es un contrato nominado, típico y regulado

1. ARRAS
1
DEDICATORIA

Al esfuerzo soberano
de cada uno de
nosotros, y a aquellos
que han depositado
su fe en nuestros
débiles pasos
juveniles por este
transitorio espejo de
nuestra vida
académica… a ellos
una y otra vez porque
el camino es largo.


2. ARRAS
2
INTRODUCCIÓN
Si uno transita por cualquier calle en las distintas ciudades del país
encontrará que por lo menos existe una obra en plena edificación, también
se aprecian grandes carteles ofreciendo departamentos que figuran solo en
planos, las solicitudes por créditos hipotecarios han crecido
exponencialmente y se observa endeudamientos a 15 o a 20 años, tomando
en cuenta que la inflación está controlada y que existe un clima de
“tranquilidad económica”. Se observa entonces un boom de la actividad
inmobiliaria y de la construcción.
Al existir una variada oferta inmobiliaria representada por departamentos o
casas, nos percatamos que cuando éstos se ponen a la venta los edificios
se ocupan en su integridad en corto tiempo, ello podría tener una
explicación que la oferta inmobiliaria aún no satisface la demanda de la
población por adquirir alguna vivienda. Estas consideraciones han hecho
que el precio de los inmuebles se eleve considerablemente y que los
precios de los mismos estén en alza.
Dentro de este orden de ideas apreciamos que en el universo de
adquirentes algunos cuentan con la liquidez debida para poder comprar los
departamentos, siendo propietarios en corto tiempo. Existe otro grupo de
personas que no cuenta con los ingresos suficientes, por lo que deben
recurrir a la adquisición de las viviendas con la intervención de un banco
local bajo la modalidad de los créditos hipotecarios. Es en este tipo de
adquirentes que a veces ven esfumados sus sueños de ser propietarios
porque el vendedor de departamentos en estreno vende el inmueble a quien
le pague en el momento y no espera a la aprobación del crédito hipotecario.

3. ARRAS
3
Precisamente, una de las herramientas jurídicas que este último grupo de
personas utiliza para asegurar la transferencia del inmueble a su favor y que
el mismo no sea ofrecido a terceros es la suscripción de un contrato de
arras con el vendedor.
El presente informe pretende abordar el tema de la entrega de las arras y
analizar las implicancias tributarias que se generan en la venta de
inmuebles, sobre todo en la primera venta de los inmuebles efectuado por el
constructor de los mismos.

4. ARRAS
4
I. ARRAS
1. Génesis Histórica
La palabra arra o arras, según señala la doctrina, procede etimológicamente
de una palabra fenicia, arrha, que lleva implícito un cierto sentido de
garantía o de fianza1
; de ahí que el origen de esta institución se remonte al
comercio que realizaban los fenicios, cartagineses y hebreos con Grecia. De
esta forma ingresa en el Derecho griego donde se le conoció con el nombre
“arrhabo” y era un negocio preparatorio de compraventa real futura, con la
facultad de desistir de la promesa. Así comenzó su origen penitencial y
confirmatorio.
En el Derecho romano primitivo se aplicó como medio para asegurar la
efectividad de los negocios de compraventa2
. El Derecho prejustiniano
apreció las arras como una prueba confirmativa del contrato3
. Más adelante,
en el Derecho romano clásico se amplió el ámbito de aplicación de las arras
a otros tipos de contratos, como en los arrendamientos de cosas y
servicios4
. Las arras, que tenían una función confirmatoria, consistían
normalmente en objetos de poco valor que se devolvían tras el
cumplimiento del contrato. A las arras se le agregó significado jurídico
mediante un pacto agregado al contrato por cuyo contenido se transfería la
propiedad de un bien. El que recibió las arras, tenía que devolverlas
duplicadas si no concluía el contrato y le era imputable. Si el incumplimiento
1
DIEZ-PICAZO, Luis. .Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial”. 28 edición, Editorial Tecnos, Vol. 1,
Madrid, 1983, p. 586.
2
DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. “El contrato en general”. Tomo VI. 1. edición, Biblioteca Para Leer el
Código Civil, Vol. XV, Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Lima, 1991, p. 150. (3)
LEÓN BARANDIARÁN, José. “Tratado de Derecho Civil”, Gaceta Jurídica, Tomo IV, Lima, 1992, p.162. (4) DE
CASSO y ROMERO, Ignacio y CERVERA y JIMÉNEZ-ALFARO, Francisco. “Diccionario de Derecho Privado”,
Editorial Labor, S.A., Barcelona, p. 477.
3
LEÓN BARANDIARÁN, José. “Tratado de Derecho Civil”, Gaceta Jurídica, Tomo IV, Lima, 1992, p.162.
4
DE CASSO y ROMERO, Ignacio y CERVERA y JIMÉNEZ-ALFARO, Francisco. “Diccionario de Derecho Privado”,
Editorial Labor, S.A., Barcelona, p. 477.

5. ARRAS
5
era imputable al que entregó las arras, este las perdía, convirtiéndose en un
medio de garantía de cumplimiento de la obligación.
En el Derecho Romano posclásico se regresa nuevamente a la concepción
griega de las arras penitenciales.
Llama la atención, sin embargo, la incertidumbre que se generó en la
interpretación del Código y las Instituciones de Justiniano sobre este tema,
ya que, por lo confuso de sus textos, dio margen a la opinión de que era
lícito arrepentirse del contrato allanándose a perder las arras o a devolverlas
duplicadas.
Ese es el parecer de León Barandiarán, para quien las modificaciones
introducidas por las Institutas sobre el particular, con referencia a los
contratos que debían redactarse por escrito, abrieron el camino para reputar
las arras como un medio de arrepentimiento.
En el Derecho germánico, las arras tuvieron en su inicio carácter
confirmatorio y, al igual que en el Derecho romano, constituía la entrega de
pequeñas cantidades de dinero, pasando luego a tener una función
indemnizatoria a través de un contrato preparatorio de carácter real. Otro de
los significados de arras es la donación que hace el esposo a la esposa en
remuneración a su dote o cualidades personales. Esta acepción tiene su
origen en el Derecho germánico y tomó importancia en el Derecho español,
así hay referencias a ella en el Fuero Juzgo, que las reglamentaba y definía
como bienes que el esposo le entregaba a la esposa para su decoroso
sostenimiento, el Fuero Viejo, Fuero Municipal yel Fuero Real, que se
referían a su cuantía, y las Leyes de Toro, que establecía que aquella
donación esponsalicia no revertía al marido o a sus herederos en ningún

6. ARRAS
6
caso, sino que pertenecía a los herederos de la mujer, ya muriera con
testamento o sin él5
.
No obstante, en el Derecho español las arras también tenían el rol de
asegurar el cumplimiento de lo establecido en un contrato. Posteriormente,
en las Partidas se admitió la posibilidad de arrepentimiento antes que se
concluya el contrato, siendo la imperfección del contrato el factor que
determina la existencia de las arras penitenciales, siendo que cuando se
llega a la perfección del contrato, las arras solo servirán para probar su
conclusión.
Este breve recorrido histórico nos permite advertir que el desarrollo de las
arras a lo largo del tiempo ha oscilado entre el rol de ser una señal de
conclusión” del contrato y el de permitir el desistimiento, pasando por el de
constituir una sanción por el incumplimiento de la obligación.
2. Antecedentes En La Legislación Comparada
Resulta importante ahora hacer referencia a las principales codificaciones
mundiales, particularmente a las que provienen del sistema romano
germánico a fin de descubrir el diverso tratamiento legislativo que han
recibido las arras -á lo largo de los últimos doscientos años, y que a su vez
varias de aquellas legislaciones han servido de fuente de inspiración al
legislador peruano en su afán de introducir a nuestro ordenamiento jurídico
las instituciones jurídicas heredadas de la cultura occidental moderna, por
un lado, así como los esquemas legislativos incorporados por el Derecho
latino, por el otro. En tal sentido, hemos creído conveniente efectuar un
breve recorrido por algunas legislaciones europeas y americanas, lo cual
5
dem, p. 478.

7. ARRAS
7
nos permitirá examinar el estado actual de las diferentes opciones
legislativas que existen en torno al tema que ahora nos ocupa.
El Código francés (Código Napoleón) recoge en su artículo 15906
el
carácter penitencial de las arras vinculándolo exclusivamente a la promesa
de venta, confiriendo a cualquiera de las partes la facultad de arrepentirse.
Por su lado, el artículo 14547
del Código Civil español relaciona la figura de
las arras al negocio de la compraventa, destacando su cualidad penitencial;
permitiendo el arrepentimiento de las partes contratantes; sin embargo,
resulta preciso señalar que tal como anota Spin8
existe un notable
movimiento de la doctrina y de la jurisprudencia de ese país orientada a
hacer depender el carácter confirmatorio o liberatorio de las arras a la
voluntad de las partes, por lo cual es una cuestión de hecho que habrán de
decidir los tribunales, indagando dicha voluntad. A su turno el Código Civil
de Austria (artículo 919) admite que las arras dadas antes de la conclusión
del contrato son penitenciales (artículo 908), pero en el contrato ya formado
la facultad de arrepentirse solo puede ser establecida por un pacto especial
de displicencia (artículos 909 y 910). En el Código alemán (BGB), el artículo
3369
contiene una disposición general que precisa categóricamente la
naturaleza confirmatoria de las arras, no obstante ello, la doctrina de ese
país sostiene que se encuentra abierta la posibilidad para que las arras
puedan darse también para asegurar un contrato todavia no concluido,
principalmente cuando el contrato debe concluirse por escrito y las partes,
por ahora, solo se han puesto de acuerdo de palabra; en tal caso, según el
Derecho común, el que dio las arras las pierde si se niega a concluir el
6
“Articulo 1590.- Si la promesa de venta se ha hecho con arras, cada uno de los contratantes es dueño de
apartarse de ella. El que las haya dado perdiéndolas.
7
“Articulo 1454.- Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el
contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
8
EsplN, Diego. “Manual de Derecho Civil español”, Editorial Revista de Derecho Privado, Tomo 111, p. 307.
9
“Articulo 336.- Si al contraer un contrato es dado algo en concepto de arras, vale esto como signo de
conclusión del contrato. En la duda no valen dinero en señal”.

8. ARRAS
8
contrato10
. Por su parte el Código de Prusia define a las arras como lo que
se ha entregado en signo de celebración del contrato (artículo 205), a
diferencia del anticipo o entrega a cuenta de obligaciones contraídas
(artículo 206)11
. Seguidamente, el Código Civil suizo (artículo 158)12
regula
en forma conjunta las arras señal (confirmatorias) y una institución a la que
denomina redit o retractación-desdecimiento, asimilándola a las arras
tradicionales (penitenciales), que consisten en una suma entregada a una
de las partes, de tal forma que si quien se desiste es el que entregó las
arras podrá apartarse del contrato abandonando dicha suma; pero, si el que
desistiera fuese quien las recibió las deberá restituir dobladas. En cuanto al
Código italiano, el artículo 138513
que hace alusión a la “seña confirmatoria”,
y que constituye una de las fuentes de los artículos 1477, 1478 Y 1479 del
Código Civil de 1984, establece con bastante claridad los alcances de las
arras confirmatorias, subrayando, de un lado, el carácter real del pacto y,
por el otro, la función resarcitoria de los daños ocasionados por la parte
incumplidora del contrato, en sustitución, de ser el caso, de la norma
general sobre ejecución o resolución contractual. Asimismo, precisa que
solo puede darse en calidad de arras una suma de dinero o una cantidad de
otras cosas fungibles. Y el que las haya recibido, devolviéndolas dobladas”.
10
ENNECCERUS, Ludwig y KIPP, Theodor. “Tratado de Derecho Civii”. Bosch, Casa Editorial, Tomo 11,
Volumen 1, Barcelona, 1954, p. 184.
11
RISOLlA, Marco Aurelio, “Significación y función de las arras en el Código Civii argentino (arras y pacto
comisario)”, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1959, p. 30.
12
“Articulo 158.- Quien otorga arras se reputa que lo hace en signo de la conclusión del contrato, y no a
título de retractación (redit). Salvo uso local o convención contraria, aquel que ha recibido arras puede
conservarlas sin necesidad de tener que computarlas en su crédito. Cuando se estipula la retractación (redit)
cualquiera de los contratantes puede desístirse del contrato, quien dio la suma abandonándola, y quien la
recibió restituyéndola en doble”.
13
“Articulo 1385.- Seña confirmatoria.- Si en el momento de la conclusión del contrato una de las partes
diera a la’….. otra, a título de seña, una suma de dinero o una cantidad de otras cosas fungibles, la seña, en
caso de cumplimiento, deberá ser restituida o imputada a la prestación debida.
Si la parte que hubiese dado la seña no cumpliese, la otra podrá rescindir el contrato reteniendo la seña; si
por el contrario la incumplidora fuese la parte que la ha recibido, la otra podrá rescindir el contrato y exigir
el doble de la seña
Pero si la parte que no es incumplidora prefiriese demandar la ejecución o la resolución del contrato, el
resarcimiento del daño se regulará por las normas generales”.

9. ARRAS
9
Pasando revista a los Códigos latinoamericanos, encontramos en primer
orden al Código argentino, cuyo artículo 120214
contempla el caso que se
hubiere dado una señal para asegurar el contrato o su cumplimiento, sin
hacer referencia explícita a un contrato determinado, pudiendo las partes
arrepentirse del contrato o dejar de cumplirlo perdiendo la señal, reflejando
de este modo su carácter de cláusula de arrepentimiento, en vez de
garantía de cumplimiento del contrato. En igual sentido trata el tema el
Código Civil de Paraguay, que reproduce casi textualmente el precepto legal
argentino en su artículo 72315
, con el añadido de que si el incumplimiento es
de escasa importancia y no compromete el interés de la otra parte, no
procederá la resolución del contrato16
. Por su parte, el Código chileno
también regula las arras penitenciales en los artículos 1803 y 180417
, sin
embargo las vincula al contrato de compraventa y las considera como una
prenda por la celebración o ejecución del citado contrato, que faculta a las
partes desdecirse del contrato. Asimismo, estipula en el artículo 180518
que
14
“Articulo 1202.- Si se hubiese dado una señal para asegurar el contrato o su cumplimiento, quien la dio
puede arrepentirse del contrato, o puede dejar de cumplirlo perdiendo la señal. Puede también arrepentirse
e!3 a recibió; y en tal caso debe devolver la señal con otro tanto de su valor. Si el contrato se cumpliere, la
señal debe devolverse en el estado en que se encuentre. Si ella fuere de la misma especie que lo que por el
contrato debia darse, la señal se tendrá como parte de la prestación; pero no si ella fuere de diferente
especie, o si la obligación fuese de hacer o de no hacer”.
15
“Articulo 723.- Si se hubiere dado una señal para asegurar el contrato o su cumplimiento, quien la dio
puede arrepentirse del contrato o dejar de cumplirlo, perdiendo la señal. Puede también arrepentirse el que
la recibió, y en tal caso debe devolver la señal, con otro tanto de su valor. Si el contrato se cumpliere, la
señal debe devolverse en el estado que se encuentre. Si ella fuere de la misma especie que la que por el
contrato debia darse, la señal se tendrá como parte de la prestación”.
16
“Articulo 724.- No procederá la resolución del contrato si el incumplimiento de una de las partes reviste
escasa importancia y no compromete el interés de la otra”.
17
“Articulo 1803.- Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebración o ejecución del
contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras,
perdiéndo las; y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas.
Articulo 1804.- Si los contratantes no hubieren fijado plazo dentro del cual puedan retractarse, perdiendo las
arras, no habrá lugar a la retractación después de los dos meses subsiguientes a la convención, ni después
de otorgada escritura pública de la venta o de principiada la entrega”.
18
“Articulo 1805.- Si expresamente se dieren arras como parte del precio, o como señal de quedar
convenidos los contratantes, quedará perfecta la venta; sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 1801,
inciso 2.
No constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumirá de derecho que los contratantes se
reservan la facultad de retractarse según los dos artículos precedentes”.

10. ARRAS
10
las arras confirmatorias pueden tener la condición de señalo de pago a
cuenta, siempre que así las partes lo hayan dejado establecido por escrito,
en su defecto, se entenderá que tienen la condición de arras de
retractación. Por último, el Código Civil boliviano contiene disposiciones
relativas a las arras confirmatorias y de retractación (artículos 537 y 538)19
,
con parecido tratamiento al que otorga su similar de Perú e Italia, con la
diferencia, para el caso peruano, que cuando hace mención a las arras
penales, el efecto del incumplimiento faculta a la parte fiel a “rescindir” el
contrato.
3. Naturaleza Jurídica
Tal como sostiene Le Pera20
, encontrar la naturaleza jurídica de una
institución jurídica significa establecer un tipo específico de relación entre el
conjunto de preceptos en que este concepto consiste y otro concepto
(conjunto de preceptos) considerado superior o genérico. En ese sentido, en
el presente apartado efectuaremos una breve descripción de las principales
teorías que intentan establecer la referida relación.
Sobre el particular, cabe indicar que la doctrina se encuentra dividida en sus
esfuerzos por definir la base estructural de la institución bajo estudio.
Concretamente se pueden identificar hasta dos tendencias o corrientes que
intentan delinear los caracteres esenciales de las arras. Así, para un sector
mayoritario de la doctrina las arras constituyen un “pacto accesorio de
19
(19) “Articulo 537.-1. La suma de dinero o de cosas fungibles que como arras o seña se entregue por uno
de los contratantes al otro, será imputada, en caso de cumplimiento del contrato, a la prestación debida o
devuelta, si no existe estipulación diferente. (Articulos 78, 532, 568 del Código Civil)
11. Si una de las partes no cumple, la otra puede rescindir el contrato, reteniendo las arras el que las recibió
o exigiendo la devolución en el doble quien las dio; a menos que prefiera exigir el cumplimiento o la
resolución del contrato, con el resarcimiento del daño”.
“Articulo 538.- Cuando en el contrato con arras se hubiese reservado el derecho reciproco de las partes a
rescindir el contrato, el que dio las arras, si lo rescindiere, las perderá en provecho del otro contratante, si lo
rescindiere el que las recibió, las devolverá en el doble”. (Articulos 532, 537 del Código Civil)
20
LE PERA, Sergio. “La naturaleza jurídica”, Ediciones Pannedille, BuenosAires, 1971, p. 78.

11. ARRAS
11
naturaleza real”, un “contrato real accesorio”, un “negocio real” o una
“cláusula de naturaleza real”, por cuanto que para que tengan validez es
necesario que el acuerdo de voluntades se manifieste a través de la entrega
de las cosas21
. Comparten esta tesis: Miccio, DíezPicaza, Mirabelli,
Messineo, Trimarchi, Royo Martínez, Scognamiglio y Mosset Iturraspe, entre
otros.
En cambio, para otro sector22
, liderado en nuestro país por De la Puente y
Lavalle23
, el pacto arral es un contrato consensual24
cuyo efecto es calificar
que las arras que se entreguen al celebrarse el contrato principal importan
la efectiva celebración de este último. Añadiendo más adelante que el pacto
arral es consensual y que la entrega de las arras calificadas como
confirmatorias constituye la evidencia de la celebración del contrato
principal.
Con acierto el Código Civil no ha tomado partido sobre un asunto tan
discutible, pues cada teoría tiene sus propios argumentos que responden a
premisas válidas analizadas dentro de su contexto. Empero, tratándose de
un tema eminentemente teórico, mientras el debate doctrinario continúa la
ley ha preferido la fórmula práctica de guardar silencio, con lo cual, las
definiciones que se hagan en su momento corresponderán a nuestra
judicatura, en aplicación de su función interpretativa e integradora de las
normas del sistema jurídico.
21
Siguiendo a De la Puente y Lavalle, “puede definirse al contrato real como aquel que requiere para su
celebración que el acuerdo de voluntades se materialice mediante la entrega del bien en que recae el
contrato”. (DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Op. cit., Tomo 1, p. 181).
22
JORDANO BAREA, Juan. “La categoría de los contratos reales”, Bosch, Casa Editorial, Barcelona, 1958, p.
66.
23
DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Op. cit., pp. 178 Y 179.
24
Contratos consensuales son todos aquellos que se perfeccionan por el consentimiento de las partes
(artículo1352 del Código Civil).

12. ARRAS
12
Ahora bien, independientemente de la posición jurídica que se adopte
respecto a la naturaleza jurídica de las arras, todas sus modalidades
responden a la misma estructura, variando entre sí, en razón a la distinta
función económica que desempeñan en la relación jurídica contractual a la
que se hallan vinculadas, tal como veremos más adelante al tratar el tema
de la clasificación de las arras.
4. Concepto De Arras
La problemática que se cierne sobre la noción de la institución de las arras
se encuentra estrechamente vinculada con su naturaleza jurídica; por esa
razón, sin ánimo de coincidir necesariamente con alguna de las posturas
detalladas en el apartado anterior, trataremos, a partir de las definiciones
que a continuación se exponen, de encontrar los rasgos distintivos que
delinean su fisonomía.
Para Luis Diez-Picazo, las arras son la entrega de una suma de dinero o de
cualquier otra cosa que un contratante hace a otro con el fin de asegurar
una promesa o un contrato, confirmarlo, garantizar su cumplimiento o
facultar al otorgante para poder rescindirlo libremente, consintiendo en
perder la cantidad entregada25
.
Para Juan Manuel Abril Campoy las arras constituyen uno de los posibles
mecanismos de refuerzo del crédito con que cuenta el acreedor (…) supone
la entrega de un bien al acreedor, generalmente dinero, en garantía del
cumplimiento de la obligación contraída26
.
Renato Scognamiglio, citando a Messineo y Mirabelli, y refiriéndose más
específicamente a las arras confirmatorias, señala que las arras son una
cláusula de naturaleza real, por cuanto el acuerdo de las partes debe estar
25
DIEZ-PICAZO, Luis. Op. cit., p. 586
26
ABRIL CAMPOY, Juan Manuel y otros. Op. cit., p. 456.

13. ARRAS
13
seguido de la entrega de una suma de dinero o de una cantidad de cosas
fungibles, que en caso normal de cumplimiento debe ser restituida o
imputada a la prestación debida, con restablecimiento de las condiciones
paritarias de los estipulantes.
Manuel Albaladejo señala, al respecto, que el cumplimiento de la obligación
puede asegurarse mediante arras, nombre con el que se designa al objeto u
objetos -generalmente una suma de dinero- que se entregan en garantía de
dicho cumplimiento.
Para De la Puente y Lavalle, no se debe olvidar que la entrega en las arras
no tendría significado jurídico alguno si no es resultado de un acuerdo de
voluntades de los contratantes para conferirle el carácter de arras,
denominando a este acuerdo como “pacto arral”, que puede ser definido
como la cláusula inserta en o anexa a un contrato -llamado “principal” o
“básico”-, en virtud de la cual se conviene en otorgar a esta entrega los
efectos jurídicos que las partes desean darle, según la clase de arras de
que se trate.
De las definiciones propuestas se aprecia que los diversos autores ponen
énfasis ya sea en la naturaleza o en el aspecto material que distingue a las
arras de otras figuras afines, como por ejemplo, el de ser un mecanismo de
garantía o de protección del crédito, una cláusula o pacto, incorporado o no
en el contrato principal; el objeto u objetos sobre los que recae, o el acto
mismo de la entrega. Lo cierto es que todas ellas consideran elementos
esenciales que caracterizan la institución jurídica bajo análisis, en esa
medida, y atendiendo al esquema normativo consagrado en nuestro Código
Civil, podemos definir las arras como el acuerdo en virtud del cual una
persona entrega a otra un bien, por lo general dinero, con la finalidad de
confirmar la celebración de un contrato definitivo, resarcir su incumplimiento

14. ARRAS
14
u otorgar el derecho de retractarse de un contrato preparatorio, bajo sanción
de pérdida de las arras o la devolución del duplo.
5. Clases De Arras: Confirmatorias Y De Retractación
Las arras pueden ser de dos tipos:
(i) las arras confirmatorias y
(ii) las arras de retractación.
Según parte de la doctrina también pueden ser arras penales en la medida
que existan previamente las arras confirmatorias, ello implica que
necesariamente las arras penales constituirían una sub-especie de las arras
confirmatorias.
5.1 Las Arras Confirmatorias
La entrega de arras confirmatorias tiene la idea de ser una señal o prueba
de seriedad que de todos modos se dé la celebración del contrato, sin
otorgar el derecho de desistirse de él. En caso que se ratifique la
celebración del contrato y el mismo se cumpla, la parte que recibió las arras
puede optar por:
(i) devolverlas o
(ii) en todo caso imputarlas como parte del precio del pago, ello obviamente
de acuerdo a la propia naturaleza del contrato.
Las arras confirmatorias están reguladas en el Código Civil Peruano desde
los artículos 1477º al 1479º de la siguiente manera:
El artículo 1477º señala el concepto al mencionar que la entrega de arras
confirmatorias importa la conclusión del contrato. En caso de cumplimiento,

15. ARRAS
15
quien recibió las arras las devolverá o las imputará sobre su crédito, según
la naturaleza de la prestación.
El artículo 1478º precisa que es lo que se entiende por arras penales. En
dicho artículo se menciona que si la parte que hubiese entregado las arras
no cumple la obligación por causa imputable a ella, la otra parte puede dejar
sin efecto el contrato conservando las arras. Si quien no cumplió es la parte
que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el
doble de las arras.
Finalmente, el texto del artículo 1479º recoge las normas aplicables a la
indemnización
Este dispositivo considera que si la parte que no ha incumplido la obligación
prefiere demandar la ejecución o la resolución del contrato, la indemnización
de daños y perjuicios se regula por las normas generales.
5.2 Las Arras De Retractación
Su entrega otorga la facultad de ejercer el derecho de desistirse del negocio
que está contenido en un contrato, tanto para la parte que cumplió con
entregarla como para la contraparte que las recibió.
Finalmente, cuando la parte fiel al contrato tiene el derecho de apropiarse
de las arras confirmatorias o cuando la incumplidora las tiene que devolver
dobladas, estas adquieren una naturaleza de arras penales, advirtiendo que
es una sub-especie de las confirmatorias.
Las arras de retractación están reguladas en el Código Civil Peruano desde
los artículos 1477º al 1479 de la siguiente manera:
El artículo 1480º regula los alcances y derecho de retractación.

16. ARRAS
16
Este dispositivo precisa que la entrega de las arras de retractación sólo es
válida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de
retractarse de ellos.
El texto del artículo 1481º consigna los efectos de la retractación.
Dentro de los efectos se menciona que si se retracta la parte que entrega
las arras, las pierde en provecho del otro contratante. Por el contrario, si se
retracta quien recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de
ejercitar el derecho.
El artículo 1482º considera la posibilidad de la renuncia al derecho de
retractación, al mencionar que la parte que recibe las arras puede renunciar
al derecho de retractación.
Finalmente, el texto del artículo 1483º regula el destino de las arras por
contrato definitivo. Allí se precisa que si se celebra el contrato definitivo,
quien recibe las arras las devolverá de inmediato o las imputará sobre su
crédito, según la naturaleza de la prestación.
6. La Utilidad De Las Arras En Los Contratos De Compraventa De
Inmuebles
La entrega de arras de retractación sólo es válida en los contratos
preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos, tal
como lo establece el artículo 1480º del Código Civil de 1984. Para que
existan las arras de retractación es necesario que exista un contrato
preparatorio, el cual es un compromiso que asumen las partes para celebrar
en el futuro un contrato definitivo. Se debe señalar que el plazo del
compromiso de contratar no será mayor de un año y cualquier exceso se
reducirá a este límite.

17. ARRAS
17
Así, si lo que se busca es asegurar la transferencia de un inmueble se
entregarán las arras como una señal que el contrato definitivo se realizará.
Al tratarse de arras de retractación existe la posibilidad que la parte que las
entregó se retracte de la decisión de adquirir el inmueble por lo que se le
penaliza perdiendo las arras a favor de la persona que está vendiendo. Si
por el contrario, es la parte que recibe las arras quien ya no desea transferir
el inmueble tendrá como penalidad la devolución del doble de las arras
entregadas como señal.
En el caso de las arras de confirmación lo que se aprecia es que las partes
tiene la intención de formalizar un acuerdo de transferencia de bienes
inmuebles y por ello se entregan las arras, de este modo el vendedor asume
que existe un compromiso mayor que si se tratara de las arras de
retractación. Este tipo de contrato permite asegurar la adquisición del
inmueble.
II. ANÁLISIS JURÍDICO DE LAS ARRAS SEGÚN NUESTRO
CÓDIGO CIVIL PERUANO
Arras Confirmatorias Y Penales
Según el artículo 1477º del Código Civil la entrega de arras confirmatorias
importa la conclusión del contrato. En caso de incumplimiento, quien recibió
las arras las devolverá o las imputará sobre su crédito, según la naturaleza
de la prestación. De la propia lectura de la norma se deduce que las arras
confirmatorias no tienen ninguna utilidad práctica porque si bien suponen
que se ha arribado a un acuerdo definitivo no garantizan que éste se vaya a
cumplir porque ella misma advierte que si no es así, quien las recibió las
devolverá a quien se las dio, sin la indispensable indicación de que si a él se
atribuye el incumplimiento deberá reintegrarlas dobladas, esto es por el

18. ARRAS
18
doble del monto recibido en tanto que si el responsable es quien las
entregó, no tendrá que devolverle nada, debiendo quedarse con la suma
entregada.
Eso es precisamente lo que preceptúa el artículo 1478º del mismo Código
Civil, el artículo siguiente, al regular las arras penales, indicando que si la
parte que hubiese entregado las arras no cumple con la obligación por
causa imputable a ella, la otra puede dejar sin efecto el contrato
conservando las arras. Si quien no cumplió es la parte que las ha recibido,
la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras.
Queda claro, por consiguiente, que las arras que se emplean como una
suerte de garantía para asegurar el cumplimiento de una determinada
obligación, como por ejemplo la de cancelar el saldo del precio en una
compra con cargo a devolverlas con una penalidad adicional equivalente al
mismo monto entregado en una suerte de adelanto, son las penales y no las
confirmatorias. Es pertinente recordarlo porque a menudo se comete el error
de crear que son estas últimas las que aseguran esa penalidad.
No está demás señalar que el artículo 1479º advierte que si la parte que no
ha incumplido la obligación prefiere demandar la ejecución o la resolución
del contrato, la indemnización de daños y perjuicios se regula por las
normas generales aplicables a ella.
Los artículos siguientes del Código Civil se ocupan de las denominadas
arras de retractación que sólo cabe en los contratos preparatorios, que son
el compromiso de contratar y el contrato de opción, y que, como su nombre
lo deja entender, concede a las partes el derecho de retractarse de ellos. Si
se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en provecho del otro
contratante. Si se retracta quien recibe las arras, debe devolverlas dobladas
al tiempo de ejercitar el derecho. El artículo 1482º admite que la parte que

19. ARRAS
19
recibe las arras puede renunciar al derecho de retractación con lo que éste
queda únicamente como opción para quien las entrega, en tanto que el
artículo siguiente sentencia que si se celebra el contrato definitivo quien
recibe las arras las devolverá de inmediato o las imputará sobre crédito,
según la naturaleza de la prestación.
El doctor Carlos Cárdenas Quiroz, en un interesante ensayo publicado en la
revista Derecho & Sociedad, citando a Max Arias Schreiber, refiere que las
arras confirmatorias “no vienen a ser sino la reiteración material de que las
partes han concluido un contrato y en muchos casos representan un
adelanto de la prestación cuya ejecución aún no se ha materializado. Ellas
presuponen, en consecuencia, la celebración de una relación contractual,
que se refuerza a través o mediante un signo o señal.” Dice a continuación
que se atribuye a las arras confirmatorias la función de probar la celebración
de un contrato y que ello explica que después de la concertación del acto
quien las recibió debe devolverlas o imputarlas sobre su crédito,
dependiendo en este último caso de la naturaleza de la prestación.
Si el propósito de las arras confirmatorias es probar la celebración del
contrato debe reconocerse, según Quiroz, que su función se agotará en el
mismo momento de la concertación de aquél. Lo que procede, dice, es que
respetando la exacta naturaleza de las cosas, se las llame por el nombre
que propiamente les corresponde y no atribuyéndoles calificaciones
distintas que no contribuyen a una buena técnica jurídica sino más bien a
crear confusión.
Adelanta enseguida que en un sistema como el peruano en el que la regla
imperante a propósito de las formalidades del acto jurídico es que cuando la
ley no haya establecido una específica puede usarse la que se tenga por
conveniente, según el artículo 143º del Código Civil, la misma que

20. ARRAS
20
constituirá medio de prueba de su existencia, carece de sentido la
subsistencia de las arras confirmatorias, temperamento éste que ha sido
acogido por la Comisión Reformadora del Código Civil Peruano, por lo que
se ha decidido su supresión.
Anota adicionalmente que las arras confirmatorias no cumplen con
propiedad función de garantía alguna. De la Puente y Lavalle, glosado por
Quiroz, señala que “la naturaleza jurídica de las arras penales es, pues, la
misma que la de las arras confirmatorias, esto es ser un pacto accesorio al
contrato principal que otorga a las arras entregadas el carácter de prueba
irrefutable de la celebración de este contrato. Su única diferencia es que, en
vez de constituir un refuerzo del contenido contractual, se concede a las
arras el rol de ser una determinación convencional y anticipada de los daños
reclamables en caso de incumplimiento del contrato principal”.
A despecho de ello, Carlos Quiroz estima que tampoco se justifica el
mantenimiento de las arras penales por cuanto presuponen la existencia de
las confirmatorias, al sostenerse la inutilidad de éstas y la procedencia de su
supresión, la subsistencia de las primeras deja también de tener justificación
al sustraerse su base. Dice que la pena, conforme al artículo 1346º del
Código Civil, es susceptible de ser reducida por el juez, a solicitud del
deudor, cuando sea manifiestamente excesiva o cuando la obligación
principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida, reducción cuya
procedencia no está prevista para el caso de las arras penales, lo que no
resulta técnicamente congruente y puede prestarse a abusos de una u otra
parte.
Acota que las arras, a diferencia de la pena obligacional, no cubren el
supuesto de la mora del deudor en el cumplimiento de la prestación a su
cargo. Adicionalmente, las arras penales pueden resultar insuficientes frente

21. ARRAS
21
a los daños efectivamente irrogados al acreedor en caso de incumplimiento
total cuando tales daños fueran mayores en cuantía a la prestación en que
consisten las arras, a diferencia del caso de la pena en que, al menos
conforme al Código peruano, acepta el pacto de indemnización del daño
ulterior, lo que le permitirá al acreedor, si así lo prueba, la obtención de un
mayor monto indemnizatorio.
En relación con este mismo asunto, se afirma la ventaja de las arras sobre
la pena obligacional en la medida en que en las primeras se produce la
entrega de un bien al tiempo de establecerse, a diferencia de la segunda en
que la prestación en que ella consiste deberá ejecutarse recién una vez
producido el incumplimiento. Tal ventaja es sólo aparente, para Quiroz,
pues en todo caso se presentará únicamente cuando quien tenga en su
poder las arras sea el perjudicado con el incumplimiento. Si en cambio lo es
quien las entregó, éste seguramente tendrá que iniciar un proceso judicial
para obtener la devolución de las arras dobladas.
Si el propósito es asegurar debidamente el cumplimiento de la prestación
Quiroz piensa que más eficiente resultará para ello la constitución de una
prenda, de una hipoteca o una fianza.

22. ARRAS
22
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
1. DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. “Estudios del Contrato Privado”.
Tomo I Editorial Cusco editores. Lima, 1983. Página 302.
2. CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual.
Editorial Heliasta. Tomo I. 25 edición. Página 366.
3. BORDA, Guillermo. Manual de Contratos. Editorial Perrot. Buenos Aires,
1973. Página 147.
4. ALDEA, Vladik. “Las arras de retractación en el Derecho Civil Peruano”.
Artículo publicado en la revista Cathedra – Revista editada por los
estudiantes de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional Mayor de
San Marcos. Número 11, Año VII. Lima 2005.
5. Sobre este tema recomendamos revisar un trabajo titulado “La exclusión
del valor del terreno en la primera venta de inmuebles efectuado por el
constructor ¿Conoce la manera correcta de efectuarla para efectos del
IGV?. ALVA MATTEUCCI, Mario. Dicho trabajo fue publicado en la revista
Actualidad Empresarial Nº 215, correspondiente a la segunda quincena de
setiembre de 2010. Página I-4. También puede ser consultado en la
siguiente dirección web:
http://blog.pucp.edu.pe/?amount=0&blogid=2163&query=terreno
6. VILLANUEVA GUTIERREZ, Walker. “Estudio del Impuesto al Valor
Agregado en el Perú: Análisis, Doctrina y Jurisprudencia”. Lima: Universidad
ESAN : Tax editor, 2009. Página 252.
7. VILLANUEVA GUTIERREZ, Walker. Op. Cit. Páginas 259 - 260.
8. Revista “Análisis Tributario”. Volumen XVI. Nº 182. Marzo 2003.
Página35.