Este documento define la propiedad en el derecho romano y describe su evolución histórica y limitaciones. Explica que inicialmente solo existía la propiedad quiritaria, pero luego surgió la propiedad bonitaria reconocida por el derecho pretoriano. También analiza los modos originarios y derivados de adquirir la propiedad, así como las distinciones entre adquisición universal y particular y del derecho civil y de gentes.

1. UNIVERSIDAD FERMIN TORO
VICE-RECTORADO ACADEMICO
DECANATO DE CIENCIAS POLITICAS
ESCUELA DE DERECHO
Tema 17 La Propiedad en el
Derecho Romano
Alumno: Yusmeily Melendez
Cedula: 14.879.717
Cátedra: Derecho Romano 1
Barquisimeto, Septiembre de 2015

2. Definición:
El término propiedad proviene del vocablo latino propietas, derivado, a
su vez, de proprium, o sea, “lo que pertenece a una persona o es propia de ella,
locución que viene de la raíz prope, que significa cerca, con lo que quiere
anotar cierta unidad o adherencias no físicas sino moral de las cosas o la
persona”.
Los romanos carecieron, en las etapas iniciales de su historia jurídica,
de la palabra adecuada para expresar la idea abstracta del derecho de
propiedad. Durante la época de Cicerón se utilizó el vocablo mancipium, a fin de
designar la propiedad romana y, posteriormente, los términos dominium,
dominium legitimum y propietas fueron usados en igual sentido. La propiedad,
que no era legitimada por el derecho civil, se expresaba con los vocablos in
boni esse o in bonis haberes. De allí surgió la denominación dominium
bonitarium, opuesta al dominium quiritarium que hacía referencia a la propiedad
amparada por el derecho civil.
De los conceptos anteriores, se desprende la decisión que, en forma
explícita, hace la doctrina romanista de la propiedad reconocida por el derecho
civil, denominada dominio quiritario y de la propiedad permitida por el derecho
pretoriano, llamada dominio o propiedad bonitaria.
La propiedad es definida por Accarías, como aquello “en virtud de lo cual
las ventajas que puede procurar una cosa corporal son atribuidas totalmente a
una persona determinada”.
Girard la concibe como el “derecho real por excelencia, el más conocido
y antiguo de lodos los derechos reales o el dominio completo o exclusivo que
ejerce una persona sobre una cosa corporal (plena in res potestas)”.
Por lo tanto:
a) La propiedad es el señorío más general que existe sobre la cosa.
b) La propiedad procura ventajas a su titular, quien, no sólo usa y goza
la cosa, sino que abusa y dispone de ella a voluntad, por estar sometida,
exclusivamente, a su poder.
c) EI señorío no requiere que el titular del derecho esté en contacto
inmediato y permanente con la cosa, sino que es suficiente la posibilidad de
ejercerlo libremente, con lo cual dicho derecho conserva toda su plenitud.
d) El derecho de propiedad se ejerce sobre una cosa corpórea o
tangible. No tiene validez en relación con las cosas incorporales, pues éstas no
pueden entregarse, poseerse o constituir dominio. Sólo son susceptibles de

3. cuasi-posesión, cuasi-tradition y cuasi dominio, aun cuando ellas forman parte
del patrimonio.
Sin embargo, el derecho justinianeo permitió la propiedad, también de las
cosas incorporales, en razón, justamente, de su susceptibilidad de cuasi-
posesión o cuasi-tradition, los cuales eran medios de trasmisión de derechos.
e) La propiedad es un derecho. Esto significa, que al titular del derecho
de propiedad le asiste un título jurídico. Este es el fenómeno concreto en el
cual descansa y se legitima el derecho y el cual invoca el titular cuando, por
perturbación o despojo, se le lesiona en su derecho.
f) La propiedad es el derecho real por excelencia. Es un vínculo directo
entre el sujeto y el objeto. Se ejercita sin consideración a personas
determinadas. La sociedad debe respetar el ejercicio legítimo de ese derecho,
por lo que todos los miembros de la sociedad, sin excepción, están obligados a
abstenerse de perturbarlo. Es considerado el derecho real porexcelencia por
cuanto todos los demás derechos reales se subordinan a él.
g) La propiedad es, de los derechos reales, el más antiguo y conocido.
h) EI derecho de propiedad se defiende, con la actio reivindicatio (acción
reivindicatoria) o acción real, que permite al propietario perseguir y exigir la
cosa, de manos de quien se encuentre.
Finalmente, se podría definir la propiedad como el derecho real de usar,
gozar y disponer de las cosas, de las cuales se es propietario, sujeto a las
restricciones impuestas por la ley y defendible por la acción reivindicatoria.
Evolución Histórica:
En los primeros tiempos de Roma la única propiedad conocida era la
propiedad quiritaria que se le denominaba “dominium ex iure quiritium”, por
estar sancionada por el derecho civil, requiriéndose para ser propietario:
1) Que se tratara de una cosa mancipi;
2) Que el propietario fuera ciudadano romano; y,
3) Que el dominio se hubiera adquirido por “mancipatio” o por “in iure
cessio”.
Pero, en una época indeterminada se opera una evolución en el
régimen de la propiedad. En efecto, en la época anterior la tradición, o sea la
entrega de la cosa, de manos del propietario a un tercero, no importaba la
traslación de la propiedad; pues, el adquirente sólo recibía la posesión de la
cosa y el enajenante conservaba la propiedad quiritaria de la cosa hasta tanto
aquel la adquiriese por usucapión; para lo cual era necesario, que hubiera
estado poseyendo esa cosa durante un año si se trataba de una cosa mueble o

4. durante dos años si se trataba de un inmueble; pero, mientras transcurría ese
lapso ocurría lo siguiente:
a) Que el vendedor continuaba siendo propietario quiritario de la cosa;
y,
b) Que el comprador era sólo propietario bonitario, reconocido por el
derecho natural.
Paulatinamente el pretor, en defensa de este poseedor, fue acordando
prerrogativas para beneficiar al adquirente, semejantes a las que el derecho de
propiedad confería a su titular; y así le concedió:
1) La llamada “acción publiciana”, para cuando el propietario quiritario le
arrebatara la posesión de la cosa trasmitida pudiera recuperarla ejerciendo esta
acción, que es parecida en sus efectos a la acción reivindicatoria concedida por
el derecho civil al propietario quiritario.
2) La “exceptio doli”, pues como los frutos de la cosa pertenecían al
propietario bonitario, puede oponer esta excepción al enajenante en caso de
que éste pretenda la propiedad de estos frutos.
3) La “exceptio rei venditae ettraditae”, para el caso en que el
vendedor pretenda, haciendo valer su título que le otorga el derecho civil,
ejercer la acción reivindicatoria; en cuyo caso, el adquirente, puede oponerle
esta excepción, paralizando así la acción reivindicatoria del propietario
quiritario.
EI régimen de la propiedad bonitaria al principio se aplicó sólo a las
cosas mancipi, pero luego el pretor la concedió en numerosas ocasiones en
que el derecho quiritario negaba a ciertas personas el dominio quiritario no
obstante lo equitativo de sus pretensiones; citándose entre estos casos el del
“bonorum possessor”, o sea el heredero según el derecho pretoriano, que tiene
los bienes obtenidos “inbonis” en tanto que el heredero según el derecho civil,
los tiene según el derecho quiritario; y, segundo el “bonorum emptor”, o sea el
comprador del patrimonio de un insolvente, que adquiere este patrimonio “in
bonis”, en tanto que el insolvente conserva el dominio según el derecho
quiritario.
Limitaciones a la Propiedad:
Se señaló al definir la propiedad, que el propietario está sujeto a ciertas
y determinadas restricciones. Algunas de estas limitaciones se especificaron
por razón de la moralidad o del interés público; otras por la vecindad y,
finalmente, por la copropiedad, el condominio o la propiedad múltiple.
ALVARO D’ORS, en su obra “Elementos de Derecho Privado Romano”,
se refiere a ella, en forma explícita, cuando dice: “Limitaciones por interés
público o moralidad:

5. a) paso obligado por una finca privada cuando la vía pública contigua se
ha hecho intransitable, o para dar acceso a un río público, o para hacer posible
el uso público de sus orillas. Así también deben de reparar la vía pública
contigua;
b) prohibición de enterrar, incinerar, o inhumar en fundos que se hallan
dentro de la ciudad;
c) prohibición de demoler sin permiso oficial los edificios urbanos y, sobre
todo en Constantinopla, en época tardía, el deber de mantener y construir en
determinada forma urbanística;
d) en la legislación tardía deben de tolerar que otra persona explote una
mina por ella descubierta mediante la indemnización para el propietario del
fundo consistente en 10% del rendimiento (otro 10% es para el fisco);
e) expropiaciones forzosas para facilitar las obras públicas, mediando o
no indemnización; un sistema general de expropiación forzosa no existe en el
derecho romano en virtud del imperium más que de unos principios jurídicos;
en provincias, el principio de que todo el suelo es propiedad del pueblo o del
Cesar permitía la expropiación sin ninguna violencia jurídica.
f) Por exigencias morales. Por exigencias morales la propiedad se verá
limitada en favor de los esclavos. Los propietarios que entregaban sus esclavos
a las fieras sin previo permiso del magistrado, los que abandonaban a los
esclavos viejos y enfermos, los que maltrataban sin motivos justificados, como
podía ser el castigo de un crimen por ellos cometido, tales propietarios podían
ser expropiados por el imperio del magistrado que procedía a la venta forzosa
de los mismos consistiendo la indemnización en el precio. Estas limitaciones
aparecieron como limitaciones morales al derecho del propietario, pero
acabaron por convertirse en verdaderas limitaciones jurídicas.
JUSTINIANO concibe estas limitaciones como impuestas por el interés
público”.
Limitaciones por vecindad:
En la Ley de las XII Tablas, se estableció un conjunto de normas
limitativas a fin de evitar o impedir los posibles problemas que podían surgir
entre los particulares propietarios de fundos vecinos. Por esta razón, la
propiedad por vecindad, se restringió de acuerdo a las consideraciones
siguientes:
a) El propietario de un fundo debía dejar entre el suyo y del vecino un
espacio libre de dos pies y medio, en caso de edificio y de cinco pies, si se
trataba de fundo para cultivo. Mediante la utilización de la actio finium
regundorum, podían solicitar la determinación de los límites, para facilitar así la
circulación de personas y animales.

6. b) EI propietario estaba obligado a aceptar los salientes de la pared del
vecino, orientados hacia su casa o su fundo, siempre que las mismas no
excedieran de medio pie.
c) El propietario que efectuara obras, que desviaran el curso natural de
las aguas, podía ser obligado a destruirlas, mediante la utilización que el vecino
afectado hacía de la actio aquae pluviae arcendae.
d) AI vecino se le permitía cortar las ramas y talar los árboles de otro, si
se proyectaban sobre su edificio. Si aquél se oponía, el interesado estaba
autorizado a utilizar el interdictum de arboribus caedendis.
e) Se prohibían aquellas construcciones que obscurecían las del vecino.
Para ello se podía ejercer la actio nevi operis.
f) En caso de que el vecino de un edificio amenazara con ruina al del
propietario de éste, se ejercía la cautio damni infecti o caución por daño no
efectuado, o sea, los que el edificio podría ocasionar en caso de
derrumbamiento, si el propietario se negaba a repararlo. Para requerir la
caución, era suficiente la simple posibilidad de amenaza de ruina. Esta
limitación fue obra del derecho pretoriano y surgió como una imposición del
pretor.
g) Un propietario tenía la facultad de impedir que el vecino se
introdujera en su propiedad contra su voluntad. Se le autorizaba al vecino la
penetración en la misma, en días alternativos a los fines de recoger los frutos o
bellotas de sus propias plantas. En caso de negativa, podía hacer valer sus
derechos mediante el interdictum de glade-Iegenda.
Modos Originarios deAdquirir la Propiedad
Se entiende por adquisición de la propiedad el modo de convertirse en
propietario de una cosa conforme al derecho.
La adquisición de la propiedad puede tener lugar de las siguientes
Formas:
1) En forma originaria o derivada
La forma originaria, es el modo de adquirir la propiedad de una cosa
que no pertenecía a nadie, sin que haya trasmisión de propiedad de un
propietario anterior al adquirente. Ejemplo, lo que ocurre en la ocupación.
En tanto que constituye un modo de adquisición derivado cuando se
produce por transmisión de la propiedad, que hace al adquirente, el anterior
propietario.

7. El interés práctico de esta distinción radica en que el adquirente
derivado sufre las cargas reales, servidumbres e hipotecas, que el propietario
anterior hubiera constituido sobre su cosa. En tanto que, el adquirente
originario, adquiere la cosa libre de toda carga o gravamen.
2) Adquisición a título universal y a título particular
La adquisición a título universal es la que hacía adquirir un patrimonio
íntegramente o una parte alícuota de él; por ejemplo, la sucesión por parte del
heredero; la adrogación, por parte del adrogante.
La adquisición a título particular, es la que hace entrar en el patrimonio
del adquirente una cosa determinada o un conjunto de cosas determinadas.
El interés práctico de esta distinción radica, en que el adquirente a título
universal está obligado al pago de las deudas de la persona a quien sucede; en
tanto que, el adquirente a título particular, no está obligado a pagar esas
deudas.
La adquisición a título universal es también llamada adquisición mortis
causa, en cambio la adquisición a título particular es llamada también inter
vivos.
3) Del derecho civil y del derecho de gentes
Adquisiciones del derecho civil, eran los modos de adquirir establecidos
por el derecho civil romano, tales eran: la mancipatio, la in iure cessio, la
usucapio, la adiudicatio y la lex.
Adquisiciones del derecho de gentes, eran los modos de adquirir
establecidos por este derecho, entre los cuales se pueden mencionar: la
ocupación, la tradición, la prescripción, etc.
El interés práctico de la distinción de estas dos maneras de adquirir
radica, en que las adquisiciones del derecho civil no podían emplearse sino por
las personas que tuvieran el ius commercium; en cambio las del derecho de
gentes podían emplearse por los peregrinos.
4) Convencionales y No Convencionales
Las adquisiciones convencionales, son aquellas que resultaban de un
acuerdo de voluntades entre el enajenante y el adquirente, como ocurría por
ejemplo: en la mancipatio, en la in iurecessio, en la tradición.
Las adquisiciones no convencionales, eran las que no implicaban ningún
acuerdo de voluntades, como ocurría por ejemplo: en la ocupación, en la
usucapión, en la adjudicación y en la ley.

8. Occupatio
La “occupatio” u ocupación, era un modo de adquirir la propiedad del
derecho de gentes, y consiste en tomar posesión de una cosa que no
pertenece a nadie, de una res nullius. La adquisición de la posesión y de la
propiedad son concomitantes.
Los requisitos para que tenga lugar la ocupación son los siguientes: a)
Que el sujeto sea capaz; b) Que tome posesión de la cosa; y, c) Que la cosa no
pertenezca a nadie.
Pueden ser adquiridas por ocupación:
1) Las cosas que no han pertenecido nunca a nadie, por ejemplo: la
caza y la pesca.
2) Las res derelictae, o sea, aquellas cosas que han sido abandonadas
por su dueño, con la intención de no seguir siendo propietario de ellas.
3) Los animales salvajes, los peces y las aves, que pasan a ser
propiedad del primer ocupante, así sean tomados en fundo propio o en fundo
ajeno; pero el propietario del fundo ajeno puede impedir al cazador o al
pescador entrar en su fundo, y si este viola esa prohibición puede ser
perseguido por la acción de injuria.
4) Las cosas tomadas al enemigo. Las cosas muebles y los cautivos,
tomados individualmente por un soldado, le pertenecían por ocupación; pero, el
botín tomado colectivamente por la armada o los enemigos rendidos al ejército
o a la escuadra romana, pertenecían al Estado. Igual ocurría con los inmuebles
situados en los territorios conquistados que no pueden ser objeto de ocupación
individual, y por tanto pertenecían al estado romano.
5) Las piedras preciosas, las perlas y otras cosas que se hallen sobre las
riberas, pertenecen al descubridor, que es su primer ocupante.
6) La isla nacida en el mar, aunque rara, pertenece al primer ocupante.
Accessio
Hay “accessio” o accesión cuando una cosa se adhiere a otra por obra
natural o artificial para integrarse ambas en un solo cuerpo. EI dueño de la
cosa principal se hace dueño de la cosa accesoria.
Si la unión puede deshacerse conservando la cosa accesoria su
originaria individualidad, determina sólo una adquisición resoluble, pues al
dueño de la cosa accesoria se le concede la actio adexhibendum, para
reclamar luego su cosa por la reivindicatio.
En cambio, la unión orgánica, sólida y duradera, lleva aparejada una
adquisición irrevocable. Esto no significa que el propietario de la cosa accesoria

9. no deba ser indemnizado; pero, para esto hay que ver si la conjunción ha sido
hecha por el propietario de la cosa principal o por el propietario de la cosa
accesoria.
Si lo hizo el propietario de la cosa accesoria, ha obrado de buena fe y
tiene la posesión del todo, puede oponer la exceptio doli a la rei vindicatio
entablada por el propietario de la cosa principal. Si lo hizo el propietario de la
cosa principal, el propietario de la cosa accesoria tiene la exceptio doli, si es él
quien posee el todo; y una acción in factum, si la posesión del todo la tiene el
propietario de la cosa principal.
La accesión presupone la adherencia verdadera de una cosa ajena a
una cosa propia, distinguiendo los romanistas tres clases:
1) Accesión de una cosa mueble a otra cosa mueble, lo que tiene lugar en
los siguientes casos:
a) Ferruminatio, que es la unión inmediata de dos objetos del mismo
metal. EI dueño de la cosa principal se hace propietario de la cosa accesoria,
así por ejemplo: el dueño de la estatua se hace propietario del brazo adherido a
la misma. Distinta de esta situación es la “ad plumbatio”, o sea la unión de
objetos metálicos o no, de igual o diferente especie, mediante un tercer
elemento, plomo o estaño. Como esta unión puede deshacerse sin detrimento
de las cosas, no da lugar a adquisición depropiedad; por lo que, luego de
ejercida la acción ad exhibendum para obtener la separación, se entabla la
actio rei vindicatio.
b) Textura. Según el derecho justinianeo, accede a la tela ajena los
hilos que se le incorporan por bordados o entretejidos.
En la época clásica, la textura no otorga una adquisición definitiva de
los hilos; y el dueño de éstos, tenía la acción ad exhibendum, según opinaba el
jurista Ulpiano.
c) Tintura. EI colorante accede al paño, por lo tanto el propietario del
paño se hace propietario de la nueva especie, del paño teñido.
d) Escritura. Lo escrito sobre pergamino u otro objeto ajeno accede a
éste, pues lo principal es la materia y no lo escrito sobre ella, aun cuando sea
una obra literaria, jurídica, o de otra naturaleza.
e) Pintura. La pintura accede a la tabla, según opinión del jurista Paulo;
en tanto que según el jurista Gayo, es la tabla la que accede a la pintura. Esta
opinión de Gayo fue acogida por Justiniano, quien decía que sería ridículo
considerar accesoria la obra de un granartista.
EI diferente tratamiento otorgado por los juristas a la obra literaria y a la
obra pictórica se encuentra en que la primera no se unimisma con la materia
(pergamino, papiro, etc.), en que se plasma gráficamente, mientras que la

10. segunda se adhiere a la materia (tabla,lienzo, etc.), para existir en ella y con
ella.
2) Accesión de mueble a inmueble.
Pertenece al suelo todo lo que se une a éI. Tal principio origina la
accesión en los siguientes casos:
a) Siembra. Accede a la tierra la semilla ajena que en ella es
sembrada.
b) Plantación. EI propietario de la tierra adquiere lo plantado en ella
siempre que eche raíces. La adquisición es definitiva aunque la planta sea
arrancada después.
c) Edificación. Los edificios u otras construcciones pertenecen en su
totalidad al propietario del suelo.
La propiedad sobre la obra completa, sobre el todo, no significa
adquisición de la propiedad de los materiales; pues el dueño de éstos conserva
su derecho, sólo que no puede hacerlo valer mientras dure la conjunción.
La Ley de las XII Tablas prohíbe la rei vindicatio del madero o viga
unida al edificio de otro, así como la de los palos que sostienen una viña; y esta
prohibición fue extendida por la jurisprudencia a toda clase de materiales de
construcción. Pero, los juristas clásicos y Justiniano restringieron esta norma,
concediendo el “ius tollendi” al dueño de los materiales mientras el edificio esté
en pie, siempre que la separación de los materiales no acarree daño o
menoscabo a éste.
EI derecho civil no concedía indemnización alguna al dueño de los
materiales, pero cuando éstos han sido robados a su dueño, a sabiendas o no
del propietario del edificio, le otorga contra éste la “actio de tigno iuncto”, para
reclamar el doble de su valor.
Pagado el doble del valor de los materiales, aún es posible en la época
clásica reivindicar estos por su antiguo dueño, cuando se destruye la
edificación; pero, en la época de Justiniano, la reivindicación sólo procede si no
se ha reclamado, por el antiguo dueño de los materiales, el doble del valor de
éstos.
EI derecho clásico concede al que edificaen suelo ajeno, creyéndolo
propio, la facultad de pedir resarcimiento cuando eldueño del suelo reivindica el
edificio.
3) Accesión de inmueble a inmueble.

11. Son conocidos también bajo el nombre común de “incrementos
fluviales”. En la época clásica esto no es aplicable a los “agri limitati”, pero
desaparecida en el derecho justinianeo esta clase de fundos, se aplica a todos
la accesión.
a) Aluvión. Es el incremento paulatino e imperceptible, por obra de la
corriente de las aguas fluviales, en los predios ribereños.
b) Avulsión. Tiene lugar cuando la porción de terreno arrancada a un
predio por el ímpetu del río se incorpora a otro.Para que haya accesión es
necesario que la tierra y plantas transportadas se unan orgánicamente al nuevo
predio, formando con él un todo continuo. El dueño del fundo mermado puede
ejercitar la rei vindicatio, mientras no se verifique esa unión; pero, no procede
indemnizar al dueño cuya propiedad se ve disminuida, porque se puede atribuir
tal pérdida a su propia negligencia.
c) Isla nacida en un río. Si nace una isla en medio de un río público, se
divide ésta entre los propietarios de los predios de una y otra orilla. La porción
que corresponde a cada propietario se halla delimitada por la línea media y las
perpendiculares a ésta desde los confines de los predios ribereños.
Si un río rompe por un lado y con un nuevo cauce que luego se une al
antiguo, llega a circundar parte de un fundo, no se aplica la accesión. El terreno
que queda así aislado, no pertenece al lecho del río, y permanece invariable la
condición de la propiedad.
d) Abandono de cauce de un río. Si un río público se seca
permanentemente o abandona por completo su cauce y comienza a correr por
otro lugar, el cauce antiguo se distribuye entre los que tienen predios en sus
orillas; pero, si el río vuelve a su cauce primitivo, el nuevo, ahora abandonado,
retorna a quien antes era su propietario.
Especificación
Consiste en la transformación de una cosa en otra que tiene esencia
propia y diferente a la anterior. Esto tiene lugar cuando un obrero o artista crea
con su trabajo un objeto nuevo, con materiales que pertenecen a otro.
Acerca de a quien pertenece el nuevo objeto creado, ha suscitado
discusión entre los tratadistas y entre las dos escuelas de jurisconsultos. Así,
los sabinianos opinaban, que el nuevo objeto pertenecía al propietario de la
materia, porque ningún objeto nuevo se puede crear sin materia; en tanto que
los Proculeyanos opinaban, que el nuevo objeto pertenecía por ocupación al
especificador, pues la materia se había extinguido.
Según Gayo, si el objeto puede volver a su primitivo estado,
pertenecerá al propietario de la materia; y si no puede volverse al estado
primitivo, pertenecerá al especificador. Justiniano aceptó la decisión de Gayo,
pero decidió también: que si el especificador ha empleado en parte su materia

12. y en parte la de otro, para crear una nueva especie, esta le pertenecerá, sin
que haya lugar a la distinción anterior.
Si el especificador es el propietario de la nueva especie, el propietario
de la materia puede:
1) En el caso de que el especificador sea el poseedor de la cosa y haya
empleado la materia de buena fe, accionarlo con la acción “in factum”, para
obtener el valor de la materia; pero, si el especificador era de mala fe, lo
accionará con la acción “ad exhibendum”, para obtener el valor de la materia
más el interés que el tenía en no ser privado de la misma, valor este que es
apreciado por él mediante declaración jurada; y tiene también la acción
“furtiva”contra el ladrón si la materia le fue robada.
2) Si el propietario de la materia es quien posee la nueva especie, a la
acción reivindicatoria del especificador opondrá la excepción de dolo, para
hacerse pagar el valor de la materia.
Si es el propietario de la materia el propietario de la nueva especie,
también se distingue:
1) Si el especificador posee la cosa y es de buena fe, puede oponer a la
acción reivindicatoria del propietario la excepción de dolo para hacerse
indemnizar por su trabajo.
2) Si es el propietario de la materia quien posee la cosa, no se conoce
ningún texto que acuerde acción al especificador, para hacerse indemnizar.
Adquisición de Frutos
Se ha establecido que todo producto o rendimiento normal de una cosa,
con periodicidad, conforme a su destilación económica y que no produzca al
separarse alteración esencial de la cosa, es considerado jurídicamente un fruto.
Cuando una cosa produce algo alterándose fundamentalmente su
sustancia, sin constituir un rendimiento periódico, se dice que se trata de un
producto.
Para fijar el concepto de fruto jurídicamente es necesario el
cumplimiento de dos caracteres: en primer lugar, su periodicidad; y en segundo
lugar, la no alteración de la esencia de la cosa. En la doctrina romana se
utilizan indistintamente como sinónimos los conceptos de frutos y de productos.
Los frutos pueden ser naturales o civiles. Los primeros son los que se
producen sin la intervención del hombre, como la leche de la vaca, la lana de
las ovejas, los frutos de los árboles; en tanto que los segundos son los que se
obtienen con ocasión de una cosa, de su disfrute o explotación, como los
intereses de un capital, los réditos de una casa arrendada.

13. La adquisición de los frutos que ocurre cuando se separan de la cosa
matriz, puede tener lugar por el propietario de la cosa, y también por el
poseedor de buena fe de dicha cosa. EI poseedor de buena fe hace suyos los
frutos, regla esta que se aplicaba en caso de reivindicación.
El poseedor estaba obligado a restituir el inmueble a su propietario pero
conservaba los frutos, no como dice Justiniano en sus Institutas, en razón de
los cuidados que ha tenido con la cosa, sino porque creyéndose propietario
debió como tal emplear los frutos para vivir. Obligarlo a restituir esos frutos
sería causarle un perjuicio que no merecía en razón de su buena fe, y en
provecho de un propietario poco interesado por causa de su negligencia.
En la época clásica el poseedor adquiría los frutos a partir del
momento en que se separaban del inmueble, pero bajo Diocleciano se le obligó
a devolver los frutos existentes aún y no podía conservar más que los frutos
que hubiera consumido; además, debía devolver los frutos que percibiera a
partir de la litis contestatio, porque a este momento era al que debía referirse el
juez al determinar los elementos de su sentencia.
Adiudicatio
La adjudicación es un modo de adquirir la propiedad del derecho civil y
consiste en el otorgamiento del derecho por un pronunciamiento judicial, en
aquellos juicios que tuvieran por objeto obtener la división de una cosa común;
pues, el juez atribuía a cada uno de los litigantes la parte que le pertenecía del
bien que hasta entonces había estado en condominio.
La adjudicación se aplicaba con ocasión del ejercicio judicial de las
siguientes acciones:
1) “Actio familiae erciscundae”, que es la acción que compete a los
herederos para obtener la partición de una herencia.
2) “Actio communi dividundo”, que es la acción que intenta cualquiera
de los condueños para obtener la división de la cosa común.
3) “Actio finium regundorum”, que es la acción que intenta el propietario
de un fundo contra el propietario del fundo vecino para obtener la relimitación o
fijación de los linderos de cada fundo.
La Ley
La adquisición por razón de la ley procedía en el caso del tesoro, de los
frutos y de la accesión.
El tesoro era una cosa enterrada y oculta descubierta por azar y sobre
la cual nadie podía justificar su derecho de propiedad. EI tesoro pertenecía a
quien lo encontrara, a su inventor; y si el terreno en que se descubría
pertenecía a una tercera persona se dividía de por mitad entre el descubridor y
el propietario del suelo.

14. Modos Derivativos de Adquirir la Propiedad
Como se ha dicho, la adquisición a título derivativo ocurre cuando la
transmisión de la propiedad tiene lugar de manos del anterior propietario a
manos del adquirente en virtud de una relación jurídica preexistente, traspaso
que se hace íntegramente y sin reservas de ninguna naturaleza.
Constituyen modos de adquisición a título derivativo, para el derecho
romano: la “mancipatio”, la “in iure cessio”, la “traditio”, la “usucapio” y la
“prescriptio”.
Mancipatio
La “mancipatio” o mancipación, era un modo de adquirir solemne, del
derecho civil, que exigía la presencia del enajenante, del adquirente de cinco
testigos ciudadanos púberes y de un libre pens o porta balanza. La cosa objeto
de la venta debía estar presente en el mismo momento, salvo que se tratara de
un inmueble.
El adquirente tomaba entonces en sus manos la cosa que quería
adquirir y decía: “declaro que esta cosa me pertenece conforme al derecho
quiritario y que la he comprado con esta pieza de bronce y esta balanza” y al
mismo tiempo golpeaba con la pieza de bronce uno de los platillos de la
balanza.
En esa época no había todavía monedas que pudieran contarse y por
eso se servían de lingotes que se pesaban para determinar su peso y su valor,
de ahí la necesidad de la balanza; y se golpeaba el lingote contra el platillo de
la balanza, para que constara la calidad del metal que se daba como pago.
Más tarde cuando el Estado fabricó monedas, resultó inútil pesarlas y hacerlas
sonar; pero, por respeto a las antiguas tradiciones, se conservó la costumbre a
título simbólico.
El efecto que produce este procedimiento es el de transferir
inmediatamente la propiedad del objeto, pero no su posesión, la que sólo se
obtiene cuando el objeto le es entregado al adquirente. Si el enajenante se
niega a transferirle el objeto al adquirente puede este ejercer contra el la actio
rei vindicatio.
El vendedor debía garantizarle al comprador la propiedad de la cosa
vendida, estando obligado a pagar el doble del precio obtenido, en caso de que
la cosa no estuviera sometida a su dominio y el adquirente fuera privado de ella
por la acción reivindicatoria intentada contra él por el auténtico propietario;

15. pues, el adquirente tenía una acción penal contra el vendedor: la “actio
auctoritatis”, para obligarlo a realizar el pago.
En los primeros tiempos, la mancipatio se usó para realizar verdaderas
ventas al contado con pago del precio; pero luego se empleó de modo general,
para realizar la trasmisión de la propiedad de una cosa en virtud de cualquier
título como ventas a crédito, donaciones, pagos, etc. No había entonces sino
un simulacro de venta.
Como era un modo de adquirir del derecho civil, era necesario que
ambas partes tuvieran el ius commercii y sólo se aplicaba a la res mancipi,
siendo nulos sus efectos si las cosas eran nec mancipi.
Esta forma de trasmitir la propiedad cayó en desuso al desaparecer la
distinción entre cosas mancipi y nec mancipi.
In Iure Cessio
La “in iure cessio”, era un modo de adquirir la propiedad que consistía,
en una especie de abandono que hacía el propietario de su cosa al adquirente.
De allí el nombre que deriva de las expresiones: “cessio”, que equivale a
abandono; e “in iure”, que quiere decir ante el magistrado.
Era una especie de juicio simulado en el cual el enajenante y el
adquirente comparecían ante el pretor con la cosa, y allí el adquirente
señalando la cosa decía: “declaro que esa cosa me pertenece” y como el
enajenante no contradecía esta pretensión, el pretor hacía constar que el
adquirente era el propietario de esa cosa. Es un procedimiento similar al que se
utilizaba para manumitir un esclavo porvindicta.
Por ser un modo de adquirir del derecho civil, exigía que las partes
gozaran del ius commercii y se aplicaba para transmitir la propiedad de las res
mancipi y de las res nec mancipi.
Esta forma de trasmitir la propiedad difiere de la mancipatio:
1) Por la forma: pues, la mancipatio exigía la presencia de cinco
testigos ciudadanos romanos púberes y un librepens, y no requería la
presencia de ningún magistrado; en tanto que, la iniure cessio tenía lugar ante
el pretor y no se requería la presencia de testigos, ni de librepens.
2) Por su aplicación: pues, la mancipatio sólo se aplicaba a las res
mancipi; en tanto que, la in iure cessiose aplicaba a las res mancipi y a las res
nec mancipi.
La in iure cessio y la mancipatio, tenían sin embargo de común, lo
siguiente:

16. 1) Eran dos modos de adquirir la propiedad del derecho civil, implicando
ambos el goce del ius commercii en las dos partes contratantes: enajenante y
adquirente.
2) Eran dos actos solemnes, que no admitían la adición de ninguna
modalidad, o sea, que no podían quedar supeditados a la llegada de un término
ni al cumplimiento de una condición.
3) Eran dos actos que exigían la presencia de los dos interesados, sin
que ninguna de las partes contratantes pudiera estar representada por un
mandatario.
4) Los dos actos exigían la aportación de la cosa, para que se
procediera a llenar sus formas.
La in iure cessio cuyas formalidades eran molestas en razón de la
presencia obligatoria del magistrado, cayó pronto en decadencia y desapareció
bajo Justiniano.
Traditio
La “traditio” o tradición, consiste en la entrega material de una cosa
hecha por una persona, llamada el “tradens”, a otra persona, llamada el
“accipiens”. Era un modo de adquirir la propiedad del derecho de gentes y por
tanto podía ser utilizado por los peregrinos. Pero, no toda tradición hace
adquirir la propiedad, pues, quien recibe una cosa por tradición puede adquirir:
a) La posesión y la propiedad; b) La posesión solamente; y, c) La simple
detectación o “possessio naturalis”.
Para que la tradición transfiera la propiedad y la posesión, se
necesitaba:
1) Justa causa traditionis.
2) Entrega material de la cosa.
3) Que la cosa fuera susceptible de adquisición por este medio.
A) Se entiende por justa causa traditionis, la intención de enajenar en el
tradens y la intención de adquirir en el accipiens. Esta justa causa resultaba
siempre de un acto jurídico anterior a la tradición y para la ejecución del cual
hacían las partes la tradición, por ejemplo: una venta, una donación, un pago,
etc.
Pero no hay que confundir la justa causa con ese acto jurídico anterior,
pues lo que era indispensable, era la existencia de la intención de enajenar y
de adquirir y no el título que implicaba. Si había esa intención correlativa en el
tradens y en el accipiens se operaba la translación de la propiedad y de la
posesión, aunque el acto jurídico anterior (venta, donación, etc.) fuera nulo.

17. B) Entrega material de la cosa. Para que hubiera tradición era necesario
que el enajenante se desposeyera de la cosa y pusiera al adquirente en
posesión de ella.
En la época antigua la entrega se hacía materialmente, así:
a) Si la cosa era mueble, se hacía pasar de una mano a otra.
b) Si la cosa era un fundo, se necesitaba entrar en él.
Pero en la época clásica, en la post-clásica y finalmente en la época de
Justiniano, se regulan situaciones en las que la exigencia de la entrega efectiva
no es necesaria y la tradición sin la entrega de la cosa produce los mismos
efectos que la tradición verdadera. Son estos casos los siguientes:
1) La traditio symbolica, que consiste en la entrega de un símbolo o en
la realización de un acto simbólico, lo que ocurría:
a) Con la entrega de las llaves de un almacén de mercancías, que sirve
como entrega de las mercancías: “traditio clavium”.
b) Con la entrega del instrumento o escrito justificativo de la propiedad
del enajenante: “traditio instrumentorurn”.
c) Con el señalamiento de la cosa con signos convencionales.
d) Con el encargo de la custodia de la cosa a un guardia del adquirente:
“appositio custodis”.
2) La “traditio longa manu”, o entrega de la cosa situada a distancia por
su indicación señalamiento.
3) La “traditio brevi manu”, por el cual el que se halla detentando la cosa
como arrendatario, depositario, comodatario, etc., se convierte con el
consentimiento de la otra parte, en poseedor jurídico, en propietario.
4) EI “constitutum possessorium”, que tiene lugar cuando el que posee
la cosa como propietario, la enajena a otro, pero la conserva en su poder como
usufructuario, como arrendatario, etc.
C) Cosa susceptible de adquisición por tradición, objeto de tradición
debe ser corporal, nec mancipi o in commercium.
La tradición de las cosas mancipi no hacia adquirir la propiedad de
estas, pues el tradens conservaba la propiedad de ellas y el accipiens sólo las
tenía in bonis, pero podía usucapirlas. En la épocade Justiniano desapareció la
distinción entre res mancipi y res nec mancipi.

18. En la época clásica los fundos provinciales no podían ser objeto de
propiedad, por tanto la tradición de ellos no podía hacer adquirir este derecho.
Justiniano asimiló los fundos provinciales a los fundos itálicos.
Las cosas incorporales o derechos no podían ser objeto de tradición
porque no eran susceptibles de posesión. En la época de Justiniano se habla
de la “quasi possessio” de las cosas incorporales y de su trasmisión por “quasi
traditio”.
Modalidades
Siendo la voluntad el elemento que domina en la tradición, pueden las
partes retrasar los efectos de ésta, subordinándolos a la llegada de un término
o al cumplimiento de una condición. Mientras el término no ha llegado o la
condición no se ha realizado, el accipiens sólo tiene la posesión y el tradens la
propiedad, y si ésta condición no se cumple el tradens queda definitivamente
propietario; en cambio si se cumple la condición, el accipiens queda propietario
de pleno derecho desde el día de la tradición.
De la tradición en las ventas
Las Institutas de Justiniano citan un caso de tradición hecha por causa
de venta bajo condición tácita, tal es el siguiente:
La venta de una cosa no transfiere la propiedad, sino que sólo obliga al
vendedor a procurar la posesión pacífica y duradera de la cosa al comprador y
al comprador a pagar el precio al vendedor. Ahora bien, ¿en que momento el
comprador adquiere la propiedad?
Si el vendedor tiene fe en el comprador y le acuerda un plazo para el
pago, adquiere la propiedad en el momento en que le es hecha la tradición; en
tanto que, si el vendedor no le ha acordado plazo al comprador para el pago,
éste adquiere la propiedad cuando pague, otorgue una fianza o una prenda, y
no al hacerle la tradición, pues, en este último caso por efecto de la tradición
sólo adquiere la posesión de la cosa.
Usucapión
La usucapión es un modo de adquirir la propiedad que estableció la Ley
de las XII Tablas. Es un modo de adquirir del derecho civil y por tanto exclusiva
de aquellas personas que gozan del ius commercii.
Su nombre deriva de las voces: “capio” y “usu”, o sea adquisición por el
uso, por la posesión. Es la adquisición de la propiedad de una cosa por la
posesión de ella durante cierto tiempo y bajo ciertas condiciones.
Según el antiguo derecho civil se adquiría la propiedad por usucapión
en dos casos:

19. Primer caso: Enajenación de una res mancipi por simple tradición. Se
ha dicho ya que, conforme al derecho civil, cuando se hace tradición de una res
mancipi el accipiens no se hace propietario; pero, al cabo de un año de
posesión para los muebles y de dos años para los inmuebles, adquiría la
propiedad. La usucapión, en este caso, tenía por efecto regularizar una
adquisición que estaba viciada en cuanto a su forma, pero que dimanaba del
verdadero propietario.
Segundo caso: Adquisición de una cosa, mancipi nec mancipi, de
quien no era su propietario.
El que recibía una cosa de una persona que no era el verdadero
propietario, no adquiría la propiedad, porque no se pueden trasmitir más
derechos que los que se tienen; y la propiedad se adquiría por usucapión al
cabo de un año o de dos años de posesión, según que la cosa fuera mueble o
inmueble. En este caso, la usucapión regularizaba una adquisición defectuosa
en su origen en razón de la carencia de calidad en el enajenante.
Justificación de la usucapión
La usucapión, a primera vista, parece constituir, sobre todo en éste
segundo caso, un atentado contra la propiedad; sin embargo, se justifica por
dos conceptos:
1) porque se dice que la usucapión suministra el único medio de prueba
irrefutable del derecho de propiedad. Sin ella, el derecho del propietario estaría
siempre sujeto a duda, puesto que su prueba resultaría imposible, ya que sería
necesario demostrar que se había adquirido la cosa del verdadero propietario,
el cual tenía igualmente que demostrar la procedencia del verdadero
propietario, y así sucesivamente hasta llegar al primer ocupante. Con la
usucapión, por el contrario, basta comprobar que se ha poseído la cosa
durante el tiempo y con las condiciones exigidas por la ley.
2) En el caso no imposible, pero si excepcional, de que la usucapión
llevara al resultado de despojar al verdadero propietario, supondría esto una
negligencia inexcusable del propietario, cuyas consecuencias era justo que
soportara.
Condiciones necesarias para la usucapión
Con respecto a las condiciones necesarias para su realización, la
usucapión pasó por tres fases sucesivas. En una primera fase, no se exigían
sino dos condiciones: la posesión durante un año para las cosas muebles y de
dos años para las cosas inmuebles; y que la cosa poseída no fuera robada. En
una segunda fase, que comienza antes de fines de la República, se exigió
además: que el comienzo de la posesión no tuviera ningún vicio de violencia ni
de clandestinidad. En la fase definitiva, que se coloca entre los siglos I y II de
nuestra era, se exigió además: justo título y buena fe.

20. Considerando por tanto la fase definitiva en la historia de la usucapión,
se ve que se requerían cuatro condiciones para que esta se realizara:
1) Posesión prolongada.
2) Justo titulo.
3) Buena fe.
4) Que la cosa fuera susceptible de adquirirse por usucapión.
Sin embargo, la buena fe no era necesaria para transformar la
propiedad bonitaria en propiedad quiritaria.
1) Posesión prolongada. La posesión debía durar un año para las cosas
muebles y dos años para las cosas inmuebles, pero el poseedor actual podía
sumar al tiempo de su posesión personal el tiempo durante el cual su autor o
causante había poseído.
Para un adquirente a título universal, un heredero por ejemplo, había
continuación de posesión más que una nueva posesión, de modo que él
aprovechaba las cualidades que ofrecía la posesión en su autor y sufría los
vicios de que pudiera ser tachada.
Por lo contrario, para un adquirente a título particular, había posesión
nueva, que debía analizarse en “sí misma, independientemente de la posesión
de su autor.
2) Justo título. Es el acto jurídico que precede a la tradición y en
cumplimiento del cual intervino esta tradición.
No debe confundirse el justo título con la justa causa en la tradición. El
justo título es el acto jurídico mismo: la venta, la donación, el pago, etc.;
mientras que justa causa es la intención de enajenar en el tradens y la
intención de adquirir en el accipiens. Si hago tradición a alguien de un mueble
con intención de vendérselo y el cree que le estoy haciendo una donación, no
habrá ni venta ni donación, pero hubo intención correlativa de enajenar y de
adquirir; en consecuencia, si yo era propietario de ese mueble, la otra persona
habrá adquirido la propiedad por tradición, puesto que hubo justa causa
tradicionis. Si yo no era propietario del mueble, esa persona no lo adquirirá por
usucapión, porque no hubo justo título, y por tanto no podría adquirirlo ni como
comprador ni como donatario.
Para indicar con que título se adquiría por usucapión, se empleaba la
expresión “pro”. Se decía que se usucapía: “pro emptore”, “pro donato”, “pro
soluto”, “pro dote”, etc.
3) Buena fe. Es la creencia en el accipiens de que el enajenante era
realmente propietario de la cosa que le entregaba.

21. Acerca del momento en que debe existir la buena fe bastaba con que
existiera en el momento en que se tomaba posesión, que es lo que se
expresaba diciendo: “que la mala fe superveniente no impide la usucapión”;
salvo en caso de venta en que era necesario que dicha buena fe existiera en el
momento de la venta y en el momento en que se iniciaba la posesión de la
cosa vendida.
Se presumía que el poseedor era de buena fe, pues esta se presume
siempre, y al reivindicante que alega la mala fe, le corresponde probar esta
mala fe.
4) Cosa susceptible de usucapión. No eran susceptibles de
usucapión las cosas incorporales, los fundos provinciales, las cosas robadas y
los inmuebles adquiridos con violencia.
Las cosas incorporales no eran susceptibles de posesión y por tanto no
podían ser objeto de usucapión.
Los fundos provinciales no podían adquirirse tampoco por usucapión,
porque no eran susceptibles de propiedad privada; pero más tarde pudo
adquirirse la propiedad de ellos, por lo que se llamó la “prescriptio longi
temporis”.
Las cosas robadas no pudieron desde un principio usucapirse, por
haberlo prohibido así la Ley de las XII Tablas, y más tarde se confirmó tal
prohibición por la Ley Atinia de fines del siglo VI. EI vicio de la furtividad
impedía la adquisición por usucapión para toda persona, aun para el adquirente
de buena fe. Se purgaba y resultaba posible la usucapión, cuando la cosa
robada volvía a la posesión de su propietario, o cuando éste estaba en
posibilidad de recuperarla.
La usucapión de inmuebles adquiridos violentamente se prohibió por la
Ley Plausía del siglo VII, confirmada bajo Augusto por la Ley Iulia de Vi; pues
era imposible la usucapión, aun para quien de buena fe la hubiera adquirido del
autor de la violencia.
Efectos de la usucapión
Una vez cumplido el plazo de la usucapión, el poseedor pasa a ser
propietario quiritario; pero adquiría la cosa tal como estaba, con las cargas
reales que la gravaban, con sus servidumbres y con sus hipotecas.
Prescripción
La usucapión presentaba una doble laguna:
a) Siendo un modo de adquirir del derecho civil no podía ser usado
por los peregrinos.

22. b) Siendo un modo de adquirir la propiedad quiritaria, no se aplicaba a
los fundos provinciales. De manera que quien adquiría a non domino un fundo
provincial, no podía regularizar su adquisición por una posesión prolongada y,
por otra parte, no podía probar la propiedad provincial por un medio de prueba
tan cómo de como la usucapión.
Para llenar esta doble laguna fue para lo que se imaginó la “praescriptio
longi temporis”.
Para realizar esta reforma el magistrado proclamó en fecha que se
desconoce, en su edicto, que defendería contra la reivindicación a quien
hubiera poseído un fundo provincial, con justo título y buena fe; durante diez
años entre presentes y veinte entre ausentes. Y, este medio de defensa, en vez
de llamarse exceptio, se “denominó praescriptio longi temporis o longae”
possessionis. Esta excepción, bastó para proteger al poseedor mientras
estuviera en posesión; pero, si llegaba a perder la posesión, no podía valerse
de ella para recobrar el inmueble.
Mas tarde, en época posterior igualmente indeterminada, se admitió
que correspondiera una acción a quien llenara las condiciones de la
praescriptio longi temporis para recobrar su posesión perdida. A partir de este
momento pudo decirse que la praescriptio longi temporis fue un modo de
adquirir, análogo a la usucapión.
Condiciones de la praescriptio longi temporis. La praescriptio longi
temporis, al igual que la usucapión, exigía para su realización: justo título,
buena fe y posesión prolongada; pero, este lapso de posesión era más largo:
diez años, cuando aquel contra quien se prescribía estaba domiciliado en la
provincia de ubicación del Inmueble; y veinte años, cuando estaba domiciliado
en otra parte.
Diferencias entre la usucapión y la praescriptio longi temporis
1) La usucapión era un modo de adquirir del derecho civil, no se
aplicaba a los peregrinos, ni para los fundos provinciales. La praescriptio longi
temporis era, en su forma definitiva, un modo de adquirir del derecho de
gentes, aplicable a los peregrinos y a los fundos provinciales.
2) La usucapión hacía que el poseedor adquiriera la propiedad
quiritaria; la praescriptio longi temporis daba la propiedad pretoriana o bonitaria.
3) La usucapión no se interrumpía por la demanda judicial, continuaba
durante la tramitación del juicio después de la litis contestatio. Por lo contrario,
la praescriptio longi temporis, si se Interrumpía por la litis contestatio.

23. 4) La usucapión hacía adquirir la cosa con sus cargas reales,
especialmente las hipotecas que la gravaban. Por lo contrario, la praescriptio
longi temporis, al mismo tiempo que corría contra el verdadero propietario,
como también contra los acreedores hipotecarios, para el efecto de extinguir su
derecho hipotecario.