L'aplicació del tipus reduït d'IVA en el sector immobiliari

EL IVA EN EL SECTOR
INMOBILIARIO
3 de febrero de 2016

C
Minorista
B
Mayorista
A
Fabricante
Productor
SECTOR EMPRESARIAL SECTOR PRIVADO

C
Minorista
B
Mayorista
A
Fabricante
Productor
EXENCIONES
SEGUNDA Y ULTERIORES ENTREGAS EDIFIC
(Art.20.Uno.22º)

Exención

Exención
Exención segundas y ulteriores entregas
 Exención: Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos
en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su
construcción o rehabilitación.
 Concepto de primera entrega: La realizada por el promotor que tenga por objeto una
edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada.
 Excepción: Uso ininterrumpido de dos año en virtud de …
 Terrenos: Incluido terreno. No obstante terreno vivienda unifamiliar (5.000 metros
cuadrados.
 Transmisiones no sujetas (art.7.1 LIVA): No computa.
 Renuncia a la exención: Se puede ejercer cuando el adquirente sea un sujeto pasivo
que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y se le
atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del Impuesto soportado.
 Excepciones a la exención:
 Contrato de arrendamiento financiero.
 Entregas de edificaciones para su rehabilitación por el adquirente.
 Entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una
nueva promoción urbanística.

Exención
Concepto de rehabilitación
 Concepto de rehabilitación: Obras que reúnan dos requisitos:
 Que su objeto principal sea la reconstrucción de las mismas, entendiéndose cumplido
este requisito cuando más del 50 por ciento del coste total del proyecto de
rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos
estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de
rehabilitación.
 Que el coste total de las obras a que se refiera el proyecto exceda del 25 por
ciento del precio de adquisición de la edificación si se hubiese efectuado aquélla
durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación
o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en
el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o
del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo.

Exención
rehabilitación.
Obras análogas
 Concepto de obras análogas: Son las
siguientes:
 Las de adecuación estructural que
proporcionen a la edificación condiciones
de seguridad constructiva, de forma
que quede garantizada su estabilidad y
resistencia mecánica.
 Las de refuerzo o adecuación de la
cimentación así como las que afecten o
consistan en el tratamiento de pilares o
forjados.
 Las de ampliación de la superficie
construida, sobre y bajo rasante.
 Las de reconstrucción de fachadas y
patios interiores.
 Las de instalación de elementos
elevadores, incluidos los destinados a
salvar barreras arquitectónicas para su
uso por discapacitados.

Exención
rehabilitación.
Obras conexas
 Concepto de obras conexas: Las que
se citan a continuación cuando su coste
total sea inferior al derivado de las obras
de consolidación o tratamiento de
elementos estructurales, fachadas o
cubiertas y, en su caso, de las obras
análogas a éstas, siempre que
estén vinculadas a ellas de forma
indisociable y no consistan en el mero
acabado u ornato de la edificación ni en
el simple mantenimiento o pintura de la
fachada:
 Las obras de albañilería, fontanería y
carpintería.
 Las destinadas a la mejora y adecuación
de cerramientos, instalaciones eléctricas,
agua y climatización y protección contra
incendios.
 Las obras de rehabilitación energética.

C
Minorista
B
Mayorista
A
Fabricante
Productor
SUJETO PASIVO
- INVERSIÓN DEL SUJETO PASIVO -
(Art.84 LIVA)

I.S.P.

I.S.P.
Inversión del sujeto pasivo
 Regla inversión sujeto pasivo: Serán sujetos pasivos del Impuesto los empresarios
o profesionales para quienes se realicen las operaciones sujetas al Impuesto, entre
otras, los supuestos que se indican a continuación:
 Inmuebles: Cuando se trate de las siguientes entregas de bienes inmuebles:
 Las entregas efectuadas como consecuencia de un proceso concursal.
 Las entregas exentas a que se refieren los apartados 20.º y 22.º del artículo 20.Uno en las
que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención.
 Las entregas efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre los bienes
inmuebles, entendiéndose, asimismo, que se ejecuta la garantía cuando se transmite el
inmueble a cambio de la extinción total o parcial de la deuda garantizada o de la obligación
de extinguir la referida deuda por el adquirente.

Ejecución obra
I.S.P.

Ejecución obra
Inversión del sujeto pasivo
 Regla inversión sujeto pasivo: Serán sujetos pasivos del Impuesto los empresarios
o profesionales para quienes se realicen las operaciones sujetas al Impuesto, entre
otras, los supuestos que se indican a continuación:
 Ejecuciones de obras: Cuando se trate de ejecuciones de obra, con o sin aportación
de materiales, así como las cesiones de personal para su realización, consecuencia
de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan
por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de
edificaciones.
Lo establecido en el párrafo anterior será también de aplicación cuando los
destinatarios de las operaciones sean a su vez el contratista principal u otros
subcontratistas en las condiciones señaladas

Destinatario: ¿Mi cliente actúa como empresario?
Objeto operac.: ¿Urbanización terrenos? ¿Construcción o rehabilitación edificación?
Naturaleza operación: ¿Es una ejecución de obra?
Contrato: ¿Directamente formalizado con el promotor?
Se aplica REGLA INVERSIÓN SUJETO PASIVO
SI
NO SI
Facturar con IVA
SI
SI
NO
NO
NO
Facturar con IVA
Facturar con IVA
Facturar con IVA

A
Fabricante
Productor
B
Mayorista
C
Minorista
21,00 0,00 21,00
52,50 -21,00 31,50
63,00 -52,50 10,50
63,00
A
B
C
100
21
250
52,5
300
63
TIPOS IMPOSITIVOS
(Art.91 LIVA)

TIPO GRAVAMEN

10%
21%
21%
21%
21%
21%
10%
10%
Ejecución obra
21%

Ejecución obra
10%
21%
21%
21%
21%
21%
10%
10%
Tipo de gravamen reducido
 Tipo reducido del 10%: Las entregas de los edificios o partes de los mismos aptos
para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de
dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.
 Tipo reducido del 4%: Entregas de viviendas calificadas administrativamente como
de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, cuando las
entregas se efectúen por sus promotores.

Ejecución obra
10%
21%
21%
21%
21%
21%
10%
10%
 Prestaciones de servicios: Las ejecuciones de obra de renovación y reparación
realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se
cumplan los siguientes requisitos:
 Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la
vivienda a que se refieren las obras para su uso particular.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, también se comprenderán en este número las
citadas ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios.
 Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido
al menos dos años antes del inicio de estas últimas.
 Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de
que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación.

10%
21%
21%
21%
21%
21%
10%
10%
Ejecución obra
21%
 Ejecuciones de obras: Las siguientes operaciones:
 Las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos
directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la
construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas
principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios
complementarios en ellos situados.
 Las ventas con instalación de armarios de cocina y de baño y de armarios
empotrados para las edificaciones a que se refiere el número 1º anterior, que sean
realizadas como consecuencia de contratos directamente formalizados con el promotor de la
construcción o rehabilitación de dichas edificaciones.
 Las ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos
directamente formalizados entre las Comunidades de Propietarios de las edificaciones o
partes de las mismas a que se refiere el número 1º anterior y el contratista que tengan por
objeto la construcción de garajes complementarios de dichas edificaciones, siempre que
dichas ejecuciones de obra se realicen en terrenos o locales que sean elementos comunes
de dichas Comunidades y el número de plazas de garaje a adjudicar a cada uno de los
propietarios no exceda de dos unidades.

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