2. LA INVESTIGACIÓN REGISTRAL
La Investigación Registral es un
proceso de adquisición y
sistematización de conocimientos
sobre el derecho de propiedad que
se ejerce sobre la tierra, como
reflejo de la realidad registral, el cual
se desarrolla mediante fases
sucesivas.
3. OBJETIVOS DE LA INVESTIGACION
REGISTRAL
- Satisfacer las necesidades de información del
proceso catastral
- Necesidad del saneamiento de la información
Registral.
- Estudios de Derechos Proindivisos
(Copropiedad)
- Diagnósticos de Propiedad
- Insumo para Análisis Catastral
- Insumo para Análisis Jurídico
- Implementación de procesos de regularización
de la tierra.
4. FASES DE LA INVESTIGACIÓN
REGISTRAL
• Siendo un proceso, la investigación registral se
desarrolla en fases sucesivas, de acuerdo a un
orden lógico, siendo las siguientes:
• ELABORACIÓN DE ÍNDICES O FOLIADO
• RECOPILACIÓN DE INFORMACION
• ANÁLISIS DE LA INFORMACION REGISTRAL
• REPORTE DE INCONGRUENCIAS REGISTRALES
• ESTUDIOS DE COPROPIEDAD
6. Fuentes Principales
• Registro General de la Propiedad
• Archivo General de Centroamérica
• Sección de Tierras
• Archivo General de Protocolos
• Otros.
7. Registro General de la Propiedad
• Se constituye en la FUENTE PRINCIPAL de la
Investigación Registral consultándose:
• Libros de Inscripciones (Libros Mayores)
• Libros Diarios o de Asientos
• Tomos de Duplicados
• Libros Diarios Especiales
• Inscripciones Electrónicas
• Estado de Conservación de la Finca
• Biblioteca Virtual y de Duplicados
10. • Este libro, comúnmente llamado LIBRO
MAYOR, es el que está destinado a tomar
nota de las inscripciones de derechos
reales sobre los bienes inmuebles que se
inscriben en el Registro de la Propiedad.
11. • El registro se lleva por fincas y la base del
sistema es la asignación de un folio para cada
finca. Cada folio consta de 5 columnas, en las
cuales se anotan las siguientes inscripciones:
• 1. Anotaciones Preventivas
• 2. Inscripciones (se anotan de Dominio, y de
otros derechos reales como de Servidumbre y
Usufructo)
• 3. Desmembraciones y Cancelaciones
• 4. Inscripción de Hipotecas
• 5. Cancelación de las Hipotecas
12. • A partir del año 1997, el Registro de la
Propiedad emprendió un proceso de
modernización, que incluyó dos procesos
básicos: 1) la conservación de la información
existente en los Libros Manuales; y, 2) la
operación registral por medios electrónicos,
dando prioridad a la preservación de la
información, a manera de protegerla, a la vez de
utilizarla. Actualmente el Registro de la
Propiedad de la zona central realiza sus
operaciones en libros electrónicos, conservando
sus principios registrales y por tanto su sistema
registral identificado con el denominado de Folio
Real.
16. • En este libro se asientan resúmenes de
cada documento recibido diariamente.
Cada asiento tiene un número, y debe
expresar hora y fecha de ingreso, número
de duplicado que corresponde, número de
tomo, el juez, funcionario o notario que
autorice el título.
19. • Los duplicados son esencialmente copias de
documentos. Estos pueden ser de origen notarial
(testimonios de escrituras pública); Judicial
(resoluciones de los Tribunales de Justicia: autos,
sentencias y aún los decretos) y Administrativo
(certificaciones de resoluciones de entes
administrativos, generalmente adjudicaciones).
• Explicado lo anterior, el tomo de duplicados es un
archivo ordenado cronológicamente de copias de
documentos que amparan las inscripciones anotadas en
los Libros de Inscripciones (Mayores)
22. • Son Libros que en alguna oportunidad,
sustituyeron al Libro de Inscripciones
(Mayor) por escasez de éste, anotándose
algunas inscripciones, que debieron ser
trasladadas al correspondiente Libro; al no
hacerse dicho traslado, algunas
inscripciones en estos libros tienen
vigencia como fincas inscritas.
33. Archivo de Centroamérica
• Es el ente responsable del patrimonio
documental de la Nación y le atribuye la
capacidad de establecer el valor histórico
de los documentos.
• Acá vamos a encontrar expedientes
relacionados con fincas muy antiguas.
• En importancia se ubica en segundo lugar
de nuestras fuentes.
38. FICHA DE DERECHOS REALES
• La información registral es tomada en la
Ficha de Derecho Reales, básicamente de
las inscripciones que se encuentran en el
Libro Mayor. Anexo a la ficha deben
incorporarse los respaldos necesarios
para verificar la correcta toma de datos
partiendo de las distintas fuentes de
información.
39. FICHA DE DERECHOS REALES
En sus inicios la Ficha de Derechos
Reales, constaba en un formulario
impreso.
Con la implementación del sistema
prometeo (o de digitación a distancia), la
ficha actualmente es digital, con
posibilidad de reproducirse en físico.
Se sigue utilizando la ficha de Derechos
Reales en formulario impreso, solo en
casos excepcionales.
47. • Fincas Investigadas
• Diagnósticos de Propiedad
• Reportes de Incongruencias para
Saneamiento de la Información Registral
• Estudios de depuración de derechos de
fincas proindivisas (Estudios de
Copropiedad)
48. Diagnóstico de propiedad: Es una actividad
de investigación que permite conocer por medio
de la información del Registro de la Propiedad
la situación del derecho de propiedad sobre la
tierra en un municipio, departamento o región
del territorio nacional. Art. 23 inciso j) Ley del
Registro de Información Catastral.
DIAGNOSTICO DE PROPIEDAD
49. El diagnóstico de propiedad
está regulado en los artículos
23, 25, 28, 29 y 47 del decreto
41-2005.
DIAGNÓSTICO DE PROPIEDAD EN LA
LEY DEL RIC
50. • Variables que se Analizan en el Diagnostico:
Cantidad de Fincas inscritas por Libro
Jurisdicción Municipal y Departamental de las
Fincas
Naturaleza de la Finca
Forma de Propiedad en relación al número de
propietarios inscritos
Forma de Propiedad por la calidad de persona del
propietario
Origen de Las Fincas
Tracto Sucesivo Registral
Área Inscrita Original y Actualizada
Errores Registrales
Espacio Temporal de Creación de las Fincas
51. SANEAMIENTO DE LA
INFORMACIÓN REGISTRAL
• Base Legal del Saneamiento. 4to. Párrafo Art. 47 ley del
RIC
• “Cuando en los distintos análisis de información registral
que se realizan en el proceso catastral se detecten
incongruencias entre los duplicados de los documentos
que sirven de fuente primaria para los asientos que se
efectúan en los Libros de Inscripciones, lo asentado en
Libros de Inscripciones y lo asentado en el historial de
conservación de una finca, el RIC informará de manera
pormenorizada al Registro de la Propiedad para que de
oficio se verifiquen los resultados del análisis, y si fuera
procedente, se operen las enmiendas respectivas. El
Registro de la Propiedad informará al RIC el resultado
de su verificación y operación para efectos de la
actualización por parte del RIC.”
52. ORIGEN DEL SANEAMIENTO
• En sus inicios la investigación registral se
realizaba únicamente con información de Libros
de Inscripciones, sin tomar en cuenta
Duplicados.
• A raíz de establecer diferencias entre lo
asentado en libros y lo expresado en duplicados
en información de fincas de Petén, se estableció
la necesidad de adjuntar a la investigación
registral la fuente primaria de las inscripciones o
sea los duplicados.
53. ¿Saneamiento para que?
• El saneamiento se estableció para que la
información registral llegue lo más
correcta posible, y con ello evitar la
declaratoria de un Predio Irregular,
cuando el mismo no lo sea, sino se deba a
un error registral.
54. ¿Qué se debe sanear?
• El espíritu inicial es el de sanear o corregir
toda aquella información que tenga un
efecto jurídico en la finca. Ejemplo
• Nombres mal asentados
• Áreas Mal Consignadas
• Propietarios no consignados en la
inscripción.
• Jurisdicción Municipal o Departamental
mal consignada.
55. Estudios de depuración de
derechos de fincas proindivisas
• Se encuentra regulado en el artículo 47,
párrafo quinto:
• “Igualmente, el RIC remitirá al Registro de
la Propiedad los estudios de depuración
de derechos de fincas proindivisas, para la
administración eficiente de la información
de fincas inscritas en copropiedad”.
56. RAZÓN DE SER DE LOS
ESTUDIOS DE COPROPIEDAD
• Los estudios de copropiedad, surgen en
virtud que el Registro de la Propiedad no
lleva un control de fincas inscritas en
Copropiedad, para poder determinar con
claridad que Copropietarios se encuentran
inscritos con derechos vigentes, y en que
proporción.
57. Inscripción No. 1 03-09-2004
COMPRAVENTA
HAS 276 AS 95 CAS 40.4529
COPROPIEDAD
JULIAN MAY
UNICO APELLIDO
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
JOSE CAAL CAZ
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
PABLO XOL UNICO APELLIDO
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
PEDRO CAAL CAN
HAS 1 AS 6 CAS 72724
MIGUEL MAQUIM XOL
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
JOSE MARIA QUIM UNICO APELLIDO
HAS 1 AS 6 CAS 72724
CRISANTO BOTZOC TUT
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
PEDRO TUT UNICO APELLIDO
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
SANTOS TUT CHALIB
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
JOSE MAQUIM UNICO APELLIDO
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
FRANCISCO CAU CAN
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
JUAN MAAS CUC
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
MANUEL CAAL CAZ
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
MIGUEL MAAS CUC
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
PEDRO MAY QUIM
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
GASPAR XI MAY
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
MARCOS PEC CHUB
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
JOSE MARIA BOTZOC TZIB
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
CRISTÓBAL CHALIB
UNICO APELLIDO
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
JOSE CUC CAAL
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
JOSE CAAL CAN
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
JOSE CAAL CHALIB
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
PEDRO TIUL XOL
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
PEDRO CAAL CAZ
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
AVELINO XI XOL
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
ROSENDO CAAL CHALIB
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
VICENTE MAQUIM XOL
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
MANUEL BUTZ TUT
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
MIGUEL CAAL MAQUIM
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
PEDRO MAQUIM UNICO APELLIDO
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
PEDRO TUT QUIN
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
PEDRO CAAL TZIB
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
FRANCISCO TUT QUIM
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
VICENTE QUIM UNICO APELLIDO
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
JUAN QUIM CUCM
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
MANUEL XI XOL
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
SANTIAGO MAAS CUC
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
PEDRO CAAL UNICO APELLIDO
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
SANTIAGO POP BOTZOC
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
VICENTE XI SAM
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
ELENA CAAL CAZ
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
MARCELINO BUTZ UNICO APELLIDO
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
ROSA MAQUIM BOTZOC
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
EMILIO CAAL CAAL
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
PEDRO MAQUIM XOL
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
TERESA CUT TUT
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
TOMAS MAQUIM MAY
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
MANUEL BOTZOC TUT
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
MATEO COC TIUL
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
MANUEL MAY CAAL
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
MIGUEL CUC
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
RAMON XI CAAL
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
JOSE BUTZ CU
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
JOSE MAY UNICO APELLIDO
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
PEDRO TUT UNICO APELLIDO
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
ANTONIO XOL UNICO APELLIDO
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
JOSE CUC TIUL
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
MANUEL RAX MAY
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
MANUEL TUT QUIM
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
MANUEL MAY UNICO APELLIDO
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
ANTONIO MAQUIM CAN
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
EMILIO BOTZOC UNICO APELLIDO
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
JOSE CUC TIUL
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
MANUEL CAAL BOTZOC
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
MANUEL XI QUIM
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
MANUEL CUC MAY
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
PEDRO XOL MAQUIM
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
PEDRO LOPEZ CANAGUI
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
PEDRO ROBERTO CAAL
UNICO APELLIDO
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
FINCA: 900 FOLIO: 400 LIBRO 82E DE ALTA VERAPAZ,
MUNICIPIO DE SAN MIGUEL TUCURU, ALTA VERAPAZ.
Estudio de Copropiedad elaborado el 03/08/2009 con base a la información de la inscripción
electrónica.
PEDRO CAAL CAN
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
JOSE MARIA QUIM UNICO APELLIDO
HAS 4 AS 01 CAS38.2674
VER OBSERVACIONES
1 y 2
58. USO DE LA INFORMACIÓN REGISTRAL EN LAS
ETAPAS DE ANÁLISIS CATASTRAL Y ANÁLISIS
JURÍDICO
• Para el análisis catastral es importante, ya
que es la base para realizar la
comparación de la información obtenida
en campo y así en el análisis jurídico
determinar la condición jurídica del predio:
Regular o Irregular.
• Con base a esta información se pueden
realizar mosaicos de fincas que permitan
la asociación de Finca – Predio.
