Documento anexo realizado por IFADLUZ para SAMFOR, Coordinado por Leriz Camacaro, Ricardo Cuberos Mejía. y José Indriago. Maracaibo, Ciudad Ojeda, Julio 2005

1. REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO
LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA INSTITUTO DE INVESTIGACIONES
INFORME TÉCNICO
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD URBANÍSTICA
Hacienda San Antonio, Sector El Danto.
Municipio Lagunillas. Estado Zulia
(Extensión de Contrato)
Enero, 2006
Ciudad Ojeda - Estado Zulia, Venezuela
Instituto de Investigaciones, IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, FAD / Universidad del Zulia, LUZ /Enero, 2006

2. Estudio de Prefactibilidad Urbanística HACIENDA SAN ANTONIO (Extensión de Contrato)
Equipo multidisciplinario
Arq. José Indriago. M.Sc. - Director del IFAD – LUZ
Responsable Geomática (e-mail: indriago@gmail.com)
Arq. Leriz Camacaro. M.Sc. - Coordinadora General
Responsable Técnico (e-mail: lerizc@cantv.net)
Arq. Ricardo Cuberos. M.Sc. - Coordinador Administrativo
Responsable Institucional y de Geomática (e-mail: ricardocuberos@yahoo.com)
Arq. Yury Faneite. M.Sc. - Arquitecto Proyectista
Responsable de Diseño Urbano (e-mail: danielfaneite@yahoo.com)
Arq. Mercedes Ferrer. Ph.D
Urbanismo
Ing. Civil Raúl Barbosa
Vialidad
Asesores
Andy Perdomo
Mapas, Croquis y Arte Final (e-mail: andy_pdroso@hotmail.com)
Arq. Enrique Bravo
Perspectiva general (e-mail: efbravo@cantv.net)
Francisco Sampieri / Riccardo Sampieri /Maria Alejandra Fernández- SAMFOR SA
Promotores - Empresa privada
Enero, 2006
Estado Zulia, Venezuela
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3. Estudio de Prefactibilidad Urbanística HACIENDA SAN ANTONIO (Extensión de Contrato)
Informe
ÍNDICE GENERAL
INTRODUCCIÓN ........................................ 3
PRE-ANTEPROYECTO DE DISEÑO URBANO ........................................ 3
Criterios Generales de La Propuesta ........................................ 3
1.La nueva centralidad ........................................ 4
2.La mezcla de usos ........................................ 6
3.Los circuitos estructurantes ........................................ 8
4.La clara respuesta al contexto ........................................ 9
USOS DEL SUELO ........................................ 9
AREAS DE PARCELAS POR USO ........................................ 12
COMENTARIO FINAL ........................................ 12
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4. Estudio de Prefactibilidad Urbanística HACIENDA SAN ANTONIO (Extensión de Contrato)
Informe
INTRODUCCIÓN
Este informe describe en forma sucinta el pre-anteproyecto propuesto para el lote
Hacienda San Antonio de 217 Has. ubicado en el sector El Danto del Municipio
Lagunillas, específicamente dentro del escenario alternativo de organización espacial III
denominado “el Nuevo Centro Urbano”.
Este escenario toma en cuenta la premisa planteada en el PDUL COLM (1999) de
Ciudad Ojeda, donde se enfatiza la policentralidad como forma de organización óptima
de las ciudades; es decir, la creación de multicentros de usos mixtos en el cual se
entrelacen los usos y servicios con los corredores y núcleos residenciales conformando
un tejido urbano integrado.
Se proponen desarrollos residenciales, equipamientos y servicios de infraestructura
urbana, entre los cuales se encuentran: áreas verdes recreacionales y productivas,
áreas comerciales, educacionales, turísticas, industriales, centros de investigación y
desarrollo, entre otros. Esta diversidad garantiza la distribución del uso del suelo de
forma eficiente y equilibrada fortaleciendo la nueva centralidad urbana.
Además, se plantean las continuidades viales en sentido norte - sur, consolidando y
complementando el tejido urbano del lote con el Sector El Danto y otros centros
urbanos de Ciudad Ojeda; y, en sentido este – oeste, los corredores L y M (Vargas)
vinculan los desarrollos propuestos con la costa y el centro de Ciudad Ojeda.
A continuación se presenta el desarrollo de los criterios generales que fundamentan la
propuesta, a estos efectos denominada “Centro San Antonio”.
PRE-ANTEPROYECTO DE DISEÑO URBANO
Criterios Generales de la Propuesta.
El nuevo Centro San Antonio. La propuesta de diseño urbano plantea la implantación de
un nuevo centro de actividades cívicas en el sector El Danto a través del desarrollo de
criterios y premisas de diseño y crecimiento urbano que aseguren una nueva estructura
urbana cónsona con su contexto, tanto a nivel físico-geográfico, como cultural y
ambiental. Al mismo tiempo, la propuesta pretende asegurar un producto atractivo y
mercadeable, que se ajuste a las necesidades y los requerimientos que las expectativas
inmobiliarias ejerzan sobre el lote y la propuesta.
La propuesta involucra espacios recreaciones, áreas verdes, áreas residenciales,
comercios y servicios, actividades cívico-comunitarias y culturales y pretende obtener
un producto donde todos los entes (gubernamentales, privados, comunidades, etc.)
tengan activa participación en las diferentes etapas de desarrollo.
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5. Estudio de Prefactibilidad Urbanística HACIENDA SAN ANTONIO (Extensión de Contrato)
Informe
La propuesta se fundamenta en una serie de criterios generales:
- La nueva centralidad
- La mezcla de usos (usos mixtos)
- Los circuitos estructurantes
- La clara respuesta al contexto
1. La nueva centralidad.
Se trata de un nuevo centro que cubra las
necesidades y déficit de servicios existente tanto
en El Danto como en la COLM, basándose en la
ubicación estratégica de toda una gama de
equipamientos urbanos.
La propuesta contempla la creación de extensas
áreas residenciales de diversas densidades,
áreas de parcela y de construcción, esto en
respuesta a la alta demanda inmobiliaria que
este uso ha generado en todo el sector, donde
se han desarrollado modos de urbanización para
diferentes tipos de usuarios.
Viviendas unifamiliares pareadas
Como resultado del parcelamiento preliminar, se han constituido manzanas cuya
dimensión más recurrente en el proyecto es de aproximadamente 83 m por 190 m con
parcelas de 12 m por 18 m, un área del terreno de 216 m2 y viviendas apareadas de 75
m2; además se contemplan áreas comunes de uso comunitario y recreativo en el
corazón de las manzanas.
Tipología de manzana residencial
Las áreas residenciales prevén la implantación de equipamientos de escala vecinal
(ámbito primario), que sirvan de apoyo a las comunidades, tales como: guarderías,
comercios locales, microempresas, áreas deportivas, plazas, iglesias o templos, casas
comunales, entre otros.
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6. Estudio de Prefactibilidad Urbanística HACIENDA SAN ANTONIO (Extensión de Contrato)
Informe
Hacia el extremo este del desarrollo, en un área cercana a la futura Vía Expresa Lara-
Zulia (sur-este de la parcela), se ubica un desarrollo residencial que ofertará, para un
público de mayor capacidad de compra, parcelas de mayor área, tanto de terreno como
de ubicación y construcción, con los equipamientos correspondientes a dicho nivel de
costos. Se proponen viviendas apareadas en parcelamientos de privacidad controlada
con lotes de 250 m2 aproximadamente, área de construcción de 120 mts2, dos niveles,
sala-comedor-cocina, tres habitaciones y dos salas sanitarias, con espacios comunes,
tales como caseta de vigilancia, parque infantil, área para reuniones y media cancha
deportiva.
Estas áreas residenciales se
complementan con toda una red de
espacios públicos y grandes parcelas de
servicios de equipamiento que cubrirán
las necesidades de las poblaciones
asentadas, tanto en las áreas
residenciales propuestas en San Antonio,
como de zonas residenciales cercanas
que a futuro se esperan construir en el
sector. Dichos servicios estará enlazados
a través de circuitos en dos redes: la
primaria, a modo de Ramblas, y la
secundaria, en forma de Eco-veredas.
Servicios de equipamiento urbano
Además, se plantea la creación de
un centro de información y apoyo
tecnológico y un complejo de
investigación, desarrollo e
innovación. En virtud de la
población proyectada para El Danto
en el PDUL de Ciudad Ojeda, y en
respuesta al déficit estimado según
las “Normas de equipamiento
urbano, MINDUR” (1985), la
propuesta podría incorporar
adicionalmente la ubicación de una
escuela básica y de un centro
asistencial ambulatorio, aún
cuando estos usos podrán estar en
otro de los lotes del sector.
Complejo de investigación, desarrollo e innovación
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Informe
La exacta correspondencia e interrelación de actividades entre las áreas residenciales,
los servicios de equipamiento y los espacios públicos, son la principal característica que
fortalecerá la imagen del nuevo Centro San Antonio que el proyecto pretende ofrecer al
Ciudad Ojeda y al Municipio.
2. La mezcla de usos.
Como concepto fundamental para el nuevo Centro San Antonio, la propuesta adopta la
mixtura de usos, tanto compatibles como complementarios, bajo los preceptos de
integración sostenible al medio ambiente urbano.
Además de la combinación de comercios con viviendas y servicios comunitarios antes
mencionada en las áreas residenciales, sobre las principales vías colectoras se prevé la
ubicación de servicios de ámbito intermedio y general, con grandes áreas destinadas al
comercio de productos y servicios, considerando en particular los del tipo industrial.
Las viviendas previstas sobre las vialidades principales internas son de tipo multifamiliar
de mediana densidad, con tres pisos; esta tipología residencial propone que las plantas
bajas sean destinadas para usos como comercio, oficinas, y microempresas, entre
otros. Se plantea para ello parcelas de hasta 1600 m2 aproximadamente, 4
apartamentos por piso de 90 m2 con sala-comedor-cocina, tres habitaciones y dos
salas sanitarias brindando la posibilidad de ofrecer hasta 10 unidades de viviendas por
edificio multifamiliar.
Edificios multifamiliares de 3 pisos con comercio en planta baja
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8. Estudio de Prefactibilidad Urbanística HACIENDA SAN ANTONIO (Extensión de Contrato)
Informe
Asociado a estos desarrollos
residenciales, se plantean tres
grandes servicios de ámbito general
que operarán como fuentes de empleo
y dinamizadores de la economía
regional:
- El Parque Temático del Petróleo,
es un área recreativa y cultural de
aproximadamente 22.08 has,
destinada a cubrir las necesidades
de áreas verdes recreativas tanto
de la población propuesta como de
la población proyectada para El
Danto y para el Municipio.
Parque Temático del Petróleo
- MALL COLM, con un área de
parcela de aproximadamente 9.28
has. y un área de construcción
estimada de 65.000m2
aproximadamente, se considera
que sea un centro atractor de
inversiones y sirva a la población
tanto del municipio Lagunillas como
a los otros municipios vecinos de la
COLM.
Mall COLM
- Centro de Apoyo al Viajero, de
carácter extraurbano, se encuentra
ubicado sobre la Vía Expresa Lara-
Zulia detrás una vía de servicio, en
un área de 4.87 has.
aproximadamente, con un área de
ubicación del 40% y de construcción
estimada de 17.900 m2
aproximadamente, ofreciendo
servicios a los pasajeros que se
movilizan desde Maracaibo hacia
Trujillo, Lara y el resto de la
república, y viceversa.
Centro de Apoyo al Viajero
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9. Estudio de Prefactibilidad Urbanística HACIENDA SAN ANTONIO (Extensión de Contrato)
Informe
3. Los circuitos estructurantes.
El tejido urbano propuesto esta estructurado por un sistema de redes o circuitos. El
primero de ellos está conformado por la red primaria de espacios públicos, boulevares
peatonales y áreas verdes propuestas a modo de Ramblas, las cuales ocupan un lugar
fundamental en la conceptualización y caracterización del nuevo centro urbano. Éstas
ocupan un área de aproximadamente 17.43 has. destinadas al uso y disfrute de la
población, albergando equipamientos de servicio tales como cafeterías, revisterías y
comercios menores. La Rambla Mayor, se desarrolla transversalmente en sentido
Norte-Sur, y la Rambla Menor, se despliega en sentido Noreste-Suroeste
Secciones bulevares peatonales, espacios públicos y ciclovía propuestos en vías principales
El segundo circuito lo conforma la
red de vías principales (colectoras)
propuestas, que junto con los
circuitos peatonales y las áreas
verdes, establecen ejes paisajísticos
a modo de Eco-veredas, donde
ambos circuitos se articulan.
Superpuesto a ambos circuitos, se
despliega una ruta de ciclovías que,
parcialmente independientes de las
vías vehiculares estructurantes del
tejido urbano, recorre la totalidad del
desarrollo urbanístico y lo articula
con sectores residenciales
adyacentes.
Rambla, eco-veredas y ciclovías propuestas
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10. Estudio de Prefactibilidad Urbanística HACIENDA SAN ANTONIO (Extensión de Contrato)
Informe
4. La clara respuesta al contexto.
Es fundamental hacer notar que la propuesta busca integrarse en armonía con el tejido
urbano existente en el sector a través de continuidades viales y espaciales. En tal
sentido, se prevé la conexión transversal entre las vías “L”, “M” y “N”, a través de la
calle San Benito, la cual cobra especial relevancia en sentido norte-sur; así mismo, se
consideran dos conectividades en sentido este-oeste con la llamada Tercera Etapa de
los desarrollos de Ducolsa, ubicado al oeste del Centro San Antonio.
T
TENDIDO ELECTRICO
TENDIDO ELECTRICO
Rambla Mayor
Rambla Menor
LARA - ZULIA
CARRETERA M (Calle Vargas)
Continuidades y condicionantes
Conectividad del Centro San Antonio: Ejes de Continuidad Vial para las Ramblas y hacia la Vía Expresa Lara-Zulia
Por otra parte, han sido importantes considerar algunas vías, trillas y elementos físico-
geográficos existentes en el lote, como premisa en el trazado de la vialidad definitiva.
Mención aparte merece el tendido eléctrico de alta tensión, el cual es considerado otro
elemento estructurante en el diseño de áreas verdes productivas con valor paisajístico.
USOS DEL SUELO.
En base a los criterios generales que fundamentan la propuesta de diseño urbano
podemos entonces precisar que el esquema de ocupación de usos del suelo está
constituido de la siguiente manera:
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11. Estudio de Prefactibilidad Urbanística HACIENDA SAN ANTONIO (Extensión de Contrato)
Informe
 Núcleos residenciales de viviendas unifamiliares: de baja densidad, aisladas o
apareadas, que permitan consolidar la vida en comunidad, a través de la creación de
espacios públicos comunes en el interior de las manzanas y veredas peatonales que
interconectan a las manzanas entre si.
 Corredores residenciales con edificaciones de 3 pisos: propuestos a lo largo de
las avenidas principales y espacios públicos relevantes, estos edificios incorporan la
mezcla de usos: locales comerciales, oficinas o servicios en planta baja hacia la calle
(frente comercial), con viviendas en planta baja (parte posterior) y en pisos
superiores.
 Centro de Apoyo al Viajero: sobre la Vía Expresa Lara - Zulia, plantea la creación
de un complejo multiuso que contengan: centro de telecomunicaciones, cafetería,
revistería, instalaciones de alojamiento, alimentación y bebidas, mini - spa, comercios
y tiendas variadas, información al turista, servicios de diversión, descanso y
atracciones menores; salas sanitarias, servicios mecánicos, cauchera, autolavado,
gasolinera para vehículos livianos, entre otros.
 Centro Mall COLM: centro comercial de escala extra - urbana, el cual funcionaria
como un gran polo atractor de actividades e inversiones hacia la COLM,
contribuyendo además a crear un gran impacto de acceso en el proyecto con
respecto a la futura ampliación de la carretera Lara – Zulia; se contempla la creación
de espacios de usos múltiples bajo condiciones especiales como: áreas comerciales
(cines, feria de comida, multi – tiendas, salas de juego); además, de un área rental
como espacio público para la recreación y el deporte, un área de eventos cerrado
como multi - espacio de grandes magnitudes (congresos y convenciones, teatro,
exposiciones, musicales, graduaciones, entre otros), y áreas complementarias de
servicio y mantenimiento.
 Centros de Investigación y Desarrollo e Innovación (I+D+i) y Capacitación
Tecnológica: constituyen un complejo de edificaciones que albergarán pequeñas y
medianas empresas profesionales destinadas a proporcionar soporte y asistencia
técnica de carácter tecnológico, industrial y agro - industrial. En él se realizarán
actividades de investigación, desarrollo e innovación sobre la estructura productiva,
recursos naturales, medio ambiente y los desafíos y oportunidades que se presenten
para un aprovechamiento sostenible de los recursos. Esto coadyuvará a introducir
innovaciones biotecnológicas y técnicas de producción no contaminantes para la
producción de bienes y servicios ecológicos y ambientales de valor y competitividad
global. También se abordará el desarrollo de nuevos instrumentos y mecanismos
para la gestión del riesgo, que posibiliten el financiamiento de la innovación y el
acceso al crédito, especialmente a largo plazo, por parte de las pequeñas y
medianas empresas y las cooperativas de producción (PYMES y cooperativas).
Como parte del conjunto de I+D+i, se prevé un instituto superior de capacitación
tecnológica, así como los servicios conexos al mismo.
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12. Estudio de Prefactibilidad Urbanística HACIENDA SAN ANTONIO (Extensión de Contrato)
Informe
 Parcelas de servicios comerciales e industriales: corresponden a usos de gran
escala, que serán proveedores de insumos para la industria petrolera y otras del
sector, tales como ferreterías, industria metalmecánica, grandes franquicias, entre
otras.
 Áreas de protección y resguardo: destinadas a la reserva requerida para el tendido
eléctrico de alta tensión, y franja de amortiguación ambiental de la Granja de
Saneamiento de Desechos de Perforación, incorporando una tipología variada de
vegetación productiva tratada paisajísticamente, tales como el aloe vera o sábila en
la zona del tendido eléctrico de alta tensión, así como bosques de eucaliptos, setos y
grama.
 Parque Temático del Petróleo: recrea el campamento como proceso de
asentamiento y consolidación urbano del impacto petrolero en la COLM,
proporcionando un ambiente de ocio y diversión familiar. El parque estará constituido
por áreas residenciales con alojamiento tipo posadas (en réplicas de la arquitectura
petrolera), escuela, comisariato, oficina principal, área recreacional con juegos
infantiles, palafitos, plazas, zonas de recreo, zonas de paseo, juegos de agua,
piscina, pista de baile; y además, espacios para juegos extremos, juegos de mesa,
golfito, tenis, paseos a caballo, venta de artesanías, actividades especiales para
niños (pista de carritos, parque infantil, juegos inflables, zoológico de contacto). Se
vincula con el tejido aledaño a través de la red de ciclovías y un sistema de
transporte interno turístico (vehículos de la época).
 Redes de espacios públicos; una primaria, contiene una red de plazas a diferentes
escalas distribuidas a lo largo de las vías principales a modo de Ramblas (escala
urbana); y una secundaria, consistente en la red de Eco-veredas que interconectan
los espacios públicos comunales propuestos en los corazones de las manzanas
(escala local). A éstas se suman una serie de espacios comunitarios de uso
recreativo y deportivo.
 Red de ciclovía propuesta; en paralelo a las vías principales con fácil conexión a
las eco-veredas peatonales de uso local.
 Servicios de equipamiento urbano e infraestructura urbana, se prevé el
emplazamiento de un instituto de educación, ambulatorio asistencial, que ayuden a
cubrir los déficit planteados en el PDUL de Ciudad Ojeda (1999).
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13. Estudio de Prefactibilidad Urbanística HACIENDA SAN ANTONIO (Extensión de Contrato)
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AREAS DE PARCELAS POR USO.
AREAS (Ha) POR USO DEL SUELO
USO AREA aprox. (Ha)
VIVIENDA UNIFAMILIAR 52,96
VIVIENDA MULTIFAMILIAR 13,1
MALL COLM ( CENTRO COMERCIAL) 9,28
PARQUE TEMATICO DEL PETROLEO 22.08
CENTRO DE ATENCION AL VIAJERO 4.87
MACROPARCELAS (COMERCIO INDUSTRIAL) 11,93
COMPLEJO DE INVESTIGACION, DESARROLLO E INNOVACION. 1,44
CENTRO DE APOYO TECNOLÓGICO 4,1
SERVICIOS DE EQUIPAMIENTO 1,15
ESPACIOS PUBLICOS 17,43
AREA VERDE PRODUCTIVA (TENDIDO ELECTRICO) 10,63
FRANJA DE PROTECCIÓN
(Borde de la Granja de Saneamiento de desechos de perforación) 6,24
FRANJA DE PROTECCIÓN DE CARRETERA LARA - ZULIA 3,72
TOTAL DE AREAS CON USOS DE SUELO ASIGNADOS 175,00
TOTAL AREA DESTINADA A VIALIDAD Y ACERAS 42.00
TOTAL LOTE 217,00
NUMERO ESTIMADO DE VIVIENDAS A COSTRUIR. 4942 UNID. DE VIV.
VIVIENDA UNIFAMILIAR 2758 UNID. DE VIV.
VIVIENDA MULTIFAMILIAR 2184 UNID. DE VIV.
COMENTARIO FINAL.
Es de hacer notar que para el desarrollo de este escenario, deben haberse cumplido las
siguientes premisas:
1. El lote denominado Hacienda San Antonio, debería estar dentro del límite urbano
establecido para el Municipio Lagunillas.
2. Se requiere la conformidad con respecto a esta propuesta por parte de la autoridad
urbanística del Municipio Lagunillas, en el marco de un Plan Especial para el desarrollo
de todo el sector El Danto, para articular las propuestas de los servicios de
infraestructura (acueducto, cloacas, drenajes, entre otros) del lote con todo los del área
de desarrollo alternativo de El Danto.
3. Gestión por parte de los promotores ante los organismos públicos y privados
competentes para formar las alianzas estratégicas y obtener la voluntad política para
viabilizar, y de esta manera llevar a cabo, las ideas aquí planteadas.
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