Quiero compartir con ustedes un material de mi autoría

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UNIVERSIDAD NOTARIAL ARGENTINA
MAESTRIA EN DERECHO NOTARIAL, REGISTRAL E INMOBILIARIO
Segundo cuatrimestre - Año 2017
TEMA ASIGNADO:
DERECHO INMOBILIARIO I
Las partes pretenden incluir en el contrato de locación de inmueble, una cláusula en virtud de la
cual la totalidad de las mejoras (incluidas las necesarias) estarían a cargo del locador.
Alumna: RUSSO, Romina Viviana
Fecha de presentación: 15/11/2017

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INDICE
INTRODUCCIÓN………………………………………………………………,,,,,…..Pág. 3.
LOCACIÓN…………………………………….…………...………………...………. Pág. 4.
Definición…………………………………………………………………..………..Pág. 4.
LAS MEJORAS EN EL CONTRATO DE LOCACIÓN
Definición……………..……….……………………………………….………….. Pág.4.
MEJORAS ARTIFICIALES…………………………………………………….….Pág. 5.
Mejoras necesarias…………………………………………………………………….. Pág.6.
Mejoras útiles………………………………………………,,,,,,,,,,,,,,,……………….. Pág.8
Mejoras suntuosas……………………………………………,,,,,,,,………………….. Pág.8.
Mejoras de mero mantenimiento………………………………,,,,,,,,,,,,,,,…………… Pág.9.
AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD…………………………,,,,,,,,,,……………… Pág.9.
CONCLUSIÓN…………………………………….……………,,,,…………………Pág. 10.
BIBLIOGRAFÍA………..………………………………………,,,,,…………………Pág. 11.
NOTAS…………………………………………………………,,,,…………………..Pág. 14.

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INTRODUCCIÓN
El objetivo de este trabajo es realizar un análisis pormenorizado de los tipos de mejoras que
se pueden realizar en un contrato de locación, partiendo brevemente de la definición de locación de
cosas del Código Velezano a la actual denominación del Código Civil y Comercial de la Nación.
Ello servirá de base al lector para que pueda comprender cuales son las partes de dicho contrato, sus
elementos y a partir de allí los distintos tipos de mejoras que caben al inmueble.
Mencionaré de manera breve las principales clasificaciones y características, comenzando por
las mejoras más relevantes, esto es, las necesarias para finalizar mencionando las de mero
mantenimiento.
En todos los casos indicaré, siguiendo los lineamientos del C.C. y C., cuál es la regla en
cuanto a quien debe afrontar el gasto de la realización de la mejora dejando siempre a salvo la idea
de que como estamos en presencia de un contrato paritario las partes podrán ser libres de pactar sus
responsabilidades.
Como adelanto menciono que al analizar las responsabilidades, de locador y locatario,
debemos tener presente la regla del artículo 1200 del C.C. y C. respecto a que salvo que las partes
acuerden lo contrario el locador debe entregar el inmueble en estado apropiado para su destino. En
este orden de ideas la Sala D de la Cámara Nacional CivilI ha dicho que la presunción de aceptación
de la cosa locada no puede permitir negar el resarcimiento de daños provenientes del mal estado con
el que fue entregada la cosa al locatario. Partiendo de esta idea parecería razonable que las mejoras
necesarias deban estar a cargo del locador, pero… ¿ es posible que las partes pacten lo contrario?
¿Cuándo una mejora deja de ser necesaria para pasar a ser útil? ¿ Puede el locatario realizar la
mejora sin notificar al locador? ¿Qué tipos de mejoras le corresponden al locatario? ¿ Puede este
retirarlas al finalizar el contrato? ¿Pueden las partes pactar cláusulas contrarias a las disposiciones
del código? Todos estos interrogantes los iremos tratando a lo largo del presente trabajo, el cual lo
dotará de las herramientas necesarias para que pueda elaborar sus propias conclusiones.

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LOCACIÓN
Definición
El Código Civil Velezano contenía, en el artículo 1493II, una definición única para los tres
tipos de locación, esto es, locación de cosas, de obra y de servicios. Dicha definición, ha sido muy
criticada por la doctrina debido a que resultaba extemporánea en virtud de que provenía del derecho
romano, así como también por el hecho de que el trabajo humano no constituía una mercancíaIII.
Por su parte el Código Civil y Comercial de la Nación establece una definición autónoma
del contrato de locación en el artículo 1187, indicando que habrá contrato de locación cuando una
parte se obliga a otorgarle a otra el uso y goce temporario de una cosa, obteniendo a cambio el pago
de un precio en dineroIV. Con lo cual podemos afirmar que para hablar de locación tenemos que
estar en la presencia de tres elementos, precio en dinero, uso y goce. Así lo ha señalado la doctrinaV
y la jurisprudencia.
El nuevo código no hizo más que receptar las definiciones dadas por la doctrina mayoritaria
en la época del código de Velez, por ejemplo, se afirmaba que había locación cuando una persona,
llamada locador, se obligaba a entregar a otra, llamada locatario, el uso y goce de una cosa, durante
un cierto tiempo, obligándose el locatario a abonar un precio en dineroVI.
Es loable señalar que en la definición de locación del nuevo Código Civil y Comercial de la
Nación no se denominan a las partes contractuales, sino que se utiliza el término “parte”, sin
embargo, la doctrina es conteste en llamar a las partes locador y locatario.
En virtud de que el contrato de locación que nos interesa en el presente trabajo es de
inmueble no puedo dejar de mencionar la locación urbana, es decir, aquella en donde una parte
llamada locador, otorga el uso y goce de un bien inmueble con destino a vivienda, comercio,
industria, mixto y otros fines, por un cierto tiempo a otra parte llamada locatario a cambio de un
precio en dinero, obligándose este último a restituirlo en el plazo fijado en el contratoVII.
LAS MEJORAS EN EL CONTRATO DE LOCACIÓN
Definición

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Previo a referirme a los distintos tipos de mejoras es conveniente señalar que se entiende por
ella, así podemos afirmar que es toda modificación material de la cosa que genere un aumento de su
valor VIII. En consonancia con ello, el Código Civil y Comercial de la Nación la define en su
artículo 751 como “…el aumento del valor intrínseco de la cosa…”IX. La doctrina diferencia a la
mejora de la reparación, indicando que la primera implica la modificación material de la cosa lo
cual eleva su valor mientras que las reparaciones implican una finalidad conservatoriaX. Algunos
autoresXI, señalan que en el C.C.C.N. cuando hace referencia a las mejoras de mero mantenimiento
y las necesarias, lo hace en el sentido de que mejora y reparación son sinónimas. Pues en dichos
casos la mejora es definida como una reparación.
Dicho cuerpo legal distingue entre dos tipos: las artificiales y las naturales, indicando que las
primeras son aquellas que provienen del hecho del hombre mientras que respecto de las segundas
no señala una definición. No obstante, hay autoresXII que indican que las artificiales son las
provenientes de hechos de la naturaleza, tal sería el caso de aluviones. Este tipo de mejora,
conforme surge del artículo 752 C.C.C.NXIII, otorga al deudor la facultad de exigir un valor mayor,
quedando la obligación extinguida sin responsabilidad para las partes si el acreedor no lo acepta.
Este tipo de mejoras no son aplicables al contrato de locación en virtud de que dicha norma se
refiere a los casos en que la propiedad de la cosa se transmite de una parte a la otra, de ahí deviene
la referencia a los términos acreedor y deudorXIV.
En cambio, en lo que refiere a las mejoras artificiales, si son aplicables al contrato de
locación, es por ello que requieren de un análisis más pormenorizado.
MEJORAS ARTIFICIALES
Como ya he señalado, este tipo de mejoras son las que provienen del hecho del hombre,
pudiendo clasificarse en: necesarias, útiles y de mero lujo, recreo o suntuarias, tal como surge del
artículo 751 del C.C.C.N ya mencionado. No puedo dejar de mencionar que el mismo código hace
referencia a otro tipo de mejora, esto es, la de mero mantenimientoXV, la cual consiste en aquella
que implica la reparación de deteriores menores que se dan como consecuencia del uso ordinario de
la cosa.

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Las mejoras necesarias son aquellas en donde su realización es indispensable a fin de que la
cosa pueda conservarse. En cambio, las suntuarias, al ser de mero lujo, son de provecho para quien
las realiza.
Finalmente, las mejoras útiles, son aquellas que, si bien no son indispensables para la
conservación de la cosa, generan beneficios para ambas partes. Previo a señalar cuales son las
mejores que corresponden, en principio a cada una de las partes, realizaré una breve mención y
descripción de la clasificación indicada ut supra.
Mejoras necesarias
Como ya lo he indicado, este tipo de mejoras requieren de una reparación indispensable para que la
cosa sea conservada, pues de no realizarse, la cosa se verá deteriorada. Es el caso de una rotura de
un caño por el cual se filtra humedad, rotura de tejas, caída de revoque, etcétera.
En este tipo de mejoras, la regla es que sea el locador quien deba afrontar los gastos de su
realización, pues debe conservar la cosa, de manera tal que el locatario pueda usar y gozar de ella
conforme a lo pactadoXVI. Debiendo cargar con las reparaciones que se requieran como
consecuencia del deterioro de la cosa, ya sea por su culpa, la de sus dependientes, terceros o caso
fortuito, tal como surge del artículo 1201 del C.C.C.N.XVII Claros ejemplos de caso fortuito son las
inundaciones, incendios, aludes, etc. Esta regla general, de que las mejoras necesarias sean a cargo
del locador mientras que las de mero mantenimiento sean a cargo del locatario, ha sido receptada en
otras legislaciones, tales como el Código Civil ItalianoXVIII , Código Civil EcuatorianoXIX, el Código
Civil Peruano XX.
Si este tipo de mejoras son realizadas por el locatario podrá reclamarle al locador el valor de
las mismas, ello como consecuencia de que se trata de reparaciones sin las cuales la cosa no podrá
ser debidamente conservada. Independientemente de que la obligación surge del mismo cuerpo
legal, es loable señalar que la conservación de la cosa beneficia en primer lugar al locador pues es el
dueño de la misma. De ahí que deberá abonarle al locatario las mejoras necesarias en las que este
hubiera incurrido incluso cuando no lo hubiese pactado, conforme lo establece el artículo 1202 del
Código Civil y Comercial de la NaciónXXI. Ello no es óbice para que el locador retenga el bien
fundado en supuestas mejoras introducidas, así lo ha dicho la Cámara de Apelaciones en lo Civil y
Comercial de JuninXXII. Sin embargo, en un caso similarXXIII en donde el locatario no sólo retuvo el
inmueble, sino que también intentó iniciar una acción de usucapión que fue rechazada, la Cámara

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de Apelaciones en lo Civil y Comercial condenó al locador a indemnizar al locatario por las mejoras
realizadas, las cuales consisten en construcciones. En este orden de ideas cabe mencionar lo resuelto
por la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Jujuy, sala IXXIV y el Juzgado Nacional de
1° Instancia en lo Civil N° 86XXV. La primera suspendió la demanda de desalojo hasta tanto no se
resuelva el pago de las mejoras realizadas por el tenedor, mientras que el segundo confirmó
parcialmente la sentencia recurrida que hizo lugar a la demanda de reivindicación del inmueble
propiedad del actor contra el ex novio de su hija que había contribuido a construir en el mismo una
vivienda, al no poder probar el tenedor que el terreno le fue donado por su suegro ; pero se hizo
lugar a su reclamo de que se reconozca a su favor un derecho de retención respecto a su
contribución a la construcción.
Sin perjuicio de todo lo señalado, las partes pueden pactar lo contrario en uso de la
autonomía de la voluntadXXVI, pues las normas legales son aplicables como supletorias a la voluntad
de las partes.
En caso de que las partes no hubieran pactado que las mejoras necesarias sean a cargo del
locatario, el locador deberá abonarlas incluso si el contrato de locación se resuelve sin culpa del
locatario, salvo que sea por destrucción de la cosa. La doctrinaXXVII indica que los supuestos en los
que el contrato podría resolverse sin culpa del locatario serían cuando se extingue por culpa del
locador, por vencimiento del plazo, por desaparición de la cosa por caso fortuito, por rescisión del
locatario en los supuestos permitidos conforme el artículo 1203 C.C.C.NXXVIII, esto es, frustración
del uso o goce de la cosa, o por la resolución anticipada del artículo 1221XXIX.
Es importante señalar que, si el contrato se extingue por culpa del locatario, este no podrá
reclamar al locador el monto abonado en concepto de mejora necesaria, pues estaría obteniendo un
beneficio de su conducta culposa. Por otro lado, si el contrato se extingue por destrucción de la cosa
nada deberá el locador al locatario, pues el primero no obtendrá ningún beneficio de la mejora.
Tampoco deberá abonar los gastos si el deterioro se produce como consecuencia del uso
anormal que hiciera el locatario de la cosa o si omitiera indicarle que se estaba produciendo daño en
la cosa. El fundamento de ello radica en que los daños pudieron evitarse de haber tenido
conocimiento de los mismos el locador. Similares consecuencias acontecen cuando la mejora debe
producirse como consecuencia de la culpa del locatario, ello por cuanto así lo establece el artículo
1938 del C.C.y CXXX fundado en la mala fe del locatario.
Al referirnos a las mejoras necesarias cabe distinguir las urgentes de las que no lo son, pues
en el caso de las primeras, señala el 2º párrafo del artículo 1207 del C.C.y C. que el locatario podrá

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realizarlas a costa del locador siempre y cuando le diera previo avisoXXXI. Pues en este caso la falta
de reparación podría agravar el daño de la cosa o podría derivar en otros daños. Este requisito del
previo aviso, no implica esperar la conformidad del locador para efectuar la reparaciónXXXII. En el
supuesto de que le hubiera sido imposible dar aviso debido a la urgencia inminente de la reparación
podrá exigirle al locador el pago de los gastos incurridos.
En el caso de que la mejora necesaria no sea urgente, el locatario debe poner en moraXXXIII al
locadorXXXIV, si este se niega o guarda silencio podrá efectuar la reparación. Sin perjuicio de ello,
siempre tendrá el derecho a reclamar a su costo caso contrario se produciría un enriquecimiento sin
causa del locadorXXXV.
Mejoras útiles
Como ya lo he señalado, la mejora útil es aquella que deviene beneficiosa para ambas partes,
esto es, locador y locatario, tal sería el caso de asfalto, instalación de gas natural. Se trata de
modificaciones que pueden o no realizarse.
Como consecuencia de que beneficia a ambas partes, quien incurra en el gasto nada podrá
reclamarle a la otra parte. En este orden de ideas el C.C.y C establece en su artículo 1211XXXVIque
si bien el locatario podrá realizar mejoras en el inmueble locado, no podrá reclamar el pago de las
útiles. El fundamento de ello radica en que no realice mejoras cuya compensación pueda llevar el
resto del contrato.
Así en un fallo de la Camara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San IsidroXXXVII, se
ha dicho que las mejoras útiles son aquellas de manifiesto provecho para el poseedor, es decir, las
que importan una modificación material de la cosa que aumenta su valor. No se le puede reconocer
al deudor el derecho de introducir arbitrariamente cambios en la cosa debida y exigir luego el precio
al acreedor, porque ello dejaría a su arbitrio la posibilidad de alterar los términos de la obligación de
modo fundamental.
Al ser esta norma de carácter especial no es viable la aplicación del artículo 1938XXXVIII que
faculta a reclamar el pago de las mejoras útiles hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Sin
perjuicio de ello, las partes pueden pactar que sea el locador quien afronte su pago.
Mejoras suntuarias

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Son aquellas de mero lujo o provecho para quien las realiza, es decir, para beneficio del que
las realiza, tal es el caso por ejemplo de un tipo de revestimiento como mármol, un aire
acondicionado, étc. En este tipo de mejoras el locatario no tiene facultad para reclamar al locador el
pago de las mismas, sino que deberá ser afrontada por él mismo, conforme lo establece el C.C.y
CXXXIX. Ello no quita que al finalizar el contrato las retire, siempre y cuando al hacerlo no dañe el
inmuebleXL, no hubiera acordado que queden en beneficio de la cosa o si separada de ella no le
genera beneficio. Algunos autoresXLI consideran viable que el locatario sea indemnizado por las
mejoras suntuarias que no pueda retirar en los casos en que el contrato se extinga por culpa del
locador. El fundamento de ello lo hallamos en que al realizar las mejoras el locatario tuvo en miras
gozar de ellas hasta el final del contrato.
En el supuesto de que las partes hubieran pactado que el precio de la mejora suntuaria sea
afrontada por el locador, este deberá abonar el mayor valor que la mejora le hubiera dado a la cosa.
Finalmente es importante señalar, que tanto las mejoras suntuosas como en las útiles,
realizadas en violación a una prohibición contractual el locador podrá conservarlas abonando el
mayor valor que adquirió el inmueble ya que el costo de la mejora no necesariamente refleja el
mayor valor del inmueble.
Mejoras de mero mantenimiento
Como ya lo he adelantado las mejoras de mero mantenimiento son aquellas que se realizan
respecto de deterioros menores que surgen como consecuencia del uso ordinario de la cosa. Son
deterioros de poca importancia tales como la reparación de una canilla, un mueble, un timbre, etc.
En este caso será el locatario quien deberá abonar la mejora conforme surge del artículo
1207 C.C.y C., no pudiendo reclamar nada al locador pues así lo establece el artículo 1938XLII.
AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD
Como bien sabemos, dentro de los contratos paritarios, rige la autonomía de la voluntad, es
por ello que las mejoras es materia disponibleXLIII. De esta manera, regirá lo pactado por las partes y
de manera supletoria las normas legales, salvo que de su modo, de su contenido o contexto surja su
carácter indisponibleXLIV. Así en un fallo de la Sala B de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo
CivilXLV, no se hizo lugar a la solicitud realizada por el locatario respecto de que se declare nula la

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cláusula del contrato donde se pactaba que quedarían en beneficio del dueño las mejoras realizadas.
El fundamento de la Cámara se encontraba en el hecho de que en los contratos paritarios las partes
tienen la libertad de determinar su contenido.
Sin perjuicio de todo lo señalado es importante indicar que el locatario podrá realizar
cualquier tipo de mejora en el inmueble siempre y cuando cumpla con lo establecido en el artículo
1211, primer párrafo del C.C. y C. Dicha norma indica que podrá realizar la mejora siempre que no
esté prohibida en el contrato, que no altere la sustancia o forma de la cosa y que el locatario no haya
sido interpelado a restituir la cosa. Borda adiciona a estos condicionantes que la mejora no resulte
nociva para la cosa locadaXLVI. Si el locatario realiza la mejora pese a estar comprendida dentro de
las prohibiciones del artículo 1211 el locador podrá resolver el contrato de locación fundado en el
artículo 1219 inc b) C.C. y C. o reclamar que las cosas vuelvan a su estado anterior y reclamar el
resarcimiento de los daños.
CONCLUSIÓN
A través del presente trabajo hemos visto que más allá de lo que pueda establecer el código
respecto de las mejoras cabe primordialmente acudir al contrato de locación, ver qué fue lo que las
partes pactaron en el mismo para luego si, tomar como referencia el C. C. y C. en aquellos puntos
donde las partes omitieron señalar su voluntad. Pues se entiende que si nada han mencionado es
porque desean que sean aplicables las reglas generales de dicho cuerpo legal.
Como ya hemos dejado en claro a lo largo de las diferentes explicaciones, las normas
relativas a contratos se aplican supletoriamente a la voluntad de las partes, esto significa que todo lo
que las partes no hayan estipulado expresamente será regulado por las reglas supletorias del código.
Pues, en virtud de lo que establece el artículo 962 las partes gozan de libertad para determinar el
contenido de su contrato, de esta manera, son ellos quienes conforme a sus intereses podrán
establecer las condiciones que los regirán.
En este orden de ideas, la regla sería tener en cuenta a quién beneficia la mejora para así
determinar quien debe afrontarla. Así las mejoras necesarias deben ser afrontadas por el locador si

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nada convienen las partes, sin embargo, por aplicación del artículo en cuestión las partes pueden
pactar lo contrario. Podrían pactar que sea el locatario quien se haga cargo del gasto de las mejoras
necesarias, incluso si no obtiene un descuento en el monto de su alquiler. Pensemos por ejemplo
una casa muy bien ubicada que requiere de una reparación muy exhaustiva pero que debido a la
excelente ubicación su locador podría instalar un comercio cuyas ganancias justifican la inversión.

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BIBLIOGRAFÍA
LEGISLACIÓN
Código Civil de la Nación.
Código Civil y Comercial de la Nación, Colegio de Abogados de la Provincia de Buenos
Aires.
Código Civil Italiano.
Código Civil Ecuatoriano.
Código Civil Peruano.
DOCTRINA
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ADRIANA CAROLINA Y OTRO/A S/ DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO)",
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https://www.google.com.ar/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=9&cad=rja&uact=8&
ved=0ahUKEwj_yuCNz8DXAhVFFpAKHar4DUIQFghTMAg&url=http%3A%2F%2Fjudiciald
elnoa.com.ar%2Fjurisprudencia%2Fjujuy073.doc&usg=AOvVaw3HZ5NlqqWG6pG5HqB6rPts

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Juzgado Nacional de 1° Instancia en lo Civil N° 86, 11/11/2015 “S., H. L. c/S., S. M.
s/LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL” EXPTE. N° 97550/2013, cita online:
http://tuespaciojuridico.com.ar/tudoctrina/2016/04/08/8701/
I CNCIV, Sala D, 8/02/2005, LL, 2005-C-303.
II Articulo1493 C.C. “Habrá locación, cuandodos partes se obliguenrecíprocamente, la una a conceder el usoo goce de una cosa, o
a ejecutar una obra, o prestar unservicio;yla otra a pagar por este suo, goce, obra o servicioun preciodeterminadoendinero”.
III Spota Alberto G, Leiva Fernández, Luis F.P., Instituciones de Derecho Civil- Contratos, Buenos Aires , 1979, pág 3.
IV Artículo 1187 C.C.C.N. “Haycontratode locaciónsi una parte se obliga a otorgar a otra el uso ygoce temporario de una cosa, a
cambio del pagode un precioendinero”.
V Esper, Mariano, Manual de contratos civilesycomerciales. Parte especial, AbeledoPerrot, Buenos Aires, 2011, p 234.
VI Borda, Guillermo A, Tratadode DerechoCivil, Contratos, t. I. 8º ed. Actualizada por Alejandro Borda, Lexis Nexis – AbeledoPerrot,
Buenos Aires, 2005, p 453.
VII Moeremans, DanielE – Rousset, Maximiliano, Locaciones Urbanas. Ley23.091, Lexis Nexis – AbeledoPerrot, Buenos Aires, 2002.
VIII Trigo Represas, Felix A., CódigoCivil yComercial Comentado, Director:Jorge Alterini, t IV, pag. 145, Editorial La Ley, 2015.
IXARTICULO 751.-Mejoras. Concepto yclases. Mejora es el aumentodel valor intrínsecode la cosa. Las mejoras pueden ser
naturales o artificiales. Las artificiales, provenientes de hechodel hombre, se clasificanennecesarias, útilesyde merol ujo, recreo o
suntuarias.
X Hernández, Carlos A. yFrustagle, Sandra, Fundamentos de derechocontractual,parte especial, Editorial:La Ley, 2009, pág. 272.
XI Borda Alejandro, Las Mejoras enel Contratode Locación, La Ley06/02/2017 cita Online: AR/DOC/3912/2016.
XII AlvarezAgustinyCornet Oliva, Victoria, CódigoCivil yComercial. Directores:Lidia GarridoCordobera, Alejandro Borda yPascual
E. Alferillo, T II, EditorialAstrea, 2015, pág. 32.
XIII ARTICULO 752.-Mejora natural. Efectos. La mejora natural autoriza al deudor a exigir unmayor valor. Si el acreedor no loacepta,
la obligaciónqueda extinguida, sinresponsabilidad para ninguna de laspartes.
XIV Borda Alejandro, Las Mejoras enel Contratode Locación, La Ley06/02/2017 cita Online: AR/DOC/3912/2016.
XV ARTICULO 1934.-Frutos ymejoras. En este Códigose entiende por:
a) fruto percibido:el que separadode la cosa es objetode una nueva relaciónposesoria. Si es fruto civil, se considera percibidoel
devengadoycobrado;
b) fruto pendiente:el todavía nopercibido. Fruto civil pendiente es el devengadoyno cobrado;
c) mejora de mero mantenimiento: la reparaciónde deterioros menores originados por el usoordinario de la cosa;
d) mejora necesaria:la reparacióncuya realización es indispensable para la conservación de la cosa;
e) mejora útil:la beneficiosapara cualquier sujetode la relaciónposesoria;
f) mejora suntuaria:la de mero lujo o recreoo provechoexclusivo para quienla hizo.
XVI ARTICULO 1201.-Conservar la cosa conaptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estadode
servir al usoygoce convenidoyefectuar a sucargo la reparaciónque exija el deterioro originadoensu calidado defecto, ensu
propia culpa, o en la de sus dependientes o enhechos de terceros o casofortuito.

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Si al efectuar la reparación o innovaciónse interrumpe o turba el usoygoce convenido, el locatariotiene derecho a que se reduzca
el canontemporariamente en proporcióna la gravedadde la turbacióno, segúnlas circunstancias, a resolver el contrato.
XVII De igual manera loexpresaba el artículo1516 del códigode Velez, Art. 1.516. La obligaciónde mantener la cosa enbuen estado,
consiste enhacer las reparaciones que exigiere el deteriorode la cosa, por casofortuito o de fuerza mayor, o el que se causare por
la calidadpropiade la cosa, vicioo defectode ella, cualquiera que fuese, o el que proviniere del efecto natural delusoo goce
estipulado, o el que sucediere por culpa del locador, sus agentes o dependientes.
XVIII Artículo 1576.-Mantenimentodella cosain buonostatolocativo
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccolamanutenzione che sonoa
carico del conduttore (1609, 1621).
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del
conduttore.
XIX Art. 1876.- El arrendador está obligadoa pagar al arrendatarioel costode las reparaciones indispensables no locativas que el
arrendatario hiciere enla cosa arrendada, siempre que éste nolashaya hechonecesarias por suculpa, yque haya dadonoticia al
arrendador lomás pronto, para que las hiciese por sucuenta. Si la noticia nopudodarse en tiempo, o si el arrendador notratóde
hacer oportunamente lasreparaciones, se abonará al arrendatarioel costorazonable, probada la necesidad.
Art. 1881.- El arrendatarioestá obligado a las reparaciones locativas. Se entiende por reparacioneslocativas las que, segúnla
costumbre del país, son de cargode los arrendatarios, yen general, las de los deterioros que ordinariamente se producenpor culpa
del arrendatarioo de sus dependientes, comodescalabros de paredes o cercas, albañales yacequias, rotura de cristales, etc.
XX Articulo1680º.- Obligaciones adicionales al arrendador
También está obligado el arrendador:
1.- A mantener al arrendatario en el uso del biendurante el plazo delcontratoya conservarloenbuenestadopara el findel
arrendamiento.
2.- A realizar durante el arrendamientotodaslas reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.
XXI ARTICULO 1202.-Pagar mejoras. El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatarioa la cosa locada, aunque no
lo haya convenido, si el contratose resuelve sin culpa dellocatario, excepto que sea por destrucciónde la cosa.
XXII CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL (JUNIN). JUNIN, BUENOS AIRES, Sanchez, Walter Oscar c/ Uvilla, Marcelo
s/ Desalojo(Exceptopor Falta de Pago).
XXIII Excma. Cámara de ApelacionesenloCivil yComercial, Sala I, “Ferraro Rosarioyotro s/ cobro de mejoras”, causa 37012, R.S.
282/02, 03/12/2002.
XXIV Cámara de Apelaciones enlo Civil yComercialde Jujuy, salaI, Gregorio, Rene yotros c. Abalos, RubénHilario, Fecha:
12/08/2009.
XXV JuzgadoNacional de 1° Instancia en lo Civil N° 86, 11/11/2015 “S., H. L. c/S., S. M. s/LIQUIDACIÓNDE LA SOCIEDADCONYUGAL”
EXPTE. N° 97550/2013.
XXVI ARTICULO 962.-Carácter de las normas legales. Las normas legales relativas a los contratos sonsupletorias de la voluntadde las
partes, a menos que de sumodode expresión, de sucontenido, o de sucontexto, resulte su carácter indisponible.
XXVII Borda Alejandro, Las Mejoras enel Contratode Locación, La Ley06/02/2017 cita Online: AR/DOC/3912/2016.
XXVIII ARTICULO 1203.-Frustracióndel usoo goce de la cosa. Si por caso fortuitoo fuerza mayor, el locatariose ve impedidode usar o
gozar de la cosa, o ésta nopuede servir para el objetode la convención, puede pedir la rescisión delcontrato, o la cesacióndel

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pago del preciopor el tiempo que nopueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuitonoafecta a la cosa misma, sus obligaciones
continúancomoantes.
XXIX ARTICULO 1221.- Resolución anticipada. El contratode locaciónpuede ser resueltoanticipadamente por el locatario:
a) si la cosalocada es un inmueble yhan transcurridoseismeses de contrato, debiendo notificar enforma fehaciente su decisión al
locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer añode vigenciade la relaciónlocativa, debe abonar al locador, e n
conceptode indemnización, la suma equivalente a unmes ymediode alquiler al momento de desocupar el inmueble yla de un
mes si la opciónse ejercita transcurridodicholapso;
b) en los casos delartículo1199, debiendoabonar al locador el equivalente a dos mesesde alquiler.
XXX ARTICULO 1938.-Indemnizaciónypagode mejoras. Ningúnsujetode relación de poder puede reclamar indemnizaciónpor las
mejoras de meromantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas pueden ser retiradassi al hacerlonose daña la cosa. Tod o
sujetode una relaciónde poder puede reclamar el costode las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por suculpa si
es de mala fe. Puede asimismoreclamar el pagode las mejoras útilespero sólo hasta el mayor valor adquiridopor la cosa. Los
acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza enningúncasosonindemnizables.
XXXI ARTICULO 1207.-Mantener la cosaenbuenestado. Reparaciones. Si la cosa es mueble, el locatariotiene a sucargo el gastode
su conservaciónylas mejoras de mero mantenimiento;ysóloéstassi es inmueble.
Si es urgente realizar reparaciones necesariaspuede efectuarlas a costa del locador dándole avisoprevio.
XXXII Hernández, Carlos A. yFrustagle, Sandra, Fundamentos de derechocontractual,parte especial, Editorial:La Ley, 2009, pág. 272.
XXXII Borda Alejandro, Las Mejoras enel Contratode Locación, La Ley06/02/2017 cita Online: AR/DOC/3912/2016, pág. 4.
XXXIII ARTICULO 887.-Excepcionesal principiode la mora automática. La regla de la mora automática no rige respectode las
obligaciones:
a) sujetasa plazotácito;si el plazo noestá expresamente determinado, peroresulta tácitamente de la naturaleza ycircunstancias
de la obligación, enla fecha que conforme a los usos ya la buena fe, debe cumplirse;
b) sujetas a plazoindeterminadopropiamente dicho;si no hayplazo, el juez a pedido de parte, lo debe fijar mediante
el procedimiento más breve que prevea la leylocal, a menos que el acreedor opte por acumular lasacciones de fijaciónde plazoy
de cumplimiento, en cuyo casoel deudor queda constituido en mora enla fecha indicada por la sentencia para el cumplimiento de
la obligación.
En caso de duda respectoa si el plazoes tácitoo indeterminadopropiamente dicho, se considera que es tácito.
XXXIV Krieger, Walter F, enBorda, Alejandro, DerechoCivil, Contratos, Nº 592, Editorial:La Ley, 2016
XXXV Leiva Fernández, Luis F. P., Código CivilyComercial comentado, director:Jorge H. Alterini, t VI,Editorial:La Ley2015, PÁG. 301.
XXXVI ARTICULO 1211.- Regla. El locatariopuede realizar mejoras enla cosa locada, exceptoque esté prohibidoenel contrato,
alterenla substancia o forma de la cosa, o haya sidointerpelado a restituirla. No tiene derechoa reclamar el pago de mejoras útiles
y de mero lujoo suntuarias, pero, si sonmejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador.
XXXVII Sala Primera de la Cámara Primera de Apelación en lo Civil yComercial del DepartamentoJudicialde San Isidro"JARDO
DANIEL HECTOR Y OTRO/A C/JARDO ADRIANA CAROLINA Y OTRO/A S/ DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO)", Expte.:SI -
23105-2008.
XXXVIII ARTICULO 1938.-Indemnizaciónypagode mejoras. Ningúnsujetode relación de poder puede reclamar indemnizaciónpor las
mejoras de meromantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas pueden ser retiradassi al hacerlonose daña la cosa. Tod o

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sujetode una relaciónde poder puede reclamar el costode las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por suculpa si
es de mala fe. Puede asimismoreclamar el pagode las mejoras útilespero sólo hasta el mayor valor adquiridopor la cosa. Los
acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza enningúnca sosonindemnizables.
XXXIX ARTICULO 1211.-Regla. El locatario puede realizar mejoras enla cosa locada, exceptoque esté prohibidoenel contrato, alteren
la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpeladoa restituirla.
No tiene derecho a reclamar el pagode mejorasútiles yde mero lujo o suntuarias, pero, si sonmejoras necesarias, puede reclamar
su valor al locador.
XL ARTICULO 1938.-Indemnizaciónypagode mejoras. Ningúnsujetode relación de poder puede reclamar indemnizaciónpor las
mejoras de meromantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas pueden ser retiradassi al hacerlonose daña la cosa. Todo
sujetode una relaciónde poder puede reclamar el costode las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por suculpa si
es de mala fe. Puede asimismoreclamar el pagode las mejoras útilespero sólo hasta el mayor valor adquiridopor la cosa. Los
acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza enningúncasosonindemnizables.
XLI Borda Alejandro, Las Mejoras enel Contratode Locación, La Ley06/02/2017 cita Online: AR/DOC/3912/2016, pág. 5.
XLII ARTÍCULO 1938.- Indemnizaciónypago de mejoras. Ningún sujeto de relaciónde poder puede reclamar indemnización por las
mejoras de meromantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas pueden ser retiradassi al hacerlonose daña la cosa. Todo
sujetode una relaciónde poder puede reclamar el costode las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por suculpa si
es de mala fe. Puede asimismoreclamar el pagode las mejoras útilespero sólo hasta el mayor valor adquiridopor la cosa.
Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningúncasosonindemnizables.
XLIII Otero, Esteban D, Manual de Contratos Civiles yComerciales, Editorial AbeledoPerrot, 2011, pág. 274.
XLIV ARTÍCULO 962.- Carácter de las normaslegales. Las normaslegales relativas a los contratos sonsupletorias de la voluntadde las
partes, a menos que de sumodode expresión, de sucontenido, o de sucontexto, resulte su carácter indisponible.
XLV Benitez, María Victoria c/ Vargas, Ricardo Antonios/ Daños yperjuicios;La Ley07/11/2016, cita online: AR/JUR/58437/2016.
XLVI Borda Alejandro, Las Mejorasenel Contrato de Locación, La Ley06/02/2017 cita Online: AR/DOC/3912/2016, pág 2.