2. ÍNDICE
INTRODUCCIÓN
ANÁLISIS DE problemas
 Excedente de stock
 Demanda débil
 Endeudamiento
TENDENCIAS
 Sareb
 Precio
 Inversión extranjera
 Alquiler
 Acceso al crédito
EMPRESAS Y ESTRATEGIAS
 Estratégias
 Caso Martinsa Fadesa

3. INTRODUCCIÓN 1/3
Recorrido de la vivienda en España: 1979-2005
 1979-1985 :
 Caída del 35% en el precio en 5 años
 Paro : 4,7% en 1976 al 21,1% en 1985
 1985-1992:
 1988 : lncremento del 10% en construcción (7%PIB)
 Incremento tasa de ocupación en construcción : 11,2%
 1992-1996:
 Bajada ininterrumpida del precio de la vivienda (15% en
términos reales)
 1996-2005:
 Advertencia de la existencia de una burbuja
↓ Liquidez
↑ Euribor
↓ Preventas
↓ Visados
↑ Sobreoferta
↓ Precios
↓ Accesibilidad
crédito
↑ Esfuerzo Familiar
↑ Insolvencia
↑ Morosidad
↓ Riqueza
↑ Paro
↑ Liquidez
↓ Euribor
↑ Preventas
↑ Visados
↑ Accesibilidad
crédito
↓ Esfuerzo Familiar
↓ Insolvencia
↓ Morosidad
↑ Riqueza
↓ Paro
↑ Sobredemanda
↑ Precios

4. INTRODUCCIÓN 2/3
CREACCIÓN DE LA BURBUJA INMOBILIARIA (…2007)
 El sector de la construcción = Locomotora económica de España
(gran % del PIB).
 Información sesgada:
• Expectativas de revalorización + Especulación
• Aumento precios
• Sobreoferta
Peso de la construcción en el PIB

5. INTRODUCCIÓN 3/3
CREACCIÓN DE LA BURBUJA INMOBILIARIA (…2007)
 Factores influyentes:
 Emancipación baby boom (incremento demanda)
 Pertenencia Eurozona (bajos tipos de interés al financiarse)
 Consecuencias:
 Aumento vivienda construida
 Crecimiento deuda hipotecaria
 Incremento precios
 Disminución desempleo

6. Criterio Social
no voy a vender por menos de la hipoteca
alquilar es tirar el dinero
el precio de la vivienda nunca baja
no voy a vender por menos de lo que me costó
la vivienda siempre sube a largo plazo
dan hipoteca a todo el mundo
mete los gastos, el coche y los muebles en la hipoteca

7. ANÁLISIS DE PROBLEMAS
1. Excedente de Stock
2. Demanda débil & Desempleo
3. Endeudamiento
4.Morosidad
5.Corección de los Precios

8. ANÁLISIS DE PROBLEMAS:
1. EXCEDENTE DE STOCK
Viviendas iniciadas  viviendas Terminadas
 Entre 2004 y 2006, las iniciadas superaron las terminadas (+117miles)
 A partir 2007, se invierte las tendencias (las terminadas superan la iniciadas)
 Las terminadas en 2012 representan 26% de las terminadas en el 2007
Stock
 El stock de vivienda crece hasta 2009 y empieza a estabilizarse
 Alcanza un total de 3.280.000 de viviendas (1ª y 2ª maño)
0
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
600,000
700,000
800,000
900,000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Viviendas Iniciadas Viviendas Terminadas Stock Viviendas nuevas

9. 1.304.000 despidos en el sector de la construcción (07/11)
Paro nacional en 2011: 23%, 2012 : 26,6%
ANÁLISIS DE PROBLEMAS:
2. Demanda débil : Desempleo
España tiene uno de los niveles más alto de paro de
la U.E.
 Debilita la
creacción de
hogares
 Debilita el acceso
al crédito

10. La demanda va a caer un 38%
debido a la estructura de la
pirámide de población:
 Pasando de 10.983.000 (25 a 39 años)
 6.846.000 personas entre 10 y 24 años
que serán los futuros demandantes
Paro de 26,6% en 2012
Mayor dificultad al cumplir las
garantías de solvencia de
adquisición del crédito.
ANÁLISIS DE PROBLEMAS:
2. Demanda débil

11. Deuda Pública
– 2011
• 75,9% PIB (+9,2%/2010)
• Gastos Públicos: 58,3%(+4,4%/2010)
– Aumento de la deuda externa
con Alemania y Francia
Deuda Privada
– 2011
• 1.255.386 millones (-4%)
Deuda Hogares
– 2011
• 870.960 millones (-3%)
ANÁLISIS DE PROBLEMAS:
3. endeudamiento
0
500,000
1,000,000
1,500,000
2,000,000
2,500,000
3,000,000
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Jul-12
Empresas (a) (en miliones de €) Hogares (en miliones de €)
Estado (en miliones de €)

12. • Tasa de Morosidad
– 2012
• Inmobiliarias : 27%
• Construcción: 24%
• Hogares : 2,5%
• Reformás
– Ley hipotecaria le permite
al adquirir a 50% del precio
de la subasta si nadie la
quiere.
– No hay dación en pago
– Desahucios
ANÁLISIS DE PROBLEMAS:
4. Morosidad
0
5
10
15
20
25
30
Hogares para adquisicion de viviendas
Construcción
Actividades inmobiliarias

13. ANÁLISIS DE PROBLEMAS:
5. Corrección de los precios
Los precios de venta bajaron de 35% entre 2007 y 2012 en
términos nominales y 44,6% en términos reales.
Los precios del alquiler bajaron el 20% entre 2007 y 2012.
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
Precio de la vivienda (€/m2)
-12.0%
-10.0%
-8.0%
-6.0%
-4.0%
-2.0%
0.0%
2008 2009 2010 2011 2012
Variación Anual precio de Venta (€/m2)
Variación Anual precio de Alquiler (€/m2)

14. ANÁLISIS DE PROBLEMAS:
5. Corrección de los precios
1995 2000 2005 2010
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
0
1
2
3
4
5
6
7
8
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Esfuerzo de las familias
Precio de la vivienda/Renta bruta por hogar en años
Esfuerzo teórico anual sin deducciones en %
Sueldo medio 21 883 €
Despues de impuestos 16 800 €
Sueldo Mensual 1 400 €
Precio promedio de la Vivienda 201 850 €
Impuesto, notario, etc. (10%) 20 185 €
Precio Total de la Vivienda 222 035 €
Esfuerzo en 2008 (en años de salario) 13,2
Esfuerzo de trabajador varón en España 8,3
Esfuerzo de trabajador varón en Reino Unido 5,86
42%
Un trabajador en España debe trabajar 8.34 años contra
5,86 en Reino Unido (+42%) para pagar un piso medio.
Cálculo del esfuerzo para comprar una
vivienda.

15. Diagnóstico

16. Tendencias
1. SAREB
2. La Inversión Extranjera
3. El Acceso al Crédito
4. El Alquiler

17. Receptor de inmueble y
suelos (activos tóxicos) de los
bancos cuyo valor supera
100.000 €
Su activo total no superará
90.000 millones €
Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria.
Tendencias:
1. SAREB

18. En 2011, el 6% de las compras
de viviendas se hicieron a
extranjeros con fines turísticos.
 Viviendas de Costa
 Valencia+Andalucía+Cataluña
>50% del stock de vivienda
nueva.
Concesión del permiso de
residencia para compras >
160.000€.
Tendencias:
2. Inversión Extranjera
Estado del stock de viviendas nuevas destinadas a
compradores

19. N° de operaciones de crédito descendió de 1.342.000 a 282.000 (-79%)
Las hipotecas han bajado de 188.000 millones € en el 2007 a 29.000 millones € en
el 2012 (-85%)
Esto se debe en parte a la dificultad de financiación de las familias españolas que
se encuentran altamente endeudadas y con una renta disponible bruta estancada
con una ligera tendencia a disminuir (o al paro).
Tendencias:
3. Acceso al Crédito
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
0
200,000
400,000
600,000
800,000
1,000,000
1,200,000
1,400,000
1,600,000
Hipotecas vivienda
Número Importe (millones de €) Interés hipotecario en % EURIBOR

20. Tendencias:
3. Acceso al Credito
A partir de 2005, endeudamiento privado de las familias > renta disponible bruta
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
1.000.000
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
RentaDisponibleBruta DeudaPrivada

21. Tendencias:
4. Alquiler
INQUILINO
• Da una opción mientras
pospone la compra.
• Al inquilino le da igual
que el precio de la casa
baje
• Oportunidad de negociar
el precio de alquiler o
buscar otra vivienda
• El inquilino se ahorra el
gasto de transmisión (IVA
o ITP) y de reparación.
PROPIETARIO
• No Venta  Alquiler
• No hay demanda de
compra
• Aumento de la oferta del
alquiler > aumento de la
demanda del alquiler
• Asimetría de información
en favor de los dueños
• Nuevas normas de
protección de proprietario

22. Empresas y Estrategias
Considerando la sobreproduccion de vivienda debido a la
crisis, el endeudamiento, la tasa de paro, una demanda
interna débil, deuda pública,… las empresas decidieron
adoptar ciertas líneas estratégicas:
1. Subcontrataciones
2. Internacionalización
3. Fusiones, adquisiones

23. Empresas y Estrategias:
1. Subcontratación
Reducción de los costes y del
capital invertido.
Aprovechar la especialización del
proveedor del servicio
subcontratado.
Gestión de grandes proyectos.
Al conseguir la máxima flexibilidad de su
estructura, desarrollando una política de
subcontratación de trabajos y limitando su
papel al ensamblaje de los trabajos
externalizados, las empresas se vuelven en
gestoras técnicas de grandes proyectos.

24. Empresas y Estrategias:
2. Internacionalización
Crecimiento considerable en el negocio de las carteras de las
constructoras en el exterior:
 2009: 25.712 M€ (+12,5%)
 2010: 28.927 M€ (+20 %)
 2011: 34-600 M€ (+19,5%)
 2012: 39.700 M€ (+13 %)
Las cinco constructoras de mayor dimensión concentran más de 80%
de la facturación en el exterior. La diez primeras casi el 97%.

25. Empresas y Estrategias :
3. Fusiones, adquisiciones
El negocio inmobiliario fue el primer paso en el proceso de diversificación para las
constructoras, incluyendo gestión, construcción y comercialización de viviendas.
Aumentan el peso de una
actividad más segura y más
rentable : gestión del alquiler.
 Reducción del riesgo global.
 Saturación del negocio tradicional.
 Reforzamiento de la posición
competitiva mediante la
búsqueda de sinergias (de venta
operativa, de dirección, financiera
de inversiones).
 Conocimiento y cartera de
clientes.
 Otras empresas ya están
montadas, no falta tan inversión
inicial.

26. Empresas y Estratégias
Ejemplo de una inmobiliaria
MARTINSA
FADESA
 Resultados
 Balance
 Existencias
 Internacionalización
 Sintésis

27. Empresas y Estrategias
Resultados Negativos
• Caída de la cifra de negocio
-72% entre 2010 S1 y 2012 S1
• Margen de explotación negativo
MARTINSA
FADESA
• Resultados negativos
- 317 millones € (2012 S1)

28. Empresas y Estrategias
Balance - Endeudamiento
Suspensión de Pago
Patrimonio Neto negativo (acumulación de pérdidas)
Desacelaración de la acumulación de pérdidas
Reconversión de Deuda de Corto a Largo Plazo
MARTINSA
FADESA

29. Empresas y Estrategias
Gestión de las Existencias
Disminución del excedente de viviendas
• Dejar de construir
• Vender a extranjeros
• Alquilar
• Gestionar los suelos
a largo plazo

30. Empresas y Estrategias
Internacionalización
Número de transacciones
Número de
transacciones
2012 S1
Crecimiento PIB Polonia en 2011
MARTINSA
FADESA

31. Empresas y Estrategias
Lo Que Tiene Que Hacer
MARTINSA
FADESA