidades Públicas o Privadas: 350m de la cabecera cantonal
e) Centros de Cultura, Recreación y
Deportes:
a 30 m
.
3. Descripción detallada de las características del inmueble:
a) Características físicas del inmueble: Relieve despejado, poca ondulación muy
baja ocupando un 72% del área total, es su caracterización y son las que dominan
la superficie investigada.
b) Condiciones generales del inmueble (estado): con plantación o cultivo de
interés o producción económico. La edificación o vivienda principal (madera-
zinc), no se valora por ser muy sencilla y mal estado. Existen cercas de postes de
madera y cercas vivas en perímetro del inmueble y conformación de 1 ha de
cultivo agrícola, aproximadamente de diversa variedad para uso y manejo
propietarios, cercas en regular estado.
c) Linderos: semejantes a los indicados.
d) Superficie: 5 has, documento público (escrituras de adjudicación).
e) Elementos a valorar: Terreno natural.
8. f) Mayor y Mejor Uso: Zona apta para uso y explotación forestal y Agropecuaria.
g) Forma Geométrica del Terreno (esquema): lote rectangular, regular.
4.- ENTORNO DEL INMUEBLE: El cantón Balzar, se ubica a 400 metros
aproximadamente del inmueble investigado, San Jacinto Sur zona de estudio se
identifican terrenos con destino económico agrícola (cacao, maíz, plátano), forestales
(teca, roble, balsa, bolla, bosques terciarios), potreros plantados (brachiaria, gramalote
Pajón y otros, predominan potreros con ganadería de engorde).
Lotes de terrenos ubicados en el entorno del inmueble se consideran macro-lotes y lotes
de tamaño tipo en la zona, realizan actividades pecuarias en especial, se aprecian potreros
en buen estado y mantenimiento, el inmueble investigado tiene potreros plantados,
gramíneas tropicales perennes, en buen estado y mantenimiento, corrales y cercas que
permiten un buen manejo de pastizales, este hecho hace que el inmueble se diferencia de
su entorno. Sus valores o costos de formación se incorporan al valor de la tierra en la
presente valoración.
C A P I T U L O 3 METODOLOGÍA DE PERITAJE Y AVALÚO
La metodología utilizada para el desarrollo del presente reporte pericial de avalúo,
consistió en efectuar las siguientes actividades sobre los bienes en estudio: a) Verificación
física; b) Peritaje técnico; y, c) Avalúo
VALORACIÓN:
1. Justificación Técnica del Valor del Terreno y Construcción:
1.1.- Método de Valoración: La metodología utilizada para el desarrollo del presente
reporte pericial de avalúo, consistió en efectuar las siguientes actividades sobre el bien en
estudio: Verificación Física, Peritaje Técnico y Avalúo
A) VERIFICACIÓN FÍSICA: Efectivamente el predio rural se encuentra ubicado en
el sector San Jacinto Sur, al sureste de Balzar, predio posee vegetación natural y cultivos
plantados con cerramientos de postes y, arboles dispersos regular estado, vegetación
nativa y mejoras realizadas en los terrenos.
B) PERITAJE TÉCNICO: Se procedió a verificar el estado actual del inmueble
investigado, a la vez que se recorrió el predio y la zona en la que se encuentra ubicado el
inmueble, con el fin de determinar sus características rurales, como ser vías de acceso,
9. servicios con los que cuenta, entorno en general, topografía, uso del suelo, cercanía al
cantón de Balzar de la provincia del Guayas.
C) AVALÚO: Una vez terminadas las etapas de verificación física y peritaje técnico,
se procedió a determinar el valor comercial del inmueble bajo estudio.
Se entiende como valor de mercado o “valor comercial justo”, el precio al que un bien
podría cambiar de propietario, entre un comprador interesado y un vendedor también
deseoso de vender, estando ambos razonablemente bien informados de todos los hechos
pertinentes, y sin que uno ni otro estén obligados a comprar o vender.
El valor de mercado está directamente ligado a la ubicación de los inmuebles, las
características y entorno de la zona en estudio, ya sea que se traten de zonas forestales,
pecuarias, agrícolas, mixtas, cercanía a vías de acceso, acceso directo, estado y calidad
del acceso, etc., siendo posible que se presenten variaciones significativas en los valores
tenidos en consideración entre la oferta y la demanda, en radios relativamente próximos
al punto analizado.
Para poder determinar el valor de mercado valor venal del bien estudiado, hemos
efectuado una recorrida e investigación por la microzona sujeta a estudio para establecer
el correspondiente valor medio comercial del sector.
EL VALOR DE MERCADO SE DETERMINÓ EN BASE A LAS
SIGUIENTES FUENTES Y MÉTODOS:
• Búsqueda y averiguación de antecedentes relativos a ofertas de venta y/o de
compraventa de terrenos con vegetación natural antigua, terrenos con bosque
terciario, terrenos sin acceso o camino publico permanente, con o sin
edificaciones y terrenos que sean comparables con las sujetas a estudio, y que se
hallen ubicadas dentro de un entorno que sea semejante al analizado.
• Utilización de datos de archivo con los que cuento en calidad de Avaluador.
• Corrección de valores por hectárea indagados, en base a coeficientes “ad hoc”
factores de homogenización, aplicables a este tipo de terrenos, factores como lote
con acceso directo a vía principal, ubicación, topografía, tamaño, servicios básicos
no disponibles, tipo y calidad de tierras, posibilidades reales de venta, plusvalía,
etc.
• Calidad de las tierras, valor potencial del suelo, zonas homogéneas físicas y
geoeconómicas.
• Aplicación de las clases de tierras determinadas.
• Considerar área escriturada.
INVESTIGACIÓN DE PRECIOS COMERCIALES 2020:
1. Oferta de inmueble, señor Fabian Uriña, residente y agricultor zona, menciona
que los terrenos con acceso permanente y en buen estado, costo unitario varia de
US$15.000,00 – 20.000,00/ha., terrenos ubicados en zonas formadas con cultivos
10. de mango en buena calidad y mantenimiento su valor y deseabilidad se
incrementan.
2. Investigación realizada al señor Mariano Zambrano, residente en la zona,
manifiesta que el valor de los terrenos está influenciado por su ubicación,
topografía y uso del suelo, a medida que el tamaño se incrementa los precios de
las tierras incrementan, considera que el valor actual es de US$ 15.000,00 –
16.000,00 /ha., considera que terrenos con cultivos se incrementa su valor en
función de su estado y mantenimiento, teléfono 0980925982
3. Investigación en la zona, inmueble de 4,35 has., el Sr. Ángel Ochoa, vendió en el
2018 US$ 61.000,00 valor total, valor unitario US$ 15.000,00/ha., terrenos
contenía con 2,00 has., de cultivos de mango, 5 años, variedad mejorada.
4. Consulta de perito avaluador, Ing. Manuel Macías, manifiesta que el valor terreno
en la zona, varia de US$ 13.000,00 – 15.000,00 /ha, terrenos con uso intensivo.
Los costos de terrenos con brachiaria se incrementan por ser gramíneas de mejor
calidad y de mayor costo su implantación.
5. Consulta a Sr. Pedro Rizo, residente zona, considera valor unitario US$ 15.000,00
/ha., no posee teléfono personal.
VALORACION DE TIERRAS RURALES:
Para valorar tierras rurales se aplica el método moderno denominado de áreas
homogéneas físicas y geoeconómicas, se considera para su estudio la definición inicial de
un rango definido numéricamente de 1 a 100 puntos, se determinan 5 clases de tierras
conformadas por valores potenciales.
Los valores potenciales (VP) son índices numéricos que procuran representar la
capacidad productiva de las tierras con base en las características y propiedades de los
suelos, en una escala de 1 a 100 puntos. El valor potencial inicial (VPi) se calcula por
medio de una tabla de puntajes establecida de manera experimental respecto a
condiciones: agronómicas, climatológicas y topográficas, estas variables tienen un
máximo de 80 puntos. Los 20 puntos complementarios, son distribuidos y adicionados de
acuerdo a que las lluvias sean adecuadas, excesivas o deficientes para producir cosechas
o biomasa dentro de las unidades climáticas establecidas para este trabajo. Las tierras
investigadas en el predio Lote El Manabita, corresponden a la siguiente apreciación:
Clases de Tierras para Valoración
Comercial.
Calificación de Perito
Valuador.
Total,
Avaluó
Tipos Apreciación Rango
(1-100)
Código
de clase
Áreas
(Has)
Valor
(USD)
Factor Dólares
Americanos
I 1.Excelente. 95-100 97
II 2.Muy Buena. 85-95 90 2 17.000,00 1.00 34.000,00
III 3.Buena
(Mediana)
65-85 75 2 13.000,00 1.00 26.000,00
IV 4.Regular. 45-65 50 1 10.000,00 10.000,00
V 5.Mala.
(improductiva)
45-25 30
5 has 70.000,00
11. El predio bajo estudio tiene la clase de tierra II, III y IV, según el valor potencial (VPi):
2,3 y 4 Calificación: Muy Bueno, Bueno y Regular, puntaje 90/100; 75/100; y 50/100 el
área de esta clase de tierra es de 2 has., (cultivos de mangos de calidad mejorada), 2 has.,
(naturales, sin mejoras) y 1has (despejada) sin utilidad.
PROCESO DE VALORACIÓN: La práctica profesional de las valoraciones contempla
3 métodos para la determinación del valor actual, los cuales son:
a) Costo de reposición;
b) Ventas comparadas o de comparación; y,
c) Ingresos netos.
El método del costo postula que un comprador informado no pagará más por un activo,
que el costo de reproducir o construir otro bien nuevo, con la misma capacidad de
servicio, para posteriormente deducirle la porción de depreciación o amortización
acumulada hasta la fecha, que se estima para la actual condición de uso.
El método de ventas comparadas postula que un comprador informado no pagará más por
un bien que el costo de adquirir un bien existente en el mercado, con igual capacidad o
características semejantes, ubicación y acceso.
El método de ingresos netos postula que el valor de los bienes es determinado a partir de
la conversión de los beneficios futuros que generan los mismos.
Para edificaciones o viviendas y cultivos o plantaciones se obtiene el valor actual, la
utilización del método del costo de reposición, edad, estado y mantenimiento. No se
valora edificación.
En cuanto al método de ventas comparadas, éste ha sido utilizado en este informe para el
rubro de Terrenos.
Por su parte, el método de ingresos netos no fue utilizado en esta ocasión, por no formar
parte del alcance del proyecto.
El valor a nuevo o de reposición es el valor de inversión que tendría hoy en día ejecutar
nuevamente las obras o mejoras, considerando para ello características y detalles análogos
a los existentes. No se valora vivienda.
Para el caso del terreno, el valor corresponde al de compra-venta en la zona, incluye
inversión realizada 5 has., aproximados considerando al valor los servicios futuros
previstos que brindará cada bien a lo largo de su vida útil restante.
Avaluó comercial del predio El Manabita
12. AVALUÓ COMERCIAL
(CUADRO DE VALORACIÓN)
Descripción Cantidad Unid. Coefic. Edad
(años)
Vida
Útil
Futura
(año s)
Valor Unit
(USD$
/ha/m2)
Valor Total
o
Reposición
(USD$)
Valor de
mercado
Valor de
Oportunidad.
Terreno
clase II
2 has 1 17.000,00 34.000,00 34.000,00 33.000,00
Terreno
clase III
2 has 1 13.000,00 26.000,00 26.000,00 25.000,00
Terreno
clase IV
1 has 10.000,00 10.000,00 10.000,00 5.000,00
Subtotal
de
Terreno
5 40.000,00 70.000,00 70.000,00 65.000,00
TOTAL,
AVALUÓ
40.000,00 70.000,00 70.000,00 65.000,00
Adicionalmente al valor de mercado, se determinó lo que se denomina como valor de
Oportunidad vale decir el valor de liquidación o más propiamente el “de venta rápida”.
El valor de oportunidad es el monto que razonablemente se podría recibir de la venta del
bien, dentro de un plazo de tiempo muy corto o perentorio, pudiendo también involucrar
en algunos casos un vendedor no dispuesto, y un comprador con pleno conocimiento de
la desventaja del vendedor.
Para el presente estudio, y dadas las características de interés comercial tanto de la zona
como del inmueble, esto es el predio Agrícola-forestal con acceso a vía pública, vía
permanente, la cabecera cantonal esta cerca al inmueble investigado y por el tamaño de
la propiedad que presenta buenas oportunidades de venta a la fecha actual.
El valor de reposición es el valor que tendría ejecutar el predio, considerando para ello
características y detalles de obras civiles (edificaciones), no aplicable en el presente
estudio.
Por último, y de acuerdo con lo solicitado en las disposiciones de la Ley COOTAD, y en
la Circular Nº INJ-SN-2005-064 de la Superintendencia de Bancos y Seguros, se procedió
a verificar el monto del valor catastral municipal. Según consta en copia del certificado
de pago por concepto de impuesto predial, fecha 15-02-2020 avalúo catastral
USD$250,00
TENDENCIAS DE MERCADO INMOBILIARIO DE TIERRAS:
Breve Análisis del Mercado Inmobiliario en la zona investigada: se determina que existe
demanda de inmuebles de diverso tamaño y ubicación en la zona denominada La San
Jacinto Sur – parroquia San Jacinto, uso predomina en la zona es agropecuaria y forestal,
incrementa el interés de compra por terrenos de gran tamaño y con acceso a vía pública,
decrece interés por adquirir inmuebles sin acceso vehicular y permanente, se considera
creciente demanda por inmuebles de menor tamaño por cuanto estos lotes son más
apetecibles por inversión en su compra y con acceso directo a vías principales, a medida
13. que se encuentren cercanos a la cabecera cantonal y su interés por adquirir mejora por
diversos usos del suelo del inmueble.
La demanda crece en su interés en aquellos terrenos cercanos al centro y a vías principales
o lotes externos, en consecuencia, lotes de gran tamaño su demanda incrementa por el
monto total a pagar, mayor tamaño, la inversión a realizar se incrementa y las opciones
de recuperar la inversión crecen. Lotes abandonados o sin uso del suelo su demanda
decrece por la inversión inicial y el tiempo que se requiere para iniciar producción.
Considero alto el interés de posibles compradores o de realización del inmueble
investigado, el interés crecerá a medida que el Municipio del cantón Balzar, Prefectura y
entidades públicas inviertan en obra pública en la zona, mejoren la calidad de las vías y
realicen obras de infraestructura.
El valor del suelo del inmueble investigado se determina en base a investigación del
mercado inmobiliario de lotes de terreno de diverso tamaño, ubicación y forma, valores
homogenizados para determinar precio base a ser aplicado en nuestro estudio o
investigación para determinar el avalúo de lote La Soledad.
Las fluctuaciones de valor de tierra por hectárea fluctúan en San Jacinto Sur – El Manabita
– parroquia San Jacinto desde USD$ 15.000,00/ha., valores pagados y hasta
20.000,00/ha., en terrenos bien mantenidos y trabajados, no remontados, ofertas de lotes
de diferente tamaño y ubicados en distintos lugares del territorio del cantón Balzar.
GRADO DE REALIZACIÓN O COMERCIALIZACIÓN:
El grado de realización, comercialización o venta del inmueble se estima o proyecta en
términos cualitativos desde posibilidades que van desde opciones de venta o realización
por cuanto la zona es favorecida por tener vía de acceso al cantón Balzar y el inmueble
posee camino de acceso público, lote investigado se trata de un lote externo de buen
mantenimiento.
En términos cuantitativos las opciones o grado de realización o venta: altas opciones de
venta (10/10); Muy buenas (9/10); Buenas o medias (8/10); Regulares (6-7/10)
En conclusión, puedo indicar que a la fecha actual la tendencia del mercado inmobiliario
en la zona es creciente por la excelente calidad de la vía Daule – Balzar – Guayas, se
incrementara en función de las mejoras y uso del suelo a ser incorporados al predio
investigado.
Es factible recibir el inmueble por compra, se incrementará a buenas opciones de venta
cuando posea camino asfaltado carrozable permanente durables directo a inmueble
investigado (8/10)
CALIDAD DE COMPRA - VENTA DEL INMUEBLE:
14. Criterios de Calidad de Compra - Venta:
La calidad de compra y venta del inmueble posee los siguientes criterios o grados: Muy
Buena (9-10/10); Buena o media (8/10) y Regular (5-6/10)
Este aspecto considero importante mencionar que el predio El Manabita, se encuentra:
Libre de todo derecho en favor de un tercero (usufructo, hipoteca, servidumbre, etc.) Que
el título de propiedad estará libre de vicios o ilegalidades. Que el bien vendido no se
encuentra en zona protegida. Considero que es de importancia el poseer un levantamiento
planimétrico. Levantamiento planimétrico o plano debe poseer firma de responsabilidad
profesional. Incluir o considerar el levantamiento planimétrico en las opciones de
compras. Zona sin presencia de invasores u otros que afecten uso intenso del predio.
Calidad de Garantía: Buena (8/10).
C A P I T U L O 4 ACLARACIONES E INFORMACIÓN TÉCNICA
Los datos de titularidad se obtuvieron de la información provista por el propietario e hijos.
• Perito Avaluador adopta como válida aquella información proporcionada, no
habiendo investigado sobre la certeza de la misma, ni sobre si pesan sobre los
bienes algún embargo, hipoteca, prohibición de venta, etc., que pudiera restringir
o afectar el valor de la propiedad.
• Distancia total del inmueble a la cabecera cantonal se encuentra a 400 metros,
parroquia San Jacinto del cantón Balzar – Guayas, se ingresa por camino público.
• Inmueble investigado de buena calidad y mantenimiento, conformados por 5 has.,
aproximadamente. El suelo presenta mediana fertilidad, alguna restricción en el
crecimiento en suelos muy arcillosos.
• Proyecto a ejecutar: cultivos de Mangos Tommy Atkins. Descripción
Taxonómica: Familia. Anacardiaceae; Nombre Científico. Mangifera indica
“Tommy Atkins”
• Descripción Botánica: El arbol crece hasta 35-40 m de alto y con una copa de
hasta 10 m de circunferencia. llegan a vivir y dar fruto hasta los 300 años. El color
de la piel es diferente en función de la variedad, con matices que van en la fruta
madura desde el verde oscuro, hasta el amarillo, al naranja y el rojo intenso. Tiene
un olor dulce y presenta un solo hueso, aplanado y largo en medio de la pulpa. Es
el mejor considerado en términos de tolerancia al transporte y manipulación,
resistencia a golpes y degradación, y por su vida más larga que los demás mangos
en el estante de la tienda. Su elevada tolerancia a enfermedades permite que en el
cultivo de Tommy Atkins se utilicen menos productos químicos. La fruta es
ovalada, con una piel suave, un poco cerada, y un peso de entre 450-700 gr. Tiene
el color anaranjado con grandes partes de un rojo oscuro o carmesí. La pulpa es
15. un poco fibrosa, lo que confiere una textura firme. La pulpa es de color limón o
amarillo oscuro y tiene un sabor dulce, suave. La semilla es ovoide, oblonga,
alargada, estando recubierta por un endocarpio grueso y leñoso con una capa
fibrosa externa, que se puede extender dentro de la carne.
• Ecología: Es originario de Florida, aunque se cultiva comercialmente en muchos
países exportadores de esta fruta como Estados Unidos, México, Guatemala,
Brasil, Ecuador y Perú. Este tipo de plantación se hizo popular entre los
cultivadores de mango en Florida en la década de 1950 como reemplazo de los
mangos Haden que eran propensos a enfermedades. Además, tienen una larga vida
útil larga y son altamente productivos.
• Requerimientos climáticos: Puede vivir bien en diferentes clases de terreno,
siempre que sean profundos y con un buen drenaje, factor este último de gran
importancia. En terrenos en los que se efectúa un abonado racional la profundidad
no es tan necesaria; sin embargo, no deben plantarse en suelos con menos de 80 a
100 cm de profundidad. Se recomiendan en general los suelos ligeros, donde las
grandes raíces puedan penetrar y fijarse al terreno. El pH estará en torno a 5.5-
5.7; teniendo el suelo una textura limo-arenosa o arcillo-arenosa. Un suelo
adecuado para el cultivo debe presentar el siguiente resultado: cal (CaO) 1,2 %,
magnesio (MgO) 1,18 %, potasa (K2O) 2,73 %, anhídrido fosfórico (P2O5) 0,15
%, nitrógeno 0,105 %.
• Factores limitantes de crecimiento: El crecimiento se ve afectado en suelos muy
inclinados, pobres, con capas endurecidas, impermeables y pedregosas, así como
en ácidos muy lixiviados, anegados o pantanosos. Es muy susceptible a las arenas
secas. Las plantaciones que prosperan en suelos erosionados o muy compactados,
de topografía quebrada y muy superficiales, presentan características indeseables
como fustes torcidos, poca altura, muy ramificados y con aspecto arbustivo.
• Características y tratamientos en semilleros: El semillero debe ser de tierra
ligera rica en materia orgánica y bien preparada, en eras o camas de 1 m de ancho
y 15 cm de altura. Dado que las semillas de mango pierden pronto su poder
germinativo, deben sembrarse al día siguiente de ser cosechadas, en un medio
muy suelto al que se le puede agregar la pulpa de la fruta o arena. La semilla de
mango se siembra sin la pulpa y si se quita la corteza se adelanta la germinación
unos diez días, pero sin quitarle la membrana que recubre los cotiledonales, de no
eliminarse la corteza la germinación tiene lugar al cabo de unos veinticinco días
después de la siembra. Es conveniente tratar la semilla con un fungicida en polvo.
En las semillas poliembriónicas surgen varias plantas durante la germniación por
lo que es recomendable que se elimine aquéllas que no presenten unas
características deseables para así obtener el vigor desde tempranas etapas
fenológicas del cultivo. Las semillas deben colocarse en el sustrato con la parte
aguda hacia arriba, con el fin de que el talluelo y la raíz principal broten
verticalmente, pues si las semillas se colocan acostadas, el tallo y la raíz crecerán
encorvados, lo cual perjudicará el desarrollo posterior del arbolito. Las semillas
deben enterrarse a unos 3 cm de profundidad en líneas distanciadas de 20 cm y
dejando entre cada plantita una distancia de 5 cm; o bien en cuadro, a distancias
de 1 O x 1 O cm.
16. • Viveros: Cuando las plántulas alcanzan 15 cm de altura, se seleccionan las más
desarrolladas y se trasladan al vivero donde se plantarán o colocarán a distancias
de 50 cm entre filas y de 1 m entre ellas, en bolsas plásticas de 25 cm x 30 cm,
donde se les darán los cuidados necesarios hasta que alcancen el tamaño adecuado
para ser trasplantado. El sustrato tanto del semillero como del vivero debe ser
desinfectado, para lo cual se pueden utilizar varios productos.
• Plantación: Por ser una especie rigurosa las plantitas se siembran en el campo
cuando tienen de 1 a 2 años; si se les cultiva en recipientes, se les puede sacar en
cualquier época del año; si están en los surcos del vivero, generalmente lo mejor
es a principio o al final de la primavera. En cualquier caso, se les trasplanta lo más
cuidadosamente posible en cepas previamente preparadas y espaciadas de 10 a 12
m de distancia. Puesto que generalmente se proporciona algo de sombra al vivero
de propagación, los árboles se deben acostumbrar gradualmente en un área menos
sombreada por un período de unas cuantas semanas, para permitirles resistir su
exposición a la luz solar plena y al viento. No se les debe permitir que fructifiquen
sino hasta que tengan más o menos 4 años de edad, eliminando las panículas de
flor a medida que se forman de 4 m. x 4 m. (625 plantas/ha.) o a menor distancia.
• Manejo de poda: Esta práctica se debe iniciar desde el vivero y realizarla durante
la vida de la planta para mantener una estructura básica que permita alta
producción, excelente calidad y fácil manejo. Después de haber injertado el
arbolito, este se deja desarrollar y cuando alcanza unos 80 cm. de altura se poda a
unos 60 cm. de altura. Esta primera poda se realiza por debajo del último nudo,
para que se desarrollen ramas de las yemas laterales en forma alterna, con lo cual
las ramas serán menos propensas a rajarse. Lo más recomendable es que en el
primer piso se desarrollen tres ramas, a una altura entre 40 y 60 cm. del suelo.
Estas ramas serán despuntadas a los 60 cm., el corte debe realizarse de manera
que la última rama crezca hacia la parte externa del árbol; con lo cual el segundo
piso estará constituido por nueve ramas. A su vez esas nueve ramas se podarán de
igual manera para tener un tercer piso con veintisiete ramas. En cada poda pueden
brotar muchas ramas, por lo que se deben seleccionar las mejor ubicadas para
mantener la simetría y balance de la copa.
• Riego: Este es especialmente crítico para árboles jóvenes recién establecidos
antes de que entren en producción. Después, el riego es indispensable para el cuaje
y crecimiento de la fruta. En general se pueden suministrar entre 20 a 3 O litros
de agua a intervalos de seis a ocho días. Lo importante en esta fase es que los
arbolitos cuenten con suficiente agua para que su desarrollo no se vea afectado.
Para los árboles que entran en producción, se deben suspender los riegos dos
meses antes de la floración y continuarlos desde el cuaje del fruto hasta poco antes
de la madurez fisiológica. Se ha encontrado que una lámina de agua que cubra las
pérdidas por infiltración y evapotranspiración, aplicada cada 8 días es suficiente
para una producción óptima.
17. C A P I T U L O 5 CUADRO DE VALORACIÓN
En base a la metodología indicada en el presente reporte e investigaciones realizadas
procedo a determinar el avalúo de la propiedad objeto del estudio es el siguiente:
A. VALOR DE MERCADO.
USD$ 70.000,00 (Dólares Estadounidenses, setenta mil)
B. VALOR DE OPORTUNIDAD.
USD$ 65.000,00 (Dólares Estadounidenses, sesenta y cinco mil)
C. VALOR DE REPOSICION.
USD$ 70.000,00 (Dólares Estadounidenses, setenta mil)
DECLARACION Y CERTIFICACIÓN DEL AVALÚO:
Declaración Juramentada: Yo, Edison Vallejo Rizo, portador de la cedula de ciudadanía
numero 0924562188; ciudadano ecuatoriano, declaro que la información incluida en el
presente avalúo es veraz y confiable, por lo que, en calidad de Perito Calificado, soy
responsable civil y Penalmente del contenido total y/o parcial del presente informe de
avalúo comercial en las actuales condiciones de mercado, acorde a la economía regional
y nacional.
Firma de Responsabilidad:
Edison Vallejo Rizo Perito Avaluador (C.I. 0924562188)
