Este documento proporciona información sobre cuestiones prácticas relacionadas con los alquileres de inmuebles en España. Explica el esquema de cálculo del rendimiento neto de los alquileres, los gastos deducibles como intereses, reparaciones y amortizaciones, así como las reducciones aplicables al rendimiento neto de los inmuebles destinados a vivienda. También analiza diversos casos prácticos resueltos por la Agencia Tributaria sobre la deducibilidad de diferentes gastos y la aplicación de las reducciones

1. Alquileres
Cuestiones prácticas

2. Esquema de cálculo.
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Rendimiento íntegro
- Gastos deducibles
Rendimiento neto previo
- Reducción 60% del RN viviendas
- Reducción 30% ▲2 años e irregulares
Rendimiento neto definitivo
Individualización à Los gastos y reducciones se calculan
individualmente para cada inmueble.
RN negativo à Perfectamente posible.

3. Gastos deducibles: todos los necesarios.
ü Intereses y demás gastos de financiación.
ü Gastos de reparación y conservación.
ü Efectuados regularmente para mantener el uso: pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
ü Sustitución de elementos: instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
NO à Ampliaciones o mejoras.
Límite deducible à RI de cada bien; el exceso deducible en 4 años.
ü Gastos de formalización del contrato de arrendamiento.
ü Tributos no estatales.
ü Seguros.
Responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga.
ü Servicios o suministros.
ü Saldos de dudoso cobro:
− Deudor en concurso.
− Transcurran ∆ 6 meses entre la primera gestión de cobro y el fin del período impositivo.
Si posteriormente se cobra à ingreso en el ejercicio en que se cobre.
ü Amortizaciones:
q Inmueble à 3% sobre el mayor (sin incluir suelo): valor de adquisición o valor catastral
q Bienes muebles cedidos à tabla de amortización simplificada. 3
LÍMITE por intereses y gastos
de reparación y conservación
à exceso en 4 años.
q Instalaciones
q Mobiliario
q Enseres
q Resto del inmovilizado material
CM = 10% PM = 20 años

4. Gastos deducibles: todos los necesarios.
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Cuestiones prácticas y doctrina administrativa
Reparación y conservación Ampliaciones y mejoras
V1749-08 • Sustitución calefacción de carbón por gas natural. 1524-02 • Instalación ascensor (antes no había).
2483-99
• Sustitución instalación eléctrica.
• Reparación humedades.
• Cambio puertas estropeadas.
V1762-12 • Instalación montapersonas (antes no había).
V2711-09
• Sustitución cuadro antiguo de electricidad.
• Sustitución ventanas antiguas.
• Sustitución tuberías antiguas y de grifería.
• Sustitución parquet e instalación de rodapié.
• Reparación puertas.
• Alicatado y solado de baño y saneado de azulejos
antiguos por cambio de tuberías.
• Pintura.
• Retirada de escombros y limpieza final de inmueble.
V1600-10
• Instalación plataforma salvaescaleras entre
el portal y el ascensor para personas con
discapacidad (antes no había)
V1180-11
• Obras de tratamiento y saneamiento de
pilares dañados del edificio.
0308-00 • Sustitución ascensor antiguo. 1484-97 • Obras de consolidación estructura edificio.
V1762-12
• Sustitución suelo por pavimento nuevo.
• Sustitución máquinas de aire acondicionado.
V0057-11
• Obras de calzamiento de pilares y de la
estabilización de la estructura.
V1116-09 • Sustitución caldera comunitaria. V1207-16
• Obras de aislamiento térmico paredes para
evitar condensación que causa moho.
V0398-18
• Cambio caldera de gas por termo eléctrico.
• Cambio bañera por plato de ducha e instalación de
mampara.
• Abrillantado del suelo.
V0070-05 • Sustitución de muebles de cocina.
FACTURAS
“Reparación y conservación”
vs
“Ampliaciones y mejoras”

5. Gastos deducibles: todos los necesarios.
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¿Amortización de
inmuebles heredados?
Mayor valor de adquisición y, por tanto, deducible vía amortización.
Los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, IVA,
ITPAJD, etc…) forman parte del coste de adquisición y, por tanto, serán
deducibles vía amortización.
No son deducibles los gastos generales de la comunidad, dado que
ya venían produciéndose con anterioridad al arrendamiento, sin
vinculación alguna con el nuevo rendimiento.
Solo se considera “coste de adquisición satisfecho” el de las inversiones y
mejoras, así como la parte que corresponda a la construcción (no suelo) de
los gastos y tributos inherentes a la adquisición satisfechos por el adquirente.
¿Indemnización al
arrendatario? (0500-02)
¿Gastos y tributos
inherentes a la
adquisición?
¿Alquiler azotea para
antena? (V2608-09)
Cuestiones prácticas y doctrina administrativa
¿Gastos repercutidos?
(V2498-14)
Deducibles aunque se repercutan al arrendatario (luz, agua, teléfono,
internet, etc…), pero también deben computarse como ingresos.
¿Gastos previos para
adecentar el inmueble?
(V4347-16)
Deducibles siempre que exista correlación con los ingresos, por lo que dichos
gastos deben dirigirse exclusivamente a la futura obtención de ingresos
y no al disfrute, siquiera temporal, por su titular.
Tanto el coste como la fecha de adquisición debe ser acreditado por
cualquier medio de prueba admitido en Derecho. En caso de no acreditar
el coste o la fecha, no se podrá deducir la amortización.
¿Amortización del
mobiliario sin factura?
(V1324-10)
Valor catastral

6. Gastos deducibles: todos los necesarios.
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¿Deducibilidad
del IVA de las
facturas?
BASE
+ IVA
TOTAL
Sujeto y no
exento de IVA
Cuestiones prácticas y doctrina administrativa
IRPF

7. Gastos deducibles: todos los necesarios.
7
¿Deducibilidad
del IVA de las
facturas?
BASE
+ IVA
TOTAL
Cuestiones prácticas y doctrina administrativa
Sujeto y
exento de IVAIRPF

8. Reducciones.
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q Inmuebles “destinados a vivienda”.
60%
RN positivo
Se aplica a los rendimientos
declarados por el CTYTE
q RN con período de generación
∆ 2 años y los irregulares. 30%
Cuando se imputen en un
único período impositivo
Límite reducción
Cuantía del RN sobre la
que se aplica la reducción
≤ 300.000 € anuales.
a) Importes obtenidos por el traspaso o la cesión del
contrato de arrendamiento de locales de negocio.
b) Indemnizaciones percibidas del arrendatario,
subarrendatario o cesionario por daños o
desperfectos en el inmueble.
c) Importes obtenidos por la constitución o cesión de
derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio.
Reducción
Art. 2 de la LAU à el que recae sobre una edificación
habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la
necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda
se aplicarán también al mobiliario, trasteros, plazas de
garaje y cualquier otras dependencias, espacios
arrendados o servicios cedidos como accesorios de la
finca por el mismo arrendador.
Reducción

9. 9
No se aplica la reducción. Para aplicarla es necesario que el inmueble tenga
como destino primordial satisfacer una necesidad permanente de vivienda, no
cubrir una necesidad de carácter temporal. El art. 3 de la LAU establece que se
considerará arrendamiento distinto del de vivienda aquel que tenga como destino
primordial uno distinto y, en especial, los arrendamientos de fincas urbanas
celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra. En consecuencia,
no se aplica la reducción cuando el arrendamiento del inmueble se celebre
por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra (V1754-09, TEAC, 8-3-2018).
¿Viviendas
vacacionales?
¿Viviendas de
verano?
¿Vivienda a
estudiantes 9
meses?
Sí se aplica la reducción. El cumplimiento del único requisito exigido, esto es,
que el inmueble se destine a la vivienda, puede quedar perfectamente acreditado
por los hechos y términos del contrato de arrendamiento. No es un arrendamiento
para un destino genérico de utilización por “sus empleados”, sino que desde el
primer momento queda plenamente identificada la finalidad del arrendamiento en
los términos expresados en la norma, constando el uso exclusivo de la vivienda
para una persona física determinada (director general y su familia), así como
que el cambio de uso sin previa autorización expresa por escrito del arrendador
será causa bastante de resolución del contrato, quedando prohibido el uso
comercial, la cesión y el subarrendamiento. En suma, se ha cumplido todo lo
exigido por la norma con independencia de que el arrendatario sea una sociedad
mercantil que abona la renta.
¿Vivienda
alquilada a una
empresa que la
destina a
vivienda de sus
empleados?
TEAC 8-09-2016
(recurso extraordinario
de alzada para la
unificación de criterio)
Reducciones.
Cuestiones prácticas y doctrina administrativa

10. 10
El artículo 23.2 de la LIRPF
establece que la reducción del
60% de los arrendamientos de
inmuebles destinados a vivienda
sólo se aplica a los rendimientos
declarados por el contribuyente.
Procedimiento
de comprobación
que aumenta el RN
TEAC
6326/2016,
de 2 de marzo
No se aplica la reducción al ▲RN resultante de la
comprobación, ya sea:
§ Porque afloren mayores ingresos
§ Porque se recorten gastos deducibles
§ Porque el RN, por cualquier causa, pase de (-) a (+)
Reducciones.
Cuestiones prácticas y doctrina administrativa
60%
RN positivo
Se aplica a los rendimientos
declarados por el CTYTE
TEAC (recurso extraordinario para unificación de criterio)
Esta reducción sólo se aplica a los rendimientos declarados por el
contribuyente en la correspondiente declaración à con carácter previo al
inicio de cualquier procedimiento de comprobación o inspección en
cuyo alcance estén incluidos. Una vez iniciado el procedimiento, los datos
que proporcione el contribuyente quedan fuera del ámbito de lo que se
entiende por “declaración”.

11. Alquileres
Cuestiones prácticas