POT-SUELO-COLECTIVIDAD

LINCOLN INSTITUTE OF LAND POLICY,
AGISTER, URBANÍSTICA, MUNICIPIOS
DEMOCRÁTICOS, FACULTAD DE
ARQUITECTURA UNIVERSIDAD SAN CARLOS
CURSO CENTROAMERICANO
FUNDAMENTOS JURÍDICOS PARA EL
ORDENAMIENTO TERRITORIAL
Ciudad de Guatemala, Marzo 10-12 de 2008

ALTERNATIVAS DE MOVILIZACION
DE LOS INCREMENTOS EN LOS
PRECIOS DEL SUELO CREADOS
POR LA COLECTIVIDAD
PROBLEMAS Y ALTERNATIVAS
María Mercedes Maldonado Copello
Profesora e Investigadora
Instituto de Estudios Urbanos
Universidad Nacional de Colombia

1º. Objetivos de la planeación
territorial y su articulación con los
instrumentos de gestión del suelo
2º. El papel de los planes directores
o de ordenamiento territorial
3º. Problemas que enfrenta una
política de suelo y alternativas de
instrumentos
CONTENIDO

¿Cuál es el papel de la planeación –u
ordenamiento- territorial a nivel urbano?
• La generación de los espacios colectivos
de soporte de la vida en la ciudad
• La existencia/conservación de los
elementos no rentables, como las áreas
protegidas, los espacios verdes,
recreativos, sociales

• Contribuir a la inclusión social
garantizando el acceso equitativo al suelo
urbanizado y a la vivienda
• Una distribución justa de los recursos
ligados a los procesos de urbanización
• La reducción de los impactos sobre los
presupuestos públicos (sobre el conjunto
de contribuyentes de la ciudad)

Un problema de movilización y redistribución
social de recursos, del valor producido
colectivamente por los procesos de
urbanización
y….
de distribución de derechos y responsabilidades
entre los distintos agentes

¿Cómo/quién financia la urbanización o dotación
de los elementos colectivos que definen la
ciudad?
1. Los propietarios de tierra
2. Los urbanizadores o constructores
3. Los ciudadanos como contribuyentes
a través de impuestos
4. Los ciudadanos como usuarios a
través de tarifas
A través de la precariedad y la exclusión
social

¿Cómo/quién financia la urbanización o dotación
de los elementos colectivos que definen la
ciudad?
Mecanismos de gestión del suelo
involucran al propietario, agente pasivo,
en la financiación de la urbanización
Concretan la incorporación de
responsabilidades en la propiedad

Alternativa
• Instrumentos de gestión y financiación
articulados a los planes de ordenamiento
territorial o planes urbanos
• Abanicos de instrumentos a disposición
de las administraciones locales –de
naturaleza tributaria y no tributaria-

Posibilidades de concretar las
responsabilidades de la propiedad
• Planes de ordenamiento o planes
directores que concretan un régimen
urbanístico de la propiedad
• Superación de los Códigos urbanos
• Sometimiento a licencia previa de
todas las construcciones, loteos,
subdivisiones

• Aportes en tierra para los elementos
colectivos (vías, infraestructuras, áreas
verdes y recretativas, equipamientos, etc) –
Cesiones o donaciones
• Obligación de financiar la ejecución de
infraestructuras viales, de servicios públicos
y equipamientos
• Obligación de reparcelaciones o reajustes de
tierra – Gestión asociada de terrenos

• Diversas formas de pago por la
asignación de la normativa urbanística
(plafond legal de densité, suelo creado,
índices básicos de edificabilidad)
• Recuperación por el municipio de parte
de los aprovechamientos urbanísticos
o plusvalías
• Normas explicitas o implícitas para la
realización de avalúos

Plan director o plan de ordenamiento
territorial - ¿Contenidos?
• DECISIONES QUE ESTRUCTURAN EL
TERRITORIO ( Elementos ecológicos y
paisajísticos; territorios con regimenes
comunitarios; espacios rurales-reforma agraria;
sistemas de comunicación, vialidad, accesibilidad,
grades infraestructuras; sistemas de servicios
públicos domiciliarios, espacio público)
• REGULACIÓN DE LOS PROCESOS URBANOS:
Protección de espacios rurales y ambientales,
expansión urbana, renovación, consolidación,
mejoramiento de barrios – Ligado a la dinámica
poblacional y socio-espacial de la ciudad y región

1. Clasificación del suelo: define un
régimen diferenciado de derechos y
obligaciones, diferencias que en parte
podrán ser equilibradas a través de los
mecanismos de distribución equitativa de
cargas y beneficios
Suelo Rural
Suelo Urbano
Suelo de expansión urbana
Suelo de protección
Plan de ordenamiento territorial
I. De primera jerarquía – estructura y
régimen de derechos y obligaciones
2. Identificación de zonas no
urbanizables en razón de
amenazas naturales
3. Calificación de suelo para
vivienda de interés social
II. Estructura y generación de calidad
de vida y habitabilidad
1. Identificar y caracterizar los
ecosistemas de importancia
ambiental del municipio, de
común acuerdo con la autoridad
ambiental de la respectiva
jurisdicción, para su protección y
manejo adecuados
2. Localizar y señalar las
características de la infraestructura
para el transporte, los servicios
públicos domiciliarios, la
disposición y tratamiento de los
residuos sólidos, líquidos, tóxicos y
peligrosos y los equipamientos de
servicios de interés público y
social, tales como centros
docentes y hospitalarios,
aeropuertos y lugares análogos.
3. Determinar espacios libres para
parques y áreas verdes públicas,
en proporción adecuada a las
necesidades colectivas
4. Determinar y reservar terrenos
para la expansión de las
infraestructuras urbanas

Plan director o plan de ordenamiento
territorial
• REGULACIÓN DE LA LOCALIZACIÓN DE LA
ACTIVIDAD ECONÓMICA
• DEFINICION DE AREAS DESTINADAS A VIVIENDA
SOCIAL y ESTANDARES URBANÍSTICOS Y DE
CALIDAD SOCIO-ESPACIAL – Relación entre
espacios de uso privado y de uso público
• GESTION – COMO CUMPLIR LOS OBJETIVOS Y
ACUERDOS POLITICOS
• NORMAS URBANISTICAS, como elemento
dinámico del sistema de planeación/gestión

PAPEL DEL PLAN DIRECTOR O PLAN DE
ORDENAMIENTO TERRITORIAL (POT)
Reglas de juego para alcanzar los
objetivos políticos del ordenamiento del
territorio
Incidencia en la movilización de las
“rentas” del desarrollo urbano o
plusvalías

PAPEL DEL PLAN DIRECTOR O PLAN DE
ORDENAMIENTO TERRITORIAL (POT)
Planes vinculantes u obligatorios, con
efectos jurídicos

¿Política de suelo sin planes?
• Reglas de juego claras – condiciones
ligadas a las responsabilidades de los
propietarios del suelo- para la autorización
de un determinado uso del suelo
• El uso no es una decisión exclusiva del
propietario, no hace parte de sus
atribuciones como propietario, lo decide la
“colectividad” (¿Cuál? ¿Cómo?)

¿Política de suelo sin planes?
• Recordar – uso condicionado del suelo
• Condicionado a finalidades de interés
colectivo – la financiación de la dotación
de infraestructuras, servicios y
equipamientos

Problemas más operativos
• 1. Adquisición de suelo para usos
colectivos y sociales
• 2. Fragmentación del suelo (rural y
urbano)
• 3. Equidad entre los propietarios de suelo
y entre estos y la colectividad (sobre todo
los no propietarios)

Problemas más operativos
• 5. Financiación de las obras necesarias
para que exista ciudad
• 6. Asegurar la conservación

Cuestiones
¿Adquisición voluntaria por parte del
estado o expropiación?
¿Cuál es el precio del suelo al que se
debe adquirir?
Avalúos o valuaciones y forma de pago –
como instrumento de política del suelo
Adquirir tierra para fines colectivos
y sociales

Precio indemnizatorio
Aplicación del principio que impide el
enriquecimiento sin justa causa
¿Qué es precio justo?
No incorporar expectativas
y sociales

Forma de pago
Pago en dinero efectivo y previo
Pago con derechos de construir o con mayor
edificabilidad
Pago con participaciones en el proyecto
Pago con títulos o bonos de deuda pública
Adquirir tierra para fines colectivos y
sociales

y sociales
• 2. ¿Es posible obtener ese suelo sin adquirir
o expropiar?
• Cesiones, donaciones, aportes de suelo
• ¿En qué magnitud, con qué criterio?

y sociales
Alternativas a la expropiación
y si además se añade el objetivo de dar
un tratamiento equitativo a los
distintos propietarios -
• Reparcelación, reajuste de tierras,
integración inmobiliaria - Gestión
asociada

Gestión asociada
• La vinculación de un conjunto de terrenos
(sus propietarios) al cumplimiento de una
serie de condiciones u obligaciones
urbanísticas en condiciones de equidad
• Igual tratamiento a los propietarios
involucrados, independientemente de su
destinación urbana final – El mismo precio
del suelo para todos

• Técnica de la distribución equitativa de
cargas y beneficios

(1) Designación de áreas específicas donde es
obligatoria o posible la asociación entre
propietarios de suelo
(2)Formulación de un plan –parcial- que defina los
espacios para usos colectivos (areas protegidas,
vías, áreas recreativas, equipamientos sociales) y
los destinados a desarrollos constructivos
(3) Estimación del costo de urbanizar y del precio
final de los lotes para desarrollos constructivos
Reajuste de terrenosReajuste de terrenos

4) Determinación del porcentaje de lotes que serán
vendidos para financiar la urbanización, por una
agencia especializada o por un fideicomiso
(5) Pago a los propietarios de tierra con lotes
urbanizados. No se destinan recursos
presupuestales ni a comprar suelo ni a financiar la
urbanización
Adquirir suelo para usos colectivos y sociales –Adquirir suelo para usos colectivos y sociales –
Reajuste de terrenosReajuste de terrenos

Alternativas
• La norma que se asigna u otorga a través
de regulaciones tipo Códigos, estatutos,
incondicionada y gratuita
• Modelo de ordenamiento urbano –
Facilitar/incentivar la industria de la
construcción – promover crecimiento,
densificación con trámites y requisitos
mínimos

Desarrollo inmobiliario incentivado por
obras públicas
• ver

Alternativa
• Diversos mecanismos de gestión de la
valorización del suelo – de movilización de
las plusvalías o incrementos en los
precios del suelo producidos por
acciones externas al propietario -

SUPERACIÓN DE LA GESTIÓN PREDIO A PREDIO (LoteSUPERACIÓN DE LA GESTIÓN PREDIO A PREDIO (Lote
Individual ligado a derechos individuales)Individual ligado a derechos individuales)
◄◄ volvervolver

Parque Entre
Nubes
La
Requilina
Corredores
Ecológicos Alam
eda
Colegios
Parques
Plaz
as
SUPERACIÓN DE LA GESTIÓN PREDIO A PREDIOSUPERACIÓN DE LA GESTIÓN PREDIO A PREDIO (Lote(Lote
Individual ligado a derechos individuales)Individual ligado a derechos individuales)
◄◄ volvervolver

Ámbitos o áreas geográficas de reparto o
distribución de cargas y beneficios
O de aplicación de obligaciones urbanísticas
O de vinculación entre procesos y objetivos de
ordenamiento territorial y políticas de suelo y de
financiación de la urbanización
Adquirir suelo para usos colectivos y sociales/financiaciónAdquirir suelo para usos colectivos y sociales/financiación

OBLIGACIONES URBANÍSTICAS Y CONDICIONES DEOBLIGACIONES URBANÍSTICAS Y CONDICIONES DE
REPARTOREPARTO
Plantas de
tratamiento,
sistemas de
almacenamiento
Áreas
Protegidas
Infraestructura
Vial Principal
Parque EntrenubesParque Entrenubes
Planta El DoradoPlanta El Dorado

OBLIGACIONES URBANÍSTICAS Y CONDICIONES DEOBLIGACIONES URBANÍSTICAS Y CONDICIONES DE
REPARTOREPARTO
Tierra y
costo de las
redes
matrices de
servicios
públicos
Áreas
Protegidas
Tierra y
Costo de la
Infra-
estructura
Vial Principal

Redes
Matrices
Redes
Matrices
Áreas
Protegidas
Áreas
Protegidas
Vías
Principales
Vías
Principales
Sistemas GeneralesSistemas GeneralesSistemas GeneralesSistemas Generales
SE EXPRESA EN : SUELO REQUERIDOSE EXPRESA EN : SUELO REQUERIDO
COSTO DE CONSTRUCCIÓNCOSTO DE CONSTRUCCIÓN
SE DEFINE UN AREA DE REPARTO ENTRE TODOS LOSSE DEFINE UN AREA DE REPARTO ENTRE TODOS LOS
PROPIETARIOS DE TIERRA QUE SE VAN A BENEFICIARPROPIETARIOS DE TIERRA QUE SE VAN A BENEFICIAR
ELEMENTOS DELSISTEMA DE REPARTO EQUITATIVOELEMENTOS DELSISTEMA DE REPARTO EQUITATIVO
DEBERES O CARGAS URBANISTICASDEBERES O CARGAS URBANISTICAS
◄◄cargas 1cargas 1

Redes y
conexiones
locales de
servicios
públicos
Redes y
conexiones
locales de
servicios
públicos
Áreas
libres,
verdes,
recreativas
Equipamie
ntos
Áreas
libres,
verdes,
recreativas
Equipamie
ntos
Vías
intermedias
y locales
Vías
intermedias
y locales
Sistemas localesSistemas localesSistemas localesSistemas locales
Se expresa en : suelo requeridoSe expresa en : suelo requerido
costo de construccióncosto de construcción
se define un área de reparto entre todos los propietariosse define un área de reparto entre todos los propietarios
de tierra que se van a beneficiar o es un costo delde tierra que se van a beneficiar o es un costo del
urbanizador/constructorurbanizador/constructor
ELEMENTOS DELSISTEMA DE REPARTO EQUITATIVOELEMENTOS DELSISTEMA DE REPARTO EQUITATIVO
DEBERES O CARGAS URBANISTICASDEBERES O CARGAS URBANISTICAS

Usos y edificabilidad, inciden sobre el precio del suelo y se distribuyenUsos y edificabilidad, inciden sobre el precio del suelo y se distribuyen
entre quien aporta tierra y quien aporta los recursos para inversión deentre quien aporta tierra y quien aporta los recursos para inversión de
manera equitativa – Se definen porcentajes de participación de unos ymanera equitativa – Se definen porcentajes de participación de unos y
otrosotros
Norma
urbanística
Usos y edificabilidad
ELEMENTOS DEL SISTEMA DE REPARTOELEMENTOS DEL SISTEMA DE REPARTO
Inversiones
Pública o
privadas
objeto de
reparto
Inversiones
públicas
no objeto de
reparto
Tierra
valor antes
de la
operación
proyecto

SI SE TRABAJARA EN EL MODELO PREDIO ASI SE TRABAJARA EN EL MODELO PREDIO A
PREDIO SE PRODUCEN BENEFICIOSPREDIO SE PRODUCEN BENEFICIOS
DIFERENCIADOS EN FUNCIÒN DE LOS USOS YDIFERENCIADOS EN FUNCIÒN DE LOS USOS Y
EDIFICABILIDADESEDIFICABILIDADES
ELEMENTOS DEL SISTEMA DE REPARTO - INCIDENCIAELEMENTOS DEL SISTEMA DE REPARTO - INCIDENCIA
SOBRE EL PRECIO DEL SUELO DE LOS DISTINTOSSOBRE EL PRECIO DEL SUELO DE LOS DISTINTOS
APROVECHAMIENTOSAPROVECHAMIENTOS
Suelo rural $ 1,15/m2
Uso residencial
VIS
$ 80.000 / m2
US 31/m2
Uso residencial
$ 150.000 / m2
US 58.oo/m2
Uso comercial
$ 200.000 / m2
US 77/m2

• El precio promedio del suelo antes – US
2.oo/Mt2
• El precio promedio del suelo después
(promediando los distintos usos) – US
60.oo/Mt2
• El costo de ejecutar las obras de
urbanización “generales” – US 40/Mt2
• El precio promedio adicional que se
reconoce al propietario: US 18/Mt2 – Falta
financiación de las obras locales

Financiación de las obrasFinanciación de las obras
3. Mejorar equilibrio fiscal de los municipios y
redistribución social
- Compra de tierra aledaña para venderla una vez
valorizada por las obras
- Pago de la tierra requerida con derechos de
construcción de las franjas aledañas
- Reparcelación, reajuste de tierras – Asignación de
la norma urbanística depende de la financiación de
las obras (parte de los incrementos del suelo se
destinan a esa financiación)

PROBLEMAS QUE DEBE RESOLVER ELPROBLEMAS QUE DEBE RESOLVER EL
DISEÑO DE LOS INSTRUMENTOSDISEÑO DE LOS INSTRUMENTOS
- Expedición de certificados de
derechos de construcción, que se
venden en el mercado de valores
- Suelo creado, venta de derechos

PROBLEMAS QUE DEBE RESOLVER ELPROBLEMAS QUE DEBE RESOLVER EL
DISEÑO DE LOS INSTRUMENTOSDISEÑO DE LOS INSTRUMENTOS
- INSTRUMENTOS FISCALES
- - Contribución de mejoras
- - Participación en plusvalías
- - Tasas de urbanización

Soporte a la vivienda social – acceso al suelo,Soporte a la vivienda social – acceso al suelo,
evitar efectos perversos de la segregaciónevitar efectos perversos de la segregación
Instrumentos convencionales:
Compra de suelo por parte de entidades
estatales
Habitualmente en suelo en la periferia, a altos
precios
Ejecución de obras a fondo perdido (con
recursos del presupuesto) y valorización del
resto de terrenos

Otros instrumentos:
Bancos de tierras o reservas territoriales

Instrumentos alternativos
- Definir zonas o porcentajes de
cualquier proyecto urbanístico
destinado a generar suelo urbanizado
para vivienda social – En función de
la composición social de la población
- Calificar (asignar un uso) suelo para
vivienda social (Colombia)

• Algunos países o ciudades en América
Latina están discutiendo porcentajes de
cesiones para vivienda social (con
transferencia gratuita a la municipalidad)
• Otros – la vivienda social como un uso
obligado (ejemplo, mínimo el 20% del
área útil de cualquier proyecto)

- Mecanismos de transferencia de
plusvalías de las zonas donde se
desarrollan usos más rentables a las
zonas donde se genera suelo
urbanizado para familias de bajos
ingresos (operaciones interligadas)

Soporte a la vivienda social – acceso alSoporte a la vivienda social – acceso al
suelo, evitar efectos perversos de lasuelo, evitar efectos perversos de la
segregaciónsegregación
- Reducción de estándares
urbanísticos
- Menores exigencias urbanísticas

Soporte a la vivienda social – acceso alSoporte a la vivienda social – acceso al
suelo, evitar efectos perversos de lasuelo, evitar efectos perversos de la
segregaciónsegregación
- Objetivo más global e instrumento
más eficaz: controlar los precios del
suelo, reducción de los valores que el
propietario de suelo apropia para sí

Soporte a la vivienda social –Soporte a la vivienda social –
RegularizaciónRegularización
- Regularización urbanística –
mejoramiento de barrios y viviendas
- Titulación

Soporte a la vivienda social –Soporte a la vivienda social –
RegularizaciónRegularización
- Establecimiento de espacios públicos
y privados – ¿Adquisición de suelo?
- Prescripción adquisitiva – para áreas
privadas y para áreas públicas –
Individual y colectiva
- Financiación del mejoramiento de
barrios

Conservación, protección del patrimonioConservación, protección del patrimonio
arquitectónico, cultural, ambientalarquitectónico, cultural, ambiental
- Estímulos tributarios
- Compensaciones – o Transferencia de
derechos de construcción – Principio de
distribución equitativa – Ámbitos de
reparto
- Reducir el precio del suelo a nivel general
de la ciudad

Retención de los terrenos a la espera deRetención de los terrenos a la espera de
mejores preciosmejores precios
Declaratoria de desarrollo y
construcción prioritarias,
urbanización y construcción
obligatorias –
Sujetas a venta forzosa en pública
subasta, a extinción del dominio, a
impuesto predial más alto

Avalúos
• AVALUOS/EXPROPIACIÓN y otros
instrumentos
• La adopción de reglas de juego para la
valoración de la tierra puede constituir
el más potente mecanismo de
recuperación de plusvalías

Avalúos
• El avaluador plantea, casi por
definición que el precio del suelo se
forma a partir de expectivas, se
requieren normas claras, explicítas
sobre cómo avaluar

Avalúos
• ¿Cuál es el precio justo en
indemnización?
• Justicia en relación con el propietario y
con la colectividad (el presupuesto
público)
• Avalúo comercial – ¿precio justo?
• Avalúo catastral – ¿precio justo?

Avalúos
• La acción pública (estado nacional o
municipal) crea las valorizaciones del
suelo con la asignación de la norma y la
ejecución de obras
• Y cuando necesita suelo para fines
colectivos – para las mismas obras, debe
pagarlo al valor producido por dicha
acción

Avalúos
• DEFINICIÓN INTERNACIONAL DE VALOR
COMERCIAL DE UN INMUEBLE QUE
UTILIZAN LOS AVALUADORES
• Precio más probable por el cual el terreno o
construcción se transaría en un mercado
donde el comprador y el vendedor actuarían
libremente, con el conocimiento de las
condiciones físicas y jurídicas que afectan el
bien.

• Compensación justa es el precio que
un comprador decidido estaría
dispuesto a pagar a un vendedor
decidido, bajo la regulación existente
• Normas urbanísticas o de regulación
de usos del suelo hacen parte de las
condiciones jurídicas

• Si hay obligaciones urbanísticas,
usos condicionados definidos en
las normas – el precio del suelo
baja

• Expropiación - indemnización – y
situaciones sociales diferenciadas
• Suelo y edificación como objeto de la
expropiación

Avalúos
• Mecanismos para determinar cuál es el
precio del suelo antes de iniciar
cualquier actuación u operación
urbanística pública o público-privada
• Aplicación práctica del principio que
proscribe el enriquecimiento sin justa
causa

Avalúos – control de los precios del
suelo
• Colombia – Artículo de la ley que habla
del precio indemnizatorio en caso de
indemnización – No se incorporarán
los incrementos en los precios del
suelo producidos por el anuncio del
proyecto u obra que constituye el
motivo de interés público o social para
adquirir o expropiar

Avalúos – control de los precios del
suelo
• Se convirtió en un instrumento que
llamamos “Anuncio de proyecto”
• Por decreto del Alcalde se anuncia el
proyecto – obra o conjunto de obras
• Se realizan avalúos de referencia –
Cuál es el valor del suelo antes?

Zona Usme Bogotá
Valor promedio M2 $ 4.400
- US 1,70
0
1 - 1500
1501 - 2500
2501 - 4500
4501 - 6000
6001 - 8000
8001 - 10000
10001 - 15000
15001 - 20000
20001 - 50000
Valor m2
en pesos 1US-$2500
Sin Avaluar

Zona Usme de Bogotá
• Suelo rural clasificado como de expansión urbana
800 Has - Precio antes de la Operación – US
1,70/Mts2
• Precio de expectativa (suelo sin urbanizar para VIS)
– US 8/Mt2
• Precio al que venden lotes de 72 Mt2 los
urbanizadores piratas a las familias, utilizando hasta
el 70% del área bruta del terreno – US 21/Mt2
• Al menos una proporción de la diferencia se puede
utilizar para financiar la urbanización – Por ejemplo,
si la diferencia fuera US 10/Mts – US 80 millones la
diferencia entre el suelo rural y el precio de
expectativa de partida para suelo sin urbanizar

CONSECUENCIAS:
• Cuando se realiza como apoyo a un proceso
de reparcelación o reajuste:
• 1. Si los propietarios no se vinculan
voluntariamente, podrán ser expropiados al
valor rural de los terrenos, en tanto no están
realizando ninguna inversión y, además no
se están vinculando a la “reparcelación” que
puede producir el suelo urbanizado

CONSECUENCIAS:
• 2. Las entidades públicas no pueden comprar tierras
de manera aislada, por encima de los precios de
referencia
• Incentiva la coordinación interinstitucional
• (las empresas de servicios o de obras públicas
tienen fuentes propias de financiación y compran
poca tierra, para agilizar las obras compran muy
caro – las entidades encargadas de la vivienda
social deben comprar extensiones de tierra amplias
y son afectadas por el encarecimiento de la tierra
producido por las mismas empresas municipales

REPARCELACIÓN O REAJUSTE DE
TIERRAS – Plan parcial
Permite establecer “remuneraciones”
equitativas para los propietarios de suelo,
independientemente del uso final de cada
terreno
Facilita el diseño urbano y la provisión de
infraestructuras y servicios
Mecanismo de financiación: la inversión
se puede pagar con el suelo urbanizado

ZONA DE EXPANSION DEL NORTE
DE BOGOTA
Suelo de Desarrollo 980,8 ha
Suelo Cargas generales
de reparto 340 ha
Vr. de las inversiones
viales y alcantarillado
principales
$ 471.230.000.000
US $ 181.243.000
Vr. del residual del suelo
del aprovechamiento
urbanístico
$ 1.039.000.000.000
US $ 399.615.000
Diferencia
$ 567.770.000.000
US $ 218.373.000
Sobre un I.C.: 0.89 (No. Mts2Sobre un I.C.: 0.89 (No. Mts2
construidos x Mt2 útil)construidos x Mt2 útil)

ZONA DE EXPANSIÓN DEL
NORTE DE BOGOTÁ
• Cuando se inició la elaboración del proyecto de
Plan zonal – los propietarios pedían por el suelo
(sin alcantarillado ni un sistema vial adecuado)
entre US 40 y US 50 por metro cuadrado
• El primer cálculo de las costos de construcción
del sistema vial principal e intermedio y del
alcantarillado arrojó que equivalía a US 22/Mt2

NORTE DE BOGOTÁ
• Los urbanizadores y constructores
empezaron a “descontar” del precio del
suelo solicitado por los propietarios el
costo de la provisión de infraestructuras
• Hubo una parálisis de la realización de
avalúos por varios meses, porque hasta
ese momento realizaban avalúos por el
método comparativo o de mercado

NORTE DE BOGOTÁ
• Han empezado a realizar avalúos en los
que el precio es el resultando del sistema
de reparto equitativo de cargas y
beneficios: US 24 /Mt2
• Deducen el costo de las obras o valor de
las cargas urbanísticas y el monto del
tributo participación en plusvalía

NORTE DE BOGOTÁ
• En este momento se están realizando
avalúos de referencia, para establecer el
valor del suelo antes de formular el plan
zonal y de las obras viales y de
alcantarillado:
• Los avalúos van a fluctuar entre US 7
(suelo clasificado rural usado en cultivos
de flores) y US 12

NORTE DE BOGOTÁ
• La diferencia que no será pagada a los
propietarios se destinará a la financiación
de las obras de infraestructura y mejorará
tanto la viabilidad de proyectos
urbanísticos, como la calidad de la zona
• Sin que esté a cargo de los recursos
ordinarios de presupuesto

Los que NO estén de
acuerdo podrán ser
expropiados, al valor del
suelo antes del Plan
Parcial (anuncio del
proyecto)
Se puede pagar la
expropiación con
certificados que
representen los
derechos de construir
O buscar terceros
interesados que paguen
las expropiaciones y
sustituyan al propietario
renuente
EJECUCIÓN DEL REAJUSTE – UNA VEZ DEFINIDA LAEJECUCIÓN DEL REAJUSTE – UNA VEZ DEFINIDA LA
REPARCELACIÓNREPARCELACIÓN
Se requiere la
aprobación de los
propietarios que
representen el
51% del área del
plan parcial
Se requiere la
aprobación de los
propietarios que
representen el
51% del área del
plan parcial

MECANISMOS FINANCIEROS CON
CARGO A LOS INCREMENTOS DEL
SUELO
• Emisión de certificados de construir
• Constitución de fideicomisos que detentan
la titularidad de la tierra – se convierte
tierra en aprovechamientos urbanísticos
representados en derechos de construir

MECANISMOS FINANCIEROS CON
CARGO A LOS INCREMENTOS DEL
SUELO
• EMISIÓN DE CERTIFICADOS DE CONSTRUIR
• Para una determinada zona o ámbito de
planeamiento y gestión – se parte de un índice
básico de construcción – el propietario debe
adquirir certificados de derechos de
construcción para poder aumentar el índice
básico y los recursos de la venta de certificados
se destinan a financiación de obras en la misma
zona

Derechos de construir como
mecanismo de compensación
• … cargas de ordenamiento o restablecimiento
de la equidad?
• Ámbitos de reparto – se igualan las condiciones
• Zonas ligadas entre sí para que unas
compensen a otras
• Algunos terrenos que quieran acceder a mayor
aprovechamiento adquieren el potencial
constructivo de los inmuebles declarados como
de conservación

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