Derechos Reales

1. Universidad Francisco Marroquín
Facultad de Derecho
Derecho Romano II
Dra. María Luisa Beltranena de Padilla
Lic. Juan Pablo Gramajo Castro
Br. Andrés Alberto Calderón

2. Concepto
 Derechos patrimoniales:
 Reales: relación sujeto – cosa (sentido
material).
 Personales (obligación o crédito): relación
sujeto activo – sujeto pasivo (sentido jurídico).
 Relación jurídica del derecho real es entre
su titular y todos los demás (erga omnes),
no inmediata (como relación contractual)
sino mediata.
 No todo derecho real es relación inmediata
con cosa, ni toda relación inmediata con
cosa es derecho real.

3. Diferencias con los derechos
personales
Derecho real Derecho personal
Recae sobre cosa corporal Recae sobre actos ajenos, de
interés patrimonial
Puede hacerse valer frente a
cualquiera o, por lo menos, no
individualizado de antemano 
derecho absoluto
Sólo se ostenta contra persona
determinada (deudor o su
sucesor)  derecho relativo
Conlleva deber negativo: no
entorpecer su libre ejercicio
Por lo general conlleva como
deber un acto positivo
Otorga disfrute permanente Fenece al momento de
satisfacerse (cumplirse la
obligación)

4. Especies de derechos reales
en el Derecho Romano
 Propiedad
 Iura in re aliena (derechos sobre cosa ajena):
 De goce: son autónomos y atribuyen poder de goce
sobre la cosa:
○ Servidumbres:
 Prediales
 Personales:
- Usufructo
- Uso
- Habitación
- Operae servorum
○ Superficie y enfiteusis
 De garantía: presuponen una relación de crédito, y
no permiten usar ni disfrutar de la cosa:
○ Prenda e hipoteca

6. Concepto
 Señorío más general, en acto o
potencia, sobre la cosa.
 En principio, ilimitado.
 Surgen limitaciones:
 Vínculos o derechos concurrentes.
 Impuestos por la norma para tutela de
interés público o privado.
 Cuando desaparecen limitaciones,
propiedad retorna a su estado de
plenitud  “elasticidad de la propiedad”.

7. Evolución histórica
 Personas y cosas se someten al poder soberano:
mancipium del paterfamilias.
 Res mancipi: elemento estático y perdurable.
 Res nec mancipi: elemento dinámico.
 Sirven al fin y unidad de la familia, aunque se
concentre legalmente en el pater como único sujeto
de derecho: debe mantenerlas en la familia; la
enajenación no está prohibida, pero se busca
perpetuar la domus. Por la herencia, la familia se
vincula a continuidad.
 A finales de la República aparecen términos:
 Dominium: no designa solamente la propiedad. Implica
manus.
 Proprietas: surge para distinguir derecho de propietario
del de usufructuario. Se generaliza en época postclásica.

8. Evolución histórica
 Si bien qui iure suo utitur neminem laedit, tienen
papel relevante vínculos de pietas, fides, humanitas:
vigilancia social sobre ejercicio del derecho:
 Se exige diligencia de buen padre de familia al tutor y
socio.
 Al despilfarrador se le somete a interdicción.
 El campesino debe cuidar y arar su campo.
 Diocleciano equipara el fundo itálico al provincial, y
Justiniano la suprime formalmente, elevando a
propiedad civil situaciones que en época clásica
eran distintas.
 Se acentúan limitaciones a la propiedad en
legislación justinianea; bizantinos extienden
concepto de servidumbre a limitaciones legales de la
propiedad (servidumbre legal).

9. Caracteres de la propiedad
romana
 El fundo tiene confines santos.
 Ilimitada: absoluta y exclusiva. En derecho
antiguo no existen servidumbres legales; las
de paso y acueducto deben contar con
voluntad del propietario.
 Absorbente: lo que está en el fundo o se
incorpora, pertenece al propietario (accesión).
 Inmune: libre de impuestos y cargas fiscales.
 Perpetua: no puede constituirse ad tempus.

10. Formas de la propiedad
 Se conocieron cuatro:
 Propiedad quiritaria (Dominium ex iure
Quiritium).
 Propiedad bonitaria (In bonis habere).
 Propiedad provincial.
 Propiedad peregrina.

11. Dominium ex iure Quiritium
 Durante un tiempo, la única reconocida por
el ius civile.
 Características:
 Sujeto debe ser ciudadano romano. El no
ciudadano, aunque pueda realizar mancipatio
por tener ius comercii, no adquiere propiedad
quiritaria.
 Objeto puede ser mueble o inmueble (sólo en
suelo itálico).
 Debe adquirirse por modo civil: mancipatio,
traditio, in iure cessio.
 Tutela procesal se da por rei vindicatio.

12. In bonis habere
 Derecho honorario da protección al que no
adquirió de modo civil: propiedad bonitaria es
facultad de disposición perpetua y exclusiva
basada en dos elementos:
 Exceptio rei tradiate et venditae: concedida al poseedor
frente a acción del enajenante (civilmente aún dominus).
 Actio publiciana: como poseedor puede usucapir, se da
acción ficticia: se finge haber usucapido para recuperar
posesión frente a dominus y demás.
 En época clásica, se habla de dominium in bonis,
habiendo nudum ius Quiritium.
 En época postclásica, el in bonis habere se
concibe como dominium, aboliendo Justiniano el
nudum ius Quiritium.

13. Propiedad provincial
 Fundos situados en provincias pertenecen al
pueblo (provincias senatoriales) o al
emperador (provincias imperiales).
 Tierras provinciales son dejadas a particulares
en simple goce, pagando estipendio o tributo
al Estado o príncipe.
 Extendida la ciudadanía romana a las
comunidades itálicas, todo el suelo itálico es
susceptible de dominio privado. Se sigue
usando régimen fuera de Italia.
 Diocleciano somete a tributación todas las
tierras, dentro y fuera de Italia, y Justiniano
establece una sola forma de propiedad.

14. Propiedad peregrina
 Peregrini, aunque tengan commercium, no
pueden adquirir propiedad quiritaria.
 No tienen acción civil, pero pretor
peregrino y gobernantes provinciales
protegen su propiedad de hecho mediante
acciones análogas a las del dominio
quiritario.
 La Constitutio Antoniniana hace
desaparecer la condición jurídica de
peregrino, unificando propiedad bajo ese
aspecto.

15. Limitaciones a la propiedad
 Se pueden basar en relaciones de vecindad o en la
protección de un interés público.
 Relaciones de vecindad:
 Entrar en fundo vecino a recoger frutos del propio árbol caídos
en éste.
 Pedir que se corten ramas de árbol vecino que caen sobre
fundo propio.
 Construcciones no pueden oscurecer excesivamente casa
vecina; se establecen distancias para construir, etc.
 Límites a distancia y altura de edificios nuevos.
 Derecho de paso forzoso para predio enclavado, (nace con
derecho de paso a sepulcro).
 Permitir en límites de humana tolerancia los humos y demás
emanaciones de fundo vecino.
 No hacer obras que alteren curso natural de aguas, salvo si
proceden de ley, autoridad, naturaleza o tiempo inmemorial.

16. Limitaciones a la propiedad
 Derecho o interés público:
 No demoler edificio para especular con los materiales, ni disponer
por legado de materiales incorporados.
 En época clásica no había expropiación por utilidad pública.
Aunque el emperador podía expropiar, se tendió a respetar la
propiedad.
 En época clásica, minas en fundo son del propietario. En época
romano-helénica se admiten excavaciones de extraños pagando
parte del producto al dueño y otra al Estado.
 Dueño de fundo confinante a vía pública está obligado a
mantenerla. Si no, debe sufrir paso de jumentos por su fundo.
 Dueño de fundo ribereño debe permitir uso público para
navegación.
 No puede quemarse ni sepultar cadáveres dentro de la ciudad.
Fuera de ella, hasta 60 pies del edificio.