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1. 1.DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO
ART. 1687 DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO
El arrendamiento puede ser de duración determinada o indeterminada.
Como señala este articulado el arrendamiento tiene dos tipos de duración que es
determinada e indeterminada.
I. Arrendamiento a plazo determinada:
En la duración del contrato de arrendamiento, el arrendador y arrendatario tienen
libertad para definir el plazo del contrato, esto puede ser en meses, años,
teniendo en cuenta que la duración de arrendamiento de acuerdo al código civil
en el art. 1688 señala que no debe ser mayor a 10 años, por toro lado si el
arrendado pertenece a una entidad pública el tiempo máximo no debe ser mayor
a 6 años. Al finalizar el contrato por arrendamiento con el tipo de duración
determinada quien arrienda deberá devolver el bien con todos sus accesorios,
sin embargo, si éste no cumple con hacer la devolución del bien en el plazo
establecido y permanece ocupando el bien sin resistencia del arrendador pues
estaría siendo la continuación del arrendamiento hasta que el arrendador solicite
su devolución del bien, conforme esta establecido en el artículo 1700 del código
civil. (MAZEAUD, 2021)
II. Arrendamiento a plazo indeterminado:
En el plazo indeterminado las partes ( arrendador y arrendatario) han establecido
los acuerdos a cerca del monto de la renta y del bien que se va arrendar, sin
embargo en esta modalidad una de las partes pone fin al arrendamiento en
cualquier momento, de acuerdo al artículo 1703 “conclusión del arrendamiento
de duración del arrendamiento- se pone fin a un arrendamiento de duración
indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante”
(EDITORES, 2019), conforme está establecido en el código civil. (MAZEAUD,
2021)
PLAZO MÁXIMO DE ARRENDAMIENTO
De acuerdo al articulo 1688 del código civil establece que:
El plazo del arrendamiento de duración determinada no puede exceder de 10 años.
Cuando el bien arrendado pertenece a entidades públicas o a incapaces el plazo no
puede ser mayor de seis años.
Todo plazo o prórroga que exceda de los términos señalados se entiende reducido a
dichos plazos.
De acuerdo a este articulado se puede advertir que el tiempo máximo establecido en
arrendamiento abarca incluso los plazos forzosos y voluntarios que se encuentra en el
artículo 1691 del código civil, de tal modo que la suma de ambos no tiene que ser
superior al tiempo establecido. Para ello encontramos un plazo máximo de 10 años y un
plazo máximo de seis años.
A) Plazo máximo de 10 años:
Este plazo se refiere a los contratos celebrados respectos de bienes
pertenecientes a personas capaces.
B) Plazo máximo de seis años
a) cuando el bien arrendado pertenece a incapaces
b) Cuando el bien arrendado pertenece a entidades públicas. (MAZEAUD,
2021)

2. 2. PRESUNCION DE DURACIÓN DETERMINADA
De acuerdo al artículo 1689 del código civil establece que:
A falta de acuerdo expreso, se presume que el arrendamiento es de duración
determinada en los siguientes casos y por los periodos que se indican:
1. Cuando el arrendamiento tenga una finalidad específica, se entiende pactado por el
tiempo necesario para levarla a cabo.
2. Si se trata de predios ubicados en lugares de temporada, el plazo de
arrendamiento será el de una temporada.
Este articulado se da cuando las partes, no han establecido expresamente un plazo de
duración del arrendamiento, por lo que se debe considerar que es un arrendamiento
como de duración indeterminada. Por lo que cabe especificar las dos causales del
artículo.
1. Arrendamiento con finalidad específica: se advierte que esta causal tiene por
objeto hacer cumplir de forma total el motivo por el cual se realizó el
arrendamiento.
2. Arrendamiento de inmuebles ubicados en zona de temporada
como la misma causal indica que, se utiliza en el arrendamiento de bienes
inmuebles ubicados en lugares de temporada, por lo que ambas partes no
pueden solicitar la restitución del bien antes de que culmine la temporada
tampoco podrá prorrogar su permanencia en el inmueble arrendado, de tal forma
que en caso de incumplimiento el arrendador podrá solicitar la devolución del
inmueble mas los daños ocasionados y estos será solicitados de acuerdo está
establecido en el art. 1703 del código civil. (MAZEAUD, 2021)
Arrendamiento por periodos forzosos y voluntarios
Se encuentra establecido en el artículo 1691 donde señala que: “el arrendamiento puede
ser celebrado por períodos forzosos y periodos voluntarios, pudiendo ser éstos en favor
de una o ambas partes”.
Permite celebrar a las partes el arrendamiento de forma distinta siendo en voluntarios y
forzosos. El arrendamiento voluntario se puede dar a favor de las partes. (MAZEAUD,
2021)
Subarrendamiento y cesión del arrendamiento:
Artículo 1692: El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien
arrendado que celebre el arrendatario en favor de un tercero, a cambio de una
renta con asentimiento escrito del arrendador.
El subarrendamiento es como un subcontrato de arrendamiento que celebra el
arrendatario pon un tercero por el cual se le entrega de forma total el bien arrendado,
por el cual se aplica las reglas generales del contrato de arrendamiento que consiste en
un monto dinerario o en otra contraprestación. Por lo tanto, el subcontrato es la
subsidiariedad, por lo que se hace que el subarrendamiento sea limitado.

3. 3.Obligación solidaria del arrendatario y subarrendatario
Articulo 1693: tanto el subarrendatario como el arrendatario están obligados
solidariamente ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el
arrendatario.
En este supuesto se tiene que, el arrendador de la autorización al arrendatario para
poder subarrendar, sin embargo, el arrendatario y el subarrendatario están obligados a
cumplir con las obligaciones asumidas a favor del arrendador.
Extinción de los subarriendos
Articulo 1694: a la conclusión del arrendamiento se extinguen los
subarrendamientos cuyos plazos no han vencido, dejándose a salvo el derecho
del subarrendatario para exigir del arrendatario la indemnización
correspondiente.
Si en el contrato de arrendamiento concluye, debido a la existencia del incumplimiento
de cualquiera de sus obligaciones, el subarrendatario esta en la facultad de exigir una
reparación.
Artículo 1695
El subarrendamiento no termina si el arrendamiento cesa por consolidación en la
persona del arrendatario y del arrendador.
Este artículo es una excepción al principio general del artículo 1694, de tal forma que
consiste en estabilizar entre las partes (el arrendador y el arrendatario) no se extingue.
Según Luis María Rezzónico, enseña: "La disposición es lógica porque si bien esa
"confusión" de calidades jurídicas hace imposible la subsistencia del contrato de
locación, desde que el locador y el locatario resultan ser la misma persona, tal
imposibilidad no existe respecto de la sublocación, sino que, por el contrario, ese hecho
consolida el subarriendo al aumentar los derechos y facultades del locatario sublocador
convertido en propietario locador" (p. 519) (MAZEAUD, 2021)
Por otro lado, cuando existe la consolidación, el arrendatario, que es el inquilino del
arrendatario, no tiene situación jurídica de subarrendatario más al contrario de
arrendatario.
Artículo 1696: cesión del arrendamiento:
La cesión del arrendamiento constituye la transmisión de los derechos y obligaciones del
arrendatario en favor de un tercero que lo sustituye y se rige por las reglas de la cesión de
posición contractual.
Si bien tanto el arrendamiento como el derecho de uso pueden nacer como
consecuencia de un contrato, el derecho de uso también puede constituirse mediante
testamento o un acto unilateral intervivos (por ejemplo, el propietario de un predio
suscribe una escritura pública otorgándome un derecho de uso sobre su casa por el
plazo de cinco años; si esta escritura se presenta a Registros Públicos para su
inscripción, el Registrador no podrá exigir que en dicha escritura pública intervenga yo
como beneficiario manifestando mi voluntad, ya que el propio artículo 1000 CC admite
que el usufructo nazca por la sola voluntad del propietario, lo cual resulta inimaginable
tratándose de un arrendamiento, dada su condición de “contrato”). Hay otras dos
diferencias desarrolladas por la doctrina y la Corte Suprema (durante el Segundo Pleno)
con las que no estoy de acuerdo y que detallaré:
Primer Error: "Por la naturaleza del derecho real de uso, una transmisión válida de la
propiedad no debe ser un problema una vez extinguida, efecto que probablemente se

4. producirá por voluntad del nuevo propietario en caso de venta de propiedad en alquiler
de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1708, Cláusula 2 del Código Civil”. De hecho,
en esta etapa, no hay distinción entre arrendamiento y derecho de uso: si el derecho de
uso o arrendamiento está vigente y ambos no están registrados y el propietario vende
la propiedad, el nuevo propietario tendrá derecho a rescindir el contrato de
arrendamiento (párrafo 2 del artículo 1708 ° CC) o un derecho de uso (que aplica 2022
° CC,que incluye un principio coercitivo, favorece un derecho real a ser registrado contra
alguien que no tiene acceso al Registro), es decir, el comprador se registra. Segundo
error: “El derecho de uso es intransferible, por lo que no se puede ceder a un tercero
(artículo 1029 ° CC) como puede suceder con un arrendamiento, la parte admite ser
objeto de una cesión contractual de un puesto (artículo 1696 ° CC)”. Permítanme
explicar: si se trata de un contrato en virtud del cual se ha establecido efectivamente el
derecho de uso, o de un arrendamiento, en ambos casos la transferencia de la posición
contractual se realiza con la intervención de Todas las partes. Por ejemplo, el
propietario, el inquilino original y el nuevo inquilino celebran un acuerdo para que el
nuevo inquilino (cesionario) entable una relación contractual con el propietario
(cesionario), en virtud del cual se libera al inquilino original (el cedente) de las
obligaciones legales.
Ahora es el caso del contrato de arrendamiento: ¿puede el inquilino "renunciar" a los
derechos que tiene sore la propiedad? En la medida en que el arrendatario no tenga un
derecho real (y es importante entender que no es el propietario del derecho de uso real)
con respecto a los bienes no es el "propietario" de nada. por lo que no se le puede
atribuir nada. Sin embargo, es cierto que el inquilino es el titular del crédito al propietario
(incluido obligarlo a conservar el título de propiedad) pero dado que este crédito implica
una obligación por parte del propio inquilino (por ejemplo, pagar el alquiler) la forma en
el que pueda circular o ser cedido a un tercero se realiza mediante cesión contractual
de ubicación lo que requerirá el consentimiento del inquilino.
En conclusión (y en la dirección opuesta a lo que han señalado el profesor Bigio y la
Corte Suprema) veo en este punto más que una diferencia una semejanza entre el
contrato de arrendamiento y los derechos de uso reales: ni puede el inquilino del usuario
"rechaza" su derecho sin un acuerdo contractual sore la transferencia de la ubicación
en la que el propietario expresa su consentimiento. (ARAUCO, 2020)