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1. EL REGISTRO DE MANDATOS Y PODERES
I. ANTECEDENTES.-
El Código Civil de 1936 creó el Registro de Mandatos. Desde entonces, este registro ha
pasado por dos fases, ello considerando los actos que podían ser inscritos.
En una primera etapa se inscribieron los actos de otorgamiento de poder y el mandato y sus
modificaciones, sustituciones o extinciones otorgados tanto por persona naturales como
también los otorgados por personas jurídicas.
En esta primera etapa se admitía inscribir en el Registro de Mandatos los actos de
apoderamiento otorgado por personas jurídicas en determinados supuestos. Así por ejemplo,
en el caso de personas jurídicas creadas por ley, ya que éstas no requerían del registro para
su constitución. En tal sentido, al carecer de una partida registral que albergara los actos
inscribibles de tales personas, sus actos de apoderamientos se inscribían en el Registro de
Mandatos. Otro supuesto se daba cuando las personas jurídicas si bien contaban con una
partida registral, sin embargo éstas requerían realizar ciertos actos en un lugar distinto al de
su domicilio; en este caso, dichas personas jurídicas inscribían el acto de otorgamiento de
poder en el Registro de Mandatos de Poderes correspondiente al lugar en dónde se iba a
ejercer la representación. Este segundo supuesto planteado se puede graficar de la siguiente
forma: Alfa es una asociación constituida en Tacna pero requiere comprar un inmueble en
Lima; Alfa tiene su constitución inscrita en Tacna, pero para acreditar las facultades de su
apoderado en Lima, inscribe tal poder en el Registro de Mandatos de Lima.
En una segunda etapa, el Registro de Mandatos y Poderes dejó de albergar los poderes
otorgados por personas jurídicas, por cuanto la Ley 26636, Ley de creación del Sistema de
Registros Públicos, ubicó al Registro de Mandatos y Poderes como parte del Registro de
Personas Naturales. Por lo tanto, a partir de la dación de dicha ley, sólo son actos inscribibles
en el registro en mención los actos de apoderamiento y mandatos, sus modificaciones,
sustituciones y extinciones realizados por personas naturales. Por lo que, los actos de
otorgamiento de poder otorgados por personas jurídicas se deben inscribir en su respectiva
partida registral del Registro de Personas Jurídicas.
En relación a este tema, cabe señalar que según la Resolución emitida por el Tribunal
Registral, Resolución N° 1266-2008-SUNARP-TR-L, “El Registrador de Personas Naturales

2. sí es competente para calificar la revocatoria de poder otorgado por una persona jurídica
inscrito en el Registro de Mandatos y Poderes”.
En el título que originó la citada resolución, era materia de rogatoria la inscripción de la
revocatoria del poder otorgado por una asociación de vivienda, poder que había sido inscrito
en una partida de Registro de Mandatos y Poderes, cuando éste albergaba también poderes
otorgados por personas jurídicas; siendo que el Registrador del Registro de Mandatos y
Poderes procedió a la tacha del título, por cuanto consideró que el acto materia de inscripción
correspondía al Registro de Personas Jurídicas y no al Registro de Mandatos y Poderes.
Al respecto, el Tribunal Registral consideró en el punto 5 de su análisis “Ante tal
circunstancia esta instancia considera que el Registrador de Personas Naturales sí es
competente para calificar la revocatoria de poder otorgado por una persona jurídica inscrito
en el Registro de Mandatos y Poderes. Si bien es cierto los poderes otorgados por personas
jurídicas ya no se inscriben en el Registro de Mandatos y Poderes por disposición legal, esto
no siempre fue así, como ya vimos, hubo un momento en que sí estaba permitida la
inscripción. En consecuencia, de solicitarse la inscripción de la revocatoria, el Registrador
de Mandatos y Poderes debe proceder a su calificación y eventual inscripción”.
II. ACTOS INSCRIBIBLES.-
La norma que regula los actos inscribibles en el Registro de Mandatos y Poderes es el artículo
2036° del Código Civil que señala “se inscriben en este registro: 1. Los instrumentos en que
conste el mandato o el poder de un modo general o para ciertos actos; 2. Los instrumentos en
que conste la sustitución, modificación y extinción del poder o el mandato en su caso”.
De lo anterior, se puede concluir que tenemos como actos inscribibles en el Registro de
Mandatos y Poderes los siguientes:
1. El otorgamiento del mandato o poder.
2. El contrato de mandato (con o sin representación).
3. La sustitución, delegación y reasunción.
4. La modificación y ampliación.
5. La extinción por revocación, renuncia, muerte, interdicción, por declaración judicial de
ausencia.

3. De lo anterior se desprende que son inscribibles en el Registro de Mandatos y Poderes los
actos de apoderamiento originados en actos de representación voluntaria; quedando por lo
tanto excluidos, tal como lo señala GUNTHER GONZALES BARRÓN1, los poderes
originados en la representación legal (por ejemplo, patria potestad, tutela) o los de origen
judicial (por ejemplo, administrador judicial de bienes en copropiedad, autorización para
disponer bienes de incapaces, etc.), así como los otorgados por personas jurídicas.
Con relación a los actos inscribibles en este registro, la Exposición de Motivos del Código
Civil ha señalado que el listado del artículo 2036° no es taxativo, ya que según el artículo
2009° de este código, las leyes y los reglamentos especiales podrán establecer otros actos
inscribibles.
Asimismo, cabe añadir que las inscripciones en el Registro de Mandatos y Poderes son
facultativas, no siendo constitutivas ni obligatorias. Es así que si un apoderado busca oponer
su poder a la persona con quien tiene que contratar, bastará que le muestre la escritura pública
donde conste su poder, sin requerir la inscripción en el Registro; cosa distinta es que por
razones de mayor seguridad, el contratante pida que conste la inscripción del mandato y/o
poder en el Registro, para efectos de constituirse en tercero amparado en el artículo 2038°
del Código Civil y así gozar de los beneficios que le otorga el Registro.
En esta línea el Tribunal Registral ha señalado en su 17° Pleno como precedente de
observancia obligatoria que “a efectos de calificar los actos celebrados por el representante
de personas naturales, no es exigible la inscripción del poder. Será suficiente que se inserte
o adjunte el traslado instrumental de la escritura pública donde conste el referido poder”.
i. El otorgamiento de poder.- Éste puede ser definido como el acto jurídico unilateral,
por el cual el representado confiere facultades al representante para que realice actos
en su nombre. El acto de otorgamiento de poder importa un acto de representación
voluntaria y directa. Como señala ANÍBAL TORRES VASQUEZ2: “Cuando el
representante obra en nombre (contemplatio domini) y en interés del representado,
dentro de los límites de las facultades que se le ha conferido, el acto jurídico que realiza
1GUNTHER GONZALES BARRÓN. “Introducción al Derecho Registral y Notarial”.Jurista Editores EIRL. Segunda
Edición. Lima, 2008. Pág. 492.
2
ANÍBAL TORRES VASQUEZ. “El acto jurídico”. IDEMSA Importaciones y Distribuidora Editorial Moreno S.A.
Segunda Edición. Lima, 2001. Pág. 346 y 347.

4. produce sus efectos directamente en la esfera jurídica del representado. Como sabemos,
ésta es la figura de la representación directa o representación propiamente dicha. Para
que el representante pueda realizar actos jurídicos con efectos directos para el
representado necesita contar con un poder de representación otorgado por el dominus
negotii o por la Ley. En la esencia de la representación directa está el poder. El poder
da al apoderado la potestad de producir efectos jurídicos a favor y en contra del
poderdante, mediante los actos jurídicos concluidos en su nombre. En la representación
voluntaria, el acto de otorgamiento de poder se denomina apoderamiento, el cual se
realiza mediante declaración unilateral recepticia del representado. El apoderamiento
es un acto de confianza que el representado deposita en el representante. (…) El acto
de apoderamiento es unilateral porque se perfecciona con la sola manifestación del
poderdante, solamente para su eficacia es necesaria la aceptación expresa o tácita del
apoderado. (…) La existencia jurídica del poder no depende del conocimiento y
aceptación del apoderado. Del poder no se derivan obligaciones para el apoderado, sino
solamente lo habilita para realizar actos jurídicos con efectos para el poderdante. El
poder nace y existe válidamente con la sola manifestación de voluntad del poderdante;
el apoderado puede o no ejercerlo. Para que produzca efectos se requiere la aceptación
expresa o tácita del apoderado. (…)”.
Por otro lado, muchas veces se confunde el acto mismo de otorgamiento de poder con
el documento que lo contiene, ya que éste último resulta generalmente exigido por los
terceros que contratan con el apoderado o representante. En esta línea, FERNANDO
VIDAL RAMIREZ3 señala “el poder viene a ser el conjunto de facultades que el
representado confiere al representante y que puede o no hacer constar
documentalmente. Por eso, es conveniente distinguir el poder como conjunto de
facultades del poder como documento en el que consta la representación. El poder
como conjunto de facultades viene a ser el acto de apoderamiento, al cual, por regla
general, la ley no le prescribe forma, por lo que el otorgante puede conferirlas
verbalmente o mediante documento privado o por escritura pública. Como el
representante, por lo general, debe evidenciar las facultades de las que está investido,
también por lo general, el poder se otorga por escrito, ya desde la denominada carta
3FERNANDO VIDAL RAMÍREZ. “El acto jurídico”.Gaceta Jurídica.Quinta edición.Lima,2000.Pág. 198 y 1999.

5. poder, el poder fuera de registro o el poder por escritura pública e inscrito en el Registro
de Mandatos y Poderes. De ahí que sea usual identificar el poder con el documento en
el que consta”.
El otorgamiento de poder es distinto al mandato, por cuanto éste último es un contrato
por el cual el mandatario se obliga a realizar uno o más actos jurídicos por cuenta o
interés del mandante, pudiendo conferir o no representación.
ii. La sustitución de poder.- Conforme al artículo 157° del Código Civil “el
representante debe desempeñar personalmente el encargo, a no ser que se le haya
facultado expresamente la sustitución”. Asimismo, conforme al artículo 159° del
Código Civil “la sustitución puede ser revocada por el representante reasumiendo el
poder salvo pacto en contrario”.
Así según el ordenamiento civil, no hay distinción entre la sustitución y la delegación
de poder. Sin embargo, conforme al artículo 77° del Código Procesal Civil sí hay
distinción entre ambas figuras. En efecto, dicho artículo señala “el apoderado puede
sustituir sus facultades o delegarlas, siempre que se encuentre expresamente autorizado
para ello. La sustitución implica el cese de la representación sin posibilidad de
reasumirla; la delegación faculta al delegante para revocarla y reasumir la
representación (…)”.
iii. La extinción del poder.- La extinción de poder se puede dar por revocación, renuncia,
muerte, interdicción o declaración de ausencia.
En relación a este tema, el Tribunal Registral ha señalado mediante Resolución N° 500-
97-ORLC-TR de 11-12-1997 que “existiendo un poder inscrito otorgado en vida por el
causante, es necesario realizar la anotación del proceso de sucesión intestada en la
partida del Registro de Mandatos y Poderes, en la cual consta inscrito el referido poder,
a fin de dar publicidad de la muerte de la persona y del citado proceso sucesorio”.
iv. El mandato.- Cabe hacer algunas precisiones respecto a la diferencia entre el contrato
de mandato y el poder. El poder es un acto unilateral, mientras que el mandato es un
contrato, por el cual el mandatario se obliga a realizar uno o más actos jurídicos, por

6. cuenta y en interés del mandante. El contrato de mandato puede ser con o sin
representación.
Cuando el contrato de mandato ha sido celebrado con representación, los actos que
realice el mandatario serán en nombre e interés de su mandante, por lo que sus efectos
recaerán en la esfera jurídica de éste; mientras que si el mandato se realiza sin
representación, el mandatario actuará en nombre propio pero en interés del mandante,
y los efectos de sus actos recaerán primero en la esfera jurídica del mandatario, para
luego ser trasladados a la del mandante a través de un acto posterior.
Según GUNTHER GONZALES BARRON4 el mandato sin representación no debería
ser un acto inscribible. En efecto, dicho autor señala: “En cuanto a la denominación
legal de “Registro de Mandatos y Poderes”, consideramos que se trata de una
incorrección ya que el mandato sin representación no es acto inscribible, por cuanto se
trata de un negocio de gestión de intereses ajenos cuya existencia no afecta la esfera
jurídica del mandante, en tanto éste no se vincula con los terceros contratantes, por lo
que no se genera entre ellos derecho u obligación”. Sustenta su posición en el artículo
1809° del Código Civil que señala “el mandatario que actúa en nombre propio adquiere
los derechos y asume las obligaciones derivadas de los actos que celebra en interés y
por cuenta del mandante, aun cuando los terceros hayan tenido conocimiento del
mandato”. A decir de GONZALES BARRON5, “la misma norma indica que la
información que pueda tener el tercero sobre la existencia o no de mandato es
irrelevante, por lo que resulta evidente que no existe razón ni fundamento alguno para
pretender que el mandato sin poder pueda acceder al registro. Además una de las
ventajas de la actuación a nombre propio del mandatario es facilitar el secreto de las
operaciones del mandante”.
Sin embargo, la Exposición de Motivos del Código Civil ha señalado que también es
inscribible el contrato de mandato sin representación.
4
GUNTHER GONZALES BARRÓN. Op. Cit. Pág. 493.
5 GUNTHER GONZALES BARRÓN. Op. Cit. Págs.493 y 494.

7. v. La extinción del mandato.- Conforme al artículo 1801° del Código Civil “el mandato
se extingue por: 1.- Ejecución total del mandato; 2.- Vencimiento del plazo del
contrato; 3.- Muerte, interdicción o inhabilitación del mandante o mandatario”.
III. FORMALIDAD DEL TÍTULO INSCRIBIBLE.-
El título suficiente que da mérito a la inscripción de los actos en este registro es la escritura
pública, la cual tendrá que cumplir con las formalidades que establece la Ley del Notariado,
ello de conformidad con el Principio de Titulación Auténtica regulado en el artículo 2010°
del Código Civil.
Cabe precisar que conforme al artículo 58° del D. Leg. del Notariado, D. Leg. N° 1049, no
será exigible la minuta en los actos de otorgamiento, aceptación, sustitución, revocación y
renuncia del poder.
Respecto a la formalidad del acto de otorgamiento de poder, cabe revisar la Resolución N°
277-96-ORLC-TR del 12-08-1996, emitida por el Tribunal Registral, que señala: “No es
procedente la inscripción de una aceptación de poder contenida en un instrumento público,
originada en un poder otorgado en el extranjero, donde la aceptación surge con mayor
categoría jurídica que el otorgamiento de poder, toda vez que la simple inserción del
documento privado no concede ni transfiere al documento la calidad de instrumento público,
máxime si la fe notarial ha sido realizada respecto a la aceptación y no al otorgamiento de
poder”.
Respecto a los poderes otorgados en el extranjero, éstos pueden ser otorgados ante cónsul
peruano mediante escritura pública, la cual deberá revestir las formalidades que señala que
el Reglamento Consular del Perú aprobado mediante Decreto Supremo N° 076-2005-RE. En
efecto, conforme al artículo 11° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos
“Pueden realizarse inscripciones en virtud de documentos otorgados en el extranjero, siempre
que contengan actos o derechos inscribibles conforme a la ley peruana”.
Por otro lado, es importante señalar que el Perú ha suscrito el Convenio de la Apostilla de la
Haya. Así, mediante Resolución Legislativa N° 29445 y con el Decreto Supremo N° 086-
2009-RE del 24-11-2009, se aprobó y ratificó el Convenio que Suprime la Exigencia de
Legalización de Documentos Públicos Extranjeros” adoptado el 05-10-1961,en la Ciudad de
La Haya, Reino de los Países Bajos.

8. Al respecto, cabe señalar que conforme a la Resolución N° 1045-2010-SUNARP-TR-L de
fecha 16-07-2010, “el precitado convenio entrará en vigencia para el Perú el 30-09-2010; en
consecuencia, el Ministerio de Relaciones Exteriores del Perú no puede apostillar
documentos peruanos antes del 30-09-2010. Igualmente, los documentos extranjeros
apostillados no surten efectos jurídicos en el Perú sino a partir del 30-09-2010”.
IV. TECNICA REGISTRAL.-
En el Registro de Mandatos y Poderes se apertura una partida por cada mandato o poder, y
no en base a la persona que lo otorga.
El Reglamento General de los Registros Públicos de 2001 estableció que las partidas se abren
por bien o por persona.
Sin embargo, más adelante se expidió una modificatoria al Reglamento General de los
Registros Públicos mediante la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros
Públicos N° 067-2002-SUNARP-SN, que dispuso que en el Registro de Mandatos y Poderes
se debe abrir una partida registral por cada mandato y poder.
Respecto a la técnica registral adoptada señala GONZALES BARRON6 “Es cierto que esta
técnica registral puede traer inconvenientes ya que el otorgamiento de un nuevo poder, por
parte de la misma persona, puede traer consecuencias de orden sustantivo, como por ejemplo
cuando se designa un nuevo apoderado para el mismo acto en el que ya existía un apoderado
anterior, por lo cual se entiende que éste en forma tácita ha quedado revocado. (…) No
obstante ello, el sistema vigente resulta preferible pues facilita en gran medida las
inscripciones, evita el recargo de información (mucha de ella sería irrelevante por la
antigüedad) en una misma hoja (…) y, por último, simplifica la actuación de los terceros
quienes verifican la información exclusivamente relevante a través de la partida que contiene
el poder inscrito, sin tener que recurrir a complejas averiguaciones e interpretaciones
ocasionadas por múltiples inscripciones”.
V. LUGAR DE LA INSCRIPCIÓN.-
6GUNTHER GONZALES BARRÓN. Op. Cit. Pág. 495.

9. Conforme al artículo 2037° del Código Civil las inscripciones se hacen en el Registro del
lugar donde permanentemente se va a ejercer el mandato o la representación.
Según MARCO BECERRA SOSAYA7 debe tenerse en cuenta que al parecer, “al momento
en que se redactó el artículo en comentario, el legislador no avizoraba la interconexión de los
sistemas informáticos que hoy almacena la información de los Registros Públicos (…); aun
cuando el poder se vaya a ejercer en varias jurisdicciones correspondientes a distintas
Oficinas Registrales, bastaría la inscripción en tan sólo una de ellas, pues los Registradores
de las Oficinas donde omitió extender la inscripción podrán visualizar la existencia – o
vigencia- del poder inscrito en una Oficina en cuya escritura se alude a las varias
jurisdicciones (…)”.
Cabe recordar, tal como ya se señaló líneas arriba, que las inscripciones en el Registro de
Mandatos y Poderes es facultativa, y es en tal sentido que debe leerse la disposición legal
materia de comentario. Así, si bien la inscripción del poder o mandato no es obligatoria, sin
embargo, una vez ya inscrito, si más adelante se procede a su revocación, por ejemplo, será
conveniente inscribir dicha revocación (aunque no sea obligatoria) a efectos de ampararse en
la protección que otorga el artículo 2038° del Código Civil.
7MARCO BECERRA SOSAYA. “Lugar de la inscripción”Análisisdel Art. 2037 del Código Civil.En: Código Civil
Comentado por los 100 mejores especialistas,Tomo X. Gaceta Jurídica.1°Edición.Lima, 2005. Pág. 618.