Este documento describe la función y los principios del registro de títulos. Explica que el registro tiene la función de garantizar la protección de los derechos inscritos y facilitar las transacciones mediante la publicidad de los documentos y derechos. También describe los principios del registro como la rogación, prioridad, especialidad, tracto sucesivo, publicidad, legitimidad y legalidad. Finalmente, resume los procedimientos de certificación y recursos contra actualizaciones administrativas en el registro de títulos.

1. LA FUNCIÓN Y LOS PRINCIPIOS
REGISTRALES
SUSTENTANTE:
Dra. Rosabel Castillo R.
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2. EL REGISTRO DE TÍTULOS
“Los Registros son la parte del sistema de seguridad
jurídica preventiva que tiene como función facilitar
las
transacciones mediante la publicidad de sus
documentos y/o derechos según el sistema de que se
trate. Reducen así
asimetrías
informativas,
protegen los derechos de propiedad y clarifican a
los contratantes potenciales quienes son titulares
de cada derecho, de tal modo que la contratación
resulte a todos más fácil y segura en mayor o menor
medida según el diseño y eficacia de cada sistema
registral”. (Dr. Fernando Méndez González,
Registrador de Títulos de España)
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3. EL REGISTRO DE TÍTULOS
El Registro de la propiedad es una institución a la que el
ordenamiento jurídico atribuye la esencial función, propia
de todo Estado moderno, de garantizar la protección de los
derechos inscritos, y con ello, el tráfico jurídico
inmobiliario. Es el único registro que tiene efectos de fe
pública respecto de la titularidad y derechos reales sobre
bienes inmuebles.
La importancia del Registro radica en ser el mecanismo
que utiliza el Estado para hacer efectiva la publicidad
inmobiliaria,
proporcionando
transparencia
en las
operaciones inmobiliarias y seguridad en el tráfico jurídico,
logrando así el fomento del crédito territorial y evitando
las cargas ocultas.
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4. FUNCIÓN REGISTRAL
En la doctrina registral se ha denominado a la función
registral como una función de “Seguridad Jurídica
Preventiva”.
Una función de seguridad jurídica preventiva es
esencial para todo Estado, y a esa función vienen a
responder las oficinas de Registros de Títulos.
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5. PRINCIPIOS REGISTRALES

PRINCIPIO DE ROGACIÓN

PRINCIPIO DE PRIORIDAD

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

PRINCIPIO DEL TRACTO SUCESIVO

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

PRINCIPIO DE LEGITIMIDAD

PRINCIPIO DE LEGALIDAD
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6. PRINCIPIO ROGACION
En virtud del principio de rogación los asientos del registro
se practican a solicitud de parte interesada.
La petición de inscripción es el primer trámite del procedimiento registral. El carácter rogado se refiere únicamente
al momento de iniciación del procedimiento.
Este principio tiene dos aspectos:
Negativo: El Registro de Títulos no puede actuar de oficio.
Positivo: Es a los interesados a quienes corresponde iniciar
de oficio el procedimiento registral.
El Asiento de presentación es la expresión formal en
el Registro del principio de rogación.
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7. PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Este principio consiste en el aforismo de que
“quien es primero en tiempo es primero en derecho” es
una prioridad formal que da la presentación del acto.
También es conocido como principio de rango.
Este principio obliga a ordenar los derechos
sometiéndolos a un orden de prelación regido por la
cronológica entrada de los documentos.
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8. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
De acuerdo con este principio, los inmuebles y
derechosinscritos en el Registro deberán estar
definidos y precisados respecto a su:
●
●
●
●
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Titularidad
Naturaleza
Contenido
Limitaciones.
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9. PRINCIPIO DEL TRACTO SUCESIVO
El principio del tracto sucesivo exige que los
sucesivos titulares del dominio o del derecho real
registrado aparezcan en el Registro íntimamente
eslabonados, enlazando el causante con el sucesor.
El principio del Tracto Sucesivo se cumple en dos
formas posibles:
●
Tracto Formal
●
Tracto Abreviado o Comprimido
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10. PRINCIPIO PUBLICIDAD
La publicidad inmobiliaria tiene por objeto, dar a conocer las
relaciones entre los sujetos y las cosas objeto de los derechos
reales para dar seguridad al tráfico inmobiliario.
Es la razón de ser y la finalidad de los registros inmobiliarios.
Se cumple de dos maneras: mediante la exhibición de los asientos
de inscripción y por medio de certificaciones. Es la consecuencia
más radical del principio de legitimación.
Este principio se le conoce también como Principio de Fe Pública
Registral.
De la fe pública se deducen dos aspectos:
●
El registro es exacto en beneficio del tercero.
●
El Registro es íntegro.
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11. PRINCIPIO DE LEGITIMIDAD
Se define el principio de legitimación como aquel
principio en virtud del cual se presume que el derecho
inscrito en el registro existe y pertenece en la forma
determinada en el asiento.
Sin principio registral de legitimación no existe un
sistema registral sostenible.
Los asientos registrales, constituyen un título de
legitimación.
Este principio tiene una relación importante con la
protección del tercero adquiriente a título oneroso y
de buena fe.
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12. PRINCIPIO DE LEGALIDAD
De acuerdo con este principio, solamente se inscribirán en
el
Registro los títulos que reúnan los requisitos de fondo y forma
establecidos por la Ley. El Registrador será responsable,
mediante la calificación de los documentos, del cumplimiento de
este principio.
De manera particular, la Ley 108-05 establece como base de
nuestro sistema registral los principios de:
Especialidad: Que consiste en la correcta determinación e
individualización de sujetos, objetos y causas del derecho a
registrar.
Legalidad: Que consiste en la depuración previa de derecho a
registrar.
Legitimidad: Que establece que el derecho registrado existe y que
pertenece a su titular.
Publicidad: Que establece la presunción de exactitud de registro
dotando de fe pública su constancia.
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13. CALIFICACIÓN REGISTRAL
La función calificadora en un sistema como el nuestro, donde la
inscripción tiene efectos de carácter convalidante, reviste gran
importancia. A los efectos de evitar que accedan al Registro
actos claudicantes susceptibles de impugnación, se hace
indispensable una correcta calificación registral.
La calificación de los documentos presentados en el Registro se
entenderá limitada a los efectos de extender, suspender o negar
la inscripción solicitada. El Registrador, si no encuentra
obstáculos en la documentación presentada ni en los asientos
registrales, practicará el asiento solicitado. Si encontrara en el
documento faltas que se puedan subsanar, suspenderá la
inscripción hasta que se subsanen. Si encontrara en el
documento deficiencias insubsanables, negará la inscripción con
carácter definitivo. Sólo estas tres actitudes puede adoptar el
Registrador, quedando con ellas delimitado su campo de
acción.
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14. Tramite Institucional
Recepción de las actuaciones
(Libro Diario)
Función Calificadora
Inscripción y/o anotación
(si procede)
Certificaciones
Obteniéndose como resultado
Los Certificados de Títulos
*Consolidación
*Canje
Contenido
Duplicado
Extracto
*Sustitución de
garantías
*Registro
Complementario

15. EL CERTIFICADO DE TÍTULOS
El Certificado de Título es la trascripción completa del
decreto de Registro o la sentencia de adjudicación, en
el libro registro de las oficinas del Registrador de
Títulos o de la anotación posterior al primer registro
de cualquier documento, resolución o sentencia que
tenga por objeto la transferencia o modificación de un
derecho registrado.
Tienen un carácter perpetuo, irrevocable y absoluto
como consecuencia obligada de las condiciones de
publicidad, autenticidad, legalidad y especialidad del
Sistema Torrens.
* Procedimiento por pérdida
* Corrección de error en el certificado de titulo
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16. EL CERTIFICADO DE TÍTULOS
CARACTERÍSTICAS DEL CERTIFICADO DE TÍTULO:
●
Imprescriptible
●
Inatacable
●
Presunción “Juris et de Jure”
●
Constitutivo
●
Convalidante
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17. CARGAS Y GRAVÁMENES

Se anotan o inscriben en un Registro Complementario.

Se les entrega una copia del documento probatorio –Acto
de Constitución – del derecho con la certificación de
inscripción en el Registro de Títulos.

La carga o gravámenes se acredita mediante
certificaciones emitidas por el Registro de Títulos. Estas
certificaciones tienen fuerza ejecutoria y validez
probatoria.
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18. BLOQUEO REGISTRAL
Se contemplan expresamente los siguientes casos:

Venta Condicional de Inmuebles (Ley 596 del 31 de
octubre de 1941, modificada por la Ley 108-05, Artículo 3)

Bien de Familia (Ley 339)

Dominio Público.

Condominio.

Certificación con Reserva de Prioridad.
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19. PUBLICIDAD INMOBILIARIA Y
CERTIFICACIONES

CONSULTAS

CERTIFICACIONES
SOBRE LAS CONSULTAS:
La consulta por medios informáticos no tendría otra
restricción que los horarios de atención al público y la
disponibilidad de terminales de consulta.
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20. PUBLICIDAD INMOBILIARIA Y
CERTIFICACIONES
TIPOS DE CERTIFICACIONES:
• Certificaciones del Estado Jurídico del Inmueble
• Certificaciones de Inscripción del Inmueble
• Certificaciones de Registro de Derechos Reales Accesorios
• Certificaciones con Reserva de Prioridad
• Certificaciones de Registro de Acreedores
• Otras certificaciones
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21. PUBLICIDAD INMOBILIARIA Y
CERTIFICACIONES
PROCEDIMIENTO:
La certificación se expide a pedimento expreso de parte.
Las certificaciones simples, luego de calidad la legitimidad del
solicitante se emiten.
El expediente iniciado se devuelve integramente al solicitante.
La
certificación con reserva
procedimiento especial.
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de
prioridad
tiene
un
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22. RECURSOS CONTRA ACTUALIZACIONES
ADMINISTRATIVAS
1)
Reconsideración, Art. 76: Se presenta ante el mismo
órgano que dictó el acto o la resolución.
1)
Jerárquico, (Art. 77): Se interpone ante el órgano
jerárquica-mente superior al que dictó el acto o la
resolución recurrida.
1)
Jurisdiccional, (Art. 78): Se interpone ante Tribunal
Superior de Tierras territorialmente competente.
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23. RECURSOS CONTRA ACTUALIZACIONES
ADMINISTRATIVAS
El silencio del órgano al que se recurre, supone que se está
denegando lo solicitado. Los recursos no pueden saltarse,
deben ser interpuestos uno a uno.
PROCEDIMIENTO …
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24. MUCHAS GRACIAS!
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