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LA REVALORACIÓN DE REGISTRO DE MANDATOS Y PODERES A TRAVÉS
DE LA NECESARIA REGULACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN Y PUBLICIDAD DE
LA EXTINCIÓN DE PODER POR FALLECIMIENTO DEL PODERDANTE
Nancy Elizabeth Tafur Villanueva
Registrador Público ZR N° VII-Sede Huaraz
Sumario I.- introducción, II.- El poder y el mandato en la doctrina y legislación
nacional, III.- El registro de mandatos y poderes, IV.- La inscripción de la extinción
de poder en el registro de mandatos y poderes por fallecimiento del poderdante o
apoderado, V.- Aspectos Relevantes en la calificación registral para la inscripción
de la extinción de poder por fallecimiento del poderdante o apoderado, VI.-
Jurisprudencia registral respecto a la extinción de poder en el registro de mandatos
y poderes por fallecimiento del poderdante y sus implicancias en el Registro de
Predios, VII.- Conclusiones, VIII. Bibliografía. Resumen, Abstract.
I. INTRODUCCIÓN
En el Registro de Mandatos y Poderes del Registro de Personas Naturales,
se inscriben los poderes otorgados por personas naturales, así como la
sustitución, modificación o extinción de los mismos, según lo establecido en el
Art. 2036 del Código Civil. Estos actos nacen en la esfera de la persona natural
dentro del campo del Derecho Privado, cuyo principio estructural es la autonomía
de la voluntad, o autonomía privada y a partir de este de ello, es entendible el
Mandato y el Poder voluntario, que se otorgan fundado en este principio, cuya base
sería la Libertad, Igualdad, Solidaridad, y Seguridad, que son los macro principios
que fundan en última instancia la Constitucionalidad de todo el ordenamiento
jurídico vigente en cualquier Estado Moderno.
La inscripción de dichos actos en el Registro de Mandatos y poderes, se realiza en

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principio, para publicitar ante terceros la legitimación del poder, garantizando a
aquellos que contraten con el apoderado en el sentido que éste tiene las
facultades que alega y que se mantendrán vigentes, mientras no sean
revocadas o modificadas en el Registro. Asimismo, se inscriben para que,
los terceros que han contratado a título oneroso y de buena fe con aquel que
figura con mandato o poder inscrito en el Registro, no sean perjudicados por
mandato, poder, modificaciones o extinciones de éstos no inscritos, en virtud del
principio de fe pública registral o protección del tercero registral.
Siendo así, estando a las garantías de nuestro Sistema Registral, el Registro debe
ser un registro reflejo de la realidad, para evitar inexactitudes registrales. Por ello,
estando inscrito un mandato o poder en el Registro correspondiente, y estando al
fallecimiento del poderdante o apoderado, es necesario incorporar esta información
al Registro a efectos de que la Representación se extinga, conforme lo prescribe
expresamente nuestro Código Civil sustantivo, pues conforme señala la CAS. N°
1908-2005 LIMA, publicado en El Peruano el 02-01-2008, “…la muerte pone fin a la
persona, conforme lo previsto en el Art. 61 del Código Civil, y en el caso que ésta
hubiera otorgado un mandato o poder para ser representado por otro, su
acaecimiento conlleva a la extinción del poder a partir del momento en que tal
circunstancia se configure, conforme lo dispone el Art. 1801 inciso tercero del
acotado Código…”.
De otro lado, la no inscripción y publicidad de esta circunstancia con relevancia
jurídica en la referida partida del poder o mandato inscrito, por jurisprudencia
reiterada de nuestro Tribunal Registral, acorde a los Principios Registrales, es
inoponible al tercero que contrató con quien a la fecha de celebración del contrato
tenía representación vigente registrada, lo cual viene acarreando serios
cuestionamientos a la inscripción efectuada por el Registrador, quien pese a haber
advertido el fallecimiento del poderdante en un Registro administrativo que no es
parte del sistema nacional de los Registros, el RENIEC, debe proceder en el caso
del Registro de Predios, a inscribir una transferencia de propiedad celebrado por el
apoderado, posterior a la muerte del poderdante, lo cual casi en la generalidad de
los casos, lo realiza en mérito a Resolución del Tribunal Registral, cuando el usuario

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apela, pues en la mayoría de los casos, procede a tachar el título u observarlo en
mérito a la información del RENIEC, lo cual es revocado en segunda instancia
registral.
Siendo así, es urgente implementar mecanismos y reglamentación especial para la
inscripción de la extinción de poderes por fallecimiento del poderdante o apoderado,
unificando criterios de calificación que homogenicen la práctica registral y hagan
predictible el servicio registral que se brinda, buscando contribuir con ello a través
de la presentación de la presente ponencia, donde desarrollamos diversos aspectos
del tema planteado, con base en la práctica registral y la jurisprudencia emitida por
el Tribunal Registral.
II. EL PODER Y EL MANDATO EN LA DOCTRINA Y LEGISLACIÓN
NACIONAL
2.1. EL PODER
Priori Posada1 señala de manera resumida que "el poder es el negocio jurídico
unilateral mediante el cual un sujeto confiere a otro el poder (situación jurídica)
de representarlo. Es unilateral pues basta la declaración del representado para
su perfeccionamiento, no siendo necesario el consentimiento del destinatario. La
unilateralidad del poder se explica en la medida en que éste atribuye al
representante una situación jurídica de poder, sin configurar ni para el
representante ni para el representado el nacimiento de un derecho o una
obligación. (...) De esta forma, el poder solamente habilita a realizar un negocio
en nombre del representado." En ese sentido, el maestro Aníbal Torres Vásquez,
en su libro “El Acto Jurídico”2, precisa con más detalle que, “Cuando el
representante obra en nombre y en interés del representado, dentro de los límites
de las facultades que se le ha conferido, el acto jurídico que realiza produce sus
1
PRIORI POSADA, Giovanni. Código Civil Comentado. Tomo 1. Gaceta Jurídica.
Primera Edición, Marzo 2003. Pág. 642.
2
Aníbal Torres Vasquez. “El acto jurídico” IDEMSA Importaciones y Distribuidora
Editorial Moreno S.A. Segunda Edición. Lima, 2001. Pág. 346 y 347.

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efectos directamente en la esfera jurídica del representado. (…) El poder da al
apoderado la potestad de producir efectos jurídicos a favor y en contra del
poderdante, mediante los actos jurídicos concluidos en su nombre. En la
representación voluntaria, el acto de otorgamiento de poder se denomina
apoderamiento, el cual se realiza mediante declaración unilateral recepticia del
representado. El apoderamiento es un acto de confianza que el representado
deposita en el representante. (…) El acto de apoderamiento es unilateral porque
se perfecciona con la sola manifestación del poderdante, solamente para su
eficacia es necesaria la aceptación expresa o tácita del apoderado. (…) La
existencia jurídica del poder no depende del conocimiento y aceptación del
apoderado. Del poder no se derivan obligaciones para el apoderado, sino
solamente lo habilita para realizar actos jurídicos con efectos para el poderdante”.
2.2. EL MANDATO
El mandato es un contrato, por el cual el mandatario se obliga a realizar uno o
más actos jurídicos, por cuenta y en interés del mandante. El contrato de mandato
puede ser con o sin representación. Cuando el contrato de mandato ha sido
celebrado con representación, los actos que realice el mandatario serán en
nombre e interés de su mandante, por lo que sus efectos recaerán en la esfera
jurídica de éste; mientras que si el mandato se realiza sin representación, el
mandatario actuará en nombre propio pero en interés del mandante, y los efectos
de sus actos recaerán primero en la esfera jurídica del mandatario, para luego
ser trasladados a la del mandante a través de un acto posterior.
Para más abundamiento, En ese sentido, Ángel Gustavo CORNEJO3, entiende
que “El mandato un contrato consensual, unilateral o bilateral, por el cual una
persona (mandante) confiere su representación a otra que la acepta (mandatario)
3
CORNEJO, Angel Gustavo. ―Código Civil – Exposición Sistematica y
Comentario. Tomo II – Volumen III. De Los Contratos en Particular. (Conclusión)‖
Lima 1941 . AÑO V. NUMERO 1. TOMO V. ―Revista de Derecho y Ciencias
Políticas. Director Pedro M. Oliveira. Decano. p.134.

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para uno o varios asuntos, sin retribución o con ella. El mandatario recibe el poder
de representar al mandante a efecto de obligarle hacia tercero y de obligar a éste
hacia aquel”.
2.3. DIFERENCIAS ENTRE PODER Y MANDATO.
El mandato es un contrato, es decir nace en un acuerdo de voluntades, acuerdo
formado por dos partes: el mandatario, quien adquiere y contrae obligaciones él
mismo, y el mandante quien debe liberarle de las mismas frente a los terceros
con quienes contrató para él. En el poder, el apoderado actúa dentro de los
límites de su poder de representación, no contrae obligaciones para sí sino que
las contrae directamente para su representado. El contrato de mandato puede ir
unido al poder de representación, pero tal unión no es un rasgo característico, o
sea no es esencial del mandato, por todo ello el Código Civil peruano regula al
mandato, con y sin representación.
El Mandato implica acuerdo de voluntades, con vinculación jurídica de prestación
y Contraprestación, la celebración del contrato implica un acuerdo entre el
mandante y mandatario. En el poder, el poderdante, otorga poder al apoderado,
quien puede aceptar expresa o tácitamente, e incluso podría renunciar el
apoderado al poder otorgado, y el poderdante podría revocar el mismo, aquí no
hay acuerdo, se trata de actos de confianza.
2.4. MANDATO, PODER Y REPRESENTACIÓN.
El mandato es una figura o institución jurídica que se presenta a través de un
contrato; es decir, de un acuerdo de voluntades entre dos partes contratantes, y
que genera obligaciones y derechos entre los mismos.
El poder es un acto jurídico unilateral que consiste en otorgarle a una o más
personas, facultades para realizar un acto jurídico o hecho jurídico.
La representación es la figura o institución jurídica que se expresa por medio de
un acto jurídico, y permite alterar o modificar el ámbito personal o patrimonial de

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una persona, por la actuación de otra capaz, quien actúa siempre a nombre de
la primera, ésta se manifiesta a través del mandato o poder.
2.5. LA EXTINCIÓN DEL PODER O MANDATO
El poder no es perpetuo, y una vez que nace se encuentra sometido a invariables
vaivenes de la vida, innumerables modificaciones y también muerte, es decir el
poder cesa o se extingue. El poder puede extinguirse por fenómenos extraños a
la decisión de las partes, a la determinación conjunta de ellas, y por decisión
unilateral de cualquiera de ellos.
Si bien en el Código Civil no se exponen las causales de extinción del poder,
por analogía se aplica el Art. 1801 del mismo cuerpo normativo, relativo al
mandato, que señala que “el mandato se extingue por: 1.- Ejecución total del
mandato; 2.- Vencimiento del plazo del contrato; 3.- Muerte, interdicción o
inhabilitación del mandante o mandatario”.
2.6. LA EXTINCIÓN DEL MANDATO POR MUERTE DEL PODERDANTE O
MANDANTE
Conforme se señala en uno de los considerandos de la Resolución del Tribunal
Registral N° 280-2017-SUNARP-TR-A, “(…) El otorgamiento del poder es un acto
jurídico autónomo en relación al acto jurídico celebrado en su ejercicio, por lo que
el fallecimiento del poderdante ocasiona la extinción del poder conferido, es decir
la pérdida de la eficacia causal sobreviniente de un acto de apoderamiento que
nació válido; siendo esto así, el apoderado deja de ser tal de forma que si se
atribuye una representación de un fallecido o continúa ejerciendo el poder que
en algún momento confirió el ahora fallecido, en realidad está desarrollando un
acto jurídico nuevo viciado de nulidad por falta de un presupuesto del acto
jurídico, cual es el sujeto.”
De otro lado, algunos autores señalan que el Art. 1801 inciso 3 del Código Civil,
solo es aplicable a los mandatos y no lo es para la representación como acto

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unilateral; sin embargo, si la muerte es la causa de extinción del mandato, por
analogía, el poder también dejaría de surtir sus efectos al no existir manifestación
de voluntad del poderdante y ante la imposibilidad física del apoderado.
III. EL REGISTRO DE MANDATOS Y PODERES
3.1. GENERALIDADES
La Ley de creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos (Ley N°
26636) ubicó al Registro de Mandatos y Poderes como parte del Registro de
Personas Naturales, siendo inscribibles en éste registro, los poderes otorgados
por personas naturales, así como la sustitución, modificación o extinción del
poder otorgado, según lo establecido en el Art. 2036 del Código Civil. La
inscripción de los poderes en el Registro correspondiente es facultativa y no
obligatoria, pues no existe norma legal alguna que obligue a su inscripción, por
lo que el poder surtirá sus efectos sólo con la observancia de la forma respectiva,
dependiendo de las facultades que se confieran.
3.2. IMPORTANCIA DEL REGISTRO DE MANDATOS Y PODERES
Los interesados solicitan la inscripción de los poderes en principio para
publicitarios ante terceros en virtud del principio de publicidad registral (artículo
2012 del Código Civil), esto es, que con la inscripción del poder se brinda
garantías a aquellos que contraten con el apoderado en el sentido que éste
tiene las facultades que alega y que se mantendrán vigentes, mientras no
sean revocadas o modificadas en el Registro. Asimismo, se inscriben para
que, los terceros que han contratado a título oneroso y de buena fe con aquel
que figura con mandato o poder inscrito en el Registro, no sean perjudicados
por mandato, poder, modificaciones o extinciones de éstos no inscritos, en
virtud del principio de fe pública registral o protección del tercero registral (Art.
2038 del Código Civil).

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IV. LA INSCRIPCIÓN DE LA EXTINCIÓN DE PODER EN EL REGISTRO DE
MANDATOS Y PODERES POR FALLECIMIENTO DEL PODERDANTE O
APODERADO
4.1. LA CANCELACIÓN DE PODER INSCRITO EN EL REGISTRO DE
MANDATOS Y PODERES EN MÉRITO A LA SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE
SUCESIONES INTESTADAS Y TESTAMENTOS
La inscripción de la cancelación o extinción de poderes en el Registro de
Mandatos y Poderes, por fallecimiento del poderdante o apoderado, se efectúa
en la práctica registral, en mérito a la inscripción que se extiende en el Registro
de Sucesiones intestadas y Testamentos, dentro del marco legal del Art. 833,
inciso 2 del Código Procesal Civil, que establece que admitida la solicitud, el Juez
(léase también Notario) dispone la anotación de la solicitud en el Registro de
Sucesiones Intestadas y en el Registro de Mandatos y Poderes, lo cual debe
cumplirse en concordancia con el Art. 1801 inciso 3 del Código Civil, que precisa
que el mandato se extingue por muerte del mandante y mandatario, es decir,
extenderse la inscripción de cancelación o extinción del poder en el Registro de
Mandatos y poderes, siempre y cuando conste inscrito en dicho Registro, poder
o mandato otorgado por o a favor del causante, pues conforme señala el Tribunal
Registral en uno de sus considerandos de la Resolución N° 404-2017-SUNARP-
TR-L, “Entonces, si la muerte pone fin a la persona resulta conveniente que el
deceso se publicite en el Registro de Mandatos y Poderes, a efecto de que
la representación se extinga, pues de lo contario, se mantendrían vigentes las
facultades otorgadas por el mandante generando así una falsa expectativa
de la realidad.”
Siendo así, la base legal para extinguir los poderes con la solicitud de
inscripción de la sucesión intestada o la ampliación del testamento que
acreditan la muerte del causante o testador, estaría dado por el Art. 833 inciso
2 del Código Procesal Civil que se aplica por analogía a la Ley No 26662; el

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Art. 1801 inciso 3, Art. 2035 y 2036 del Código Civil; el Art. 94 literal a), e) y Art.
98 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.
RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL
En relación a este tema, el Tribunal Registral ha señalado mediante Resolución
N° 500-97-ORLC-TR de 11-12-1997 que “existiendo un poder inscrito
otorgado en vida por el causante, es necesario realizar la anotación del
proceso de sucesión intestada en la partida del Registro de Mandatos y
Poderes, en la cual consta inscrito el referido poder, a fin de dar publicidad
de la muerte de la persona y del citado proceso sucesorio”.
Resolución N° 404-2017-SUNARP-TR-L del 23 de febrero de 2017 y Resolución
N° 2132-2017-SUNARP-TR-L, que precisa que “La muerte constituye una
causal de extinción del mandato. En tal sentido, la solicitud de sucesión
intestada se inscribirá en el Registro de Mandatos y Poderes siempre
que en el conste inscrito poder o mandato otorgado por, o a favor, del
causante"
4.2. LA EXTINCIÓN DE PODER INSCRITO EN EL REGISTRO DE
MANDATOS Y PODERES POR FALLECIMIENTO DEL PODERDANTE EN
MÉRITO A ROGATORIA EXPRESA DEL USUARIO
Este mecanismo no se encuentra regulado expresamente, pero en la práctica
registral se extiende la cancelación de poderes, por solicitud o rogatoria expresa
del usuario interesado, el que será procedente en dos casos, cuando se
encuentre inscrito la sucesión intestada o Ampliación de Testamento del
poderdante o apoderado y no se haya extendido la cancelación de poder en su
oportunidad en el Registro de Mandatos y Poderes, debiendo el usuario presentar
solo el formulario de inscripción, precisando el antecedente registral en el
Registro de Sucesiones Intestadas o Testamento, para su verificación y
calificación correspondiente.
Así mismo, en caso no se encuentre inscrito la sucesión del poderdante o

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apoderado, el usuario podrá solicitar la extinción de poder, adjuntando copia
certificada de la partida de defunción correspondiente, que acredite el
fallecimiento del poderdante o apoderado con la debida verificación en el
RENIEC. Esta solicitud, en muchos casos era desestimado por el Registrados,
quien no accedía a la extinción de poder solicitando previamente que se inscriba
en el registro correspondiente la sucesión del poderdante, sin embargo dicha
inscripción es totalmente factible con el criterio asumido por el Tribunal Registral
en un caso similar, al señalar en la Resolución N° 413-2018-SUNARP-TR-L del
21 de febrero de 2018 y Resolución N° 1787-2018-SUNARP-TR-L, que “
Procede inscribir la transferencia del cincuenta por ciento de cuotas ideales
(…) En el caso de fenecimiento de la sociedad de gananciales por muerte
de uno de los cónyuges, para lo cual se requiere solo la presentación de la
copia certificada de la partida de defunción correspondiente, salvo que se
encuentre inscrita la sucesión.”
V. ASPECTOS RELEVANTES EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL PARA LA
INSCRIPCIÓN DE LA EXTINCIÓN DE PODER POR FALLECIMIENTO DEL
PODERDANTE O APODERADO
5.1. PODER OTORGADO EN INTERÉS DEL MANDATARIO O DE UN
TERCERO.- El Art. 18034 del Código Civil, referido al mandato, precisa que la
4
ARIAS SCHREIBER, Max y Carlos CÁRDENAS QUIRÓS en Exégesis del Código Civil
Peruano 1984. Tomo M. Edición 1989 pp. 160-161 "Este articulo constituye una
excepción a la regla contenida en el artículo 1801, que contempla las causales
de extinción del mandato. El mandato se habrá celebrado en interés del mandate
y el mandatario cuando por ejemplo, "A" se obliga a cobrar a "B" lo que este le
debe a "C"(el mandante), pero con el propósito de que la suma de dinero que
obtenga la destine a cancelar una deuda que le tenía "C". Se trata de un caso de
mandato con representación en el cual "A" actúa en nombre ajeno pero en interés
propio. En cambio, el mandato se habrá celebrado en interés del mandante y un

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muerte, interdicción o inhabilitación del mandante no extingue el mandato
cuando éste ha sido celebrado también en interés del mandatario o de
un tercero, por lo que antes de que el operador registral proceda a la
cancelación automática de los poderes· o mandatos, debe verificar ésta
circunstancia para no afectar un poder debidamente otorgado para sus fines.
5.2. LIQUIDACIÓN DE DERECHOS REGISTRALES.- Se deben liquidar los
derechos registrales para la inscripción de la cancelación del poder en el Registro
de Mandatos y Poderes, aunque el Tribunal Registral ha emitido la Resolución
N° 1506-2017-SUNARP-TR-L, que REVOCA la liquidación efectuada por el
Registrador para la extinción de todos los poderes inscritos y encontrados en la
consulta registral efectuada con el nombre del causante, precisando que “Los
registradores Públicos no pueden liquidar derechos registrales de los actos
contenidos en las solicitudes de inscripción. En éste sentido, la solicitud
de inscripción de una sucesión intestada no implica que deba liquidarse
además por la extinción de los poderes otorgados a favor del causante”.
Siendo así, se entiende que al no cobrarse los derechos registrales no se podrá
inscribir la extinción del poder, por lo que no sería coherente con el criterio
reiterado de que debe procederse a la inscripción de la extinción del poder, el
que debe efectuarse previo pago de los derechos registrales que se viene
liquidando, en el entendido de que la rogatoria no necesita ser expresa, por
cuanto se encuentra implícita en el Art. 833, inciso 2 del Código Procesal Civil.
5.3. DESVIRTUAR POSIBLES HOMONIMIAS.- La homonimia es la situación
que se presenta cuando dos o más personas tienen el mismo nombre y
tercero, cuando por ejemplo el contrato tiene por objeto la realización de actos
jurídicos por el mandatario que beneficiarán a un negocio del cual son titulares el
mandante y el tercero. En tales supuestos, las causales citadas no impedirán que
el mandato continúe siendo ejecutado."

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apellidos, o un nombre parecido (uno o más de los prenombres y los mismos
apellidos). Se debe poner especial cuidado en desvirtuar posibles casos de
homonimia, para evitar cancelar poderes que no corresponden a la persona
fallecida, por lo que en caso de duda se deben solicitar las aclaraciones
necesarias, pues en muchos casos aún no se consignan el DNI del causante y
del poderdante o apoderado.
VI. JURISPRUDENCIA REGISTRAL RESPECTO A LA EXTINCIÓN DE PODER
EN EL REGISTRO DE MANDATOS Y PODERES POR FALLECIMIENTO
DEL PODERDANTE Y SUS IMPLICANCIAS EN EL REGISTRO DE
PREDIOS
6.1.INOPONIBILIDAD DE LA EXTINCIÓN DE PODER NO INSCRITO.- La
RESOLUCION N° 401-2012-SUNARP-TR-A dl 27 de agosto de 2012, señala
que “De conformidad con el Art. 2038 del Código Civil, la extinción no
inscrita de un poder es inoponible frente al tercero que contrató con el
apoderado que, a la fecha de la celebración del contrato, tenía
representación vigente registrada”.
Esta inoponibilidad se configura, cuando el poder se encuentra vigente en el
Registro de Mandatos y Poderes y no se ha inscrito la extinción por fallecimiento
del poderdante en dicho Registro, situación que es advertido por el Registrador
en consulta en el RENIEC. Así mismo, la jurisprudencia registral, precisa que
para que se configure la inoponibilidad, tampoco debe encontrarse registrado
en el Registro de Sucesiones y Testamentos la sucesión del poderdante o la
Ampliación de testamento del poderdante, que evidencie la muerte del
poderdante y por ende la extinción de poder.
Dicha Resolución, esgrime en sus fundamentos que respecto a la inoponibilidad
de la extinción de poder no inscrito, el Art. 2038 del Código Civil establece que
"el tercero que de buena fe y a título oneroso ha contratado sobre la base de
mandato o poder inscrito en el registro del lugar de celebración del contrato, no

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será perjudicado por mandato, poder, modificaciones o extinciones de éstos no
inscritos". La Exposición de Motivos Oficial del Libro de Registros Públicos del
Código Civil 5 comenta, con relación a dicho artículo, que éste "tiene el propósito
de proteger a quien contrata sobre la base de lo expresado por el registro y a
quien aspira convertirse en tercero registral y ampararse, por tanto, en el
principio de fe pública registral." Es decir, este artículo legisla en forma
excepcional, atendiendo a razones de seguridad jurídica, en el sentido que al
calificar el título, el Registrador deberá atender a la situación jurídica existente
al momento de la celebración del contrato, y no como normalmente califica,
teniendo como base la situación jurídica registral que se manifiesta cuando se
presenta el título al Registro. Por ello, agrega la Exposición de Motivos citada
que, "para quien contrata amparado en la publicidad de este registro, no sólo es
posible celebrar y gozar de los efectos de un contrato nulo, anulable, rescindido
o resuelto (si se ampara en el artículo 2014), sino también en un contrato
ineficaz, por ampararse en el artículo 2038." También ha señalado el legislador
del Código Civil que, como es evidente, "se exige la buena fe y ella debemos
entenderla en los mismos términos de la buena fe del artículo 2014, esto es, el
desconocimiento de la inexactitud registral. Si existen modificaciones o
extinciones, ellas deben ser desconocidas por quien contrata sobre la base del
poder o mandato inscrito."
En ese sentido, podemos concluir que conforme al artículo 2038 del Código
Civil, quien contrata en base a la información que otorga el Registro, esto es,
con un representante con facultades suficientes conforme al Registro, sin que
conste inscrita la extinción del mismo, no puede ser perjudicado.
6.2.IMPROCEDENCIA DE LA INSCRIPCIÓN DE LA TRANSFERENCIA DE
PREDIOS EN MÉRITO AL CERTIFICADO DE VIGENCIA DE PODER,
CUANDO EN EL REGISTRO DE SUCESIONES INTESTADAS APARECE
INSCRITO EL FALLECIMIENTO DEL PODERDANTE
5
Separata Especial del Diario Oficial El Peruano, publicada el 19/11/1990. Pág. 30

14. pág. 14
Resolución N° 417-2018-SUNARP-TR-T del 05 de julio de 2018, PUBLICIDAD
MATERIAL “De conformidad con el artículo 2012 del Código Civil, se
presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones. En esa misma dirección
el artículo 1 del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos prescribe que el contenido de las partidas registrales afecta a los
terceros aun cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo. Por
consiguiente, si el comprador celebró el contrato de compraventa con el
representante del vendedor, estando inscrita la sucesión intestada de este
último, entonces luego no podrá alegar desconocimiento.”
En sus fundamentos dicha resolución señala que “(…) la Sala considera
necesario advertir que la extensión del mencionado certificado de vigencia de
poder, que sirvió para celebrar el contrato de compraventa (según afirmación
de la recurrente), es inoponible al contenido publicado por la partida 11028438
del Registro de Sucesiones Intestadas de Huaraz, en razón de la presunción
absoluta de conocimiento prevista en el artículo 2012 del Código Civil.”,
detallando además que “Este registro forma parte del sistema nacional a
cargo de la SUNARP y según las normas de los Registros Públicos,
"se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones" (artículo 2012 del Código
Civil). En esa misma dirección, el Art. 1 del Título Preliminar del TUO del
RGRP, relativo a la publicidad material, señala que el contenido de las
partidas registrales afecta a los terceros aun cuando estos no hubieran tenido
conocimiento efectivo. Sobre este artículo del RGRP, Jorge Gonzales Loli6,
miembro de la Comisión Revisora, comenta que "(...) sin que la formulación
reglamentaria suponga una modificación legislativa, se regula de una manera
distinta la presunción de conocimiento 'jure et de jure" del contenido de las
inscripciones, establecida en el citado artículo 2012° del Código Civil. En
6 GONZALES LOLI, Jorge Luis. Comentarios al Nuevo Reglamento General de
los Registros Públicos. Gaceta Jurídica, 2002, pp. 21-22.

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verdad, resulta innecesario presumir el conocimiento de la totalidad de los
asientos registrales, cuando lo que se busca es realmente establecer, sin lugar
a dudas, que el contenido de las partidas registrales afecta a los terceros,
aunque ellos no hubieran tenido conocimiento efectivo de las mismas. Por
tal razón, aunque distinta la redacción, se arriba a la misma finalidad: ningún
tercero podrá alegar el desconocimiento de las inscripciones, bien se logre
ello a través de una presunción absoluta de conocimiento (artículo 2012 del
Código Civil) o como en el presente artículo, precisando que no se requiere
haber tomado conocimiento efectivo de su contenido, para ser afectado por
las consecuencias sustantivas derivadas de la publicidad registral”
6.3.LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DEBE PRACTICARSE CON LA
INFORMACIÓN QUE PROPORCIONAN LAS PARTIDAS VINCULADAS DEL
SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS, POR LO QUE NO
DEBE RECURRIRSE A LA BASE DE DATOS DEL RENIEC PARA OBJETAR
UN TÍTULO POR FALLECIMIENTO DEL APODERADO
La misma Resolución N° 417-2018-SUNARP-TR-T del 05 de julio de 2018, ya
citada, en sus fundamentos, señala que “El artículo 1 de la Ley 26366 dispone
que se establece un sistema nacional con el objeto de mantener y preservar
la unidad y coherencia del ejercicio de la función registral en todo el país.
Su artículo 2 señala que el sistema está conformado por el Registro de
Personas Naturales (Registro de Mandatos y Poderes, Registro de
Sucesiones Intestadas, etc.), el Registro de Personas Jurídicas, el Registro
de la Propiedad Inmueble (Registro de Predios, Registro de Derechos Mineros,
etc.), el Registro de Bienes Muebles (Registro de Propiedad Vehicular, etc.), y
los demás registros de carácter jurídico creados o por crearse. La norma
agrega que no están comprendidos los registros administrativos. Vale decir,
el Registro Nacional de Identificación y Estado Civil (RENIEC) no
forma parte del Sistema Nacional de los Registros Públicos.
Por otro lado, el inciso e) del artículo 3 de la Ley 26366 proclama que una

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de las garantías que ofrece el sistema nacional es la seguridad jurídica de los
derechos de quienes se amparan en la fe de los Registros Públicos.
Muestra de lo manifestado es el artículo 2038 del Código Civil, referido al
Registro de Mandatos y Poderes: "El tercero que de buena fe y a título oneroso
ha contratado sobre la base de mandato o poder inscrito en el registro del lugar
de celebración del contrato, no será perjudicado por mandato, poder,
modificaciones o extinciones de éstos no inscritos". En tal sentido, no es
admisible que el Registrador deba recurrir a la base de datos del
RENIEC, pues ello significaba desconocer que la calificación registral
debe practicarse con la información que proporcionan las partidas
vinculadas del Sistema Nacional de los Registros Públicos. Esto de modo
alguno quiere decir que no pueda emplearse en determinados casos el
repositorio del RENIEC, al ser una herramienta de apoyo a la función de
calificación registral. Así, por ejemplo, cuando existe disconformidad entre la
identificación del titular registral y la persona que figura en el título, supuesto
regulado en el inciso a) del artículo 32 del TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos (RGRP).
Siendo así, es urgente implementar mecanismos y reglamentación especial
para la inscripción de la extinción de poderes por fallecimiento del poderdante
o apoderado, unificando criterios de calificación que homogenicen la práctica
registral y hagan predictible el servicio registral que se brinda.

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VII. CONCLUSIONES
7.1. Estamos de acuerdo en que es imperativo garantizar la seguridad jurídica,
sin embargo, cada vez más se identifican situaciones en los que el derecho no
es usado como corresponde y que existen en diferentes ámbitos, abuso de
derecho y fraude a la ley. Estas situaciones tienen que ser neutralizadas
precisamente para no perjudicar la seguridad jurídica y el único medio que
tenemos para ello es sancionar esas conductas con la debida reglamentación
que en el tema tratado, permita incorporar al Registro de Mandatos y Poderes
la información de la muerte de un poderdante con lo que estaría extinguido el poder
otorgado, pues mientras dicha información se quede en el ámbito de la publicidad
administrativa (RENIEC) la contratación efectuada con la fe del Registro será oponible a
cualquier cuestionamiento, aunque aquella constituya una inexactitud registral con efectos
perniciosos para la paz social y la justicia.
7.2. En la práctica, la mayoría de los Registradores a nivel nacional, vienen
observando o tachando los títulos que contienen actos celebrados por el
apoderado posterior al fallecimiento del poderdante, aunque tenga poder
vigente en el Registro, al advertir que en la consulta del RENIEC el poderdante
ha fallecido hace algun tiempo atrás y el acto jurídico se ha celebrado posterior
a su muerte, pues como dice una canción, la razón le dice que inscriba por las
garantías que ofrece el registro, la conciencia le lleva a no liberarse de
reconocer un hecho jurídico como es el fallecimiento de una persona,
fehacientemente acreditada con el reporte del RENIEC, haciéndose necesario
una regulación que modifique algunas normas o las reglamente adecuadamente
para que dicha información pueda ser incorporada a nuestro sistema registral
ya sea a través de una anotación de fallecimiento, que se pueda extender de
oficio en la partida donde obra inscrito el poder, o se realice una tarea de
correlación entre el Registro de Sucesiones, con el de mandato y poderes, para
que dicha información se traslade a la partida de mandatos y poderes para una

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adecuada publicidad, pues como existen criterios discrepantes en torno a la
inscripción de la extinción de poder en mérito al registro de sucesiones, no
existiendo norma especial que lo haga imperativo, muchos Registradores se
limitan a atender la rogatoria expresa del usuario, como también es criterio de
algunas Salas del Tribunal Registral.
7.3. En la práctica, porque no lo tenemos regulado expresamente, el
Registrador Público del Registro de Personas Naturales, al momento de calificar
la sucesión (intestada o testamentaria) realiza una búsqueda para detectar si
existen registrados poderes o mandatos. De ser positiva la búsqueda de los
antecedentes registrales, procede a efectuar la liquidación de los derechos
registrales teniendo en cuenta el número de poderes inscritos, para proceder a
su extinción por el hecho de la muerte, sin antes calificar cada partida
involucrada, especialmente para determinar que no se trata de un poder
celebrado también en interés del mandatario o de un tercero, dentro de los
alcances del Art. 1803 del Código Civil y especialmente, para descartar
situaciones de homonimia que nos lleve a extinguir el poder de una persona que
no corresponde.
7.4. Ningún tercero puede alegar el desconocimiento de las inscripciones, por
la presunción absoluta de conocimiento contenido el Art. 2012° del Código Civil,
por lo que estando al criterio asumido por la segunda instancia registral, de
manera extensiva, será necesario al momento de otorgar la publicidad formal,
ergo vigencia de poder o mandato, el abogado certificador o registrador del área
de Publicidad, efectúe una búsqueda en los Registros de Sucesiones Intestadas
y Testamentos, para verificar la existencia o no de sucesión intestada o
ampliación de testamento, para no generar una falsa vigencia en desmedro de
la seguridad jurídica que brinda el Registro.
7.5. Siendo que en el mismo Registro de Personas Naturales ya se está

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publicitando la muerte por el hecho de la sucesión testada o intestada, el usuario
podrá solicitar la extinción de los poderes o mandatos en mérito al Art. 98 del
TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, así como podrá
solicitar la extinción de poder, en caso no se encuentre inscrito la sucesión, en
mérito a la copia certificada de la partida de defunción del poderdante o
apoderado, debiendo bajarse las tasas para tal inscripción, por cuanto es una
información relevante para la Seguridad Jurídica que brinda el Registro.

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VIII. BIBLIOGRAFIA
ARIAS SCHREIBER PEZET, MAX Y CARLOS CÁRDENAS QUIROZ
(1989) Exégesis del código civil peruano de 1984. Tomo M, Registros Públicos.
Lima: Gaceta Jurídica. pp. 160-161
CORNEJO, Angel Gustavo
(1941). Código Civil, Exposición Sistemática y Comentario. Tomo II – Volumen
III. De Los Contratos en Particular. (Conclusión). Lima, AÑO V. NUMERO 1.
TOMO V. ―Revista de Derecho y Ciencias Políticas. Director Pedro M. Oliveira.
Decano. p.134.
GONZÁLES LOLI, Jorge
(2002) Comentarios al nuevo reglamento de los registros públicos. Lima: Gaceta
Jurídica. pp. 21-22
PRIORI POSADA, Giovanni
(2003) Código Civil Comentado. Tomo 1. Lima, Gaceta Jurídica. Primera
Edición, p. 642.
TORRES VASQUEZ, Aníbal
(2001) El acto jurídico. Importaciones y Distribuidora Editorial Moreno S.A.
Segunda Edición. Lima, pp. 346 y 347.

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RESÚMEN
En el Registro de Mandatos y Poderes del Registro de Personas Naturales, son
inscribibles los poderes otorgados por personas naturales, así como la sustitución,
modificación o extinción de dicho poder, según lo establecido en el artículo 2036 del
Código Civil. Así, los interesados solicitan la inscripción de los poderes, en
principio para publicitarios ante terceros en virtud del principio de publicidad
registral (Art. 2012 del Código Civil), esto es, que con la inscripción del poder
se brinda garantías a aquellos que contraten con el apoderado en el sentido que
éste tiene las facultades que alega y que se mantendrán vigentes, mientras no
sean revocadas o modificadas en el Registro. Asimismo, se inscriben para
que, los terceros que han contratado a título oneroso y de buena fe con
aquel que figura con mandato o poder inscrito en el Registro, no sean
perjudicados por mandato, poder, modificaciones o extinciones de éstos no
inscritos, en virtud del principio de fe pública registral o protección del tercero
registral (Art. 2038 del Código Civil).
En ese sentido, se hace necesario inscribir y publicitar la cancelación de los poderes
por fallecimiento del poderdante o apoderado en el Registro de Mandatos y poderes,
pues de lo contrario, se mantendrían vigentes las facultades otorgadas por el
mandante generando una falsa expectativa de la realidad, forzando además a los
operadores registrales a objetar la inscripción de dichos títulos, en mérito a la
consulta efectuada en el RENIEC, saliéndose de los elementos de calificación que
proporciona el Art. 2011 del Código Civil, buscando evitar inscripciones fraudulentas
en desmedro de la seguridad jurídica que brinda el registro.

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ABSTRACT
In the Register of Mandates and Powers of the Registry of Natural Persons, the
powers granted by natural persons are registered, as well as the substitution,
modification or extinction of said power, as established in article 2036 of the Civil
Code. Interested parties request the registration of the powers, at the beginning, to
inform third parties under the principle of registration advertising (Art. 2012 of the
Civil Code), means with the inscription of the power guarantees are given to those
who contract with the attorney who has the faculties that he alleges and that will
remain in force, as long as they are not revoked or modified in the Registry. Likewise,
they register so that, the third parties that have contracted for consideration and in
good faith with the one that appears with mandate or power inscribed in the Registry,
are not harmed by a mandate, power, modifications or extinctions of these not
registered, under of the principle of public registration or protection of the third party
(Art. 2038 of the Civil Code).
In this sense, it is necessary to register and publicize the cancellation of powers by
death of the granter or agent in the Register of Mandates and Powers, otherwise,
the powers granted by the client would remain in force generating a false expectation
of reality, also forcing registry operators to object to the registration of said titles, in
virtue of the query made in the RENIEC, leaving the qualification elements provided
by Art. 2011 of the Civil Code, seeking to avoid fraudulent registrations to the
detriment of legal security status provided by the registry.