Saneamiento notarial de edificaciones

EL SANEAMIENTO NOTARIAL DE LA PROPIEDAD
Edilberto Cabrera Ydme
REGISTRADOR PÚBLICO

MARCO NORMATIVO
1. LEGISLACIÓN ESPECÍFICA
‒ Ley 27157 (20/JUL/1999).
 D.S. 008-2000-MTC (Reglamento de Ley 27157).
 D.S. 035-2006-VIVIENDA (TUO del Reglamento de 27157).
‒ Ley 30830 (27/JUL/2018), modifica la Ley 27157 (amplia edif. al 31/12/2016).
 D.S. 008-2019-VIVIENDA (modifica el Reglamento de la Ley 27157).
‒ Ley 27333.
2. LEGISLACIÓN SUPLETORIA
 Ley del notariado (D. Leg. 1049).
 Ley de asuntos no contenciosos (Ley 26662).
 Codigo Civil.
 Codigo Procesal Civil.

ÁMBITO DEL SANEAMIENTO NOTARIAL
1. SANEAMIENTO DE LAS EDIFICACIONES Y LA PROPIEDAD.
Ley 27157, (Art. 4 Y 35).
a) Saneamiento de edificaciones.
Trámite destinado a obtener el reconocimiento e inscripción de las edificaciones
(construidas o modificadas o demolidas) existentes al 31 diciembre del 2016.
b) Saneamiento de la propiedad
Trámite de saneamiento y titulación del derecho de propiedad:
• Título supletorio (saneamiento).
• Prescripción adquisitiva (titulación)
b) Saneamiento de régimen de la propiedad común y exclusiva.
Trámite de saneamiento del reglamento interno, la junta de propietarios y la
independización de unidades de propiedad exclusiva y su inscripción.

2. SANEAMIENTO DE LAS DIMENSIONES FÍSICAS DEL PREDIO.
Ley 27333 (Art. 4 y 13).
a) Saneamiento de acumulación o subdivisión.
b) Del área, linderos y medidas perimétricas del terreno.
Procede cuando sea necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas
del terreno o cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus
medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral del
predio, éstas podrán determinarse o rectificarse de acuerdo con los siguientes
procedimientos:
 Por mutuo acuerdo.
 Procedimiento Notarial (siempre que el área real del predio sea igual o inferior a
la registrada en la partida).
Nota: Se tramitará por el procedimiento judicial (Art. 504 y siguientes del CPC), toda
rectificación que suponga superposición de áreas o linderos, o cuando surja oposición de
terceros.
Si, durante la tramitación de cualquiera de los procesos antes indicados, se produjese
acuerdo entre los propietarios podrá otorgarse la escritura pública a la que se refiere el
inciso a), dándose por concluido el proceso iniciado.

SANEAMIENTO NOTARIAL DE LAS EDIFICACIONES
1. COMPETENCIA
Es competente el notario del distrito notarial donde se ubica la edificación objeto de
regularización.
2. OBJETO DEL SANEAMIENTO
La pretensión concreta de este procedimiento es obtener el reconocimiento legal e
inscripción de:
 Las edificaciones (construidas o demolidas) y/o
 El reglamento interno y/o
 La junta de propietarios y/o
 La independización de unidades de propiedad exclusiva, existentes sobre:

3. BIENES OBJETO DEL SANEAMIENTO
Los predios que pueden ser objeto del saneamiento son:
a) Predios urbanos.
b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con
construcción simultánea.
c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas, que se encuentren como
urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el
Registro de predios.
En este supuesto, la vocación urbana del predio se puede acreditar con:
 Certificado de parámetros urbanísticos o
 Certificado de zonificación y vías.

3. REQUISITOS GENERALES
Este procedimiento se aplica a la regularización de las edificaciones construidas o
demolidas:
a) Sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra,
b) O que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o
la correspondiente independización.
c) Que se hayan construido o demolido hasta el 31 de diciembre de 2016.
d) Y siempre que las edificaciones no estén levantadas en zonas arqueológicas,
zonas de protección ecológica, zonas de riesgo para la salud e integridad física,
riberas de ríos, lagos o mares, y no resulte evidente que la edificaciones se haya
levantado en evidente contravención a los elementos básicos de seguridad, lo cual
ponga en riesgo la vida humana.
e) Procedente respecto de inmuebles situados en zonas urbanas, aunque no se
encuentre inscrita la aprobación de la habilitación urbana, siempre que la
Municipalidad correspondiente, a través de la certificación pertinente, establezca
que el inmueble materia del asunto no contencioso de competencia notarial, cuenta
con zonificación urbana.

4. EL EXPEDIENTE: EL FOR
El FOR, es aprobado por la SUNARP, y constituye título registral, cuando está
debidamente llenado, firmado y acompañado de la documentación que sustenta el
derecho, acto o contrato que se desea registrar.
5. DOCUMENTOS QUE SE ADJUNTAN AL FOR
5.1. SANEAMIENTO DE EDIFICACIONES
Los documentos que se adjuntan al FOR son:
a) Copia literal de dominio o documento público o privado de fecha cierta,
donde conste el derecho de propiedad del solicitante; o la solicitud
de saneamiento de titulación, de ser el caso.
b) La declaración jurada del VERIFICADOR RESPONSABLE (adjunto o
inserto en su Informe de Verificación), señalando bajo su
responsabilidad, que la edificación materia de regularización:
i. Cumple con los parámetros urbanísticos y edificatorios
reglamentarios correspondientes a la fecha de ejecución,
ii. O, de lo contrario, consigna las observaciones donde se precisará
lo siguiente, según corresponda:

 Observaciones que corresponde al verificador responsable.
Hacer constar observaciones en el informe técnico de verificación en los
siguientes casos:
- Cuando constata la existencia de discrepancias, entre el área real
del terreno, sus linderos y/o medidas perimétricas, con los que
figuran en la partida registral del predio; así como transgresiones a
la normativa urbanística o de edificación.
- Cuando, tratándose de densidad neta y de coeficiente de
edificación, los índices reales indicados en el Informe Técnico de
Verificación excedan, en más de 25%, los reglamentarios.
En el caso del área libre, sólo observará si ella es inferior en más del
25% del porcentaje reglamentario.
 Observaciones que corresponde al verificador ad hoc.
Hacer constar observaciones en el informe técnico:
‐ Cuando constata la existencia de transgresiones a las normas de
protección de bienes inmuebles que constituyan parte integrante del
Patrimonio Cultural de la Nación, natural y/o de seguridad, entre
otras, las hará constar como observaciones en su Informe,
precisando su naturaleza y efectos.

c) Plano de localización y ubicación conforme a las características
señaladas en el inciso d) del numeral 64.2 de este Reglamento,
debiendo indicarse, en forma precisa, los linderos y medidas
perimétricas del terreno. De tratarse de un terreno de perímetro irregular
o de dimensiones reducidas, se desarrollará, en el mismo plano o en uno
anexo, la poligonal a una escala mayor que permita la perfecta lectura de
las medidas perimétricas.
i. Plano de ubicación a escala 1/500, graficando el terreno con sus
medidas perimétricas; la manzana, los frentes de las manzanas
circundantes; las vías públicas con el detalle de calzadas, bermas,
aceras, jardines de aislamiento, etc.; la distancia del inmueble a la
esquina con la vía pública transversal más cercana; el uso de los
inmuebles colindantes; los retiros debidamente acotados; así como el
Norte Magnético.
ii. Se indicará el nombre de la urbanización, manzana, lote, vías
públicas y otras referencias particulares.

iv. El área techada en primer piso se graficará con un achurado a 45°
en relación con alguna de las líneas principales del perímetro de la
edificación; el área techada del segundo piso con un achurado
adicional perpendicular al anterior, y las áreas techadas de los demás
pisos superiores con otro achurado adicional a 45° en relación con
los anteriores.
v. Esquema de Localización referido a vías principales o lugares
públicos notables, en el que se graficarán las zonificaciones vigentes
correspondientes a la manzana donde se ubica el inmueble, así como
a las manzanas circundantes.
vi. El cuadro de áreas (techada por pisos y techada total, área libre
referida al primer piso y área total del terreno). De tratarse de una
ampliación o remodelación, el cuadro de áreas deberá contener tres
columnas: la primera con las áreas de la edificación existente, la
segunda con las de la ampliación y la tercera con las totales, a las
que estarán referidos el porcentaje mínimo de área libre y el
coeficiente de edificación. Si el proyecto incluyera demoliciones
parciales, se agregará una cuarta columna con las áreas respectivas.

viii. El cuadro Comparativo, donde se confrontarán los índices
urbanísticos y edificatorios, proporcionados por el Certificado de
Parámetros, con los índices resultantes del proyecto.
ix. De tratarse de un terreno de perímetro irregular o de dimensiones
reducidas, se desarrollará, en el mismo plano o en uno anexo, la
poligonal a una escala mayor que permita la perfecta lectura de las
medidas perimétricas.
x. Los planos de plantas de arquitectura (planos de distribución) por
pisos, a la menor escala que permita su perfecta lectura, con los
nombres de todos los ambientes exteriores e interiores (inclusive los
secundarios como closets, despensa, depósitos, piscinas, canchas,
etc.), concordados con la memoria descriptiva del FOR.
xi. En estos casos, los planos de arquitectura se desdoblarán en dos:
uno correspondiente a la fábrica inscrita, en el que se indicarán los
elementos a eliminados, y el otro, a la ampliación, la modificación o la
remodelación efectuada, según sea el caso.

viii. El Informe Técnico de Verificación, de ser el caso, con las
constancias de haber solicitado la Verificación Ad Hoc
correspondiente.
ix. Los planos y el Informe Técnico de Verificación deberán estar
firmados y sellados por el o los verificadores.
d) Planos de plantas de arquitectura (planos de distribución) por pisos, a la
menor escala que permita su perfecta lectura, con los nombres de todos
los ambientes exteriores e interiores (inclusive los secundarios como
closets, despensa, depósitos, piscinas, canchas, etc.), concordados con
la memoria descriptiva del FOR.
e) Informe Técnico de Verificación, de ser el caso, con las constancias de
haber solicitado la Verificación Ad Hoc correspondiente.
Los planos y el Informe Técnico de Verificación deberán estar firmados y
sellados por el o los verificadores.

5.2. SANEAMIENTO DE LA REMODELACIÓN, AMPLIACIÓN,
MODIFICACIÓN O REPARACIÓN DE EDIFICACIONES
Para la regularización de las declaratorias de fábrica correspondientes a
edificaciones derivadas de obras de remodelación, ampliación, modificación
o reparación, se presentarán, los documentos que se acompañarán al FOR:
 Los mismos documentos que se refieren para el saneamiento de las
edificaciones.
Nota: En estos casos, los planos de arquitectura (planos de distribución)
(que deben ser graficados por pisos, a la menor escala que permita su
perfecta lectura, con los nombres de todos los ambientes exteriores e
interiores (inclusive los secundarios como closets, despensa, depósitos,
piscinas, canchas, etc.), concordados con la memoria descriptiva del
FOR), se desdoblarán en dos:
a) Uno correspondiente a la fábrica inscrita, en el que se indicarán los
elementos a eliminados,
b) Y el otro, a la ampliación, la modificación o la remodelación efectuada,
según sea el caso.

5.3. SANEAMIENTO DE LA DEMOLICIÓN DE EDIFICACIONES
Para regularizar la demolición, se adjuntarán los siguientes documentos:
a) Copia literal de dominio.
b) Plano de localización y ubicación simple (según modelo u otro), indicando
la fábrica demolida, con las especificaciones obligatorias que se indica
continuación, y adjuntando la elevación del cerco frontal propuesto de ser
el caso.
i. Plano de ubicación a escala 1/500, en el que se graficará el terreno
con todas sus medidas perimétricas; la manzana donde está ubicado;
los frentes de las manzanas circundantes; las vías públicas con el
detalle de calzadas, bermas, aceras, jardines de aislamiento, etc.; la
distancia del inmueble a la esquina con la vía pública transversal más
cercana; el uso de los inmuebles colindantes; los retiros debidamente
acotados; así como el Norte Magnético.
ii. Se indicará el nombre de la urbanización, manzana, lote, vías públicas
y otras referencias particulares.

iii. El área techada en primer piso se graficará con un achurado a 45° en
relación con alguna de las líneas principales del perímetro de la
edificación; el área techada del segundo piso con un achurado adicional
perpendicular al anterior, y las áreas techadas de los demás pisos
superiores con otro achurado adicional a 45° en relación con los
anteriores.
iv. Esquema de Localización referido a vías principales o lugares públicos
notables, en el que se graficarán las zonificaciones vigentes
correspondientes a la manzana donde se ubica el inmueble, así como a
las manzanas circundantes.
v. Adjuntar la elevación del cerco frontal propuesto de ser el caso.
c) Plano de Planta a escala 1/75, en el que se delineará las zonas de la fábrica
demolidas, en el caso de demolición parcial.
d) Informe Técnico de Verificación y, de ser el caso, como anexo, el informe
especializado del Verificador Ad Hoc.
e) Cuando se regularice una edificación que ha reemplazado total o
parcialmente a otra preexistente que se encuentra registrada, el Verificador
Responsable hará constar en su Informe Técnico de Verificación la
demolición de la fábrica precedente.
En estos casos, el registrador inscribirá la demolición y luego extenderá el
asiento de inscripción de la declaratoria de fábrica de la edificación nueva si
fuese el caso.

EL PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE REGULARIZACIÓN DE LAS
EDIFICACIONES SIN SANEAMIENTO DE TITULACIÓN
1. OBJETO
El objeto de este procedimiento es el saneamiento de las edificaciones
existentes sobre el predio y/o la modificación y/o demolición
correspondiente.
2. PRESENTACION DEL FOR
El FOR, acompañado de la documentación correspondiente, es presentado por el
Verificador Responsable ante el notario competente.
3. ACTUACIÓN NOTARIAL
3.1. FUNCIÓN
Recibido el FOR, el notario procederá a:
a) Examinar la identidad de los intervinientes en el proceso de
regularización,
b) Legalizar sus firmas en los documentos señalados.
c) Constatar la habilitación del Verificador Responsable.
d) Examinará la documentación presentada, realizando las comprobaciones
que estime pertinentes para su verificación.

3.2. CONCLUSIÓN
a) De encontrarla conforme, el notario declarará que los títulos presentados
reúnen las condiciones legales necesarias para dar mérito a la inscripción
correspondiente, firmando y sellando el FOR.
b) En caso contrario, rechazará el trámite.
4. PRESENTACION DEL EXPEDIENTE AL REGISTRO
 Declarada la conformidad, el notario presenta al registro correspondiente, en original
y dos copias, el expediente de regularización, a efectos de la inscripción respectiva.
5. ACTUACIÓN REGISTRAL
5.1. CALIFICACIÓN REGISTRAL.
En el registro, el registrador procede a la calificación registral con las formalidades
y limitación que corresponde.
5.2. INSCRIPCIÓN.
Una vez inscritos los actos indicados, las dos copias del expediente, con la
constancia de su inscripción respectiva, serán devueltas al notario, quien:
a) Entrega una copia al solicitante.
b) Comunica a la municipalidad distrital correspondiente la regularización
tramitada, remitiendo copia del FOR y documentos anexos para los efectos
tributarios y de catastro urbano consiguientes.

EL PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACIÓN CON SANEAMIENTO
DE TITULACIÓN
1. OBJETO
 Procede cuando, durante el trámite de regularización de una edificación, se advierte
la necesidad de sanear el derecho de propiedad.
 Nada impide promover este procedimiento de manera autónoma, esto es, con la
finalidad exclusiva de sanear el derecho de propiedad.
 Opciones para el saneamiento del derecho de propiedad:
a) La prescripción adquisitiva de dominio o
b) La formación de titulo supletorio.
 Titulo supletorio del propietario, sin título (Art. 37, primer párrafo, Regl.)
 Propietario que carece de titulo que lo acredite.
 Edificación en terreno no inscrito.
 Con posesión de 5 años.
 Título supletorio, con título. (Art. 37, segundo párrafo, del Reglamento).
 Propietario con titulo, sin la antigüedad prevista en el art. 2018 del CC
 no requiere probar los 5 años de posesión,
Este procedimiento procede:

2. AMBITO DE APLICACIÓN
Se aplica a:
a) Predios urbanos.
b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con
construcción simultánea.
c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como
urbanos en la municipalidad e inscritos como rústicos en el Registro de predios.
d) Predios situados en zonas urbanas, aunque no se encuentre inscrita la
aprobación de la habilitación urbana, siempre que la Municipalidad
correspondiente, a través de la certificación pertinente, establezca que el
inmueble materia del asunto no contencioso de competencia notarial, cuenta con
zonificación urbana.
e) Terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones.

3. EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD
3.1. LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO
Requisitos:
a) Posesión continua, pacífica y pública por más de 10 años.
b) Que el predio esté o no registrado.
Si el predio está registrado, el notario solicitará al registro la anotación
preventiva de la petición de prescripción adquisitiva.
3.2. LA FORMACIÓN DE TÍTULO SUPLETORIO
Requisitos:
a) Que el propietario carezca de títulos que acrediten su derecho.
b) Que la edificación objeto de regularización esté levantada sobre un
terreno no inscrito.
c) Posesión de cinco (5) años, por lo menos.
d) También procede cuando el título o títulos de propiedad del solicitante, no
tiene(n) la antigüedad antes referida. En este caso, no será necesario que
el solicitante acredite los cinco años de posesión.
e) El predio no debe estar inmatriculado.

3.3. DIFERENCIAS ENTRE TÍTULO SUPLETORIO Y PRESCRIPCIÓN
ADQUISITIVA DE DOMINIO
a) El titulo supletorio.
Se tramita cuando el propietario carece de títulos que acrediten su
derecho,
a) La prescripción adquisitiva de dominio es una declaración de propiedad
que corresponde al precario por efecto de la posesión detentada con las
formalidades de ley.
b) Ambos se sustentan en la posesión, pero con efectos distintos:
 En la prescripción, el derecho de propiedad se adquiere por efecto de
la posesión (10 años).
 En los títulos supletorios, la posesión (5 años) vale como medio
probatorio de la calidad de propietario, lo que confiere el derecho a
que se le extienda el documento que lo acredite como tal.

3.3. LA INMATRICULACIÓN PREVISTA EN EL ART. 2018 DEL C.C.
La primera inscripción de dominio a que se refiere el artículo 2018 del CC se
declara notarialmente.
a) Normas aplicables:
Art. 504 y siguientes del CPCP, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo
previsto en el artículo 5 de la Ley 27157.
b) Requisito.
Que se sustente sobre la base de títulos con por lo menos 5 (cinco) años
de antigüedad.
c) Actuación notarial.
 Verificará que se trate de documentos de fecha cierta que contengan
actos jurídicos de enajenación, salvo en los casos en que la ley
establezca una formalidad solemne para dicho acto.
 El Notario también verificará el cumplimiento del tracto sucesivo
archivando los documentos presentados en el Registro Notarial de
Asuntos No Contenciosos.

4. EL PROCEDIMIENTO
4.1. INICIO: SOLICITUD DEL INTERESADO
El proceso se inicia con una petición del interesado, con los siguientes
requisitos:
a) Por escrito, firmado por el interesado y por los testigos.
b) Autorizada por abogado.
c) Indicar de manera precisa de la fecha y forma de adquisición, así como
del tiempo de posesión.
d) Nombre y dirección del titular registral, de ser el caso (excluye caso de
predio no inscrito).
e) Nombre y dirección de su inmediato transferente, de los anteriores a éste
o de sus respectivos sucesores, en el caso de formación de títulos
supletorios.
f) Nombre y dirección de los propietarios u ocupantes de los predios
colindantes.
g) Certificación municipal o administrativa de la persona que figura en sus
registros como propietaria o poseedora del bien.

h) Copia literal de dominio del predio si está inscrito, y/o certificado de
búsqueda catastral, de ser el caso.
i) El ofrecimiento de declaración de testigos:
 No menos de tres ni más de seis.
 Mayores de veinticinco (25) años de edad,
 Preferentemente vecinos u ocupantes de los inmuebles colindantes del
predio cuyo saneamiento de titulación se solicita.
 Declararán que conocen al solicitante y especificarán el tiempo en que
dicho solicitante viene poseyendo el inmueble.
h) Documentos técnicos:
 Plano Perimétrico –
 De ubicación con coordenadas UTM, y
 Memoria Descriptiva con descripción de las edificaciones existentes,
 Deben estar suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado
 Y debidamente visados por la autoridad municipal.
h) Las demás pruebas que el interesado considere necesarias.

4.2. EMPLAZAMIENTO NOTARIAL
El notario notificará necesariamente:
a) A la persona o personas de quien el solicitante afirma que deriva el
derecho invocado.
b) Al titular registral del terreno y/o de la edificación.
c) A los propietarios u ocupantes de los predios colindantes cuyas
direcciones sea conocidas y a todas las personas indicadas por el
interesado en su solicitud.
d) A la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales - SBN o a los
Gobiernos Regionales con competencia para administrar bienes estatales,
en caso de que el predio no se encuentre inscrito en el Registro de
Predios y no constituya propiedad de particulares debidamente
acreditada.
4.3. FORMALIDADES DE LAS NOTIFICACIONES
a) Las notificaciones se efectuarán adjuntando la integridad de los anexos
de las respectivas solicitudes y
b) Se regirán supletoriamente por las normas establecidas para ellas en el
CPC.
c) El incumplimiento de la notificación en los términos señalados produce la
nulidad del trámite.

4.4. FIJACIÓN DE CARTELES
 Sin perjuicio de las notificaciones antes indicadas, el notario fijará carteles
en los lugares más visibles de la edificación cuyo saneamiento se solicita.
4.5. PUBLICACIONES
 Asimismo, dispondrá que se efectúe una publicación con las siguientes
características:
a) Que contenga el extracto de la solicitud de saneamiento,
b) Por tres (3) veces, con intervalos de tres (03) días hábiles entre cada
una de ellas.
c) En el diario oficial “El Peruano” o en el diario autorizado a publicar los
avisos judiciales y en el de mayor circulación del lugar donde se ubica
el inmueble.
d) En el aviso debe indicarse el nombre y la dirección del Notario donde
se hace el trámite.

4.6. ACTA DE PRESENCIA
El Notario se constituirá en el inmueble materia de la solicitud, extendiendo un
acta de presencia, en la que se compruebe:
a) La posesión pacífica y pública del solicitante.
b) En dicha acta se consignará la descripción y características del inmueble,
c) El resultado de la declaración de quienes se encuentren en los predios
colindantes.
d) Es obligatoria.
4.7. ACTA DE DECLARACIÓN DE TITULACIÓN
El notario completará el FOR o elevará a escritura pública la solicitud, con las
siguientes características:
a) En ambos casos declarará adquirida la propiedad del bien por
prescripción.

b) Hará constar haber cumplido con las notificaciones respectivas,
c) Asimismo, la evaluación de las pruebas y los actuados, y
d) Declarará la prescripción adquisitiva de dominio a favor del solicitante o
dispondrá la formación de títulos supletorios, según sea el caso.
e) Para esta declaración, debe cumplirse dos requisitos:
 Haber transcurridos 25 días hábiles, desde la fecha de la última
publicación,
 No debe haberse interpuesto oposición alguna.
f) Sólo en caso de haber optado el solicitante por elevar a escritura pública
la solicitud, se insertarán a la misma los avisos, el acta de presencia y
demás instrumentos que el solicitante o el Notario consideren necesarios,
acompañándose al Registro como parte notarial únicamente el formulario
registral debidamente llenado.
g) Si se opta por presentar a los Registros Públicos sólo el FOR, el notario
archivará los actuados en el Registro Notarial de Asuntos No
Contenciosos.

4.8. LA OPOSICIÓN
 Oportunidad.
Hasta el momento de emitirse el acta notarial que ponga fin al
procedimiento,
 Personas legitimadas.
Cualquier persona podrá formular oposición a la declaración de propiedad
por prescripción adquisitiva de dominio o a la formación de títulos
supletorios en trámite.
 Formalidad.
Esta oposición debe formularse por escrito ante el notario.
 Efecto.
a) Si existe oposición, el Notario dará por finalizado el trámite
comunicando al solicitante, al Colegio de Notarios y a la oficina
registral correspondiente.
La comunicación al Registro, suscrita por el Notario, de la finalización
del trámite, por la existencia de oposición, será título suficiente para la
cancelación de la anotación preventiva a que hubiese dado lugar,
siempre que se formule rogatoria expresa en ese sentido, y se
presente tal comunicación por el Diario.

b) En este supuesto, el solicitante tiene expedito su derecho para
demandar la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de
dominio en sede judicial o recurrir a la vía arbitral, de ser el caso.
4.9. FINALIZACIÓN
a) Eficacia del acta notarial. El instrumento público notarial o el FOR suscrito
por el notario que declara la prescripción adquisitiva de dominio, o
dispone el otorgamiento de títulos supletorios, es título suficiente para:
b) La inscripción de la propiedad en el registro respectivo y
c) Para la cancelación del asiento registral a favor del antiguo dueño de
ser el caso.

4.10. PRESENTACIÓN DEL EXPEDIENTE AL REGISTRO
a) Presentación del acta y del FOR al Registro.
El notario presentará al registro instrumento público notarial o el FOR que
declara la prescripción adquisitiva de dominio, o que dispone el
otorgamiento de títulos supletorios, adjuntando las copias certificadas de
los planos a que se refiere la Ley 27157.
b) Remisión del expediente inscrito a la municipalidad.
Una vez inscritos, el notario procederá a:
 Entregar una copia del expediente con la constancia de inscripción al
solicitante
 Remitir la otra copia del expediente (con el FOR y anexos) a la
municipalidad distrital correspondiente para los efectos tributarios y de
catastro urbano consiguientes.

5. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL
Aspectos que de la calificación registral:
a) La adecuación del título con los asientos registrales (que el procedimiento
notarial haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se
encuentre inscrito. Para ello, bastará constatar que el titular aparezca como
emplazado.
b) No es exigible la previa autorización municipal de subdivisión o independización.
c) El Registro, por el solo mérito de la regularización, procederá a la
desmembración o segregación de las unidades inmobiliarias.
d) La comunicación a la Municipalidad será efectuada por el registro, una vez
efectuada la inscripción respectiva.
e) Los plazos se contarán por días hábiles (Art 141 del CPC).
f) Se verifica el emplazamiento al titular registral.
g) No se califica la notificación.
h) No se califica los aspectos procedimentales notariales.
i) No se califica la interpretación y aplicación de la leyes.
j) No se califica la visación de los planos e información técnica. Sólo que se adjunte
en copias certificadas por el notario.

EL SANEAMIENTO DEL ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS
PERIMÉTRICAS DEL TERRENO (LEY 27333)
1. OBJETO
Este procedimiento se aplica para el saneamiento de:
a) La determinación de área, linderos y medidas perimétricas del terreno, o
b) La determinación o rectificación por discrepancias entre el área real del
terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida
registral del predio.
2. ÁMBITO DE APLICACIÓN
a) Se aplica a predios, según las reglas generales.
b) Procede respecto de inmuebles situados en zonas urbanas, aunque no se
encuentre inscrita la aprobación de la habilitación urbana, siempre que la
Municipalidad correspondiente, a través de la certificación pertinente,
establezca que el inmueble materia del asunto no contencioso de competencia
notarial, cuenta con zonificación urbana.
c) Puede referirse a inmuebles urbanos o situados en zonas urbanas, sean o no
materia de regularización de edificaciones o de saneamiento de la titulación.

3. PROCEDIMIENTO POR MUTUO ACUERDO
a) Formalidades.
 Debe constar por escritura pública.
 Deben intervenir el propietario del predio y los propietarios de todos los
predios colindantes.
 Los colindantes deben manifestar su conformidad con el área, medidas
perimétricas y/o linderos, según corresponda.
b) Conclusión anticipada.
 Concluye cuando se produjese acuerdo entre los propietarios.
 Se otorgará la escritura pública.

4. PROCEDIMIENTO NOTARIAL
a) Marco normativo y trámite.
 Se podrá tramita como un asunto no contencioso de competencia notarial,
según los procedimientos a los que se refieren los Artículos 504 y
siguientes del CPC, en lo que sea aplicable.
 Y de conformidad con lo establecido en el Reglamento de la Ley 27157.
b) Requisito de procedencia.
 Cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la
partida.
 Cuando el área real es superior a la registrada procederá este trámite
siempre y cuando exista una certificación registral de que la mayor área no
se superpone a otra registrada.
c) Conclusión anticipada.
 Concluye cuando se produjese acuerdo entre los propietarios.
 Se otorgará la escritura pública.

5. PROCEDIMIENTO JUDICIAL
Formalidades.
a) Marco normativo del trámite.
Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los Artículos 504 y
siguientes del Código Procesal Civil,
b) Requisito de procedencia.
 Procede cuando la rectificación que suponga superposición de áreas o
linderos, o
 Cuando surja oposición de terceros.

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