RESPUESTA AYTO DE NALDA EN 2015

1. AYUNTAMIENTO DE NALDA.
Servicio de Asistencia Técnica Municipal
GONZALO LATORRE. Arquitecto
1. DATOS GENERALES
Solicitante Comisión de Vecinos de Torresolano Referencia 736-01-INF
Situación Plan Parcial Valle San Gregorio Fecha 18-6-2015
Descripción Información urbanística Tipo Información
2. OBJETO DEL INFORME
El 13 de Abril de 2015, Don Justo Sáenz Iñiguez, en representación de la Comisión de Vecinos de
la Urbanización Torresolano en Nalda hace entrega de un documento denominado “Informe
de situación y propuestas” con el siguiente contenido:
1. Habitantes y situación jurídica de la Comunidad de Propietarios. Se relacionan las
edificaciones existentes en la urbanización Torresolano (denominación comercial del
Plan Parcial Valle San Gregorio), su propiedad y se informa de que el número de
vecinos asciende a 32. Se informa también de la constitución de una Comunidad de
Propietarios en la calle Monet, nº 10-44 y de que se está formalizando otra Comunidad
en la calle Tintoretto, nº 1-35
2. Problemas planteados. Se exponen los siguientes:
A. Falta de información e indefensión. Se informa del desconocimiento del
interlocutor al que acudir en los siguientes casos:
o Llaves generales de los contadores de gas y luz
o Gremios que han intervenido en las obras
o Mantenimiento del viario público
o Mantenimiento de taludes y jardines
o Zonas comunes deportivas
o Reparación de filtraciones de agua
o Depósito de agua
o Entidad pública de conservación
o Contenedores para residuos
o Parada de autobus
B. Daños ocasionados por las aguas. Se expone la existencia de daños en los
jardines de las viviendas adosadas de la calle Monet, 10-44 producidos por el
desplazamiento del muro de contención que los soporta, atribuyendo la causa
a una deficiencia en el diseño y/o construcción de este muro. Asimismo se
menciona la existencia de desprendimientos de tierras en tres viviendas
unifamiliares
C. Daños, responsabilidades y actuaciones de los vecinos. Se reiteran los daños
expuestos en el apartado anterior, y se plantea la responsabilidad del
Ayuntamiento de Nalda, del arquitecto, de la promotora (GSI) y de Solvia, que
según el documento “se ha hecho cargo de la urbanización al quebrar GSI”.
Asimismo se informa de las reuniones mantenidas con Inmobiliaria Iregua y con
GSI
D. Propuesta al Ayuntamiento. Se hacen cuatro peticiones:
o Asesoramiento legal a la comunidad de propietarios e intermediación
entre Solvia y GSI
o Exigencia del cumplimiento de las obligaciones a los promotores (Solvia
y/o GSI) de forma previa a la recepción definitiva de las obras
o Adopción de medidas para disponer de los servicios de agua y
limpieza
o Gestión para la disponibilidad de Gas Natural
El 19 de Abril, se recibe en el Ayuntamiento un e-mail de Don Justo Sáenz en el que se plantea
la situación del muro de contención citado en el apartado 2.B y su inclusión en la urbanización
o en las viviendas. Se reitera la petición de que no se proceda a la recepción definitiva hasta
que no se reparen los daños observados en la urbanización

2. AYUNTAMIENTO DE NALDA.
Servicio de Asistencia Técnica Municipal
GONZALO LATORRE. Arquitecto
3. ANTECEDENTES
El Plan Parcial Valle San Gregorio fue aprobado definitivamente por la Comisión de Ordenación
del Territorio y Urbanismo de La Rioja el 1 de Julio de 2005 (BOR 20-7-2005). En el mismo se
delimitaban dos etapas, o unidades de ejecución, que debían desarrollarse por el sistema de
compensación, si bien la primera etapa no requería la constitución de una Junta de
Compensación por ser de propietario único (GSI División de promociones SL). El plan parcial
establecía que, terminadas las obras de cada etapa, debería procederse a la recepción
provisional de las mismas y posteriormente a la recepción definitiva transcurrido un plazo de
garantía de dos años. Asimismo se establecía la necesidad de depositar una garantía de
324.652,56 €, lo que GSI llevó a cabo mediante aval bancario de la entidad Banco Pastor.
El Ayuntamiento de Nalda, en sesión celebrada el día 7 de Octubre de 2005 (BOR 22-10-2005)
aprobó definitivamente el proyecto de compensación de la etapa 1 del Plan Parcial "Valle de
San Gregorio". El proyecto de urbanización se aprobó por resolución de alcaldía el 24 de Mayo
de 2006 (BOR 3-6-2006). El 6 de Septiembre de 2006 se otorgó licencia para la construcción de 81
viviendas unifamiliares y el 8 de Mayo de 2007, licencia para 30 viviendas colectivas. El 29 de
Enero de 2010 se emitió por la dirección facultativa certificado final de las obras de urbanización
de la etapa 1, solicitándose al Ayuntamiento la recepción de las mismas. La documentación
final de obra dividía la primera etapa del plan parcial en tres fases. El 18 de Abril de 2011 se
suscribió acta de recepción parcial y provisional de las obras de urbanización del plan parcial
Valle San Gregorio Fase 1, etapa 1 y se otorgaron licencias de primera ocupación para 63
viviendas unifamiliares. El 25 de Mayo de 2011 se suscribió acta de recepción parcial y
provisional de la fase 2, otorgándose licencia de primera ocupación para las 30 viviendas
colectivas. Para garantizar la subsanación de algunas deficiencias en la urbanización GSI
depositó un aval de la Caja de Ahorros del Mediterráneo por un importe de 176.700 €. Estas
deficiencias no se han subsanado en la actualidad, por lo que no ha sido posible proceder a la
recepción definitiva de las obras de urbanización de las fases 1 y 2.
El 6 de Marzo de 2015, José Andrés Ibáñez, en representación de GSI solicita la devolución de los
avales, argumentando que ha transmitido sus obligaciones a la mercantil “Tenedora de
Inversiones y Participaciones SL”. Se ha requerido a esta mercantil para que deposite nuevos
avales, no habiéndose recibido respuesta hasta la fecha
4. INFORME SOBRE EL APARTADO 2-A: INTERLOCUTORES
En respuesta a la solicitud de los vecinos relativa a su situación de indefensión por desconocer
los interlocutores a los que deben dirigirse para solucionar determinados problemas se informa:
o Las instalaciones de gas y electricidad, así como las de telefonía son propiedad de las
empresas suministradoras (Gas Natural Rioja, Iberdrola y Telefónica)
o Conforme al artículo 7 de la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la
Edificación, es responsabilidad del promotor (GSI) entregar a los usuarios finales la
documentación final de la obra ejecutada (libro del edificio) que debe contener, entre
otras cosas, relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso
de edificación, entre los que se encuentran los “gremios” a los que se hace referencia
o Durante el periodo entre la recepción provisional y la definitiva, corresponde al promotor
(GSI) el mantenimiento del viario público, taludes y jardines, depósito de agua y reparación
de posibles averías, como las filtraciones de agua a las que hace referencia la solicitud
o En Julio de 2010, GSI solicitó licencia de obras para un edificio dotacional deportivo, según
proyecto del arquitecto José Luis Castel, que no ha llegado a materializarse.
o El planeamiento no contempla la constitución de una entidad urbanística de conservación
para el plan parcial San Gregorio. La conservación y mantenimiento de la urbanización las
realizará la administración municipal una vez recibidas definitivamente las obras.
o Los contenedores para residuos son competencia del Consorcio de Aguas y Residuos de La
Rioja
o La instalación de una parada de autobus es competencia de la Dirección General de
Obras Públicas y Transportes del Gobierno de La Rioja

3. AYUNTAMIENTO DE NALDA.
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GONZALO LATORRE. Arquitecto
5. INFORME SOBRE LOS APARTADOS 2-B y 2-C: DAÑOS EN MURO DE CONTENCION
Las viviendas adosadas de la calle Monet nº 10-44 disponen de una zona ajardinada privada
situada en su lindero este, colindante con una zona libre pública. Estos jardines se encuentran a
una cota superior a la zona libre pública, estando soportados por un muro de contención de
hormigón armado.
Proyecto Documentación final de obra
Tal como se observa en las imágenes superiores, el muro de contención no está previsto en el
proyecto original de las viviendas, redactado en el año 2005 por el arquitecto Juan Carlos Ruda,
pero si se recoge en la documentación final de obra redactada en el año 2010 por el arquitecto
José Luis Castel para solicitar licencia de primera ocupación.
Revisada la extensa documentación que consta en el ayuntamiento, se comprueba que este
muro no está previsto en el plan parcial ni en el proyecto de urbanización redactado en el año
2005 por la ingeniería INEK y aprobado en el 2006. Tampoco está incluido en la documentación
final de obra de la urbanización redactada en el año 2011 por José Luis Castel, como puede
comprobarse en el plano nº 5: “Superposición de cesiones y contenciones”.
La documentación final de obra incluye como anexo un documento denominado “Tratamiento
de taludes y otras medidas de contención redactado por “Geología y geotécnica Larrea” en el
año 2007 que a su vez incluye un anexo denominado “Cálculo de muros en la urbanización
Torresolano” redactado por la ingeniería RyC, donde se define el muro de contención objeto de
este apartado.
Considerando que la urbanización y las viviendas fueron objeto de ejecución simultánea y que
el promotor es el mismo (GSI), resulta complicado discernir si el muro de contención forma parte
de la urbanización o de las viviendas. Podemos tener en cuenta dos factores:
1. El muro aparece grafiado claramente en la sección de la documentación final de obra
de las viviendas. Por el contrario, no aparece en ninguno de los planos de la
documentación final de obra de la urbanización, ni siquiera en el plano nº 5, donde se
detallan claramente las contenciones utilizadas.
2. La función del muro es soportar los jardines privados de las viviendas, resultando un
elemento estructural imprescindible para el edificio. Su desaparición supondría una
reducción significativa del valor de las viviendas, al impedir el uso del jardín. Por el
contrario, el muro no resulta necesario para soportar ningún elemento de la
urbanización, ni aporta valor alguno a la misma.
Por todo ello, se estima que el muro de contención forma parte del edificio de viviendas,
correspondiendo a los propietarios su reparación, sin perjuicio de las responsabilidades
atribuibles a los diferentes agentes de la edificación (promotor, proyectista, constructor y
dirección técnica) conforme al artículo 17 de la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación
de la Edificación.

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GONZALO LATORRE. Arquitecto
6. INFORME SOBRE EL APARTADO 2-D: PROPUESTAS
En relación a las cuatro propuestas realizadas por los vecinos se informa que:
o No se considera que sea responsabilidad municipal realizar un asesoramiento legal a la
comunidad de propietarios, ni intermediar entre Solvia y GSI. A este respecto, debe
considerarse que GSI ha comunicado al ayuntamiento la transmisión de sus
responsabilidades a “Tenedora de Inversiones y Participaciones SL”, pero no se ha
recibido comunicación alguna de esta empresa ni consta tampoco cual es la
participación ni responsabilidad de la entidad “Solvia” en la urbanización.
o Como es lógico, el Ayuntamiento no debe proceder a la recepción definitiva de las obras
de urbanización mientras no se resuelvan las deficiencias señaladas en el informe técnico
para la recepción provisional. Asimismo, deberán repararse las deficiencias que hayan
podido aparecer desde la citada recepción.
o En la actualidad el abastecimiento de agua a las viviendas se realiza desde la ETAP
construida conjuntamente para los sectores “Valle San Gregorio”, “Peñas del Iregua” y
“La Rad” y gestionada por una entidad urbanística de la que forman parte los promotores
de estas tres actuaciones. La distribución de agua potable desde el depósito de la
urbanización y la limpieza del viario corresponden al promotor (GSI o, en su caso
“Tenedora de Inversiones y Participaciones”) hasta que se proceda a la recepción
definitiva.
o Gas Natural ha comunicado recientemente al Ayuntamiento la existencia de un proyecto
para distribuir gas al núcleo urbano desde el polígono industrial de Albelda. El
Ayuntamiento ha solicitado que se proceda al estudio de viabilidad para extender esta
red hasta el núcleo de Islallana y a las urbanizaciones Torresolano y Peñas del Iregua.