Bolilla 12

DERECHOS REALES
• Alterini: Derecho Real es el crea
entre la persona y la cosa una
relación directa e inmediata, de
tal manera que no se
encuentran en ella sino dos
elementos: la persona que es el
sujeto activo del derecho y la
cosa que el objeto

16/06/2012 Autora: Karin L. Rozenblum de Rey 1

2 elementos: el sujeto y el objeto


Comparación con los derechos de
crédito
DERECHOS REALES DERECHO CREDITORIOS
Son creados por ley Pueden ser creados por voluntad de las
partes
Dos elementos: sujeto y objeto Tres elementos: sujetos, objeto y causa
Son absolutos: tienen efectos erga omnes Son relativos: tienen efectos inter partes

El objeto es la cosa El objeto es la prestación
Obedecen en lo esencial al principio de Obedecen en lo esencial al principio de
orden público Autonomía de la voluntad
Para constituirse necesitan de un acto Para constituirse sólo necesitan de la
ostensible de declaración de voluntad de las partes
transmisión (modo de adquirir)
Pueden adquirirse por usucapión. No pueden adquirirse por usucapión.
Son perpetuos Son temporales

Art. 2.502 1° parte

Los derechos
reales sólo
pueden ser
creados por
la ley

Art. 2.502 2° parte
• Todo contrato o disposición de última
voluntad que constituyese otros
derechos reales, o modificase los que
por este Código se reconocen, valdrá
sólo como constitución de derechos
personales, si como tal pudiese valer.


ENUMERACIÓN DE LOS
DERECHOS REALES - Art. 2.503.
Son derechos reales:
• 1° El dominio y el condominio;
• 2° El usufructo;
• 3° El uso y la habitación;
• 4° Las servidumbres activas;
• 5° El derecho de hipoteca;
• 6° La prenda;
• 7° La anticresis;
• 8° La Superficie Forestal. (Párrafo incorporado por
art. 13 de la Ley N° 25.509)

CLASIFICACIÓN

DOMINIO

SOBRE LA COSA
CONDOMINIO
PROPIA

PROPIEDAD
HORIZONTAL
DERECHOS REALES

USUFRUCTO
PRINCIPALES USO Y HABITACIÓN
SERVIDUMBRES
SOBRE LA COSA
AJENA
HIPOTECA
ACCESORIOS O
PRENDA
DE GARANTÍA
ANTICRESIS


DERECHO REAL DE DOMINIO
• Art. 2.506. El dominio es el derecho real en
virtud del cual una cosa se encuentra
sometida a la voluntad y a la acción de una
persona.


DERECHO REAL DE DOMINIO:
CONTENIDO (art. 2513)
DERECHO DE POSEER (IUS POSSIDENDI):
posibilidad efectiva de poseer una cosa.
DERECHO DE DERECHO DE
DERECHO DE GOZAR (IUS DISPONER (IUS
USAR (IUS FRUENDI): la ABUTENDI):
UTENDI): facultad facultad de facultad de
de emplear la aprovechar la disponer material
cosa. cosa percibiendo y jurídicamente la
sus frutos cosa.

CARACTERES DEL
DERECHO REAL DE DOMINIO
ABOLUTO
Oponibilidad erga
omnes

EXCLUSIVO
Se ejerce por su PERPETUO
titular sobre el todo (art. 2510)
(art. 2508)


POSESIÓN
• Art. 2.351. Habrá posesión de las cosas,
cuando alguna persona, por sí o por otro,
tenga una cosa bajo su poder, con intención
de someterla al ejercicio de un derecho de
propiedad.


ELEMENTOS DE LA POSESIÓN

• Se trata del comportamiento
exterior de la persona que posee a
CORPUS la manera de un dueño
desconociendo que otro lo sea.

• Es el elemento subjetivo. Es la
intención de someter una cosa al
ANIMUS ejercicio de un derecho de
propiedad.


TENENCIA
• Art. 2.352. El que tiene efectivamente una
cosa, pero reconociendo en otro la propiedad,
es simple tenedor de la cosa, y representante
de la posesión del propietario, aunque la
ocupación de la cosa repose sobre un
derecho.


PROPIEDAD HORIZONTAL
• Art. 1° - Los distintos pisos de un edificio o
distintos departamentos de un mismo piso o
departamentos de un edificio de una sola
planta, que sean independientes y que
tengan salida a la vía pública directamente o
por un pasaje común podrán pertenecer a
propietarios distintos, de acuerdo a las
disposiciones de esta ley. Cada piso o
departamento puede pertenecer en
condominio a más de una persona.

PARTES PRIVADAS y COMUNES
• Art. 2° - Cada propietario será dueño exclusivo
de su piso o departamento y copropietario
sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso
común del edificio, o indispensables para
mantener su seguridad. Se consideran comunes
por dicha razón:
a) Los cimientos, muros maestros, techos,
patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos
comunes, escaleras, puertas de entrada,
jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios
centrales, como calefacción, agua caliente o
fría, refrigeración, etc.;
c) Los locales para alojamiento del portero y
portería;
d) Los tabiques o muros divisorios de los
distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores
de residuos y en general todos los artefactos o
instalaciones existentes para servicios de
beneficio común.
Esta enumeración no tiene carácter taxativo.
Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de
comunes, salvo convención en contrario.

DERECHOS SOBRE LAS
PARTES COMUNES
• Art. 3°- Cada propietario podrá usar de los bienes comunes
conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo
derecho de los demás.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes,
será proporcional al valor del departamento o piso de su
propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su
defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto
o contribución fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes
son inseparables del dominio uso y goce de su respectivo
departamento o piso. En la transferencia, gravamen o
embargo de un departamento o piso se entenderán
comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos
actos con relación a los mismos, separadamente del piso o
departamento a que accedan.

Ley 25.509
DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL
• Art. 1: Créase el derecho real de superficie
forestal, constituido a favor de terceros, por
los titulares de dominio o condominio sobre
un inmueble susceptible de forestación o
silvicultura, de conformidad al régimen
previsto en la Ley de Inversiones para
Bosques Cultivados, y a lo establecido por la
presente ley.


Ley 25.509 – Artículo 2
El derecho real de
superficie forestal

es un derecho real temporario
sobre cosa propia
autónomo

que otorga el
y hacer propio
uso, goce y pudiendo
con la facultad lo plantado o
disposición gravarla con
de realizar adquirir la
jurídica de la derecho real
forestación o propiedad de
superficie de de garantía.
silvicultura plantaciones
un inmueble
ya existentes
ajeno


GARANTÍAS REALES y
GARANTÍAS PERSONALES
• Garantías reales—son aquellas en
las que el deudor pone como
garantía de su crédito una cosa,
para que en caso de
incumplimiento suyo, el acreedor
se cobre de ella. Ej.: prenda e
hipoteca.
• Garantías personales— son aquella
que en garantía de que se va a
cumplir con el pago, se agrega otra
persona, otro deudor, como co-
deudor. Ej. fianza.

DERECHOS REALES DE GARANTÍA

HIPOTECA

PRENDA ANTICRESIS

HIPOTECA
• Art. 3.108. La hipoteca es el derecho real
constituido en seguridad de un crédito en
dinero, sobre los bienes inmuebles, que
continúan en poder del deudor.


PRENDA CIVIL
• El derecho real de prenda es un derecho real
de garantía que el acreedor recibe sobre la cosa
mueble ajena. La cosa dada en prenda puede
ser de propiedad del deudor o de un tercero.
• Art. 3.204. Habrá constitución de prenda
cuando el deudor, por una obligación cierta o
condicional, presente o futura, entregue al
acreedor una cosa mueble o un crédito en
seguridad de la deuda.

PRENDA COMERCIAL
• Art. 580. El contrato de prenda comercial es
aquel por el cual el deudor o un tercero a su
nombre, entrega al acreedor una cosa
mueble, en seguridad y garantía de una
operación comercial.


PRENDA CON REGISTRO
Ley 12962
• ARTÍCULO 1.- La prenda con registro puede constituirse
para asegurar el pago de una suma de dinero o el
cumplimiento de cualquier clase de obligaciones, a las
que los contrayentes le atribuyen, a los efectos de la
garantía prendaria, un valor consistente en una
suma de dinero.

ARTÍCULO 2.- Los bienes sobre
los cuales recaiga la prenda con
registro quedarán en poder del
deudor o del tercero que los haya REGISTRO
PRENDARIO

prendado en seguridad de una deuda
ajena.

ANTICRESIS
• Art. 3.239. El anticresis es el derecho real
concedido al acreedor por el deudor, o un
tercero por él, poniéndole en posesión de un
inmueble, y autorizándolo a percibir los
frutos para imputarlos anualmente sobre los
intereses del crédito, si son debidos; y en
caso de exceder, sobre el capital, o sobre el
capital solamente si no se deben intereses.


PUBLICIDAD DE LOS DERECHO REALES
• El fundamento de
la publicidad
estriba
esencialmente en
que importa hacer
saber a los
integrantes de la
comunidad,
terceros ajenos a
las partes, la
existencia del
derecho real de
que se trata, dado
el carácter
absoluto del
mismo y su
oponibilidad erga
omnes.

SISTEMA EN NUESTRO PAÍS
ORIGINARIAMENTE • Adoptó el sistema de la tradición a través del
CÓDIGO CIVL artículo 577.

• Modificó el artículo 2505 estableciendo la
LEY 17.711 obligatoriedad de la inscripción en registros
públicos.

• Estableció la creación de registros de la
LEY 17.801 propiedad inmueble para publicidad y
oponibilidad a terceros de los derechos reales.

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