2. INTRODUCCIÓN
CONTENIDO
CONCLUSIÓN
ÍNDICE
1. El método de comparación en la tasación de inmuebles.
2. Definición de comparables o testigos
3. Diferencia entre comparables y testigos
4. Características de un inmueble comparable o testigo.
5. Selección de testigos
6. Valoración de testigos.
7. Método de Homogeneización de valores comparables.
Inmuebles comparables o testigos en el método de
comparación
8. Métodos para tasar una vivienda
8.1. Método de homologación para terrenos urbanos.
8.2. Factores de homologación.
8.3. Proceso de homologación.
8.4. Ejemplos
3. Introducción
Es un procedimiento por el cual se analizan las características del
inmueble que se tasa en relación con otros comparables, con el
objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y
diferencias, un precio de compraventa o una renta
homogeneizada para aquel.
Es importante saber que entre más factores se vean involucrados
en una homologación, mayor será la precisión obtenida. Por otro
lado, este modelo práctico nos da las pautas para realizar
homologaciones de todo tipo, incluyendo aquellas que parezcan
muy difíciles y cuyos atributos pudieran aparecer como
subjetivos. Sencillamente, lo primero que se debe hacer es
calificar perfectamente los atributos y al final se obtendrán los
factores de homologación de una manera práctica.
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4. Método de comparación en la tasación de inmuebles
a) La existencia de un mercado representativode los
inmuebles comparables.
b) Disponer de suficientes datos sobre
transacciones u ofertas que permitan, en la zona de
que se trate, identificar parámetros adecuados para
realizar la homogeneización de comparables.
c) Disponer de información suficiente sobre al
menos seis transaccionesu ofertas de comparables
que reflejen adecuadamente la situación actual de
dicho mercado.
El técnico responsable de la valoración deberá
contar con una base de datos de anteriores
operaciones de compra/venta de inmuebles
suficientemente amplia.
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5. Procedimiento para
obtener el valor por
comparación
01
Se establecerán las cualidades y
características del inmueble
tasado que influyan en su valor.
02
Se analizará el segmento del mercado
inmobiliario de comparables y, basándose
en informaciones concretas sobre
transacciones reales y ofertas firmes se
obtendrán precios actuales de
compraventa al contado de dichos
inmuebles.
03
Se seleccionar entre los precios obtenidos
tras el análisis previsto en la letra anterior,
una muestra representativa de los que
correspondan a los comparables, a la que
se aplicará el procedimiento de
homogeneización
04
Se realizará la homogeneización de
comparables con los criterios,
coeficientes y/o ponderaciones que
resulten adecuados para el inmueble
de que se trate.
6. Get a modern PowerPoint
En el caso de edificios en proyecto, construcción o
rehabilitación, cuando se determine el valor por comparación
para la hipótesis de edificio terminado, se utilizarán los precios
existentes en el mercado en la fecha de la tasación para la
venta de inmuebles terminados similares. Este valor se podrá
corregir razonadamente de acuerdo con la tendencia del
mercado para el plazo previsto de terminación de la obra.
En el caso de valoración de fincas rústicas, al utilizar el método
de comparación, la homogeneización prevista en el mismo se
basará en los valores unitarios por hectárea existentes en el
mercado para las distintas clases de tierra, o tipos de cultivos
y/o aprovechamiento.
CASOS
ESPECIALES
7. Definición
de comparables o testigos
❑ En una tasación, los inmuebles comparables o testigos son
aquellos parecidos a la finca objeto de tasación por su
ubicación, características o superficie.
❑ Los testigos o comparables también se llaman muestras de
mercado.
7
8. Diferencia entre testigo y comparable
Los conceptos comparables y testigos son sinónimos:
✓ En el proceso de tasación inmobiliaria: ambos se
refieren a las fincas parecidas a la que va a ser
tasada. El concepto “testigos” se utiliza como
sinónimo de “comparables” al hablar de los criterios
para su validación.
✓ La mayoría de las aplicaciones informáticas
basadas en la orden ministerial como TASA, el
concepto que se utiliza es “testigos” para designar a
los inmuebles comparables.
8
9. Características de un inmueble comparable o testigo
Ubicación
Una de las características
principales para elegir un
inmueble como testigo es su
localización. Concretamente, el
código postal.
Tipología
Para elegir un comparable, el
tasador también debe tener en
cuenta la tipología inmobiliaria: si
el inmueble es de tipo industrial,
comercial, residencial o rústico.
Antigüedad
El tasador solo debe admitir como
testigos los datos de inmuebles
recopilados en los seis meses
anteriores a la tasación.
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Uso
Superficie
Estado de Conservación
Para que el perito calcule el estado de
conservación de un inmueble con
respecto a otros, debe tener en cuenta
la antigüedad del edificio con respecto a
su vida útil y su estado de conservación,
calificándolo de bueno a estado de
ruinas.
10. Selección de Testigos
La búsqueda de testigos se realiza una vez que el tasador homologado ha
realizado las cinco comprobaciones y ha visitado el inmueble. Entonces,
busca viviendas parecidas (6 para realizar la tasación por el método de
comparación) en función de las características que mencionamos
anteriormente.
11. “
11
Valoración de testigos
▪ Determinar las características que afectan al
valor del inmueble
▪ Tomar un segmento del mercado inmobiliario de
comparables y recopilar tasaciones y precios
actuales de compraventa.
▪ Seleccionar los comparables representativos.
▪ Homogeneizar los testigos según los criterios del
método.
▪ Asignar el valor del inmueble según los precios
homogeneizados (sin servidumbres y limitaciones
de dominio).
12. Homogenización de valores
comparables.
▪ Para la homogeneización de valores
comparables, el perito compara los
factores matemáticamente (peor: < 1 –
mejor: = 1 – mejor: > 1) y calcula la
media ponderada de las
características (uso, tipología,
superficie, antigüedad, estado de
conservación, etc.) según el método de
comparación.
12
Inmuebles Comparables o Testigos
en el Método De Comparación
El método de comparación es un
proceso de tasación que se basa
en utilizar testigos como
referencia para determinar el
valor de un bien inmueble.
13. MÉTODOS PARA TASAR UNA VIVIENDA
13
MÉTODO DE COMPARACIÓN
El método de comparación consiste en tasar el inmueble en
comparación con otros 6 inmuebles de características
similares. Es el sistema de valoración más utilizado e intuitivo,
pero también el que requiere más información de calidad.
Posibles relaciones:
14. MÉTODOS PARA TASAR UNA VIVIENDA
14
MÉTODO DE COMPARACIÓN
Al comparar dos viviendas, se obtendrá un valor para cada
factor en comparación con los inmuebles similares y se
calculará la media aritmética por cada uno.
Determinación de las características del inmueble
• Estudio de mercado
• Verificación de la información
• Estratificación de las muestras
• Comparación del inmueble
• Reconciliación de valores
15. Método de Homologación para terrenos urbanos con vocación
residencial en urbanizaciones
El método consiste en encontrar en el
entorno del lote (sujeto) a valorar,
precios de lotes (comparables) en
venta (rótulos) para compararlos con
el terreno a valorar. Los precios de los
comparables deben de ser de fechas
recientes.
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16. Método de Homologación para terrenos urbanos con vocación
residencial en urbanizaciones
Para algunos valuadores el método presenta debilidades, como son:
a) ¿Quién garantiza que los precios de rótulo (tabla), que se consideran como
comparables, sean efectivamente los precios de mercado de esos terrenos?
b) Si el valor encontrado aplicando el método de homologación no corresponde al nivel
socioeconómico que le corresponde a la zona donde se ubica el terreno, ¿podrá el
valuador variar ese precio?
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17. Factores de Homologación
Aspectos puntuales sobre los que existen diferencias cuantificables entre
el inmueble objeto de valuación y el conjunto de inmuebles comparables
18. Factores de Homologación
• Coeficiente de ocupación de suelo
(COS).
• Coeficiente de uso de suelo (CUS).
• Accesos desde calle (ubicación en la
cuadra).
• Frente (magnitud longitudinal del
acceso).
• Relación fondo sobre frente.
• Forma.
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19. Factores de Homologación
• Topografía.
• Ubicación del inmueble en la zona.
• Ubicación de la zona.
• Infraestructura de la zona.
• Servicios de la zona.
• Hacinamiento en la zona.
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20. Consiste en ajustar los
comparables encontrados en
la investigación de mercado,
con nuestro sujeto, es decir
obtener factores de ajuste.
Utilizando las calificaciones
obtenidas de cada criterio que
aporta al valor.
Mediante este proceso se
logra convertir nuestros
comparables semejantes en
comparables iguales a
nuestro sujeto, es decir
hacerlos homólogos.
Proceso de Homologación
21. Ejemplo Práctico
Sujeto se trata de una casa
habitación de 150 m² de
construcción y 300 m² de terreno
ubicado en una área de interés
medio, a 10 minutos del centro de la
ciudad, existen comercios centros
de diversión, bancos, hospitales,
escuela, iglesias, parques dentro del
área. Cuenta con todos los servicios ,
en la zona. La construcción tiene 25
años, su estado de conservación es
regular y el tipo de construcciones
de modernidad de calidad.
Comparable se trata de una casa
habitación en una esquina, de 145 m²
de construcción y 310 m² de terreno
ubicado en una área residencial a 15
minutos del centro cuenta con
todos los servicios públicos
subterráneos y calles de concreto
existen centros comerciales,
bancos, escuelas. La construcción
tiene 10 años; su estado de
conservación es bueno y el tipo de
construcción es moderna de lujo.
Se está ofreciendo en venta desde
hace un año en B/. 1,500,000.00.
22. Procedimiento
Valor x m2 = B/.10,344 por m2
Your Text Here
Valor x m2 = B/.1,500,000.00 / 145 m²
Donde:
▪ B/.1,500,000.00 equivalente al precio.
▪ 145 m² es la superficie de construcción.
Valor x m2 del comparable B/.10344.00
Frente y fondo del terreno 1.00
Superficie del predio 1.00
Forma 1.00
Ubicación en la manzana 0.85
Topografía 1.00
Servicios disponibles 0.90
Calidad de las vialidades 1.00
Superficie de construcción 1.00
Edad de la construcción 0.90
Calidad y tipo de construcción 0.90
Calidad y funcionalidad del proyecto 1.00
Oferta 0.90
Factor de homologaciónresultante 0.56
23. 10,344/m2 x 0.56= 5,739.00/ m2
VUC x FH = VUH
Donde:
VUC= valor unitario del comparable
FH= factor de homologación
VUH= valor unitario homologado del comparable.
El valor del mercado o valor de homologación del inmueble :
B/. 868,950
23
5,739.00/ m2 x 150/ m2
24. CONCLUSiONES
24
▪ Si se quiere determinar el valor de un bien o, por el contrario, verificar
que el valor indicado sea el correcto, en definitiva, el método de
comparación es una forma viable y precisa para determinarlo.
▪ Establecer la cantidad de testigos mínimos que se deben usar para hacer
la comparación, los coeficientes correctores correspondientes bien
usados, una ponderación correcta de los metros cuadrados para tener en
cuenta y los datos acertados; el método de comparación es una solución
precisa y fiable de aplicar para determinar la tasación de un inmueble.
