Práctica pgou zgoza lecilop

TRABAJO:

CÓMO PLANEAMIENTO
Zaragoza,
PERMITE EJECUTAR
ORDENACIÓN Ciudad
ASIGNATURA:

Aspectos LEGALES de la CONSTRUCCIÓN
y GESTIÓN URBANÍSTICA
PROFESOR:

GRACIA, Pilar
REALIZADO POR:

LECIÑENA, Noelia
9-VII- 2012

Trabajo :

Realizado por:

Cómo Planeamiento Zaragoza, permite ejecutar ordenación ciudad

2

Trabajo :

Realizado por:


INDICE
*1.-Introducción. Aspectos de la ciudad.

4

*2 y 3.-Clasificación y Calificación de Suelo

5

*4.-Unidades Ejecucción (suelo urbanizable ó 6)

7

*5.-.Suelo “especialmente” protegidos. ( suelos no urbanizable)

13

*6.-Áreas del desarrollo: residencial, industrial, comercial (urbano no consolidado)

20

*7.- Resaltable del PGOU ( suelo urbano)

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Nota.- Al comienzo de alguno de los puntos indicados, se hace referencia alguna apreciación del Planeamiento
que desmenuzamos sus herramientas de gestión.
No premiando la sintesis como criterio de valoración del trabajo,
a favor de ser una herramienta lo + eficaz a las especificaciones del municipio
(cada ayto. , nomenclatura…propia)

.-En el trabajo sólo se solicita desmenuzar el planeamiento en sus especificaciones de ordenación y
no eficicatorias ( titulos II y III)
.- Para aclarar terminos que se dan por sabidos Verse:
Apuntes cosecha propia de la bibliografia T 3-9.
y Dossier “cosecha propia”Normativa Urbanística.
.- No adjunto todos los planos que representan cada unidad de zona explicada, porque la extensión del
trabajo sería muy vasta. Además la finalidad para cada calificación desuelo es saber sus
propiedades y capacidad para ubicarlos y se demuestra con lo presentado.

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Trabajo :

Realizado por:


*1.-Introducción. ASPECTOS CIUDAD.
.- SITUACIÓN “geográfica, logistica” .Su privilegiada situación geográfica a unos 300 km de Madrid,
Barcelona, Valencia, Bilbao y Toulouse la convierte en un
importante nudo logístico y de comunicaciones.

.-POBLACIÓN.- La quinta ciudad española en población con (700.765 según el padrón municipal a 30
de marzo de 2011) y concentra más del 50% de la población de la Región de Aragón.

.

.-ECONOMIA ( Repercute en el razonamiento del planeamiento de la ciudad)
.- la cuarta ciudad de España según su Índice de Actividad Económica.
En la economía de la ciudad ocupa un lugar destacado la fábrica de Opel (General
Motors) en Figueruelas.En el terreno industrial también sobresalen:Bosch, Siemens,
Balay. CAF (material ferroviario); SAICA( la papelera), ICT Ibérica( proyectos de
telecomunucaciones y domotica),Torraspapel, Pikolin, Lacasa, Hispano-Carrocera
(autocares); LeciTrailer, Ámbar; etc.
Proyectos como Plataforma Logística de Zaragoza (PLAZA), con 12 500 000 m² es la
mayor del sur de Europa, destacando especialmente el impulso adquirido por el
aeropuerto de Zaragoza en lo referente al transporte de mercancías, que lo ha colocado
como tercero de España en 2009, por detrás de Madrid y Barcelona.
A esta clase de grandes iniciativas comerciales van unidas otras que estimulan la
implantación de oficinas en la ciudad, como por ejemplo, el edificio World Trade Center
Zaragoza o el espacio de la Exposición Internacional de 2008, convertido en un complejo
empresarial y Ciudad de la Justicia.
.- PLANEAMIENTO vigente a 21-V-12.- PGOU ZGOZA 2001, Texto refundido 2007

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Trabajo :

Realizado por:


2 y 3.-Clasificación y Calificación Suelo
* Algunas Anotaciones especificas PGOU Zgoza ”Capitulo 1.1 y 2.1”,
.- Cada1ºClasificación es afectada por 2ºCalificación subdivide en 3º Zonas:
CLASE suelo
URBANO

Características CATEGORIA
CONSOLIDADO (ya edificado),
NO CONSOLIDADO ( < 2/ 3 sup. edificada)
URBANIZABLE
DELIMITADO(plan general), NO DELIMITADO(plan parcial)
( pendiente de Planes Parciales)
NO URBANIZABLE ESPECIAL(protección) ó
GÉNERICO(evolución ciudad PGOU)
Categoría=ordenación=calificación
Zona= clase + categoría

Orden de la Calificación
“CATEGORÍA”
SUSTANTIVA

Características

ADJETIVA

Complementarios, limitaciones adicionales.
( Ej. Planes Parciales)
.-En Urbano: dotaciones, elementos catalogados,
usos permitidos u obligatorios.
.- En No Urbanizable: titulo VI

Zonas ( letra) en sus distintos: grados, subgrados.(nº)
( zonas: a, b, c, d, e, f g, h , k) (Nº Un Tipo Ciudad)
+ nº

- intensidad

1 zona sustantiva puede > 1 categoría adjetiva.
.-Art.2.1.1 Suelo Urbano
.-Requisito urbano

acceso rodado, servicios de abastecimiento de agua y evacuación,
Suministro de energía.
.-Consolidadas edificación 2/3 partes.
.-Dos categorías: consolidado, no consolidado.

Art.2.1.7.-Definición Suelo Urbano NO Consolidado
.-Aparecen en los planos de calificación.
.-Prevista procesos: urbanización, renovación, reforma interior
Art.2.1.19 Definición Suelo Urbano CONSOLIDADO
.-Ayto podrá exigir Normalización de sus fincas.
-Establecer servidumbre y objetivo plan.
.-Se cederán gratuitamente <15% de la superficie bruta de cada finca
afectada por alineación. ( diferencia con suelo “urbano no consolidado 10%)

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Trabajo :

Realizado por:


Art. 2.1.10 Zonas “ Urbano Consolidado”
Zona Características
A1
Manzana cerrada( calles rodean viviendas dan a viales)
Grado Definición
1
Patio no Agregado “fondo edificable”
2
Patio agregado , 8 alzadas
3
“
“.
,3 “
4
Idem grado 2,
En núcleo histórico rural,
Ocupado por: vivienda unifamiliar con colectiva.
A2
A3
A4
A6
B
C
D

( Aclaratorio: -nº grado + intensidad)
Ordenación Abierta( calles rodean viviendas dan a otras viviendas)

Bloque vivienda colectiva
Ordenación Abierta
Coexistencia: Unifamiliar y Bloque
Ordenación Abierta
Unifamiliar “exclusivamente”
Usos productivos
Conjunto de Ciudad Histórica
Conjunto “contemporáneo” ( proyectado s. XX)
Zona residencial , antigua zona intensiva suburbana.

Art.2.1.9. –Ámbitos Desarrollo
Planeamiento
Categoría / Uso
Zona
Plan especial
Renovación Uso
E
( No pertenece P.G. “lo complementa”)
Idem
Nuevo Uso por obsoleto de antes
F
Plan General
Residencial
G
Idem
Uso Productivo
H
---Convenio Urbanístico
AC
En Plan General “anterior” Calificado con: “ Esta sobreentendido en este apartado” K
No urbanizable
(Urbano no consolidado)
.-Aprovechamiento (reforma ó renovación integral) “subjetivo” 95% del sector
(sector, P.Parcial, urbano no
consolidado).

6

Trabajo :

Realizado por:


4.-Unidades Ejecucción

“Cómo ordenación en: Urbano No Consolidado, Urbanizable”

* Algunas Anotaciones especificas PGOU Zgoza ”Capitulo 1.2 y 2.1”,
I).- Desarrollo Según categoría del suelo, mediante: planes parciales, planes especiales y
estudios detalle.
.- Modos de gestión: sistemas generales asistemática, no extendida a unidades de
ejecución.
Tipo suelo
Urbano Consolidado

Características de la gestión
-“asistemático”
-Proyecto de obra ordinaria.
-No a unidades de ejecución
(plan parcial, urbano no consolidado)
-Urbano No consolidado -“sistemática”
-Proyecto urbanización
-Urbanizable
-En unidades ejecución delimitadas.
( Ej: Reparcelación)

.-Ejecución por Unidades:
-Fomenta la equidad de: cargas y beneficio.
-Variación de aprovechamiento <15%, dentro del mismo sector.
-Podrán estar en: Plan General, Plan Parcial, Plan Especial.
Caso
Sector con ejecución por Unidades
PERI
>1
Urbano no consolidado 1
Recuerda en LUA
Sector.- urbanizable no delimitado, Plan parcial
Unidad Ejecución.-urbano no consolidado, P. parcial

II) Sección 2ª Urbano no consolidado (Entender instrumentos

Irse a Norma provincial)!

Art.2.1.8.-Desarrollo “cómo”
.-Mediante: Planes especiales, estudios detalle.
.-Tipos de intervención:
Tipos de intervención
Características
Urbanización
Tratamiento Espacio: viario, libre, infraestructura.
(Conclusión, el tipo de urbanización dependerá del uso)
Renovación
Regulación uso.
Reforma Interior
Variación de volúmenes edificados.
Ej: R.I suelo variación suelo
R.I área
“
dotación.
Rehabilitación Urbana
Operaciones de saneamiento y mejora

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Trabajo :

Realizado por:


Urbanización integral

sin modificar: usos, volúmenes
Nueva Ordenación
( variación de usos “calificación

aprovechamiento)

Art. 2.1.10 .-Áreas con Planeamiento Anterior.
Planeamiento Recogido (P.R).- Son planeamientos anteriores ( parciales
“generalmente”) al actual anterior.
.-Y todavía no se han ejecutado.
(Versé: capitulo 3.3 y anejo III)
Art.2.1.11.- Áreas de reforma interior, no previstas en el Plan.
Recordatorio : (Área de reforma Interior Suelo urbano no consolidado “P.Parcial”)
.-Revisión y se decide ejecutar a: Suelo Urbano Consolidado Se toma el mismo
aprovechamiento del P.G.
Art.2.1.12-14.-Cesión
.- Los propietarios deberán ceder gratuitamente.
Ejecución del
Que se cede
Plan
General
Unidad ejecución.(urbano no consolidado, p.parcial)
( sistemas
sectores ( urbanizable no delimitado, p.parcial)con el fin de :
generales)
Dotaciones locales, viales, espacios libres, zonas verdes, suelos de equipamiento,
servicios locales, adaptar lo límites físicos.
Parcial
10% aprovechamiento del sector .- De Forma gratuita
SE CEDE
.-Libre cargas urbanizadoras
( ya urbanizado, no gasto).
( en urbano consolidado 15%)
(En las zonas: E, F, K, PR, G, AC( este último puede ceder más)

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Trabajo :

Realizado por:

* Datos de Desarrollo Urbanístico, previo ejemplo plano calificación

TITULO 7º SUELO URBANIZABLE (a urbanizar)
Capitulo 7.1 “Régimen general y desarrollo”
Art.7.1.1 DEFINICIONES y REGIMÉN GENERAL
Transformación a urbano mediante: proceso de urbanización. ( art.26-31/LUA)
.- Urbanizable “DELIMITADO”.- su urbanizaciónes prioritaria.
.-AnejoVI se reflejan: clasificación, calificación, regulación y cuadros
“normas”.
.- Restante no definido en anejo VI será “NO DELIMITADO” .
Art.7.1.2.DESARROLLO ( Plan Parcial)
.- Se desarrolla los > 1sectores ( 1 clase suelo se divide en sectores para su actuación),
.-Se redactarán art.44 a 48 LUA ( Si es de iniciativa popular, art.51,52 LUA)
.-Desarrollo: estudios detalle con objetivos y limitaciones expresado.
.-Caso.- Trámite P.P de “Delimitados” Plazos máximo < 4 años.
Establecer plazos: gestión, ejecucción y licencias.
Capitulo 7.2.- Urbanizable Delimitado ( plan general)
Recuerda en LUA ( plan parcial).- SECTOR urbanizable no delimitado.
.-UD. EJECUCCIÓN urbano no consolidado.
“ De una Norma a otra, cambia nomenclatura”

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Trabajo :

Realizado por:

Art7.2.4
APROVECHAMIENTO MEDIO
= Sumatorio Aprovechamiento Unidad Ejecucción
Superficie
Art.7.2.5 CONDICIONES ESPECIFICAS de los SECTORES
.-Cuadro Anejo VI de Norma Urbanística,
Plan General con cáracter vinculante: Edificabilidad real “cada sector”.
Nº Máximo de viviendas.
Aprovechamiento medio
.-En Plan Parcial; urbanizable delimitado >25% de reserva mínima para edificabilidad real “vivienda
protegida” ( De ella 1/5 parte “precio básico”)
.- Mismos cuadros “ordenación urbanizable”.- Superficie suelo sistema general asigna cada sector.
.- Aprovechamiento provisto.
.- % Edificabilidad (uso admitido sector).
.-Aprovechamiento por Plan Parcial

Art.7.2.9 ORDENAMIENTO ESPACIO VIARIO
.- Salvo excepción: Calle de longitud fachada< 113m.
No se admite fondo saco.
.-Dimensión Acera
DIMENSIONES RECOMENDADAS PARA LAS ACERAS
TIPO DE CALLE

ANCHO DE ACERA MÍNIMO

Arterias principales y grandes
avenidas:

5’00 a 7’00 metros (recomendables
anchos
5’00 a 7’00 metros. superiores en vías
comerciales).

Distribuidores locales:
Comerciales locales o colectoras
industriales:
Locales residenciales:
Locales industriales:
Valor mínimo recomendable:

Valor mínimo absoluto:

3’00 a 5’00 metros.
2’50 a 3’00 metros.
2’00 metros.
1’80 metros. En vías colectoras de
tráfico rodado deberá mantenerse un
espacio de libre circulación peatonal de
1’80 metros. Cuando sea necesario
instalar barreras funcionales (buzones,
señales, farolas, árboles, bancos…)
deberán colocarse éstas lateralmente,
de modo que no difi-culten la
accesibilidad, al menos, en un ancho de
1’00 metros con trayectoria rectilínea.
1’50 metros (admisibles valores
inferiores – 0’75 a 1’00 metros- sólo en
casos de servicio a paradas de
automóviles

.-Dimensión Calzada
TIPO DE VÍA Y SITUACIÓN

DIMENSIÓN DE CADA CARRIL

Autopistas y autovías urbanas:

3’50 metros. Máximo: 3’60 metros. Para
IMD<500: 3’00 metros.
3’00 a 3’50 metros.
Óptimo: 3’50 metros. Mínimo para vías
de tráfico poco intenso: 3’00 metros.

Carriles de vehículos lentos:
Principales avenidas y vías
colectoras:
Viario industrial (con presencia
significativa de vehículos pesados):
Red local:

Óptimo: 3’50 a 3’75 metros.
Dimensiones muy estrictas: 3’25 a 3
metros. Excepcionalmente: 2’50 a 2’75
metros.

10

Trabajo :

Realizado por:

Carril derecho de grandes vías:
Carril-bus:

3’50 a 3’75 metros (vehículos lentos,
ciclistas…)
3’30 metros. Mínimo: 3’00 metros.

.-Dimensión Bici.- Pte( 6,7% evitar y sea corta longitud)
PENDIENTE

LONGITUD MÁXIMA RECOMENDABLE

< 2 %:
2 %:
3 %:
4%
5 %:

Pendiente prolongada.
500 metros.
150 a 250 metros.
80 a 150 metros.
50 a 80 metros.

.- Ancho
TIPO DE VÍA DE BICICLETAS
Recomendable
Mínimo (m.)
(m.)
CARRIL/BICI
1 sentido:
2 sentidos:
PISTA/BICI
1 sentido:
2 sentidos:

ANCHURA DE LA VÍA

2’00 metros.
3’20 metros.
1’80 metros.
3’00 metros.

.-Estacionamiento.-Diseño .- Ordenanza, a no ser raro irse a
.- Nº.- En PGOU Zgoza.

1’80 metros.
2’40 metros.
1’60 metros.
2’20 metros.

PGOU.

Art.7.2.10 REGULACIÓN EDIFICACIÓN
.-La ordenación siguiendo Suelo Urbano Consolidado: de Manzana Cerrada A-1 ( relación: altura edificio
y anchura calle),
en ordenamiento abierta( relación: distancia entre edificio) ó Industrial.
.- No alineamiento de los edificios > 8plantas (PB+7) a calle –corredor.
Art.7.2.12 MODULO MÍNIMO RESERVA DOTACIÓN
.- Modulos en LUA.
.-Viales Usos Publicos > 30% S. bruta sector (El excedente de 30 para espacio ó equipamiento público).

Capitulo 7.3.- Urbanizable NO Delimitado ( plan parcial)
Art.7.3.1.- REGIMEN en AUSENCIA PLAN PARCIAL APROBADO.
.-Se aplicará el establecido a Suelo No Urbanizable Génerico “Art. 23 y 25 de la LUA”
.- Casos: Uso y edificación “existente” Lo establecido “no urbanizable”.
Si Uso Industrial, art. 24 y 25 LUA.
Además sirva como reserva de cargas enel futuro (sup> 2/3 s.total)
Art.7.3.2.- CONDICIÓN DELIMITAR SECTOR
.- Art.6 y concordante LUA.
.-No delimitar nuevos sectores (P.parcial),
Antes de desarrollar suelo urbanizable delimitado ( p, general) “excepto: uso industrial”.
.-Al delimitar un sector Satisfacer módulo de reserva.
.- Salvo P. General, no admisible delimitar sector en uso productivo < 4 hectárea
“ residencial ó mixto< 10 hectárea.
.-Suelo Ordenado= Plan Parcial
Mismo Sector

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Trabajo :

Realizado por:

Área de suelo Urbanizable Delimitado “no delimitado”
.-Se prohibe delimitar sector único próposito de ajustar a limites de propiedad.
.- Caso: Coincidan”Total ó Parcial” planes parciales presentados Unificar < 1mes.
Ó sino prioridad, el 1º presentado.
Art.7.3.3.LIMITES de ORDENACIÓN SECTOR
.- a) Limit.Máx< 850 m2 residencial construido/ hectárea.
b) 75vivienda/ hectárea.
.- Si cesión del suelo> 10% aprovechamiento medio, puede sustituir por: espacio libre.
.- Condición de aprovechamiento y uso idem Zona H1, H2 ( urbano consolidado).
.- Módulo mínimo de reserva Art. 7.2.12 ( suelo urbanizable delimitado)
Art. 7.3.4. APROVECHAMIENTO URBANISTICO
.- Mismo coeficiente homogeneidad ( suelo urbanizable delimitado)
.- Aprovechamiento SECTOR< Aprovechamiento P. GENERAL.
Art.7.3.5 CONDICIÓN DESARROLLO
.- Planes Parciales ( mismas condiciones y contenido formal)

Suelo Urbanizable Delimitado.

Art.7.3.6 RESERVA TERRENOS ( ampliación Patrimonio Municipal)
.-Art.88 LUA,
Área Casetas-2
Planos Área 56-5
( Reserva utilidad pública, ocupación a efecto de expropiación, máx. 4 a 5 años)
Art.7.4.-PLANEAMIENTO RECOGIDO suelo URBANIZABLE
PR( plan general anterior revisión, mantendra vigencia idem condición 3.3 “suelo urbano”)

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Trabajo :

Realizado por:


5.- Suelo Especialmente Protegidos.
* Algunas Anotaciones especificas PGOU Zgoza ” Capitulo 3.2.-General elementos, edificios y conjuntos “protección”
Art.3.2.1.-Ámbito
Definición.- Protección: edificios, jardines, espacios, conjuntos urbanos, yacimiento
arqueológico y paleontológico perteneciente al catálogo.
Rango.-Prevalecerá este capitulo “protección”, frente al resto.
Como ampliar catálogo.- Procedimiento “Planes especiales”.
.-Redactándose ordenanza de adecuación de locales, condición ornato.
Art.3.2.2.-Grados “ Proteger antecedo”
Tipo Grado
Características
1º)Edificio INTERÉS
*Máximo nivel protección
MONUMENTAL
.-valor histórico, cultural.
.-Ha organizado la estructura urbana
*.-Edificio público “ejemplo singular”.
* Sin ser, máximo nivel protección.
*.-Edificio doméstico “ejemplo representativo de un determinado
ARQUITECTÓNICO
periodo histórico”.
.-Puede afectar: a)edificio entero
b)Partes funcionales
c)Fachada: técnicas constructivas,
materiales utilizados.
d) elementos parciales: composición, ornamentación.
e) Locales comerciales, interés decoración
*Pertenece al catálogo del Patrimonio Cultural aragones
* No singularidad arquitectónica.
* Significativa la imagen y carácter de determinados lugares de la ciudad
ÁMBIENTAL
histórica. ( Zona B)
( Ej: tramos de calles, plazas, grupos de edificio).
*Pertenece al catálogo del Patrimonio Cultural aragones
4º)CONJUNTO URBANO
*(Zona: B, C) Características de unidad morfología urbana,
tipologia edificada, ambientación
.Ej: agrupación de inmuebles declarados.
5º)Áreas de Protección
* Superficie ó subsuelo, susceptible de ser estudiado con métodos
ARQUEÓLOGICA
propios de la arqueología. ( Usual zona B).
y
PALEONTOLÓGICA.
6º)ELEMENTOS PROTEGIDOS,
* .-Monumentos públicos (estatuaria, ingeniería), que
no constituyen: edificio ó conjunto
excluya aprovechamiento urbanístico.
edificado.
.-Sitios históricos ( creación: humana ó natural),
vinculados a elementos del pasado.
.-Interés etnográfico aunque no tenga valor histórico.
.-Elementos naturales artificialmente dispuestos,
dignos de salvaguarda y conservación,
poseyendo origen de pasado histórico, valores:

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Trabajo :

Realizado por:


7º)Protección URBANISTICA del
SUELO,
corresponda: SOLAR ó FINCA.

botánico, estéticos…
.-Cementerios históricos.
.-Espacio público urbano, limitado por edificio e interés
histórico- urbanístico.
.-Catálogo Patrimonio Cultural.
.-Actuación: .-Conservación, mantenimiento, consolidación,
Restauración (éste último con proyecto).
.-Prescripciones del tratamiento de pavimento…a fin
de adecuarse al decoro.
No admitiéndose tendido aéreo.
Por defecto en los suelos que sitan los 6 anteriores.

*Del título 6 “ Suelo No Urbanizable”, solo detallo generalidades a fin de no extenderme en exceso

TITULO 6º SUELO NO URBANIZABLE
Capitulo 6.1 “GENERAL: CLASES y USOS”
Art. 6.1.1 DEFINICIÓN y CLASES
CLASE SUELO
a) [SNU E]
Suelo no urbanizable Especial
b) [SNU G]
Suelo no urbanizable Génerico

CARACTERÍSTICAS
Incompatible transformación por motivos de protección
( En LUA, también si suelo conlleva riesgo especial. (Ej. Dolinas)).
Incompatible transformación porque su ejecucción provocaría
afección a los usos existentes ó previstos.

Nota.- Predomina la Especial frente a la Génerica.
.- Aplicar simúltaneaneamente todas las categorías adjetivas.
Recordatorio:
Categoría= calificación
Tipos Categoria
SUSTANTIVA
ADJETIVA

Caracterísiticas
Zonas ( letras)
Grados y Subgrados ( nª) “ + nº = + intensidad”
Complemetntarias limitaciones (Ej: Plan Parcial)
“Cada clase suelo, sólo 1 sustantiva”

1 sustantivo puede >1 adjetivo

a) En Clase suelo ( SNU EN) (Suelo No Urbanizable Especial Ecosistema Natural)

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Trabajo :

Realizado por:

Categoría Sutantiva SNU EN
SR

SE
NI

Caracteristica Protección
Sotos ( sitio rodeado de: maleza,árbol) , Riberas
Galacho ( barrera excavan las aguas al recorrer terreno)
Cauces de Crecida
Masa árbolea
Repoblación Forestal.
Vaguadas( línea + honda del valle, camino van aguas naturales),
Barrancos ( despeñadero, precipicio causado por el agua)
Suelo Etepario ( llano y muy extenso)
otros espacios Naturales Interés

Categoría Adjetiva
LIC
ZEPA

Características Protección
Lugar importancia Comunitaria
Zona Especial Protección Aves

CC
MA
RF
VB

a) En Clase Suelo ( SNU ES) ( Suelo No Urbanizable Especial Sectorial)
Categoria sustantiva SNU ES Caracteristicas Protección
Protección del Sistemas de Comunicaciones e Infraestructuras.
Defensa ( Áreas Defensa)
D
Categoria adjetiva

Caracteristicas Protección
Areas Defensa ( zonas próximas seguridad)
Protección del Paisaje (pasiva, activa,recuperación)
Riesgos Naturales: Dolinas, inundables, escarpes (Declive áspero del terreno),
Erosion fluvial.

a) En Clase suelo ( SNU EP) (Suelo No Urbanizable Especial Productivo Agrario)
Categoría sustantiva SNU EP
HH
R
S
V

Características Protección
Huerta Honda
Regadio
Secano
Vales

a)Otras Clases suelo (SNU E) (Suelo No Urbanizable Especial)
Categoria sustantiva Características Protección
SNU EC
Patrimonio Cultural en el medio rural
SNU ET
Transición del Tramo urbano del Ebro
b) En Clase suelo ( SNU G) (Suelo No Urbanizable Génerico)
Categoria sustantiva Características Protección
Vertido y Tratamiento Residuos
VT
Nucleo Rural Tradicional
NRT
nucleos tradicionales de Cuevas
C
Actividad Logistica ligada al transporte
AL

15

Trabajo :

Realizado por:

Art. 6.1.2 REGIMEN GENERAL
.-Uso, disfrute, dentro de los límites de: leyes y planeamiento
( autorizarse especificos sino incompatible con valores protegidos)
.-No Urbanizable No Aprovechamiento Urbanístico
( limitaciones: edificación, uso, transformación) = No Indemnización
Art. 6.1.3 PARCELACIONES RÚSTICAS
.-Definición.- División terrenos en >2 lotes para explotación tierra. (no contra legislación agraria)
( No confundir parcelación urbanistica “lotes de núcleo urbano”.
Art.6.1.4.CONDICIONES PARCELACIÓN
.- Nunca en contra a legislación urbanística ( necesaria Licencia Parcelación “ Cumple con ordenación”)
( Si presencia pte personas suministro energía, dotación
agua potable…)
( Las obras acceso desde carreteras y caminos legislación
aplicable)
.- “Unidades mínimas ( parcelas mínimas).- >4.000m2 “suelo regadío”.
.- >25.000m2 “secano”.
.- Caso simultaneo “regadio y secano”
.-a) regadio >4000m2
.-b)regadio +secano>25000m2
.- Dimensiones mínimas en los siguientes supuestos:
a)
Agrege a otra finca colindante.
b)
Infraestructura pública ó expropiación forzosa.
c)
Modernización uso agraria
( parcelas > 2000m2 en estacion combustible)
.- Edificaciones.- Parcelas > 10.000m2 “regadío”
25.000m2”secano”
.-Caso[Uso Porcino ( no residencia personas)]>(4000m2 “regadio” +1000m2”secano”+
fincas idenpendientes antes 17-V-84.
.-No apta, sino existe acceso desde vía en Catastro.
.-Se inscribiran en Registro como “indivisible”.
Art.6.1.5. CAMINOS RURALES y CIERRE FINCAS
.- Queda protegida de toda actuación que dificulte: a) Paso a traves de ella.
b) Comunicación > 2 propiedades distintas.
c) Servidumbre de paso.
.-Planes Generales promoverá Planes Especiales a fin de mejorar la red.
.-Contenido Mínimo “Planes Especiales”:
.-Inventario con integración vías pecuarias.
.-Previsiones: nuevos caminos ó expropiación de privados.
.- Previsiones: tratamiento superficie. ( S. cerrada< 30m2).
.-No afectar: la licencia ó certificación de inexigencia.
.-Cierres Permanentes.- >5m del eje vía.
.->3m del borde exterior calzada.
16

Trabajo :

Realizado por:

.-<50cm de la rasante “ópaco”.
.- Denegar la licencia cerramiento si fraccionamiento ilegal.
Sección2º.

Usos

Recordatorio.-a) 1º Clasificación 2º Calificación
b) CATEGORIA= uso y edificación.
c) A veces Nomenclattura Clasificación, dentro de calificación “mismo mombre, semántica distinta”.

Art. 6.1.6.- CLASIFICACIÓN USOS
1.-Uso Productivo Rústico
1.a) Cultivo
1.b)Agraria y Ganadera.
1.c) Usos extractivo(grava, yeso, arena…)
2.-De Interés Público GENERAL
2.a) Protección y mejora del Medio Ambiente.
2.b) Implantación y entretenimiento de Obras Públicas.
2.c) Usuario de Obra Pública
3.-De Interes Público ESPECÍFICOy “requieren implantarse en el medio rural”
3.a) Uso relacionado explotación asociativa agraria, no ligado a la tierra.
3.b) Cáracter Industrial, implica incidencia negativa al medio.
3.c) Servivios públicos, recreativos, dotaciones e infraestructura.
3.d) Zoologicos.
3.e) Cientificao, docente y cultural ( granja escuela).
3.f) Sanitario y asistencial.
3.g)Servicios públicos, protección, cementerios, comunicaciones.
4.-Uso residencial
4.a) Rural tradicional, explotación agrario.
4.b) Vivienda “interés público” y complementario al principal.
4.c) Vivienda unifamiliar aislada “ no vinculada a uso productivo ó interés público”

Art.6.1.16 PROCEDIMIENTO AUTORIZACIÓN ( construcciones e instalaciones en MEDIO RURAL)
Tipo
Ámbito
Documentación
Autorización
Licencia
.-Agrario, ganadero…
.-Situación y caracteristicas( incidencia medio) a radio
( capitulo6.1)
500m.
.-Actuación Interés Público (capitulo
6.1).
.-Previsión infraestructura.
.- Edificios aislados de unifamiliar
donde
.-Propuesta plantaciones ó reploblaciones.
no núcleo de población. ( Art.6.3.4)
.- Justificación condiciones generales de estas normas. (
inscribirlas en el Registro).
Autorización
.- Construcciones e instalaciones de
.-Memoria:.-Justificativa del interés Público.
Especial
interes público.
.-Desccripción radio 500m,
( instalaciones,construcción y actividad)

.- Razonar incidencia actividad, con

.-Renovación Edificación
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Trabajo :

Realizado por:

Tradicional Rústica.

previsión de solución.
.-Planos a Escala: ( Idem ánbito memoria).
.- Estudio y Previsión de infraestructura
.- Acreditar: agua, vertido, energía e´.
.- Informe ok Confederación Hidrográ.
.- caso viario,estudio impacto.
.-Parcela mínima exigida en 3º apart. art.6.1.4
.- Justificación medios economicos y financiero.
.-Informes justidiquen la instalacion
DGA “Turismo”
DGA “Bienestar Social”
.-Informes favorables:
Confede. Hidrográfica si: franja 100m río .
DGA “patrimonio”.
.- Fotografias terreno, valorar impacto.

DESARROLLAMOS USO de MANERA PORMENORIZADA

Tipo Uso
1.-Productivo Rustico
1.a) Uso de Cultivo
1.b) Explotación
Agraria

1.b) Explotación
Ganadera

Caracteristicas
.-Requiere Licencia Urbanística la Roturación de Terrenos.
.- Usos y Obras deben ser autorizados mediante Licencia.
.- Proyectos técnicos “ obtención de Licencias”, detallar:
.-Descripción de la Explotación, justicar uso
.-Superficie, distribucción edificaciones.
.- Si no se puede detallar tramitar como: Interes Público.
.- Rd. 200/ 97 del gobierno de Aragón.
.- Se clasifican las instalaciones ganaderas ( según anejoI “directriz” por:
especies animales y nº cabezas)
1.b.a) Explotaciones Domésticas
1.b.b) Pequeñas Explotaciones
1.b.c) Explotaciones Productivas ó industriales.
.- Planes Especiales.-áreas de expansión ganaderas en núcleos a distancia
“no reglamentaria”
.- Expansión ganadera, en terreno “productivo agrario
secano tradicional”.
18

Trabajo :

Realizado por:

.- Prioridad Licencia actividad clasificada ó apertura (actividad)
ante la Licencia Urbanistica ( ordenación-proyecto).
.-

1.c) extractivo
( yeso, grava, arena)

2.- INTERES
PUBLICO
GENERAL
2.a. Relacionada con
Medio Ambiente

2.b. Implantación
Obra Pública

2.c. Usuario Obra
Publica

3.- INTERÉS
PÚBLICO
ESPECIFICO
Productivo,
incompatible urbano
3.a. Explotación
agraria, no ligado a la
tierra.
3.b.Industrial ,
nocivo Medio

-Autorización sujeta a:
Planes de ordenación de los recursos naturales.
Evaluación de Impactos naturales.
Planes de Restauración.

:- Siguientes modalidades, en: Infraestructura, construcción, instalación:
2.a.a) Caudales en cauces público y control calidad aguas.
2.a.b) Control Calidad del Medio.
2.a.c) Utilización Recursos Naturales.
2.a.d) Acceso y Uso de los Espacios Naturales.
2.a.e) Prevención de los Espacios Naturales.
2.a.f) En cauces, caminos.abastecimiento: agua, electricidad y
urbanización de nucleos rurales.
2.a.g) Protección Ecosistema.
.-Mientras dure la ejecucción de la obra pública.
.- Vigilancia y control sobre: obra infraestructura,medio físico, actividad.
.-Control de tráfico pesado, distribucción de energía, abastecimiento energía
hidroeléctrica ó eólica.
.-Obras e infraestructuras públicas: puestos de socorro, 1º auxilios.
.-<500m2 en taller de automovil y bicicleta.
.-<100 plazas ó 200m2 al público en bares y restaurantes.
Definición.- Compatibles con los protegidos de esta clase.
.- Ni mejor cabida fuera del medio rural
(incompatible medio urbano).
.-Medidas de protección mediante Evaluación Ambiental.

.- Ej: Industrias de 1ª transformación, cámaras frigorificas, envasado,
tratamiento de leche.
.- Se alejan del nucleo urbano porque es nocivo.
Ej: extractiva, bituminosa, hormigonera…

Cáracter Recreativo ó
asimilable

19

Trabajo :

Realizado por:


6.-Áreas del desarrollo:Residencial, Industrial, Comercial...

“ Suelo Urbano
no Consolidado”

Capitulo 5.1 Nueva ordenación Renovación ( Zona E)
“
5.2 Vacante ó Obsoleto “Pendiente Planteamiento” ( Zona F)
“
5.3 “
“
“ “
Gestión” ( Zona G)
“
5.4 Producto Pte Gestión ( Zona H)
“
5.5 Convenio Urbanistico ( Zona AC)
Ejemplo.- Suelo H , grado2 “ venta mayorista y minorista>2000m2”

TITULO 5º SUELO URBANO NO CONSOLIDADO
Capitulo 5.1 “Nueva ordenación por Renovación Usos”. ( ZONA E)
.-Art. 5.1.2.-Condiciones APROVECHAMIENTO y ORDENACIÓN
.-Plan Especial ( tipo ordenación y condiciones de la edificación).
.- Planos Calificación.- delimitación de ámbitos ordenación.
.-Aprovechamiento Medio.-ámbito constituye sector.
.- Condiciones Especificas Ordenación de la Zona E, en ficha.
.Edificabilida Máxima [m2/m2] Grado
2,5
1
1
2
.- Reservas Suelo “dotaciones” 10% S. bruta a cesión suelo: viales y espacios libres públicos.
.- Ordenación establecida en Plan Especial:
a)
Condiciones de entorno en cada sector Suelo Urbanizable.
20

Trabajo :

Realizado por:

b)

Interior de cada ámbito ordenación
Suelo Urbano Consolidado [ A]
Manzana Cerrada A-1 ( si H> P.B+7 ”Relación altura máx.cornisa y ancho calle”= <1,5m)
Mazana Abierta A-2 a A-4
Calles enfrente a zonas de suelo Urbano Consolidado Respetará el Plan General

c)

Tipo manzana
Cerrada
Abierta

Caracteristicas del Plan General
Relación altura edificio y ancho calle.
Distancias mínimas a edificios exterior parcela

.-Art.5.1.3.-Condiciones USO
Caso USO Condición tomada
Actual
USO TOLERADO
Extinción

Caracteristicas Ordenación
.-Límites y Aprovechamiento de la Ampliación.
.- Consideración: Zona H-1 “Urbano consolidado”
PERDIDA de USO TOLERADO .-Uso dominante “Vivienda”.
.-Zona A

.Área Referencia
7
19
35
43

Calle
Monreal
Pº Mª Agustín
Mª Moliner, lausana, Marqués de Ahumada, Ramon Berenguer IV
Salvador Allende

Grado
2
1
1
2

Capitulo 5.2 Área de NUEVA ORDENACIÓN en ÁMBITO: VACANTE Ú OBSOLETO,
PTE PLANEAMIENTO ( ZONA F)
Art.5.2.2. CONDICIONES ORDENACIÓN ( Cada área de la zona F) “¿?¿? Aclarar el área y la zona¿?¿”
.- Cada área de la zona F Ficha aneja , se concreta: aprovechamiento, % suelos a: sistemas locales,
viviendas protección, tipo génerico edificación, tipo
ordenación, usos principales, espacios libres,…
.-Según el grado, conoceremos: edificabilidad , densidad
GRADO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

EDIFICABILIDAD MÁXIMA
REAL (m²/m²), SOBRE
BRUTO
0’30
0’30
0’50
0’65
0’85
1’00
1’15
1’35
1’90
0’50
0’80

DENSIDAD MÁXIMA
(viv/ha), SOBRE
BRUTO
12
20
40
55
75
85
100
115
160
Productivo
Productivo

.-Edificios catalogados por su interés monumental-arquitectónico (grupo a) ,
destinado a usos: hostelero, comercial.Se tomara la edificabilidad mayor:
a)La aplicable a la Superficie Sector, con detracción “viales y espacio público”.
b)Suma[([a]-parcela/s edificio catalogado)+(edificabilidad edificios catalagados)]

21

Trabajo :

Realizado por:

Art.5.2.3 APROVECHAMIENTO
.-Aprovechamiento medio, según: la edificabilidad de la zona y grado del sector.
Ámbito
Coeficiente Homogeneidad
residencial
0,5
Protección pública
1
Zona F grado 10 y 11 Idem zona H-2
.- Cesión del 10% aprovechamiento medio ( caso:edificio catalogado + uso hotelero

no se descontará
la edificabilidad
de los edificios)

Art.5.2.4.DESARROLLO ORDENACIÓN
.- Ordenación establecida en Plan Especial ( >1sectores completos):
.-Condiciones de entorno en cada sector Suelo Urbanizable.
.-Interior de cada ámbito ordenación
Suelo Urbano Consolidado [ A]
Manzana Cerrada A-1 ( si H> P.B+7 ”Relación altura máx.cornisa y ancho calle”= <1,5m)
Mazana Abierta A-2 a A-6
.-Calles enfrente a zonas de suelo Urbano Consolidado Respetará el Plan General
Tipo manzana
Cerrada
Abierta

Caracteristicas del Plan General
Relación altura edificio y ancho calle.
Distancias mínimas a edificios exterior parcela

.- Viario y Dotaciones públicas a cada sector. ( variar local, sin disminuir total).
.-Reserva mínima para vivienda protegida ( área F, grado1-9) 10% aprovechamiento
medio.
Capitulo 5.3 Área de NUEVA ORDENACIÓN en ÁMBITO: VACANTE Ú OBSOLETO,
PTE GESTIÓN ( ZONA G)
Art.5.3.1.-Definición
.- No consolidado uso dominante residencial.
.- Plan general lo determina como urbano consolidado pte ejecutar.
Art.5.3.2.- Aprovechamiento
1.-Sistemas generales cuadros anejos para la zona F.
.Tipo Vivienda
Coeficiente Homogeneización
Protección Pública 0,5
Viviendas Libres
1
2.- Será igual lo establecido en el Planeamiento.
3.-Aprovechamiento en las Zonas G.-1º Plan General
2º Estudio Detalle.
4.-Sector G , en una unidad de ejecucción. Sustitución: sistemas de actuación, subdivisión de unidad de
ejecucción.
Art.5.3.3.-Modificación de la ordenación
.-Plan Especial de Reforma Interior.- Mantiene limitaciones de uso, aprovrchamietno, sup. zona verde.
.-Plan Especial Reordeanación.- quedará equiparado a F,
Condiciones concretas: aprovechamiento, densidad,uso, cesión.

22

Trabajo :

Realizado por:

Art.5.3.4.-Áreas afectadas por conjuntos de interés cultural
.-Fichas de conjuntos de Interes Cultural.
.-La ordenación pendiente de informe Patrimonio Cultural.
a)
favorable Tramitación procedimiento de parcelación.
b)
Desfavorable Plan Especial para recoger los cambios.
Capitulo 5.4 ÁREA EDIFICACIÓN destinada a Usos PRODUCTIVOS( ZONA H)
Art.5.4.1 Definición
1.- Urbano no consolidado , uso productivo ó usos compatibles, edificios aislados ó agrupados
2.-Siguientes Grados:
Grado H Ämbito
1º
Entorno carreteras acceso ciudad,
Formación tejido industrial,
Urbanización no completa, operaciones reparcelación.
2º
Idem 1º,
Se admite implantación terciario
3 y 6.- Calificado como

Sector H.--- Zona H
( Planeamiento) (transformación de uso y cesión del Planeamiento,
mediante Plan Especial)
Se mantiene: Aprovechamiento,
Superficie a dotación

4.-Aprovechamieno Medio (Aprovechamiento Medio/ Superficie Sector)
Considerar coeficiente homogeneización art.5.4.5

Art.5.4.2 Condiciones Aprovechamiento.
1.- Condiciones parcelas:
.-Superficie mínima marque normativa cada grado. (Mancomunidad,en caso no cumpla mínimo la
agrupación)
.-Cumpla Separación Linderos y otros edificios.
2.- Condiciones posición comunes a todos los grados:
A) Retranqueos Linderos y Viales, cumpla las mormas especificas de cada grado.
Se permite reducción separación presentando Estudio Detalle en los siguientes caso:
.-Superficie inferior a la mínima
.-Sustitución edificio en la que retranqueo frontales sea inferior a los regulados.
.-Aplicando retranqueos, impida uso adecuado del edificio
y no plazos a la agrupación parcelas.
B) En el interior de la Parcela plazas estacionamiento, operaciones carga y descarga,maniobra
vehículos.
C) Edificios industriales entre medianeras (naves nido)
.-La ocupación de agrupación <(1500m2/ edificio)
.-A la agrupación propiedad suelo ( ocupación y edificabilidad)
.-unica parcela “agrupada”> superficie mínima parcelación
.-misma propiedad de espacios comunes ( estacionamiento, carga-descarga…)
.-Retranqueo mínimo, aplicable al conjunto de la agrupación.

23

Trabajo :

Realizado por:

.-Uso Nave Industrial entre medianeras (nave nido) situación f, art.2.6.5
.-Estudio Detalle a toda dotación de: estacionamiento, carga-descarga,
3.-Condiciones dimensionales y aprovechamiento
Normas especificas cada grado
Edificación Zona H .-Adquisición de la condición solar.
.-Aprobación instrumentos gestión y urbanización “pertinentes”.
4.-Edificios existentes:
Revisión del Plan “ fuera ordenación”, art.3.1.1
( objeto obras”regularizarlo”: consolidación, mejora, reforma, rehabilitación..)
Art.5.4.3.Condiciones de Uso
1.- Especifica de cada grupo,
Grupo Caracteristica
1
Industria tradicional:
Comercial, sin venta mayorista.
Oficinas, relación con uso dominante.
Vivienda, apartado2.
2
Venta mayorista ó minorista (>2000m2):
.-materiales contrucción, maquinaria y bricolaje.
.-vehículos.
.-acccesorios y piezas recambio.
.- combustible, carburante y lubricante.
3
Venta mayorista ó minorista.
.-actividades del grupo2
.-muebles y equipamiento:hogar, oficina
.-aparatos medicos y ortopédicos.
.-articulos deporte
.-armas y piroctenia.
.-semillas, abonos, flores, plantas y pequeños plantas
4
.-Usos terciarios: oficinas relación ó no fabricación, negocios,personales,hoteles,hostelería.
2.- Vivienda Unifamiliar.- Si presencia permanente, debidamente justificada: (empleados,vigilantes..)
.-(10000m2/1 vivienda) (>10000m2/2 vivienda)

Art.5.4.4. Zona H, grado1: áreas de usos industriales
1.-Tipo edificación: A-6, grado1
2.-Parcela mínima en segregación< 4000m2
3.-Condición uso: Grupos:1,2
4.-Condiciones dimensionales y Aprovechamiento.
4.1.- Retranqueo
10m a vial
7m a otros linderos
No podrán destinarse dépositos ó almacenes
4.2.-Ocupación sobre parcela neta:
70% ( incluido sótano y semisótano)

24

Trabajo :

Realizado por:

4.3.-Altura Máxima
Tipo edificio
H. máxima
Naves
10,5m
Edificio Representativo 13,5m ( 4 plantas)
4.4.-Edificabilidad sobre parcela neta: 1,2m2/m2
Caso , se permite Estudio Detalle Ampliación de edificaciones industriales,
Cumple: ocupación, edificabilidad,
No cumple: retranqueo.

Art.5.4.5.Zona H,grado2: áreas de usos productivos “mixtos”
1.-Tipo edificación: Idem grado 1, para uso industrial y admitido.
2.-Parcela Mínima:
Grupo Parcela Mínima
1y2
4000m2
3y4
Plan especial
3.-Condiciones de Uso
Grupo Condiciones Edificabilidad
1 y 2 Grado1
3 y 4 Plan Especial,
tendrá acceso directo.desde via principal,
Superficie Parcelación mínima<15000m2
.-Ayto podrá desestimar Plan Especial si: efectos desfavorable a tejido urbano residencial.

4.-Condicionales dimensionales y aprovechamiento:
4.(1-3).- Retranqueo, Ocupación, Altura máxima
4.4.- Edificabilidad: 1,2m2/m2
Grupo Coeficiente homogeneización
1y2
1
3
1,2
4
1,8
(Sup.homogeneizada / sup neta)<1,2

Idem para grado1, grupos:3y4

Capitulo 5.5 CONVENIO URBANÍSTICO aprobado ( ZONA AC)
1º) Irse a : Fichas particularizadas “anejas”.
2º) Lo no especificado fichas y en el desarrollo áreas Irse a: Zona Suelo Urbano no consolidado que
“remite ficha”.

25

Trabajo :

Realizado por:


7.-Resaltable PGOU ( SUELO URBANO)
TITULO 4º, REGIMEN ESPECIFICO del SUELO URBANO CONSOLIDADO
Capitulo 4.1 ( A-1) Manzana Cerrada
S.1ª Disposición Común
S.2ª Zona A-1, Grado 1
Capítulo 4.2 ( A-2 a A-6) Ordenación Abierta
S.1ª Disposición Común
S.2ª Zona A-2 (semiintensiva, bloque colectivo)
S.3ª Zona A-3 ( extensiva,unifamiliar ó colectiva)
S.4ª Zona A-4 (extensiva unifamiliar)
S.5ª Zona A-6 ( usos productivos)
Capitulo 4.3( Características del Nucleo Urbano)
S.1ª Zona B “Histórica”
S.2ª Zona B
S.3ªZona “especificaciones de B”
S.4ª Contemporáneo “Ruiseñores”
Ejemplo en planos de calificación de ordenación cerrada:

26

Trabajo :

Realizado por:


TITULO 4º SUELO URBANO CONSOLIDADO.
Recuerda.- La parcelación mínima, podrá ser inferior a la que indique la zonificación.
Si el planeamiento a fecha de su incripción en el Registro de la Propiedad es anterior!!
Capitulo 4.1. Manzana Cerrada ( Manzana Cerrada A-1)
SECCIÓN PRIMERA.- DISPOSICIONES COMUNES a la EDIFICACIÓN CERRADA.
Art.4.1.1. CONDICIONES POSICIÓN
1.-Alineación de fachadas con alineaciones. ( si son frontales sólo con sistema local viario,
no:espacio libre público ó vial particular)
.- No se admiten retranqueos de frontales y laterales,
2.- A excepción de los Retranqueos Frontales:
a) Exista servidumbre con anterioridad.
b) A juicio ayto mejoren la disposición espacio, sin alterar trama.
“Estudio Detalle previo Licencia”
c) El grado 4 º de los “barrios rurales”.
.-Los fondos se considerarán desde fachada edificio “ alineada ó retranqueada”.
3.- A excepción de los Retranqueos laterales:
a) Idem
b) Solar linde con edificio singular y
se considerara fachada como mantenimiento .
c) Idem.
Art.4.1.2.PATIOS de MANZANA
.- Alrededor de los espacios libres posteriores de las parcelas limitados según grado en:
Grado Limitado x
1
Fondo máximo
2,3,4 Fondo,
ocupación
.- Propietarios del patio, podrán tener:
*Luces y vistas.
*Edificar en Planta Baja según norma grado se trate.
*Instalaciones funcionales, no perturben; luces y vistas.
(Además de cumplir ordenanzas)
Art.4.1.3.FONDO MÍNIMO
1.- Se ordenan por: % ocupación y edificabilidad.
( No regulación grafica)
a)
b)
c)
d)
e)
f)

-

Se podrá Fondo mínimo 7,5m,
siguiendo los siguientes criterios:

S.contruida y ocupación máxima, según normas de la zona y grado.
Ocupable fondo cte de 7,5m ( Encaso de esquina, descontar chaflanes art.2.2.6)
Prevalece Nº plantas.
Parcela recaiga a 2 calles de diferente ancho, según ( apartado8º art.4.1.4.) Prevalece el fondo de
la calle con mayor ancho “en manzana cerrada corresponde a la de mayor altura”
Si se refiere a > 1 solar ( Zona A-1) Cálculos de los párametros de la edificación conjunta.
Aplicar la norma de fondo mínimo a las fincas con licencias de reparcelación antes de:n17-V-84.

27

Trabajo :

Realizado por:

g)
h)

Ningún caso “fondo mínimo” Parcelas lindantes: sin edificar, o edificios de pronta
sustitución.
No en manzanas completas, aplicar párrafo de 2.b del articulo 4.1.1.
2.- Recordatorio: Formas de Delimitar el Área de la edificación:
A) Fondo Mínimo
B) Edificabilidad y Ocupación

Siempre prevalece la más restrictiva, por lo tanto nunca edificabilidad y ocupación
superaran a la correspondiente de fondo mínimo.
.-Esquina con calles de diferente ancho, se podrá aumentar en plantas alzadas.
.- P.Baja, podrá aumentar el fondo mínimo
3.-No aumentar altura según ancho calle ( recordar en manzana cerrada, lo límita)
4.-Fondo mínimo sin incumplir limitaciones: patios, luces rectas.
5.-Si aplicar el fondo mínimo, aumenta el indice edificabilidaa de la zona y grado Mecanismo
previsto al art.1.2.5 de estas normas.
7.- Parcela Matriz no regula fondo mínimo No autorizar parcelaciones..
6.-Justifique Propietario la Aplicación Fondo Mínimo previo a la solicitud licencia”.
8.-Contenido documentación propietarios interesados:
Identificación propietario solar “documentación aneja”.
Planos: P.G.O.U “calificación”,representando perimetro.
Catastral “entorno solar”.
Solar “acotado y superficiado”.
Memoria.-”cálculos justificativos”: fondo, edificabilidad, ocupación.
.-acreditar la inviabilidad objetiva de la agrupación del solar con otros
colindantes.
Croquis plantas resultantes.
Zona B documentación fotográfica en colores.
Art.4.1.4.- NORMAS para la DETERMINACIÓN de ALTURAS.
1.Tipo Manzana Altura en función:
Abierta
Distancia edificio
Cerrada
Ancho Calle
2.-Ancho de calle irregular= Superficie calle
Longitud frente
( no en cuenta chaflanes)
3 y 4.- Ancho de calle ( límitado por alineación parcelas).- Ej: Exista zona verde intermedia
.- Distinta tipologia edificatoria
.-No sea edificable la otra fachada.
5 y 6 .- La altura máxima La mayor de las a) 2 calles
que recae el edificio.
b) calles dan a la plaza “ “
“
( sin considerar chaflanes)
7.-Mejor aplicación Ayto aprueba catálogo.
8.-Caso esquina con calles de diferente altura calle menor, podrá tener la altura de la mayor en
fondo< 10m
.- Ángulo entre planos fachada “calle”>60º.

28

Trabajo :

Realizado por:


Art.4.1.5.-MODIFICACIÓN ALTURAS mediante instrumentos DESARROLLO.
1.- Herramienta: Plan Especial y Estudios Detalle (1 planta +, a la que marque planeamiento)
Evitar la aparición de medianeras vistas por
edificios colindantes de mayor altura.
Caso.- Edificio limitrofe, no supere altura máxima del ancho calle.-Dejar edificio a tratar,
altura génerica del
Edificio menor en ancho>2m.
Caso.- Edificio de mayor altura a causa de situarse en esquina (con calle +ancha), no será necesario
modificar altura .

2.- ÁMBITO

.-DOCUMENTACIÓN ESTUDIO DETALLE

a) Planos planeamiento, perimetro terrenos ordenados.
b) Fotografias en colores, dos edificioa que linden,
c) De cada planta: ocupación, edificabilidad máxima.
d) Plantas de las áreas de movimiento: planeamieto
vigente y estudio detalle.
e) Sección transversal y alzado.- escala mínima 1/100
.-cotas forjados y
cornisa.
f) Detalles edificios colindantes: transiciones de aleros ó
pendientes de cubierta, buena transmisión
respecto a edificación colindante “detalle
cornisa”.

Art.4.1.6.-EDIFICACIONES sobre SUELOS DIFERENTE CALIFICACIÓN
.-Edificación en >2 parcelas con distinta calificación.
.-CONTENIDO ESTUDIO DETALLE:
.-Superficie edificable = suma parcelas.
.-Ocupación, fondos, parámetros posición, patios interiores: posición planta, manzana
.-Alturas: Planeamiento en cada zona.
Entorno próximo
Muros laterales que resultaran vistos, recibiran tratamiento de fachada.

29

Trabajo :

Realizado por:


SECCIÓN SEGUNDA: ZONA A-1- GRADO1
ART.4.1.7 CONDICIONES de APROVECHAMIENTO.
1.- Condiciones de las Parcelas:
Segregaciones y parcelaciones de 10m fachada, 150m2 de superficie.
2.-Condicione dimensionales y de aprovechamiento:
2.1.Ocupación de suelo:
Planta baja y debajo: 100% ( salvo planos peculiar de ordenación )
Planta alzada: ordenación gráfica.
2.2.Alturas
*Altura Máxima
A) Entrando en tabla mediante: ANCHO de CALLE Nº PLANTAS ALTURA MÁXIMA
Menos de 10 m.
B+2
11,00 m.
10 a menos de 12 m.
B+3
15,00 m.
12 a menos de 15 m.
B+4
18,20 m.
15 a menos de 18 m.
B+5
21,50 m.
18 a menos de 20 m.
B+6
24,80 m.
20 m. o más
B+7
28,10 m.

B) Mediante Nº Plantas en Planos Calificación

5+( Nº P.A. -1) x 3,3

*Altura Máxima alcanzable, mediante estudio detalle.
A) Se permite aumentar una planta más. ( Se disminuira área movimiento de plantas inferioes ó
aumento de patios “no computan edificabilidad”, a fin
de no aumentar edificabilidad con una planta más).
B) No “ …
>1 planta +
* Altura de la plantas:
Planta Altura mínima Altura
Baja
4
4,5 – 5
Alzada 2,8
>3
2.3 Edificabilidad
La resultante de aplicar: fondos y altura “ detraídos patios”.

ART. 4.1.8.- CONDICIONES DE USO
1.- Uso Principal: Vivienda Colectiva.
2.- Usos Compatibles:
Tipo Uso
Caracteristicas (Según Art. 2.6.5 y
A) Vivienda UNIFAMILIAR
B) Residenacia COMUNITARIA .
y HOTELERO
Local edificio
(situación art.2.6.5)

30

2.7.5)

M2 constr.
Hotel

Trabajo :

Realizado por:

( tipo art.2.7.5)

a)Viviendas con acceso común
b) “
“ “ independiente
c)uso mixto, acceso independiente (no residencial)
d) uso exclusivo( no: industrial, vivienda)
C) INDUSTRIA, TALLER y
ALMACÉN

(situación
art.2.6.5)

1) <200
2) <500
3) >500

Sólo en Semisótano y superiores, con las
limitaciones:
Planta
Caracteristicas
Semisótano ó Baja <50m2 , 2Cv
Alzada
<30m2 , 1Cv

a)

b,c)
Recuerda
Acceso independiente

Planta
Semisótano
Baja
Alzada
No tolerado

d)
D) COMERCIAL

( Situación art.2.6.5)
a)
b)
c)
d)

Caracteristicas
200m2, 10Cv
400m2, 20Cv
30m2, 1Cv

Limitaciones
Sólo salón Belleza ( misma limitación C )
Sólo planta: semisótano, baja, primera.
Sólo planta: semisótano y superiores.

*

E) OFICINAS

a)

b ,c ,d )
Solo p. sótano

Limitaciones
.- Despachos profesionales en vivienda del
Titular.
.-Oficinas en planta: semisótano, baja. 1ª
.-Semisótano y superior
.- No incluya puesto de trabajo estable.
.-Locales de uso: almacen, archivo, aseo,
vestuario, cuarto instalaciones….

*

.- Uso Oficinas, en p. baja…
Acceso independiente: sótano, semisótano, baja.

F) RECREATIVOS

.- Siempre
.- *
.- Comedores restaurantes , en planta1ª con acceso desde p. baja

G) EQUIPAMIENTO y
SERVICIO

.( Situación art.2.6.5)
a)
b)

.-Uso: sociedad cultural, hotelero
.-<200m2 construidos ( tipo 1 art.2.7.5)
.-Cualquier planta desde Sótano:
-No existan uso vivienda en p. inferior.

*

c,d)

.- En planta sótano y superiores.

31

*

Trabajo :

Realizado por:

H) EDIFICIO de
ESTACIONAMIENTO

.-Según lo dispuesto en 2.4.12

*Caso General: Limitaciones General “Sótanos”

Con Planta Baja .- Mismo Uso
.- Acceso
.- Comunicación: hueco, escaleras

Recuerda: SEMISOTANO ( en ordenanzas de Zaragoza

32

h techo>1m , h suelo > /-0,6m/

Trabajo :

Realizado por:


SECCIÓN TERCERA: ZONA A-1-GRADO2 (recuerda: + grado
Art.4.1.9 CONDICIONES APROVECHAMIENTO
1.-CONDICIONES de las PARCELAS
.-Mínimos de superficie construida: >10 m de fachada
>150 m2 de superficie

- intensidad),

2.-CONDICIONES DIMENSIONALES y de APROVECHAMIENTO.
2.1.-OCUPACIÓN de SUELO.
Planta
Ocupación
Sótano y Semisótano 100%
Baja y Alzada
75%
.-Fondo “encima de la baja” <30m
.-Fondo mínimo (7,5) .-art.4.1.3.
2.2.-ALTURAS
.-Altura máxima ( Recuerda

al ser manzana cerrada, en función: ANCHO CALLE)

ANCHO DE CALLE Nº PLANTAS ALTURA MAX. EDIFICABILIDAD
Menos de 10 m.
B+2
11,00 m
2,25 m²/m²
De 10 a menos de 12 m.
20 m. o más

B+3
B+4
B+5
B+6
B+7

15,00 m
18,20 m
21,50 m
24,80 m
28,10 m

2,75 m²/m²
3,15 m²/m²
3,75 m²/m²
3,75 m²/m²
4,25 m²/m²

.- Altura máxima alcanzable según estudio Detalle.
Verse Art. 4.1.5
( 1 planta + a ordenación Homogeneizar altura con edificio colindante “no esquina”)
.- Altura de las plantas
.

Planta H
H mínima ( adecuación: altura planta, edificio colindante)
Baja
4,5 – 5 4
Alzada >3
2,8
2.3.- INDICE EDIFICABILIDAD
a) Tabla Art. 2.2
+ Y si recae solar a calles de diferente ancho:
Ep=(e1 x L1) + (e2 x L2)…
L1 + L2…
e= edificabilidad en función del ancho
L= Longitud fachada.

33

Trabajo :

Realizado por:

b) Aplicación fondo mínimo ( verse Art.4.1.3)

Art.4.1.10. CONDICIONES USO
Grado 1º, de la Zona A-1 ( Art.4.1.8)
SECCIÓN CUARTA : ZONA A-1-GRADO3
Art.4.1.11 CONDICIONES APROVECHAMIENTO (Subgrado A1. 3.1)
1.- Condiciones de las Parcelas:
Superficie>150M2
Longitud Fachada Caracteristicas
>7m
General
<7
No Vivienda Colectiva.
No a > 1 Vivienda Unifamiliar.
<10
En vivienda Colectiva, No> 1 vivienda/ planta
2.- Condiciones dimensionales y de aprovechamiento:
2.1. Ocupación Suelo
Coeficiente de Ocupación
Planta
Coeficiente de Ocupación
Sótano y Semisótano 100%
Baja
75%
Alzadas
50%
b)Si se aplica fondo mínimo

a)

Ocupación planta sobre rasante “será la resultante de
esta”

Fondo Máximo y Mínimo
Planta alzada <15m de fondo.
Fondo mínimo según Art. 4.1.3
2.2 Alturas
Altura Máxima ( en función del ancho de la calle, al ser manzana cerrada)
ANCHO DE CALLE
Menos de 12 m.
12 m. o más

Nº PLANTAS
B+2
B+3

ALTURA MAX
10,50 m
13,50 m

. EDIFICABILIDAD
1,60 m²/m²
2,10 m²/m²

Nota.- No se tendrá en cuenta Chaflan; tener en cuenta esquinas “virtuales”.

Altura máxima alcanzable con estudio detalle ( Art. 4.1.5)
Verse Art. 4.1.5
( 1 planta + a ordenación Homogeneizar altura con edificio colindante “no esquina”).
Altura de las Plantas
P.Baja <4,5m
P.alzada>2,8m

34

Trabajo :

Realizado por:

2.3 Indice de Edificabilidad
a) Tabla Art. 2.2
Ep=(1,6x L1) + (2,1 x L2)…
L1 + L2…
Ep= edificabilidad promedio, L= Longitud fachada.

Art.4.1.12 CONDICIONES APROVECHAMIENTO (Subgrado A1. 3.2: Travesias Casetas y Sta Isabel)
Idem A.1/ 3.1 en: 1.-Condiciones Parcelas, 2.1.-Ocupación del Suelo.
2.2.- Alturas
Altura Máxima ( en función del ancho de la calle, al ser manzana cerrada)
ANCHO CALLE
Travesía
Resto de calles:
12 m. o más
Menos de 12 m.

Nº PLANTAS
B+4
B+3
B+2

ALTURA MAX.
16,50 m
13,50 m
10,50 m

EDIFICABILIDAD
2’60 m²/m²
2,10 m²/m²
1,60 m²/m²

Nota.- No se tendrá en cuenta Chaflan; tener en cuenta esquinas “virtuales”.

Altura máxima alcanzable con estudio detalle ( Art. 4.1.5)
Verse Art. 4.1.5 [Siempre que no se sobrepase B+4]
( 1 planta + a ordenación Homogeneizar altura con edificio colindante “no esquina”).
Altura de las Plantas ( Idem A.1/3.1)
P.Baja <4,5m
P.alzada>2,8m
2.3 Indice de Edificabilidad
a) Tabla Art. 2.2
Ep=(2,6x L1) + (2,1 x L2) + (1,6 x L3)
L1 + L2 +L3
Ep= edificabilidad promedio, L= Longitud fachada.

Art.4.1.13 CONDICIONES de USO (Subgrado A1/3.1 y A.1./3.2)
1.- Uso Principal: Vivienda Colectiva. ( Excepto fachada <7m)
Tipo Uso
2.7.5)
B) Residenacia COMUNITARIA .
y HOTELERO
Local edificio

M2 constr. Hotel


( tipo art.2.7.5)

b) “

1) <200
2) <500
A1/3.2 3) >500
A1/ 3.1 2) <500

35

Trabajo :

Realizado por:

ALMACÉN

(situación
art.2.6.5)

limitaciones:
Planta
Caracteristicas
Alzada
<30m2 , 1Cv

a)

b,c)
Recuerda

Planta
Semisótano
Baja
Alzada
No tolerado

d)
D) COMERCIAL

a)
b)
c)
d)

Caracteristicas
200m2, 10Cv
300m2, 15Cv
30m2, 1Cv

Limitaciones
Sólo planta: baja, primera.
Sólo planta:baja y superiores.

*
.-No implantarse en parcelas >2000m2

E) OFICINAS
( Idem A.1/2)


a)

b ,c ,d )
Solo p. sótano

Limitaciones
Titular.

*

F) RECREATIVOS
( Idem A.1/2)

.-Siempre Acceso independiente desde calle: sótano, semisótano, baja.
.- *

G) EQUIPAMIENTO y
SERVICIO
( Idem A.1/2)

a)
b)


*

c,d)


H) EDIF.ESTACIONA

*



.- Acceso
Recuerda: SEMISOTANO ( en ordenanzas de Zaragoza h techo>1m , h suelo > /-0,6m/

36

Trabajo :

Realizado por:

SECCIÓN QUINTA : ZONA

A-1-GRADO 4

Art.4.1.14 Condiciones Aprovechamiento ( Subgrado A1/4.1)
1.- Condiciones de Parcela
Tipo edificio vivienda M2 parcela> M.L. fachada>
General
120
6
Colectiva
600
15
Unifamiliar
120
6
( aplicar 2.7.3)
2.-Condiciones de Posición
A.-) Lindero Frontal y Lateral ( Idem norma General A.1 VerseArt. 4.1.1)
A excepción de esta norma general:
a) Retranqueo
Necesario ESTUDIO DETALLE Caracteristicas Edificatorias Manzana
Si
.-Manzanas edificadas y no fuera ordenación
.-Manzanas con retranqueo y la nueva >3,5m
No
Cumple:
.- Manzana retranqueada,
.- Retranqueo H ( 1,8 a 2,5m)
.-Ateniendo: edificación existente,
Espacios libres,
Materiales acordes
b) Manzanas de Nueva Creación Art.2.1.22 “ Cesión 10% en P. Parcial”
No viable en Urbanizable.
B.-) Prohiben retranqueos en entornos de interés ambiental, en los barrios: Villamayor y
Peñaflor.
D.-) Caso: parcela privada y vivienda unifamiliar

Permite CUERPO.- adosado Edificación ,
.- H< P.Baja.
.- Ocupación< 75%.
.- Respete Indice
Edificabilidad

3.-Condiciones dimensionales y de Aprovechamiento:
3.1.-Ocupación
.Coeficiente de Edificación
a) %
Planta
Sótano y Semisótano

% Ocupación
Tipo vivienda
% ocupación
Colectiva ó equipamiento 100
Unifamiliar y otros uso
75
75
50
Mantiene antigua ocupación

Baja
Alzada
Caso Sustitución:
37

Trabajo :

Realizado por:

edificio entre medianera, parcela<80m2

.

b)Fondo mínimo (Art.4.1.3., fondo min=7,5m)
Fondo Máximo y Mínimo
P.Alzada < 15m.
Fondo mínimo de: 7,5m, aplicando Art.4.1.3

3.2.-Alturas Máxima
B+2 (10m)
3.3. Indice de Edificabilidad
1,15m2t/ m2s ( salvo se siga la norma de fondo mínimo)

Art.4.1.15 Condiciones de Uso ( Subgrado A1/4.1)
1.- Uso Principal: Vivienda Colectiva y Residemcial en Coexistencia.
Tipo Uso
A) Residenacia COMUNITARIA .
y HOTELERO
Local edificio

2.7.5)

M2 constr. Hotel


( tipo art.2.7.5)

b) “

1) <200
2) <500
1500m2
(<50 dormitorio)

Estancia y Dormitorio
B) INDUSTRIA, TALLER y
ALMACÉN

(situación
art.2.6.5)

Planta baja ó alzadas.

limitaciones:
Planta
Caracteristicas
Alzada
<30m2 , 1Cv

a)

b,c)
Recuerda

Planta
Caracteristicas
Semisótano 200m2, 10Cv
Baja
300m2, 15 Cv
Alzada
30m2, 1Cv
.- Tolerado: Uso agropecuario con relación vivienda
.-Pequeñas industrias agrarias de: almacenamiento,
1ª transformación ó comercialización productos.

d)

( límites de superficie,
Previa justificación: acceso,carga y descarga)

C) COMERCIAL y OFICINAS

( Situación art.2.6.5) Limitaciones
a)
.-Sólo salón Belleza ( misma limitación B )
.-Despachos profesionales en vivienda Titular.
b ,c)
Sólo planta:baja.
38

Trabajo :

Realizado por:

d)
D) RECREATIVOS

E) EQUIPAMIENTO y
SERVICIO
( idem A.1/1)

*

.- No Autorizar implantación parcela>1000m2
.- Siempre Acceso independiente calle: sótano, semisótano, baja.
.- * (tambien en situaciónd, art.2.6.5)
a)
b)


*

c,d)



*

.- Acceso



Art.4.1.16 Condiciones Aprovechamiento ( Subgrado A1/4.2)
1.- Condiciones de Parcela
Supeficie parcela >120m2
Longitud fachada a vial público> 6m
2.-Condiciones Posición
Idem Grado A1-4.1 ( versé Art. 4.1.14.2)
3.-Condiciones dimensionales y de Aprovechamiento:
3.1 Ocupación
Coeficiente de Edificación
a) %
Planta
Sótano,Semisótano y Baja
Alzada
Caso Sustitución:
edificio entre medianera, parcela<80m2
b)Fondo mínimo (Art.4.1.3., fondo min=7,5m)
Fondo máximo y Mínimo
Idem A-1/4.1 ( Versé Art.4.1.16.

3.1)

39

% Ocupación
75
50
Mantiene antigua ocupación

Trabajo :

Realizado por:

3.2.Altura
Idem A-1/4.1 ( Versé Art.4.1.16.

3.2)

3.3. Indice Edificabilidad
.-1,15m2/m2
.-Caso sustitución edificio entre medianeras + parcela< 80m2
edificada
Art.4.1.17 Condiciones Uso ( Subgrado A1/4.2)
1.- Uso Principal: Vivienda Unifamiliar
2.- Usos Compatibles: ( Idem A1/4.1, Art. 4.1.15)

40

Se mantiene la superficie

Trabajo :

Realizado por:

Capitulo 4.2 “ ORDENACIÓN ABIERTA”.
( ZONAS A-2 a A-6 )
SECCIÓN PRIMERA: DISPOSICIONES COMUNES A LAS ZONAS DE EDIFICACIÓN de
ORDENACIÓN ABIERTA.
Art.4.2.1 Definición y Tipos de Edificación
1.-Especie de recordatorio,
Tipo
Definición,
Edificación

Regulación
Edificación
“condición parcela”

CERRADA

Edificio se alinean al perimetro viales

Longitud fachada

Características definen
ÁREA MOVIMIENTO
EDIFICACIÓN
Fondo

H
edificio
según:
Ancho
Calle
( Te fijan
altura según
planta:
sótano,
baja,alzada)

ABIERTA

Edificio se mueve libremente manzana , Limitacion H,
sin obligar a alinear fachada a viales,
Distancia edificio,
“da a calles peatonales entre edificio” Retranqueo lindero
Ocupación
edificabilidad

Retranqueo
Distancia
Distancia entre Edificios edificio
( H libre, con
tal cumplir
distancia
edificio)

2.- Tipos edificatorios
a) Edificio aislado de vivienda colectiva en altura
( bloque puntual, desarrollo lineal, bloques laminares)
b) Combinación residencial unifamiliar y de vivienda colectiva.
c) Viviendas unifamiliares aisladas, pareadas, doblemente pareadas ó en hilera.
d) Edificio aislado ó agrupado “uso dominante productivo”.
Art.4.2.2. Condiciones de Posición
1.- Cumpla distancia mínima entre fachadas (coincidan ó no con viales “ requisito cerrada”)
2.-Entrada planta baja a inmueble uso público
a) Fachada con alineación vial
b) Servidumbre de uso público.
3, 4,5.- ¡¡¡!!!!
Caso tipo
Retranqueo
( Recuerda, en manzana abierta
H EDIFICIO en función DSISTANCIA ENTRE EDIFICIO)

Lindero con otras parcelas

Separación entre edificio

Ocultar medianeras vistas, ni
crear..
(Ej; vivienda colectiva, uso permitido,
agrupación edifico, parcela independiente)

(H edificio / 3 )>5m
(H planta/3) = Retranqueo escalonado de cada
planta
(2H edificio / 3 )
(2H planta/3) = Retranqueo escalonado de cada
planta
Sin retranqueo,
Estudio Detalle
Proyecto Licencia

Recuerda: Edificio Separado, sólo constituyan unidad constructiva en P.baja e
inferiores.

41

Trabajo :

Realizado por:


Art.4.2.3 Condiciones posición viviendas unifamiliares y agrupadas
2.-Suelo Mancomunado No estudio Detalle.
.-Inmueble de uso Público Aceso via Pública.
.-Acceso vehiculos de los garages No maniobra en vía pública.
.-No se exigirán retranqueos a los viales interiores y mancomunados.
.-Se exigirán: separaciones entre edificios( art.4.2.2), patios de luces.
3.- Agrupación Viviendas Unifamiliar “estudio detalle” en los siguientes:
a) Locales otros usos permitidos, no interior “vivienda”.
b) Estableces viales privados,
c) Parcelas independientes ( salvo licencia conjunto).
d) Aplicación de otras normas del plan.
4.-Agrupación Vivienda Unifamiliar “ suprimiran los requisitos edificatorios de:”
SI SUPRIMIRAN Separación edificio.
Retranqueo Lindero Mutuo
No SUPRIMIRAN Retranqueo Lindero perimetro agrupación
SECCIÓN SEGUNDA:
ZONA A-2. ORDENACIÓN ABIERTA SEMIINTENSIVA.
BLOQUE VIVIENDA COLECTIVA ó TERCIARIO
Art.4.2.4. Tipo edificación
.- Edificio: aislado ó agrupado “ordenación abierta”
.- Edificación aislada semiintensiva “Dominante en altura, lineales laminar,en rediente,
rodeando perimetro manzana asemejando ordenación
cerrada”
.GradosZona A- Caracteristicas Vivienda colectiva, excepto
2
1y2
Vivienda Colectiva, nueva planta “solares sin edificar”.
3
Vivienda Colectiva, solares ya edificados antes de la vigencia.
4
Terciario Lucrativo
5
Sustitución de edificios existentes, para reconvertir en vivienda colectiva.
Art.4.2.5.Condiciones de Aprovechamiento.
1.-Condiciones Parcelas
.- Superficie parcela > 500m2
.-Dimensiones de la edificación deben cumplir: separación linderos y entre edificios.
( a diferencia de manzana cerrada distancia entre edificio)
2.- Condiciones Dimensionales y Aprovechamiento
2.1.- Parcelas Vivienda Colectiva NO edificada ( grado 1 y 2)
a) Ocupación de Suelo
Planta
% ocupación
Sótano
100
Semisótano, baja,alzada 50

42

Trabajo :

Realizado por:

b) Alturas
Grado Altura< Nº Plantas<
1
25,5
8
2
16,5
5
c) Indice Edificabilidad sobre Parcela Neta
Grado Indice Edificabilidad Indice edificabilidad “vivienda”
1
1,5m2/m2
1,25m2/m2
2
1,35m2/m2
1,1m2/m2
2.2.- Parcela Vivienda Colectiva edificada ( grado 3)
Posición y aprovechamiento , determinadas en la Envolvente Edificación.
2.3.-Parcela Uso Terciario ( grado 4 )
A) Ocupación Suelo
100% en planta:sótano, semisótano,baja y alzada
B) Alturas
Libre, satisfaga normativa distancia
C) Indice Edificabilidad sobre parcela neta:
1,5m2/m2
D) Posición
Caso
Separación Edificio
Edificio misma parcela
2 H edificio +alto
Edificio distintas parcelas ( no permita uso vivienda) 5
( Se permite H cada planta “escalonada”)
Edificio distintas parcelas ( si permiten uso vivienda) a) 2 H edificio +alto “terciario”
3
b) 2 H edificio +alto “vivienda”
5
( Se permite H cada planta “escalonada”)
2.4.- Parcelas de renovación de uso a reisdencial ( grado5)
A) Ocupación Suelo
100% en planta:sótano, semisótano,baja y alzada
B) Alturas
Plano calificación
C) Indice Edificabilidad sobre parcela neta:
Plano calificación
Art.4.2.6. Condiciones de Uso ( grados 1,2,3 y 5)
1.- Uso Principal: Vivienda Colectiva

43

Trabajo :

Realizado por:

Tipo Uso
( Idem Zona A1.1)
B) Residenacia COMUNITARIA
y HOTELERO


2.7.5)

.
Local edificio

M2 constr.
Hotel


( tipo art.2.7.5)

b) “
ALMACÉN

(situación
art.2.6.5)

1) <200
2) <500
3) >500

limitaciones:
Planta
Caracteristicas
Alzada
<30m2 , 1Cv

a)

b,c)
Recuerda

Planta
Semisótano
Baja
Alzada
No tolerado

d)
D) COMERCIAL
( Idem Zona A1.1)

E) OFICINAS
( Idem Zona A1.1)

a)
b)
c)
d)


a)

b ,c ,d )
Solo p. sótano

Caracteristicas
200m2, 10Cv
300m2, 15Cv
30m2, 1Cv

Limitaciones

*

Limitaciones
Titular.

*


F) RECREATIVOS
( Idem Zona A1.1)

.- Siempre
.- *

G) EQUIPAMIENTO y
SERVICIO
( Idem Zona A1.1)

a)

44


Trabajo :

Realizado por:

b)


*

c,d)



*

.- Acceso



Art.4.2.6.(bis) Condiciones de Uso ( grados 4)

*

1.- Uso Principal: Oficinas
2.7.5)
Tipo Uso
A) Residenacia COMUNITARIA
.- Establecimiento tipo 3 (>500m2 construidos) ( Art.7.2.5)
y HOTELERO
.-Estancia y dormitorio en planta baja y alzada
B) COMERCIAL y
RECREATIVO
C) EQUIPAMIENTO y SERVICIO

*
*


.- Acceso



SECCIÓN TERCERA: ZONA A-3. EDIFICACIÓN en ORDENACIÓN ABIERTA EXTENSIVA con
VIVIENDAS UNIFAMILIARES ó COLECTIVAS en COEXISTENCIA.
Art.4.2.7. Tipo Edificación
.- Aislado ó agrupado en manzana abierta.
.- Uso: vivienda y unifamiliar.
.-Densidad moderadas y media.
.-Pareada, doblemente pareada ó en hilera.
.-Baja altura y libre mancomunado.
Art.4.2.8. Condiciones de Aprovechamiento
1.-Condiciones de la parcelas:
1.1.Parcela =1000m2
y longitud fachada a vial =15m

45

Trabajo :

Realizado por:

Edificios de vivienda unifamiliar no aislada 1000m2, Distancia(fachada -vial parcela )>6m.
3 ó 4 viviendas en hilera 600m2<Parcela < 1000m2 .
1.2.Superficie parcela>
2000m2
1000m2/vivienda
1000m2/conjunto

200m2/ vivienda

Tipo Vivienda
Colectiva
Unifamiliar Aislada
>5 Unifamiliar en hilera
M2/vivienda
Tipo vivienda
500
Unifamiliar pareada
250
Unifamiliar doblemente pareada
1000/nº viviendas
< 5 viviendas en hilera
>5 Unifamiliar en hilera

.- 2000m2 vivienda colectiva.
.-1000m2 uso vivienda unifamiliar aislada.
.- Vivienda Unifamiliar agrupada (>2000m2/ parcela) ( >200m2/ vivienda)
Condiciones de Separación “entre todos ellos” linderos y entre edificios (versé Art.4.2.2).
1.3.- Se Dimensiona inferiores:
.-Una vivienda aislada
.-Superficie> 600m2 + 2 viviendas doblemente pareadas.
.-Superficie> 800m2 + 4 viviendas doblemente pareadas.
2.-Condiciones dimensionales y de aprovechamiento
2.1.-Retranqueos con respecto a los linderos:
.- Art. 4.2.2. “General” ( Lindero otras parcelas
.N º grado Minimo Lindero Frontal >
1
3m
2
5m
.- No cumplir 2.1

(H edificio/3)>5m

Irse a Estudio de Detalle.

2.2., 2.3, 2.4- Ocupación Suelo, Alturas, Indice Edificabilidad
Grado
1
2
Todo plantas
incluido sótano

< %
Ocupación
35
20
35

H máxima
UNIFAMILIAR
3 Plantas, <10m
3 Plantas, <10m
4m en p.baja
3 m en p.alzada

46

H máxima
RESTO USOS
4 plantas, <13m
3 plantas, <10,5m
Idem

Grado
Edificabilidad m2/m2
0,65m2/m2
0,36m2/m2

Trabajo :

Realizado por:

ART. 4.2.9.- CONDICIONES DE USO
1.- Uso Principal: Vivienda Colectiva y Unifamiliar en coexistencia
Tipo Uso
.
y HOTELERO
Local edificio
( Idem A.1/1)

2.7.5)

M2 constr.
Hotel
( tipo art.2.7.5)

b) “
Locales de estancia y dormitorio
ALMACÉN

(situación
art.2.6.5)

1) <200
2) <500
3) >500

P. Baja ó Alzada

limitaciones:
Planta
Caracteristicas
Alzada
<30m2 , 1Cv

a)

b,c)
Recuerda

d)
C) COMERCIAL

Planta
Semisótano y Baja
Alzada
No tolerado

Caracteristicas
100m2, 5Cv
30m2, 1Cv

a)
Sólo salón Belleza ( misma limitación B )
Despachos en la vivienda del titular
b ) c)
.-Para comercio con acceso indepemdiente en:
semisótano, baja, primera.
.-Para oficinas en : semisótano ó superior
d)
*

D) RECREATIVOS
( Idem A.1/1)

.- Siempre Acceso independiente: sótano, semisótano, baja.
.- *

E) EQUIPAMIENTO y SERVICIO
( Idem A.1/1)

a)
b)

-No existan uso vivienda en p.inferior.

*

c,d)


47

*

Trabajo :

Realizado por:



.- Acceso



ART. 4.2.10- CONDICIONES COMPLEMENTARIAS de USO en VIVIENDAS UNIFAMILIARES
AGRUPADAS
.- Proyecto de agrupaciones de vivienda unifamiliar

Uso situación a) art.2.6.5 “vivienda con acceso

conún”
.-No se permitirán locales a otros usos, salvo previsto proyecto ó estudio detalle.

SECCIÓN CUARTA: ZONA A-4. EDIFICACIÓN en ORDENACIÓN ABIERTA EXTENSIVA con
VIVIENDAS UNIFAMILIARES EXCLUSIVAMENTE.
ART. 4.2.11. TIPO EDIFICACIÓN
.- Unifamiliares, densidad baja, rodeados de: espacio “privado ó comunitario” verde, propiedad privada.
.- Los tipos de edificación: aislada, pareada, doblemente pareada y en hilera.
ART.4.2.12. CONDICIONES APROVECHAMIENTO
1.-Condiciones Parcelas:
Grado
[Parcela mínima edificable / vivienda] > [m2] Longitud Fachada
1
600
15
2
1000
15
No residencial 2000
.- Deberán cumplir separación : linderos, entre edificios.
.-No admitirá edificación, cuya ordenación este destinado a viario.
2.- Condiciones dimensionales y de Aprovechamiento.
2.1.- Retreanqueo respecto a los linderos.
.-Seguir el Art.4.2.2. (Lindero a otras parcelas
de:

H edificio/3 > 5m), además cumplir el mínimo

Grado Retranqueo respecto el lindero frontal>
1
3
2
5
.-Caso incumplir retranqueo Requisitos: .-Cumpla el mínimo líndero Frontal ( salvo edificio
(Lindero a otras parcelas)
existente no lo cumplieran exigir luces patios)
.- Inscrita en el registro antes Planeamiento vigente.
Solicitud: Estudio Detalle.
.- Caso incumplir retranqueo

Solicitud: Estudio Detalle + Conformidad de los propietarios
edificio
( Distancia entre edificio)
afectado
2H edificio/ 3

48

Trabajo :

Realizado por:

.

.- Excepción si: Unifamiliar y en parcela de configuración inadecuada.
( sin incumplir edificabilidad, versé requisitos en art.2.2.18)

2.2.- Ocupación del Suelo
<30% incluido “sótanos”.
2.3.- Edificabilidad
0,38m2/m2

.-ART. 4.2.13 CONDICIONES DE USO

1.- Uso Principal: Vivienda Colectiva.
Si vivienda agrupada, cumplir

Art. 4.2.10:.- “Viviendas con acceso común”.
.- Estudio Detalle si otros usos.

Tipo Uso
A) Residenacia
.
COMUNITARIA
Local edificio
y HOTELERO

2.7.5)

M2 constr.
Hotel
( tipo art.2.7.5)

1) <200
b) “
2) <500
c)uso mixto, acceso independiente (no residencial) 3) >500
.-Locales de estancia y dormitorio , siempre en: baja ó alzada.
ALMACÉN


limitaciones:
Planta
Caracteristicas
Alzada
<30m2 , 1Cv
Taller , almacen “uso: comercial ú oficina”
Inmediata a la vía básica tráfico,
Ajuste a caracteristicas del tipo edificación.
No se permite, los existente como tolerado

a)

c)
Uso productivo
mixto
d)
C) COMERCIAL y OFICINAS

a)
.-Sólo salón Belleza ( misma limitación B )
.-Despacho en la vivienda del Titular.
b)
.- Acceso directo desde la calle.
.-Sólo planta: baja, primera.
c, d)
.-Sótano y superiores.

.-*
.-Inmediata a la vía básica tráfico,
.-Ajuste a caracteristicas del tipo edificación
D) RECREATIVOS,
EQUIPAMIENTO y


49

Trabajo :

Realizado por:

SERVICIO

b)
c,d)

.- Acceso directo desde la calle baja y 1ª.

*
.-Inmediata a la vía básica tráfico,
.-Ajuste a caracteristicas del tipo edificación


.- Acceso



SECCIÓN QUINTA: ZONA A-6. EDIFICACIÓN DESTINADA a USOS PRODUCTIVOS
.- Art. 4.2.14.- Tipo de Ordenación.Suelo Urbano consolidado mediante edificio: Aislado ó agrupado (Uso dominante productivo).
.Grado
1

Caracteristicas
a).-Planificación previa Calidad “frente Fachada”.
b).-Espacios Abiertos a viario
( modo Poligono Industrial de protección industrial, “ministerio INUR”.
“Ej: Poligono Malpica ó Cogullada”.
2
a),- No patrón, ni tratamiento edificio ó espacio libre ante fachada.
b).- Es un tipo de ordenación del tejido industrial: antiguo ó falta de planificación.
Común .-Manzana Industrial.
.-Edificios: aislado ó agrupado.
.- Uso: dominante industrial

.- Art.4.2.15.- Condiciones de Arprovechamiento.
1.- Condiciones Parcelas “ Parcelación”
.-M2 minimos nos lo dictará la norma de cada zona.
.- A su vez cumplir la condición de separación: lindero y entre edificio.(Art. 4.2.2.)
.- Construcción edificio industrial agrupado entre medianeras no parcelas inferiores a la
mínima
“Mancomunidad”.
2.- Condicion Posición “Comun distintos grados”
.-A) Retranqueo a viales y linderos, cumplir la mínima de la norma zona.
Se puede reducir en los siguientes tras Estudio Detalle:
.- Parcela inferior+ Edificación permitido +Retranqueo aporte una
configuración edificio
inadecuada
.-Cumple parcela mínima+ Aplicación retranqueo
+ Ayto no prevea
da edificio inadecuado
agrupación parcela.
.- Se sustituye edificio en al lado edificio permanente.
.-B) La disposición de edificio y espacios libres, permita dentro de la parcela :
.-Plazas de aparcamiento.
.-Operaciones de Carga y descarga
.-Maniobra de vehículos.
.-C) Las agrupaciones de naves nidos( naves industriales entre medianeras) cumplirian:
.-Ocupación suelo/ cada edificio>1500m2

50

Trabajo :

Realizado por:

.-Conjunto de la agrupación forma parcela indivisible ( cumple superficie mínima),
cumpliendo en conjunto: edificabilidad y ocupación.
.- Retranqueo mínimo lindero, se aplica al conjunto de la agrupación.
.- Naves y Edificios, cumpla usos de naves entre medianeras ( situación f art. 2.6.5)
.- ( La ordenación edificación, estacionamiento, accesos y zona de carga-descarga):
a)Estudio Detalle.
b) En el proyecto “conjuntamente”.
3.- Condiciones dimensionales y de aprovechamiento:
Aplicar la norma especifica de cada grado.

Art.4.2.16.-Condiciones de Uso
1.- Uso Dominante.- Industria en medio Urbano.
.-Fabricación, servicio, taller, almacen
.- Oficina y exposición.
A.- Comercial ( mayorista ó minorista>2000m2) , en los siguientes usos:
.- Material Construcción y Maquinaria.
.- Vehículo.
.-Accesorio y Pieza Recambio.
.-Combustible, carburante y lubricante.
B.- Oficinas, Equipamiento y Servicio relación justificada con el uso dominante.
C.- Vivienda Unifamiliar Destino: guardas, vigilantes y empleados. “necesidad justificada”
1 vivienda (<10000m2/ parcela)
)
2 “
(> “
“
Art.4.2.17.- Zona A-6, grado 1: Poligono Malpica y Cogullada 4.2.
1.- Tipo Edificación
Bloques ó pabellones fabriles,
fachada ( cerramiento trasparente) a la vía principal
2.- Parcela Mínima
Manzana tipo Superficie[m2]>
A
500
B
3000
3.- Retranqueos:
Tipo Retranqueo
Frontal
Posterior
Lateral

Caracteristicas
Planos calificación y regulación del suelo.
5m
3m

Retranqueo utilizados a : depósitos, almacen, vertidos de residuos.
3.2.- Ocupación sobre Parcela Neta
Resultante de retranqueo mínimo (inclusivo en sótano y semisótano).
3.3.- Altura máxima:
10,5m en naves.
3 plantas en edificio representativo.
Se podrá exceder en cado justificar instalación.

51

Trabajo :

Realizado por:


Art.4.2.18.- Zona A-6, grado 2:Manzanas industriales compactas.
1.- Tipo edificación:
Idem Grado 1
2.-Parcela mínima: 1000m2
3.- Condiciones dimensionales y aprovechamiento:
3.1.-Retranqueo
10m a vial y 5m a lindero
Retranqueo no a: dépositos, almacenes, vertidos.
Agrupaciones de nueva construcción entre medianera ( naves nido)

Zona A-C

3.2.- Ocupación sobre la parcela:
90%
Sótanos y semisótanos
3.3.- Altura Máxima:
Altura se justificara a razón de requisito funcional Industrial.
3.4.- Edificabilidad sobre parcela neta: 1,2m2/m2

Capitulo 4.3.
CONJUNTOS URBANOS CARACTERIZADOS ( B, C y NÚCLEOS ANTIGUOS de: MONZARBARBA,
VILLAMAYOR Y PEÑAFLOR)
.-Art. 4.3.1.- Definiciones y Zonas Regulación
Ley 3/ 1999 “Patrimonio Cultural Aragonés” Conjunto: ámbitos del suelo urbano,
orden ámbiental y cultural,
morfología urbanistica,
Tipo edificación caracteristica,
Transformación afecten a lo sucesivo.
Contemplan las siguientes categorias:
Zona
Caracteristicas
B
.- Área central de la ciudad: ebro, Sitios, fundación romana, ensanches medievales, n
Núcleo primitivo del Arrabal, decimonónico,
ladrillo cristiano medieval.
.- Se incluye Cartuja Concepción
C
.- Conjuntos Urbanos de la ciudad, valores ambiental, residencial, y agrupación caracteristicos
De su época.
A-1
.- Barrios rurales de: Monzalbarba, Villamayor y Peñaflor
Grado 4
( complentadas con ordenanzas especiales)

52

Trabajo :

Realizado por:

SECCIÓN PRIMERA: ZONA B ( Ciudad Histórica), DIVISIÓN en SUBZONA y GRADOS.
.- Art. 4.3.2 Objetivos de la ordenación “zona B”
A) Patrimonio: histótrico , urbano y arquitectónico
Monumento, Época. Compresión de la historia, ambiente e imagen urbana.
B) Renovación en las áreas + degradadas del tejido urbano,en forma consonante con la estructura
morfolófica histórica.
C) Dotaciones de cáracter Local, recuperación como contenedores de edificios de interés ó operaciones
de remodelación.
D) Evitar una mayor ruptura del equilibrio tradicional, limitando la prosecución por efecto presión de los
usos terciarios.
A efectos de regulación “Zona B”

En las subzonas y grados que definen los articulos siguientes.

.- Art. 4.3.3 Subzona B1 ( Conservación de la estructura urbana y edificatoria)
1.- Áreas en el proceso de transformación : sustitución ó rehabilitación.
2.- Tipo de edifcación de edificio entre medianeras, formando: manzanas cerradas. Patio manzana ó
disgregado. Edificio: histórico, singular.
3.- Edificio de interés, mediante catalogo y normativa específica con las caracteristicas de los viales y
edificios del entorno.
4.-Áreas con morfologicas, homogéneas, proceso histórico , aparición y tranformación.
Grado
Características
1( Casco Histórico)
.- Arquitectura de distintas épocas y culturas: (roma, visigótico, islámica,
renacimiento, barroco).
2 (Vías Perimetrales y
.- Aperturas viarias “ colector trafico” en el Casco antiguo: recinto
apertura)
medieval, vía Ronda.
.- Ej: Calle Alfonso ( fachadas de último tercio del sigloXIX)
Fachadas uniformes.
Fachadas hetereogeneas

3( Ensanches decimonónico) .-Trazados Planificados con regularidad geométrica.
.-Entorno de Sta Engracia ( Plaza Sitios, Paseo Independencia)
.- Art. 4.3.4.-Subzona B-2 ( Remodelación de la estructura urbana)
.-Proceso transformación áreas completas “ no sustitución paulatina edificio viviendas” con distinto grado
intensidad.
.-Distinción:
a)
Áreas a procesos conjunto de renovación,
Plazos cortos,
Hoy es imposible recuperar “fisonomía tradicional”.
(Ej: Plaza aragón, Sector Ildefonso ”Entorno avenida del Cesar Augusto”.)
b) Transformaciones aislada:
Estructura irrecuperable pero posible regeneración a traves figura planeamiento
desarrollo.
( Ej: Planeamiento recogido en:
Plaza San Bruno (U-1/2), Entorno del edificio Pignatelli, Puerta Cinegia,
Plaza de San Ántón, C/ Predicadores y Aben Aire,
C/Galo Ponte y Plza del Ecce Homo (U-1/1), C/ Mayoral y San Blas.

53

Trabajo :

Realizado por:

Nota.- Planeamiento Recogido Es perteneciente al anterior Plan General.
( Se expone en capitulo en: 3.3)

.- Art. 4.3.5.- Subzona B-3
.-Cartuja de la Concepción y su entorno.
.- Plan Especial de Protección que se incorpora como Planeamiento Recogido.
.-Art.4.3.6.-Subzona B-4
.-Bloque aislado en el: Paseo María Agustín, Edificio Pignatelli, Museo Pablo Serrano, Jefatura Superior
de Policia.
.- Zona A2, grado3º.
.- Plan Especial en condiciones generales de la zona B.

SECCIÓN SEGUNDA: DISPOSICIONES COMUNES A LOS GRADOS: 1º, 2º y 3º de la zona B.
Art.4.3.7. Condiciones de las Parcelas.
1.- No Parcelación mínima.
2.- Segregación de las parcelas existente,se aplicará las siguientes normas sino se han desarrollado plan especial
fachada ordenanza específica ó otros instrumentos de desarrollo.
a) No segregación parcela si la longitud fachada resulante fuese inferior a: grado, subzona.
* Referencia de longitud fachada A la tipologia que pertenezca, los edificios catalogados por su
interés ambiental ó arquitectónico.
b) En agregaciones de parcelas que provoquen: longitudes fachada superiores a los edificios del
entorno.
*Segregar: fachada, elementos aparentes incluyendo los estructurales ( sin romper: ritmo
compositivo).
c)Subzona B-2 ( remodelación): equipamientos públicos.
Art.4.3.8. Condiciones de Posición
1.-Las líneas de fachada de las edificaciones coinciden con las alineaciones del vial ( en ningún caso alterar
“vial”)
.-Se ajustara las alineaciones interiores
.-No retranqueo en planta baja con excepción entrada: estacionamientos, locales ( siguiendo normativa
específica acceso).
.- Solamente retranqueos frontales si justificado con plan especial.
2.-Retranqueos laterales, a) Servidumbre anterior.
b) Protección Patrimonio, previo informe patrimonio.
3.- Caso: No alineación interior

Retranqueo a linderos posteriores en plantas alzadas, formando patios manzana.
( Si no se permite patio manzana Estudio Detalle),

Art.4.3.9.- Condiciones Dimesionales y Aprovechamiento
1.- Altura
.-Determinada por el nº plantas ( incluida la baja), en planos de ordenación
.- No superarlo expecto por razones de conservación, siguiendo los art. 3.2.9 y 3.2.11

54

Trabajo :

Realizado por:

2.- Sección Características:
.- Aplicar las siguientes normas si no se desarrollan planes especiales de ordenación fachada, ordenanza
específica y aplicación siguientes normas:
a)Numero de plantas y remate fachada, armonia con edificacion colindante.
b)
Planta Tipo
Caracteristicas
Baja en fachada Mantiene: composición y altura con colindantes.
Intermedia
H libre<2,5m
c) Documentación justificativa de ajuste con edificaciones colindantes, de: Proyectos,
anteproyectos y estudios previos, fachada, sección caracteristica.
3.- Edificabilidad
Se aplica el propio a la norma: subzona y grado.
4.- Fondo Mínimo
Cáracter General de 7,5m, = normas que zonaA-1 sino contradice a la norma: subzona y grado.
.- La edificabilidad se expresará: nº plantas dado por el plan,
Tipo Planta Superficie computa planta
Baja
Total
Alzada
Fondo mínimo
5.- Edificaciones sobre suelos con diferente calificación:
.-En la zona B se aplicara la zona A-1 del art.4.1.6
.- Art.4.3.10 Condiciones de Uso
.-Las generales del Plan General y
Limitación del art.2.6.10 “condiciones de uso terciario en la ciudad
histórico-artística”
No superara edificabilidad 1,75m2/m2solar, a excepcción de edificio catalogado.
Planta < 1,75m2t/m2s Edificio
Soportal + P.1ª
Plaza Aragón, Paseo Independencia
P. B + 2
Tramo noroeste-sudeste Coso
.- 1.- Uso Principal: Vivienda Colectiva.

.-2.- Usos Compatibles:
Tipo Uso
( Idem A.1/1)
B) Residenacia COMUNITARIA
y HOTELERO
( Idem A.1/1)

2.7.5)

.
Local edificio

M2 constr.
Hotel
( tipo art.2.7.5)

b) “

55

1) <200
2) <500
3) >500

Trabajo :

Realizado por:

ALMACÉN
( Idem A.1/1)

(situación
art.2.6.5)

limitaciones:
Planta
Caracteristicas
Alzada
<30m2 , 1Cv

a)

b,c)
Recuerda

Planta
Caracteristicas
Semisótano 200m2, 10Cv
Baja
400m2, 20Cv
Alzada
30m2, 1Cv
No tolerado, los existentes como tolerados.

d)
D) COMERCIAL
( Idem A.1/1)

E) OFICINAS
( Idem A.1/1)

a)
b)
c)
d)


a)

b ,c ,d )
Solo p. sótano

Limitaciones

*

Limitaciones
Titular.

*


F) RECREATIVOS
( Idem A.1/1)

.- Siempre
.- *

G) EQUIPAMIENTO y
SERVICIO
( Idem A.1/1)

a)
b)


*

c,d)


H) EDIFICIO de
ESTACIONAMIENTO
( Idem A.1/1)


56

*

Trabajo :

Realizado por:



.- Acceso



Art. 4.3.11.- Condiciones de Ornato
1.- Finalidad adecuar la nueva edificación a la ciudad preindustrial y edificación residencial de 2ª mitad siglo
XIX a las características generales de composición:
a) Fachada como paramento continuo y plano, sin retranqueo a vial,
sin vuelos cerrados(salvo miradores= vuelo cerrado antepuesto fachada, cerrado por: carpinteria y
cerrajeria)

Se añaden: huecos, cuerpos volados, elementos ornamentales…
Grado Caracteristicas Mirador
.-Si en = calle, nº suficiente como considerarlo característico del urbano tradicional.
1
.-Criterio Diseño Idem Grado2
. -Si existen en: =calle ó entorno inmediato.
2
.-Cada mirador a: 1 sólo vano fachada.
.-Vuelo< 0,9m
.-Longitud /cada mirador <2,1m ó ( ancho vano + 0,45m/cada lado)
.- Suma todas longitudes miradores < 1/3 longitud fachada
.-Paramentos verticales, esquinas y antepechos (acristalados,carecen: fabrica y madera).
.- No en última planta de fachada,
si: balcón superpuesto protegido por elementos de cerrajeria.
. -Si existen en: =calle ó entorno inmediato.
3
.-Cada mirador a: 1 sólo vano fachada ó prolongación hacia exterior: 1 habitación ó
2 contiguas
.-Vuelo< Autorizable por el ancho calle.
.- Suma todas longitudes miradores < 1/3 longitud fachada
.-Paramento vertical“acristalado”, (esquinas y antepechos: (H=1,2)< fabrica y madera).
.- No en última planta de fachada,
si: balcón superpuesto protegido por elementos de cerrajeria.
b)Huecos de fachada con ritmos constante. (atención: distribucción interior edificio, entorno urbano)
c)Suficiente proporción de macizos (Relación: lleno/Vacio >1)
Se cuidará la proporción: altura y espesor de: machón, columnas, pilares exentos.
d) Planta Baja y entresuelo, tratamiento diferenciado en: huecos, materiales.
( Relación: lleno/vacio>0,5 “excepto: situación singular protección patrimonio”)
e) Alero, cornisa, remate fachada con la cubierta. ( Soluciones habituales frente fachada a la que se
integre).
f) Cubiertas se resuelven: volumetrías acordes al entorno
Desestimandose la cubierta plana, excepto: lo estima norma específica, patrimonio ante edificio
singular.
g) Longitud Faldón antepuesto terraza>3m
No terrazas excavadas en la cubierta ( no falso tejado)

57

Trabajo :

Realizado por:

h) Tratamiento chaflanes si previsto plan.
i,j) Se prohibe la utilización de materiales y técnicas constructivas “Sucedáneas y emulan”.
( Excepto: informe favorable patrimonio)
( Ej: Piedras impropias al lugar, chapados pétreos, falsos dinteles, arcos ornamentales con despiece impropio,
pintura de aparejos).
(Ej:Se prohiben materiales y disposiciones, emulen:buhardillas, mansardas, cubiertas de pizarra, de teja negra, de
teja plana, balconadas de madera, frontones de madera, frontones de remate,etc)

k) Prohibido todo lo que deteriore el decoro público placas de fibrodemento, plásticos,
balaustrada y celosía de hormigón prefabricado, alicatados de fachada, ladrillos con apariencia
tradicional,bloque hormigón común, carpintería aluminio anodizado ó brillo metálico, enfoscado de rugosidad
excesiva, colores estridentes,etc
2.- Condiciones generales: Zona B, edificios destinados a equipamiento, libre atención a su singularidad
urbanística.
3.- Condiciones generales de Ornato, modificadas razonadamente: Plan Especial de Ciudad Histórica.
( Ej: ciudad romana, ensanches medievales, ensanches decimonónicos…)

SECCIÓN TERCERA CONDICIONES ESPECÍFICAS DE LAS SUBZONAS Y GRADOS.
Nota.- Las variaciones entre distinto grado, en el misma subzona B-1

se diferenencian únicamente en:
.-Condición ático retranqueado
.-Indice edificabilidad

Artículo 4.3.12.Subzona B-1,grado1: Condiciones especificas.
1.-Condiciones de la edificación
Normas comunes a la zona B
a)

b)

c)

Ocupación
Planta
<Ocupación %
Sótano, semisótano y baja 100
Alzada
75
Altura
Comunes a zona B
Ático retranqueado en las condiciones del art.2.2.31:
.- [ancho calle<10m] + [ <(P(b +2) “sin contar con ático”)]
.- [ancho calle>10m] + [ <(P(b +3) “sin contar con ático”)]
.- En las manzanas, se representen gráficamente patios libre interiores.
Indice edicabilidad
Calle de ancho Edificabilidad< [m2/m2]
<10m
3,15
>10m
3,75
Parcelas recayentes a >2 calles

Art. 4.1.9. idem zona A-1,grado2

2.- En manzanas centro histórico (*B1/1), según planos“patios libres interiores”.
Ocupación máxima<70% en plantas: semisótano,baja,alzada.
Se permiten áticos retranqueados sobre la altura máxima planos ( art.2.2.31)

58

Trabajo :

Realizado por:

d)

e)

f)

Ocupación
Planta
<Ocupación %
Alzada
75
Altura
Comunes a zona B
Ático retranqueado en las condiciones del art.2.2.31, sobre P. (B+3) “ A + altura, ya no se permite”
Indice edicabilidad
<15m
3,75
>15m
4


g)

h)

i)

Ocupación
Planta
<Ocupación %
Alzada
75
Altura
Comunes a zona B
Ático retranqueado en las condiciones del art.2.2.31,
.- [ancho calle<10m] + [<(P(b +3) “sin contar con ático”)]
.- [ancho calle>10m] No se permiten áticos retranqueados.
Indice edicabilidad
<10m
3, 5
<15m
4
>15 m
5


Artículo 4.3.15.Subzona B-2: Plaza Aragón
a) Los fondos y alturas en los planos
Estudio Detalle: modifica líneas de fondo
manteniendo superficie edificable de cada planta
b) Sección Característica:
.-Se respetarála ordenación existente de soportales “reconstruyan ó construyan una nueva planta”.

59

Trabajo :

Realizado por:

.Planta
% Ocupación, sobre superficie neta.
Baja y 1ª 100 ( expto: soportal)
Sótano
100 siempre que trasdos forjado no sobrepase la rasante acera.
.-La altura mínima de restante planta>3m
2.- Condiciones de Ornato:
.- Construcciones que colindan con edificios de mayor altura Atemperar visualmente escalonamiento,
Mediante: antepecho, pórtico,pérgolas,
marquesinas…
.- Fachada ánaloga a la edificación existente ( Ej: composición fachada, color, calidad, textura).
.- Si instalaciones funcionales sobre cubierta Cubierta: plana y material ánalogo a fachada.
Artículo 4.3.16.Subzona B-2: Sector de San Idelfonso (Idem B-2“ Plaza Aragón”, excepto por ocupación y siguientes)
1.-Condiciones de la Edificación
a) Los fondos y alturas en los planos
Estudio Detalle: modifica líneas de fondo
manteniendo superficie edificable de cada planta
b) Ocupación: 100% (sótano, semisótano, baja)
Artículo 4.3.17. Subzonas B-2 y B-3: Planeamiento anterior recogido por el plan
.- Seguir el Planeamiento Recogido P.R. ( Régimen general se establece en el capitulo 3.3 de estas normas)
.-La ordenación del recinto de la Cartuja de la Concepción

Seguir Art.4.3.5

Articulo 4.3.18.Subzona B-4: Bloques lineales en el Paseo María Agustín
1.- Zona A-2,grado3º, suelo urbano consolidado ( envolvente: planta y altura).
2.-Desaparición edificación actual Plan Especial (cálculo Aprovechamiento Medio como un sector).
“ Edificabilidad máxima< 2m2/m2”
“Cesión: suelos a viales y espacios públicos” > (30% Superficie bruta del ámbito).

60

Trabajo :

Realizado por:

SECCIÓN CUARTA: ZONA C .CONJUNTOS URBANOS CARACTERIZADOS CONTEMPORÁNEO.
Art.4.3.19. División en grados
grado Caracteristicas
Conservación edificación existente.
1
Características tipologicas y ambientales.
2
edificación en hilera.
Edificación aislada ( paseo
ruiseñores)
Art.4.3.20.Zona C, grado1. Conservación de la Edificación
1.- Tipo Ordenación
Mantienen existente ( tipos ordenación y edificación).
2.- Condiciones de Aprovechamiento.
.-Modificaciones ó aumentos de edificación

1º)Ordenanzas especiales.
2º) En ausencia ordenanza, atenerse: envolvente y
composición de edificio existente.
.-Uso: Vivienda unifamilar ( previo Estudio Detalle) Permite: anejo separado vivienda, destinado garaje (
s<25m2)
3.- Condiciones de Uso

a) Uso Principal: Vivienda Colectiva ó Unifamiliar, con arreglo a tipología de edificio.
b) Usos Compatibles:
Tipo Uso
y HOTELERO

.
Local edificio

2.7.5)

M2 constr.
Hotel
( tipo art.2.7.5)

1) <200
b) “
2) <500
.- Locales de estancia y dormitorio en P.baja y alzada
ALMACÉN

(situación
art.2.6.5)

limitaciones:
Planta
Caracteristicas
Alzada
<30m2 , 1Cv

a)

b,c)
Recuerda

Planta
Caracteristicas
Semisótano, Baja 100m2, 5Cv
Alzada
30m2, 1Cv
No tolerado, los no existente como tolerado.

d)

61

Trabajo :

Realizado por:

C) COMERCIAL

a)
Sólo salón Belleza ( misma limitación B )
Con acceso independiente en planta Baja.

D) OFICINAS

a)

E) RECREATIVOS
F) EQUIPAMIENTO y
SERVICIO

Limitaciones
.- Despachos profesionales en vivienda Titular.
.-Oficinas en planta: baja. 1ª
.-Baja y 1ª.
.-No se admiten a excepción planos regulación.

b ,c)
d)
“uso exclusivo”
.- Siempre Acceso independiente: baja.
a)
b)
c,d)

Solamente en planta baja


*

.- Acceso



Art.4.3.21. Zona C, grado 2.
Conservación de las características tipológicas y ambientales: edificación en hilera.
1.-Tipo de ordenación
Tipos de parcelación y edificación existente.
Mantener el cáracter arquitectónico.
2.- Condiciones Aprovechamiento:
a)Condiciones de las parcelas:
Zona
Rusiñol (área referencia 9)
Resto zona y grado

Parcela Mínima>
85m2
100m2

Caso
Sustitución de edificios entre medianeras. Podra a inferior anterior mínimos
Agregaciones de parcelas
Características tipologicas
de la edificación y fachada existente.
b) Condiciones de Posición:

62

Trabajo :

Realizado por:

.- Lineas de fachada de los edificios existentes Alineaciones vial y sin retranqueo lateral.
.- Unico retranqueo permitido: nueva edificación se alineara a la existente.
.- Planta baja se adosa a linderos posteriores.

c)

Condiciones dimensionales y Aprovechamiento:
- Fondo Máximo< 10m ( sin perjudicar: luces propias, luces rectas de hueco…)
- Ocupación
Planta
% ocupación
Sótanos ,
fondo máximo
Semisótanos
Baja e
Si sotano es <60%
en Baja 60%
inferiores
Construcciones accesorias
= Fondo edificable - 60%
( trasteros, invernaderos,despensa,
aseo, u otras no habitables)
-Altura máxima<[ (2plantas) ( B+1) (7m)]
“ Construcciones accesorias, no podrá exceder 3m a punto cubierta + alto”
-Edificabilidad fondo y altura permitidos.
3.- Uso: Idem zona C, grado1

Art. 4.3.22. Zona C, grado 2: Conservación características tipológicas y ambientales: Paseo Ruiseñores.
1.- Tipo de ordenación
.-La formación de manzana,(calles principales y secundarias) en planos calificación y regulación suelo.
.-Edificación: aislada, retranqueada a linderos ”alineación Plan General”,
2.-Condiciones de aprovechamiento
a)Ocupación: <50% ó 3m retranqueo en todo su perímetro.
b) Retranqueo >3m a todos sus linderos y plantas. ( >15m en paseo Renovales)
c) Altura máxima.-(B+1), 7m “ desde rasante hasta cara inferior forjado”
.- H fachada medida a: punto medio fachada.
.-Debajo cota rasante usos de sótano.
.- Terrenos en pendiente Escalonamiento, h planta<2,8m
d) Superficie edificable .- Planta y altura ( sin tener en cuenta: vuelos)
3.-Vuelos.- Den frente a vía pública “sólo alineación al vial”( vuelos<1,5m)
.-sobre retranqueo de 3m.
.-<50% serán cerrados.
.-H. arranque vuelo> techo del forjado P.Baja
4.- Patios.-No patios interiores.
.-Patios abiertos a fachada, ancho>3m.
,profundidad>1,5 ancho
5.-Condiciones de ornato: Materiales durabilidad y calidad “prohibición imitaciones”.
Paseo Renovales Retranqueo 15m respecto alineación.
Cerramiento verja hierro y (h zócalo hormigón ó mamposteria
<0,5m)
Diseño cerramiento restante calles, tramite correspondiente licencia.

63

Trabajo :

Realizado por:


6.Zona Características
A-3 Colectiva ó de uso exclusivo
A-4 Vivienda Unifamiliar
7.-Lo no regulado irse a ordenanza general.

Capitulo 4.4 Zona Agrupación Residencial densidad media,
correspondiente a la antigua zona intensiva suburbana en área referencia 37 (D)
Art.4.4.1.- Definición y tipo Ordenación
.-PGOU Zgoza 1968, edificación intensiva suburbana.
.-PGOU Zgoza1986, incorporando en suelo urbano.
.-Presente Revisión , incorpora: suelo urbano consolidado como zona D “condiciones generales”
Art. 4.4.2.- Condiciones de Aprovechamiento
1.- Condiciones de Parcelas
Superficie mínima> 100m2
Longitud fachada>10m
Longitud Fachada a Vía pública Uso Vivienda Colectiva
<7m
No
>7m
<10m
Si pero 1/ planta
2.-. Condiciones Posición
Idem (A-1, grado3.1),
Manteniendo retranqueos frontales según planos calificación
3.-Condiciones Dimensionales y aprovechamiento:
3.1.-Ocupación Suelo
Nota.- Retranqueo= Espacio libre ocupación

a) Coeficiente Ocupación
Planta
% Ocupación
Sótano, semisótano 100

Caracteristicas
.- Si planos señalan retranqueos frontales,
no sobresalir sobre rasante terreno plantas inferiores a baja.

75
Grado %
1
66
2
50

Baja
Alzada

b) Fondo Mínimo
Sigase Art. 4.1.3.
Fondos desde (alineación fachada).
3.2.-Alturas,
*a) Altura Máxima ( En función: Ancho Calle)
GRADO 1
Ancho Calle
<6m
>6 -- <10M
>10 --<15M

Nº Plantas
B+2
B+3
B+4

Altura Máxima [M]
10,5
13,5
16,5

Edificabilidad [M2/M2]
1,75
2
2,5

64

Trabajo :

Realizado por:

>15M

B+4

16,5

2,75

GRADO 2
<10M
>10

B+2
B+3

10,5
13,5

2
2,7

*b) Altura Máxima ( Mediante Estudio detalle)
Una altura+ que a), siguiendo las condiciones del art.4.1.5
* Altura de Plantas
Tipo Planta Altura
Baja
3,5 <H< 4,5
Alzada
H>2,8m
3.3.-Indice Edificabilidad:
.-En función del ancho calle, según apartado 3.2
.-Den a 2 ó + calles Irse a media del art. 4.1.9 según zona A-1,grado2
Art.4.4.3.Condiciones de Uso
Idem Zona A-1,grado3, subgrado1º

65

Trabajo :

Realizado por:


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