1. CONTRATOS (PARTE II)
1. LAS ARRAS
DEFINICIÓN
Las arras son cantidades que se entregan en señal de conclusión de un
contrato.
TIPOS DE ARRAS
Hay dos tipos de arras:
1.- CONFIRMATORIAS: Que ratifican la celebración del contrato y su
contenido.
2.- DE RETRACTACIÓN: Son estipuladas para permitir a una de las
partes revocar su voluntad de contratar.
- ARRAS CONFIRMATORIAS
En caso de cumplimiento del contrato, el que recibió las arras las puede
devolver o imputar al precio de pago, según sea la naturaleza de lo que se
pactó (art.1477). Porejm. En una compra vente entre X y Z, comprador X
entregó como arras una máquina de escribir.
Si se cumple el contrato, Z deberá devolver la máquina de escribir, salvo que
se haya convenido, al celebrarse el contrato, que el bien servirá para amortizar
parte del precio.
INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO
Se presenta dos situaciones: (art. 1478)
a) Si la parte que entregó las arras no cumple, por causa imputada a ella, la
otra parte se quedará con las arras y el contrato quedará sin efecto.
b) Si el que recibe las arras incumple, el contrato queda sin efecto y el que dio
las arras tiene el derecho a recibir las arras dobladas.
La parte que no ha incumplido con la obligación puede optar por hacer
cumplir la obligación o pedir la resolución del contrato, en cuyo caso la
indemnización por daños y perjuicios serán regulados por las reglas
generales (art. 1479).
- ARRAS DE RETRACTACIÓN
Son las que permiten, al que las entregó, retractarse de la celebración del
contrato (art. 1480 del C.C.)
Para el caso de incumplimiento, las reglas son las mismas que las de las
arras confirmatorias.
Las arras de retractación funcionan solamente en los contratos
preparatorios en cualquiera de sus modalidades:
Contrato de opción o compromiso de contratar.
Se puede renunciar al derecho de retractarse. (art. 1482).
Si se celebra el contrato definitivo, las arras serán devueltas o podrán
imputarse al pago (art.1483).

2. LAS ARRAS Y EL PAGO A CUENTA
Las arras se dan como el derecho de las partes a retractarse o como señal
de cumplimiento de un contrato.
El pago a cuenta se da en parte de un crédito que se tiene que cancelar
posteriormente.
El pago a cuenta se aplica directamente a la amortización del crédito,
mientras que las arras puedan aplicarse a la amortización del crédito al
cumplirse el contrato y si es posible hacerlo.
ARRAS Y PRENDA
La prenda se entrega como garantía del cumplimiento de una obligación.
Las arras se entregan como señal de cumplimiento de un contrato o para
retractarse del cumplimiento del contrato.
El que recibe un bien en prenda no puede apropiarse del bien, porque
cometería el delito de apropiación ilícita.
En las arras, el acreedor puede apropiarse del bien por cumplimiento del
contrato y si su naturaleza lo permite.
ARRAS Y CLAUSULA PENAL
En las arras hay una entrega real. En la cláusula penal, no hay entrega y
sólo se señala antelada mente en el contrato, la valorización que se tiene
que pagar por concepto de indemnización.
OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO. SANEAMIENTO POR EVICCIÓN, VICIOS
OCULTOS Y POR HECHO PROPIO DEL TRANSFERENTE.
OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO
DISPOSICIONES GENERALES
En todos aquellos contratos en los cuales se transfiere el uso o propiedad
de los bienes, el transferente está obligado al saneamiento por evicción, por
los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios.
Evicción significa “vencer” o sea, vencimiento en juicio (proceso) y en la
práctica, significa privación al comprador, por sentencia firme, en virtud de
un derecho anterior a la compra, de todo o parte del derecho de propiedad
transmitido con la venta.
Las obligaciones de saneamiento son inherentes a la naturaleza del
contrato y rigen para él, aunque las partes no la hayan especificado al
respecto. El enajenante siempre está obligado al saneamiento. Estas son
normas supletorias, es decir, que suplen a la voluntad de las partes, y están
contenidas en los art.1484 y 1485 que dicen:

3. Entonces la evicción, es el despojo judicial o administrativo que sufre el
adquirente, debido a que un tercero reivindica el bien.
Son vicios ocultos, aquellos que disminuyen la utilidad del bien o la hacen
ilusoria, que de haberse evidenciado, no se hubiera producido la
transferencia.
2. SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
GENERALIDADES
Según el art.1491del C.C. “Se debe el saneamiento por evicción cuando el
adquirente es privado total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o
posesión de un bien en virtud de resolución judicial o administrativa firme y
por una razón de un derecho de tercero, anterior a la transferencia”.
No solamente funciona en la transferencia de propiedades (compraventa,
dación en pago o permuta) sino también en la transferencia del uso o
posesión (comodato, arrendamiento).
La sentencia judicial o resolución administrativa debe ser firme y definitiva.
Basta que el adquiriente se le haya despojado del derecho mediante dicha
sentencia, no es necesario que sea despojado materialmente para que
tenga este derecho de saneamiento por evicción.
En el saneamiento por evicción, el transferente garantiza al adquirente, por
los vicios de derecho que pueda tener el bien que ha transferido, vicios de
derecho que tienen que existir antes de la transferencia. No garantiza de los
vicios de hecho, por ejm. Cuando un tercero en uso de sus derechos
despoja de hecho al adquirente.
OBLIGACIONES DEL TRANSFERENTE FRENTE AL ADQUIRENTE
De conformidad con el art. 1495 del C.C., son las siguientes
1.- Devolver el valor del bien al momento de la evicción, teniendo en cuenta
la finalidad para la que fue adquirida.
No se devuelve el valor del bien en el momento que transfirió, sino el valor
del bien al momento que el adquirente es eviccionado, porque eso es lo
que está permitiendo el adquirente.
El valor del bien se prueba en el proceso, fundamentalmente mediante la
prueba pericial.
2.- Pagar los intereses legales desde que se produce la evicción
3.- Pagar los frutos devengados por el bien durante el tiempo que lo poseyó
de buena fe a su valor, hasta el momento en que es demandado por
reivindicación. El poseedor de buena fe, no está obligado a devolver el bien
con sus frutos.

4. 4.- Pagar las costas del juicio de evicción, en caso de haber sido obligado
el adquirente a pagarlas.
5.- Pagar los tributos y gastos del contrato que hayan sido de cargo del
adquirente.
6.- Pagar todas las mejoras hechas de buena fe por el adquirente, no
abonadas por el evincente.
Se refiere a aquellas mejoras que hizo hasta el momento en que fue
demandado por el tercero reinvindicante.
Esta situación es difícil porque el tercero tiene que pagar al adquirente
todas las mejoras necesarias, ya que éstas, impiden que el bien se
deteriore o destruya.
En el caso de que el tercero reinvindicante no haya pagado las mejoras, las
tiene que pagar el transferente.
7.- Pagar la indemnización de daños y perjuicios, cuando incurrió en dolo o
culpa al celebrar el contrato. Esto es, cuando el transferente celebró el
contrato, sabiendo que no le correspondía ese derecho. Es decir, el
saneamiento por evicción, corresponde cuando el transferente haya
actuado de mala fe, caso que está comprendido en este inciso.
MEJORAS ABANDONADAS AL ADQUIRENTE
Esta es una situación particular que se encuentra en el art. 1496. Puede ser
que las mejoras no fueron pagadas por el adquirente, sino el que pagó fue
el transferente y el tercero ha pagado dichas mejoras al adquirente. En este
caso este valor será deducido de lo que tenga que pagar el transferente al
adquirente.
RENUNCIA A LA ACCION DE SANEAMIENTO
Según el art. 1497 del C.C., el adquirente puede renunciar al derecho de
exigir la obligación de saneamiento por evicción. Esta renuncia puede ser
general o específica.
a) Si se trata de una renuncia general, y se produce la evicción, el
transferente no está obligado a indemnizar, pero sí está obligado a
devolver la contraprestación.
b) Si se trata de una renuncia específica, es decir ambas partes
convienenen que el transferente no está obligado al saneamiento por
evicción ni a devolver la contraprestación, entonces el transferente no
está obligado a ninguno de estos conceptos.
Si el transferente actúo sabiendo que el derecho que se transfería no le
pertenecía, es decir con dolo o culpa inexcusable, esta cláusula sería
nula.
OBLIGACIÓN DE NOTIFICAR LA DEMANDA AL TRANSFERENTE

5. Según el art. 1498 del C.C., el adquirente para tener derecho al
saneamiento por evicción está en la obligación de hacer notificar con la
demanda de reinvidicación, al transferente que el designe. Esto para
que el transferente, en el proceso, pueda demostrar que el derecho que
transfirió es válido.
El transferente, está en la obligación de garantizar que el adquirente,
pueda hacer uso del bien para los fines que celebró el contrato.
El adquirente puede dirigir su acción contra el transferente inmediato o
contra los anteriores, si es que el plazo de caducidad no ha vencido.
De conformidad con el art. 1499, es potestativo del transferente el salir
al proceso y defender el derecho que ha transferido al adquiriente. Si
sale al proceso, toma el lugar del adquirente y continúa ese proceso
hasta el final, si es que lo pide el adquirente, puede coadyuvar en la
defensa. Ello es novedad en el Código Civil vigente.
CASOS EN QUE EL ADQUIRIENTE PIERDE EL DERECHO DE
EXIGIR EL SANEAMIENTO
Según el artículo 1500 del Código Civil son los siguientes:
1.- Si no pidió y cuidó que se citara al transferente con la demanda del
juicio de evicción.
2.- Si se sometió la causa a arbitraje sin asentimiento del transferente y
la perdió.
3.- Si transigió el juicio sin anuencia del transferente.
4.- Si al celebrar el contrato conocía que el bien era litigioso o ajeno.
5.- Por caducidad, siendo el plazo de ésta de un año a partir de la fecha
en que se produjo la evicción.
El artículo 1501 del CC se refiere al caso en que el adquriente es
despojado de parte del bien, no de la totalidad. El adquiriente, en este
caso, podrá optar entre el saneamiento de la parte del bien cuyo
derecho se pierde, o demandar la resolución del contrato, sí es que ya
no le interesa.
El artículo 1502 del CC establece que cuando el adquiriente ha hecho la
adquisición de varios bienes en conjunto o interdependientes y
eviccionado en alguno de ellos puede:
a) Pedir el saneamiento del bien o bienes eviccionados o,
b) Demandar la resolución de contrato, si los bienes que le
quedan, han perdido utilidad en relación a la finalidad para la
que se celebró el contrato.
c)
3. SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS
GENERALIDADES POR VICIOS OCULTOS
A los vicios ocultos se les denomina también vicios redhibitorios.
Son los defectos ocultos que tienen el bien y disminuye su utilidad o lo hacen
inútil. Son vicios que el adquiriente no puede conocer en el momento en que se

6. celebró el contrato. Debe distinguirse estos defectos (vicios) de las cualidades
(calidad: oro, plata).
Según el art. 1503 del C.C “El transferente está obligado al saneamiento por
los vicios ocultos existentes al momento de la transferencia” y de acuerdo al
art. 1504, se considera que cuando se hace una adquisición debe examinarse
el bien. Tratándose de adquisiciones de valor debe actuarse con las diligencias
exigibles; pero si no es perito o conocedor del bien, deberá asesorarse por
peritos o conocedores de la materia.
El art. 1505, se refiere al caso de Ampliación del saneamiento por vicios
ocultos, cuando le faltan al bien las cualidades que se han señalado en el
contrato y que sirven para darle utilidad.
Según el art.1506, segunda parte, cuando se compra varios bienes en
conjunto, interdependientes entre sí, (ejem. una yunta),aunque se haya dado
un valor separado, el vicio oculto de uno de ellos da lugar a la obligación de
saneamiento por vicio oculto.
El art. 1507, consagra el principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo
principal al establecer que cuando se transfieren bienes principales y
accesorios, los vicios que afectan a los primeros dan lugar al saneamiento de
éstos y de los accesorios. Por el contrario, si el accesorio tiene vicios ocultos, la
obligación de saneamiento se dirige sólo a lo accesorio, no a lo principal.
De conformidad en el art.1508 “El adquiriente de un bien fungible viciado,
puede exigir, en sustitución del saneamiento, la entrega de otro igual
naturaleza”.
El art. 1509, hace referencia a las cargas (por ejemplo la servidumbre) o
gravámenes (como la Hipoteca), estableciendo que hay lugar a saneamiento
cuando existan cargas o gravámenes ocultos. El C.C. de 1936, t6ambién tenía
esta posición, aunque se discutía desde la vigencia del mencionado Código, si
estas cargas y gravámenes eran vicios ocultos o vicios de derecho, en cuyo
caso, habría la obligación de saneamiento por evicción.
Hay que distinguir, además, si estas cargas o gravámenes estaban registrados
o no. Si estaban registrados, no hay derecho al saneamiento por vicios ocultos.
Si la adquisición es fuera del Registro y existía estas cargas y gravámenes y no
se conocían éstos al momento de celebrar el contrato, el adquirente tiener
derecho al saneamiento.
ACCIONES A QUE SE DAN LUGAR EN RAZON DEL SANEAMIENTO POR
VICIOS OCULTOS
Hay dos acciones:
a).- Acción resolutoria o redhibitoria.
b).- Acción de reducción del precio o “quantiminoris” o estimatoria.
- ACCION RESOLUTORIA
La acción resolutoria está contenida en el art. 1511 del C.C que dice: “El
adquirente puede pedir, en razón del saneamiento a que está obligado el
transferente, la resolución del contrato”
Si el bien pierde o disminuye la utilidad a la que fue destinada, el adquirente
tiene el derecho de pedir la resolución del contrato.

7. OBLIGACIONES DEL TRANSFERENTE POR LA RESOLUCION DEL
CONTRATO
De conformidad con el art. 1512, son las siguientes:
a).- está obligado a pagar el valor que tenía el bien al momento de la resolución
y como si no tuviese vicios ocultos, lo que se establece mediante la prueba
pericial.
b).- está obligado a pagar los intereses de ese valor, que se devenguen desde
el momento en que el transferente es notificado con la demanda de resolución,
hasta el momento en que éste paga al adquiriente.
c).- Pagar los gastos o tributos pagados por el adquiriente en el momento de la
celebración del contrato.
d).- Pagar los frutos del bien que estuvieran pendientes al momento de la
resolución.
e).- Pagar la indemnización de daños y perjuicios, excepto si el transferente
actuó de buena fe.
- ACCION”QUANTI MINORIS”
La acción “quantiminoris”, está contenida en el art. 1513 del C.C., que
preceptúa que, cuando el bien tiene vicios ocultos, se puede optar por pedir la
reducción del valor del bien, sin perjuicio de solicitar la indemnización de daños
y perjuicios, cuando el transferente haya incurrido en dolo o culpa respecto de
la existencia de los vicios. (art. 1512 inc.5).
Si a consecuencia de vicio oculto el bien resulta inútil para la finalidad
adquirida, entonces, se puede pedir la devolución del bien.
Si el bien no resulta inútil, sino que sólo disminuye su valor, puede optarse por
la acción “quantiminoris”
El transferente debe pagar lo que el bien vale de menos al momento en que el
adquirente formula la demanda. Si el transferente actuó con dolo o culpa,
deberá pagar además la indemnización de daños y perjuicios.
PLAZO DE CADUCIDAD
El plazo de caducidad para ejercitar la acción redhibitoria o resolutoria
(art.1511) o la acción estimatoria o “ quantiminoris” (art.1513), según el
art.1514 del C.C. es de:
- Tres meses si se trata de bienes muebles;y,
- Seis meses si se trata de bienes inmuebles.
Este plazo se cuenta a partir del momento en que se entrega el bien al
adquirente.
4. SANEAMIENTO POR HECHO PROPIO DEL TRANSFERENTE

8. GENERALIDADES:
La doctrina considera como figura independiente el saneamiento derivado
de los hechos propios del enajenante.
El Código Civil de 1984 la regula expresamente, determinando, a no
dudarlo, una ampliación importante de la doctrina, que merecía tratamiento
especial, porque no cabía subsumir esta hipótesis dentro de los vicios
ocultos de los bienes, existentes en el momento de la celebración del
contrato, ni dentro de la evicción.
Manuel de la Puente y Lavalle, manifiesta, que en este aspecto, “es deber
fundamental del enajenante no turbar al adquirente”, es decir, no puede
practicar cualquier acto sea cual fuere su naturaleza, que prive al
adquirente del uso de la cosa transferida”, porque el transferente tiene “un
deber de lealtad contractual” El enajenante, en virtud de estos deberes de
garantía, está obligado a proteger al comprador, de las pretensiones de
terceros por lo que no puede él mismo ocasionar situaciones jurídicas, que
impida al comprador, el normal uso, utilidad y disfrute del bien adquirido.
Se entiende que la creación de este capítulo, regulando el saneamiento por
hecho propio del transferente, se ha efectuado para impedir que, en forma
directa o indirecta, sea el propio enajenante, quien pretenda desconocer la
validez del contrato, en virtud del cual transfirió el derecho al adquirente;
para impedir, en suma, que el vendedor, pretenda desconocer la
transferencia que hizo al comprador.
HIPÓTESIS QUE CONFIRMA EL SANEAMIENTO POR HECHO PROPIO
El art.1524 del C.C. dice: “El transferente está obligado al saneamiento por
hecho propio que disminuye el valor del bien, lo hace inútil para la finalidad
de su adquisición o reduce sus cualidades para ese efecto”.
Efectuada la transferencia, el transferente, está impedido de realizar
cualquier acto que pueda afectar de alguna manera el goce del bien por
parte del adquirente. El legislador se está refiriendo a una “perturbación”
hecha por el propio transferente, que puede disminuir el valor del bien,
hacerlo inútil para el fin que se le pretendía dar o reducir las cualidades
para dicho fin.
ACCIONES DEL ADQUIRENTE
Están contempladas en el art. 1525 del C.C. que dice:
“En razón del saneamiento por hecho propio del transferente, el adquirente
puede ejercer las acciones previstas en los art. 1511 y 1513. Estas
acciones son excluyentes”.
La remisión corresponde a l acciones que se derivan de los vicios ocultos
del bien; pues el art.1511 permite al adquirente solicitar la resolución del
contrato, mientras que el art. 1513 faculta solicitar sólo la disminución del
precio para obtener las restitución de lo que el bien vale de menos
(“quantiminoris”).
La última parte del artículo dice: “Estas acciones son excluyentes”.
Refiriéndose a las acciones de resolución y de reducción de precio o

9. “quantiminoris”, Luis Romero Zavala, manifiesta que “No existe declaración
semejante en el capítulo del saneamiento por vicio oculto, lo que podría dar
lugar a entender que, sólo resultan excluyentes tratándose de hecho propio
del transferente, pero no opera en el saneamiento por vicio oculto”.
En la forma como está redactada la parte final del dispositivo, da a entender
que las acciones no podrán ser usadas acumulativamente, dentro del
mismo proceso, pero que si lo serían alternativamente.
PLAZO PARA INTERPONER LAS ACCIONES
Está considerado en el art. 1526 del C.C. que dispone: “Los plazos de las
acciones de qué trata el art. 1525 son los indicados en el art.1514”.
Esta es una remisión a disposiciones que corresponden al saneamiento por
vicio oculto. El art. 1514 del C.C. establece que las acciones caducan a los
tres meses si se trata de bienes muebles y a los seis meses si se trata de
bienes inmuebles, debiendo computarse tales plazos a partir del momento
de la entrega del bien, aun cuando la ley emplea el término “recepción”, que
para algunos casos puede, efectivamente, ser otro el momento de la
entrega.
EXCEPCIÓN DE SANEAMIENTO
El art. 1527 del C.C dispone “Si el transferente entabla acción judicial
destinada a enervar cualquiera de los derechos sobre el bien que
corresponde al adquirente en virtud del contrato, tiene éste la facultad de
deducir la excepción, cuyo objeto es poner definitivamente fin al juicio”.
Con este modo de defensa, el adquirente podrá impedir las pretensiones
del enajenante de desconocer el contrato o alguna de los derechos
derivados del mismo, que él voluntaria y conscientemente celebró, pero
que, posteriormente, con esta evidente malicia tiene el propósito de
enervar.
Aun cuando la doctrina ya había establecido que el propio enajenante no
puede desconocer el vínculo contractual, consideramos que hacía falta un
dispositivo como este, para poner fin a toda intensión de reclamo judicial
posterior, que quiere efectuar, precisamente, el obligado a mantenerla
inalterable.
Este dispositivo, debe aplicarse declarando en el sentido de que la
excepción de saneamiento, será operable, tanto si es el propio transferente
quien entabla acción judicial o lo sean sus herederos.
Desde luego, que esta excepción de saneamiento, sólo puede oponerse al
propio transferente y no a cualquier tercero, a excepción claro está, de sus
herederos, contra quienes también procede.
MODIFICACIÓN VOLUNTARIA DE LA OBLIGACIÓN
Está contemplada en el art.1528 del C.C. que dice:
“Es nulo el pacto mediante el cual se pretende liberar o limitar la obligación
de saneamiento del transferente por un hacho voluntario suyo.

10. Sin embargo, puede ser válida, a juicio del juez, la exoneración o limitación
de saneamiento por hechos concretos, cuya justificación debe expresarse
en el contrato”.
Es costumbre reiterada que en el contrato, mediante declaración expresa,
se puede liberar la obligación de saneamiento a cargo del enajenante. Está
limitación o exoneración, no debe admitirse en los casos de hechos propios
del transferente, porque esto sería amparar el dolo de éste; de tal manera
que, en principio, toda declaración contractual, que pretende proteger de
esta obligación al transferente, debe declararse nula de toda nulidad, salvo
situaciones concretas que lo declarará al juez cuya justificación debe
constar expresamente en el contrato.
Sin embargo, el propio dispositivo, admite la posibilidad de que puedan
existir declaraciones contractuales válidas, que sean exoneratoriaso
limitativas de la responsabilidad del transferente, pero para ello, tal validez
lo establecerá el juez.