POSESION Y DERECHOS REALES

1. TEMA V.- POSESIÓN Y DERECHO REALES
5.1.- Las cosas y su clasificación
Las cosas son una entidad útil unitaria susceptible de apropiación y dotada de
valor económico. En Derecho Romano, el Derecho de Propiedad sobre las cosas
se identifica como la cosa misma.
Concepto:
Todo aquello que puede ser objeto de derecho material o inmaterial.
Clasificación según gallo:

2. La clasificación de las cosas puede realizarse en los siguientes grupos:
 Cosas Mancipables - No Mancipables:
Las cosas Mancipables serian los fundos, los esclavos, los animales, etc., en
definitiva, aquellas que requerían de formas solemnes de la mancipatio para su
transmisión.
Sin embargo, para las cosas No Mancipables bastaba con la simple entrega o
Traditio debido al escaso valor del objeto.
 Por su posibilidad de apropiación: pueden englobarse de dos grupos:
 Intracomercium: existen cosas dentro del patrimonio de la
persona y otras fuera como las “RES NULLIUS”, herencia
yacente y “RES DERELICTAE”
 Extracomercium: las cosas que no son susceptibles de
apropiación se llaman cosas extracomerciales, estas se
pueden agrupar en dos categorías:
 Por razones de Derecho Humano:
 Cosas comunes: las que pertenecen a todos los
ciudadanos que puedan usarlas, como el
mar y el litoral
 Cosas Públicas: las que pertenecen al pueblo, como las
calles o las plazas.
 Res Iniversitatis: son las cosas pertenecientes a la
ciudad o el municipio, como los mercados
o el foro.
 Por razones de Derecho Divino:
 Cosas Sagradas: aquellas consagradas a los dioses
superiores, como los templos o los
ornamentos del culto.
 Cosas Religiosas: son las dedicadas a los difuntos,
como el enterramiento del cadáver en un
lugar.

3.  Cosas Santas: como las murallas.
 Por sus caracteres exteriores y físicos:
 Cosas consumibles o no: las primeras son aquellas que con el
uso se extingue, mientras las no consumibles no.
 Cosas Fungibles o no: las fungibles son aquellas que pueden
ser sustituidas por otras de la misma categoría (como el
material de laboratorio), mientras que las no fungibles son las
cosas especificas o individualmente, por ejemplo el
representante de los alumnos de la clase B. Dentro de las No
Fungibles podemos destacar:
 Genéricas y Especificas: las primeras se
determinan por categorías, por ejemplo los
alumnos de la clase B; mientas los segundos
son las cosas individualmente determinadas, por
ejemplo el representante de los alumnos de la
clase B
 Divisibles o no: aunque físicamente todas las cosas puedes
dividirse, para los efectos jurídicos se distinguen: las que
pueden dividirse de forma que las partes resultantes tengan la
misma función que tenia la cosa entera, y aquellas otras que
no son susceptibles de división sin que sufran daño.
 Corporales e incorporales: son corporales las cosas tangibles
y son incorporales las cosas no tangibles
 Simples y compuestas
 Fructífera o no: las fructíferas son aquellas que producen
frutos, éstos a su vez podrán ser naturales o civiles, como las
rentas.
 Muebles e inmuebles: hay que saberlos distinguir a efectos de
la usucapión.
 Principales y asesorias.

4. 5.1.1.- La posesión: Concepto, elementos y naturaleza jurídica de la posesión.
La posesión es una situación o relación del hombre con la cosa. “Possesio”
equivales al asentamiento y, originariamente, designaba el asentamiento de un
particular sobre el AGER PUBLICUS.
La posesión indica contenidos muy diversos: suele indicar, tanto la cosa poseída
como una situación de hecho, e incluso como un propio derecho.
Los juristas clásicos diferencian, claramente, la posesión de la propiedad y
distinguen tres casos: el de poseedor que al mismo tiempo es propietario; el
poseedor que no es propietario; y el del propietario que no es poseedor. Por ello,
el ordenamiento jurídico protege no solo la propiedad sino también la posesión.
Dadas estas premisas, podemos comentar algunas diferencias entre la propiedad
y la posesión:
 La propiedad es defendida “ERGA OMNES” mediante un sistema de
acciones que protegen la propiedad contra cualquier acto de persuasión o
lesión.
La defensa de la posesión se realiza mediante los INTEDICTOS, intimaciones que
el magistrado dirigía a una persona a requerimiento del interesado, por lo tanto,
protegen la situación de hecho y van dirigidos sólo a quien perturba.
 La propiedad sería el señorío jurídico frente a la posesión que sería la mera
disponibilidad de hecho.
En el campo del Ius Civile se operaba con idea análoga a la posesión que era el
USUS. Este “USUS”, en un principio, no tenía nada que ver con la “POSSESSIO”.
La Ley de las XII Tablas nos dicen que se adquiría el USUS de un fundo a los dos
años, y de las demás cosas al año. El USUS era, por tanto, una manera de
adquirir las cosas. Éste daba lugar además a la “USUCAPIO” y tuvo otra serie de
aplicaciones en otros campos como en el Derecho de Familia: la convivencia
durante un año presumía el matrimonio.
5.1.2.- Clases de posesión.
Distinguimos tres clases de posesiones:
 Posesión Civil: es aquella que permite a una persona, tras el transcurso de
cierto tiempo, convertirse en propietario mediante la USUCAPIO.
 Posesión Natural: es el arranque de la propiedad por la forma originaria de
la ocupación. Por ejemplo, yo cazo un conejo salvaje y desde el momento
que lo cojo me convierto en su propietario (esto es posesión natural)

5.  Posesión Interdicta: es aquella tutelada (protegida) por estar defendida con
interdictos.
CARACTERES DE LA POSESIÓN
El Derecho Clásico concibe la posesión como un hecho, como un poder de hecho
sobre las cosas sometidas al control de una persona. El dato mas evidente para
hacer esta afirmación se basa en la tutela interdictal de la posesión.
Los dos grandes requisitos o caracteres que se predican de la posesión son:
 El Elemento Objetivo: Es el “CORPUS”, es decir, la disponibilidad material
de una cosa.
 El Elemento Subjetivo: Es el “ANIMUS”, es decir, el tener la cosa a título
exclusivo de manera que pudiera defenderse como si fueres propia.
Pero estos requisitos operan de manera distinta en las diversas épocas del
Derecho Romano. Por ejemplo: en la Época Clásica es más importante el
“CORPUS”, es decir, de tener consigo para sí la cosa, como propietario, al menos
a título exclusivo para defenderla de los ataques de otros. En cambio, en la Época
Postclásica, el “CORPUS” se espiritualiza, siendo de mayor importancia el
“animus”
5.1.3.- Adquisición y pérdida de la posesión.
Varía en su evolución, pero originariamente, el “CORPUS” y el “ANIMUS” eran los
elementos fundamentales propios de la Possesio.
En relación con el “CORPUS”, los juristas romanos exigían en un principio la
aprehensión de la cosa de un modo material. Por ejemplo para adquirir la
Possessio de un fundo era preciso recorrerlo.
Pero la posesión y sus modos de adquirirla pasaron a formas más espiritualizadas.
Y dentro de estas formas conocemos, en la época Clásica:
 La Traditio Longa Manu apunta al hecho de señalar (el
comprador) con la mano, desde lejos, donde estaba el fundo
de se vendía, y con esto se entendía que se había “adquirido
la posesión”
 La Tradirio Brevi manu son aquellas formas simbólicas de
adquisición por traspaso.
 La Constitutum Possessorium consistía en quien poseía una
cosa propia y la enajenaba a otro pero continuaba su disfrute,

6. éste dejaba de poseer la cosa a título de dueño para poseerla
a título distinto.
En la Adquisición, el “CORPUS” perdió relevancia a partir de la Época Clásica, por
lo que se ve revelado a un segundo plano frente al “ANIMUS” el cual adquiere
importancia.
PÉRDIDA DE LA POSESIÓN
La posesión se podía perder si se daban lo siguientes casos:
 Por pérdida de la disponibilidad y el cese del animus.
 Por voluntad de abandonar la cosa.
 Por muerte salvo transmisión a sus herederos.
 Por Cautividad.
5.1.4.- Defensa de la posesión.
Los interdictos fueron el medio típico de protección de la posesión. Eran dados por
el pretor en virtud de su Imperium para proteger la situación de hecho. Había
varios tipos de interdictos que veremos a continuación.
 Interdicto de retener la posesión: Interdicto Uti Possidetis, para los
bienes inmuebles, y estaba también el Utrubi, para los bienes muebles.
Éstos debían ser requeridos antes de que pasara un año de las
perturbaciones sufridas. Asimismo, estos interdictos no eran ejercitables por
posesión viciosa.
 Interdicto de recobrar la posesión: es un tipo de Interdicto Restitutorio
para casos de inmuebles en que el poseedor de la cosa había sido
expulsado violentamente de su posesión. Tiene dos variantes según el pito
de violencia ejercitada:
 Unde Vi: Debía ejercitarse dentro del año desde que se
produjo la violencia. Ordenaba la restitución en posesión al
expoliado.
 Unde Vi armata: Miraba a esta misma restitución pero cuando
el expolio había sido realizado con armas. No tiene en cuenta
el plazo del año.

7.  Interdicto de adquirir la propiedad: eran interdictos especiales
hereditarios o hipotecarios.
5.2.- Propiedad.
5.2.1.- Concepto de propiedad y formas históricas de la misma
Los Derechos Reales son aquellos que atribuyen a su titular un señorío que a
veces es pleno e ilimitado sobre la cosa sujeta a ese poder. Si ese Derecho es
pleno, daría lugar al Derecho Real de Propiedad; se es limitado y no pleno, dará
lugar al “Iura In re Aliena”.
Los Derechos Reales pueden ser de Propiedad y de Posesión, serían los
Derechos Reales por excelencia y presupuesto de todos los demás Derechos
Reales (Derecho de Propiedad), o también podrían ser de propiedad y Derechos
Reales sobre cosa ajena.
La propiedad es el patrón de los Derechos Reales, y de ahí que el ordenamiento
jurídico no admita que concurrieran Derechos Reales sobre cosa ajena sin la
propiedad.
5.2.2.- Limitaciones legales al derecho de propiedad.
En Roma, la propiedad era absoluta e individualista.
La primera limitación surgió a propósito de la propiedad de los esclavos. En
determinadas ocasiones se prohibió a los propietarios disponer por manumisión
sobre la libertad de los esclavos. Estos límites pueden ser voluntarios cuando se
crea una servidumbre voluntaria, pero otras veces es la ley la que los establece:
 Razones Religiosas: ya en las XII Tablas se menciona la prohibición de
enterrar y quemar cadáveres en la ciudad. El lugar de enterramiento se
convertía en Res Extra Comercium de forma que no se podía traficar con la
tierra circulante. Se creó el denominado Derecho de Paso al sepulcro,
mediante el cual el propietario del Ius Sepulchri podía forzar a los
propietarios colindantes a dejarle paso hacia el lugar de enterramiento
 Paso Publico: los propietarios colindantes con una calzada pública deben
permitir que los viandantes vayan por su terreno durante las labores de
reparación de la calzada.

8.  Por Razones Edilicas: propio de la convivencia urbana, la necesidad de
mejorar el aspecto urbano,…
 Limitaciones de fundos ribereños: los propietarios de estos fundos están
obligados a soportar que los navegantes usen las riberas para fines
inherentes a la navegación.
 Limitaciones mineras: se concede a cualquier el Derecho de Explotación
de minas en fundos ajenos, con la obligación de pagar una décima parte de
los rendimientos obtenidos al propietario del fundo y otra décima parte al
fisco.
 Expropiación por utilidad pública: Teodosio II permitió el derribo de
edificios previa indemnización.
5.2.3.- Modos de adquisición de la propiedad.
En la adquisición de la propiedad podemos destacar dos modos de obtenerla:
 Originarios:
Los modos originarios son aquellos en los que no existe relación con un
transmitente anterior, por lo tanto, se adquiere un derecho que antes no
pertenecía a ninguno.
1) Ocupación:
Como modos de adquisición originaria, consiste en la aprehensión por parte del
sujeto adquiriente de una cosa que no pertenece a nadie o RES NULLIUS, con la
intención de hacerla propia. Por lo tanto, los requisitos de la Ocupación son la
existencia de una RES NULLIUS que se hace del primero que la ocupa. Casos de
Ocupación:
- Los animales domésticos no pueden ser ocupados, aunque hayan huido de la
custodia de su dueño.
- Los animales salvajes sí pueden ser ocupados
- Los animales domésticos que hayan perdido el “ANIMUS REVERTENDI”, sí
pueden ser ocupados.
- El Derecho de Caza es un Derecho Natural y prevalece sobre el de Propiedad,
luego permite la caza en fundo ajeno salvo que se lo prohíba el dueño del fundo.

9. Caza y Pesca - El botín de guerra capturado al enemigo (RES HOSTIUM)
- La isla que nace del mar o del río
- Cosas que el mar arroja al litoral
- Un tesoro, donde no debe existir memoria del anterior dueño:
 Fundo Propio, para el propietario
 Lugar Sacro, descubridor
 Fundo ajeno, mitad para el descubridor y el dueño.
 Fundo público, mitad para el descubridor y el estado.
- Cosas abandonadas por su propietario.
2) Accesiones:
Propietario de una cosa principal adquiere otra que se le une o incorpora de
manera natural (por un incremento fluvial) o artificialmente (accesión de mueble a
inmueble o de mueble a mueble), bien sea ésta una RES NULLIUS o de otro
propietario. La accesión puede ser definitiva o provisional según sean las cosas
separables o no. Clase de Accesiones:
Aluvión: el propietario del fundo ribereño adquiere lo que el agua del río va
depositando en su terreno
Accesión de Inmueble a Inmueble: Avulsión: incremento de un fundo producido
por la
(Incrementos Fluviales) segregación de trozos de tierra transportados por el río
desde fundos superiores. Para que el propietario del fundo incrementando tenga la
propiedad sobre estas tierras era necesario que la adhesión fuera orgánica y que
la tierra aportada echara raíces.
Cauce abandonado: cuando un río cambia de cauce los propietarios colindantes
se apropian del cauce abandonado. Si el río vuelve al antiguo cauce, pierden su
propiedad.
La isla nacida en el río: si los fundos ribereños no estaban limitados entre ellos,
se traza una línea divisoria del río y acceden a las tierras colindantes según su
cercanía.
Ferruminatio: lo de metales soldados sin separación

10. Textura: de los hilos que se incorporan a una tela ajena
Tinctura: del tinte o colorante que accede al paño
Accesión de Mueble a Mueble: Scruptura: lo escrito accede al pergamino o carta
Pinctura: lo pintado a una tabla ajena **La unión accidental de buena fe, no
procede indemnización.
- Si el que realiza la unión es el propietario de la cosa accesorio:
Reglas: - Si posee la principal cosa, opone una “Exceptio Doli” a la reivindicatoria
del propietario de ésta para que le indemnice por el aumento del valor o por su
trabajo
- Si no posee la cosa principal no reclama ni opone nada.
- Si el que realiza la unión es propietario de la cosa principal, o un tercero con
malicia o dolo, pueden ejercitarse contra ellos las siguientes acciones:
 Actio Furti: se hubiese extraído el material o cosa accesoria.
 Actio Ad Exhibendim: di dejasen dolosamente de poseer el material
o la cosa accesoria.
 Acción Cognitoria: por el interés del expropiado.
- Si la cosa es separable sin deterioro, cabría una acción Exhibendum previa a una
acción Reivindicatoria
Statio: el producto de lo sembrado pertenece al dueño de la tierra.
Accesión de Mueble a Inmueble: Implantatio: las plantas pertenecen al dueño del
suelo, pero hay que esperar a que eche raíces en el fundo.
Inaedificatio (construcción de un edificio en suelo ajeno): el propietario del suelo
adquiere la propiedad del edificio.
- Es la adquisición de una cosa nueva elaborada con materia ajena. Por ejemplo,
convertir uva en vino.
3) Especificación - El problema se plantea a la hora de saber quien es el dueño de
la nueva cosa.
- Los Proculeyanos decían que la propiedad es de quien hizo la nueva cosa.

11. - Los Sabinos decían que la propiedad es del propietario de la materia.
- Justiniano decía que si la cosa podía volver a su forma anterior era del
propietario de la materia. Si no podía volver a su forma anterior era del
especificador.
- Es la mezcla de cosas líquidas o sólidas pertenecientes a distintos propietarios.
4) Confussio - Si esas cosas son separables se podrá utilizar una Acción
Reivindicatoria.
- Si son inseparables surge la comunidad incidental en la que cada uno de los
propietarios posee una cuota de copropiedad.
5) Conmixtio Lo mismo que la Confussio pero en la mezcla de monedas.
- Separatio: referente al propietario
6) Adquisición de frutos - Perceptio: referente al usufructuario
- El propietario adquiere los frutos por separación
5.2.4.- Modos de adquisición derivativos.
Los modos derivativos son aquellos en los que la propiedad se transmite de un
sujeto a otro.
 Traditio:
Es la entrega o la puesta en disposición de la cosa a la que, por voluntar concorde
del TRADENS y del ACCIPIENS, se sigue la transmisión de la propiedad del uno
al otro.
La Traditio vale como modo de adquisición de la propiedad sobre las Cosas no
mancipables, tanto en el Derecho Clásico como en el Derecho Arcaico. En el
Derecho Justinianeo aparece como un modo general de adquisición.
La entrega tiene por objeto que la cosa pase a la posesión del adquiriente, y esto
se consigue por varios medios:
o En el Derecho Antiguo, era necesaria la entrega material: si la cosa
es mueble debe pasar de un sujeto a otro; si era un fundo el
adquiriente debería entrar en él dando un paseo alrededor.
o En el Derecho Clásico se admiten distintas formas de entrega:

12.  La “traditio symbolica”, como la entrega
de las llaves de un almacén, marcar
cosas con señales, poner un guardia que
custodie las cosas, etc.
 La “traditio longa manu”, como señalar
una cosa a distancia (que pueda
identificarse con destreza).
 La “traditio brevi manu”, como el que tiene
ya la cosa como detentador, se hace
propietario por convenio con el
enajenante poseedor de ella.
Es necesario precisar, la voluntad del enajenante de transmitir y del adquiriente de
recibir la propiedad. Este acuerdo de voluntades se concreta en la IUSTA CAUSA
TRADITIONIS, que se refiere al resultado de la entrega.
Cuando falta la justa causa no se adquiere la propiedad. Se admiten como justas
causas de la traditio, las siguientes:
- Credere: dar un préstamo
- Solvere: dar un pago de una obligación que tiene por objeto un “dare”.
- Emere: comprar o tener como comprado.
- Donare: donar
- Dote Dare: dar una dote al marido.
 Mancipatio:
Es el acto más antiguo de adquisición de la propiedad. En la época clásica al
mancipatio se mantiene como un acto general y abstracto con distintas finalidades.
La mancipatio transfiere la propiedad sólo si el macipante es el verdadero
propietario, por el contrario, si no lo es, el adquiriente sólo tiene la propiedad en
virtud de la Usucapión.
 In Iure Cessio:
Se trata de un proceso fingido de reivindicación, en el que el propietario de la cosa
no contesta antes la declaración del demandante de que es suya, y con ello la
abandona o la cede (CESSIO).Entonces el pretor realiza un acto de atribución

13. (ADDICTIO) de la propiedad al demandante. Además sólo podían intervenir
ciudadanos romanos “SUI IURIS”.
Podían ser objeto de In Iure Cessio las cosas incorporales, como el usufructo, la
herencia, la tutela sobre la libertad…
 Otros Actos de Atribución o Adjudicación:
El acto formal de atribución de la propiedad por parte del magistrado, además de
la In Iure Cessio, se daba en las subastas publicas, es los repartos de tierras
publicas a propietarios privados, en los juicios divisorios (como el reparto de la
herencia), etc.
 La Usucapio:
La Usucapio es la adquisición del dominio por la posesión continuada durante uno
o dos años: un año para las cosas muebles y dos años para las cosas inmuebles.
La Ley de las XII Tablas excluía de la usucapión las siguientes cosas: las que
habían sido hurtadas, las que pertenecían a un extranjero, las cosas enajenables
por la mujer sin la asistencia del tutor, etc.
Requisitos: poseer buena fe y justo título.
5.2.5.- Defensa de la propiedad.
Como prototipo de los Derechos Reales, la propiedad es un derecho defendible
“ERGA OMNES”; el propietario puede defenderse contra cualquiera que perturbe
su situación.
La defensa de la propiedad se realiza con la ACTIO REIVINDICATORIA en el
procedimiento formulario. Suele decirse que esta acción se dirige por el propietario
no poseedor contra el poseedor no propietario. El éxito de la REIVINDICATIO
hace que el poseedor deba restituir la cosa al propietario.
La ACTIO NEGATORIA es otro de los medios procesales de defensa de la
propiedad, y se le llama así porque la ejercita el propietario para negar que la cosa
propia esté gravada a favor de otro con Derechos Reales limitadores del Goce y
Disponibilidad de la cosa. Es decir, que sirve para negar a cualquiera que tenga el
derecho sobre mi propiedad.
Hay también una serie de Interdictos y de Acciones que aseguran la tutela de las
relaciones de vecindad como:

14.  La ACTIO AQUAE PLUVIAE ARCENDAE: acción concedida al propietario
de un fundo rústico contra el propietario de un fundo vecino que haya
alterado la caída natural de las aguas en el fundo demandante.
 CAUTIO DAMNI INFECTI, caución de daño temido, con la cual el
propietario de un inmueble que temía que de las obras realizadas en el
fundo vecino podían derivárseles daños, acudía al pretor quien ordenaba al
propietario del fundo amenazante que prestase una CAUTIO con la que se
obligaba a resarcir el eventual daño.
 POERIS NOVI NUNTIATIO: cuando la realización de obras en fundo ajeno
eran de temer daños para el fundo propio, el propietario amenazado pide al
pretor que prohíba la continuación de la obra.
 INTERDICTO QUOD VI AUT CLAM: por el que quien se había visto
sorprendido en su propiedad con la realización de daños, pedía al pretor
este interdicto prohibitorio para ver restaurado su derecho.
 ACTIO DE ARBORIBUS CAEDENDIS: que tutelaba el derecho del propio a
que se cortaran ramas de árboles del fundo vecino que se entrometían en
su fundo.
 INTERDICTO DE GLADE LEGENDA: con el que el pretor prohibía al
propietario del fundo vecino impedir que pudiese entrar en él, el propietario
contiguo para recoger los frutos de los árboles propios que caían en su
fundo.
5.2.6.- El condominio y su reglamentación: Iura in re aliena
Por el carácter exclusivo del dominio, dos o más personas no pueden
denominarse dueños de la misma cosa. De ahí la figura del condominio. La
primera figura de una communio aparece en el derecho antiguo con la communio
de bienes hereditarios que se producía automáticamente. En estos casos la
totalidad de los bienes pertenece a todos, y a cada uno de los consortes.
Ya en la época clásica esta figura desaparece, pero se admite en otros casos:
e manera involuntaria, en caso de dos herederos o legatarios, de una misma
cosa.

15. Cada uno de los condominios puede, por su cuenta y sin consentimiento de los
demás disponer de su parte ideal, modificándola o enajenándola. En cambio para
disponer de la totalidad de la cosa común es necesario el acuerdo de todos los
condominios. Cada condominio puede actuar independientemente en actos de uso
y administración de la cosa, si bien cualquiera de los otros podía oponerse (ius
prohibendi).
Cabe destacar que todo condómino esta obligado a reparar el perjuicio causado a
los otros, por dolo o culpa, en la administración de la cosa común
5.3.- Servidumbres.
5.3.1.- Concepto y clasificación.
En la clasificación de los Derechos Reales distinguimos dos categorías: la
propiedad y los otros Derechos Reales, es decir derechos sobre cosa ajena. Estos
Iura In Re Aliena consisten en la facultad que tiene el titular de realizar
determinadas actividades sobre la cosa ajena o bien la facultad de pretender del
propietario que se abstenga de realizar determinadas actividades sobre la cosa
propia.
CONCEPTO:
La servidumbre se establece para gravar un predio “sirvientes” con un uso limitado
a favor de otro predio “dominante”. Se trata de un estado de fundos que puede
compararse con el estado de las personas.
Ahora veremos como en los distintos derechos han tratado la servidumbre:
 Derecho Antiguo:
Los juristas clásicos llaman servidumbres a los servicios permanentes que se
constituyen entre dos fundos vecinos por la voluntad de sus propietarios. Las
antiguas servidumbres rústicas se confundían con el terreno o la propiedad. Sirven
a una economía agrícola es decir, senda, paso de ganado, camino, acueducto…
Originariamente se constituían por la Mancipatio y la In Iure Cessio, e incluso
podían adquirirse por Usucapión. La consecuencia de este carácter es que se
transmiten necesariamente con el fundo y no puede enajenarse con
independencia de él. Todavía no eran consideradas como Iure In Re Aliena. La
concepción de las servidumbres como derecho, nace con la aparición de las
servidumbres urbanas.
 Derecho Postclásico

16. En el Derecho Postclásico, no hay distinción entre Uso y Posesión, esto lleva a
considerar a la servidumbre como objeto de posesión. Al admitirse la posesión se
cosas incorporales o derechos, se reconoce la posibilidad de constituir
servidumbre por el transcurso de los plazos de la prescripción, pese a que no
existía una posesión verdadera y propia.
Esta nueva concepción responde a la distinción entre las servidumbres verdiales
que afectan al suelo (In Solo) y otras de lo que está sobre el suelo (In Superficie).
Se procede a la distinción entre las servidumbres Prediales, que afectan al suelo
que pueden ser rústicas y urbanas; y las Personales como son el usufructo, uso y
habitación.
5.3.2.- Principios clásicos de las servidumbres.
Los juristas romanos aplican principios comunes a las servidumbres prediales, y
los intérpretes construyen sobre ellos una serie de reglas, como son:
 El dueño del predio sirviente debe tolerar o no hacer. El propietario del
fundo dominante puede realizar una actividad o intromisión sobre el fundo
sirviente, en caso de servidumbre positiva, o tiene la facultad de prohibir
algo en él, en caso de servidumbre negativa.
 No puede cederse el uso o disfrute separado de una servidumbre. Por ser
un derecho vinculado al fundo dominante, la servidumbre no puede
enajenarse separadamente del fundo, ni construir sobre ella un derecho de
uso o usufructo, ni tampoco cederla en arrendamiento o en prenda.
 Nadie puede construir una servidumbre sobre una cosa propia. Es esencial
a la servidumbre que el fundo dominante y sirviente pertenezcan a distintos
propietarios. Si hacen propiedad del mismo dueño, la servidumbre
desaparece por confusión.
 La servidumbre es indivisible como el uso en el que consiste.
 Sirve la utilidad objetiva y permanente de un fundo vecino.
SERVIDUMBRES PREDIALES RÚSTICAS
Estas servidumbres pueden clasificarse en las siguientes:
 De Paso: con las siguientes modalidades:
o Senda: servidumbre de paso a pie, en caballo o en litera.

17. o Paso de Ganado: derecho a pasar con animales o con carros.
o Camino: paso para todo uso.
 De Aguas, que corresponde:
o Acueducto: el derecho a conducir agua en la superficie de un fundo
ajeno.
o De sacar agua: esta servidumbre comprende el derecho de paso al
manantial.
o De verter el agua al fundo del vecino.
 De llevar el ganado a pastar o a abrevar.
 De extraer arena o greda, o de cocer cal para atender a las necesidades del
fundo dominante.
SERVIDUMBRES PREDIALES URBANAS
Se clasifican en los siguientes tipos:
 Vertientes de aguas, que corresponde:
o Verter el agua de lluvia desde el propio tejado.
o Recibir el agua de lluvia del fundo ajeno en el propio fundo, por
conductos o canalones.
o Verter los desagües o alcantarillas.
 Apoyo de viga o de muro en el edificio contiguo, o de proyectar un voladizo.
 De luces o de vistas, consistentes en prohibir que el vecino:
o Eleve el edificio
o Prive al edificio de luces o de vistas
o Abra ventanas
5.3.3.- Constitución, extinción y defensa de las servidumbres.

18.  Derecho Clásico
Según el Ius Civile, las servidumbres de los predios situados en el suelo itálico se
constituyen por:
o Mancipación o cesión ante el pretor, según se trate de las cuatros
antiguas servidumbres, que son Res Mancipi, o de las servitutes.
o Reserva de la servidumbre, al realizarse la enajenación de un fundo
mediante Mancipatio o acto de disposición Inter Vivos o Mortis
Causa, y a favor de otro fundo que retiene el enajenante.
o Legado; el vindicatorio atribuye la servidumbre directamente al
legatario cuando el heredero acepta la herencia. El legado
damnatorio impone al heredero la obligación de constituir la
servidumbre.
o Ususcapión: en el derecho antiguo, el uso en que consiste la
servidumbre lleva a la usucapión de las antiguas servidumbres
rusticas.
o Adjudicación en los juicios divisorios.
En los fundos provinciales, objeto de propiedad pretoria, las servidumbres se
constituían por convenios escritos.
 Derecho Postclásico y Justinianeo
En el Derecho Postclásico, las servidumbres se constituyen mediante convenios
escritos en que se plasman los pactos y estipulaciones. Al admitirse la posesión
de las servidumbres es posible adquirirlas por prescripción y por una especie de
tradición, consistente en tolerar el ejercicio.
En el Derecho Justinianeo, además de los pactos, el legado, la adjudicación, la
reserva y la tolerancia, se admiten:
o El ejercicio de la servidumbre desde tiempo inmemorial
o La prescripción adquisitiva mediante la posesión de veinte años
entre ausentes y diez entre presentes.
o La constitución tácita, como es el llamado destino del paterfamilias.
EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES
Las servidumbres prediales se extinguen por las siguientes causas:

19.  Confusión: cuando lo dos fundos se hacen del mismo propietario como
consecuencia del principio: “NADIE SE SIRVE A SÍ MISMO”
 Renuncia del titular, mediante la cesión ante el pretor, en un proceso
iniciado por la Actio Negatoria del propietario del fundo sirviente.
 No Uso: en derecho clásico, la servidumbre del predio rústico se extingue
cuando no se usa durante dos años. Si se trata de servidumbre predial
urbana, se requiere, además del no uso, la usucapión de la libertad, es
decir, el comportamiento contrario a la servidumbre del dueño del fundo
sirviente.
 Desaparición de la utilidad de la servidumbre por exclusión del comercio o
demolición del predio dominante o sirviente.
EL USUFRUCTO
El usufructo es el derecho de usar cosas ajenas y percibir sus frutos respetando la
natural entidad de las mismas.
Este derecho consiste en el uso de la cosa ajena y en la facultad de percibir sus
frutos, sin poder consumir ni disponer de la cosa misma. El titular del derecho se
llama Usufructuario o dueño del usufructo, mientras que el propietario o dueño es
el que tiene la nuda propiedad. El usufructuario tiene el derecho de usar y
disfrutar, y el propietario, el derecho de disponer de la cosa (HABERE) y la
posesión, ya que el usufructuario es solo detentador.
El usufructo nace con la finalidad de atender a la viuda para que siga disfrutando
de los mismos bienes que tenia ya que en vida del paterfamilias, sin perjudicar el
derecho a la herencia de los hijos. Por ello, el testador solía legar a la madre o
hijas el usufructo de la casa y de los bienes y esclavos que estaban a su servicio.
El usufructuario tiene la obligación de conservar la cosa en buen estado,
realizando las reparaciones ordinarias o módicas y devolverla cuando el usufructo
termina. También debe pagar los tributos y cargas.
CONTITUCIÓN, DEFENSA Y EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO
El modo ordinario de constituir el usufructo es el legado vindicatorio. Como en las
servidumbres prediales, también se constituye por cesión ante el pretor,
adjudicación y reserva en la mancipación. En las provincias se recurre a pactos y
estipulaciones. En Derecho Justinianeo, los pactos y estipulaciones sustituyen a la
cesión ante el pretor, y la reserva se realiza en la entrega o traditio. La tolerancia
en el ejercicio del usufructo se considera como traditio.

20. Otra caución o garantía se daba en el caso de usufructo sobre bienes
consumibles. Originariamente, éste sólo podía tener como objeto cosas o bienes
no consumibles o que podían usarse sin consumirlos. Como era muy frecuente el
usufructo vitalicio de todos los bienes, así el que se legaba a la viuda, o de una
parte de ellos, se planteaba el problema del uso y devolución de los bienes
consumibles, sobre todo el dinero.
El usufructuario puede ejercitar para la defensa de su derecho la Vindicatio
Ususfrustus, o acción confesoria en terminología postclásica. Era una acción real
semejante a la Vindicatio Servitutis que se ejercitaba contra al nudo propietario
que impedía u obstaculizaba el ejercicio del usufructo. A la acción reivindicatoria
del nudo propietario, el usufructuario podía oponer una Excepción de Usufructo.
El Usufructo se extingue por las siguientes causas:
 Muerte del usufructuario. Cuando se trataba del usufructo de una persona
jurídica se fijó el límite en cien años.
 Consolidación de los derechos de nuda propiedad y usufructo.
 Renuncia en una cesión ante el pretor en derecho clásico y declaración no
formar en derecho justinianeo.
 Desaparición o destrucción del objeto sobre el que recae, transformación
que impide el ejercicio del derecho o exclusión del comercio.
 No uso durante los plazos de la usucapión o de la prescripción.
5.4.- Enfiteusis
5.4.1.- Formación y contenido de este derecho.
Tanto la enfiteusis como la superficie son derechos reales sobre cosa ajena. La
enfiteusis fue la forma jurídica en que se valieron los grandes propietarios para
poner en producción sus tierras y obtener rentabilidad. Por ello fue una figura muy
utilizada en la época medieval, reflejando las condiciones políticas y económicas
de la sociedad feudal. La iglesia, el soberano y los grandes señores feudales
utilizaron este instrumento jurídico justificando su posición de propietarios como
dominio eminente.
Concepto: la enfiteusis es un derecho real, enajenable y transmisible, tanto por
actos Inter Vivos como Mortis Causa, que consiste en tener el goce pleno y
exclusivo de un fundo ajeno con la obligación de no deteriorarlo y pagar un canon
anual.

21. Orígenes: fundamentalmente parecen ser dos los filones en que pueden
rastrearse los orígenes de la figura:
vectigales, en los que se atribuía al particular en perpetuo o para largísimo tiempo
la disponibilidad plena y exclusiva del fundo, con la obligación de pagar un canon
anual. El Ius Perpetuum se ejercía sobre los fundos concedidos por el Estado, es
decir, que era para los fundos públicos. Y el Ius Emphyteuticarium se ejercía para
los fundos privados del princeps.
del Imperio otorgar concesiones a particulares de
fundos con la obligación de pagar un canon periódico o de cultivarlos si estaban
baldíos.
De este modo se configura la enfiteusis como un derecho real sobre cosa ajena
que se atribuye en goce pleno y exclusivo de un fundo ajeno, obligándose a pagar
un canon a no deteriorar el fundo. Realmente no estaba obligado salvo pacto en
contrario a mejorar el fundo, ni incluso a cultivarlo siempre que no lo deteriorase.
Derechos del Enfiteuta: el enfiteuta puede ejercitar sobre el fundo las facultades
que corresponden al propietario: constituir servidumbre, darlo en usufructo,
hipotecarlo. Podría transmitir sus derechos a sus herederos o enajenarlo a una
tercera persona, siempre que notificara esta cesión al propietario a quien se
reconocía un derecho de opción por el que pagando al enfiteuta el precio ofrecido
por el comprador, liberaba al fundo de la enfiteusis.
Obligación del Enfiteuta: el enfiteuta tiene que pagar el canon, que es invariable.
Si durante tres años el enfiteuta no paga el canon decae en su derecho y
readquiere el propietario la plenitud del fundo.
Defensa de su Derecho: el enfiteuta contaba con la Reivindicatio Utilitus, también
con las Actiones Confessoria y Negatoria, y con los interdictos y con los medios de
tutela de las relaciones de vecindad.
Extinción de la Enfiteusis: por destrucción del fundo, por renuncia del enfiteuta,
por ejercicio del rescate por parte del enfiteuta, por confusión, por prescripción, por
falta de pago del canon durante tres años, por no notificación al dueño directo de
la cesión que hiciere el enfiteuta a otro.
5.5.- Superficies
5.5.1.- Formación y contenido de este derecho.
La superficie en un derecho real enajenable y transmisible, que consiste en tener
la disponibilidad plena y exclusiva de un edificio que surge sobre el suelo ajeno.

22. Derecho Justinianeo: se llega a la creación de esta figura de derecho real en cuya
virtud un sujeto “Superficiario” podía construir y mantener sobre suelo ajeno,
perpetuamente o durante un largo período de tiempo, una construcción con la
obligación de pagar al dueño del suelo un canon, llamado Solarium.
Derecho Clásico: esta posibilidad no existía (derecho justinianeo) en cuanto que la
propiedad del dueño del suelo era absoluta y cualquier concesión sobre el propio
suelo sólo podía hacerse a título de arrendamiento o de comodato sobre él.
El superficiario tenía sobre el edificio la absoluta disponibilidad sobre el mismo,
hasta el punto de poder establecer servidumbre a su favor o en contra, modificar el
edificio y hasta derribarlo. También podía hipotecarlo.
La superficie se extingue por destrucción del edificio, por renuncia del titular, por
confusión y por prescripción extintiva.