RESPUESTA AL INFORME TÉCNICO DEL AYUNTAMIENTO DE SANTANDER SOBRE LAS DEMANDAS PLANTEADAS POR LOS VECINOS DEL BARRIO DE EL PILÓN

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RESPUESTA AL INFORME TÉCNICO DEL AYUNTAMIENTO DE
SANTANDER SOBRE LAS DEMANDAS PLANTEADAS POR LOS VECINOS
DEL BARRIO DE EL PILÓN
En respuesta de carácter urgente al informe técnico municipal de fecha 19 de
noviembre, entregado el 23 a los vecinos, y de cara a la reunión prevista para
hoy 24 de noviembre, se emiten las siguientes consideraciones:
1º.- POSIBILIDAD DE MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL.
Según el informe técnico de 19 de noviembre, la modificación “habrá de estar
fundamentada en la satisfacción del interés público, pues de lo contrario
supondría actuar de forma arbitraria e incurrir en manifiesta desviación de
poder”
Es de agradecer que desde el ayuntamiento se preocupen ahora del interés
público general y de no incurrir en desviación de poder. Deberían haber tenido
estas precauciones en el momento de redactar y aprobar el Plan General.
¿Qué mayor interés público puede haber que el de garantizar que 60 familias
no se van a quedar en la calle o se van a ver obligadas a mudarse a un barrio o
ciudad completamente distinto y lejano de aquel en el que han desarrollado
toda su vida?
La prueba del interés público para justificar la modificación puntual del
Plan general la aporta el mismo ayuntamiento cuando ha solicitado al
Gobierno de Cantabria la modificación urgente de la Ley 2/2001 de Suelo
para garantizar el realojo de estas familias.
La desviación de poder se pone de manifiesto en una ficha de ordenación del
AE 3(B) que otorga una densidad de 140 viviendas en menos de una hectárea
sin que existe ningún estudio económico documentado, fiable, contrastado, que
justifique esta excepción y le permita a una promotora duplicar la densidad
máxima de viviendas contemplada como criterio general en la ley de suelo de
Cantabria.
Se dice en el informe municipal que una modificación puntual “exige determinar
cuál es el modelo alternativo propuesto y proceder a su justificación técnica,
razonando mediante la correspondiente Memoria su conveniencia y
necesidad.”
a) Como queda dicho, la modificación puntual se justifica por el interés
social evidente de garantizar a los actuales vecinos del barrio que

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puedan seguir residiendo en el mismo. Que la transformación del mismo
multiplicado por tres el número de viviendas actuales no se va a realizar
a costa de ellos y sus derechos.
b) El modelo alternativo a proponer en la modificación puntual es la
garantía de realojo en el mismo barrio y en condiciones económicas
asumibles por las rentas de los actuales habitantes del mismo. Esto, al
parecer al equipo técnico del ayuntamiento no le parece de suficiente
enjundia como para encontrar ajustada a derecho una modificación
puntual. En ningún momento a la hora de redactar el Plan General se
preocuparon de encontrar una justificación para otorgar a esta área una
densidad de 140 viviendas. La justificación de la ordenación en la ficha
del Plan general se apoya en el argumento de: “Sustitución de la
edificación y trama existente por una nueva más acorde con la
colindante y con las características de la ciudad actual.” En ningún
momento se indica cuál es esa trama. ¿La de los bloques colindantes y
mayoritarios de 5 plantas? ¿La de las cuatro torres de 11 plantas? ¿Por
qué una trama urbana de alta densidad es mejor que una de densidad
baja o media? Los técnicos municipales vienen ahora a exigir el
cumplimiento de unos requisitos de fondo que en absoluto se cumplen
en la ordenación del Plan general. Las “justificaciones” de la ficha de
ordenación del AE 3(B) son un mero ejercicio de retórica vacía de
contenido que sirve igual para justificar una urbanización de adosados
que un barrio de rascacielos. En ningún caso se contempla en la actual
ordenación del Plan General los intereses generales de la población de
Santander y de los vecinos del barrio en concreto.
c) ¿Dónde está la justificación del interés público general en la modificación
puntual para sacar de Fuera de ordenación un chiringuito en la playa del
Sardinero?
d) ¿Dónde está la justificación del interés público general en la modificación
puntual para aumentar la edificabilidad y rebajar la protección de dos
chales e el ámbito del Plan especial de protección de El Sardinero?
e) En cuanto a que la modificación puntual no paralizaría la tramitación del
expediente, se trata de una interpretación del contenido del artículo 65
de la ley de suelo de Cantabria. La referencia al “artículo 11.3.b)” del
texto Refundido de la ley de Suelo estatal de 2008. Es errónea y
torticera. En primer lugar es el ART. 11.2.b) En segundo lugar, lo que
este precepto establece es la necesidad de que: “la documentación
expuesta al público deberá incluir … los ámbitos en los que se
suspendan la ordenación o los procedimientos de ejecución o de
intervención urbanística y la duración de esa suspensión.”

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Los redactores del informe técnico municipal parecen haber olvidado
que este artículo 11 en su apartado 2 tiene el carácter de “condiciones
básicas de la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el
cumplimiento de de los correspondientes deberes constitucionales …”
De acuerdo con la Disposición Final Primera del citado Texto Refundido
de la Ley estatal de Suelo de 2008. No hace falta que este supuesto
esté recogido de forma expresa en la legislación urbanística de la
Comunidad autónoma. La ley estatal tiene carácter básico, de obligado
cumplimiento, La ley autonómica nunca podría ir en contra de este
precepto y en ausencia de determinación expresa en la ley autonómica
es de aplicación directa la ley estatal por su carácter básico.
Es decir, no hay argumento que justifique la afirmación de que la
tramitación de una modificación puntual del Plan general en el
ámbito del AE 3(B) no suponga la paralización automática de la
tramitación del expediente de constitución de la Junta de
Compensación y trámites posteriores, no solo y exclusivamente la
concesión de licencias urbanísticas.
2º.- SOBRE EL CAMBIO DE SISTEMA DE ACTUACIÓN DE
COMPENSACIÓN POR COOPERACIÓN. El Sistema de Compensación
limita la actividad de la Administración a la comprobación a posteriori de
los actos y acuerdos de la Junta. En la composición y funcionamiento de
la Junta de Compensación, los propietarios que tengan la mayoría de la
superficie de terrenos pueden imponer sus criterios y acuerdos al resto
de los propietarios aunque estos sean mayoría en número.
En el Sistema de Cooperación la actuación urbanizadora es
desarrollada directamente por la Administración, El juego de mayorías y
minorías no funciona en favor de los primeros. Los afectados pueden
constituirse en Asociación cooperadora que dialogue directamente con
la administración. Todo esto le proporciona una mejor defensa de sus
derechos e intereses por minoritarios que sean en su participación.
El Sistema de Compensación se utiliza en los casos de desarrollo de
Suelo Urbanizable en el que no existen edificaciones o esta son muy
escasas y casi nunca viviendas de primera residencia. Su implantación
en un Suelo Urbano consolidado por viviendas en uso es una
aberración.
3º.- SOBRE LA INCORPORACIÓN DEL DEBER DE REALOJO EN
UNA MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL. La sentencia
incluida en el informe técnico municipal se refiere un hecho y
circunstancias muy concretas. No puede deducirse de esa sentencia que
en el caso del Plan General de Santander las circunstancias sean las

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mismas, se requeriría más tiempo del disponible para realizar este
informe, de un día para otro, para analizar en profundidad la
jurisprudencia existente y aplicable por analogía al caso concreto del
barrio de El Pilón y el PGOU de Santander. Ello no obstante hay un
elemento diferenciador fundamental con respecto a las
circunstancias descritas en la sentencia reproducida: El propio
Plan General existen otras Unidades de Actuación o Áreas
específicas en las que sí está contemplado el derecho de realojo
de los vecinos como una carga urbanística más para los
promotores.
Lo que este tratamiento diferenciado en el Plan pone de manifiesto es
una discriminación entre unos vecinos y otros en función del barrio en el
que habiten, y esto, como se ha expuesto reiteradamente en anteriores
escritos presentados por los vecinos constituye una flagrante
vulneración del principio del Art. 14 de la Constitución:
“Los españoles son iguales ante la Ley, sin que pueda prevalecer
discriminación alguna por razón de nacimiento, raza, sexo,
religión, opinión o cualquier otra condición o circunstancia
personal o social.”
Esta discriminación contraria a la Constitución es motivo suficiente para
justificar una modificación puntual del Plan General que elimine este
trato diferenciado en la totalidad de las Actuaciones específicas del Plan
General. Máxime cuando, como en el barrio de El Pilón, a los
promotores que dispongan de la mayoría de la superficie del terreno y
por ello en la Junta de Compensación se les ha concedido una densidad
de 140 viviendas sin que exista un estudio económico serio y
documentado que justifique en absoluto esta excepción.
4º.- SOBRE LA INCLUSIÓN DEL DEBER DE REALOJO EN LAS
BASES Y ESTAUTOS DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN. La
argumentación del informe técnico municipal en este aspecto, se cae por
su propio peso. La inclusión del deber de realojo en la Base Décimo
Séptima tiene un contenido genérico. No determina en detalle las
condiciones en las que debe llevarse a cabo este proceso. Condiciones
tanto económicas como de ubicación de los realojos. No ofrece las
mínimas garantías exigibles por los actuales habitantes del barrio,
propietarios o inquilinos y titulares de negocios en activo, sobre el cómo,
dónde y por cuánto, con qué coste se va a realizar ese realojo. Así como
las condiciones de alojamiento provisional y de desarrollo provisional de
la actividad desde que se derribe el edificio actual hasta que se
materialice el realojo con la entrega de la nueva vivienda o local.

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5º.- SOBRE LA PROPUESTA DE MODIFICACIÓN URGENTE DE LA
LEY 2/2001 DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y URBANISMO DE
CANTABRIA. La prueba de esta insuficiencia de garantías de realojo en
el contenido de las Bases y Estatutos de la Junta de Compensación, la
pone de manifiesto, de forma inequívoca, el propio ayuntamiento en el
hecho de que haya elevado al Gobierno de Cantabria la propuesta de
que en la ley de acompañamiento de los presupuestos de 2016, se
incluya una modificación de la Ley de Suelo añadiendo una Disposición
Adicional Octava con una regulación muy pormenorizada de las
condiciones y procedimiento para el ejercicio del derecho a realojo. Si,
como ahora se afirma, el contenido de la Base Décimo Séptima fuese
suficiente, esta propuesta de modificación urgente de la Ley 2/2001 de
Ordenación del territorio y Urbanismo de Cantabria, estaría de más, no
sería necesaria. Los actos del ayuntamiento contradicen sus
manifestaciones.
CONCLUSIONES.- De lo expuesto anteriormente se desprende la
absoluta discrepancia con el contenido de las conclusiones del informe
técnico municipal. Resulta significativo que ahora se utilice por primera
vez la alusión al contenido de la Ley estatal 8/2013 de 26 de junio, de
Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, como supuesta
garantía del realojo de los vecinos, en relación con el citado contenido
de la Base Décimo Séptima, cuando reiteradamente se ha negado
desde el propio ayuntamiento la posibilidad de aplicación de esta ley
estatal por no estar desarrollada por norma propia de la Comunidad
autónoma, y cuando este precepto no aparece mencionado como
referente inexcusable en la citada Base Décimo Séptima.
Una vez más las sucesivas declaraciones y afirmaciones del
ayuntamiento (a través de sus representantes o basadas en un informe
jurídico que por primera vez se expone en público desde que el julio de
este año los vecinos se dirigieron al equipo de gobierno), incurren en
contradicciones que ponen de manifiesto la falta de sustento legal
suficiente y justificativo, tanto del contenido del Plan General (y no solo
en el área de El Pilón, sino en un total de 90), como de la negativa a la
modificación puntual del mismo. El actual PGOU de Santander
vulnera derechos constitucionales de los vecinos afectados por la
ordenación de las Áreas Específicas.
Santander, 24 de noviembre de 2015
Juan Mantilla
Abogado urbanista