Contratos privados empresa: alquiler local negocio

Curso 2022-2023
TEMA 6. Los contratos privados en la empresa: Gestión de la
documentación jurídica y empresarial

TEMA 6. Los contratos privados en la empresa
Una empresa, para su funcionamiento, necesita de varios elementos que le permitan llevar a
cabo su actividad. Nos referimos, entre otros, a factores como la mano de obra, las
instalaciones técnicas, los aprovisionamientos de materia prima, los seguros de los edificios
que se utilizan para las oficinas, los suministros de electricidad, la financiación bancaria y
otros muchos. La empresa que necesite de alguno de los factores mencionados debe
contactar con otras empresas que sean capaces de distribuirlos.
Pero ¿qué ocurriría si vendiéramos nuestro producto y el comprador decidiera no pagar? ¿Y
si contratamos un seguro, ocurre un suceso y este no se hace cargo? En estos casos, sería
imposible que existiera el comercio tal y como lo conocemos hoy en día, puesto que no
tendríamos la seguridad legal de que la otra parte cumpliera con lo acordado; bien pagar el
precio de la mercancía, bien arreglar los desperfectos causados en el accidente.
Para poner solución a esta problemática surge el contrato, en el que se reflejan las
voluntades e intenciones de las partes que participan en un acuerdo, dándole un respaldo
legal.

Si tomamos la definición del CC, podemos interpretar que cualquier persona puede obligarse
y que cualquier cosa puede ser intercambiada. Para evitar estas interpretaciones, el mismo
CC nos indica los requisitos que debe tener un contrato para que este exista, que son:
• El consentimiento de los contratantes.
• El objeto cierto que sea materia del contrato.
• La causa de la obligación que se establezca.
1.1.Requisitos y elementos

1.1.Requisitos y elementos

Una vez formalizado el contrato, es posible que las partes contratantes tengan discrepancias
en cuanto a la interpretación del contenido, lo que puede llevar a querer rescindirlo o
anularlo. Además, existen casos en los que la firma privada del contrato no es suficiente y es
necesario hacerlo constar en documento público.
A continuación, analizaremos cuándo un contrato es eficaz, su interpretación, y cuándo se
puede rescindir y anular.
1.2 El proceso de contratación

1.2 El proceso de contratación

En líneas generales, distinguimos los contratos civiles de los mercantiles en que estos
últimos constituyen un acto de empresa. En consecuencia, la aplicación de la normativa será
diferente para cada caso: el CCo será aplicado en los contratos mercantiles, mientras que el
CC se aplicará en el resto de contrataciones. Será la finalidad de la operación lo que
dictamine si estamos ante una operación de carácter civil o de carácter mercantil
Por ejemplo, una compraventa entre dos particulares o dos empresas sería un
contrato civil, siempre y cuando no haya intención de lucrarse en una futura reventa.
Sin embargo, si el comprador posteriormente revendiera el bien adquirido con la
intención de obtener una plusvalía, haríamos referencia a una operación mercantil.
Cuando estudiemos los diferentes tipos de contratos, profundizaremos más al
respecto.
1.3 Los contratos privados: civiles y mercantiles
https://www.modelocontrato.net/

CASO PRÁCTICO 1
LA VALIDEZ DE UN CONTRATO MERCANTIL
Amanda Sevilla es la directora de Compras y Abastecimientos de la empresa Madersa, S. L. La firma necesita
materias primas como madera y aluminio para fabricar muebles para oficina, que es su actividad principal. Tras
haber contactado con el proveedor de madera Melatogi, S. A., se llega a un acuerdo para el abastecimiento de
madera con las siguientes condiciones, las cuales deben quedar formalizadas a través de un contrato.
Condiciones:
• El contrato entra en vigor a partir del 2 de enero de 2022.
• Duración: dos años, prorrogables anualmente con acuerdo de ambas partes.
• Precios: pino carrasco, 38 €/m3; castaño, 60 €/m3; haya, 80 €/m3, y roble, 72 €/m3. Los precios serán revisables
trimestralmente, y no podrán variar más del 2,5 %.
Los pedidos deberán estar en la fábrica en un periodo de tiempo no superior a las 36 horas desde el momento en
que se piden.
Cada pedido será de una cantidad mínima de 500 kg.
Revisa los elementos y requisitos de este contrato.

El claro ejemplo de esta definición es la transacción entre un concesionario de
camiones (vendedor) y una empresa de transporte (comprador), en la que esta última
adquiere un elemento de transporte como herramienta para desempeñar su actividad.
No obstante, como ya hemos visto, debemos diferenciar la compraventa civil de la mercantil.
Centrándonos en esta última, el CCo establece que es mercantil «la compraventa de cosas
muebles para revenderlas, bien en la misma forma que se compraron, o bien en otra
diferente, con ánimo de lucrarse en la reventa». Esto implica que es mercantil cuando la
finalidad del bien adquirido por el comprador es la de volverlo a vender para obtener una
plusvalía en la operación, independientemente de que haya transformado o no el bien.
2 Los Contratos de compraventa

En cuanto a los elementos que forman parte de un contrato de compraventa y que deben
figurar necesariamente, debemos distinguir las figuras de «vendedor» y «comprador» como
los participantes o contratantes, así como también el bien mueble y el precio de la
transacción.

2.1 Diferencias entre contratos

2.1 Diferencias entre contratos
Respuestas argumentadas con el Código Civil
ACTIVIDAD

Debido a la dificultad para conseguir crédito y, por tanto, financiación externa por parte de las
empresas, las adquisiciones de bienes inmuebles o bienes de equipo resultan más costosas
en la actualidad, puesto que implican una gran inversión económica.
Una de las posibles soluciones es el alquiler o el arrendamiento de dicho bien, donde no
adquieres la titularidad de este, pero sí el derecho a usarlo. De hecho, en las grandes
ciudades, las oficinas administrativas de las empresas generalmente son alquiladas y no en
propiedad.
Cuando pensamos en el derecho a usar un bien, sin ser propietarios de este, debemos tener
constancia de que no solo estamos hablando de bienes o cosas (arrendamiento de cosas),
sino que también podemos prestar temporalmente un servicio (arrendamiento de servicios) o
hacer una obra determinada (arrendamiento de obra).
3 Los Contratos de arrendamiento

Hay que tener en cuenta que los bienes fungibles que se consumen con el uso no pueden
ser materia de este contrato.
Son elementos esenciales de un contrato de arrendamiento:
• La cesión del uso de una cosa.
• El precio cierto.
• La duración temporal.
3 Los Contratos de arrendamiento

3.1 Arrendamientos de cosas

A. Arrendamientos de local de negocio
Este tipo de arrendamientos se dan cuando
el arrendador cede el uso de un inmueble al
arrendatario, para que este pueda ejercer en
él una actividad profesional o comercial, por
un tiempo y precio determinados. Queda
excluido la cesión temporal de uso de una
vivienda amueblada y equipada en
condiciones de uso inmediato, como oferta
turística, cuando esté sometida a un régimen
específico derivado de normativa sectorial
turística.

A. Arrendamientos de local de negocio
Una vez formalizado el contrato, tanto arrendador como arrendatario ven cómo
automáticamentemente les nacen una serie de obligaciones y derechos

https://www.modelocontrato.net/redactar-un-contrato

CASO PRÁCTICO 2
ARRENDAMIENTO DE UN LOCAL PARA NEGOCIO
Después de estudiar el mercado, Myofi, S. L., ha visto la posibilidad de ampliar el negocio. Para ello, ha
decidido aumentar su red de tiendas. Debido a la inversión necesaria, adquirir los inmuebles no está a su
alcance, así que se ha decantado por el arrendamiento, debiendo formalizar el correspondiente contrato
de alquiler de local de negocio. Después de buscar cuidadosamente un local, ha localizado el siguiente:
Local de 425 m2, situado en la Avda. Reyes Católicos, n.º 142 de Madrid, inscrito en el Registro de la
Propiedad de Madrid, con n.º K-003227909-Q, propiedad de la empresa Acciona, S. A., siendo su
representante D. Filiberto Gómez Palmes, con DNI n.º 55 010 274 H, vecino de Madrid, domiciliado en la
calle Álvaro Negredo n.º 52, 4.º, 16.ª.
Duración del contrato: cinco años, renovables por anualidades con un máximo de cinco años, salvo
renuncia de alguna de las partes con cuatro meses de antelación.
Renta mensual: 3500 euros, incrementándose un 15 % en caso de renovación. Pagadera los siete
primeros días de cada mes.

B. Arrendamiento financiero o leasing de local de negocio

B. Arrendamiento financiero o leasing de local de negocio
El leasing es una vía de financiación para el arrendatario, en la que además se obtienen ventajas fiscales.
Al finalizar el contrato de arrendamiento, en el que siempre debe existir una opción de compra, el
arrendatario tiene la opción de devolver el bien, de prorrogar el contrato o de, si ejerciese la opción de
compra por el valor residual del bien, quedárselo en propiedad.
Respecto a las ventajas fiscales, la principal viene referida al IVA. Si una empresa adquiere un bien
sujeto a IVA, deberá declarar en el siguiente periodo de liquidación del impuesto la totalidad de la cuota.
Sin embargo, si ese bien es incorporado a la empresa mediante un leasing, el IVA irá deduciéndose
periódicamente al ir pagando las cuotas, difiriendo así el pago del impuesto.
Para ello, además del periodo mínimo del contrato, las cuotas no pueden ser descendentes y el bien debe
estar dedicado a la actividad empresarial del arrendatario.
Otra posible ventaja fiscal nace de los distintos ritmos de amortización que contablemente se pueden usar
para amortizar el bien, acelerándola en el caso del leasing.

C. Renting

CASO PRÁCTICO 3
DISFRUTEMOS DE MOBILIARIO
Y EQUIPOS INFORMÁTICOS IN ADQUIRIRLOS. EL LEASING
Tras arrendar el local, y una vez acondicionado, el siguiente paso que debe realizar Myofi, S. L., es
atender a los clientes. Pero necesita nuevos equipos informáticos para la nueva oficina, como
ordenadores, impresoras, escáneres, fax, etc.
Tras valorar distintas opciones, decide formalizar un contrato de leasing con su entidad financiera,
Leasing, S. A., con el objetivo de disponer de mayor liquidez y así destinar sus recursos a otros pagos.
El leasing tendrá una duración de 30 meses, con una cuota mensual de 500 euros y una opción de 1000
euros.

3.2 Arrendamientos de obras o servicios
La principal diferencia entre un arrendamiento de obras y uno de servicios es que en el primero lo
importante es el resultado del trabajo, mientras que en el segundo prima el trabajo en sí. Lo podemos
comprobar a través de un ejemplo: por un contrato de obra, una persona (empresario o contratista) se
obliga a ejecutar una obra (reforma de un chalet), en beneficio de otra (propietario del chalet), que tendrá
que pagar por ello un precio cierto (5000 €). En el contrato de servicio, una persona (trabajador) ofrece
su tiempo y su conocimiento (un administrativo que factura los albaranes o una abogada para llevarte un
caso), a cambio de una remuneración económica, siendo esta proporcional al tiempo que dure el servicio.
El contrato de arrendamiento de obras o servicios tiene las siguientes características:
• Es un contrato consensual.
• Es bilateral y oneroso, puesto que existen obligaciones recíprocas y remuneradas.
• Es un contrato temporal, aunque sea indefinido, puesto que el CC prohíbe en su artículo 1583 el
arrendamiento de por vida.
Un caso claro de arrendamiento de servicios es el contrato de trabajo.

3.2 Arrendamientos de obras o servicios
Debido al extenso contenido de este tipo de contrato, recogido en el Estatuto del Trabajador, y a que es
materia de estudio en otros módulos específicos del ciclo formativo, recogeremos exclusivamente la
información que debe incorporar este tipo de contratos.
Un contrato de trabajo debe recoger la siguiente información:
• Datos de la empresa y del trabajador.
• El tipo de contrato que se celebra, la modalidad.
• El objeto del contrato: funciones que va a desempeñar el trabajador en la empresa, así como
su categoría profesional.
• La fecha en la que se iniciará la relación laboral y su duración.
• La duración del periodo de prueba.
• Las condiciones en las que se va a llevar a cabo el trabajo, incluidos los días de la semanay
la jornada laboral.
• La remuneración, la duración de las vacaciones y el convenio colectivo aplicable.
• La firma de las partes implicadas y la fecha del compromiso.

4 Contratos de seguros
En cualquier contrato de seguro figurarán los seis elementos. Dependiendo del objeto del contrato de
seguro, podremos ampliarlos, puesto que no es lo mismo asegurar un coche que asegurar una operación
financiera en la que participan varias entidades.

El contrato de seguro y sus modificaciones deberán ser formalizados por escrito. La póliza del contrato
deberá redactarse, a elección del tomador del seguro, en cualquiera de las lenguas oficiales en el lugar
donde se formalice, pudiendo ser nominativa, a la orden y al portador, conteniendo obligatoriamente las
siguientes indicaciones:
• Nombre y apellidos o denominación social de las partes contratantes y su domicilio,
así como la designación del asegurado y beneficiario, en su caso.
• El concepto en el cual se asegura.
• Naturaleza del riesgo cubierto.
• Designación de los objetos asegurados y de su situación.
• Suma asegurada o alcance de la cobertura.
• Importe de la prima, recargos e impuestos.
• Vencimiento de las primas, lugar y forma de pago.
• Duración con expresión del día y la hora en que comienzan y terminan sus efectos.
• Si interviene un mediador en el contrato, el nombre y tipo de mediador.

5 Contratos de colaboración
Las empresas han tenido que internacionalizarse en los últimos años, debido sobre
todo a las crisis económicas y a la globalización de los mercados. Esta situación
provoca que una empresa sea incapaz de dar respuesta a todos sus frentes,
necesitando la colaboración estratégica de otras empresas. Por ejemplo, una empresa
española afincada en Albacete dedicada a la generación de energía eólica y que
necesita de tecnología japonesa para construir sus molinos y canales comerciales por
África para vender su energía. Posiblemente, tenga que crear uniones con empresas
japonesas o marroquíes para poder alcanzar sus objetivos.
Recogemos las características de algunos de los contratos de colaboración más
relevantes:

Como podemos observar, la empresa (cedente) negocia con la entidad financiera
(factor) un límite global de financiación.
A continuación, el cedente le indica al factor cuáles son sus deudores, estableciendo
este un límite para cada uno de ellos. El siguiente paso es la firma del contrato y la
notificación de la cesión al deudor.
El cedente remite remesas al factor, abonando este el importe negociado. El factor
gestiona el cobro a vencimiento de las facturas, asumiendo el riesgo de impago (sin
recurso) o no (con recurso).

El precio que debe pagar el cedente al factor dependerá del volumen de las remesas
de facturas, de si asume o no el riesgo de insolvencia y de los servicios administrativos
que desee ceder al factor. No obstante, hay un gasto financiero por el pago de un tipo
de interés sobre el importe que el factor adelanta al cedente por una parte y, por otra,
comisiones por la prestación de los servicios de clasificación de los deudores, la carga
administrativa y el riesgo de insolvencia.
Por tanto, el principal inconveniente que presenta el factoring es el alto precio, puesto
que además de lo comentado, en el caso de que un cliente no haga frente al pago del
crédito comercial a fecha de vencimiento y el factoring sea con recurso, las comisiones
son más elevadas que en un descuento comercial.

Las ventajas que presenta este contrato son amplias:
1. Amplía la capacidad de financiación y proporciona liquidez inmediata, financiando el
importe de las ventas.
2. Mejora los ratios de endeudamiento y de circulante, eliminando las cuentas a cobrar.
3. Evita el riesgo de fallidos por insolvencia.
4. Reduce las gestiones por impagos, morosidad y fallidos.
5. Aumenta la eficacia de la gestión de cobros.
6. Permite una mejor planificación de la tesorería, evitando posibles desviaciones.
7. Facilita un eficaz control estadístico-contable de la cartera de facturas.

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