Un breve recorrido por el Procedimiento Registral

2. PROCEDIMIENTO
REGISTRAL
Luis Eduardo Ojeda Portugal
Registrador Público
Zona Registral Nº XII – Sede Arequipa

3. DENOMINACIONES.-
Ha tenido diversas denominaciones en su evolución; así en España
fuente principal de este derecho en el Perú lo denomina Derecho
Hipotecario, como consecuencia de haber sido la hipoteca el primer
derecho real materia de inscripción. También se le conoce como
Derecho Inmobiliario Registral o simplemente como Derecho
Inmobiliario.
Sin embargo la denominación de Derecho Registral, responde más a la
esencia de la materia, porque no excluye la inscripción de otros
derechos no referidos a la propiedad, así se ha entendido en la
Argentina, en España, en México y en el Perú.
El derecho registral como rama autónoma de la ciencia jurídica, tiene
como finalidad – según lo señala el profesor Raúl García Coni- la
sistematización de los principios relacionados con la dinámica de los
derechos inscribibles en relación con terceros.

4. CONCEPTO.-
Existen diversos criterios en cuanto al concepto, casi todos los
tratadistas españoles lo vinculan con los bienes inmuebles y los
derechos reales.-
En el quehacer doctrinario peruano Dr. Rubén Guevara Manrique
define al Derecho Registral: “El conjunto de normas jurídicas y
principios registrales que regulan la organización y funcionamiento de
los registros, los derechos inscribibles y medidas precautorias,... En
relación con terceros”.
Por consiguiente el Derecho Registral tiene como finalidad, la
organización de los llamados “Registros Jurídicos” (aquellos que
arrojan la publicidad efecto): Registro de Propiedad Inmueble,
Registro de Personas Jurídicas etc.. Mientras que el Derecho
Administrativo se encarga de regular a los denominados “Registros
Administrativos” (aquellos que arrojan la publicidad noticia): Registro
de Estado Civil (RENIEC), Registro de marcas (Indecopi), etc.

5. UNA DEFINICIÓN.-
El Derecho Registral, es aquella rama del derecho,
formada por el conjunto de normas jurídicas y
principios registrales que regulan la organización y
funcionamiento de los registros públicos y los
actos jurídicos inscribibles en los diversos
registros, en relación con terceros; pudiendo estos
actos contener Derechos y Obligaciones.

6. CARACTERES DEL DERECHO REGISTRAL.-
a) Es un Derecho Autónomo.- Constituye una rama especial del
Derecho Civil, en la cual la mayor parte de las normas que regulan
el procedimiento no están contenidas en el Código Civil, sino en
leyes y reglamentos especiales.
b) Es un Derecho Público.- Por que si bien al registrar acceden a la
inscripción de derechos privados, la inscripción persigue el bien
común referido a los terceros que puedan contratar con los
titulares regIstrales, bajo la fe del Registro.
c) Es un Derecho Limitativo.- Por cuanto el derecho registral es de
número cerrado, o sea que sólo admite al Registro los actos y
contratos que la ley señala.
d) Es un Derecho Formalista.- El procedimiento registral está sujeto a
etapas preclusivas y requisitos de cumplimiento obligatorio para la
inscripción o la denegatoria de inscripción de los títulos.

7. SISTEMAS REGISTRALES.-
Entre los principales sistemas regístrales a nivel mundial
encontramos a los siguientes.
•SISTEMA REGISTRAL FRANCES. (De transcripción)
•SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO. (Acta Torrens)
•SISTEMA REGISTRAL ALEMAN.
•SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL.
•SISTEMA REGISTRAL ANGLOSAJON.
•SISTEMA REGISTRAL PERUANO.

9. QUÉ ES?
La SUNARP es un organismo descentralizado
autónomo de Sector Justicia y ente rector del Sistema
Nacional de los Registros Públicos, y tiene entre sus
principales funciones y atribuciones el de dictar las
políticas y normas técnico - registrales de los registros
públicos que integran el Sistema Nacional, planificar y
organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la
inscripción y publicidad de actos y contratos en los
Registros que conforman el Sistema.
BASE LEGAL: Mediante Ley 26366, se crea el Sistema de Nacional de Registros Públicos, y la
Superintendencia Nacional de Registros Públicos - SUNARP, y por Resolución Suprema Nº 135-
2002-JUS, se aprueba el Estatuto de la SUNARP. Derogado por D.S. que aprueba el ROF

10. CLASES DE REGISTRO
PROPIEDAD INMUEBLE BIENES MUEBLES

11. CLASES DE REGISTRO
PERSONAS NATURALES PERSONAS JURIDICAS

12. R E G L A M E N T O S
Reglamento Aplicable a todos los Registros
• Reglamento General de los Registros Públicos.- TUO Resolución
126-2015-SUNARP-SN Publicado 22-05-2012 (El Reglamento
original fue aprobado por Resolución 195-2001-SUNARP-SN de
19.07.2001,)
Reglamentos Aplicables al Registro de Propiedad Inmueble
• Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Resolución
097-2013-SUNARP-SN DEL 03.05.2013
• Reglamento de Inscripciones del Registro de Derechos Mineros.-
Resolución 052-2004-SUNARP-SN del 29.02.2004
Reglamentos Aplicables al Registro de Personas Jurídicas
• Reglamento del Registro de Sociedades.- Resolución 200-2001-
SUNARP-SN del 24.07.2001
• Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas.
Resolución 038-2013-SUNARP-SN del 15.02.2013

13. Reglamentos Aplicables al Registro de Bienes Muebles
• Reglamento de Inscripciones del Registro Público de Aeronaves.
Resolución 360-2002-SUNARP-SN del 04.09.2002
• Reglamento de Inscripciones del Registro Mobiliario de Contratos
y su Vinculación con los Registros Jurídicos de Bienes Muebles.
Resolución 142-2006-SUNARP del 25.05.2006 (Ley 28677 Ley de
la Garantía Mobiliaria)
• Reglamento de Inscripciones de los Registros de Buques, de
embarcaciones Pesqueras y de Naves. Resolución 022-2012-
SUNARP-SN DEL 28.01.2012
• Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular.
Resolución 039-2013-SUNARP/SN del 15.02.2013
• Reglamento de Inscripciones de Bienes Vinculados a la Pequeña
Minería y Minería Artesanal en el Registro de Bienes Muebles.
• Resolución 091-2013-SUNARP-SN del 30.04.2013

14. Reglamentos Aplicables al Registro de Personas Naturales
• Reglamento de Inscripciones de los Registros de Testamentos y
Sucesiones Intestadas.
Otros Reglamentos
• Reglamento del Tribunal Registral. Resolución 263-2005-SUNARP-SN
del 18.10.2005
• Reglamento del Índice de Verificadores del Registro de Predios.
Resolución 188-2004-SUNARP-SN del 06-06-2004.

15. D I R E C T I V A S
2001
• Precisan normatividad aplicable y procedimiento de Inscripción de
Comunidades Nativas. Resolución 157-2001-SUNARP-SN
• Regula Procedimiento de Inscripción de Acumulación de Derechos
Mineros. Resolución 270-2001-SUNARP-SN
2002
• Normas para la Inscripción de Sociedades Mineras Contractuales y
las sucursales de Empresas constituidas en el Extranjero que se
establecen en el país para desarrollar actividades Mineras
Resolución 360-2002-SUNARP-SN del 04.09.2002
2003
• Directiva referida a la inscripción de contratos de compra venta
de viviendas en proceso de construcción o en planos financiados
por terceros y de hipoteca. Resolución 030-2003-SUNARP-SN

16. • Unifica criterios para la aplicación de la 14 Disposición
complementaria de la Ley Orgánica de Municipalidades
Resolución 487-2003-SUNARP-SN (Regularización de Edificaciones
21-07-1999 al 31.12.2002 sin licencia de obra)
• Unifica Criterios de Calificación en Asuntos No contenciosos de
Competencia Notarial. Resolución 490-2003-SUNARP-SN
2004
• Implementación del Registro Público de Gestión de Intereses en el
Registro de Personas Naturales de cada Zona Registral y aprueba
formatos de inscripción. Resolución 13-2004-SUNARP-SN
• Aprueba Directiva 008-2004-SUNARP-SN sobre actos inscribibles
que requieren informe de Catastro. Resolución 296-2004-
SUNARP-SN.
• Directiva para facilitar la digitación de Asientos Electrónicos.
Resolución 186-2004-SUNARP-SN.

17. 2005
• Directiva que establece normas para la inscripción de
Cooperativas, Comunidades Campesinas, EPS y demás personas
jurídicas que se dediquen a actividades Mineras. Resolución 057-
2005-SUNARP-SN
• Directiva para atención en 24 horas de Actos inscribibles que
tiene impacto en el desarrollo económico del país. Resolución
261-2005-SUNARP-SN
2006
• Incorporación de actos denominados Constitución de Sociedades
y Reserva de nombre al tramite previsto en la Directiva 04-2005-
SUNARP-SN. Resolución 127-2007-SUNARP-SN
2007
• Establece mecanismos que viabilizan la anotación preventiva,
liquidación, tramite de oposición y formulación de medios
impugnatorios en el procedimiento se saneamiento catastral
registral. Resolución 360-2002-SUNARP-SN del 04.09.2002

18. 2008
• Directiva 001-2008-SUANRP-SN que establece Tolerancias
Registrales Catastrales. Resolución 003-2008-SNCP-CNC Sistema
Nacional Integrado de Información Catastral Predial.
• Directiva 003-2008-SUNARP-SN regula servicio gratuito
denominado “Alerta Registral Sobre Predios”. Resolución 185-
2008-SUNARP-SN.
• Directiva 007-2008-SUNARP-SN que regula la inscripción de
Fideicomisos. Resolución 316-2008-SUNARP-SN.
• Directiva 009-2008-SUNARP/SN que establece criterios para la
calificación e inscripción de Régimen de Propiedad Exclusiva y
Común. Resolución 340-2008-SUNARP-SN.
2009
• Regula el Indice Nacional del Registro de Personas Juridicas.
Resolución 075-2009-SUNARP-SN

19. 2011
• Regula el saneamiento de Posesiones Informales ubicados en
territorio de Comunidades Campesinas. Resolución 126-2011-
SUNARPN.
• Directiva 002-2011-SUNARP-SN .- Establece Criterios registrales
para la inscripción de las Uniones de Hecho, su cese y otros actos
inscribibles directamente vinculados. Resolución 088-2011-
SUNARP-SA.
2012
• Procedimiento para que los registradores Públicos soliciten las
aclaraciones a los Magistrados del Poder Judicial en cumplimiento
de lo dispuesto por el Art. 2011 del Código Civil. Resolución 029-
2012-SUNARP-SA

20. 2013
• Regula. Resolución XXX-2011-SUNARPN.
• Directiva 0xx-2013-SUNARP-SN .- Establece. Resolución 0XX-2013-
SUNARP-SA.
2014
• Procedimiento. Resolución 02xx-2014-SUNARP-SA

21. PRINCIPIOS REGISTRALES
Estos se encuentran establecidos en el Titulo Preliminar del Texto
Único Ordenado de SUNARP.
PUBLICIDAD MATERIAL
PUBLICIDAD FORMAL
PRINCIPIO DE ROGACIÓN Y TITULACIÓN AUTENTICA
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL
PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE
PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE

22. PUBLICIDAD MATERIAL
El Registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o
derechos inscritos. El concepto de inscripción comprende
también a las anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento
expresamente las diferencie.
El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun
cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del
mismo.

23. PUBLICIDAD FORMAL
El Registro es publico, La publicidad registral formal garantiza
que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido
de las partidas registrales y, en general, obtenga información del
archivo Registral.
El personal responsable del Registro no podrá mantener en
reserva la información contenida en el archivo registral salvo las
prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del
Registro.

24. PRINCIPIO DE ROGACIÓN Y DE TITULACIÓN
AUTENTICA
Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes
del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de titulo que
conste en instrumentos publico, salvo disposición en contrario. La
rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el
titulo, salvo reserva expresa.
Copia Certificada ?
Art. 9 del TUO
Y si es Original ?

25. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral
independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de
aquellas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada
uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro
que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural
en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.
Excepción : Resolución 067-2002-SUNARP-SN del 21.12.2002 que
establece la apertura de partida especial en :
a.- Registro de Mandatos: Por cada poder
b.- Registro Personal : Por persona o por Sociedad Conyugal

26. PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Los registradores califican la legalidad del titulo en cuya virtud se solicita
la inscripción.
La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las
formalidades propias del titulo y la capacidad de los otorgantes, así como
la validez del acto que, contenido en aquel, constituye la causa directa e
inmediata de la inscripción.
La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que
pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible
del acto o derecho. Se realiza sobre la base del titulo presentado, de la
partida o partidas vinculadas directamente a aquel y,
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.
•En caso de Calificación de Resoluciones Judiciales existe Limitación.
•En Registro Mobiliario de Contratos existe Calificación Restringida

27. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin que este
inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo
necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en
contrario.
En Personas jurídicas no existe “Tracto” sino “Acto previo”
En Prescripción no existe Tracto por ser Modo Originario.

28. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
Los asientos registrales se presumen exactos y validos. Producen
todos sus efectos y legitiman al titular Registral para actuar
conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos
establecidos en el Reglamento General de los Registros Públicos o
se declare judicialmente su invalidez.

29. PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL
La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación,
resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicara al
tercero registral que a titulo oneroso y de buena fe hubiera
contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de
dicha inexactitud no consten en los asientos registrales.
La Publicidad se extiende a los Títulos Archivados.
Es Diferente a OPONIBILIDAD (Art- 2022 del Código Civil)

30. PROCEDIMIENTO
REGISTRAL
 Naturaleza del procedimiento
El procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y tiene
por finalidad la inscripción de un título. No cabe admitir apersonamiento
de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposición a la inscripción.
 Conclusión del procedimiento El procedimiento registral termina
con:
a) La inscripción, (Clases de Inscripción: Constitutiva y Declarativa);
b) La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de
presentación;
c) La aceptación del desistimiento total de la rogatoria.
 Instancias
Son instancias del procedimiento registral:
a) El Registrador;
b) El Tribunal Registral.
Contra lo resuelto por el Tribunal Registral sólo se podrá interponer
demanda contencioso administrativa ante el Poder Judicial.

31. PROCEDIMIENTO
REGISTRAL
 Cómputo de plazos
Los plazos aplicables al procedimiento registral se cuentan por días
hábiles, salvo disposición en contrarío. Se consideran días hábiles aquellos
en los cuales el Diario de la Oficina respectiva hubiese funcionado. En el
cómputo se excluye el día inicial y se incluye el día del vencimiento.
Vigencia del Asiento de Presentación : 35 días
En caso de Observación o Liquidación : 25 días Adicionales
Ultimo día para pagar o subsanar : 6to. Antes del vencimiento
Plazo puede suspenderse Art. 29 del TUO.
Tambien se suspende en caso de Apelación.
Vigencia del Asiento en caso de Titulo Apelado: 3 meses y 15 días desde la
notificación con resolución.

32. PROCEDIMIENTO
REGISTRAL
 Títulos conexos
Se entiende por títulos conexos aquellos presentados al Registro, sea con
uno o más asientos de presentación, siempre que estén referidos a la
misma partida o asunto y sean compatibles.
 Partida Registral
La partida registral es la unidad de registro, conformada por los asientos de
inscripción organizados sobre la base de la determinación del bien o de la
persona susceptible de inscripción; y, excepcionalmente, en función de
otro elemento previsto en disposiciones especiales.
 Titulos Compatibles
La

33. GRACIAS