PRefactibilidad proyecto

1. Proyecto:
Edificio Barrio El Nogal – Los Almendros
Medellín
Febrero 2022
www.pnpsas.com.co

2. Objetivo
• Construir un edificio Residencial de 9 pisos y un semisótano, con
apartamentos de calidad y logrando la mayor eficiencia en el uso del suelo,
generando así valor significativo para todos los participantes en el desarrollo
del proyecto (Propietario, profesionales, empleados, etc)

3. Localización
El edificio quedara ubicado en la Calle 32 F # 78 – 77/69,
de la ciudad de Medellín.

4. Descripción del proyecto
• El edificio quedará localizado en el Barrio El Nogal – Los Almendros, de la
comuna 16 (Belén), de la ciudad de Medellín.
• Se proyecta construir un edificio residencial de 9 pisos y un semisótano, 16
apartamentos y 30 parqueaderos.
• En el semisótano y primer piso del proyecto se localizaran los parqueaderos,
cuartos técnicos, cuarto de basura, en los pisos 2 a 9 se desarrollaran 2
apartamentos por piso, buscando que sean apartamentos tipo con el fin de
optimizar las áreas y ser eficientes en los costos de construcción.

5. Información de sector
Amueblamiento urbano
El proyecto se localiza en un sector con amplias zonas verdes, cerca de vias principales y
con fácil acceso a establecimientos comerciales, educativos y recreacionales.
Calidad de los servicios públicos
El sector donde esta ubicado el proyecto cuenta con buen calidad de los servicios
públicos de acueducto, energía y alcantarillado.
Estrato socioeconómico
El estrato socioeconómico del proyecto esta categorizado como estrato 5.

6. Norma
La norma urbanística aplicable al predio es el ACUERDO NÚMERO 48 DEL 2014. (
17 DICIEMBRE DE 2014 ) del Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de
Medellín y se dictan otras disposiciones complementarias y Decretos
Municipales N° 1152 de 2015, 1760 de 2016, 0066 de 2018 y 2502 de 2019,
y demás normas aplicables.

7. Imput
Lote Direccion Area Lote
Indice De
Ocupación
Max
Índice De
Construccion
Max
Numero De
Pisos
Permitidos
Area Neta
Lote
Area Indice
Construccion
Lote 1 Calle 32 F # 78 - 77 230.00 60% 2.7 Libre 138 621
Lote 2 Calle 32 F # 78 - 87 230.00 60% 2.7 Libre 138 621
Gran Total 460.00 276.00 1242.00
Cuadro De Distribucion De Areas Privados Visitantes
Piso Uso
Area
Construcc
ión
Circulacio
nes
Area Util Balcon
Area
Promedi
o
Apartam
entos
(m2)
Aptos
(Unidad
es)
Parq.
Resulta
ntes
Carro
Parq.
Max
Carro
(1.5/1
)
Parq.
Result
antes
Carro
Parq.
Max
Carro
(1/3)
Semisot
ano
Parqueaderos (
Descontable)
368.00 92.0 276.0 22 24 6
1
Parqueaderos (
Descontable)
248.40 136.6 111.8 8
2 Residencial 174.78 15.53 155.25 4.00 79.63 2
3 Residencial 170.78 15.53 155.25 77.63 2
4 Residencial 174.78 15.53 155.25 4.00 79.63 2
5 Residencial 170.78 15.53 155.25 77.63 2
6 Residencial 174.78 15.53 155.25 4.00 79.63 2
7 Residencial 170.78 15.53 155.25 77.63 2
8 Residencial 174.78 15.53 155.25 4.00 79.63 2
9 Residencial 170.78 15.53 155.25 77.63 2
Totales 1998.60 352.82 1242.0 16.0 16 30 24 0 6

8. Imput
Drivers
Lote (mts2) 460.0
Diseño - Área Vendible (mts2) 1,258.0
Diseño - No. de Aptos 16.0
Diseño - Área Promedio por Apto 78.6
Diseño - Parqueadero Carro Vendibles 30.0
A. Desarrollo
feb-22
2 meses
mar-22
B. Licencias y Permisos
abr-22
3 meses
jun-22
C. Fase Construcción
jul-22
11 meses
may-23
D. Fase Entrega
jun-23
1 meses
jun-23
E. Fase Liquidación jul-23
Área Construida 1,998.6
Costo Directo por m2 $2,143,659
Inflación Anual 6.0%
Imprevistos (% Costo Directo) 3.00%

9. Resultados
Resultados (COP$)
Total
Costos Directos $ 4,455,867,552 55.9%
Costos Directos $ 3,711,902,187 46.5%
Gastos Generales $ 499,331,000 6.3%
Imprevistos e incrementos $ 244,634,364 3.1%
Costos Indirectos $ 307,068,208 3.8%
Estudios y Diseños $ 88,224,932 1.1%
Licencias y Permisos $ 87,302,811 1.1%
Interventoría $ 67,220,000 0.8%
Posventa $ 22,860,000 0.3%
Comisiones e impuestos $ 33,037,999 0.4%
Polizas $8,422,466 0.1%
Cargas Urbanisticas $ 892,524,357 11.2%
Cesion de suelo y const Equipamento $ 892,524,357 11.2%
Parqueaderos $ 0 0.0%
Honorarios $ 322,459,359 4.0%
Administración Delegada $ 322,459,359 4.0%
TOTAL COSTOS Y GASTOS $ 5,977,919,476 74.9%
Terreno $ 2,000,000,000 25.1%
Lote 1 $ 1,000,000,000 12.5%
Lote 2 $ 1,000,000,000 12.5%
TOTAL COSTOS Y GASTOS $ 7,977,919,476 100.0%
Recaudo Esperado por
Ventas
$8,583,922,705
Apartamentos 16 $ 8,383,922,705
Parqueaderos adicionales 8 $ 200,000,000
Utilidad $ 606,003,229 7.60%
Precio m2 venta
Apartamaneto
$ 6,664,485
Precio Parqueadero $ 25,000,000
Precio venta
Apartamento
78.63 $ 523,995,169
Costo Apto $498,619,967
$/M2 Costruccion CD $2,107,092
$/M2 Costruccion CD+CI+Otros $3,991,754
$/M2 Area Vendible $6,423,446

10. Resultados
Sensibilidad Utilidad - Variando CD y Precio de Venta
Precio de Venta Inicial x m2 (COP$)
7.60% $ 6,500,000 $ 6,600,000 $ 6,700,000 $ 6,800,000 $ 6,900,000
CD
Inicial
por
m2
$ 2,350,000 -1.3% 0.1% 1.6% 3.1% 4.6%
$ 2,250,000 1.2% 2.7% 4.2% 5.7% 7.2%
$ 2,150,000 3.8% 5.4% 6.9% 8.5% 10.1%
$ 2,100,000 5.2% 6.8% 8.4% 9.9% 11.5%
$ 2,000,000 8.1% 9.7% 11.3% 12.9% 14.6%

11. Proyectos del sector
Proyecto12 Direccion
Fecha
Lanzamiento
Fecha
Entrega
Area/M2 Valor Apto Valor $/M2
Torre Castello CL 32 EE DG 75C 2020 2022 102 $ 684,000,000 $ 6,705,882
Torre Castello CL 32 EE DG 75C 2020 2022 121 $ 885,241,000 $ 7,316,041
Báltico Carrera 77 #28-13 2021 2024 83 $ 528,500,000 $ 6,367,470
Báltico Carrera 77 #28-14 2021 2024 105 $ 655,500,000 $ 6,242,857
CityM Belén Cra. 81 # 25 - 35 2021 2024 72 $ 501,340,000 $ 6,963,056
CityM Belén Cra. 81 # 25 - 35 2021 2024 85 $ 545,370,000 $ 6,416,118
Torre Avellana CL 32 EE CR 78 2021 2021 92 $ 560,000,000 $ 6,086,957
Burdeos Tv 39 Cir 73 2021 2023 122 $ 899,000,000 $ 7,368,852
Burdeos Tv 39 Cir 73 2021 2023 161 $ 1,148,000,000 $ 7,130,435
Puerto Bari Tv. 39A #71 2019 2022 120 $ 744,000,000 $ 6,200,000
Tropicario Diagonal 74C #32EE 2021 2024 75 $ 500,000,000 $ 6,666,667
Tropicario Diagonal 74C #32EE 2021 2024 76 $ 503,000,000 $ 6,618,421
Tropicario Diagonal 74C #32EE 2021 2024 90 $ 590,000,000 $ 6,555,556
Promedio $ 6,664,485

12. Calculo de Cargas Urbanisticas
Cargas
Factor [m2]
Compensar
Cantidad
Vivienda
Total [m2]
Compensar
Valor M2
Total A
Compensar [$]
Cesión De Suelo Para Espacio
Público De
esparcimiento, Encuentro Y
Equipamiento Básico.
17.35 16 277.60 $2,682,351 $744,620,625
Construcción De Equipamientos 1.00 16 16.00 $1,967,970 $31,487,512
Parqueaderos Adicionales 5.00 0 0.00 $2,682,351 $0
Incremento Por (15%) 15% $116,416,220
Total Cargas $892,524,357

13. Flujo de Egresos
$37
$37
$66
$66
$967
$419
$419
$419
$419
$419
$419
$443
$443
$443
$443
$443
$29
$29
$4
$4
$4
$4
$0
$0
$75
$141
$208
$1,175
$1,594
$2,014
$2,433
$2,852
$3,271
$3,691
$4,134
$4,577
$5,019
$5,462
$5,905
$5,934
$5,963
$5,966
$5,970
$5,974
$5,978
$5,978
$5,978
$ 0
$ 1,000
$ 2,000
$ 3,000
$ 4,000
$ 5,000
$ 6,000
$ 7,000
feb-22
mar-22
abr-22
may-22
jun-22
jul-22
ago-22
sep-22
oct-22
nov-22
dic-22
ene-23
feb-23
mar-23
abr-23
may-23
jun-23
jul-23
ago-23
sep-23
oct-23
nov-23
dic-23
ene-24
Millones
Flujo de Egresos Proyectados

14. Administración Delegada
• El constructor obrará como representante o delegado del contratante y todos los gastos de la obra se hacen por cuenta y riesgo
de este último.
• El constructor deberá pagar a nombre y cuenta del contratante todos los gastos de obra definidos como presupuesto de
construcción, sin incluir los gastos legales, financieros, gerencia, promoción y ventas, escrituración, propaganda y avalúos que
no se consideran incluidos en el presupuesto de la obra. Sobre este punto se aclara que los pagos de otros honorarios, gastos
reembolsables de otros asesores, licencias y tasas municipales, el constructor sólo está comprometido a pagarlas de los fondos
sometidos a su responsabilidad por autorización expresa del contratante, pero no está responsabilizado a controlar y estar
pendiente de la oportuna contratación y pago de dichos
• La obtención de los servicios públicos es de su responsabilidad y sobre su costo cobrará honorarios de construcción. Si la
obtención de los servicios públicos no es posible por causas ajenas al control del constructor, éste quedará liberado de su
obligación.
• Los errores en la obra imputables al constructor serán corregidos y pagados por cuenta del constructor.
• Todas las pólizas de seguro, registro del contrato y de garantía exigidas al constructor, serán pagadas por la entidad contratante.
• Es obligación del constructor asumir las funciones directivas y administrativas de la construcción y pagar por su cuenta los gastos
del mantenimiento de su empresa.
• El contratante deberá proveer al constructor de los fondos para la construcción o de un mecanismo de pago convenido
previamente, que permita al constructor atender, exclusivamente, los pagos de la construcción.
• El constructor debe rendir cuentas periódicas al contratante acompañadas de los comprobantes de pago y facturas debidamente
canceladas.
• Todos los descuentos y comisiones en la adquisición de materiales o en subcontratos serán a favor de la entidad contratante. Sin
embargo, con el fin de estimular el esfuerzo por la reducción de costos, en caso de que al final de la obra el constructor logre
reducir el costo de la obra al estimado en el presupuesto, tendrá derecho al honorario correspondiente a la economía resultante
más un 20% de la misma por concepto de bonificación.
• El constructor entregará la obra a la entidad contratante en correcta operación y además, proveerá y organizará, por cuenta del
contratante, la organización necesaria para hacer el mantenimiento y reparaciones normales inherentes a una obra nueva
durante el plazo obligatorio previsto por la ley.