2. Seleccione fecha:
Especie P.P.P.
Volumen
Pr. Hoy Pr. Ayer
Open Interest
(en
contratos)
Fecha Vto(en
contratos)
DOLAR 30 Oct
2015
9,538 10 9,5355 9,541 10.712 30/10/2015
DOLAR 30 Nov
2015
0 0 9,7062 9,705 7.998 30/11/2015
DOLAR 30 Dic
2015
9,871 10 9,8719 9,8716 13.094 30/12/2015
DOLAR 29 Ene
2016
10,0874 310 10,0542 10,0515 20.086 29/01/2016
DOLAR 29 Feb
2016
10,317 150 10,2843 10,2799 15.880 29/02/2016
DOLAR 31 Mar
2016
10,5758 202 10,548 10,5439 30.702 31/03/2016
DOLAR 29 Abr
2016
10,8005 1 10,8047 10,8053 5.822 29/04/2016
DOLAR 31 May
2016
11,0805 16 11,0823 11,0828 5.142 31/05/2016
DOLAR 30 Jun
2016
11,334 101 11,3365 11,3375 8.128 30/06/2016
DOLAR 29 Jul
2016
0 0 11,5823 11,5836 40 29/07/2016
TOTAL 800 117.604
4. OPEN INTEREST - MAE
CONTRATOS: 119.464
MON TO POR CONTRATO: USD 100.000
NOTIONAL AMOUNT: USD 11.946.400.000
OPEN INTEREST - ROFEX
CONTRATOS: 9.659.353
MON TO POR CONTRATO: USD 100.000
NOTIONAL AMOUNT: USD 9.659.353.000
OPEN INTEREST - TOTAL
NOTIONAL AMOUNT: USD 21.605.753.000
6. Introducción
Decisión de inversión:
• Tasa de corte que refleje el riesgo de la inversión y el mix de deuda y
patrimonio
• El retorno esperado debe reflejar el monto y el timing de los flujos de
fondos
Decisión de financiamiento:
• Mezcla óptima de deuda y patrimonio que maximice el valor de la
empresa
• Tipo de deuda relacionada con el vencimiento / duración de los activos
Decisión de pago de dividendos:
• Cuánto pagar dependiendo de las inversiones actuales y las
oportunidades de inversión.
• Cómo distribuir: pago de dividendos o recompra de acciones
Resultado: Maximización del valor de la empresa
7. ACTIVO PASIVO
Activos actuales
Generan fondos actualmente
Incluyen activos fijos y los de
plazo (capital de trabajo)
Activos de crecimiento
Valor esperado por la
generación
de fondos de las nuevas
inversiones destinadas al
crecimiento
Deuda
Derechos sobre los flujos de fondos
No tiene participación en management
Vencimiento fijo
Deducción en impuestos
Patrimonio
Derecho sobre los flujos residuales
Management del negocio
Es a perpetuidad
VALOR DE LA EMPRESA
ES EL VALOR DE TODA LA FIRMA Y REFLEJA EL VALOR
PARA TODOS LOS STAKEHOLDERS
7
9. Cash flow de activos actuales
Tomados antes de pago de
deudas pero después de
impuestos y reinversiones
para mantener los activos
actuales
Crecimiento por nuevas
inversiones
Está en función de la calidad de las
nuevas inversiones
Eficiencia del crecimiento
Crecimiento generado por mejor
uso de los activos existentes
Crecimiento esperado
durante el periodo de
alto crecimiento Crecimiento estable
sin o con un muy
limitado
rendimiento superiorPlazo de alto crecimiento
La creación de crecimiento
implica retornos superiores, que
son función de:
•Ventajas competitivas
•Sustentabilidad de esas ventajas
Costo de capital a aplicar para descontar los F de F
Están determinados por:
Riesgo operativo de la empresa
Riesgo de default
Mix de deuda y patrimonio usado en el
financiamiento
¿Está invirtiendo de forma
óptima para generar el
crecimiento?
¿Administra bien los
activos actuales?
¿Está creando nuevas
ventajas competitivas?
¿Está usando el correcto
monto y tipo de deuda
para su empresa ?
¿Hay posibilidad de hacer
más eficiente el uso de los
recursos actuales?
9
16. Equity y Deuda
• EQUITY
Dividendos suelen variar
No existe una fecha de vencimiento
Precio de Venta no es Conocido
• DEUDA
Pagos fijos en monto y plazo
Precio es conocido
Riesgos de no pago
Deducción impositiva
16
17. • El EBITDA es una medida aproximada del flujo de caja
• Permite una mejor comparación del leverage entre empresas
• Toma en cuenta la estructura financiera de la empresa
comparable
EBITDA EBITDA
o bien
Intereses Intereses + Amortizaciones
Cobertura financiera
17
28. 28
• En septiembre 2015 el financiamiento total en el mercado de
capitales argentino ascendió a $ 9.354 millones.
• El financiamiento se compuso de:
a. $ 5.050 millones (54% del total) en obligaciones negociables,
b. $ 2.196 millones (24%) de fideicomisos financieros,
c. $ 2.075 millones (22%) en cheques de pago diferido y
d.$ 32 millones (0%) en nuevas emisiones de acciones.
• En nueve meses de 2015, el financiamiento total en el mercado
de capitales alcanzó los $ 66.585 millones (+ 35% respecto al
mismo período del año anterior).
• En septiembre se colocaron 17 fideicomisos financieros por un
total de $ 2.196 millones, representando una variación
interanual negativa de 12%.
MERCADODE CAPITALES ARGENTINO
29. 29
• Colocación acumulada de fideicomisos financieros a lo largo del
año 2015: $17.081 millones, - 4% respecto al nivel al registrado
en el mismo período del año 2014.
• Se colocaron 17 Obligaciones Negociables y un Valor de Corto
Plazo (VCP) por un monto de $5.050 millones, representando
una variación interanual de 31%.
• La emisión acumulada de estos instrumentos en el período
enero – septiembre de 2015 alcanzó los $ 41.468 millones, un
57% superior a los $26.457 millones de idéntico período del año
2014.
• Se registró la emisión de 32.000.000 de acciones por suscripción
por parte de Morixe S.A. en el mes bajo estudio.
MERCADODE CAPITALES ARGENTINO
30. 3030
• Se emitieron 16.667 cheques de pago diferido con un volumen
nominal negociado de $ 2.075 millones de (incremento
interanual de 120%).
• En los nueve meses de 2015 el financiamiento a través de
cheques de pago diferido fue de $ 7.659 millones, una suba
interanual respecto a igual período del año anterior equivalente
a 55%.
• El patrimonio administrado por los 340 fondos comunes de
inversión existentes fue $ 187.984 millones. Este valor
representa un aumento del 43% respecto del mismo mes del
año anterior
MERCADODE CAPITALES ARGENTINO
41. 41
ARTICULO 1666.- Definición. Hay contrato de fideicomiso
cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se
compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra
persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en
beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el
contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o
condición al fideicomisario.
DEFINICION
44. 44
Fideicomiso financiero
➢ Posibles activos a fideicomitir:
➢ Dinero
➢ Inmuebles
➢ Acciones / Bonos
➢ Cash flows: Préstamos hipotecrios, prendarios,
leasing, facturas, cheques, cobranzas, tarjetas de
crédito, recaudaciones, cuotas, alquileres, pasajes,
boletos de avión, etc.
45. 45
➢ Contrato de fideicomiso en el cual el fiduciario es una
entidad financiera o una entidad autorizada por la CNV
para actuar como fiduciario.
➢ Los benficiarios son los titulares de los Valores
Representativos de Deuda o de los Certificados de
Participación, garantizados por los bienes
fideicomitidos
➢ La función es la de secturitizar las carteras de crédito
transferidas por el fiduciante al fiduciario, como
patrimonio del fideicomiso.
➢ Da liquidez a títulos de crédito que son adquiridos por
el fideicomiso con los fondos aportados por los
fiduciantes.
Fideicomiso financiero
47. Fideicomiso de préstamo personales
➢ Activo subyacente: Préstamos personales
denominados en pesos, originados por Gargarino S.A.
a través de la “Tarjeta Garbarino”
➢ Organizador, fiduciario y colocador: Banco Sudameris
➢ Fiduciante y Administrador: Garbarino S.A.
➢ Agente de registro y pago: Caja de Valores
➢ Fecha de emisión: Mayo 2000
47
48. Fondo de gastos
Fiduciario Banco Fondo de
administración
FIDEICOMISO
GARBARINO
Agente de registro
y pago
Deudores
GARBARINO
S.A.
Inversores
Pagos C + I
C + I
Préstamos
personales
Fideicomiso de préstamo personales
48
49. Estructura financiera
Clase Monto % Calificación
A $ 18.077.236 85 AAA
B $ 2.126.734 10 BBB
C $ 1.063.367 5 C
Total $ 21.267.337
Fideicomiso de préstamo personales
49
50. Subordinación:
▪ Impuestos y fondo de gastos
▪ Pago de intereses títulos A
▪ Pago de capital títulos A
▪ Pago intereses certificados B
▪ Pago capital certificados B
▪ Pago certificados C
Fideicomiso de préstamo personales
50
51. Característica de los préstamos securitizados
✓ Capital promedio de los préstamos $ 472
✓ Capital original promedio de los préstamos 553
✓ Monto de cada cuota promedio 57
✓ Mora histórica máxima 1,18 días
✓ Vida restante promedio de los créditos 11,62 cuotas
✓ Antigüedad promedio de los préstamos 12,38 cuotas
✓ Promedio de la tasa de interés 37,9 %
Fideicomiso de préstamo personales
51
52. ALGUNAS TENDENCIAS ACTUALES DEL MERCADO
• Hay una creciente actividad en el mercado americano
e internacional en materia de securitización de flujos
de fondos
• Se acentúa el proceso de desintermediación bancaria
• Sin embargo... los bancos siguen siendo los
principales originantes de las securitizaciones
• En USA, la inmensa mayoría de las hipotecas son
securitizadas, siendo un mercado promovido por el
gobierno americano
• Habitualmente se presta el 75 % del valor de la
propiedad (loan to value) y plazos de hasta 30 años
52
53. • La tasa es de aproximadamente el 8 % anual, y en la
gran mayoría de los casos es fija. También hay tasa
variable, más baja, asumiendo el deudor las
fluctuaciones de los mercados.
• La vida promedio de las hipotecas es de
aproximadamente siete años. Las estadísticas de
cancelaciones anticipadas son un requisito clave en la
estructuración de las securitizaciones
• La tendencia a securitizar hipotecas se ha desarrollado
también en Canadá y Europa, con nuevas leyes y
reglamentaciones impositivas
ALGUNAS TENDENCIAS ACTUALES DEL MERCADO
53
54. • Las prendas de autos son también otra gran área de
negocios securitizados
• En las securitizaciones se prefieren carteras
constituidas por activos homogéneos
• Las financieras vinculadas a los fabricantes de autos
son los principales originantes de prendas y de su
securitización
• La última tendencia es la securitización de
operaciones de leasing. Estas presentan el problema
de determinar los valores de la opción de los
vehículos.
• En el negocio de prendas, en el último año se hicieron
operaciones por más de US$ 60 mil millones.
ALGUNAS TENDENCIAS ACTUALES DEL MERCADO
54
55. • Hay un nuevo mercado de prendas securitizadas en las
que los deudores son personas que no cumplen los
estándares crediticios exigidos tradicionalmente
• La relación préstamo / valor del vehículo es menor, y
las tasas de interés mayores. Hubo una explosión de
este mercado
• El mercado actual de mayor crecimiento es el de CBO y
CLO (Collateralized Bond Obligations y Colaterallized
Loan Obligations)
• La operatoria consiste en securitizar préstamos
bancarios y junk bonds
ALGUNAS TENDENCIAS ACTUALES DEL MERCADO
55
56. ➢ Calidad de la originación de los activos
➢ Políticas de crédito del originante
➢ Antigüedad de los préstamos
➢ Historia de morosidad
➢ Historia de precancelaciones
➢ Homogeneidad de las carteras a securitizar
➢ Agentes de cobranza
➢ Concentraciones geográficas, de modelos, etc
➢ Atomización de las carteras
➢ Precio de transferencia del activo al fideicomiso
ALGUNAS TENDENCIAS ACTUALES DEL MERCADO
56
57. PUNTOS A CONSIDERAR EN LA ESTRUCTURACIÓN DE SECURITIZACIONES
➢ Precio de transferencia del activo al fideicomiso
➢ Diferenciales de tasas activas y pasivas
➢ Reservas a constituirse
➢ Esquema de subordinación
➢ Mercados secundarios de los activos securitizados
➢ Aspectos impositivos
57
59. ➢ El proyecto tiene como objetivo el desarrollo inmobiliario
de un predio de grandes dimensiones en uno de los
principales accesos a Buenos Aires
➢ La dimensión y ubicación de las tierras confieren al
emprendimiento una envergadura que requiere un
cuidadoso análisis de mercado que permita asegurar una
pronta colocación de las unidades a construir, así como la
convocatoria a desarrolladores inmobiliarios y compañías
constructoras de reconocida trayectoria.
➢ La magnitud del proyecto impone, por otra parte, la
necesidad de contar con una estructura de financiamiento
que asegure una masa importante de fondos a costos
competitivos y con un grado de flexibilidad que posibilite
la optimización de la ecuación financiera del proyecto.
EL PROYECTO
59
60. GRUPO
INVERSOR
Tierras
▪ Mercado objetivo
▪ Viviendas
▪ Locales comerciales
▪ Oficinas
▪ Precios
▪ Instalaciones deportivas y
de esparcimiento
DEFINICIÓN DEL PROYECTO
Estudio de
mercado
El Grupo encarga la confección de un
estudio de mercado que permita
predefinir la estructura del
emprendimiento y la tipología de las
unidades a construir, considerando
las limitaciones que pueda establecer
las normas de planificación urbana.
60
61. Estudio de mercado
GRUPO
INVERSOR
Tierras
DEFINICIÓN DEL PROYECTO
En base al estudio de mercado, se
encargará a un developer
inmobiliario la estructuración y
costeo de diferentes alternativas
para el desarrollo del
emprendimiento, así como la
definición de etapas.
Developer
PROYECTO
61
62. ORGANIZADOR
Tareas
▪ Analiza la factibilidad del proyecto
▪ Elabora la estructura
financiera
▪ Asiste en la selección y contratación del
developer y la inmobiliaria
▪ Asiste en la selección y contratación de
asesores legales, impositivo – contables y
notariales
▪ Coordina las tareas del grupo de trabajo
▪ Diseña los contratos de cesión
▪ Presenta el proyecto a las Calificadoras
▪ Contrata al Administrador Fiduciario
▪ Gestiona la aprobación ante la CNV
FIDEICOMISO: ORIGINACIÓN
Estudio de mercado
GRUPO
INVERSOR
Tierras
PROYECTO
El organizador estará a cargo del diseño
de la estrategia de financiación, asi
como de la estructuración de los títulos
valores a emitir, coordinando las tareas
del grupo de trabajo hasta la
aprobación de la emisión y la
distribución de los títulos en el
mercado.
62
63. Proyecto
PRESENTACION A LA C.N.V.
▪ Prospecto de emisión
▪ Contrato de fideicomiso
▪ Estructura financiera
COMISION
NACIONAL DE
VALORES
CALIFICADORAS
ADMINISTRADOR
FIDUCIARIO
Aprobación
GRUPO INVERSOR
ORGANIZADOR
PRESENTACIÓN A LA CNV
63
65. FIDEICOMISO
ADMINISTRADOR
FIDUCIARIO
Administración
CONSTITUCIÓN DEL FIDEICOMISO
GRUPO
INVERSOR
Tierras
Certificados
de Participación
El Grupo recibe Certificados
de Participación en pago de
las tierras cedidas. En su
calidad de único tenedor de
estos Certificados, el Grupo
es el el propietario del 100 %
del haber del fideicomiso y
tiene derecho a la totalidad
de las utilidades que el
mismo genere. Estos
Certificados tendrán
calificación de riesgo y
autorización para su oferta
pública y podrán por lo tanto
ser colocados en el mercado.
65
66. FIDEICOMISO
ADMINISTRADOR
FIDUCIARIO
Administración
Inversores
institucionales
CAJA
CONSTITUCIÓN DEL FIDEICOMISO
El Fiduciario emitirá además Títulos
de Deuda que serán colocados
entre inversores privados e
institucionales a través del Agente
de Distribución. La integración de
los Títulos será diseñada en función
de las necesidades de caja del
proyecto, de modo tal de minimizar
la caja ociosa.
Títulos
de Deuda
GRUPO
INVERSOR
Tierras
Certificados
de Participación
Agente de
Distribución
66
67. Títulos de Deuda
FIDEICOMISO
ADMINISTRADOR
FIDUCIARIO
Administración
CONSTITUCIÓN DEL FIDEICOMISO
CAJA
Parte de los fondos que
ingresan al Fideicomiso son
entregados al Banco en
complemento del pago por la
venta de las tierras. El mix
caja - certificados debe
analizarse cuidadosamente a
fin de maximizar el beneficio
del Grupo en la transacción.
CAJAGRUPO
INVERSOR
Certificados de Participación
Propiedad
Inversores
institucionales
67
68. FIDEICOMISO
ADMINISTRADOR
FIDUCIARIO
CONSTITUCIÓN DEL FIDEICOMISO
Otra porción de los fondos
ingresados son
mantenidos en reserva
para atender los gastos de
administración del
Fideicomiso.
Administración Honorarios
• Calificadoras
• Auditoría
contable
• Auditoría técnica
• Publicidad
• Gastos notariales
• Inmobiliaria
Honorarios
Títulos de Deuda
CAJAGRUPO
INVERSOR
Certificados de Participación
Propiedad
CAJA
Inversores
institucionales
68
69. FIDEICOMISO
ADMINISTRADOR
FIDUCIARIO
CONSTITUCIÓN DEL FIDEICOMISO
Finalmente, el grueso de los
fondos ingresados son
destinados a la cobertura de
los gastos de construcción.
Administración Honorarios
Honorarios
Títulos de Deuda
CAJAGRUPO
INVERSOR
Certificados de Participación
Propiedad
Empresa
constructora
CAJA
• Calificadoras
• Auditoría
contable
• Auditoría técnica
• Publicidad
• Gastos notariales
• Inmobiliaria
CAJA
Inversores
institucionales
69
70. FIDEICOMISO
ADMINISTRADOR
FIDUCIARIO
OPERACIÓN DEL FIDEICOMISO
Los inmuebles son vendidos en
el mercado bajo una política
comercial y una estrategia de
precios preestablecida en el
Contrato de Fideicomiso, en su
gran mayoría a través de un
convenio preestablecido con
un banco de primera línea para
el otorgamiento de créditos
hipotecarios.
Administración Honorarios
Compradores
Crédito
GRUPO
INVERSOR
Cert. de Participación
Inversores
Institucionales
Títulos
de
Deuda
Banco
CAJA
70
71. FIDEICOMISO
ADMINISTRADOR
FIDUCIARIO
OPERACIÓN DEL FIDEICOMISO
Administración Honorarios
Cert. de
Participación
Inversores
Títulos de Deuda
Los fondos obtenidos a
través de dichas ventas son
aplicados a la cancelación
de capital e intereses de los
Títulos de Deuda (VRD)
hasta su completa
amortización.
Amortización
Crédito
Banco
CAJA
Compradores
GRUPO
INVERSOR
71
72. FIDEICOMISO
ADMINISTRADOR
FIDUCIARIO
LIQUIDACIÓN DEL FIDEICOMISO
Administración Honorarios
GRUPO
INVERSOR
Cert. de Participación
Los activos remanentes en el haber del fideicomiso, una vez
cancelados los Títulos de Deuda, podrán ser distribuidos entre
los tenedores de los Certificados de Participación. De existir
inmuebles pendientes de venta, podrá optarse por mantener el
fideicomiso vigente hasta su total liquidación.
HABER
Propiedad
72
73. Equipo de trabajo:
➢ Selección y contratación del developer
➢ Selección y contratación de la empresa constructora
➢ Selección y contratación de asesores legales
➢ Selección y contratación de asesores impositivos
➢ Selección y contratación de asesores notariales
➢ Selección y contratación de calificadoras de riesgo
PLAN DE ACCIÓN
Estrategia comercial:
➢ Definición de mercados objetivo de acuerdo a las
categorías de producto identificadas
➢ Estrategia de precios
➢ Publicidad
➢ Otros gastos de comercialización
73
74. Escenarios de proyección de venta de los inmuebles:
➢ Armado del caso base
➢ Análisis de sensibilidad
PLAN DE ACCIÓN
Diseño de los títulos:
➢ Monto del Fideicomiso
➢ Clases de títulos a emitir
➢ Reservas y aforos
➢ Tasas de interés
➢ Cronograma de amortización
➢ Subordinación
74
75. Instrumentos legales:
▪ Contrato de Fideicomiso
▪ Contratos de cesión
▪ Prospecto
▪ Actas de Asamblea y Directorio
Administración del Fideicomiso:
▪ Detección de potenciales candidatos para la
administración fiduciaria
▪ Presentación del producto
▪ Negociación de condiciones
▪ Contratación
PLAN DE ACCIÓN
75
76. Cotización
❖ Presentación ante la Comisión Nacional de Valores
❖ Contestación de vistas
❖ Solicitud de cotización en la Bolsa de Comercio y Mercado
Abierto Electrónico
❖ Contratación de Caja de Valores
PLAN DE ACCIÓN
Distribución
❖ Identificación de potenciales inversores
❖ Presentación del producto
❖ Presuscripción de los títulos
❖ Integración de los títulos
76
77. REQUISITOS PREVIOS
La calidad y éxito de la estructuración del proyecto estará dada por la calidad
de los participantes: administrador fiduciario, empresas constructoras a
contratar, abogados, auditores, calificadoras.
77
78. • Aísla el activo de los riesgos del propietario, el developer y la
compañía constructora.
• Brinda a los dueños de las tierras la posibilidad de desarrollos
parciales dentro del Plan Global de desarrollo del inmueble, de
modo tal de obtener precios de venta crecientes en la medida en
que avance la construcción y venta de cada etapa del proyecto.
• Posibilita la financiación a través del mercado de capitales, bajo
un esquema de repago que refleje el flujo de ingresos del
negocio.
• Exime del impuesto a las ganancias a los tenedores de los títulos
valores (personas físicas e inversores residentes en el exterior).
• No rigen para los esquemas fiduciarios las limitaciones
impuestas a la deducción de intereses para la determinación del
impuesto a las ganancias.
• Los intereses pagados a los tenedores de los Títulos de Deuda
están exentos del impuesto a los intereses.
VENTAJAS
78
