071011 sr.nakatani(espanol)(revisado)

Ministerio de Terrenos, Infraestructura y Transporte
Toshiaki NAKATANI
Ley de Planificación Urbana,
Sistema de Planificación del Uso de
Terrenos Urbanos
y el Proyecto de Desarrollo Urbano
en Japón

Información General del Japón
Sapporo
OBIHIRO
Sendai
Tokio
Chiba
Kawasaki
YokohamaShizuokaNagoyaOsaka
KyotoKobe
Hiroshima
Kita-Kyushu
Fukuoka
 Superficie total: 377.899 km2
 Población total: 127.687.000 habitantes
 Densidad poblacional: 338 hab./km2
 47 Prefecturas
 1.804 Municipios
(Al 1/abril/2007)
Sakai
Niigata
Hamamatsu

Organización Administrativa
para la Planificación Urbana del Japón
・ Los gobiernos locales están
configurados por dos niveles:
Prefecturas y municipalidades
Gobierno central 47 Prefecturas 1804 Municipios
・782 “shi” (ciudades)
・827 “cho” (villas)
・195 “son” (aldeas)
(Mayo de 2007)
・ Las prefecturas aprueban los planes
de urbanización extensos y
fundamentales
Gobierno local
・ Las municipalidades aprueban
otros planes de urbanización
Ciudades,
villas y aldeas
en la
Prefectura de
IBARAKI
Ciudad de
Mito
Ciudades
Villas
Aldeas
Prefectura
de IBARAKI
Prefecturas

Ley de Planificación Urbana y Otras Leyes y
Reglamentos Relacionados
Leyes de altas
autoridades
 Ley del Desarrollo
Integral de Territorio
Nacional
Ley de Planificación de
Uso del Territorio Nacional
Ley de Desarrollo de la
Región de Capital
Nacional
etc.
Leyes relacionadas
 Ley para el Mejoramiento
del Área de Promoción
Agrícola
 Ley Forestal
 Ley para la Prevención del
Medio Ambiente Natural
 Ley de Parques Naturales
 etc.
Relacionadas con la
Zonificación del Uso
de Terrenos
 Ley de Estándar de
Construcción
 Ley de Puertos
 Ley de Terrenos
Agrícolas
 etc.
Relacionadas con los
Proyectos de Desarrollo
 Ley de Reajuste de
Terrenos
 Ley de Desarrollo de las
Nuevas Áreas
Residenciales
 Ley de Renovación Urbana
 etc.
Relacionadas con infraestructuras
 Ley de Caminos
 Ley de Tranvías
 Ley de Ríos
 Ley de Parques Urbanos
 Ley de Alcantarillado
 Ley de Estacionamientos
 etc.
Ley de
Planificación
Urbana

Sistema de Planificación del Uso del
Territorio Nacional
Ley de Planificación de Uso del
Territorio Nacional
Plan Nacional
Plan Prefectoral
Plan Municipal
Ley de Planificación
Urbana
Ley Forestal
Ley para la Prevención del Medio Ambiente Natural
Ley de Parques Naturales
Área sujeta a la
planificación urbana
Ley para el Mejoramiento del Área de Promoción Agrícola
Plan Maestro Básico de Uso
de Terrenos

Hasta 1867 Período Feudal (Era Edo)
1867 Restauración de Meiji
1868-1945 Modernización
1888
1919
1923
1941 - 45
Ordenanza de Planificación Urbana en Tokio
Anterior Ley de Planificación Urbana
Gran terremoto de Kanto
Segunda Guerra Mundial
1945-1975 Rehabilitación posguerra y crecimiento económico rápido
‘60 ~
1968
Urbanización acelerada
Actual Ley de Planificación Urbana
1975-1990 Estabilización de la Economía
1980 Revisión de la Ley (Creación del “Plan Distrital”)
1990- Economía de la Burbuja y su colapso
1992
2000
2002
2006
Revisión de la Ley (Subdivisión de la “Zonificación”)
Revisión de la Ley (Obligación de elaborar el “Plan Maestro”)
Revisión de la Ley
(Creación de la “Propuesta de Planificación Urbana”)
Revisión de la Ley
(refuerzo de los reglamentos sobre el uso de terrenos para mega-mall, etc.)
Cuadro 1 Cronología de la Ley de Planificación Urbana

La Ordenanza de Planificación Urbana en Tokio (1888)
• Enfocada a las vías, y
parques
• La primera Ley de
Planificación Urbana
en Japón
Vías (6 clases)
Parques

Daños del Gran Terremoto de Kanto (1923）
• Aproximadamente 100.000 pérdidas de vida
• 3.465 ha (45% de Tokio) destruidas por incendios

Daños de la II Guerra Mundial
•Área afectada – 64.500 ha
•Ciudades afectadas – 215
Áreas destruidas en Tokio por la II Guerra Mundial

 Contenido de la planificación urbana
 Procedimientos de toma de decisión
 Restricciones relacionadas con la planificación urbana
 Proyectos de planificación urbana
Para llevar a cabo un desarrollo sano y
mejoramiento sistemático de las ciudades
Ley de Planificación Urbana
Objetivo de la Ley de Planificación Urbana

Ley de Planificación Urbana Artículo 1
El objetivo de esta Ley es facilitar la ejecución del
desarrollo sano y el mejoramiento sistemático de las
ciudades, determinando y estableciendo el contenido de la
planificación urbana y los procedimientos de toma de
decisión, las restricciones referentes a la planificación
urbana, proyectos de planificación urbana y otras
estipulaciones relacionadas, y de esta manera contribuir al
desarrollo equilibrado del país y promover el bienestar
público.

Principios de la Planificación Urbana
 Una vida urbana sana y cultural
 Actividades urbanas funcionales
 Armonía sana con la producción
agrícola, forestal y pesquera
 Uso racional de terrenos bajo las
debidas regulaciones

Un plan urbano debe ser elaborado obedeciendo los
principios de garantizar una vida urbana sana y cultural
y las actividades urbanas funcionales sin afectar la
armonía sana con la producción agrícola, forestal y
pesquera y, ajustándose a este primer principio, lograr
el uso racional de los terrenos bajo las debidas
regulaciones.

Estructura del Sistema de Planificación Urbana
Diseño del área sujeta a la planificación urbana
Aprobación del Plan de Urbanización
Plan Maestro Municipal
(Política municipal básica de
planificación urbana)
Reglamentos del Uso de Terrenos
División de las áreas (áreas de promoción de urbanización, área de urbanización controlada)
Zonas y distritos (Zonas de determinados usos, otras zonificaciones adicionales…)
Infraestructuras urbanas (Instalaciones de transporte, parques urbanos, alcantarillado, otros)
Proyectos de Desarrollo Urbano (Proyectos de Reajuste de Terrenos, Proyecto de Redesarrollo Urbano, etc.)
Plan Distrital (Distrito de promoción de redesarrollo, etc.)
Aplicación del Plan de Urbanización
Autorización para el desarrollo de terrenos (División de las áreas)
Verificación de construcción (Zonificación y el Plan Distrital)
Plan Maestro para el Área sujeta a la Planificación Urbana
(Políticas de mejora, desarrollo y conservación para el área sujeta a la
Planificación Urbanaelaborado por el gobierno prefectoral)

Procedimientos de la Aprobación
del Plan de Urbanización
Propuesta de planificación urbana por los propietarios de los terrenos, NPO de planificación comunitaria y organizaciones
comunitarias, etc.
(Requisitos para proponer)
- Área integral de una dimensión específica (generalmente, más de 5.000 m2) o mayor
- Conformidad con los criterios legales referentes a la planificación urbana, incluyendo aquellos aplicables al
Plan Maestro correspondiente
- Concertación de por lo menos dos tercios de los propietarios afectados
Aprobación o desaprobación por el gobierno municipal del Plan de Urbanización con base en las propuestas
Cuando se considere necesario ejecutar el Plan de Urbanización basada
en las propuestas
Presentación de las propuestas al
Consejo de Planificación Urbana
Desaprobación del Plan de Urbanización
propuesto
Notificación de las razones de
desaprobación, etc. a los proponentes
Audiencia pública y reunión
informativa Borrador del Plan
Revisión pública
Consejo de Planificación Urbana
del gobierno municipal
Aprobación del Plan de
Urbanización
Presentación de la opinión de
los residentes afectados
Validación del gobierno
prefectoral
Sumario
Cuando se considere innecesario
ejecutar el Plan de Urbanización basado
en las propuestas

Tipo de la Planificación Urbana Municipalidades Prefecturas
Plan Maestro ○
Control de
uso de
terrenos
Clasificación de áreas ○
Zonifica-
ción
Zonas de determinados usos ○ ○ （en tres regiones metropolitanas)
Zonas de determinados usos especiales ○
Distrito con restricciones de altura ○
Distrito de protección contra incendios ○
Distrito especial para renacimiento urbano ○
Zona de protección del Paisaje ○
Infraestructuras
públicas
Vías ○ （excepto algunos casos)
Sistema de Tráfico Urbano ○
Estacionamientos ○
Terminal de automóviles
○
（Sólo para operadores)
○
Parques, áreas verdes, plazas ○ ○ （10 ha ó más)
Espejo de agua ○ ○ （Para el serv. de agua urbana)
Alcantarillado ○ ○ (Cobertura de varios municipios )
Electricidad /Gas ○
Planta de Tratamiento de Aguas Residuales ○ ○ (Para efluentes industriales)
Ríos ○ （excepto algunos casos)
Escuelas ○ ○ (Universidades, etc.)
Hospitales, Centros de cuidado diario ○
Sistema de Desarrollo
de las Áreas Urbanas
Proyectos de reajuste de terrenos ○ ○ (50 ha ó más)
Sistema de redesarrollo urbano ○ ○ (3ha ha ó más)
Planes Distritales ○
Entidades Autorizadas de la Planificación Urbana

Plan Maestro
(Política para el mejoramiento, desarrollo y preservación)
Planes Distritales
Control de uso de
terrenos
•Clasificación de
áreas
•Zonificación…
Planificación de
infraestructuras
públicas
•Vías
•Parques
•Alcantarillado
•Plantas de tratamiento
de aguas residuales …
Proyecto de Desarrollo Urbano
•Proyecto de reajuste de terrenos
•Proyecto de redesarrollo urbano
•Proyecto de Desarrollo de
Nuevas Áreas Residenciales…
Política para el redesarrollo urbano etc.
Política básica referente a la
planificación urbana de la Municipalidad
Estructura de la Ley de Planificación Urbana

Concepto de la Planificación de
Uso de Terrenos
División de las
áreas
Área de urbanización
controlada
Área de promoción de
urbanización
Área sujeta a la
planificación
urbana
El desarrollo a través del proyecto de
reajuste de terrenos, etc. es impulsado en el
Área de Promoción de Urbanización
El desarrollo es controlado por el
Sistema de Autorización de
Desarrollo de Terrenos en el área
de urbanización controlada

Área Sujeta a la Planificación Urbana
Áreas que requieren ser mejoradas, desarrolladas y conservadas
como una parte integral de la ciudad.
 Con una población de más de 10.000 habitantes.
 Poder aplicar el plan dentro de diez años aproximadamente.
 Con una población en el área central de la ciudad de más de
3.000 habitantes.
 Presencia de recursos turísticos, tales como baños termales.
 Numerosas construcciones destruidas por desastres, etc.
El gobernador prefectoral diseñará un área (…) que requiera
mejorar, desarrollar y conservar como una área urbana integral
(…).

Área Casi Sujeta a la Planificación Urbana
Para controlar la expansión del uso de terrenos tipo
urbano fuera de las áreas de planificación urbana,
provocada por el avance de la motorización, cada
municipalidad puede diseñar las áreas casi sujetas a la
planificación urbana.
Un área casi sujeta a la planificación urbana no
requiere de un enfoque ambicioso de mejorar y
desarrollar, como en el caso de un área sujeta a la
planificación urbana. Sin embargo, se requiere
controlar el uso de los terrenos de acuerdo con las
condiciones locales.
・ Control sobre el uso de terrenos: limitado al control
que sea útil para mantener el uso ordenado de los
terrenos.

Plan Maestro
Plan Maestro para el área sujeta a la planificación urbana
Plan Maestro Municipal
Políticas de mejoramiento, desarrollo y conservación en el área sujeta
a la planificación urbana, prescritas por el gobierno prefectoral.
(Contenido)
 El objetivo de la Planificación Urbana
 Posibilidad de implementar el sistema y las políticas sobre la división de
áreas
 Políticas de Planificación Urbana (uso de terrenos, mejoramiento de las
infraestructuras urbanas, proyectos de redesarrollo urbano, rehabilitación
y preservación del medio ambiente natural)
Política básica de planificación urbana, prescrita por la municipalidad.
(Contenido)
 El objetivo de la planificación urbana aplicable a la ciudad
 Futura imagen de la ciudad, principales tendencias, políticas de
mejoramiento, etc.

Plan Maestro
El Plan Maestro plantea la visión que representa
la futura dirección de la planificación urbana
 Los planes maestros por sí mismos no tiene una fuerza legal
para controlar directamente el desarrollo del terreno por sus
propietarios individuales.
 Sin embargo, estos planes constituyen las guías básicas para la
planificación urbana, que decide los detalles del uso de terrenos,
por lo que es importante que el plan maestro represente la
opinión local.
 La voz pública debe ser reflejada en la formulación de los planes
maestros, y ellos deben establecer claramente las metas de
largo plazo de la planificación urbana.

División de las áreas
La demarcación entre el área de promoción de urbanización
(UPA) y el área de urbanización controlada (UCA), tiene por
objetivo impedir la expansión urbana desmedida y controlar la
construcción de acuerdo con un plan.
Área de Promoción de Urbanización (UPA)
es un área ya urbanizada, y
debe ser desarrollada dentro de los siguientes diez
años.
Área de urbanización controlada (UCA)
es una área donde la urbanización debe ser
controlada, y
las actividades de desarrollo en general deben ser,
básicamente, restringidas.

Tipo de Áreas y la Población según la División
y el Área sujeta a la Planificación Urbana
Área
Área de promoción de urbanización
14.251km2 (3,8%)
Área de urbanización controlada
37.757km2 (10,0%)
Área sujeta a la planificación urbana no dividida
46.533km2 (12,3%)
Fuera del área sujeta a la
279.296km2 (73,9%)
Población
Área de promoción de
urbanización
82,5millones (65,5%)
Área de urbanización controlada
12,6millones (10,0%)
Área sujeta a la planificación
urbana no dividida
20,9 millones (16,6%)
Fuera del área sujeta a la planificación urbana
9,9 millones (7,9%)

Concepto del Sistema de Planificación de
Uso de Terrenos
Plan Distrital
Otras zonificaciones
adicionales (incluyendo
sistema de bonificación de
FAR)
Zonas de
determinados usos
Área de prom. de urbanización
Área sujeta a la
Área de urbanización
controlada

Zonificación
Zona exclusivamente residencial de
baja altura – Categoría II
Zona exclusivamente residencial
mediana y alta – Categoría I
Zona exclusivamente residencial de
baja altura – Categoría I
Zona exclusivamente residencial
mediana y alta – Categoría II
Zona residencial – Categoría II
Zona residencial – Categoría I
Zona semi-residencial
Zona comercial del vecindario
Zona comercial
Zona semi-industrial
Zona industrial
Zona exclusivamente industrial

Zonificación
Zona exclusivamente
residencial de baja altura –
Categoría I
Zona exclusivamente
residencial de baja altura -
Categoría II
Zona exclusivamente
residencial mediana y alta -
Categoría I
Zona exclusivamente
residencial mediana y alta -
Categoría II
Zona residencial - Categoría I Zona residencial - Categoría II
Zona semi-residencial Zona comercial del vecindario Zona comercial
Zona semi-industrial Zona industrial Zona exclusivamente industrial

Zonificación
Reglamentos del uso de terrenos y de construcción para cada zona
El sistema de zonificación controla el volumen, altura de los edificios,
así como su uso de conformidad con las disposiciones de la Ley de
Estándar de Construcción.
Categoría de las zonas de determinados usos
Tasa máxima de piso-área (%) Tasa máxima de ocupación de
la edificaciones (%)
1 Zona exclusivamente residencial de baja altura Categoría I 50,60,80,100,150,200 30,40,50,60
2 Zona exclusivamente residencial de baja altura Categoría II 50,60,80,100,150,200 30,40,50,60
3 Zona exclusivamente residencial mediana y alta Categoría I 100,150,200,300,400,500 30,40,50,60
4 Zona exclusivamente residencial mediana y alta Categoría II 100,150,200,300,400,500 30,40,50,60
5 Zona residencial Categoría I 100,150,200,300,400,500 50,60,80
6 Zona residencial Categoría II 100,150,200,300,400,500 50,60,80
7 Zona semi-residencial 100,150,200,300,400,500 50,60,80
8 zona comercial del vecindario 100,150,200,300,400,500 60,80
9 Zona comercial 200,300,400 … 1300 80
10 Zona semi-industrial 100,150,200,300,400,500 50,60,80
11 Zona industrial 100,150,200,300,400 50,60
12 Zona exclusivamente industrial 100,150,200,300,400 30,40,50,60

Control del Uso de Edificios según Zonificación
Ejemplos
1 Z.
Res.
Baj.
2 Z.
Res.
Baj.
1 Z.
Res.
Med.
2 Z.
Res.
Med.
1
Z. Res.
2
Z. Res.
Z
Semi
Res.
Z. Com.
de Vec. Z. Com.
Z. Semi
Ind. Z. Ind.
Z. Ex.
Ind.
Viviendas ×
Escuelas × ×
Santuarios, Iglesias, clínicas
Hospitales, universidades × × × ×
Almacenes (150㎡ Máx.) × △
Almacenes (500㎡ Máx.) × × △
Oficinas, almacenes, etc × × × △ △
Hoteles × × × × △ × ×
Karaoke Box × × × × ×
Garajes independientes × ×
Bodegas × × × × × ×
Teatros × × × × × × △ △ × ×
Talleres reparac. Autos × × × × × × △ △
Fábricas con ALGUNA posibilidad de
peligro o deterioro ambiental × × × × × × × × ×
Fábricas con FUERTE posibilidad de
peligro o deterioro ambiental × × × × × × × × × ×
Se permite construir × Normalmente, no se permite construir △ Se permite construir bajo algunas condiciones

Definición de FAR y BCR
A
c
b
・Proporción de piso-área (FAR)
・Tasa de cobertura de la edificación (BCR)
Área total del piso (b+c)
FAR (%) = ×100
Área del predio (A)
Área construida (b)
BCR (%) = ×100
Área del predio (A)

Restricción de edificaciones a través de FAR y BCR
(FAR:Proporción de piso-área, BCR:Tasa de cobertura de la edificación )
FAR 100% 100% 200%
BCR 100% 50% 100%

Para tener una idea de FAR (Proporción de piso-área)
FAR : 200%
14 pisos
Área total del piso: 398.000m2

Para tener una idea de FAR(Proporción de piso-área)
FAR : 300%
41 pisos
Área total del piso: 43.400㎡

FAR : 600%
31 pisos

FAR : 1.070%
Hasta 55 pisos
Área total del piso: 2.100.000㎡

Objetivo de la Regulación de la Proporción de
Piso-Área
La proporción de piso-área por la planificación
urbana es la regla fundamental.
La proporción de piso-área es para controlar el
volumen total de actividades socioeconómicas
reglamentando la densidad de las edificaciones.
 Para asegurar el equilibrio entre las
infraestructuras urbanas y el nivel de desarrollo.
 Para cristalizar un entorno urbano agradable
en la zona.

Plan Distrital
El Plan Distrital es un mecanismo de planificación que
pretende resaltar las características de la zona, de
acuerdo con las circunstancias locales, tales como el
diseño arquitectónico, ubicación de espacios abiertos en
el ámbito distrital.
El Plan también muestra las características individuales
que reflejen la opinión de la comunidad local.
El Plan contiene:
 Las directrices políticas (ej.: futura visión del distrito)
 Plan de mejoramiento del distrito (ej.: reglamentos
relacionados con aspectos detallados, tales como
predios, uso, edificaciones, etc.)

Plan Distrital
Aquí no se permite construir edificaciones bajas.
Se reglamenta la altura de las
edificaciones.
Se protegen los árboles de
roble.
La ubicación y el ancho de las vías
son decididos a través de
discusiones.
Este es un distrito residencial,
donde no se permite localizar
una fábrica.
No se permite construir
edificios altos.
Aquí se debe plantar el seto
vivo.
Este predio está diseñado para
almacenes. La tienda debe ser
construida a nivel de la calle.
Debe evitarse construir nuevas
edificaciones sobre el predio
propuesto para las vías o parques.
Para ampliar el paseo peatonal, se
requiere desplazar hacia atrás las
edificaciones.
El predio debe ser dividido en varios
segmentos para el desarrollo a escala
reducida.
Las edificaciones no deben ocupar el
trazado del camino propuesto.

Reglamentos del Plan Distrital
1) Ubicación de las infraestructuras públicas
 vías locales
 pequeños parques
 espacios abiertos
 paseos peatonales, etc.
2) Control y reglamentación de construcción
 uso de los terrenos
 proporción de piso-área
 tasa de cobertura de la edificación
 dimensión del predio
 desplazamiento hacia atrás de las edificaciones desde
el borde
 diseño
 seto vivo etc.
3) Preservación de Áreas Verdes

Proceso de elaboración del Plan Distrital
Con el fin de atender las necesidades para la
participación de los residentes, las opiniones
de los habitantes locales deben ser reflejadas
en la elaboración del Plan Distrital.
 Por lo general, el Plan Distrital es formulado en
consulta con los propietarios de terrenos conforme
con la ordenanzas municipales.
 Los habitantes locales pueden requerir a la
municipalidad la presentación del borrador del Plan
Distrital conforme con las ordenanzas municipales.

Estructura de la Ley de Planificación Urbana
Plan Maestro
Control de uso de
terrenos
• Clasificación de áreas
• Zonificación …
Planificación de las
infraestructuras públicas
• Vías
• Parques
• Alcantarillado
• Plantas de tratamiento de
aguas residuales…
• Proyecto de Reajuste de Terrenos
• Proyecto de Redesarrollo Urbano
• Proyecto de Desarrollo de Nueva
Área Residencial …
Planes Distritales
Política básica referente a la planificación
urbana de la Municipalidad

Infraestructuras Urbanas
Tipos de las infraestructuras urbanas en la planificación urbana
 Infraestructuras de transporte
Vías, sistema de tránsito ferroviario urbano, escacionamientos, terminales
de automóviles, etc.
 Espacios públicos
Parques, espacios abiertos, plazas, etc.
 Servicios básicos
Agua potable, alcantarillado, electricidad, gas, etc.
 Cursos de agua
Ríos, canales, etc.
 Infraestructuras educativas, etc.
Las actividades de construcción pueden ser restringidos en las áreas sujetas a la
aprobación.
La entidad ejecutora queda facultada a comprar los terrenos en modalidad compulsoria.
Aprobación del Plan de Urbanización

Características de las Infraestructuras Urbanas
Autopistas
Vías exclusivamente para el uso vehicular de alta
velocidad.
Vías arteriales
Vías de necesidad crítica como canales de tráfico y
como rutas de distribución
Vías secundarias
Vías localizadas a intervalos frecuentes para la
conveniencia de los residentes.
Vías especiales
Vías para uso exclusivo de peatones, y otros
medios de transporte no vehicular.
Ejemplo de las vías

Estructura of Ley de Planificación Urbana
Plan Maestro
Control de uso de
terrenos
• Clasificación de áreas
• Zonificación …
Planificación de las
• Vías
• Parques
• Alcantarillado
• Plantas de tratamiento de
aguas residuales…
• Proyecto de Reajuste de Terrenos
• Proyecto de Redesarrollo Urbano
• Proyecto de Desarrollo de Nueva
Área Residencial …
Planes Distritales
Política básica referente a la planificación
urbana de la Municipalidad

Desafíos en el Desarrollo Urbano en Japón
Desafíos de las grandes áreas
urbanas Desafíos de las ciudades regionales
 Desarrollo de las infraestructuras de
transporte para mitigar la congestión
crónica del tráfico.
 Eliminación de las viviendas de
madera densamente edificadas, que
constituyen un peligro en caso de
desastres.
 Uso efectivo e intensivo de los terrenos
subutilizados ubicados en el centro de
la ciudad.
 Uso efectivo de los terrenos
desocupados de las fábricas, vías
ferroviarias, etc. desmontadas.
 Abastecimiento de los predios
residenciales de alta calidad y
conveniencia.
 Prevención de la expansión urbana
desmedida.
 Desarrollo del transporte público para
asegurar la movilidad adecuada.
 Desarrollo de los centros de
crecimiento para revitalizar las
regiones.
 Revitalización de los centros urbanos,
tales como barrios comerciales que
han perdido dinamismo.
 Prevención de la expansión urbana
desmedida.

Tendencias Recientes de Japón
Fragmentación de Terrenos entre Varios Propietarios
Número de propietarios según área de predios
0% 10% 20% 30% 40% 50%
～100㎡
～200㎡
～300㎡
～500㎡
～1,000㎡
～2,000㎡
～5,000㎡
～10,000㎡
10,000㎡～

0
20
40
60
80
100
120
140
1920 1940 1960 1980 2000 2020 2040
-6 -4 -2 0 2 4 6
0
10
20
30
40
50
60
70
80
-6 -4 -2 0 2 4 6
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Tendencias Recientes de Japón
Variación de la población en Japón
1950
2000
actual proyectado
Hombres Mujeres
Hombres Mujeres
83 millones
126 millones

Historia del Proyecto de Desarrollo Urbano
(Año)
II Guerra Mundial
1899
Ley de
Ordenamiento de
Tierras Agrícolas
1919
Anterior Ley de
Planificación
Urbana
(designación de RT)
1909
(revisión)
1954
Ley de Reajuste de
Terrenos
1968
Nueva Ley de
Planificación
Urbana
1980
Revisión de la Ley de Planificación
Urbana (Introducción del plan distrital)
1963
Ley de Desarrollo
de Nuevas Áreas
Residenciales
1969
Ley de Redesarrollo
Urbano
Período de formación de RT Período de
desarrollo inicial
de RT
Período de
dello. RT
Período de desarrollo
avanzado de RT
Período de reconstrucción
posguerra
Gran Terremoto de Kanto
Período de rápido
crecimiento
económico
Período de crecimiento económico
estable
Crisis
petrolera
Período de cambio
estructural
Período economía
de burbuja (colapso)

Consolidación de las Tierras de Cultivo

Proyecto de Reajuste de Terrenos

Definición
“Proyecto de Reajuste de Terrenos” significa …
modificar la forma y las condiciones de los lotes y
construir o rehabilitar las infraestructuras públicas
en conformidad con la “Ley de Reajuste de Terrenos”
en un área sujeta a la planificación urbana con el fin de
proporcionar mejores infraestructuras públicas e
incrementar la utilidad de cada lote.

Ejemplo

Marco (1)
A.A’: Área
H.H’: Precio del terreno
-La superficie del lote se reduce debido a la contribución.
-El precio incrementa debido a las infraestructuras rehabilitadas
Lote del Sr. A (reloteo)
después del reajuste
Contribución al terreno
de reserva
Porción contribuida
del lote
-La superficie del lote se reduce debido a la contribución.
-El precio incrementa debido a las infraestructuras rehabilitadas
Contribución a las infraestructuras públicas
(utilizada para las vías, parques, etc.)
Terreno de reserva
El lote del Sr. A antes del
reajuste
Después
Costos del Proyecto
-Costo de reubicación de edificios y
compensación
-Costo de construcción de las vías,
parques, etc.
-Costos de estudio y diseño
-Costo administrativo
-Misceláneos
Costos del Proyecto
-Capital obtenido por la disposición de los
terrenos de reserva
-Desembolso municipal
-Subsidio nacional
-Aporte compartido de las autoridades
gestoras de infraestructuras públicas
-Misceláneos
Recursos
Parque

¿Por qué los propietarios y arrendadores
aportan terreno al proyecto?

¿Por qué los propietarios y arrendadores aportan
terreno al proyecto?
Después de la implementación del Proyecto de Reajuste de Terrenos
con el desarrollo de infraestructuras públicas apropiadas, los
residentes (propietarios y arrendadores de terrenos) pueden disfrutar
de los siguientes beneficios:
■ Un mejor entorno de vida
■ mayor seguridad (prevención de desastres)
■ mayor eficiencia y efectividad en el uso de los
predios

Marco (2)
ValordelUsode
Terrenos
Antes del reajuste de terrenos Después del reajuste de terrenos
Predio Predio
Terreno público
(vías, parques, etc.)
Terreno público
(vías, parques, etc.)
Beneficios del Proyecto
Área del Proyecto Área del Proyecto
Incremento en el valor de uso de terrenos
- mejor entorno de vida
- mayor eficiencia en la utilización de
predios

Contribución: Los propietarios y arrendadores de los terrenos aportan en forma justa los
terrenos y gastos para el desarrollo de las infraestructuras urbanas y del
proyecto.
Reducción para las infraestructuras públicas … apropiar para el uso público
Reducción para los terrenos de reserva … apropiar para los gastos del proyecto
300m2
95ha
Antes de reajuste de terrenos
5ha
57ha
13ha
5ha
180m2
Después de reajuste de terrenos
25ha
120m2
Área total del
Proyecto
Predio
Terrenos de uso
público
Terrenos
de reserva
Terrenos de uso
público y
terrenos de
reserva
Reducción para las
infraestructuras públicas 25ha
decrease for
reserve land
13ha
Total 38ha
Tasa media de
contribución 40%
Contribución 120m2
Tasa de contribución 40%
Marco (3)
Reducción para terrenos
de reserva

Características (1)
1.Distribución justa de los beneficios y costos del desarrollo
Cada propietario o arrendador aporta en forma justa los terrenos y gastos para el
desarrollo de las infraestructuras urbanas. Por otro lado, los beneficios
generados del desarrollo son también distribuidos entre ellos.
2.Mantenimiento de los títulos de terrenos
Los títulos de los terrenos son mantenidos durante el proyecto y la comunidad
regional original también permanece en la zona.
3.Medidas democráticas basadas en la participación de los
propietarios y arrendadores de los terrenos
Los propietarios y arrendadores de los terrenos pueden participar en el proyecto,
y reflejar sus opiniones en él.
4.Procedimientos imparciales
Los procedimientos para el proyecto son regulados, asegurando la transparencia.
5. Desarrollo Urbano Integral con uso extensivo
Las medidas del reajuste de terrenos son flexibles en términos del objetivo,
tamaño, área y nivel de desarrollo.

Expansión urbana
desmedida
Desarrollo areal
(Proyecto de Reajuste de Terrenos, etc.)
Desarrollo lineal o puntual
(Proyecto de vías, parques, etc.)
Antes del Proyecto
Proyecto de Reajuste de TerrenosSin el reajuste de terrenos
Desarrollo individual de

Comparación entre la adquisición de
terrenos y el reajuste de terrenos
Reajuste de terrenos
Adquisición de terrenos
Estado original

Entidades Ejecutoras #. de
distritos
Área
(1.000ha)
Individual
Uno o más propietarios y arrendadores de los
terrenos
1.249 18.820
El número de propietarios y arrendadores de los terrenos es normalmente varios
miembros que han llegado a un consenso.
Cooperativa de Reajuste de Terrenos
No menos de siete propietarios y arrendadores
de los terrenos
5.626 116.573La Cooperativa implementa principalmente en las tierras agrícolas suburbanas con el fin
de proporcionar predios de construcción. Se requiere que dos tercios de los propietarios y
arrendadores de los terrenos estén de acuerdo con el proyecto.
Gobierno local Prefectura, alcaldía y municipalidad
2.674 119.918El gobierno implementa principalmente con el propósito de desarrollar grandes infraestructuras públicas y
prevenir la extensión desmedida en el área urbanizada y en la periferia del área urbana donde urge realizar
el desarrollo planificado.
Institución Administrativa Prefectura, alcaldía y municipalidad
103 4.443
Se diseña un proyecto para la reconstrucción de una zona afectada por desastres.
Corporación afiliada al Gobierno
Corporación de Desarrollo Urbano
Corporación de Desarrollo Regional de Japón
268 31.076
El R/T por una corporación pública afiliada al gobierno es llevado a cabo en las áreas
directamente relacionadas con las políticas nacionales. Los proyectos son de gran escala.
Corporación Pública Local
Corporación local de abastecimiento de
viviendas
107 2.574
La corporación local de abastecimiento de viviendas y la corporación pública local
implementan un proyecto para ofrecer predios de construcción en cada región.
(A finales de 2007)

Logros
Superficie de los distritos de urbanización
en el ámbito nacional: 1.440.000 ha
Superficie de los distritos DID en el ámbito
nacional:1.250.000 ha
Distrito de urbanización desarrollado a través de los
proyectos de reajuste de terrenos : 342.500 ha
La superficie desarrollada a través del reajuste de terrenos representa
aproximadamente el 30% de la superficie urbanizada.
*DID (Distrito densamente habitado, por sus siglas en inglés)
El área compuesta por un grupo de distritos continuos, cada uno de ellos con una densidad de
población de 4.000 o más habitantes por km2.

Antes Después
Tipos (1)
Tipo Reconstrucción Urbana

Antes
Después
Tipos (2)
Tipo Nueva Urbanización

Antes
Después
Tipos (3)
Tipo Renovación Urbana

Antes
Después
Tipos (4)
Tipo Desarrollo del Centro Urbano

Tipos (5)
Tipo Prevención de Expansión Desmedida
Antes
Después

Proyecto de Reajuste
de Terrenos 342.500ha
Tipo Desarrollo de Nueva
Urbanización
Tipo Prevención de
Expansión Desmedida
Tipo Renovación
Urbana
Tipo Desarrollo del Centro Urbano
/ Reconstrucción Urbana
Tipo Abastecimiento
de Predios
Tipo de desarrollo de
infraestructura urbana
Tipos

Proporción media de ingresos según fuentes financieras
38
39
34
32
26
49
4
4
4
26
30
12
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Total
Gobierno local
Cooperativa
Subsidio del gobierno nacional y local
Fondo de la disposición de los terrenos de reserva
Costo compartido de infraestructuras públicas por las autoridades gestoras
Otros
Financiamiento

Medidas de Apoyo a los
Proyectos de Reajuste de Terrenos

Principales subsidios del Gobierno Central para el Proyecto de
Reajuste de Terrenos
- Asignación de fondos para la rehabilitación vial -
Los usuarios de las vías asumen los costos para la rehabilitación vial a través del pago de
impuestos, conforme al principio del pago por los beneficiarios y causantes.
Consumo de combustibles
Compra de vehículos
automotores
Posesión de vehículos
automotores
Vehículos
automotores
de gasolina
Impuesto de gasolina (impuesto estatal)
(Tasa temporal: 48,6 yenes/l.)
(Tasa legal: 24,3 yenes/l.)
2.771,4 millardas de yenes
Impuesto de Asignac. Local (Impuesto local)
292,9 millardas de yenes
Impuesto sobre la compra de
vehículos automotores
(Impuesto local)
(Tasa temporal: 5% del precio
de compra para autos privados)
(Tasa legal: 3% del precio de
compra)
Impuesto al tonelaje del
vehículo automotor
(Tasa temporal: 6.300 yenes por
0,5 ton-año)
(Tasa legal: 2.500 yenes por 0.5
ton-año)
Vehículos
automotores
ligeros de
Diesel
Impuesto del Gasoil (Impuesto local)
1,298.9 millardas de yenes
Vehículos
automotores
de GLP
Impuesto del Gasoil (Impuesto local)
1.298,9 millardas de yenes

• El subsidio es aplicado únicamente a un proyecto que
incluya una vía arterial principal.
• El subsidio se limita al costo del desarrollo y
rehabilitación vial sujeto a las medidas de adquisición de
terrenos.
• El subsidio es considerado como una fuente secundaria;
la primaria debe ser el proyecto mismo y la principal
fuente de financiamiento es la disposición de los
terrenos de reserva.
Principales subsidios del Gobierno Central para
el Proyecto de Reajuste de Terrenos
- Asignación de fondos para la rehabilitación vial -
La tasa del subsidio del gobierno central es la mitad del
costo de la vía arterial principal.
La otra mitad debe ser asumido por el Gobierno local.

Financiamiento e Impuestos
Financiamiento
 Los gobiernos locales y el gobierno central otorgan préstamos
sin intereses asegurados sobre el capital que se espera obtener
de la disposición de los terrenos de reserva para las
cooperativas de desarrollo del reajuste de terrenos.
Impuestos
 Transferencia ordinaria: compra y el registro de terrenos están
sujetos al pago de impuestos.
 En el caso de un proyecto de reajuste de terrenos, se establece
una excepción.
 Transferencia libre de impuestos del anterior terreno bajo su propiedad y la
adquisición de terrenos reloteados. (Impuesto sobre la renta, impuesto sobre
sociedades, impuesto a la adquisición de inmuebles)
 Registro libre de impuesto. (Impuesto de licencia de registro)
 Descuento de impuestos para asentarse, etc. (impuesto sobre la renta, e
impuesto sobre sociedades)

Proyecto de Redesarrollo Urbano

Medidas del Desarrollo Urbano
Proyecto de Reajuste de
Terrenos
Proyecto de Redesarrollo
Urbano
Medidas
Reloteo
(Intercambio de los derechos de
un terreno al otro)
Conversión de derechos
(Intercambio de los derechos de
un terreno a un piso de un edificio)
Objetivos
- Desarrollo de infraestructuras
públicas
- Incremento de la utilidad de los
predios de construcción
• Desarrollo de infraestructuras
públicas
• Uso racional, intensivo y sano de
los terrenos
• Desarrollo de edificaciones
resistentes al fuego
Bases legales
Ley de Reajuste de Terrenos
(1954)
Ley de Redesarrollo Urbano
(1969)
Áreas de
aplicación
Aplicación extensa desde una área
a una nuevo municipio
Área urbanizada
Escala del
proyecto
Normalmente, más de varias
hectáreas.
Varias hectáreas (principalmente
entre 1 y 3 ha.)

Antes del redesarrollo urbano
Después del redesarrollo urbano
Conversión de derechos
A,B : Propietarios de terrenos
C : Inquilino
D : Arrendadores de terrenos
X : Comprador del piso de reserva
El costo del proyecto es desembolsado
principalmente a través de la
disposición de los pisos de reserva
Marco
Vía
Derecho de propiedad compartido por A y B
Derecho de superficie compartida entre A, B, D y X
Vía Vía

Antes Después
Ejemplo (1)
Área de TAISHIDO en Tokio

Ejemplo (2)
Área de HARUMI en Tokio
Antes
Después

Ejemplo (3)
Área de HAMAMATSU en la Prefectura de Shizuoka
Antes
Después

Ejemplos del Uso del Proyecto
de Reajuste de Terrenos

(1) Revitalización de los centros urbanos
Con el fin de revitalizar los centros urbanos que paulatinamente han ido perdiendo vigor en las
ciudades regionales, etc, se promueve la reubicación de las principales instalaciones
comerciales, infraestructuras públicas incluyendo los servicios de bienestar y culturales, así
como los apartamentos mediante el reajuste de terrenos de los bloques urbanos, concentración
de terrenos poco usados o desocupados, el mejoramiento de infraestructura por el proyecto de
reajuste de terrenos, combinando diversas medidas comerciales, culturales, de bienestar, etc.
[Estado actual]
Barrio comercial existente
Viviendas
Tiendas vacías
Tiendas
Terreno
desocupado
[Proyecto propuesto]
(Sustitución e integración de terrenos)
Prom. de
reubicación
de instalac.
de bienestar Construcción de
apartamentos
utilizando los predios
de tiendas vacías y
terrenos desocupados
Instalaciones concurridas,
incluyendo instalaciones
culturales
El área existente
fue regenerada
con los centros
comerciales y
residenciales
integrados
[Después del mejoramiento]
Reajuste por integración de terrenos de barrios
comerciales, reubicación de instalaciones concurridas, etc.
Instalac.
de bienestar
Terminal de
transporte
Apartamentos
Estacionamientos
Iinstalacione
s culturales
[Imagen del uso del proyecto de reajuste de terrenos]
El área existente
fue regenerada
con los centros
comerciales y
residenciales
integrados

(2) Eliminación de Áreas Urbanas de Alta Densidad
La asociación de reajuste de terrenos implementó oportunamente un proyecto en coordinación
con la reconstrucción de un edificio de madera con apartamentos para alquilar. Como resultado
del mejoramiento de las condiciones del predio con el reajuste del bloque urbano, así como el
reordenamiento de los predios, se materializó la reconstrucción de un condominio resistente al
fuego para alquilar.
Vía comunitaria
[Antes del Proyecto] [Después del Proyecto]
Edificio decrépito de
madera
Una calle angosta
Condominio resistente
al fuego

(3) Uso intensivo de terrenos mediante el
reajuste de los bloques urbanos
En las áreas de edificación divididas en pequeño segmentos de acuerdo con su uso, es importante
promover la formación de un entorno urbano espacioso y agradable asegurando espacio abierto.
Esto se logra favoreciendo la expansión de tamaños de predios y el uso intensivo de los terrenos
integrando los pequeños terrenos poco utilizados o desocupados, terrenos de los propietarios que
deseen hacer uso común de su terreno de acuerdo con el plan de reajuste para los bloques urbanos.
Propietarios de terrenos
que desean casas
independientes
Pequeños terrenos
desocupados
Propietarios que desean el uso
común de los terrenos
Espacio de vida
insuficiente
Vía frontal
angosta
[Después del Proyecto]
Los terrenos de los propietarios que
desean viviendas independientes serán
ubicados aquíLos terrenos de los
propietarios que
desean el uso común
de los terrenos serán
integrados aquí
Terreno desarrollado
integrando los
terrenos poco usados
o desocupados
Reconstruida en bloque
urbano más grande
Desarrollado como una vía
distrital
Asegurar un espacio fluido
incluyendo pequeños parques
Propietarios que desean uso común de terrenos
Propietarios que desean casas independientes
Terrenos poco usados o desocupados

(4) Formation of Central Urban Area
En las grandes ciudades, las ciudades núcleo regionales, etc., el reajuste de la zona central
conducente a reestructurar la ciudad es impulsado mediante el uso de los antiguos terrenos
de las vías férreas, antiguos recintos de las fábricas de la costa, etc.
【Antes del Proyecto】
【Después del Proyecto 】
Proyecto de Reajuste de Terrenos alrededor de la
Estación de Akihabara (Chiyoda-ku, Tokio, etc.)
Formación de una base industrial de TI de renombre
mundial (donde se ubican 20 organizaciones
incluyendo universidades) *
＊Al mes de enero de 2007

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