Este documento explica el régimen de propiedad horizontal en Panamá según la Ley 31 de 2010. Establece que la propiedad horizontal es un tipo especial de propiedad constituida sobre unidades inmobiliarias independientes con acceso a la vía pública, donde coexiste la propiedad singular sobre bienes privados y la copropiedad sobre bienes comunes. También define los términos clave como asamblea de propietarios, bienes comunes, cuota de gastos comunes, y junta directiva.

1. JUNIO DE 2010 “QUE
REGULA EL RÉGIMEN DE
PROPIEDAD
HORIZONTAL EN LA
REPÚBLICA DE
PANAMÁ”
LICDA. REINA CHANDLER
SUBDIRECTORA DE LA DIRECCIÓN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL
27/4/2019

2. EN EL ARTÍCULO 1 DE LA LEY N°31 DE 18 DE JUNIO DE 2010 SE
ESTABLECE EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL QUE
REGULA LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO UN TIPO ESPECIAL
DE PROPIEDAD, CONSTITUIDA SOBRE UNIDADES
INMOBILIARIAS, SUSCEPTIBLES DE APROVECHAMIENTO
INDEPENDIENTE Y CON ACCESO A LA VÍA PÚBLICA EN DONDE
COEXISTEN LA PROPIEDAD SINGULAR SOBRE LOS BIENES
PRIVADOS Y LA COPROPIEDAD SOBRE LOS BIENES COMUNES.

3. ¿QUIÉNES PUEDEN PERTENECER AL RÉGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL?
Podrán pertenecer al Régimen de Propiedad Horizontal, sujetos a la presente Ley:
• 1. Las diversas unidades inmobiliarias cuando sean independientes y tengan salida a la vía
pública directamente o por un pasaje común.
• 2. Las distintas unidades inmobiliarias sobre terreno común.
• 3. Las edificaciones o proyectos construidos sobre terrenos de propiedad de una o más
personas, o dados en concesiones, que autorizan el uso del terreno para incorporarse al
Régimen de Propiedad Horizontal.
• 4. Las lotificaciones, parcelaciones y urbanizaciones con lotes servidos, cuyas mejoras se
edifiquen posteriormente.
• 5. Las construcciones o edificios destinados exclusivamente a estacionamientos, bodegas,
cementerios o cualquiera actividad comercial, siempre que por su naturaleza puedan ser
identificados los bienes comunes de los privativos.
• 6. Las urbanizaciones que en la actualidad se rigen a través de asociaciones sin fines de
lucro.
• 7. Los proyectos o desarrollos, ya sean edificios, lotificaciones, parcelaciones,
urbanizaciones y otro tipo de unidad inmobiliaria edificada sobre terreno o finca ya
incorporada al Régimen de Propiedad Horizontal.

4. GLOSARIO DE TÉRMINOS IMPORTANTES DENTRO DEL RÉGIMEN
DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Asamblea
de
Propietarios
Son los dueños
de unidades
inmobiliarias
inscritas en
Registro
Público. Y es el
máximo
organismo de
gobierno dentro
de un P.H.
Bienes
anejos
Dependencia de
una unidad
inmobiliaria. Es
accesorio a la
unidad. Como
depósitos y
estacionamientos
.
Bienes
comunes
Bienes de un
edificio que
pertenecen en
proindiviso a
todos los
propietarios.
Cuota de
gastos
comunes
Son los gastos
de conservación,
mantenimiento
y otros que
deben ser
sufragados por
los propietarios.
Morosidad
Tardanza en el
pago de una
obligación. Aquí
se da a partir de
dos meses.

5. CUOTA DE GASTOS COMUNES
La cuota de gastos comunes va a incluir
la cuota de mantenimiento ya sea por
metraje de unidad inmobiliaria o una
igual para todas, también incluye la
cuota extraordinaria que son sumas de
dinero que tendrán que aportar los
propietarios para casos urgente como
pintura del edificio, daños que ocurran,
para portón eléctrico u otros; y por
último incluye las multas. Es importante
saber que las multas se deben colocar
en el Reglamento de Uso.

6. GLOSARIO DE TÉRMINOS IMPORTANTES DENTRO DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Junta
Directiva
Son propietarios
que representan
a la Asamblea
de Propietarios.
Administrad
or
Persona natural
o jurídica que se
va a encargar de
la
administración
de los bienes
del P.H.
Reglamento
de
Copropieda
d
Reglamento que
contiene
deberes y
derechos de los
propietarios,
aprobado por la
Dirección de
Propiedad
Horizontal del
MIVIOT.
Reglamento
de Uso
Reglamento que
contiene las
multas, horarios
de mudanza y
otros detalles
del P.H. El
mismo es
redactado por la
Junta Directiva y
aprobado por la
Asamblea de
Propietarios.
Fachada
Cualquier parte
externa de las
unidades
inmobiliarias de
un P.H.

7. LA ADMINISTRACIÓN
El Administrador debe encargarse de
cosas como:
• Tiene que solucionar los problemas que
se susciten entre los propietarios.
• Tiene que velar por el orden dentro del
P.H. e informarle a la Junta Directiva de
violaciones al Reglamento o a la Ley.
• Tiene que realizar las reparaciones que
sean urgentes tanto en los bienes
privados como en los comunes. Puede
pagar la reparación y le da plazo de
treinta (30) días calendario al
propietario para que reponga el monto.
• Tiene que realizar un Informe Anual de
los fondos del P.H. , los cuales debe
presentar a la Junta Directiva y esta a su
vez a la Asamblea de Propietarios para

8. EL PROMOTOR DENTRO DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL El Promotor es la persona natural o
jurídica que construye el P.H. que se
incorpora al Régimen de Propiedad
Horizontal.
El Promotor es la persona que
cuando se incorpora el P.H. al
Régimen de Propiedad Horizontal va
a establecer el monto de la cuota de
gastos comunes, posteriormente lo
hará la Asamblea de Propietarios con
el porcentaje del 66% de todos los
propietarios de unidades
inmobiliarias.La Ley No. 31 de 18 de junio de 2010
establece que las cuotas comunes
ordinarias deberán fijarse en el
Reglamento de Copropiedad de la
siguiente forma: a. Para la propiedad
horizontal de edificios, en atención al
metraje de las unidades.
b. En los casos de propiedad

9. VENTAJAS DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL PARA LOS
PROMOTORES Y PARA LOS PROPIETARIOS

10. DESVENTAJAS DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL PARA LOS PROPIETARIOS
 En ciertas ocasiones la Junta Directiva o la Administración se
roba el dinero que aportan los propietarios para el
mantenimiento y conservación del P.H. denominado “Cuota
de gastos comunes”.
 Siempre ocurren filtraciones dentro de las unidades
inmobiliarias. Si las filtraciones las produce otro propietario,
usualmente no quiere pagar la reparación de los daños del
afectado. Y si las ocasiona el mismo P.H. la Administración no
quiere pagar la reparación o aducen que no existen fondos en
el P.H. para ello, y el propietario afectado queda pagando la
reparación de su unidad inmobiliaria.
 Se da mala toma de decisiones, toda vez que los propietarios
no asisten a las Asambleas a las que se les convoca.
 Si el Promotor no establece el pago de las cuotas de gastos
comunes por metraje de cada unidad inmobiliaria, se ven
afectados muchas veces los propietarios de las unidades
inmobiliarias que tienen menos metraje, toda vez que deben
pagar igual que el que tiene mucho metraje.
 Usualmente la Junta Directiva piensa que son el máximo
organismo u órgano de gobierno, lo cual no es cierto, y
aprueban decisiones que no se llevan a Asamblea de
Propietarios. Como por ejemplo, aprobar aumento en la cuota
de gastos comunes o aprobar la imposición de una multa.

11. RESERVAS DENTRO DEL REGLAMENTO DE
COPROPIEDAD
El Artículo 43 de la Ley de Propiedad Horizontal
establece que en el Reglamento de Copropiedad
deben ir plasmados ciertos detalles, entre estos,
en su numeral 13, se establece lo siguiente:
13. La descripción de las reservas que haga el
promotor, que tendrán un periodo de vigencia
máximo de diez años, siendo nula cualquier
estipulación en contrario, de conformidad con lo
establecido en esta Ley y la reglamentación que
sobre esta materia dicte el Ministerio de Vivienda
y Ordenamiento Territorial.

12. MAYORES PROBLEMAS DENTRO DE UN P.H.

13. DIRECCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL
MIVIOT
La Dirección de Propiedad
Horizontal del Ministerio de
Vivienda y Ordenamiento
Territorial es la entidad
encargada de incorporar al
Régimen de Propiedad
Horizontal los P.H. o Proyectos
que los promotores presenten.
Esta Dirección emite al final una
Resolución de Incorporación al
Régimen la cual se lleva a
inscribir a Registro Público.

14. DIRECCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL
MIVIOT
Esta Dirección tiene las siguientes funciones o
facultades:
• Acoger y resolver las solicitudes para la
constitución del Régimen de Propiedad
Horizontal sobre una o varias fincas.
• Revisar y aprobar los Reglamentos de
Copropiedad de las fincas a incorporar al
Régimen de Propiedad Horizontal y sus
respectivas reformas, conforme a los requisitos
establecidos.
• Emitir las resoluciones aprobando o no la
desafectación del Régimen de Propiedad
Horizontal.
• Velar por el cumplimiento de la Ley que
establece el Régimen de Propiedad Horizontal.
• Sancionar, cuando así lo estime procedente, a
quienes incumplan las disposiciones de esta Ley
o de los Reglamentos respectivos.

15. MUCHAS GRACIAS