Protección consumidor inmobiliario

1. Abel Antonio Osorio Vásquez
José Robert Sánchez Osorio
Carlos Andrés Muñoz Márquez
ESPECIALIZACION EN GERENCIA DE
PROYECTOS DEL TERRITORIO Y
VALUACION INMOBILIARIA

2. - Ley 1480 de 2014 (solo consumidor inmobiliario)
- Circular Básica 006 de 2012 Super industria y
comercio (consumidor inmobiliario)
- Ley 1796 de 2016 (artículos 1 al 20)
Abel Antonio Osorio Vásquez
José Robert Sánchez Osorio
Carlos Andrés Muñoz Márquez
ESPECIALIZACION EN GERENCIA DE
PROYECTOS DEL TERRITORIO Y
VALUACION INMOBILIARIA

3. Ley 1796 de 2016
• Objeto. Generar medidas enfocadas a la protección del comprador de vivienda, el incremento de
la seguridad de las edificaciones y el fortalecimiento de la función pública que ejercen los
curadores urbanos y establecer otras funciones a la Superintendencia de Notariado y Registro.
En este contexto la ley se orienta principalmente en 5 aspectos:
1. REVISIÓN INDEPENDIENTE DE DISEÑOS.
Título II Capítulo I Artículos del 3 al 7
• Revisión del diseño, evaluación del proyecto constructivo. Que la construcción cumpla con los
requisitos técnicos de ley tanto en códigos de construcción como norma de sismo resistencia.
¿Quienes están facultados?…
• Secretarías de Planeación
• Alcaldías
• Curadurías urbanas
• Revisores independientes (Ingenieros civiles con experiencia mayor a 5 años en diseño
estructural y estudios de posgrado en estructuras).
• Personas jurídicas con personal calificado, acreditado y registrado.

4. Ley 1796 de 2016
¿Quien escoge y cubre los gastos de
la revisión?
Se debe crear el RUNPA (Registro Único
Nacional de Profesionales Acreditados),
Administrado por el Consejo Profesional
Nacional de Ingeniería (COPNIA), para el cual
vincularse se debe presentar un examen de
acreditación con base en la norma de sismo
resistencia
El COPNIA debe recibir por parte del Consejo
Profesional Nacional de Arquitectura, la lista
de los profesionales sancionados e
inhabilitados con el fin de tener registro de
quienes no pueden pertenecer al RUNPA.
Al momento de entrar en vigencia el RUNPA,
el solicitante de la licencia escoge de manera
autónoma el revisor y cubre los gastos
respectivos.
¿Qué es la revisión de diseños?
Es la evaluación que se realiza sobre el
proyecto constructivo para constatar si la
edificación propuesta cumple con los requisitos
técnicos exigidos por la ley y las normas
reglamentarias sobre construcción sismo
resistente.

5. Ley 1796 de 2016
¿En que casos se requiere la
revisión de diseños
independientes?
Cuando la edificación iguale o supere los
2000 m2, independiente de su uso y
localización o que teniendo menos de
2000 m2 con posibilidades de ampliación
superando el área mencionada.
Se excluyen las estructuras que se
diseñen y construyen de acuerdo al título
NSR-10 (viviendas e 1 y 2 pisos).
Artículo 3: “La revisión de los diseños estructurales
de las edificaciones cuyo predio o predios permitan
superar más de dos mil (2.000) metros cuadrados de
área construida, independientemente de su uso, será
realizada a costo de quien solicita la licencia, con un
profesional particular, calificado para tal fin…”
“…La revisión de los diseños estructurales de las
edificaciones cuyo predio o predios no permitan
superar más de dos mil (2.000) metros cuadrados de
área construida, independientemente de su uso,
deberá cumplir con la totalidad de las normas
previstas en la presente ley y sus decretos
reglamentarios, recayendo la responsabilidad sobre el
diseñador estructural, el propietaria del predio o el
fideicomitente o el constructor en el caso de los
patrimonios autónomos titulares de los derechos de
dominio que hayan sido designados en el respectivo
contrato de fiducia, de conformidad con lo previsto en
la ley al respecto, y el titular de la licencia de
construcción. Cuando en uno o más predios se
aprueben distintas edificaciones que en conjunto
superen los dos mil (2.000) metros cuadrados de área
construida, cada una de ellas independientemente de
su área construida deberá contar con la revisión
estructural exigida en este artículo.”

6. Ley 1796 de 2016
¿En que momento se realiza la revisión de diseño?
•Presentación ante curaduría urbana
•Suplir las observaciones
•Radicación de memorial ante revisor independiente
Artículo 3. En el caso de municipios en los que no exista la figura de curador urbano se
deberá solicitar la revisoría ante un curador urbano del municipio mas cercano en el
mismo departamento.
En caso que se presenten diferencias entre los revisores independientes, los
diseñadores estructurales y las curadurías en cuanto a la parte estructural; el Ministerio
de Vivienda, Ciudad y Territorio es quien reglamentará los mecanismos para resolver
dichas diferencias

7. Ley 1796 de 2016
2. SUPERVISIÓN TÉCNICA
INDEPENDIENTE
Es la verificación que realiza un profesional
inscrito en el RUNPA que realiza sobre una
obra y garantiza que la edificación se ejecutó
conforme a los diseños estructurales,
arquitectónicos y eléctricos de conformidad
en lo legalizado en curaduría urbana.
El supervisor técnico, una vez finalizada la
obra es el encargado de otorgar la
certificación técnica de ocupación SIN LA
CUAL NO ES POSIBLE TRANSFERIR NI
OCUPAR LOS INMUEBLES.
Al momento de recibir el acta de
conformidad, el consumidor según la Ley
1480 de 2011, adquiere los derechos
estipulados en el artículo 3.
• Ley 1480 de 2011
ARTÍCULO 3°. Derechos y deberes de los
consumidores y usuarios. Se tendrán como
derechos y deberes generales de los
consumidores y usuarios, sin perjuicio de los que
les reconozcan leyes especiales, los siguientes:
1. Derechos
1.1. Derecho a recibir productos de calidad
1.2. Derecho a la seguridad e indemnidad
1.3. Derecho a recibir información
1.4. Derecho a recibir protección contra la publicidad
engañosa.
1.5. Derecho a la reclamación
1.6. Protección contractual

8. Ley 1796 de 2016
Artículo 6. La certificación técnica de ocupación deberá protocolizarse mediante escritura
pública otorgada por el enajenador (vendedor), este acto se hace por RÉGIMEN NOTARIAL y
se debe inscribir por medio de RÉGIMEN DE REGISTRO en el folio de matrícula inmobiliaria
del predio o predios sobre los cuales se desarrolla la edificación.
LA SUPERVISIÓN TÉCNICA NO EXIME AL CONSTRUCTOR DE LOS CONTROLES DE
CALIDAD.
El constructor debe realizar las respectivas pruebas de laboratorio sobre los materiales con los
cuales se construye la edificación.

9. Ley 1796 de 2016
3. CERTIFICACIÓN TECNICA DE OCUPACIÓN
Esta se hace sobre construcciones que tengan área igual o mayor a 2000 m2 con
acta juramentada, se expide una vez concluya la obra y previa ocupación de la
edificación.
Los proyectos de construcción hechos por etapas, en cada una de ellas debe
hacerse el proceso de acta de finalización y remitirse a las autoridades encargadas.
En caso de reglamentos de propiedad horizontal, cada una de las unidades debe
quedar en su folio de matrícula inmobiliaria asentada la Certificación Técnica de
Ocupación.
En caso de no hacerse esa certificación, los notarios y registradores de instrumentos
públicos no procederán a otorgar ni inscribir ninguna escritura de transferencia de la
propiedad del inmueble.

10. Ley 1796 de 2016
Si el constructor permite la ocupación sin el Certificado Técnico de Ocupación, será
sancionado con sucesivas multas mensuales de 25 SMLV, sin que supere los 300
SMLV por cada unidad que haya entregado.
Para los constructores enajenadores de vivienda que permitan la ocupación de
edificaciones nuevas sin haber protocolizado y registrado la certificación técnica de
ocupación. Estas multas se aplicarán por cada unidad de vivienda que se ocupe sin
haber cumplido con la protocolización y registro de la certificación técnica de
ocupación.
Esta sanción se suspende al momento de obtener el certificado de ocupación y que
quede asentado en el certificado de tradición. Este numeral se debe adicionar al
Artículo 104 de la ley 388 de 1997.

11. Ley 1480 de 2011
En caso de reglamentos de propiedad horizontal, cada una de las unidades debe
quedar en su folio de matrícula inmobiliaria asentada la Certificación Técnica de
Ocupación.

12. Ley 1480 de 2011
Artículo 5, Numeral 5. “Garantía:
Obligación temporal, solidaria a
cargo del productor y el proveedor,
de responder por el buen estado del
producto de la conformidad del
mismo con las condiciones de
idoneidad, calidad y seguridad
legalmente exigibles o las ofrecidas.
La garantía legal no tendrá
contraprestación adicional al precio
del producto”
Numeral 6. “Idoneidad o eficiencia: Actitud del producto para satisfacer la necesidad
o necesidades para las cuales ha sido producido o comercializado”.

13. Ley 1480 de 2011
Artículo 8. “Término de la garantía legal. El término de la garantía legal será el
dispuesto por la ley o por la autoridad competente. A falta de disposición de
obligatorio cumplimiento, será el anunciado por el productor y/o proveedor. El
término de la garantía legal empezará a correr a partir de la entrega del producto al
consumidor”.
Para los bienes inmuebles la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por
diez (10) años, y para los acabados un (1) año.

14. Ley 1480 de 2011
Artículo 9°. “Suspensión y ampliación
del plazo de la garantía. El término de
la garantía se suspenderá mientras el
consumidor esté privado del uso del
producto con ocasión de la efectividad
de la garantía”.
Artículo 11, Numeral 8. Las partes,
insumos, accesorios o componentes
adheridos a los bienes inmuebles que
deban ser cambiados por efectividad
de garantía, podrán ser de igual o
mejor calidad, sin embargo, no
necesariamente idénticos a los
originalmente instalados.

15. Ley 1796 de 2016
4. Fortalecimiento del régimen de responsabilidad de profesionales que
participan en el proceso constructivo.
Como se verifica la calidad y experiencia de los profesionales en labores de
diseño, revisión y supervisión.
De conformidad en la Ley 400 de 1997 y resolución 0015 de 2015 actualmente
expedida por la comisión asesora del régimen de construcciones sismo
resistentes.
Al entrar el RUNPA este será el organismo que certificara.
No se ha reglamentado aun pero este será el organismo que certificara a los
profesionales que podrán hacer esta supervisión, será administrado por el
COPNIA, se aplicaran exámenes para la acreditación.

16. Ley 1796 de 2016
CONSEJO PROFESIONAL NACIONAL DE
INGENIERÍA – COPNIA: Registran, vigilan y sancionan a los ingenieros civiles y a
los constructores en ingeniería.
CONSEJO PROFESIONAL NACIONAL DE
ARQUITECTURA Y SUS PROFESIONES
AUXILIARES –CPNAA: Registran, vigilan y sancionan a los arquitectos, a las
profesiones auxiliares y a los constructores en arquitectura.
CONSEJO PROFESIONAL DE INGENIERÍA
ELÉCTRICA, MECÁNICA Y PROFESIONES
AFINES: Registran, vigilan y sancionan a los ingenieros mecánicos.
El Consejo Profesional Nacional de Arquitectura y sus Profesiones Auxiliares
CPNAA y el Consejo Profesional de Ingeniería Eléctrica, Mecánica Y Profesiones
Afines deben reportar de manera automática al Consejo Profesional Nacional de
Ingeniería -COPNIA (en su calidad de administrador del Registro Único Nacional
de Profesionales Acreditados) las sanciones que imponen, para que puedan ser
debidamente reportadas en el registro.

17. Ley 1796 de 2016
5. Amparo de perjuicios patrimoniales a los compradores de vivienda.
Sin perjuicio de la garantía legal de la que trata el artículo 8° de la Ley 1480 de
2011, (termino de la garantía legal)
“El término de la garantía legal será el dispuesto por la ley o por la autoridad
competente. A falta de disposición de obligatorio cumplimiento, será el anunciado
por el productor y/o proveedor.
El término de la garantía legal empezará a correr a partir de la entrega del
producto al consumidor. Para los bienes inmuebles la garantía legal comprende la
estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados un (1) año”

18. Ley 1796 de 2016
5. Amparo de perjuicios patrimoniales a
los compradores de vivienda.
En el evento que dentro de los diez (10) años
siguientes a la expedición de la certificación
Técnica de Ocupación de una vivienda
nueva, se presente alguna de las situaciones
contempladas en el numeral 3 del artículo
2060 del Código Civil (que el edificio perezca
o amenace ruina, en todo o parte, por vicio
de la construcción, o por vicio del suelo que
el empresario o las personas empleadas por
él hayan debido conocer en razón de su
oficio, o por vicio de los materiales), el
constructor o el enajenador de vivienda
nueva, estará obligado a cubrir (reparar,
resarcir) los perjuicios patrimoniales
causados a los propietarios que se vean
afectados.

19. Ley 1796 de 2016
El que tiene la responsabilidad de resarcir los daños o perjuicios patrimoniales es
el constructor o enajenador de la vivienda.
Este resarcimiento solo cubre los perjuicios patrimoniales no los extra
patrimoniales.
El constructor o el enajenador de vivienda nueva puede resarcir los perjuicios
patrimoniales a través de su patrimonio, garantías bancarias, productos
financieros o seguros, entre otros, de acuerdo a las condiciones que defina el
Gobierno Nacional, mediante reglamentación, la cual esta pendiente de
estructurarse..
La obligación de cubrir perjuicios patrimoniales por defectos en la construcción
existe desde la expedición del Código Civil (artículo 2060) y fue ratifica por el
Estatuto del Consumidor y la Ley 1796 de 2016., por ahora el perjudicado puede
escoger el mecanismo por el cual desea ser resarcido, ya entre en vigencia la
regulación hecha por el gobierno se hará de acuerdo a la misma

20. Ley 1796 de 2016
La obligación de resarcir al comprador por parte del enajenador o constructor
aplica sobre unidades de vivienda, según el código civil y el estatuto del
consumidor.
Según la ley 1796 de 2016 esto también obliga en las unidades de vivienda que
estén sometidas bajo reglamentos de propiedad horizontal unidades inmobiliarias
cerradas, loteo individual o cualquier otro sistema que genere diferentes unidades
inmobiliarias para transferirlas a terceros cuando se trate de 5 o más unidades
habitacionales.
Se debe aplicar de igual manera para proyectos mixtos en donde se encuentren
unidades de vivienda, por cada unidad de vivienda.
La obligación de resarcir perjuicios contenida en la Ley 1796 de 2016 no exime al
constructor o enajenador de vivienda de continuar garantizando las obligaciones
derivadas del Estatuto del Consumidor.

21. Ley 1796 de 2016
Si una persona construye una o varias viviendas para uso propio no lo ampara
esta obligación, sin embargo si la persona vende una o varias de estas unidades,
en el tiempo que se estipula para la garantía (10 años), ya lo cubre esta norma de
garantizar el amparo de perjuicios patrimoniales.

22. Normas subrogadas
La Ley 1796 de 2016 subrogó los artículos 15, 18 y 19 de la Ley 400 de 1997,
sobre revisión de diseños, supervisión técnica independiente y edificaciones que
no requieren de supervisión técnica.
Normas derogadas
La Ley 1796 de 2016 derogó:
- El artículo 64 de la Ley 9ª de 1989 modificado por el artículo 40 de la Ley 3ª de
1991, sobre constitución de pólizas de calidad y estabilidad para viviendas de
interés social.
- El numeral 2 del literal k) del artículo 48 de la Ley 400 de 1997 sobre el
Certificado de Permiso de Ocupación.
- Los artículos 65 y 76 de la Ley 842 de 2003 sobre el procedimiento para la
aplicación del régimen disciplinario de los profesionales de Ingeniería.
- El inciso primero del artículo 44 de la Ley 1537 de 2012, sobre el reparto notarial
de los actos en que interviene el Fondo Nacional del Ahorro.

23. Normas adicionadas
La Ley 1796 de 2016 adicionó un numeral en el artículo 104 de la Ley 388 de
1997 modificado por el artículo 2º de la Ley 810 de 2003, sobre sanciones
urbanísticas.

24. Que se debe reglamentar
Los siguientes temas, entre otros, deben ser objeto de reglamentación y no podrán
aplicarse hasta que el Gobierno Nacional expida los reglamentos respectivos:
1.Definición de las funciones, alcance, procedimientos, documentos y responsabilidades
relacionados con la revisión independiente y la supervisión técnica independiente.
2.Alcance, procedimiento y documentos para la expedición del Certificado Técnico de
Ocupación por parte del Supervisor Técnico Independiente.
3.Mecanismos para resolver las diferencias entre el diseñador estructural y el revisor del
proyecto; y entre el constructor y el supervisor técnico.
4.Mecanismos para cubrir los perjuicios patrimoniales que se deriven de las fallas
estructurales o defectos en la construcción (Patrimonio, garantías bancarias, productos
financieros o seguros, entre otros).
5.Términos y condiciones en que el revisor independiente o el curador urbano ejercerán la
revisión en los municipios donde no exista la figura del curador urbano.
6.Funcionamiento del Registro Único de Profesionales Acreditados, así como articulación
con el régimen disciplinario de los consejos profesionales.
7.Porcentaje de las expensas que se destinarán a la sostenibilidad de la vigilancia que
ejercerá la Superintendencia.
La Superintendencia de Notariado y Registro mediante Resolución 7769 del 24 de julio de
2016 reglamentó el procedimiento para la asignación de la notaría, en los actos que
participen Empresas Industriales y Comerciales del Estado y sociedades de economía
mixta.

25. Ley 1480 de 2011
CAPÍTULO. IV
De las operaciones mediante sistemas de financiación
Artículo 45. Estipulaciones especiales.
Reglamentado por el Decreto Nacional 1368 de 2014. En las operaciones de
crédito otorgadas por personas naturales o jurídicas cuyo control y vigilancia
sobre su actividad crediticia no haya sido asignada a alguna autoridad
administrativa en particular, y en los contratos de adquisición de bienes o
prestación de servicios en que el productor o proveedor otorgue de forma directa
financiación, se deberá:
1. Informar al consumidor, al momento de celebrase el respectivo contrato, de
forma íntegra y clara, el monto a financiar, interés remuneratorio y, en su caso el
moratorio, en términos de tasa efectiva anual que se aplique sobre el monto
financiado, el sistema de liquidación utilizado, la periodicidad de los pagos, el
número de las cuotas y el monto de la cuota que deberá pagarse periódicamente.
2. Fijar las tasas de interés que seguirán las reglas generales, y les serán
aplicables los límites legales;
3. Liquidar si es del caso los intereses moratorios únicamente sobre las cuotas
atrasadas.

26. Ley 1480 de 2011
CAPÍTULO. IV
De las operaciones mediante sistemas de financiación
4. En caso que se cobren estudios de crédito, seguros, garantías o cualquier otro
concepto adicional al precio, deberá informarse de ello al consumidor en la misma
forma que se anuncia el precio.
Parágrafo 1. Las disposiciones relacionadas con operaciones de crédito
otorgadas por personas naturales o jurídicas cuyo control y vigilancia sobre su
actividad crediticia no haya sido asignada a alguna autoridad administrativa en
particular, y con contratos de adquisición de bienes o prestación de servicios en el
que el productor o proveedor otorgue de forma directa financiación, deberán ser
reglamentadas por el Gobierno Nacional.
Parágrafo 2. El número de cuotas de pago de un crédito de consumo debe ser
pactado de común acuerdo con el consumidor. Queda prohibida cualquier
disposición contractual que obligue al consumidor a la financiación de créditos por
un mínimo de cuotas de pago.

27. CIRCULAR EXTERNA 006
08 de febrero de 2012
Adicionar el numeral 2.16 al capítulo del Título II de la Circular Única de la
Superintendencia de Industria y Comercio, el cual quedará así:
2.16 Bienes inmuebles destinados a la vivienda
Todas las personas naturales o jurídicas que vendan y/o promocionen bienes
inmuebles destinados a vivienda deberán observar la siguiente instrucción:
En la información que se brinde en la etapa de preventas en la sala de ventas y
en los brochures o plegables que se utilicen para promover la venta de proyectos
inmobiliarios, se deberá informar el área privada construida sin perjuicio de que
se indiquen otras áreas, como el área privada libre o las áreas comunes de uso
exclusivo. Lo anterior sin perjuicio de que estás puedan sufrir modificaciones
ordenadas por la curaduría o la Alcaldía competente en la expedición de la
licencia de construcción.

28. CIRCULAR EXTERNA 006
08 de febrero de 2012
Adicionar el numeral 2.16 al capítulo del Título II de la Circular Única de la
Superintendencia de Industria y Comercio, el cual quedará así:
Cuando los parqueaderos de los propietarios estén ubicados en áreas comunes
de uso exclusivo, se deberá informar a los consumidores que una vez construida
la propiedad, horizontal, la Asamblea de copropietarios, con la decisión de más
del 70% del coeficiente de la copropiedad, podrá modificar la destinación de las
áreas comunes de uso exclusivo.

29. CIRCULAR EXTERNA 006
08 de febrero de 2012
Adicionar el numeral 2.16 al capítulo del Título II de la Circular Única de la
Superintendencia de Industria y Comercio, el cual quedará así:
Se deberá informar si el proyecto se va a construir será o no por etapas, el valor
aproximado de la cuota de administración de manera estimativa, el estrato
socioeconómico, que tendrá el inmueble, las características de las zonas de
parqueo y, de manera general, las características de los muebles y equipos que
se van a entregar y el tipo de calidad de los acabados.
En caso de que el proyecto se realice por etapas, deberá indicar claramente qué
zonas comunes se entregarán con cada etapa y el estimativo de cuándo se
desarrollarán las etapas posteriores, sin perjuicio de que las fechas propuestas
varíen.