bolilla 15 derechos reales

1. BOLILLA XVII
PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES
Legislación comparada. Sistemas.
Los sistemas de registración pueden dividirse en tres grandes grupos:
1. De acuerdo al primer sistema, el registro inmobiliario no es requisito ineludible
para la transmisión o constitución de los derechos reales entre las partes, pero sí
es requisito inexcusable de la oponibilidad del acto respecto de terceros. Tal es
el sistema del derecho francés, italiano y argentino.
2. En el sistema germánico, la inscripción no tiene efectos de mera publicidad, sino
que es constitutiva aun para las partes. sin embargo, los efectos de la inscripción
no son exactamente los mismos respecto de las partes y respecto de terceros.
Según el código alemán, cuando alguien tiene un derecho inscripto a su favor en
el registro, se presume que le corresponde ese derecho (es lo que se llama
principio de legitimidad). Pero entre las partes, es posible impugnar el acto en
que se fundó la registración, y por consiguiente, obtener la cancelación de ésta.
en cambio, respecto de terceros de buena fe la presunción de legitimidad del acto
no admite prueba en contrario.
3. Finalmente, el sistema Torrens, vigente el Australia y algunos estados de
América del Norte, confiere al registro una máxima importancia: la inscripción
del inmueble en el registro a nombre de una persona confiere a ésta una
situación de propietario definitiva e inatacable, sea con relación a las partes, sea
con relación a terceros. Si ha existido vicio en las transmisiones no por ello
queda afectada la transmisión, porque se supone que el nuevo propietario recibe
su título del Estado, de tal manera que el anterior propietario carece de acción de
reivindicación y todo su derecho consiste en una acción de daños y perjuicios
contra el Estado, que es quien otorga cada nuevo título. La matriculación de los
inmuebles en este sistema no es obligatoria, pero su éxito ha sido tal en Australia
que un gran porcentaje de tierras se han registrado e incorporado a dicho
sistema.
Legislación argentina. Sistema del Código Civil.
En el primitivo Código Civil, la adquisición de derechos reales exigía el cumplimiento
de dos requisitos: la escritura y la tradición. Vélez admitía la necesidad de publicidad en
materia de adquisición y transmisión de derechos reales, y pensó que el medio propio
para lograr esa publicidad era la tradición. Pero rechazó el sistema de registros, salvo
para la hipoteca, en cuyo caso, al no haber tradición, la única forma de exteriorizar el
gravamen y de evitar hipotecas ocultas, con las consiguientes posibles defraudaciones,
era crear un Registro. Sin embargo, no descartaba que algún día llegaran a ser
necesarios los registros para las transmisiones y gravámenes en general.
En cierto momento los registros se hicieron tan indispensables, que las provincias
comenzaron a instaurarlos; desde el primer momento de la creación de los registros, se
los tachó de inconstitucionales, porque imponían un requisito para la transmisión del
dominio que no estaba previsto en el código civil, invadiendo su esfera propia.
En la práctica se planteaban problemas de difícil solución, en especial respecto de las
medidas cautelares que se anotaban sobre algún inmueble, luego de que el mismo había

2. sido enajenado por escritura pública, pero antes de que de la inscriba en el registro. La
jurisprudencia se dividió en dos grandes tendencias:
1) Una reconoce que el embargo anotado con posterioridad a la escritura, pero
antes de su inscripción, prevalece sobre el dominio así adquirido.
2) La otra corriente establece lo contrario, ya que las normas de fondo del código
prevalecen sobre las leyes locales.
Posteriormente, la ley 17.711 hizo superar la objeción constitucional reformando el art.
2505 del código, estableciendo: “La adquisición o transmisión de los derechos reales
sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los
respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda.
Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén
registradas”.
Ley 17.801 (Registro de la propiedad inmueble)
La palabra “solamente” que surge del art. 2505 provocó inmediatas reacciones críticas,
en primer lugar porque nadie se arriesgaría a pagar íntegramente el precio del inmueble
si no estaba inscripto en el registro; segundo, porque el adquirente no podría
establecerse una hipoteca por el saldo del precio, ya que no habiendo adquirido el
dominio del inmueble, ese gravamen sería nulo. Esto obligó a complementar con
urgencia el sistema consagrado por la ley de reformas, mediante una nueva ley (17.801).
La misma crea los registros inmobiliarios y aclara que la inscripción de los títulos es al
único efecto de ser oponibles a terceros, pero no constituyen un requisito más para
adquirir el dominio.
Documentos que deben registrarse.
De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2505, 3135 y concordantes del Código
Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de la ley, en los
registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos
reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
Folio real.
Tradicionalmente se distinguen dos tipos de registros: aquellos en los que la registración
se hace teniendo como base la persona del titular de los derechos, y aquellos en que se
hace sobre la base de la matriculación de cada inmueble.
En nuestro país, las registraciones eran personales. Con la ley 17.801, el sistema de
folios reales se extendió a todo el país.
Hay que distinguir claramente la inscripción de la matriculación: la primera se refiere al
registro de toda constitución, transmisión, declaración, modificación o extinción de
derechos reales o medidas precautorias. La matriculación, en cambio, importa asignar a
cada inmueble un folio determinado, en el que se individualizará con precisión el

3. inmueble, fijándole una característica de ordenamiento que luego servirá para
designarlo. Una vez matriculado el inmueble, se anotan en esa matrícula o folio real,
todas las modificaciones en el estado del dominio u otros derechos reales, así como los
embargos y otras medidas cautelares.
Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos
anteriores, serán previamente matriculados en el registro correspondiente a su
ubicación. Exceptúanse los inmuebles del dominio público (art. 10).
La matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial con una
característica de ordenamiento que servirá para designarlo (art. 11).
El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se redactará
sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus
medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su
completa individualización. Además, cuando existan, se tomará razón de su
nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente y se hará
mención de las constancias de trascendencia real que resulten. Expresará el nombre del
o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las
escrituras públicas. Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su
nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio. Se hará mención de la proporción
en la copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y
fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del
dominio que exista al momento de la matriculación. Se expresará, además, el número y
fecha de presentación del documento en el Registro (art. 12).
Tracto sucesivo.
Consiste en un encadenamiento de las sucesivas transmisiones del dominio, de manera
tal que la nueva transmisión se apoye en la anterior.
Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes del folio se registrarán:
a) Las posteriores transmisiones de dominio;
b) Las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con
el dominio;
c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan;
d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en
los artículos 22, 24 y concordantes.
Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarán por estricto orden
cronológico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que
expresa el artículo 12, en cuanto fuere compatible, con la debida especificación de las
circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos, especialmente
con relación al derecho que se inscriba (art. 14).
No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona
distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada
folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás
derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus
modificaciones, cancelaciones o extinciones (art. 15).

4. Reserva de prioridad.
Es el principio de prevalencia de los documentos anteriores sobre los posteriores.
Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha
que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se
hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren
los artículos 22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el
artículo 5º, (45 días desde la fecha de su otorgamiento)- (art. 17).
El principio, entonces, es la prevalencia del documento inscripto con anterioridad; pero
la ley hace una excepción: que al presentarlo con posterioridad se hubiese documentado
dentro del plazo del bloqueo del registro establecido en los arts. 22 y concordantes, y
además, se lo presente dentro de los 45 días desde la fecha de su otorgamiento.
No obstante lo dispuesto en el artículo anterior y a los efectos a que hubiere lugar por
derecho, el Registro procederá de la siguiente forma:
a) Devolverá los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su
presentación, tanto en el Registro como en el documento mismo. La forma y
tiempo de duración de esta anotación serán los que rigen respecto de la
inscripción provisional;
b) Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter
provisional, o certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo
previsto en el artículo 5º, aquélla se practicará con advertencia de la
circunstancia que la condiciona;
c) Cuando la segunda inscripción o anotación obtenga prioridad respecto de la
primera, el Registro informará la variación producida. La advertencia o
información indicada se dirigirá a quien hubiera efectuado la petición o a quien
tuviere interés legítimo en conocer la situación registral mediante notificación
fehaciente (art. 18).
La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se
establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el
ordenamiento a que se refiere el artículo 401. Con respecto a los documentos que
provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los
mismos. No obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada
con precisión y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede
estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o
autorizando que ésta sea compartida (art. 19).
Calificación registral.
La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere
según las leyes (4).
El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya
inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los sistemas
respectivos (art. 8).
1
(Art. 40) El Registro, por los procedimientos técnicos que disponga la reglamentación local, llevará un sistema de ordenamiento
diario donde se anotará la presentación de los documentos por orden cronológico, asignándoles el número correlativo que les
corresponda.

5. Ley nacional de catastro 20.440
El catastro es la delimitación de la propiedad inmueble, pública y privada.
Procura diversos objetivos. Por lo pronto, adoptado el sistema del folio real, el catastro
viene a completar y perfeccionar el sistema, a asegurar a cada propiedad la
determinación exacta de su superficie, ubicación y linderos. Tiene también un objeto
fiscal. Un buen catastro permite ubicar con precisión los inmuebles sujetos a gravación
impositiva, así como también quiénes son los propietarios responsables del pago del
gravamen. Permite también conocer la riqueza territorial y su distribución.
El primer artículo de la ley 20.440 establece como finalidades de los registros:
1. Determinar la correcta ubicación, límites, dimensiones, superficie y linderos de los
inmuebles, con referencia a los títulos jurídicos invocados o a la posesión ejercida;
2. Establecer el estado parcelario de los inmuebles y regular su desarrollo;
3. Conocer la riqueza territorial y su distribución;
4. Elaborar datos económicos y estadísticos de base para la legislación tributaria y la
acción de planeamiento de los poderes públicos nacionales y locales.
Relaciones con el registro de la propiedad.
El catastro hace el censo de los bienes inmuebles; el registro le proporciona información
adecuada. Ambos se apoyan mutuamente, aunque conservando su autonomía. El
registro pide ayuda al catastro para detectar interposiciones de inmuebles que no lo
puede hacer por sí mismo.
Es del resorte del catastro establecer el aforo de los inmuebles a los efectos de la
tributación, cosa que al registro no le interesa.
El catastro es privativo de las provincias, lo que hizo la ley 20.440 es establecer la
obligatoriedad de ellas para que las organicen. El registro está regido por una ley
nacional (17.801), que integra el código civil.
En síntesis, tenemos el registro de las realidades físicas (el catastro) y el registro de las
situaciones jurídicas (el registro de la propiedad.)