Presentacion de la Materia Derechos Reales para la carrera de Martillero y Corredor Publico modalidad a distancia de la Universidad FASTA

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CARRERA DE MARTILLERO Y CORREDOR PÜBLICO
CATEDRA DE DERECHOS REALES
CÁTEDRA DE DERECHOS REALES
INTRODUCCIÓN GENERAL
Existe la creencia popular de que el Derecho es algo intangible,
alejado de la realidad, inexactitud seguramente traída al debate por
quien no tiene la más mínima idea de lo que el Derecho es.
El Derecho no es ni más ni menos que el intentar poner cierto
orden a la conducta humana, el Derecho se ve, se palpa, se aprecia en
cada conducta del hombre en cada día de nuestra vida.
La lectura del Derecho (y por lógica consecuencia de nuestros
Derechos Reales), no tiene por qué ser disímil a cualquier otro tipo de
lectura. Cuando uno lee una novela o un libro de historia su actividad
mental no se circunscribe bobamente a “tragar” páginas, sino que todo
lo contrario, en cada episodio, en cada capítulo uno se conecta
mentalmente con el relato, es decir, se remonta imaginariamente,
situándose en el lugar descrito por el autor, uno realmente visualiza lo
que el autor nos propone.
Ahora bien, si es posible hacer eso con una novela, no vemos por
qué no lo sea con un libro de Derechos Reales. Cuando transitamos la
lectura del Derecho debemos abrir imaginariamente las ventanas de
nuestra habitación o la puerta de nuestra casa para lograr visualizar lo
que leímos en la realidad, ya que les reitero, el derecho es conducta
humana.
Y nosotros en esta materia vamos a estudiar esa realidad. Uds. A
lo largo de la carrera ya han tenido contacto con varias materias de
Derecho, así han estudiado en Parte General a la relación jurídica y sus
elementos: los sujetos – y lo relativo a la capacidad de los mismos
principalmente, el objeto – definición de patrimonio, y la causa, es decir,
el estudio de los hechos y actos jurídicos. En otra materia, Obligaciones,
han profundizado precisamente en el resultado o mejor dicho, en la
obligación que se genera a través del nacimiento de esta relación
jurídica que da origen a la prestación a cargo de las partes que puede ser
de dar, hacer o no hacer. Luego llegaron a Contratos, y en esa materia se
han detenido en analizar los distintos contratos que pueden vincular a
las partes, las obligaciones que los mismos generan, si están o no
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tipificados, y sobre todo han hecho incapié en el contrato de
compraventa inmobiliaria.
Ahora en esta materia, en Derechos Reales, vamos a estudiar la
relación que cada persona tiene con las “cosas” que nos rodean, estas
cosas que son objeto de la relación jurídica y que junto con los bienes
conforman el patrimonio de la persona. Qué entendemos por “cosa” ya
lo saben, aunque no está de mas refrescarlo, nos dice nuestro Código
Civil que por tal debemos entender a todo objeto material susceptible de
tener un valor (Art. 2311 C.C.).
Cómo accedemos a dicha cosa, es decir, si fue a través de un
contrato determinado o si fue por vías de hecho, generará una relación
jurídicamente distinta con la cosa. Así nos relacionaremos de distintas
maneras con infinidad de cosas: con la casa en que vivimos, si es mía o la
alquilo o la compré con mi pareja; con la computadora mediante la cual
accedo a estas notas, si es mía o de un amigo o si me encuentro en un
ciber; y lo mismo sucederá con la ropa que llevo puesta o con la lapicera
con la cual tomo mis notas. De acuerdo a como me relaciono con una
cosa serán los derechos y obligaciones que tendré respecto de la misma.
De nada sirve que me relaten de memoria una definición de
Derechos Reales, del Dominio o Posesión, si cuando salen a la calle no
pueden visualizar esos conceptos en situaciones reales.
Y es más, existe una realidad extremadamente inocultable: les
aseguro que nadie va a ir a sus estudios inmobiliarios a preguntarles
¿qué es el dominio? ¿qué es la posesión? Todo lo contrario y nada más
alejado de ello.
Seguramente se presentará un cliente para pretender que ustedes
les vendan un terreno donde se metieron hace veinte años, o uno que
compraron con un “boleto de compra venta” de un amigo que lo había
recibido por herencia de su difunta tía.
Son éstos los conflictos que cotidianamente deberán resolver,
deberán indicarles si se puede vender, qué se puede vender, cómo se
puede vender, y también deberán saber asesorar correctamente al
comprador para que sepa dónde se mete, y adivinen qué?, nada de esto
se soluciona sabiendo de memoria un concepto.
Es altamente probable que lo que perciban en la presente materia
choque diametralmente con aquello que están acostumbrados a hacer si
ya se desempeñan en alguna inmobiliaria, y esto es sencillamente
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porque descubrirán la manera de operar de manera correcta, guiando y
acompañando a comprador y vendedor a la conclusión de un negocio
seguro, del cual resulte la adquisición de un Derecho Real en cabeza del
primero, y salida del mismo Derecho Real del patrimonio del segundo.
La base de la “responsabilidad” (moral o jurídica) del hombre
reside en su “libertad”, imagínense lo libre que somos que podemos
saber lo que está bien y lo que está mal, e incluso optar por hacer lo
último.
Esperamos guiarlos en la presente cursada, a formar una
constante y perpetua inclinación espiritual a hacer no “lo que hace la
mayoría”, o “lo que todos hacen”, sino a hacer lo que es “correcto”.
No duden que se toparán con un muro de dificultades, puesto que
la costumbre con la que se opera en el mercado inmobiliario no será
algo sencillo, ni rápido de cambiar.
Más allá de ello, nuestro mayor aliento es enfrentar el desafío en
la convicción de estar haciendo lo “correcto”.
OBJETIVOS GENERALES
1. Posibilitar la clara distinción entre Derechos Reales y Derechos
Personales.
2. Comprender que la finalidad última de la participación del corredor
en el mercado inmobiliario, es cristalizar la transmisión de un derecho
real en cabeza del adquirente.
3. Internalizar los elementos que forman parte de la relación jurídica
real, visualizando estos en la realidad que nos circunda.
4. Adquirir las habilidades necesarias para dar solución a aquellas
cuestiones que hacen a la cotidianeidad de la intermediación
inmobiliaria.
5. Generar, a partir de aquellos conceptos y estas herramientas, nuevas
técnicas de desarrollos de negocios inmobiliarios, aún no fomentados
dentro del ámbito de actuación de cada profesional
ESQUEMA CONCEPTUAL
Es dable trazar una suerte de analogía entre el estudio de los
Derechos Reales y una obra en construcción, ya que en ambas, resulta
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fundamental el proceso de fundación, es que construir a partir de una
base inestable solo nos llevará al colapso de la estructura (de materiales
o intelectual).
En el estudio de los Derechos Reales, los cimientos de nuestra
materia, el punto de partida es lograr trazar una clara distinción y
diferenciación entre los Derechos Reales y los Derechos Personales. De
no lograr este primer paso basal, resulta inútil continuar o elevarse en la
construcción intelectual, pues tarde o temprano, y fatalmente, nuestra
estructura colapsará.
Es por ello, y aunque resulte comprensible, deberá erradicarse la
creencia popular acerca de que la bolilla uno de todo programa es
intrascendente, puesto que es ésta, el nudo gordiano de nuestra
materia.
Seguidamente, abordaremos la comprensión de cuál es la forma
en que ejercemos nuestros Derechos Reales, cómo los utilizamos, al
igual que la los Derechos Personales se utilizan dándole oportunidad al
acreedor de percibir su acreencia, existe también una forma de obtener
provecho o beneficio de los Derechos Reales, a ello nos dedicaremos en
el segundo módulo del programa.
Por eso profundizaremos en el concepto de Posesión, su
adquisición, su relación con los derechos reales, sus efectos y su
defensa.
Finalmente, y sectorizados siguiendo una poco usual, aunque
extremadamente útil, clasificación de los Derechos Reales, analizaremos
cada uno de ellos, profundizando en aquellos que hacen a la práctica
usual del intermediador inmobiliario.
Así, los clasificaremos de acuerdo a aquellos derechos reales que
se ejercen sobre la sustancia, estudiando al derecho real por excelencia
que es el dominio, con todo lo que ello conlleva. Pero sobre todo nos
detendremos en el estudio de la adquisición del derecho real de
dominio sobre inmuebles que será a lo que ustedes se dedicarán en sus
estudios inmobiliarios.
Luego nos detendremos en el estudio de los derechos reales que
se ejercen sobre la cosa común, estudiando el régimen del Condominio
y de la Propiedad Horizontal, importante también para el desarrollo
profesional del Martillero ya que mucho se desempeñan también como
administradores de edificios de propiedad horizontal.
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Luego veremos los derechos reales de disfrute, comprendiendo a los
derechos de usufructo, uso y habitación y servidumbres, llegando al final
estudiaremos los derechos reales de garantía, hipoteca, prenda y
anticresis, para terminar con la defensa de los derechos reales mediante
el estudio de las distintas acciones con la que cuenta el titular para
defender su derecho.
A MODO DE CONCLUSION, PARA INICIAR ESTE CAMINO
Pretendiendo el presente curso formar sujetos de aplicación del
Derecho, por supuesto en el área por ustedes elegida que es la
intermediación inmobiliaria, de nada nos servirá si, a pesar de
comprender la totalidad de los institutos jurídicos, al momento de
aplicarlos, “ajustando y ordenando” conductas humanas, priorizamos
valores individualistas, economicistas, de mercado, o de
“entreteinment”, por sobre verdaderos valores morales, éticos,
solidarios e intelectuales.
Habremos perdido un semestre en el cursado de esta materia, y
tristemente habremos equivocado nuestro norte, si a su finalización, y a
pesar de haber internalizado “conceptualmente” lo que son los
Derechos Reales, si a pesar de haber obtenido las habilidades necesarias
para aplicar “procedimentalmente” aquellos conceptos a la solución de
problemas prácticos, no logramos forjar esa necesaria “actitud” que los
guiará a buscar y dar soluciones valorativamente estimables.
Quienes acudirán a vuestros Estudios Inmobiliarios, no van allí
movidos por la finalidad de firmar un “seña ad referéndum”, no van allí
solo para firmar un “boletito de compra – venta”, van a adquirir un
Derecho Real, lo cual supone un largo camino a recorrer y que
transitaremos juntos.
El trabajo de un corredor, el servicio que ofrecieron prestar, no
concluye con la firma de aquellos instrumentos negociales, ni con la
percepción de la seña (la cual les aclaro no es, ni constituye sus
honorarios, y no forma parte del patrimonio de quien percibe la seña,
sino que solo la detentan en depósito, por lo que no se la pueden
quedar, y mucho menos gastar).
Puesto que sus clientes, descartan vuestro profesionalismo, y
confían en su apoyo y soporte para que los guíen, seguramente y sin
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zozobra, a través del largo camino que los llevará definitivamente a la
cristalización de la transmisión del Derecho Real.
Deberán ser consientes, y a la vez asumir la gigantesca
responsabilidad, de que sus clientes pondrán en sus manos y
depositarán los ahorros de toda su vida, para lograr cristalizar ese
anhelo tan hondamente sentido en el seno de una familia, como es la
adquisición de la “vivienda propia”, incluso, en muchos casos, parte de
dichos fondos serán prestados (de familiares u entidades financieras).
Tenemos que tener mucho cuidado porque la conducta
consumista actual, donde los componentes económicos dominan la vida
moderna, en donde los valores relevantes para la realización personal y
social del hombre solo se pone énfasis en la cultura del “tener”, los
inducirá a perder la brújula en su ejercicio profesional, inclinándose a
hacer lo que hace la “mayoría”, tratando de encontrar justificación en el
clásico “todos lo hacen”.
La bondad o la probidad de una conducta no es una cuestión de
mayorías.
Esto no importa o significa, en modo alguno, desconocer el
legítimo, incuestionable e irrenunciable derecho que le asiste a todo
hombre a la percepción del fruto de su trabajo, sino que supone
“moverlos”, internamente, a comprender que sus honorarios no son el
único objetivo por el que asumirán este rol en el mercado inmobiliario, y
como ven, tampoco son un fin en sí mismos.
Uds. tendrán la agraciada oportunidad de ser “productores de
felicidad” en el seno de las familias en las que les toque operar,
guiándolas a paso firme hasta el logro de su vivienda propia.
No sacrifiquen esta finalidad tan noble, transformándose en
“productores de tristezas o frustraciones”, les aseguro que la “riqueza
espiritual” que acuñarán al ver recibir de sus clientes aquella felicidad,
superará con creces la “riqueza material” que supondrá la percepción de
sus honorarios.
Los invitamos entonces a transitar juntos este camino de conocer
y comprender los derechos reales.
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