El saneamiento en caso de Evicción

1. REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD “FERMIN TORO” VICE-RECTORADO ACADEMICO
FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS
ESCUELA DE DERECHO
SISTEMA DE APRENDIZAJE INTERACTIVO A DISTANCIA “SAIA”
El Saneamiento en
caso de Evicción
PARTICIPANTE:
Maria Villamizar,
C.I.:25697579
ARAURE, SEPTIEMBRE 2017

2. Concepto y Clases Definición Legal:
El autor Aguilar Gorrondona,
señala: En las palabras del legislador el
saneamiento es la obligación del vendedor
de garantizar la posesión pacífica y útil de la
cosa vendida (C.C. Arts. 1486 y 1503);
definición que si quisiera comprender todas
las ventas y no sólo las ventas de cosas,
debería formularse así: el saneamiento es la
obligación del vendedor de garantizar al
comprador la posesión pacífica y útil de la
propiedad o derecho vendido. En todo caso,
las definiciones anteriores sugieren que el
saneamiento comprende dos obligaciones:
garantizar “la posesión pacífica”
(saneamiento o garantía en caso de evicción
o contra la evicción) y garantizar “la posesión
útil” (saneamiento o garantía por defectos o
vicios ocultos). La Obligación del
Saneamiento del Vendedor se divide en
Saneamiento en caso de Evicción y
Saneamiento por Vicios o defectos Ocultos.
Saneamiento en caso de Evicción: Noción Legal:
El autor Aguilar Gorrondona señala: La definición
legal del saneamiento en caso de evicción sería: la
obligación del vendedor de asegurar al comprador la
posesión pacífica de la propiedad o derecho vendido.
Para ampliar esta información el alumno debe revisar
el libro “Contratos y Garantías” del autor Aguilar
Gorrondona.
Régimen Legal del Saneamiento en caso de
Evicción.
I.- La obligación del vendedor de abstenerse de perturbar la
posesión del comprador, la cual es una obligación de no hacer
conocida con el nombre de saneamiento o garantía por hecho
propio.
II.- La obligación de defender en juicio al comprador contra las
amenazas de evicción provenientes de terceros, la cual es una
obligación de hacer conocida con el nombre de garantía
incidente.
III.- La obligación del vendedor de reparar al comprador los
daños y perjuicios que le causa la evicción (en sentido lato)
total o parcial o el descubrimiento de cargas no declaradas, la
cual es una obligación de dar. La primera obligación es mucho
más amplia que las otras dos y a diferencia de ellas,
presupone siempre un hecho personal del vendedor. Por ello,
muchos autores franceses distinguen entre saneamiento por
hecho propio y saneamiento por hecho de terceros, el cual a su
vez subdividen en obligación de reparar y garantía incidente.

3. Régimen Legal del Saneamiento por Hecho
propio:
El autor Aguilar Gorrondona señala: El
saneamiento por hecho propio o personal del
vendedor está expresamente previsto – aunque
en forma incidental- en el articulo 1506 del
Código Civil; pero aún sin esta mención
resultaría de lo dispuesto en los artículos 1160
y 1503 del Código Civil.
Sujetos de la Obligación:
El autor Aguilar Gorrondona señala: 1) Sujetos
pasivos (deudores) son: el vendedor y sus
causahabientes a título universal, así como los
que se hayan obligado con el vendedor; y 2)
Sujetos Activos (acreedores): el comprador, sus
causahabientes a título universal, y, en
principio, sus causahabientes a título particular
respecto de la propiedad o derecho vendido a
quienes, salvo circunstancias muy particulares,
debe considerarse transmitida la acción del
comprador para exigir el saneamiento por
hecho propio del vendedor, razón por la cual,
dichos causahabientes, además de la
posibilidad que tienen de accionar a su
causante (el comprador), pueden accionar al
causante de éste (el vendedor).
Objeto de la Obligación: El autor Aguilar
Gorrondona señala: El saneamiento por hecho
propio no consiste en el simple deber del
vendedor de abstenerse de cometer delitos
penales o civiles lesivos para el comprador en la
propiedad o derecho del caso, ya que ese deber
afecta a todos. El saneamiento por hecho propio
exige del vendedor que se abstenga de realizar
cualquier hecho o de ejercer cualquier derecho
que en forma material o jurídica impida al
comprador entrar en posesión de la propiedad o
derecho vendido o lo desposea de una u otro,
salvo la sola posibilidad de ejercer aquellos
derechos que la ley le reconoce al vendedor en su
condición de tal (p.ej: pedir la nulidad absoluta o
relativa del contrato, intentar la acción resolutoria,
etc.) o los que el vendedor expresamente se haya
reservado en el contrato. La obligación comprende
la abstención comprende la abstención tanto de
perturbaciones de hecho causadas por hechos
materiales (p.ej: por despojo violento) o por actos
jurídicos (p. ej: volver a vender la misma cosa),
como las perturbaciones de derecho o sea, las
que consisten en el ejercicio de un derecho contra
el comprador (p.ej: la reivindicación de la cosa
vendida intentada por uno de los herederos del
vendedor alegando que dicha cosa era de él y no
de su causante). Para ampliar esta información el
alumno deberá revisar el libro “Contratos y
Garantías” del autor Aguilar Gorrondona.

4. Sanción de la Obligación:
El autor Aguilar Gorrondona señala: El
comprador en caso de incumplimiento de la
obligación de saneamiento por hecho propio del
vendedor puede exigir que se haga cesar la
perturbación y se le reparen los daños y
perjuicios ocasionados. En consecuencia, los
derechos del comprador pueden hacerse valer
en diversas formas, tales como la acción de
cumplimiento, la condena del vendedor al pago
de los daños y perjuicios, la ineficacia frente al
comprador de ciertos actos del vendedor (p.ej:
cuando el coheredero ha vendido a un tercero el
bien que le fuera adjudicado en la partición, la
anulación de ésta, decretada a pedido de dicho
coheredero, no surte efectos frente al tercero
(comprador) y la excepción de garantía frente a
la demanda del obligado a sanear ( p. Ej. si el
vendedor y sus herederos pretenden reivindicar
del comprador de la cosa vendida, éste les
opone la excepción del saneamiento).
Caracteres de la Obligación:
1.- Interesa al orden público, como lo demuestra la
norma según la cual “aunque se haya estipulado que
el vendedor no quede obligado al saneamiento
responderá sin embargo del que resulta de un hecho
que le sea personal. Toda convención contraria es
nula” (C.C. Art. 1506, encab.).
2.- Es perpetua en el tiempo. El derecho del
comprador de no ser perturbado por hecho personal
del vendedor no se extingue por prescripción, aunque
pueden prescribir las acciones de aquel derivadas de
una perturbación, ya realizada.
3.- Es absoluta en el sentido de que excluye cualquier
clase de perturbación, sea de hecho, sea de derecho.
4.- Es indivisible, en el sentir de la doctrina y de la
jurisprudencia. La Casación francesa fundamenta esa
indivisibilidad tanto en la naturaleza del objeto de la
obligación como en la intención de las partes. Por ser
indivisible, el comprador puede rechazar la
reivindicación por el coheredero de un vendedor “non
dominus” aunque el coheredero sea propietario del
todo.
5.- Es una obligación derivada de la obligación de
transferir, aunque el legislador la trate como una
obligación autónoma. Ello puede sostenerse si se
recuerda que las construcciones científicas del
legislador- en cuanto tales- no obligan.

5. Régimen Legal del Saneamiento Por Hecho
de Terceros:
El autor Aguilar Gorrondona señala: Como
hemos visto, al lado del saneamiento por hecho
propio del vendedor, existe el saneamiento por
hecho de tercero que, según la doctrina
francesa, comprende la obligación de reparar la
evicción consumada por un tercero y la
obligación de defender en juicio al comprador
contra la amenaza de evicción de un tercero
(garantía-incidente).
Reparación de la evicción consumada por un
tercero: Generalidades.
La Ley al reglamentar el saneamiento en caso
de evicción salvo dos menciones – una relativa
al saneamiento por hecho propio, otra a la
garantía incidente-sólo regula la obligación del
vendedor de reparar la evicción consumada por
un tercero que puede llamarse pues
saneamiento en caso de evicción “strictu sensu”.
La doctrina al definir la evicción, de ordinario,
sólo tiene presente esa obligación de reparar.
Precisamente por ello, en muchos casos en que
no hay evicción, en el sentido en que la propia
doctrina define ese término, hay, sin embargo,
saneamiento por evicción en sentido amplio, o
sea, en el sentido que comprende tanto la
garantía por hecho propio del vendedor como la
garantía incidente y la reparación de la evicción
consumada por un tercero.
Naturaleza Jurídica: El autor Aguilar Gorrondona
señala:
a) El saneamiento en caso de evicción consumada por
un tercero, no es propiamente una obligación
autónoma y primaria del vendedor. No es una
obligación autónoma porque la evicción proveniente de
un tercero implica necesariamente que el vendedor
haya incumplido (total o parcialmente) su obligación de
transferir. Y, no es una obligación primaria porque
después de celebrado el contrato y antes de
consumada la evicción, el vendedor a nada está
obligado, de tal manera que es una responsabilidad y
no una obligación primaria. b) Barbero y otros
consideran que se trata de una responsabilidad
derivada del hecho de no haber celebrado
legítimamente el negocio (la venta) y no de haberlo
incumplido, porque consideran que el incumplimiento
es un hecho subsecuente al contrato, mientras que
aquí ven el germen de la responsabilidad en la propia
venta. Otro sector doctrinal considera que se trata de
una responsabilidad por incumplimiento porque: a) no
es seguro que el incumplimiento deba ser subsecuente
al contrato cuando la obligación debe cumplirse
coetánea mente con el contrato; b) la evicción en todo
caso es subsecuente al contrato; y c) también cuando
existe responsabilidad por incumplimiento contractual
puede decirse que el “germen” de la responsabilidad
se encuentra en el contrato.

6. Sujetos de la Obligación
El autor Aguilar Gorrondona señala:
A) Sujetos Pasivos (Deudores) son el vendedor y sus causahabientes a titulo universal, así como
los causantes del vendedor y los causahabientes a titulo universal de esos causantes.
B) B) Sujetos Activos (Acreedores) son el comprador, sus causahabientes a título universal y sus
causahabientes a título particular en la cosa o derecho correspondiente. Para ampliar esta
información el alumno debe revisar el libro “Contratos y Garantías” del autor: Aguilar
Gorrondona. Hecho que origina la responsabilidad: La evicción consumada. √ Concepto de
evicción.
Para el autor Aguilar Gorrondona: La evicción en sentido riguroso consiste en que un
tercero desposea al comprador haciendo valer un derecho real sobre la cosa vendida y en virtud
de sentencia pasada con autoridad de cosa juzgada. …. De lo expuesto se concluye que en la
venta de cosas hay evicción cuando un tercero impide total o parcialmente al comprador que
entre en posesión de la cosa; cuando lo priva en todo o en parte de la misma mediante el
ejercicio de un derecho real que lo faculte para ello; o cuando el comprador para entrar en
posesión o conservar la posesión frente al tercero titular de un derecho real sobre la cosa
vendida, tenga que hacer valer derechos distintos de los que les transmitió el vendedor. En
consecuencia, el vendedor no responde por evicción consumada por un tercero sino cuando
éste ha realizado una perturbación de derecho, o sea, consistente en el ejercicio de un derecho
frente al comprador; no cuando la perturbación sea de hecho. La razón de esa limitación es que
en el caso de perturbación de hecho el comprador tiene recursos legales suficientes para
protegerse contra los terceros sin que, por lo demás, el vendedor tenga facultades que le
permitan auxiliar al comprador; mientras que en caso de perturbación de derecho, el vendedor
puede tener elementos esenciales para la defensa de los intereses del comprador y debe
haberle transmitido derechos suficientes como para rechazar las pretensiones de los terceros.

7. Clasificación de la Evicción:
El autor Aguilar Gorrondona señala: Por su extensión
la ley clasifica la evicción en total, parcial y por
cargas.
a) Hay evicción total cuando el tercero ha logrado
reivindicar para sí la totalidad de la cosa; cuando
el tercero ha ejecutado la hipoteca sobre a cosa
y el precio del remate no excede del crédito
garantizado; cuando el tercero obtiene la nulidad,
anulación o resolución del título del vendedor,
siempre que sea evidente que en tales
condiciones el comprador no pueda defenderse
ulteriormente de la reivindicación, etc.
b) Hay evicción parcial cuando el tercero ha logrado
reivindicar una parte (divisa o indivisa) de la
cosa; cuando el tercero ha ejecutado la hipoteca
sobre la cosa y el precio del remate excede del
crédito garantizado. c) Hay evicción menor
cuando el tercero hace valer derechos de
usufructo, uso o habitación; cuando el tercero
hace valer servidumbres pasivas (no simples
limitaciones legales de la propiedad) sobre el
fundo vendido. Para ampliar esta información el
alumno debe revisar el libro “Contratos y
Garantías” del autor: Aguilar Gorrondona.
Condiciones para que la evicción
haga nacer la responsabilidad:
El autor Aguilar Gorrondona señala:
a) La evicción debe ser actual, o sea, que el tercero
en ejercicio de un derecho real que lo faculta para
ello haya impedido al comprador, total o parcialmente
entrar en posesión o lo haya privado de ella. En
consecuencia, el comprador tiene que probar: 1) que
se le ha impedido entrar en posesión o que se le
haya privado de ella; 2) que tal efecto derivó del
ejercicio de un derecho real por parte de un tercero;
3) que dicho derecho correspondía a un tercero; y 4)
que ese derecho del tercero lo facultaba para
producir aquel efecto.
b) Con base en una norma dictada en materia de
partición (C.C. Art. 1117) se ha sostenido que en la
venta la causa de la evicción no compromete la
responsabilidad del vendedor sino es anterior al
contrato.
c) En el caso concreto de la evicción menor se
requiere de acuerdo con algunas legislaciones que
se trate de cargas no declaradas en el contrato de
venta y de acuerdo con otras de cargas ignoradas
por el comprador al tiempo de contratar.

8. Objeto de la Reparación en la Evicción Total (Consumada):
El autor Aguilar Gorrondona señala:
La reparación prevista por la ley puede comprender los siguientes elementos: precio, frutos,
costas judiciales, gastos y costas del contrato, y los daños o perjuicios.
a) Precio: El vendedor debe restituir el precio si lo ha recibido (C.C. Art. 1508, Ord. 1|). Aun cuando
para el momento de la evicción la cosa hubiera disminuido de valor y se encontrase considerablemente
deteriorada por negligencia del comprador o por fuerza mayor, el vendedor, debe restituir el precio
íntegro. Sólo si el comprador sacó provecho de los deterioros, puede el vendedor retener una parte del
precio proporcional a dicho provecho, puede el vendedor retener una parte del precio proporcional a
dicho provecho (C.C. Art. 1509). Si para el momento de la evicción la cosa hubiera aumentado de valor,
incluso independientemente de hechos del comprador, el vendedor debe no sólo restituir el precio
recibido sino pagar el exceso de valor (C.C. Art. 1510). Así pues, los cambios de valor de la cosa
operan a favor del comprador y en contra del vendedor. b) Frutos: El vendedor, debe restituir también
los frutos en caso de que el comprador a su vez esté obligado a restituirlos al propietario que ha
reivindicado la cosa (C.C Art. 1508, Ord.
2), poseedor de mala fe (C.C. Art. 1508, últ.ap.). c) Costos Judiciales. El comprador tiene derecho a
exigir del vendedor las costas del pleito que causó la evicción y las del juicio seguido con el vendedor
para el saneamiento (C.C. Art. 1508, Ord.3), en el buen entendido de que no se trata sólo de las costas
pagadas a la contraparte sino de todos los gastos ocasionados al comprador por ambos procesos. d)
Gastos y costas del contrato: El vendedor también debe pagar al comprador los gastos y costas del
contrato de venta. (C.C. Art. 1508, Ord. 4). e) Los Daños y Perjuicios: Por último, la ley impone al
vendedor la indemnización de los daños y perjuicios. En realidad, hubiera sido más exacto referirse a
“los demás daños y perjuicios” porque parte de las prestaciones anteriores correspondan al concepto
de daños y perjuicios (p.ej: el pago del aumento de valor experimentado por la cosa entre la fecha de la
venta y la de la evicción; la restitución de los frutos; el pago de costas de los pleitos arriba indicados; el
pago de gastos y costas del contrato).

9. Objeto de la Reparación de la
Evicción Parcial:
Según el autor Aguilar Gorrondona,
en su texto “Contratos y Garantías”, señala: En
caso de evicción parcial el objeto de la
obligación de reparar varía según que se
resuelva o se mantenga el contrato. a) “Si ha
habido evicción de una parte de la cosa y esta
parte es de tal importancia relativamente al
todo, que el comprador no la hubiera comprado
sin aquella parte, puede éste hacer resolver el
contrato de venta. (C.C. Art. 1513). Si en
consecuencia se resuelve el contrato, de
acuerdo con la doctrina dominante, la
reparación se rige por las reglas señaladas
para el caso de evicción total. b) “Si en el caso
de evicción de una parte del fundo vendido no
se resolviera la venta, el valor de la parte sobre
el cual se ha efectuado la evicción se pagará al
comprador por el vendedor, según la
estimación que se haga en la época de la
evicción y no en proporción del precio total de
la venta ya haya aumentado ya haya
disminuido el valor de la cosa vendida” (C.C.
Art. 1514). Y además se aplica “mutatis
mutandis” cuando queda dicho a propósito de
la evicción total.
Objeto de la Reparación de la Evicción Menor:
Según el autor Aguilar Gorrondona en su texto
“Contratos y Garantías”, señala: En caso de evicción
por cargas, la ley sólo ha establecido que “si el fundo
vendido está gravado con servidumbres no aparentes
que no se hayan declarado en el contrato y que sean
de tal importancia que se presuma que si el
comprador las hubiera conocido no habría comprado
el fundo, el comprador puede pedir la resolución del
contrato, a menos que prefiera una indemnización”.
(C.C. Art.1515). En todo lo demás, es aplicable lo
expuesto a propósito de la evicción parcial.
Limitación General: Aguilar Gorrondona señala:
Cualquiera que sea la clase de evicción “cuando el
comprador ha evitado la evicción del fundo, mediante
el pago de una cantidad de dinero, el vendedor puede
libertarse de todas las consecuencias del
saneamiento reembolsándole la cantidad pagada, sus
intereses y gastos” (C.C. Art.1516).
Caracteres del saneamiento por evicción
consumada por terceros: Aguilar Gorrondona
señala: A diferencia del saneamiento por hecho
propio, el saneamiento por evicción consumada por
terceros no interesa al orden público ni es absoluto en
el sentido antes indicado (en efecto, sólo procede por
perturbaciones de derecho), ni es indivisible.

10. Saneamiento en caso de Evicción en
Ventas de Cosas Forzosas:
El autor Aguilar Gorrondona, señala:
En principio las normas legales sobre el
saneamiento por evicción dictadas para el contrato
de venta se aplican por analogía a las “ventas
forzadas”. Tan es así que el legislador creyó
necesario dictar norma expresa para no aplicar a
la venta en remate judicial las disposiciones sobre
la otra obligación de saneamiento, o sea, sobre el
saneamiento por vicios o defectos ocultos (C.C.
Art.1525, últ. Ap.).
Saneamiento por Evicción en caso de
Expropiación:
El autor Aguilar Gorrondona, señala:
En el caso de que la venta forzosa haya sido una
expropiación por causa de utilidad pública o social,
el adquirente, o sea, el expropiante no puede sufrir
evicción, ya que según la ley respectiva, no puede
intentarse ninguna acción sobre la cosa después
de dictada la sentencia que acuerda la
expropiación y los terceros que tuvieran derechos
sobre la cosa sólo podrán hacerlos valer sobre el
precio de la expropiación.
El Saneamiento por Evicción en el Remate
Judicial:
El autor Aguilar Gorrondona, señala: No se discute
que si el adquiriente en remate judicial ha sufrido
evicción tenga derecho a exigir saneamiento pero se
discute acerca de quién debe responderle.
1.- Nadie pretende que la responsabilidad
corresponda al Tribunal que decretó o practicó el
remate.
2.- Parte de la doctrina establece responsabilidad a
cargo del ejecutante, aunque no en los mismos
términos.
A. Una corriente asemeja el ejecutante al
vendedor por el hecho de que “toca el precio”. Se
replica que, sin embargo el ejecutante no es titular de
la propiedad o derecho y se contrarréplica que lo
mismo ocurre con el vendedor cuando hay evicción
total; pero lo cierto es que el ejecutante, a diferencia
del vendedor, no se presenta como titular de la
propiedad o derecho rematado.
B. Otros autores fundamentan la
obligación del ejecutante en las normas sobre el
pago de lo indebido. C. Por último, algunos autores
hacen responder al ejecutante por hecho ilícito
siempre que haya habido de su parte dolo o culpa.

11. Régimen Convencional. Principio
Fundamental.
Restricción Convencional del Saneamiento:
Principio Fundamental:
El autor Aguilar Gorrondona, señala:
En principio, todas las normas sobre
saneamiento por evicción son supletorias, de
modo que las partes, por regla general, pueden
convenir libremente en aumentar o disminuir las
obligaciones, cargas o responsabilidades del
vendedor por causa de evicción y aún
exonerarlo de ellas (C.C. Art. 1505).
Sin embargo, existen limitaciones a
esta autonomía de la voluntad determinadas por
razones de orden público o de buenas
costumbres. Régimen Convencional del
Saneamiento: El autor Aguilar Gorrondona,
señala: Bajo este rubro es conviene examinar
tanto las cláusulas que disminuyen la obligación
de saneamiento o exoneran de ella cualquiera
que sea el hecho que produzca la evicción
(“cláusulas generales de no garantía”) y las
cláusulas que disminuyen la obligación de
saneamiento o exoneran de ella en cuanto a un
hecho particular (“cláusulas especiales de no
garantía”). Para ampliar esta información, el
alumno debe revisar el texto “Contratos y
Garantías” del autor José Luis Aguilar
Gorrondona.
Restricción Convencional del Saneamiento:
El autor Aguilar Gorrondona, señala: Bajo este rubro
conviene examinar tanto las cláusulas que disminuyen
la obligación de saneamiento o exoneran de ella
cualquiera que sea el hecho que produzca la evicción
(“cláusulas generales de no garantía”) y las cláusulas
que disminuyen la obligación de saneamiento o
exoneran de ella en cuanto a un hecho particular
(“cláusulas especiales de no garantía”).
1) Las cláusulas generales de no garantía, en principio,
son válidas, pero existen las siguientes limitaciones:
a.- Dichas cláusulas no excluyen ni atenúan la
responsabilidad del vendedor por evicción de su hecho
personal, aunque se pacte expresamente la
exoneración de dicha responsabilidad, ya que tal pacto
sería nulo por contrario a la buena fe (C.C. Art. 1506,
encab.). b.- Dichas cláusulas tampoco excluyen ni
atenúan la responsabilidad del vendedor por la
evicción derivada de hechos de terceros cuando el
vendedor ha procedido de mala fe y el comprador
ignoraba en el momento de la venta la causa que dio
motivo a la evicción. (C.C. Art. 1506, ap. Único). El
efecto de dichas cláusulas no llega hasta a eximir al
vendedor de la obligación de restituir el precio sino en
dos casos: a) cuando el comprador hubiere tenido
conocimiento del riesgo de la evicción en el momento
de la venta; y b) cuando hubiere comprado a todo
riesgo (C.C. Art. 1507).

12. 2) Las cláusulas especiales de no garantía no están
reguladas expresamente por la ley. Son válidas
incluso cuando exoneran la responsabilidad al
vendedor por la evicción que cause un hecho
(determinado) que le sea personal ya que no hay
mala fe en reservarse contractualmente el ejercicio
de un derecho o la facultad de realizar un hecho
aunque pueda producir la evicción del comprador.
Por otra parte, el efecto de dichas cláusulas es
pleno en el sentido de que eximen al vendedor
incluso de la obligación de rstituir el precio. La única
limitación que existe en la materia es la que deriva
del Derecho Común, de acuerdo con el cual no son
válidas las cláusulas de irresponsabilidad en caso
de dolo o culpa grave.
Saneamiento por vicios o defectos
ocultos:
Es la obligación que tiene el vendedor de garantizar
al comprador una posesión que le permita utilizar la
cosa en la forma que podía esperar legítimamente.
El autor Aguilar Gorrondona señala: …. Los vicios
ocultos pueden presentarse en ventas muy
distintas: en la venta de inmuebles ( p. Ej: edificios
con fundaciones defectuosas, praderas con hierbas
venenosas, etc.), de cosas corporales mobiliarias
(joyas falsificadas, máquinas defectuosas, etc.) y
aún de cosas incorporales.
Supuestos de Responsabilidad:
La responsabilidad del vendedor por vicios ocultos
proviene de la existencia de un vicio llamado “vicio
redhibitorio”, que a su vez supone:
1) Por lo que respecta a la naturaleza del vicio:
a) Que afecte cualitativamente a la cosa y no
sólo cuantitativamente. b) Que la afecte para
el uso al cual esté destinada, o sea que la
haga impropia o menos propia para el uso
declarado en el contrato.
2) 2) Por lo que respecta a la gravedad del vicio,
que sea de tal magnitud como para que el
comprador de haberlo conocido no hubiera
comprado la cosa o hubiera ofrecido un precio
menor.
3) 3) Que el vicio sea oculto. (Art. 1519 del C.
Civil).
4) 4) Que el vicio exista para el momento de la
venta.
5) 5) Que el vicio sea ignorado por el comprador.

13. Objeto de la Obligación del Vendedor:
El autor Aguilar Gorrondona, en su texto “Contratos y
Garantías”:
1) La opción del comprador. En principio, el
comprador puede optar entre ejercer la acción
redhibitoria, mediante la cual devuelve la cosa y
le restituyen el precio, o la acción estimatoria o
“quanti minoris”, mediante la cual retiene la cosa
haciéndose restituir la parte del precio que
determinen los expertos. Para ampliar esta
información el alumno deberá revisar el texto
“Contratos y Garantías” del autor Aguilar
Gorrondona.
2) 2) Si el comprador opta por la Acción Redhibitoria
procede la devolución recíproca de la cosa
vendida y del precio.
3) Si el comprador opta por la Acción Estimatoria, el
vendedor, en todo caso, está obligado a restituirle
la parte del precio que se determine por expertos
(C.C. Art. 1521), quienes deberán tener en cuenta
solo la disminución de valor que objetivamente
produce la existencia del vicio y no los daños y
perjuicios que éste haya causado al comprador.
Si el vendedor para el momento de la venta
conocía el vicio, está obligado también a
indemnizar al comprador de los daños y
perjuicios correspondientes.
4) Si la cosa ha perecido a causa de sus defectos
el vendedor estará obligado a restituir el precio y a
pagar todas las demás indemnizaciones que
proceden conforme a lo arriba expuesto; pero si la
cosa pereció por caso fortuito la pérdida es por
cuenta del comprador (C.C. Art. 1524). 5) En todo
caso el tiempo útil para proponer la acción es
limitado: El comprador debe intentar la acción
redhibitoria que proviene de vicios de la cosa, en
el término de un año, a contar desde el día de la
tradición, si se trata de inmuebles; si se trata de
animales debe intentarse dentro de cuarenta días
y si se trata de cosas muebles, dentro de tres
meses; en uno u otro caso, a contar desde la
entrega. (C.C. Art. 1525, encab.). Aunque la
disposición sólo menciona la acción redhibitoria,
también es aplicable a la estimatoria tanto porque
la analogía es evidente como porque el artículo
1525 del Código Civil, cada vez que emplea la
expresión “acción redhibitoria” la utiliza en un
sentido más amplio del que le hemos dado
siguiendo la terminología romana. En efecto,
parece que en dicho artículo se llama acción
redhibitoria a toda acción del comprador frente al
vendedor derivada de vicios ocultos.

14. Responsabilidad Convencional y Legal:
El autor Aguilar Gorrondona, en su texto “Contratos y
Garantías”, señala: Las normas legales sobre
saneamiento por vicios ocultos son de carácter
supletorio, de modo que las partes pueden libremente
excluir su aplicación. De hecho, es relativamente
frecuente que se prevea la obligación de sustituir piezas
defectuosas o de hacer reparaciones a la cosa en el caso
de que existan vicios ocultos, en vez de reconocerle al
comprador los derechos inherentes a las acciones
redhibitoria y estimatoria. Para ampliar esta información
el alumno puede revisar el texto “Contratos y Garantías”,
del autor Aguilar Gorrondona. Saneamiento en ventas
forzosas: El autor Aguilar Gorrondona, en su obra
“Contratos y Garantías” señala: La Ley ha excluido
expresamente la responsabilidad por vicios ocultos en el
caso de ventas en remate judicial (C.C. Art. 1525, ap. 2°),
pero en los demás casos de venta forzosa se aplican por
analogía las reglas legales sobre saneamiento por vicios
ocultos dictadas para la venta propiamente dicha.
Garantía Convencional de buen funcionamiento:
Concepto. El autor Aguilar Gorrondona, en su texto
“Contratos y Garantías”, refiere: Existe garantía
convencional de buen funcionamiento cuando el
vendedor se compromete a responder al comprador para
el caso de que, durante un término determinado, la cosa
vendida no funcione bien. Para la existencia de esta
garantía es necesario que exista un compromiso expreso
o tácito del vendedor porque la misma no deriva de la ley.
Supuesto de la Obligación: Según el autor
Aguilar Gorrondona, en su texto “Contratos y
Garantías”, señala: Es que la cosa no funcione
bien, o sea, que surja un defecto de
funcionamiento, siempre que no se deba a culpa
del comprador (o a una causa en orden a la cual
el vendedor ha excluido convencionalmente su
responsabilidad) sin que proceda distinguir si la
causa constituye un vicio redhibitorio o no.
Objeto de la Obligación del Vendedor: Esto va a
depender del contenido del contrato y puede
consistir en una obligación de dar (p.ej.
Proporcionar al comprador de una cosa nueva
de la misma clase en sustitución de la vendida,
pagar una indemnización, sustituir piezas o
accesorios, etc.) o de hacer (generalmente
reparar la cosa). Tiempo útil para intentar la
acción: El Código Civil señala que el tiempo útil
para intentar la acción, en caso de inejecución
de la obligación del vendedor, salvo pacto en
contrario, es de un año a partir de la denuncia
del defecto de funcionamiento. Por otra parte, la
denuncia indicada, salvo pacto en contrario,
debe hacerla el comprador al vendedor, dentro
del mes de descubierto el defecto de
funcionamiento, so pena de caducidad. La
denuncia es una carga del comprador. El
alumno debe revisar el artículo 1526 del Código
Civil.