1. La hipoteca. Concepto.
Carnelutti, oponiéndose al criterio generalizado, sostuvo que la hipoteca no era una
institución civil, sino procesal, no siendo un derecho real, sino un derecho personal, en razón
de que el acreedor no satisface su crédito con el bien hipotecado sino con el precio de su venta
en remate, resultando así ser la hipoteca un instituto eminentemente procesal, esto es, una
forma más de ejecución.
En nuestro derecho positivo, siguiendo la corriente doctrinaria dominante, se ubica la
hipoteca dentro de los derechos reales de garantía, por cuanto “no se trata de un derecho que
otorgue a su titular el uso, goce o disposición sobre ningún bien. De esta carencia de
facultades a favor del titular para el aprovechamiento del bien y dada su finalidad específica,
se lo ha llamado derecho de garantía en contraposición a los de goce”. El artículo 1.877 del
Código Civil (1982) la define como “un derecho real constituido sobre los bienes del deudor o
de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento
de una obligación”, de donde viene la consideración de hipoteca como una garantía del
crédito que será satisfecho con “el valor de cambio de bienes inmuebles ajenos que
permanecen en posesión del propietario”.
Conforme a tal definición, la hipoteca constituye al mismo tiempo un derecho real de
garantía que asegura a su titular el cumplimiento de la obligación del deudor mediante la
afectación de una cosa determinada y un derecho real para la realización del valor de la
obligación garantizada sobre el bien afectado por la garantía, que faculta a la creedor para
ejecutar la cosa hipotecada para satisfacer con el precio de su remate de dinero que constituye
la obligación garantizada.
Como derecho real que confiere al acreedor el derecho de hacer ejecutar la cosa para
satisfacer el crédito garantizado, produce dos efectos procesales que le son característicos,
como son el derecho de preferencia y el derecho de persecución , que envuelven el derecho
para cobrarse del producto del remate de la cosa hipotecada el valor garantizado con
preferencia a otros acreedores y el derecho de persecución de la misma cosa para ejecutarla en
manos de quien se encuentre, lo que constituye una derogatoria del principio del patrimonio
como prenda común de los acreedores.
Como garantía, la hipoteca es accesoria de la obligación garantizada, suponiendo la
validez, la existencia, la extinción y la cesión de la obligación, la validez, existencia,
extinción y cesión de la hipoteca que la garantiza, de modo que el “fin de la hipoteca esa sí
dependiente y subordinado a un crédito, al consistir en la creación de condiciones y
circunstancias adecuadas para el cobro del crédito por parte del titular de la hipoteca, a pesar
de la falta de pago del deudor”

2. El Procedimiento de ejecución de hipotecas.
Concepto. El procedimiento de ejecución de hipoteca aparece por vez primera con las
características que hoy se le conocen, en el Código de Procedimiento Civil de 1.916,pues
antes del mismo “los acreedores hipotecarios de hallaban colocados en pie de igualdad con los
quirografarios cuyos títulos fueren guarenticios, y, del mismo modo que éstos, no tenían otra
ventaja sobre los acreedores que carecían de tales títulos ejecutivos, que la de poder reclamar
por la vía ejecutiva el pago de sus créditos”.
La ejecución de hipoteca es un procedimiento ejecutivo a través del cual se hace
posible la ejecución de los bienes dados en garantía hipotecaria para satisfacer con el producto
de su remate el cumplimiento de las obligaciones garantizadas, conforme a las disposiciones
previstas en el Capítulo IV, Título II del Libro Cuarto del Código de Procedimiento Civil,
constituyendo al decir de Duque Sánchez “una modificación al de la vía ejecutiva y permite al
acreedor hipotecario hacer efectivos los derechos de preferencia y persecución que tiene para
la satisfacción de sus créditos”.
Requisitos de la solicitud.
Conforme a las disposiciones del Código de Procesamiento Civil, la solicitud de
ejecución de hipoteca deberá llenar los siguientes requisitos:
a) Requisitos relativos a los documentos que deben anexarse a la solicitud, que están
previstos en el artículo 661 del CPC.
b) Requisitos relativos a la obligación por la cual se traba la ejecución de la hipoteca.
Están previstos en los artículos 660 y 661.
c) Requisitos relativos a la solicitud de ejecución de hipoteca.
Que cumpla con los requisitos establecidos en el articulo 340; esto son los requisitos de forma
de la demanda. Sobre este aspecto, debe señalarse que si bien el artículo 661 del CPC se
refiere a “la solicitud de ejecución”, tal expresión debe tenerse como demanda propiamente
dicha, pues de no ser así, mal podrían oponerse a la misma cuestiones previas, como se
permite al deudor intimado oponerlas conforme al parágrafo único del artículo 664.
Juez competente.
El artículo 661 no contiene una regla especial que señale expresamente cuál es el juez que
deba conocer de la ejecución de hipoteca, concretándose a establecer que la solicitud deberá
ser presentada por el acreedor “al Tribunal competente”. No señalándose una competencia
especial para el desarrollo de este procedimiento, debe necesariamente recurrirse a las normas
generales sobre la determinación de la competencia prevista en el Capítulo I del Título I del
Libro Primero del mismo Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, será juez

3. competente para conocer del procedimiento el que lo fuere para conocer de la demanda de
cobro en juicio ordinario, a tendiendo a las reglas determinantes de la competencia por la
cuantía, por la materia y por el territorio.4. Examen de la solicitud por el Juez. Al Juez se le
confiere el poder de examinar la solicitud y tomar decisiones al momento de admitirla que
pueden ir desde la modificación del petitorio hasta la negativa de admisión de la misma, con
lo cual se da “al procedimiento desde su inicio una garantía de certeza y estabilidad tan
descuidadas en el sistema vigente que aseguran su eficaz resultado”, como lo señala la
Comisión Rectora del Código de Procedimiento Civil. Por tal razón, el Juez debe ser muy
celoso en el examen que haga de la solicitud a fin de que cumpla el cometido que el legislador
le ha señalado.
Al examinar la solicitud para su sustanciación, el Juez debe determinar:
a. Que se haya presentado junto con la solicitud el documento constitutivo de la
hipoteca (Art. 661 C.P.C.), que podrá serlo original, en copia certificada o en copia fotostática
conforme a lo previsto en el artículo 429 del C.P.C., siempre que se señalen los datos de
registro correspondiente y la Oficina de Registro en la cual se encuentre archivado el original
b. Que el documento constitutivo de la hipoteca esté registrado en la Oficina
Subalterna de Registro de la jurisdicción donde esté situado el inmueble, lo que constituye
una exigencia para que la hipoteca sea válida, ya que “la hipoteca no tiene efecto si no se ha
registrado con arreglo a lo dispuesto en el Titulo XXII” del libro Segundo del Código Civil,
como lo dispone el artículo 1.879 del mismo Código.
c. Que los bienes sobre los cuales se haya constituido la hipoteca aparezcan
especialmente designados en el documento constitutivo de la misma (art. 1.879 CC.).
d. Que la hipoteca se haya constituido por una cantidad determinada de dinero. (Art.
1.879 CC.).
e. Que las obligaciones garantizadas con la hipoteca cuya ejecución se solicita, sean
liquidas y de plazo vencido. (Ord.2º, Art. 661 C.P.C.).
f. Que no haya transcurrido el lapso de la prescripción de las obligaciones garantizadas
con la hipoteca cuya ejecución se solicita (Ord.2º, Art. 661 C.P.C.).
g Que las obligaciones garantizadas con la hipoteca cuya ejecución se solicita, no
estén sujetas a condiciones u otras modalidades (Ord.3º, Art. 661 C.P.C).
h. Si de los recaudos presentados por el acreedor ejecutante se desprende la existencia
de terceros poseedores del inmueble sobre el cual se halle constituida la hipoteca, de modo
que no habiéndolo indicado el acreedor ejecutante en la solicitud, proceda a intimarlo de
oficio. (Primer Aparte, Art. 661 C.P.C.).

4. Admisión.
Si del examen de la solicitud el Juez encontrare llenos los extremos exigidos en el artículo
661, admitirá la solicitud y en el mismo auto de admisión decretará:
a. La intimación del deudor y del tercero poseedor del inmueble que hubiere indicado
el solicitante o que el Juez considere necesario intimar por desprenderse así de los recaudos
acompañados de la solicitud.
b. La prohibición de enajenar y gravar del inmueble hipotecado, participándola
inmediatamente al Registrador competente a los fines previstos en el artículo 600 del mismo
Código de Procedimiento Civil, esto es para que dicho funcionario se abstenga de protocolizar
cualquier documento en que de alguna manera se pretenda enajenarlo o gravarlo, insertando a
tal fin en el oficio de notificación que libre, los datos relativos a la situación, linderos y titulo
de adquisición que consten en la solicitud y en los recaudos anexos, so pena de incurrir en
responsabilidad personal por omitir estampar dicha nota marginal.
Intimación.
La intimación del deudor y del tercero poseer si fuere procedente, se acordará en el
mismo auto que acuerde la admisión de la solicitud. Tal intimación, por no establecerse un
procedimiento especial para practicarla, se hará con arreglo a las disposiciones relativas a la
citación previstas en el Capítulo IV del Título IV del Libro Primero del Código de
procedimiento Civil, pero si la intimación personal no pudiere lograrse, se practicará en la
forma prevista en el artículo 650 del mismo Código por disponerlo así.
El artículo 665, abriéndose a partir del día siguiente a aquel en que conste en autos
haberse practicado la intimación dos términos:
a. El termino para pagar la cantidad intimada.
b. El termino para formular oposición al pago que se les intima y para oponer
cuestiones previas.
Intimación del deudor y del tercero poseedor.
La intimación se acordará y se practicará al deudor y al tercero poseedor “para que
paguen dentro de tres días, contados a partir del día siguiente a aquel en que conste en autos
haber sido intimados, apercibidos de ejecución.”
Con la intimación se abren tres lapsos para el o los intimados. El primer lapso se
concede para que sea pagada la cantidad intimada, bajo apercibimiento de ejecución y es de
tres días; el segundo, para que sea formulada oposición si existe alguno de los motivos que
señala el artículo 663 y es de ocho días; y, el tercero, también de ocho días, para que sean

5. opuestas las cuestiones previas a que hubiere lugar a la solicitud de ejecución de hipoteca. En
todo caso, deberá concederse el término de distancia si fuere procedente.
a. Lapso para acreditar el pago de la obligación. El deudor y el tercero poseedor
intimados tienen un lapso de tres días para pagar las cantidades que se les intime, de modo
que si al cuarto día siguiente a aquél en que conste en autos su intimación si fuere el caso, esto
es, al día siguiente del vencimiento del término dentro del cual el deudor y/o el tercero
poseedor deben pagar las cantidades por las cuales se les haya intimado, éstos no acreditaren
haber pagado tales cantidades, se procederá al embargo del inmueble hipotecado,
continuándose el procedimiento con arreglo a lo dispuesto en el Titulo IV, Libro Segundo del
Código de Procedimiento Civil, esto es el procedimiento de ejecución de sentencia, hasta que
deba sacarse a remate el inmueble, suspendiéndose en este estado el procedimiento si se
hubiere formulado la oposición a que se refiere el artículo 663, continuándose con el remate
del mismo si fuere declarada sin lugar y dejándose sin efecto el embargo si la misma fuere
declarada con lugar.
b. La oposición al pago. En la misma intimación al pago que se le haga al deudor y al
tercero poseedor, se les apercibirá de ejecución en caso de no dar cumplimiento al pago; pero
también deberá indicársele el derecho que tienen a formular oposición al pago que se les
intima conforme al artículo 663 del C.P.C, señalándoseles igualmente que tal oposición
podrán formularla dentro de los ocho días siguientes a aquél en que se haya efectuado la
intimación, más el término de la distancia que se les conceda si a ello hubiere lugar.
Cuestiones previas.
Al analizar los requisitos que debe cumplir la solicitud de ejecución de hipoteca
indicamos como uno de ellos que la misma cumpla con los establecidos en el artículo340, esto
es los requisitos de forma de la demanda. Es cierto que tal exigencia no aparece establecida en
el artículo 661, pero consideramos que su cumplimiento no puede eximirse, ya que ningún
sentido tendría entonces el contenido del parágrafo único del artículo 664.
Debe señalarse que éste parágrafo único fue resultado de una modificación al
proyecto original del artículo 664, de lo que se infiere que si “luego de un detenido estudio del
asunto, y habida cuenta de la modificación similar que se produjo en el procedimiento por
intimación, se llegó a la conclusión de prever la posibilidad de cuestiones previas en la
ejecución de hipoteca,” como señalan los proyectistas del Código, tal inclusión no podía tener
un objeto distinto que el depurar la solicitud de los vicios que resultan imputables a la
demanda en el juicio ordinario y que también pueden imputarse a tal solicitud; y por ello,
pensamos que al redactarse la modificación de tal artículo, se olvidó modificar igualmente el
contenido del artículo 661, para lograr el ensamblaje del parágrafo agregado dentro del
Capítulo IV, de modo que el mismo no apareciera aislado como parece estarlo, al propio
tiempo que se le concedía al juez la facultad para cumplir la función de despacho saneador

6. que evitara en lo posible la incidencia de cuestiones previas en el procedimiento de la
ejecución de hipoteca. Siendo tan escueta la norma que consagra el derecho del deudor y del
tercer poseedor intimado a oponer cuestiones previas a la solicitud de ejecución de hipoteca,
tal derecho les permite oponer todas y cada una de las que prevé el artículo 346 del Código de
Procedimiento Civil; pero para que tales cuestiones previas puedan ser opuestas, deberá
formularse oposición a la ejecución de hipoteca por alguno de los motivos taxativamente
establecidos en el artículo 660 del CPC, ya que del contenido del parágrafo único del artículo
664 del CPC, se desprende la necesidad de que las mismas sean opuestas “junto con los
motivos en que se funde la oposición”, no resultando por tanto procedente, formularlas
aisladamente, lo que constituye una de las diferencias entre el procedimiento ordinario y el
procedimiento especial de ejecución de hipoteca.
La incidencia de cuestiones previas, conforme a la previsión de la norma que la
consagra, se sustanciará conforme a lo previsto en el parágrafo único del artículo 657del CPC,
que regula la incidencia en el procedimiento de ejecución de créditos fiscales.
Pero, frente a la oposición de cuestiones previas junto con la oposición, si bien se
remite su tramitación al procedimiento establecido en el parágrafo único del artículo657 del
CPC, tal remisión no soluciona un problema de orden práctico que se presenta en relación con
la tramitación simultánea de la oposición a la ejecución de hipoteca. En efecto, el contenido
de las normas que regulan el procedimiento de ejecución hipotecaria no prevé si la oposición
de cuestiones previas suspenden la tramitación de la oposición de fondo que formulen el
deudor hipotecario o el tercero poseedor, sino que pareciera desprenderse de su redacción que
tanto las cuestiones previas opuestas como la oposición formulada tendrán una tramitación
simultanea. Esta tramitación simultánea resulta, sin embargo, contraria al orden y a la
economía procesal, toda vez que de tramitarse simultáneamente ambas y en caso de que las
cuestiones previas sean declaradas con lugar, traería como consecuencia la inutilidad del
procedimiento adelantado en la oposición, por la necesidad de retrotraer tal procedimiento al
estado en que la decisión sobre algunas de las cuestiones previas así lo determine para que
luego de subsanadas pueda tramitarse la oposición de fondo. Resultará sano, entonces, que al
formularse la oposición y junto con ella oponerse cuestiones previas, el Juez como director
del proceso, ordene el mismo y establezca como necesidad de procedimiento, que la
incidencia de cuestiones previas sea tramitada previamente, suspendiéndose el curso del
procedimiento correspondiente a la oposición, hasta tanto se decidan el curso del
procedimiento correspondiente a la oposición, hasta tanto se decidan las cuestión es previas
opuestas y sus efectos procesales sean cumplidos.
. Sustanciación de la ejecución en Cuaderno Separado.
Remite el encabezamiento del artículo 664 del CPC a los artículos 634 y 639 del CPC
relativos a la Vía Ejecutiva. Por el artículo 634 se dispone que “Todo cuanto se practicare en
virtud del decreto de embargo, las diligencias para anunciar la venta de los bienes

7. embargados, lasque sean necesarias para el justiprecio de ellos y cualquier otra que tenga
relación con el embargo y venta de dichos bienes, formarán un cuaderno separado que
principiará con el expresado decreto.” Tal previsión se corresponde con la independencia de
los procedimientos que pueden adelantarse en la ejecución de hipoteca, pues si se formula la
oposición al pago se sigue su trámite en el expediente principal hasta que sea decidida y
formúlese o no oposición, si el deudor hipotecario no acredita al cuarto día haber cumplido
con el pago intimado, se abre el procedimiento de ejecución como si se tratara de ejecución de
sentencia hasta el momento en que deban sacarse los bienes hipotecados a remate y en este
estado se suspenderá la ejecución hasta que sea decidida la oposición; pero si no se formuló
oposición el remate se llevará a cabo inmediatamente y son estas actuaciones las que se
sustanciará en cuaderno separado.
Por el artículo 639 del CPC se consagra la responsabilidad civil del ejecutante para
responder por el cobro hecho efectivo al que tenía derecho y cuando el acreedor se excediere
en la reclamación o cobro, cuando el acreedor hipotecario hubiere sido pagado antes de la
sentencia definitiva con el precio del remate; responsabilidad que se establecerá en la misma
sentencia de la oposición que hubieren formulado el deudor o el tercero poseedor, abrazando
la ejecución de la sentencia definitiva, la responsabilidad que por la misma se establezca a
cargo del acreedor hipotecario.