carta al alcalde de nalda

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Sr.Daniel Osés
Alcalde de Nalda
Estimado Sr.Alcalde
Después de la reunión conjunta entre, representantes de Solvia, GSI,Arquitecto y Asesor
Jurídico del Ayto y de representación de la C.P Monet de la Urbanización Torresolano,bajo su
presidencia y que Vd. propició a iniciativa de estos últimos, la C.Propietarios Monet 44-10,en
Junta Ordinaria del 3 de Octubre hemos acordado hacer al Ayto. unas reflexiones y unas
propuestas para mejorar la participación de los vecinos de Torresolano en las decisiones que
les puedan afectar y la defensa de sus intereses en el proceso de recepción definitiva de la
Urbanización, así como habilitar a su presidente para que lleve a cabo todas las actuaciones
que,en defensa de los intereses de la Urbanización de Torresolano, pudieran ser necesarias
A-ANTECEDENTES
El BOR de 8 de Agosto de 1995,publicaría el acuerdo del pleno de la Comisión de Urbanismo y
Medio Ambiente de la Rioja de fecha de Marzo de 3 de Marzo en el que se aprobaba
definitivamente el Plan Parcial San Gregorio de Nalda.
Dicho acuerdo ,entre otras cuestiones ,aprobaría las siguientes:
• Con objeto de reducir el impacto ambiental los muros de contención deberán
revertirse de piedra natural en su pare vista.
• La conservación y el mantenimiento de la urbanización corresponderá a los
promotores ,por lo menos, durante al menos 5 años después de la recepción
definitiva.
El 1 de Julio esta misma comisión aprobaría la modificación puntual del Plan de San Gregorio
,que sería publicado con fecha 20 de Julio del 2005.
En dicho boletín aparecen los siguientes aspectos a reseñar:
• Artlo 6.1.6.Zona de equipamiento deportivo-social
Se construirá piscina de invierno, de verano, sauna, gimnasio etc..En esta linea se plantea un
porcentaje de m2 de equipamiento por vivienda y un porcentaje de participación que sería
incluido en las escrituras de compraventa
• Artlo 6.1.14.Proyectos de Urbanización.
Las garantías se cancelarán o devolverán cuando se acredite el expediente de formulación de
las cesiones obligatorias y gratuitas a favor de la Administración, así como la recepción
definitiva de las obras de urbanización e instalaciones de dotaciones previstas.
• Artlo 6.1.16.Obligaciones del Ayuntamiento

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Durante la ejecución de las obras, el Ayuntamiento ejercerá las funciones de inspección técnica
y urbanística ,vigilancia y control de las mismas
• Artlo 6.4.8.2 Estética
Todas las fachadas y cerramientos que hayan de quedar vistos desde el exterior deberán
terminarse exteriormente con revocos.......permitiéndose como material visto la piedra
natural.
• Artlo 6.4.9.4.Vivienda en contacto con muro de contención
Cuando alguna de las piezas de la vivienda, de contra el muro de contención de tierras, se
deberá construir otro muro de media asta a 10 cmts del anterior, ventilando la cámara y
efectuando la recogida de aguas precisa para asegurar unas condiciones correctas de
habitabilidad
El documento refundido de Modificación del Plan Parcial San Gregorio de Nalda redactado por
SAIDU SL y J3 GESTION SL, aprobado por el Ayuntamiento en sesión del 30 de Mayo de 2005 y
por el Pleno de la Comisión de Ordenación del Territorio y Urbanismo de la Rioja el 1 de Julio
del 2005,contempla:
• Artlo 1.7.Artículo 45 reglamento de planeamiento ley 6/1998.Modulos mínimos para
dotaciones
Módulos mínimos de reserva para servicios de interés público y social como son los
equipamientos deportivos .En este sentido se realiza la reserva de 3474,75 m2 para
uso deportivo, recreativo, comercial y social de propiedad privada en el polígono
1,incluyendo en las escrituras de compraventa de las viviendas un porcentaje de
participación en estas zonas comunes.
• Artlo 3.3.Compromisos entre Urbanizador y Ayuntamiento
1º-El urbanizador se compromete a realizar las obras de la Urbanización según los
documentos presentados para su aprobación a las administraciones competentes
2º-Para asegurar su cumplimiento se presentará la garantía del 6% de las obras de la
urbanización.
3º-El urbanizador será el responsable del cumplimiento y mantenimiento de las obras
durante su ejecución, así como de los deterioros producidos durante el plazo de
garantía entre la recepción provisional y definitiva
4º-El plazo para la ejecución de cada etapa o polígono se establece en 4 años a contar
desde la aprobación definitiva de la modificación puntual del plan parcial(2005)

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5º-Se establece el compromiso de construir edificios dotacionales privados e
instalaciones deportivas como pueden ser piscinas, pista de tenis etc
6º-La urbanización de los espacios libres de uso y dominio público etc...se cederán al
Ayuntamiento transcurridos dos años desde la finalización de las obras en cada una de
las fases .A partir de entonces la conservación y mantenimiento de los mismos corren
a cargo del Ayto.
7º-El incumplimiento por parte de los miembros de la Junta de los plazos y cargas
facultará a la administración actuante a la expropiación de sus respectivos derechos a
favor de la Junta de compensación
• Artlo 3.4.Garantías de cumplimientos de los compromisos
1º-La garantía de los promotores del presente plan o los que se subroguen en sus
competencias ,cumplirán estrictamente los compromisos que se asumen en virtud de
lo establecido en el epígrafe precedente.
2º-En caso de incumplimiento el ordenamiento jurídico arbitra los medios necesarios
para que la Junta de Compensación pueda llevar a cabo las obras de urbanización
necesarias, ejerciendo a tal efecto las compulsaciones necesarias sobre sus miembros
encaminadas bien al cobro de las cuotas que se adeuden o a la expropiación de sus
derechos a favor de la Junta de Compensación.
La corporación local tiene por tanto la facultad para tomar las medidas pertinentes
3º-Ahora bien, como ampliación de estas garantías y de modo adicional a las mismas,
en las ordenanzas correspondientes quedará condicionado el otorgamiento de
licencia de edificación a la simultanea aprobación del proyecto de Urbanización de
los servicios e instalaciones previstas en esa fase de actuación y a la subsiguiente
ejecución de las mismas.
• Atlo 4.Plan de Etapas
1º-El proyecto de urbanización de la Fase 1(Polígono 1) tiene como fase de ejecución
24 meses, el resto del plazo queda destinado instalaciones deportivas, públicas o
privadas, simultáneamente al plazo de las viviendas hasta completar 4 años. Se
pretende que las dotaciones e instalaciones entren en servicio con las primeras
viviendas

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• 5-Estudio Económico y Financiero
1º-Obras de Urbanización Polígono 1
1-3-M2 de pavimentación, movimiento y contención de tierras y ajardinamiento
necesarios en zonas verdes de uso público ,incluso red de riego en casos necesarios
,iluminación y mobiliario urbano....................................................657940€
2º-Equipamiento en Polígono 1:
-equipamiento deportivo................................................................................284000€
• 6-Ordenanzas de la Edificación
6.1.6-Zona de Equipamiento Deportivo-Social y Comercial
Dentro de esta parcela, situada para reserva del suelo dotacional privado ,se emplazan
las construcciones referentes al equipamiento social y comercial.
Así mismo se construirá piscina de invierno ,sauna, squash, gimnasio etc y al aire libre
pistas de padel ,piscina de verano y otros posibles equipamiento complementarios
6.1.14 Garantía cumplimiento de obras
1º-En el plazo de 3 meses a la notificación de acuerdo de aprobación definitiva de cada
uno de los proyectos de urbanización ,los promotores deberán constituir una garantía
del 6% calculado según el coste de del presupuesto de cada proyecto.
2º-Las garantías se cancelaran o devolverán cuando se acredite el expediente de
formulación de las cesiones obligatorias y gratuitas a favor de la administración, así
como la recepción definitiva de las obras e instalación de dotaciones previstas
De lo recogido en la normativa se deduce:
1º-Que la promotora tenía la obligación de edificar los muros de contención con unos
requisitos de seguridad que no sabemos si así se ha hecho y guardando unas
características estéticas que no se han cumplido pues las vistas del muro rompen
totalmente con la estética general de las viviendas.
2º-Es obligación de la promotora o de quien se subrogue en sus competencias el
mantenimiento de la urbanización y el arreglo de los desperfectos que se pudieran
producir en la misma desde la recepción provisional y definitiva
3º-Que para que se pueda conceder el otorgamiento de licencia de edificación de la
fase 1(polígono 1) se ha debido aprobar simultáneamente el proyecto de urbanización

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y servicios previstos en dicha fase, quedando además condicionado dicha licencia a la
ejecución de dicho equipamiento, es decir las instalaciones de centro comercial, social
y deportivo.
4º-La obligación del Ayuntamiento de inspeccionar y vigilar el desarrollo de las obras
de acuerdo al plan previsto ,así como vigilar el cumplimiento por parte del promotor
de los compromisos adquiridos.
Así mismo constatamos:
1º-Que GSI comunicó al Ayto la transmisión de sus responsabilidades el 12/06/2012 a
Tenedora de Inversiones y Participaciones," siendo desde dicha fecha esta última
empresa la responsable de todas las obligaciones que tenía GSI
2º-Que en Julio de 2010,de acuerdo a los establecido en el proyecto de la fase 1,GSI
solicitó licencia de obras para un edificio dotacional deportivo que no ha llegado a
materializarse
3º-Que el 18 de Abril de 2011 el Ayuntamiento suscribió acta de recepción parcial
Valle San Gregorio Fase 1,etapa 1 y se otorgaron licencias de primera ocupación para
63 viviendas unifamiliares, pese a no estar ejecutadas las obras de los equipamientos
deportivos y sociales
Se constata que la etapa 2 de la fase 1,construcción de zona deportiva, pese a estar
solicitada licencia de obra.
4º-Queda certificado que GSI ha depositado dos garantías para responder de la
ejecución de sus obligaciones recogidas en los compromisos establecidos en el Plan
aprobado. Uno de 324.652,56€ y otro por valor de 176700 para subsanar las
deficiencias de la urbanización
5º-La compensación de estos avales por parte de Tenedora de Inversiones a GSI
debiera estar,en su caso,contemplada en el acuerdo que ambas partes establecieron al
firmar el acuerdo de cesion de competencias entre ambas empresas,pero en ningún
caso debiera el Ayto devolverlo a GSI,a no ser que Tenedora de Inversiones depositara
las mismas cantidades,o inclusive actualizadas a las nuevas necesidades de
urbanización
B-SITUACION ACTUAL:
Desde Marzo del corriente hemos venido teniendo reuniones con Vd pero la situación
está peor que al principio pese a su buena voluntad y promesa de solucionarlo en el
verano.
B-1-MURO DE CONTENCION:
Los arquitectos de la compañía de seguros AXA, después de varios meses nos vienen
adelantando que el muro de contención no es parte de las casas, sino de la
urbanización, y que nos remitirán informe técnico detallado.
De ser ésto así ,entraría en colisión con el informe del arquitecto municipal.De donde
tendríamos que solicitar un tercer informe que ratificara una u otra postura.

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Si todos los informes fueran discrepantes con el informe del técnico municipal sería
Tenedora de Inversiones quien tendría que hacerse cargo de las obras, por lo que
entendemos totalmente necesario que mientras la competencia de este tema no esté
clarificada la recepción definitiva no debiera producirse para no ocasionar un daño
irreparable a los vecinos de Torresolano.
En este apartado reseñarle que el muro se sigue desplazando y hay un riesgo real de
derrumbe.
B-2-MANTENIMIENTO
Desde Diciembre de 2014,fecha en que GSI cesó en el mantenimiento de la
Urbanización Torresolano, nadie se ha hecho cargo de la misma.
A finales de Julio se nos comentó que Javier Echeverría, representante de una empresa
en Madrid, había sido encargado por Tenedora de Inversiones para responsabilizarse
de la gestión de Torresolano y su mantenimiento.
Puestos al habla con él a finales de Agosto constatamos:
1. Que el contrato de la empresa que el propuso para llevar el mantenimiento de
la urbanización no se ha firmado.
2. Que a su empresa tampoco Tenedora de Inversiones le ha firmado contrato de
servicios por lo que están trabajando en plan "voluntario"
Esta es una situación insoportable para los vecinos de la urbanización y que
exige medidas inmediatas del Ayuntamiento. La estrategia de Solvia parece ir por no
cumplir sus obligaciones y reducir gastos en la urbanización, a la espera de que se
produzca la recepción definitiva y sea el Ayto. quien corra con los gastos
Finalmente en este capítulo debemos reseñar que el servicio de recogida de basuras
no cubre las necesidades de la urbanización. Ni recoge los vidrios ni otros restos que
hacen que la zona de recogida de basuras de una imagen de suciedad, que hemos
denunciado gráficamente al Ayuntamiento.
C-INSTALACIONES DEPORTIVAS:
Para realizar la recepción definitiva de la primera fase del plan parcial San Gregorio se
requiere que los equipamientos deportivos estén construidos. En ese sentido se
solicitaría en 2010 la licencia de construcción.
En la reunión del 24 de Julio, a preguntas de los vecinos, un técnico municipal
respondería que al tener carácter privado las mismas el Ayuntamiento se iba a inhibir
en exigir su construcción a Tenedora de Inversiones.
Esta puede ser perfectamente la interpretación legal que se puede hacer pero de
hecho, en ningún momento el plan general establece diferenciación entre

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5º-Se establece el compromiso de construir edificios dotacionales privados e
instalaciones deportivas como pueden ser piscinas, pista de tenis etc
6º-La urbanización de los espacios libres de uso y dominio público etc...se cederán al
Ayuntamiento transcurridos dos años desde la finalización de las obras en cada una de
las fases .A partir de entonces la conservación y mantenimiento de los mismos corren
a cargo del Ayto.
7º-El incumplimiento por parte de los miembros de la Junta de los plazos y cargas
facultará a la administración actuante a la expropiación de sus respectivos derechos a
favor de la Junta de compensación
• Artlo 3.4.Garantías de cumplimientos de los compromisos
1º-La garantía de los promotores del presente plan o los que se subroguen en sus
competencias ,cumplirán estrictamente los compromisos que se asumen en virtud de
lo establecido en el epígrafe precedente.
2º-En caso de incumplimiento el ordenamiento jurídico arbitra los medios necesarios
para que la Junta de Compensación pueda llevar a cabo las obras de urbanización
necesarias, ejerciendo a tal efecto las compulsaciones necesarias sobre sus miembros
encaminadas bien al cobro de las cuotas que se adeuden o a la expropiación de sus
derechos a favor de la Junta de Compensación.
La corporación local tiene por tanto la facultad para tomar las medidas pertinentes
3º-Ahora bien, como ampliación de estas garantías y de modo adicional a las mismas,
en las ordenanzas correspondientes quedará condicionado el otorgamiento de
licencia de edificación a la simultanea aprobación del proyecto de Urbanización de
los servicios e instalaciones previstas en esa fase de actuación y a la subsiguiente
ejecución de las mismas.
• Atlo 4.Plan de Etapas
1º-El proyecto de urbanización de la Fase 1(Polígono 1) tiene como fase de ejecución
24 meses, el resto del plazo queda destinado instalaciones deportivas, públicas o
privadas, simultáneamente al plazo de las viviendas hasta completar 4 años. Se
pretende que las dotaciones e instalaciones entren en servicio con las primeras
viviendas

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F-PROPUESTAS:
1º-Mientras no se resuelva la competencia del arreglo del muro de contención no se
realizará la recepción definitiva. Y en caso de que el informe técnico certifique que el
muro de contención es propio de la Urbanización, el Ayuntamiento exigirá su arreglo a
Tenedora de Inversiones, en cumplimiento de lo contenido en el Plan Parcial
2º-En cumplimiento de lo reflejado en el plan parcial:
2.1-Se prorrogara a Tenedora de Inversiones la obligación de mantener la
urbanización tantos meses como no haya cumplido con sus obligaciones(hasta el día
de la fecha 11)
2.2-Se le notificará la imposibilidad legal de hacer la recepción definitiva mientras no
construya en la fase 1 las instalaciones deportivas planeadas y cuya licencia fue ya
solicitada ,así como el arreglo del muro de contención, en el probable caso de que la
compañía de seguros no se haga cargo
2.3-Se le notificará la conveniencia de revestir de piedra los muros de contención, tal
como aconseja el plan general
2-4-Se notificará a la comisión de propietarios el estado de conversaciones con
Tenedora de Inversiones y los pasos que se están dando para la recepción definitiva
así como los plazos previstos.
3-El Ayuntamiento constituirá una comisión informativa formada 3 representantes
de los vecinos de Torresolano,3 de Tenedora de Inversiones y 3 del Ayuntamiento
con el objetivo de hacer una labor de seguimiento, transparencia y participación en
el proceso de recepción provisional a definitiva de la urbanización Torresolano.
4º-El Ayuntamiento reunirá a esta comisión en la primera quincena de Noviembre
con el objetivo de ver la situación de la urbanización y los pasos a dar para encauzar
un proceso de recepción definitiva que se ajuste al plan general y respete los
derechos de los vecinos
5º-En el supuesto de que Tenedora de Inversiones no inicie el cumplimiento de sus
obligaciones antes del 15 de Noviembre, El Ayuntamiento de Nalda ejecutara las
previsiones contenidas en el Plan Parcial, entre otras, la disposición de los avales
para hacerse cargo de las actuaciones pendientes.
En Nalda a 6 de Octubre del 2015
Por acuerdo de la C.Copropietarios de fecha 3 de Octubre del 2015
Pte.C.Propietarios Monet 44-10

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