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MERCADO DE
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POLÍTICA DE VIVIENDA
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Grandes rasgos del mercado de
alquiler de vivienda en Colombia
 La participación del alquiler de viviend...
CEDE- UNIANDES 3
Distribución espacial del alquiler
 Es sobre todo un fenómeno urbano:
 Urbano 34% Rural 9%
 Es más pro...
Evolución temporal del alquiler
 En general hay una tendencia a la
contracción de la proporción de inquilinos.
 En el úl...
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Distribución social del alquilerl
 El alquiler está presente en todos los
estratos
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Alquiler y penuria habitacional
 Alquilar no es sinónimo de penuria
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¿Quiénes ofrecen vivienda en alquiler?
 Desaparición del gran casateniente decimonónico
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¿Quiénes ofrecen vivienda en alquiler
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La relación arrendador-inquilino
 Esta relación varía mucho entre los diversos estratos.
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La vivienda compartida
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Evolución reciente del alquiler y otros
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Por una política estatal a favor del
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Alquiler como instrumento de política de
vivienda social
 Oportunidad de ayudas habitacionales y ciclo de
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Política de vivienda social en
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 Tres opciones de oferta:
 Vivienda en alquiler ofrecida por el Estado
 Vi...
Vivienda en alquiler ofrecida por el
Estado
 Pocas experiencias en América Latina
 Larguísima experiencia en otras regio...
Vivienda en alquiler ofrecida por
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 Prácticamente inexistente en las última décadas
 Recientemente, ...
Vivienda en alquiler ofrecida por
familias
 Modalidad muy extendida especialmente en sectores de
bajos ingresos
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Vivienda en alquiler ofrecida por
familias
 Variar la actitud hostil del Estado en su conjunto con respecto al
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“Rasgos del mercado de alquiler de vivienda en Colombia y lineamientos para una política estatal de vivienda social basada en el arrendamiento”. Por Samuel Jaramillo (Colombia).

Samuel Jaramillo (Colombia). Economista de la Universidad de los Andes, con maestría y doctorado en urbanismo y equipamiento del territorio de la Universidad de Paris XII (Paris-Val-De-Marne). Ha trabajado como asesor del Ministerio de Desarrollo (Viceministerio de Vivienda, Desarrollo Urbano y Agua Potable) en el diseño de una política general de vivienda; además, en proyectos como el diseño de una estrategia de planificación del desarrollo urbano para Bogotá; en el Observatorio del mercado del espacio construido en Bogotá; y en la orientación de una política estatal sobre alquiler de vivienda urbana en Colombia. Ha participado en numerosos eventos científicos en estudios urbanos, planificación territorial, mercado de alquiler de vivienda, y política social, entre otros. Cuenta con numerosas publicaciones en revistas especializadas.

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  1. 1. 03/06/2014 v . Mayo2014 1 MERCADO DE ARRENDAMIENTOS Y POLÍTICA DE VIVIENDA SAMUEL JARAMILLO G CEDE- UNIANDES
  2. 2. CEDE- UNIANDES 2 Grandes rasgos del mercado de alquiler de vivienda en Colombia  La participación del alquiler de vivienda en Colombia ¿Es alta?  Si se compara con algunos países avanzados que tienen altas tasas de alquiler el nivel de Colombia es bajo.  Colombia: 28% Alemania 58% Suecia 57% Francia 45%(años 90)  Si se compara con otros países latinoamericanos, es alta:  Brasil 16% México 15% Argentina 12% Perú 11%
  3. 3. CEDE- UNIANDES 3 Distribución espacial del alquiler  Es sobre todo un fenómeno urbano:  Urbano 34% Rural 9%  Es más pronunciado en las grandes ciudades  Bogotá: 42% Medellín: 34% Cali 36%  Existen diferencias regionales:  Costa: Barranquillla 24,8% Cartagena 26,4% Santa Marta 27,5%  Zona andina: Armenia 39,7 % Pererira 38,2% Ibagué 37,9% Villavicencio 34,6%
  4. 4. Evolución temporal del alquiler  En general hay una tendencia a la contracción de la proporción de inquilinos.  En el último censo de ve una reversión %Proporción de inquilinos (Urbano) 1951: 40,1% 1964: 38,8% !973 39,1% 1993: 33,9% 2005 36,7% CEDE- UNIANDES 4
  5. 5. CEDE- UNIANDES 5 Distribución social del alquilerl  El alquiler está presente en todos los estratos  Su relación con el ingreso tiene forma de U  4 Principales ciudades Est alto 12%, Medio 19,4% 15,6% ( CEDE años 90) Decil 1: 35,2% 3: 43,4% 5: 46,7% 7: 40,1% 9 32,8% (2004 Bogotá CENAC-FEDELONJAS) Impacto en las cifras de la autoconstrucción informal
  6. 6. CEDE- UNIANDES 6 Alquiler y penuria habitacional  Alquilar no es sinónimo de penuria habitacional  En 1997 en 4 ciudades el 69,4% de los inquilinos tenían condiciones habitacionales satisfactorias. (DANE-CEDE)  De los propietarios el 86,2% tenían condiciones satisfactorias  Otras formas de acceso 52,2%
  7. 7. ¿Quiénes ofrecen vivienda en alquiler?  Desaparición del gran casateniente decimonónico  En contraste con inquilinos mucho más pobres  Fuente de las políticas predominantes en el medio internacional hasta finales de los años 80 que favorecían de manera extrema al inquilino  Estas normas se han flexibilizado un poco, pero el criterio sigue teniendo mucha presencia subyacente CEDE- UNIANDES 7
  8. 8. ¿Quiénes ofrecen vivienda en alquiler  Los propietarios arrendadores tienden a ser del mismo grupo social que los inquilino.  Los propietarios ricos arriendan a inquilinos ricos, los de ingreso medio a inquilinos de ingreso medio, y propietarios populares a inquilinos de ingresos bajos.  Por lo menos hasta épocas recientes, no era importante la presencia de grandes empresas que se dedicaran al alquiler de vivienda en gran escala.  En general se trata de pequeños propietarios que ofrecen un número limitado de inmuebles.  Más que una inversión propiamente capitalista, se trata de una práctica emparentada con la “colocación de ahorros” o de una “economía mercantil simple” CEDE- UNIANDES 8
  9. 9. ¿Quiénes ofrecen vivienda en alquiler  El carácter de esta práctica es importante para explicar aspectos de la dinámica de este mercado.  Es compatible con cánones de alquiler relativamente moderados y con rentabilidades bajas. (Esto no excluye fases de alquileres altos)  En la decisión de compra de un inmueble para alquilar se incluye la posibilidad de usar la vivienda para el comprador o familiares.  Tal vez por ello la coincidencia en el origen social del inquilino y propietario. (También es efecto de la incertidumbre jurídica de estos contratos) CEDE- UNIANDES 9
  10. 10. La relación arrendador-inquilino  Esta relación varía mucho entre los diversos estratos.  En los ingresos altos, aunque hay mucha negociación directa, se concentran los corredores inmobiliarios y se tienen contratos formales.  Esto se reduce muchísimo en estratos medios y casi desaparece en estratos bajos.  En este último ámbito hay una gran cantidad de relaciones extraeconómicas entre propietarios e inquilinos. Familiares, amigos, compañeros de trabajo  Muchos de los contratos son verbales (tienen fuerza de ley en Colombia. CEDE- UNIANDES 10
  11. 11. La relación arrendador-inquilino  Es una relación especialmente conflictiva en sectores populares.  La legislación no tiene mucho en cuenta especificidades de esta relación en estos grupos.  Por ejemplo, la vivienda compartida. CEDE- UNIANDES 11
  12. 12. La vivienda compartida  Es una práctica que ha sido tradicionalmente muy extendida, especialmente en algunas ciudades como Bogotá, aunque ha ido descendiendo.  Bogotá 1951:69% 1964:56% 1973: 48% 1993 47% 2005:13,2%  (incluye arrendadores que comparten)  Este último dato puede obedecer a incongruencias metodológicas  Tampoco hay una identidad entre compartir vivienda y penuria habitacional: 38% de inquilinos en vivienda compartida tenían condiciones satisfactorias en 4 ciudades (1997) y 62% de propietarios que ofrecían viviendas compartidas. CEDE- UNIANDES 12
  13. 13. Peso del gasto en alquiler con respecto a ingresos  Evidencias dispares:  Cede (1997 ENCV)  Bogotá: menos de 2 SML 33,7% en penuria 36,2% satisfactorias  2 a 4 SML 21,1% en penuria 34,5% satisfactorias  4 a 8 SML Total 22,4%  >8 SML Total 17,0  CENAC (ECH 2001-2005)  Estrato bajo-bajo 2001: 23,3% 2005: 12,3%  Estrato medio-bajo 2001: 26,5% 2005: 14,9%  Estrato medio 2001: 23,0% 2005: 13,2%  Estrato alto 2001: 19,7% 2005: 14,1% CEDE- UNIANDES 13
  14. 14. EVOLUCIÓN DEL CANON DE ALQUILER EN BOGOTÁ 1970-2013 CEDE- UNIANDES 14 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 1970 1973 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 Canon de alquiler, apartamento tipo 1970-2013 Miles de precios constantes 2012-2 PROMEDIO Exponencial (PROMEDIO)
  15. 15. EVOLUCIÓN DEL CANON DE ALQUILER EN BOGOTÁ 1970-2013  Tasa de largo plazo real= -2,18% anual  Como tendencia: 2013 un nivel del 40% de 1970  Estamos en una fase expansiva  Último dato: 63% del nivel de 1970  46% del valor máximo (1980)  77% del pico del último ciclo (1994) CEDE- UNIANDES 15
  16. 16. Evolución reciente del alquiler y otros precios inmobiliarios Bogotá- Índice real CEDE- UNIANDES 16 0 50 100 150 200 250 300 350 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Promedio Suelo Precio Alquiler
  17. 17. Evolución reciente del alquiler y otros precios inmobiliarios  Los alquileres en los últimos 10 años han aumentado su nivel al 145%  Los precios de los inmuebles lo han hecho hasta el 214%  Los precios de la tierra han alcanzado un nivel de 288%. CEDE- UNIANDES 17
  18. 18. Rentabilidad de alquilar CEDE- UNIANDES 18 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 Rentabilidad Real de Mediano Plazo (4 años) del Alquiler Promedio y el CDT Alq Prom CDT
  19. 19. Por una política estatal a favor del alquiler  En Colombia (y en América Latina) el alquiler ha sido visto con desconfianza,  No ha sido visto como un recurso, sino como una dificultad. En el mejor de los casos se le tolera como un mal menor. Con frecuencia se le hostiliza.  En términos de política de vivienda social hay muy pocos antecedentes de usarlo como un instrumento importante. Las políticas se centran en el acceso a la propiedad. CEDE- UNIANDES 19
  20. 20. Por una política estatal a favor del alquiler  Más que un obstáculo, es un instrumento para atender las necesidades habitacionales  Su proliferación no implica atraso ni pobreza  No implica la confrontación de agentes con fuerza económica desproporcionada. Los oferentes de vivienda en alquiler cumplen una tarea positiva e importante  Se adapta mejor a condiciones de sectores de la población numerosos.  Flexibilidad urbana : transporte  Fluidez laboral. CEDE- UNIANDES 20
  21. 21. Alquiler como instrumento de política de vivienda social  Oportunidad de ayudas habitacionales y ciclo de vida  Flexibilidad laboral: contra el efecto ghetto  Costo de transporte  Oportunidad de ingresos complementarios para oferentes de vivienda en alquiler  No es excluyente con programas de acceso a la propiedad incluso para los mismos sujetos en momentos distintos. CEDE- UNIANDES 21
  22. 22. Política de vivienda social en arrendamiento  Tres opciones de oferta:  Vivienda en alquiler ofrecida por el Estado  Vivienda en alquiler ofrecida por empresarios  Vivienda en alquiler ofrecida por agentes mercantiles simples. CEDE- UNIANDES 22
  23. 23. Vivienda en alquiler ofrecida por el Estado  Pocas experiencias en América Latina  Larguísima experiencia en otras regiones, especialmente en Europa: Council housing británico, HLM francés.  Implica dispositivos de administración  Riesgo de resistencia y no pago  Oportunidad de presencia estatal y apoyo a gestión habitacional para grupos vulnerables. CEDE- UNIANDES 23
  24. 24. Vivienda en alquiler ofrecida por empresarios privados  Prácticamente inexistente en las última décadas  Recientemente, con el aumento en la rentabilidad, algo ha aparecido, sobre todo para ingresos medios y altos (a veces como estratagema para obtener la categoría de “vivienda social”)  Competencia de oferentes familiares e informales que se resisten retornos bajos. No hay mucha economía de escala  Oscilaciones en la rentabilidad  Obstáculos jurídicos: la legislación es muy intrincada y muy desfavorable para el oferente  El aumento de la escala aumenta el riesgo de resistencia CEDE- UNIANDES 24
  25. 25. Vivienda en alquiler ofrecida por familias  Modalidad muy extendida especialmente en sectores de bajos ingresos  Su contribución ha sido grande a pesar del nulo apoyo estatal y de obstáculos serios en el marco legal.  No implica necesariamente ilegalidad ni precariedad.  Parece ser el frente más prometedor para tener un impacto pronto y significativo de ampliación de la oferta de vivienda en alquiler.  Tendría un efecto en las posibilidades de mejoramiento de ingreso de familias populares CEDE- UNIANDES 25
  26. 26. Vivienda en alquiler ofrecida por familias  Variar la actitud hostil del Estado en su conjunto con respecto al alquiler  En los programas estatales de vivienda social se prohibe el alquiler total o parcial de la vivienda y es un causal de anulación del subsidio.  Las característica físicas de las viviendas producidas en estos programas (lotes minúsculos, inmuebles multifamiliares) impiden la ampliación para el alquiler.  El marco legal es muy inadecuado tanto para el alquiler en general (en lo que ha habido retrocesos) como para las especificidades de este mercado de alquiler de vivienda popular CEDE- UNIANDES 26
  27. 27. Vivienda en alquiler ofrecida por familias  Programas para incentivar el aumento de vivienda en alquiler por familias populares  Para compra formal con destino al alquiler  Para ampliación de viviendas con este fin (incluso en programas formales de vivienda social)  Subsidio a los inquilinos  Requiere dispositivos estales (tal vez locales) para administrar ese mercado (para garantizar calidad y también cumplimiento)  No volver incompatibles para los beneficiarios, los subsudios al alquiler con la participación eventual en un programa subsidiado de acceso a la propiedad. CEDE- UNIANDES 27

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