Valuación Final (VIVIENDA UNIFAMILIAR CON TERRENO)

1. AVALUOS II EVALUACIÓN (20%) SEMESTRE: 2017-2i
Nombre:_ANA CORINA SILVA_________________C.I.:__26.134.353___SECCIÓN:___FECHA:__23/04/2019_____
Realizar por el método de Mercado
Sean los siguientes referenciales correspondientes a Casas-Quintas construidas en una de la más exclusiva Urbanización
Residencial de Alto Barinas Norte de la ciudad de Barinas. El inmueble Objeto del Avalúo tiene las siguientes
características:
AREA DEL TERRENO: 1500 m2 CONSTRUCION: TIPO A (Estado de Conservación Buena EDAD DEL BIEN: 8 años): 125 m2 Valor 110.000
bsf/m2 TIPO B(Estado de Conservación regular): 500 m2 Valor 100.000 bsf/m2. TIPO C (Estado de Conservación Muy Buena EDAD
DEL BIEN: 4 años, Valor 130.000 bsf/m2 : 500 m2). La Zonificación de la Urbanización es R-3 y su Porcentaje de
Construcción es del 75%.
1. Valor unitario de terreno + construcción= valor de la operación /(área del terreno + área de la construcción)
2. El I.P.C. del referencial se calcula adicionando el I.P.C. desde la fecha de protocolización hasta el momento del
avalúo
3. Edad: desde cuando fue puesto en funcionamiento el inmueble hasta la actualidad
4. VALOR REPOSICIÓN Bs/M2. Se obtiene del mercado el metro cuadrado de construcción actualizado.
5. VALOR ACT CONST. Bs/M2 Se realiza mediante la ecuación: VALOR REPOSICIÓN –( VALOR REPOSICIÓN * FACTOR CORRECCION
ROSS-HEI.)
6. VALOR DE CONSTRUC. Bs. Se multiplica AREA DE CONSTRUC. (M2) por VALOR ACT CONST. Bs/M2
7. VALOR DEL TERRENO Bs. Se resta del VALOR DE OPERAC. Bs.(Tabla Nº1)- VALOR DE CONSTRUC. Bs.
8. VALOR DEL TERRENO Bsf/M2 Se divide VALOR DEL TERRENO Bsf./ AREA DEL TERRENO m2
9. FACTOR ACTUALIZ. (F.C.Ac) IPC= IPC referencial /IPC ULTIMO PUBLICADO
10. FACTOR DE CORRECCION POR AREA (F.C.Ar) Se calcula de acuerdo a la ecuación siguiente: F.C.Ar = [1- A inmueble / A
referencial * 0.05] + 0.05
11. VALOR UNITARIO CORREGIDO (V.U.C) V.U.C.(valor unitario corregido = I.T. * F.C.Ac (factor actualiz.) * F.C.Ar(factor
de corrección por área)
12. VALOR DEL TERRENO DEL INMUEBLE A VALUAR (V.T)
V.T. = VALOR UNITARIO PROMEDIO DEL TERRENO * AREA DEL TERRENO
VALOR PROMEDIO DEL TERRENO:(Bs/m2)= ∑ VALOR UNITARIO CORREGIDO Bs/m2 / Nº DE REFERENCIALES
13. VALOR TOTAL DEL INMUEBLE A VALUAR (V.T.I) V.T.I. = VALOR TERRENO (VT)+ VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN
Tabla Nº: 1
REF
VALOR
UNITARIO
TERR.+CONST.
Bsf/M2
VALOR DE OPERAC.
Bsf.
AREA DEL
TERRENO
M2
AREA DE
CONSTRUC.
M2
AÑO DE
CONST.
DD/MMM/AA
FECHA DE
PROTOCOLIZ.
I.P.C. del
referencial
ESTADO DE
CONSERVACIÒN
A 0,961 500,00Bs. 400m2 160m2 13/05/1994 2,453041 BUENA
B 0.144 300,00Bs. 1984m2 121m2 20/05/1996 8,377665 REGULAR
C 0,294 210,00Bs. 620m2 128m2 22/10/1987 0,28117 MUY BUENA
D 3387.92 3.000.000,00Bs. 800m2 114m2 14/01/2000 24,525537 EXCELENTE

2. 1 Metros de construcción tipo A , B ,C
A 160 m2* 0,75 = 120,00m2
B 121 m2* 0.75 = 90,75m2
C 128 m2* 0,75 = 96,00m2
D 114 m2* 0,75 = 85,50m2
2 Valor unitario de terreno + construcción= valor de la operación /(área del terreno + área de la construcción)
A 500,00Bs./(400m2+120,00m2) = 0,961 Bs./M2
B 300,00Bs./(1984m2+90,75m2)= 0.144 Bs./m2
C 210,00Bs./(620m2+96,00m2)= 0,294 Bs./ m2
D 3.000.000,00Bs./(800m2+85,50m2)= 3387.92 Bs./m2
3 Edad: desde cuando fue puesto en funcionamiento el inmueble hasta la actualidad
Tabla Nº 2
EDAD (e / v)*100 v = 60 ESTADO CONSERV. FACTOR ROSS-H.
A 20 (20/60) * 100 = 33,33% Buena 2 0.0788
B 31 (31/60) * 100 = 51,66% Regular 3 0.2164
C 25 (25/60) * 100 = 41,66% Muy Buena 1.5 0.0865
D 10 (10/60) * 100 = 16,66% Excelente 0
Tabla Nº 3
REF AREA
DEL
TERRENO
m2
AREA DE
CONSTRUC.
M2
FACTOR
CORRECCION
ROSS-HEI.
VALOR
REPOSICI
UU$/m2
VALOR ACT
CONST.
UU$/m2
VALOR DE
CONSTRUC.
UU$
VALOR
DEL
TERRENO
UU$.
VALOR DEL
TERRENO
UU$/m2(I.T.)
FACTOR
ACTUALIZ.
FACTOR
CORREC.
AREA
VALOR
UNITARIO
CORREGIDO
A 400m2 120,00m2 0.0788 48000 414578400 5760000 5760000 14400 0.00231 8638,05 19,95
B 1984m2 90,75m2 0.2164 36300 91488342 3294225 3294225 1660,39 0,00787 2521,34 19,84
C 620m2 96,00m2 0.0865 38400 2953041408 3686400 3686400 5945,81 0,00026 76903,12 19,99
D 800m2 85,50m2 0 34200 29022804 2925100 2925100 3656,375 0,0230 849,62 19,54
∑79,32
NOTA: tomando en cuenta, que el costo de la operación es tan insignificante, al no llegar a 1$, lo considero 0.
UU$=5.000BsS
Valor unitario promedio 19,75$
VALOR DEL TERRENO DEL INMUEBLE A VALUAR (V.T)
V.T. = VALOR UNITARIO PROMEDIO DEL TERRENO * AREA DEL TERRENO =19,75 * 800 = 15800$

3. V.T.= 15800$
V.T. inmueble a valuar= 15800$/4 = 3950 $/m2
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE A VALUAR (V.T.I) V.T.I. = VALOR TERRENO (VT)+ VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN
VTI = 15800 + 2925100 = 2940900 $
V.T.I = 2940900 $