todo acerca de los Derechos Reales

1. LOS DERECHOS REALES
Concepciones
Unaconcepcióndelateoríaeclécticadelosderechosrealeses:«derechoreal,eltitular adquiereun
poderinmediatoydirectosobreun bien,que puedeserejercitadoyhechovaler frente a todos»
La concepciónobligacionistaopersonalistaylas concepcionesunitari
as consideranquedelosderechosreales
deriva un deberde abstenciónuobligaciónpasivaqueseimponeatodo el mundo(ergaomnes). Se
ha señaladoqueestatesis nopareceaceptable,dadoqueexisteninnumerablescasosenlosque no
hay tal invasióny laactividaddel titularse desarrollapacíficamente.Losderechosrealesnopodrían
ser solouna facultadopoder deexclusión,ya que llevaría a concluirqueelderechodepropiedad
sobreuna cosamueblenonaceríahastaqueun tercerolahurta o roba.
Unaconcepciónintermediaestablecedoselementosdelosderechosreales:
Un poderdelsujeto sobrela cosadecontenidoeconómico.
Unarelacióndelsujetoconterceros:garantíajurídicaoformal.
Otra concepciónseñalaquesonderechosrealesaquellosderechossubjetivosqueatribuyena su
titular un poderinmediatosobreunacosa,yson ejercitablefrentea terceros.
Clasificación
Los derechosrealessediferenciandelosderechosobligacionales:
Por razón delas personas:
En los derechosreales,intervieneunsolo sujetoactivo determinadoyunsujeto pasivo colectivoe
indeterminado.
En el derechodecrédito,ademásdeesosmismos,figuranunsujetopasivo individualmente
determinado.
Por razón delobjeto:
En los derechosreales,elobjetoes unacosacorporal,específicaydeterminada.
En el derechodecréditoelobjetoes unaprestacióndeldeudor.

2. El derechoobligacional esel típicoderechorelativo(interpartes), porquesólopuedehacerseefectivoconla
personadel deudorcomosujetopasivo, encontraposiciónal acreedor,queactúacomosujetoactivo.
Por la importanciaquelaleyy lavoluntad tienenen su creación:
En los derechosreales,tomasuconfiguracióndelaleyy obedeceal principiodeordenpúblico.Losdiferentes
derechosrealesylos modosdeadquirirlos,porsu relevanciaparalos ordenamientosjurídicosnacionales,
suelenestar establecidosexclusivamenteenlaley, es decir,respondenaun numerusclausus
El derechodeobligaciónserigeel principiodeautonomíadelavoluntad, razón por la cual existentantas
obligacionescomofigurasjurídicassepuedanimaginar.
Por razón del origen:
Los derechosrealesprecisandeuntítuloy de unmododeadquirir,establecidosporlaley.
Los derechosdeobligaciónnacendelasfuentesde las obligaciones,lasqueenel derechoromanoclásicoson
el contratoy el delito,variando enlos distintos ordenamientosjurídicosmodernos.Nosonsusceptiblesde
usucapión.
Por razón de su duración y causas de extinción:
Los derechosrealestienendeordinarionaturalezaperpetua,su ejercicioloconsolida,peropereciendolacosa,
se producelaextincióndel derecho.
El derechodeobligacióntieneunanaturalezalimitada,"naceparamorir",puestoquesu ejercicioloextingue,y
subsisteaún desapareciendolacosasobrelaquerecae(salvo quepor elloobre unmododeextinguirlas
obligaciones).
Por objetode protecciónregistral.
Los derechosreales,enespecial el denaturalezainmueble,suelenserprotegidoporel ordenamientojurídico
mediantesuinscripciónenunregistroespecial denaturalezapública,loqueacreditasudominioo,en su caso,
su posesión.
derechode obligación, salvoexcepcionalmente, noesprotegidomedianteregistroEl
El ius ad rem históricamentefueunderechoque,sinllegara atribuirun poderinmediatosobrelacosa,
tampocodejabanreducidosamerosefectosobligacionaleslosactosrealizados.Se originóenel Derecho
romanoy se aplicabaenaquelloscasosenquehabiéndoseadquiridounacosa,todavíano había sido
entregada.
En la actualidadseentiendequeesaquellatitularidadqueseatribuye a un sujeto envirtud de unaley, un
contrato,un testamento,una resoluciónjudicial,paraobtenerlaposesiónoutilidadeconómicadeunacosa
determinadaqueaúnnotiene. Lossupuestos máscomunesson:la anotaciónpreventivay la dobleventa.
El ius ad rem es mayoritariamenterechazadoporladoctrinajurídicaespañola.

3. Derechos reales in faciendo
Los derechosrealesinfaciendo.Es el vínculo jurídicoentredos personas;son aquellosque
confierenasu titular elderechoaobtenerdel sujetopasivo una determinadaconductao
prestación.
Respectoasu naturaleza jurídica,seha afirmadoquesonauténticosderechosreales,puesel
contenidoobligacionalnotieneautonomíapropia,sinoqueexiste comoconsecuenciadelos
mismosderechosreales;sinembargo,elpuntoes discutidoyhay quienesconsideranquese
trata de derechospersonales
Se mencionancomosupuestosdederechosrealesinfaciendoalasservidumbres positivas, a
los censosy, modernamente,alaprovechamientourbanísticoinscritoenelRegistrode la
propiedadseparadodelsuelo,quepuedeinclusoserobjetodehipoteca.Porderechosreales
in faciendo,seentiendenaquellosenquelostercerosse encuentranobligadosnosóloa
tolerar, sinoa un hacerafavor deltitular delderecho.
En un principio,parecieraunanociónabsurda,puesimplicaríaqueenlosderechosreales
existieraun sujetopasivo determinadoyse ampliaríasuobligaciónnosóloaunsimpletolerar
sino, inclusive,a unhacer,lo queimplicaríaunaacciónporpartedelmismo.
No obstante, opinamosqueelconceptodederechosrealesinfaciendoesplenamente
aplicableennuestroderecho,almenosenelcasodelderechorealdeservidumbrevoluntaria,
puesel dueñodelprediosirviente pudiera,hipotéticamente,estarobligadoaun hacer,sia
eso se obligaraenelnegocioconstitutivo(v. gr. arreglary mantenerunbuenestadolas
condicionesdelcaminoestablecido).

4. Obligaciones propter rem
Las obligacionespropterrem sonaquellasenqueel obligadonoestá determinadosinopor
su relaciónconlacosa.
Son consideradosunasubespeciedelacategoríaobrem,es decir,aquel derechou
obligaciónquetienesuorigenen unacosadeterminada,quesegoza o queestá gravado
conél mientrasse es titular de dichacosayprecisamenteporserlo.
Comoejemplodetitularidadobrem sepuedemencionaralapropiedadhorizontal y como
obligaciónpropterrem lade contribuiralosgastos comunes.
Clasificacionesdelosderechosreales
Doctrinaitaliana
Derechosdegoceydisposición.
Derechosdesimplegoce.
Derechosdegarantía.
Doctrinaalemana
Derechosrealesprovisionales(posesión).
Derechosrealesdefinitivos.
Doctrinaespañola[editar]
Sobrecosascorporales(nosiempre)
De protecciónprovisoria.
De protecciónperfectaydefinitiva.
Plenos.
Limitados:goce,garantíay adquisición.
Sobrebienesincorporales.

6. Regulación por países
Argentina
Los derechosrealesestánregulados enelLibroTercerodelCódigoCivildela
RepúblicaArgentinade1869redactadoporDalmacioVélezSársfield, conlas
modificacionespertinentesdela17.711de 1968. El autorreproduceelmétodode
Mackeldey,comoloespecificaenlanotainicialallibrotercero,diciendo"altratar de
las cosasy de laposesiónantes quede los derechosreales,seguimoslaopinióny
el métododeMackeldey,porquelas cosasy la posesiónsonlos elementosdelos
derechosreales".
intos derechosreales,siendotales,en consecuencia,aquellosquelaleyestablece.
Es decir,sólo laley puedecrearderechosreales.
El artículo577, inciso1º, defineelderechocomoaquel "quetenemossobreuna
cosasinrespectoa determinadapersona".Elinciso2°delmismoartículolos
enumera:
Chile
El CódigoCivil de Chile se inclinaporladoctrinadel numerusclaususen
cuanto a la enumeraciónde losdistintosderechosreales,siendotales,en
consecuencia,aquellosque laleyestablece.Esdecir,sólolaleypuede crear
derechosreales.
El artículo 577, inciso1º, define el derechocomoaquel "que tenemossobre
una cosa sinrespectoa determinadapersona".El inciso2°del mismo
artículo losenumera:
Dominio
Herencia
Usufructo
Uso y habitación
Servidumbresactivas

9. Universidad