minuta

1. Derecho Civil Aplicado - Informe de Títulos
DERECHO CIVIL APLICADO
INFORME DE TITULOS
Prof. Hernán Troncoso Larronde
I. Conceptos de Título
" Titulo es el instrumento con el cual es posible demostrar el derecho que se tiene
sobre alguna cosa". Sinónimo de instrumento.
"Es la causa en virtud de la cual poseemos una cosa"
"Es la causa en cuya virtud una persona es dueña de la cosa"
"Es el hecho que da posibilidad o vocación para adquirir el dominio u otro derecho
real"
a) Titulo traslaticio
"Es el que genera el derecho constituyendo su base jurídica"
El Art. 703 inciso 3 señala que titulo traslaticio son los que por su naturaleza sirven
para transferirlo.
b) Titulo Declarativo
"Es el que se limita a reconocer la existencia de un derecho"
c) Titulo constitutivo
"Son los que dan origen a un derecho"
De los títulos constitutivos, solo la ocupación y la accesión sirven para constituir
posesión. La prescripción SUPONE la posesión.
II. Títulos y modos de adquirir
Modo: "Es el hecho idóneo para producir en concreto la adquisición de un derecho
a favor de una persona"
El más frecuente es el contrato de compraventa y el modo de adquirir tradición.
También es frecuente la sucesión por causa de muerte. Otras veces es una donación, y
ojo que aquí hay que ver que se hayan cumplido los tramites legales y pagado el
impuesto de donación respectivo.
Otras veces el modo de adquirir es una aporte hecho a una sociedad.
Un titulo con el que haz que tener mucho cuidado es la estipulación a favor de
otro. El beneficiario debe haber aceptado. El profesor exige que esto se haga por escritura
publica y se anote al margen de la inscripción.
- La Compraventa
Debe haber cosa y precio, el precio debe estipularse en dinero. Una de las cosas
con las que hay que tener cuidado es el precio. Si en el contrato se dice que el precio es
X y que se entiende pagado en este acto en dinero en efectivo declarándose el vendedor
satisfecho y pagado; no hay problema. Pero ojo si fue pagado con cheque, pues con esto
no se extingue la obligación. En estos casos hay que pedir la escritura declaración de
saldo de precio pagado (de cancelación) o la renuncia de la acción resolutoria. (Art. 1491).
Es frecuente que el precio se pague con un vale vista, hay doctrina que considera al vale
vista equivalente al dinero efectivo.
1

2. Derecho Civil Aplicado - Informe de Títulos
Hay que ver también todas las modalidades del contrato. Puede ser que en el
contrato de compraventa se haya hecho un pacto comisorio simple o calificado.
El contrato de compraventa de un bien raíz debe contener:
- Lugar y fecha
- Individualización del notario
- Individualización de las personas, con todos sus nombres
- Nacionalidad de las personas
- Profesión de las personas
- Domicilio de las personas. (comuna o agrupación de comunas)
- Morada de las personas. (dirección de la habitación)
- RUT de las personas
- Estado civil de las personas
- Si el estado civil es de casado en régimen de sociedad conyugal y el bien es social,
hay que individualizar también a la cónyuge, pues debe concurrir autorizando. Art.
1749.
Muchas veces hay operaciones en que se requiere la autorización judicial con
conocimiento causa, por regla general solo se hace referencia a la sentencia, a la
resolución, sin copiar la sentencia. Pero sin embargo será necesario analizar las
sentencias para certificar que los términos de esta coincidan con los estipulados en la
escritura, y también para cuidar que la autorización no haya caducado al momento de
contratar.
- La siguiente fórmula: "Todos los comparecientes mayores de edad que acreditan su
identidad con sus cédulas de identidad, y exponen"
- Luego la numeración de los siguientes puntos:
a) Que A es dueño del inmueble y luego su individualización. Después hay que indicar
cómo adquirió este inmueble: "por compra a C, según consta en escritura publica en
tal notaria, la que se inscribió a fojas 2154 Nº 173 del registro de propiedad de
Concepción"
Tratándose de los inmuebles acogidos a la ley de copropiedad inmobiliaria, hay una
modificación en cuanto a los deslindes, pues no es el inmueble propiamente tal, sino
el condominio y respecto de la unidad se indica el numero y la ubicación que le
corresponde en el plano. Y si se trata de un edificio se deslinda el terreno sobre el cual
se construyó el edificio y se indica el numero de la unidad.
Pueden haber inmuebles acogidos a la antigua ley de propiedad horizontal. 6.634. En
su Art. 52 decía que hay que deslindar el inmueble en que estaba situado el
departamento. Esto llevaba a un error pues mucha gente deslindaba el edificio y no el
terreno. Esto se complicaba cuando en un mismo terreno se construían más de un
edificio. Lo que se puede hacer es deslindar el terreno y también el departamento,
aunque esto ultimo no tiene mayor importancia.
Los deslindes muchas veces no han cambiado, no obstante que las propiedades
vecinas han sufrido mutaciones. Es conveniente actualizar los deslindes cuando esto
ocurre. "al norte antes con D, hoy con E". Lo mismo cuando se cambia el nombre de
las calles.
b) La venta: "don A, por este acto, vende cede y transfiere el inmueble especificado en la
cláusula precedente a don B, quien compra y acepta para sí (o para otro)".
c) Precio y forma de pago: "cuarenta y cinco millones de pesos que el comprador
entrega en dinero efectivo en este acto al vendedor quien recibe a su satisfacción. El
saldo de $... se pagara en tales y cuales condiciones"
d) Forma de la venta: Puede ser en relación a la cabida o como especie o cuerpo cierto,
y habrá que indicar qué comprende la venta, plantaciones, inmuebles por adherencia,
etc. Si el inmueble tiene servidumbres hay que indicarlas, al igual que las hipotecas,
2

3. Derecho Civil Aplicado - Informe de Títulos
gravámenes y en general cualquier limitación del dominio. Así también se agregan la
expresión que se han pagado cuentas, contribuciones y gastos comunes.
e) La obligación de saneamiento: aunque no es necesario expresarla se acostumbra a
hacerlo.
f) Cláusula donde se faculta al portador para ejecutar las inscripciones y anotaciones
que sean procedentes.
g) Otras menciones: se acostumbra a acordar un domicilio convencional y de cargo de
quién va a ser los gastos de la venta. Si el predio es limítrofe hay que indicar que el
comprador es chileno y el lugar donde nació.
Es peligroso incluir en un contrato de compraventa y con la obligación de pagar el
precio un pacto comisorio, pues tratándose de este pacto comisorio, el legislador
estableció normas especiales de prescripción de la acción resolutoria. Esa norma especial
está en el Art. 1880. El plazo lo fijan las partes pero no puede exceder de 4 años. El plazo
de prescripción en este caso se cuenta desde la fecha del contrato y no desde que la
obligación se hace exigible. El riesgo es en aquellos contratos a muy largo plazo en orden
a que la acción se puede hacer exigible después de prescrito el plazo. Esta situación no
es teórica, se ve muchas veces en la práctica y con terrenos valiosos. Caso Mercado de
Concepción.
Muchas veces encontraremos que para garantizar el pago del precio se constituye
una hipoteca sobre el inmueble. Hay que tener cuidado pues puede suceder que no
encontremos la inscripción de la hipoteca. Esto no significa que el precio se haya pagado,
pues bien puede suceder que la hipoteca no se haya inscrito nunca, o pudiera suceder
que se haya alzado aun cuando no se haya pagado el saldo de precio. Por ello de todas
formas debemos pedir la escritura de cancelación.
Cuando en una escritura aparecen personas compareciendo por otras, haciendo
referencia a la escritura publica de mandato, sin adjuntarla, también tendremos que
analizar el mandato, para ver qué acto jurídico se mandó a hacer y bajo que condiciones,
pues si esto se infringe le será inoponible.
- Venta de Inmueble por instrumento privado
Existe una ley, la 14.171 que su texto establece en el Art. 68 permite sustituir la
escritura publica por un instrumento privado firmado ante notario y protocolizado dentro
del plazo de un día. La sanción para la no protocolización es la inexistencia. Esta ley fue
modificada por la ley 16.392 estableciendo un plazo de 30 días corridos, además
establece una sanción administrativa para el notario.
III. Antecedentes necesarios para proceder al estudio de títulos
- Antecedentes del Inmueble
1. Títulos
A. Títulos vigentes:
a) Copia de la inscripción de dominio.
b) Certificado de gravámenes y prohibiciones de 30 años.
c) Copia de la escritura con la cual se efectuó la inscripción.
B. Si la propiedad se ha adquirido por herencia:
a) Copia inscripción especial de herencia.
3

4. Derecho Civil Aplicado - Informe de Títulos
b) Copia de la inscripción de la posesión efectiva con anotación marginal relativa al pago
de impuestos.
c) Copia del testamento y su inscripción, si lo hay.
d) Copia del inventario de los bienes protocolizado.
C. Títulos anteriores hasta completar 10 años
a) Copias de las inscripciones de dominio a nombre de los antecesores en el dominio
hasta 10 años.
b) Copias de las escrituras en mérito de las cuales se practicaron las inscripciones antes
señaladas. En caso de sucesiones los mismos antecedentes referidos en letra b)
anterior
c) Antecedentes legales de las propietarias anteriores personas jurídicas.
D. Predios rústicos con derechos de agua, además:
a) Los mismos antecedentes del dominio vigente y títulos anteriores, en relación con los
derechos de agua.
b) Certificado de la asociación de canalistas respectivos que acredite que no existen
deudas.
c) En caso de inmuebles Ex . Cora, tratándose de Derechos de Agua inscritos conforme
al artículo 5º transitorio del Código de Aguas, copia del estudio de distribución de
aguas respectivo.
2. Antecedentes de las edificaciones, fusiones y/o subdivisiones predios urbanos.
A. Sitio resultante de subdivisión:
a) Copia del plano de subdivisión con constancia de su archivo en el Conservador de Bs.
Rs.
b) Resolución municipal que autoriza la subdivisión, en caso de primera transferencia.
c) Certificado de urbanización ejecutada o garantizada en caso de primera transferencia.
d) Certificado de numeración municipal en caso de primera transferencia.
e) Certificado de asignación de roles en trámite o de asignación de roles en caso de
primera transferencia.
B. Sitio resultante de fusión:
a) Títulos de 10 años solicitados en Nº1 de todos los inmuebles que dan origen al sitio
resultante de la fusión.
b) Resolución Municipal que autorizó la fusión.
c) Copia del plano de fusión con constancia de su archivo en el Conservador de Bs. Rs.
d) Certificado de numeración municipal del nuevo sitio.
C. Edificaciones nuevas, además de antecedentes indicados en letra a) o b) según
proceda:
a) Permiso de edificación. Si está acogido al D.F.L. Nº2 de 1959, debidamente reducido
a escritura pública.
b) Certificado de recepción final.
c) Nómina de proyectistas y constructores (art.18 LGUC).
D. Edificaciones nuevas acogidas a la Ley 19.537 Sobre Copropiedad, además de lo
anterior:
4

5. Derecho Civil Aplicado - Informe de Títulos
a) Certificado municipal que acoge el inmueble al régimen de copropiedad inmobiliaria y
señala las unidades que son enajenables, con indicación de la fecha y notaría a la
que se redujo el reglamento de copropiedad y datos de su inscripción. (art. 10).
Este debe indicar el primer reglamento de copropiedad, señalando la foja y numero del
registro de hipotecas y gravámenes en que esta inscrito; y debe señalar cuales son las
unidades enajenables en el condominio.
Lo que se puede enajenar son estas unidades que indica el certificado y nada más.
Hay veces en que se construyen estos inmuebles y dejan un sector destinados a
estacionamiento, estos no son enajenables pues son una parte del bien común.
Este certificado se archiva junto con el plano en la sección especial registro de
copropiedad inmobiliaria en el conservador del lugar del inmueble.
b) Copia de los planos de venta por pisos, archivados en el Conservador de Bs.Rs, junto
con el certificado.
La importancia de este plano es que en cada escritura que se haga posteriormente
debe indicarse el numero del plano, cuando se quiera transferir el dominio o constituir
un derecho real sobre él. En la primera transferencia no basta con hacer referencia al
plano y al certificado que acoge el inmueble al régimen de copropiedad inmobiliaria,
sino que este último debe acompañarse.
Para las escrituras posteriores se debe hacer referencias a los deslindes de la
copropiedad inmobiliaria (terreno), y debe individualizarse la unidad con el numero que
corresponde dentro del plano respectivo. Se deslinda el terreno pues este es un bien
común.
c) Copia de la escritura pública en la que conste el Reglamento de Copropiedad.
d) Copia de la inscripción del R. de Copropiedad en el Conservador de Bs. Rs.
3. Certificados y otros documentos
a) Certificado de deudas de contribuciones emitido por la Tesorería General de la
República del rol o los roles correspondientes al inmueble.
b) Recibos de pago de la última cuota de contribuciones y de todas la demás cuotas que
aparezcan vencidas en el certificado de deudas de contribuciones.
c) Certificado de no expropiación emitido por el SERVIU competente.
d) Informe de afectación a utilidad pública o certificado de no expropiación.
e) Certificado de numeración municipal si ella hubiese cambiado o no aparece en la
inscripción de dominio.
f) Copia del contrato de promesa de compraventa si existiese.
4. Predios rústicos
a) Inmueble resultante de una subdivisión: plano de subdivisión debidamente aprobado
por el S.A.G. y archivado en el Conservador de Bs. Rs. En caso de no haberse
archivado aún el plano debe acompañarse debidamente protocolizado.
b) Reglamento del Loteo debidamente inscrito, si lo hubiere.
c) En caso de parcelas ex Cora, acreditar el pago de la Deuda Cora.
d) En caso de primera transferencia parcelas ex Cora además certificado pago deudas
Indap.
- Respecto de la parte vendedora, compradora o constituyente de la garantía,
incluyendo al fiador solidario.
1. Personas naturales
5

6. Derecho Civil Aplicado - Informe de Títulos
a) Acreditar estado cívil: Soltero o viudo, declaración jurada ante notario.
b) Casado, certificado de matrimonio o fotocopia de la libreta de matrimonio, con
constancia de separación de bienes si la hay.
c) En caso de sucesiones, además de antecedentes indicados en letra B) del acápite
títulos, acreditar la edad y estado civil de todos los comuneros.
d) Escritura pública en que consten los poderes, en caso que el vendedor actúe
representado, con vigencia no superior a un año.
e) Acreditar patrimonio reservado de compradora casada en sociedad conyugal:
declaraciones impuestos a la renta, contrato de trabajo y liquidaciones de sueldo y
otros.
2. Personas Jurídicas
a) Copia de la escritura pública de constitución de la sociedad y copia de la
protocolización de su extracto.
b) Copia de la inscripción del extracto de la escritura de constitución con anotaciones
marginales y vigencia.
c) Antecedentes legales de las modificaciones introducidas a la sociedad hasta la fecha
(copia de la escritura pública y de su extracto debidamente inscrito y publicado).
d) Copia de las escrituras públicas en los que consten los poderes.
e) Acreditar la vigencia de los poderes, si ella no consta de los documentos anteriores.
f) En caso de Sociedades Anónimas, acreditar la composición del directorio a la fecha
de otorgamiento de los poderes.
g) En caso de poderes especiales, acreditar la personería de quienes los hayan
otorgado, con vigencia a la fecha de su otorgamiento.
h) Antecedentes legales de las socias personas jurídicas y/ personería de quienes hayan
comparecido a nombre de los socios en la constitución y/o las modificaciones.
i) En caso de existir más de un apoderado con facultades para comprar, vender e
hipotecar señalar quienes comparecerán en representación de las partes, indicando
los datos para su individualización.
J) Hipoteca en favor de terceros: Acta junta extraordinaria o sesión de directorio, en su
caso, debidamente reducida a escritura pública aprobando la constitución de la
garantía en caso que constituyente sea sociedad anónima y garantía se constituya en
favor de terceros y acreditar composición del directorio a la fecha de la sesión.
IV. El informe de títulos
1. La redacción del orden cronológico
Aquí se mencionan y analizan en orden cronológico los títulos del inmueble. Uno
puede hacerlo desde el más nuevo al más antiguo o viceversa. Esta es la parte esencial
del informe de título y es también la que requiere mayor detención y acuciosidad, pues
hay que ir haciendo un minucioso y detallado estudio de cada uno de los títulos y de los
modos de adquirir, incluyendo las transferencias y transmisiones de derechos, de forma
tal que en todo momento exista una coincidencia del inmueble en cuando a su ubicación,
cabida y deslindes y la explicación de por qué el derecho sobre el inmueble va cambiando
de titular.
También suele ocurrir en el informe que alguno de los propietarios del inmueble lo
haya adquirido por sucesión por causa de muerte, en este caso debemos analizar todas
las inscripciones del Art. 688. Si se trata de una herencia intestada ella se tramita y otorga
ante el registro civil y se inscribe ante el registro nacional de posesiones efectivas.
6

7. Derecho Civil Aplicado - Informe de Títulos
Si la herencia es testada, al mismo tiempo de inscribir la posesión efectiva hay que
inscribir el testamento. Se practica además la inscripción especial de herencia que
consiste en inscribir el inmueble a nombre de todos los herederos para disponer de
consuno. Y por ultimo debe inscribirse la adjudicación.
Hay que tener cuidado en el análisis de estas inscripciones, pues los herederos no
pueden disponer el bien mientras no se practiquen. La sanción está discutida, pero lo
claro es que no se transfiere el derecho.
En este aspecto hay que destacar lo siguiente: puede suceder que uno de los
herederos ceda su derecho a la herencia. Lo que esta cediendo es su derecho en la
universalidad jurídica de la herencia, siempre fallecido que sea el causante. En este caso
no es necesaria la práctica de las inscripciones del Art. 688 aun cuando estén
comprendidos inmuebles, pues el derecho en la universalidad no es mueble ni inmueble y
por tanto se rige por las reglas generales. Lo más seguro es hacerlo por escritura publica.
Al inscribirse se hace una anotación al margen de la inscripción de posesión efectiva.
Pero pudiere suceder que el heredero ceda sus derechos en un inmueble
hereditario. En este caso es discutible si lo puede o no hacer, pues en la partición puede
que se adjudique ese inmueble a otro heredero y se transformaría en una venta de cosa
ajena. En este caso si se ceden derechos hereditarios sobre un inmueble hay que hacer
las inscripciones del Art. 688 pues es un derecho inmueble y hay que hacer toda la
tramitación correspondiente. Por mayor precaución es conveniente revisar el inventario
para ver que allí esté comprendido el inmueble y además revisar el pago del impuesto a
las herencias. En este punto debemos considerar que hay una norma que es la ley de
impuesto a las herencias que establece que estos inmuebles hereditarios se inscriben a
nombre de los herederos y se inscribe la totalidad del inmueble.
2. Acápite de Observaciones
Aquí lo normal es incluir hechos que pueden tener importancia para la actual
situación jurídica del bien raíz y que pueden traducirse en un problema. Estos son:
a) La circunstancia de no adeudarse contribuciones del bien raíz. Es conveniente
mencionar en el informe que a la fecha no hay contribuciones pendientes, o que si las
hay, deberán ser pagadas antes de realizar el negocio en cuestión. Hoy el orden de
imputación del pago no es de las mas antiguas a las más nuevas, sino que se debe
pedir el certificado al día no el ultimo comprobante pues se pueden deber las
anteriores.
b) En los inmuebles acogidos a la ley de copropiedad inmobiliaria se debe pedir el
certificado de gastos comunes al día, ya que esta también es una obligación propter
rem.
c) Indicación de que el inmueble esté o no afecto a expropiación por parte del SERVIU o
de la Municipalidad.
d) Otro aspecto es el análisis del estado civil del vendedor y su régimen patrimonial. En
el caso que sea la sociedad conyugal debemos analizar si el bien es social o propio. Si
es propio del marido no hay ningún problema, si es propio de la mujer debe prestar su
consentimiento, si es de la sociedad debe autorizar.
e) En el caso en que hayan mandatos o poderes, también es oportuno hacer ese análisis
en este punto.
f) Cualquier hecho que de una u otra forma afecte la propiedad o su situación jurídica,
sin que ello afecte a los títulos. Por ejemplo si hay una servidumbre.
3. Análisis de los certificados de dominio vigente, de hipotecas y gravámenes, de
prohibiciones de enajenar etc.
7

8. Derecho Civil Aplicado - Informe de Títulos
Hay que tener cuidado en las fotocopias con las "vueltas" y los números. Aquí se
deja constancia que de acuerdo con los certificados la situación del inmueble es tal o cual.
Es muy conveniente dejar constancia de la fecha del certificado, pues uno está
informando de acuerdo con ese certificado y con posterioridad puede cambiar, y esto ya
no es responsabilidad de uno.
Si el inmueble registra algún gravamen hay que indicarlo pues a quien lo va a
adquirir le interesa saber las restricciones al dominio que afectan al inmueble para esperar
su alzamiento o simplemente no hacer el negocio.
Entre estos certificados tiene gran importancia el certificado de repertorio que
significa que el conservador certifica que durante los 60 días anteriores a la fecha del
certificado no hay anotaciones en el repertorio. Y esto es importante pues las anotaciones
en el repertorio posteriormente se transformarán en inscripciones. Otro certificado
importante es el que dice si fue declarado o no bien familiar, pues si así fuere se requerirá
de la autorización del cónyuge no propietario.
4. La Conclusión.
El estudio termina con la conclusión y en ella hay que dejar constancia de si los
títulos están ajustados a derecho o no. Cuando los títulos merecen reparos hay que
indicar las observaciones que uno les esta haciendo y hay que indicar también si es
subsanable.
8