Este documento trata sobre los derechos reales y la clasificación de las cosas. Explica que los derechos reales son facultades que se ejercen sobre las cosas. Luego clasifica las cosas en corporales e incorporales, y establece subcategorías como muebles e inmuebles. También define el derecho de propiedad y explica sus características principales como la perpetuidad y ser absoluto. Por último, analiza las teorías sobre el origen y fundamento del derecho de propiedad.

1. CAPITULO 4
Derechos Reales
UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE NUEVO LEÓN
FACULTAD DE DERECHO Y CRIMINOLOGÍA

2. Derechos
Reales
Cosa : Es todo lo que existe material o inmaterial, excepto
las personas libres.
Los Derechos Reales, son lo que se ejercen sobre las
cosas.

3. Las cosas
Todo objeto del mundo exterior que
pueda producir alguna Utilidad en
el hombre.

4. En las instituciones de Justiniano
todas las cosas se dividían en dos
categorías
No particular
•Se encuentran fuera del patrimonio de los
particulares
•Eran susceptible de la apropiación
individual
•Esto quiere decir, que eran publicas ( Como
del estado o ciudad) Pero nunca podían
pertenecer a un individuo en si.
•En ocasiones puede ser apropiada, pero no
todavía.
Particular
Forman parte del
patrimonio de los
particulares

5. Derechos reales

6. Todo aquel que estén fuera del
patrimonio de algún particular,
esta fuera del patrimonio, como las
cosas comunes o fuera del comercio

7. Res Nullius
Alguna de las cosas que le corresponden a Res
Nullius
•Las cosas que después de haber tenido dueño,
fueron por este abandonadas.
•Las cosas que nunca fueron ocupadas por persona
alguna ( Animales salvajes)
•Cosas que ningún ser humano puede apropiase.

8. Derecho real
Ya antes mencionado el derecho real, es una facultad que tiene una
persona para usar, gozar y disfrutar una cosa y perseguirla a donde la
encuentre.
El derecho real clásico, es el derecho de propiedad.
El propietario puede gozar y disfrutar de ella como le plazca, hasta
destruirla, siempre que no ocasione daños a terceras personas.
En perseguirla la cosa, se refiere la en caso de ser extraviada o perdida,
el dueño puede recuperarla .y el propietario tiene la facultad de ocurrir
ante un tribunal para hacer que la cosa regrese a su patrimonio.

9. Clasificación de las cosas
LAS COSAS PUEDEN ESTAR:
Dentro del comercio( Res in commercium)
-Pueden ser apropiadas por los particulares
Fuera de comercio(Res Extra commercium)
-Por Derecho divino
-Por Derecho humano

10. Divini Juris
Son aquellas que se consideran pertenecientes a los dioses, por lo cual se
colocan bajo protección
Concepto Significado Ejemplo
Res Sacrae ( Cosas sagradas) Para el paganismo, los terrenos,
los edificios, y objetos
consagrados a los dioses, y así
decretarse una ley,
senadoconsulto u o una
constitución.
Ejemplo: Terrenos, Edificios y
objetos consagrados a el culto
Iglesias, copas religiosas
Res religiosae (Cosas religiosas) Solo podía existir en las afuera
de la ciudad, puesto que no se
podían hacer inhumaciones
dentro de estas.
Cosas destinadas al culto
domestico como, los sepulcros.
Res Sactae (Cosas santas) Son todas aquellas que están
protegidas contra atentados del
hombre y conllevan sanción
penal.
No son consagradas a los dioses.
Cosas encomendadas la
protección de alguna divinidad)

11. Humani Juris
Derecho humano
Concepto Significado Ejemplo
Res Comunes Cosas cuya propiedad no
pertenecía a nadie, y su uso era
común entre todos los hombres.
Aire, agua corriente, mar etc.
Res publicae
(República)
Eran aquellas cosas cuyo uso era
también común a todos, pero se
distinguía en que se consideraba
propiedad de Roma y excluye a
las demás naciones.
Vías pretorianas o consulares
(caminitos)
México (Plazas, parques,
carreteras)
Res Universitatis Estas quedan constituidas por
personas morales
Su destino no es pertenecer a
nadie.
Ciudades y corporaciones,
Plazas, teatros baños públicos.

12. Humani Juris
Concepto Significado Ejemplo
Res Privatae Integran el patrimonio de los
particulares de los
particulares; son susceptibles
de adquirirse y transmitirse
por otros la propiedad.
También se le llama bona
(bienes), en virtud de que
sustituyen en el bienestar y la
riqueza de las personas
En la época clásica eran
clasificadas como pecunia
(Dinero).

13. Res
Mancipi
•Pertenecen de manera exclusiva a los ciudadanos
romanos.
•Se Transfiere mediante la Mancipatio
•Ejemplo los implementos de labranza, los animales de tiro
y carga, fundos itálicos, esclavos
Res Nec
Mancipi
• Son todas aquellas cosas que no son mancipi

14. Res Mancipi
Es mancipi puede significar cosa susceptible de mancipatio,
aquel modo solemne y formar de transmitir la propiedad. O
bien, si sostenemos que con el término mancipium se
designaba antiguamente la propiedad, res mancipi serían
"cosas que tenemos en propiedad", "en auténtica propiedad"
-añadiríamos-; y según esto, originariamente serían éstas
las únicas cosas susceptibles de propiedad, mientras
que res nec mancipi habría de entenderse con cosas que no
dan lugar a la propiedad.

15. Res nec mancipi
Eran aquellas cuyo dominio podían ser adquiridos mediante la simple
tradición) “las no mancipables se hacen en pleno dominio de otro con la simple
entrega, solo si son corporales, y por eso admiten la tradición”. : “en efecto si
yo te entregara un vestido, oro o plata, sea con causa de venta, sea con causa
de donación o bien con cualquier otra causa, se hace inmediatamente tuya,
siempre que yo sea propietario de la cosa”.
De esta manera, eran res nec mancipi todas las que no quedaban
comprendidas dentro de las res mancipi.
Entre ellas se mencionaba la generalidad de las cosas incorporales como la
servidumbre de los predios urbanos (IG 2.17), los predios estipendiarios y
tributarios (IG 2.14 a), los primeros eran según gayo los que estaban en la
provincias pertenecientes al populus romanus y las segundas las que se
encontraban en las provincias del cesar (IG 2.21). las bestias feroces como los
osos, los leones y los animales asimilados a ellos, como los elefantes y camellos

16. Clasificación de
las Cosas
Corporales e
incorporales
Corporales : Son todas aquellas que tienen una existencia
física. Por lo tanto pueden ser percibidas por
los sentidos.
Incorporales : Aquellas que no tienen una existencia física.
Por ejemplo, los Derechos y créditos.

17. Las cosas corporales a su vez de subdividen en :
Muebles : Son aquellas que se pueden trasladar de un lugar a
otro, sin que sufran detrimento. Por ejemplo, una
silla, un esclavo, animales, etc.
Las cosas muebles pueden ser de dos clases: semovientes, aquellas
que se mueven por si mismas, por ejemplo un esclavo; o
inanimadas, aquellas que requiren de una fuerza externa para
moverse, por ejemplo una carreta.

18. Inmuebles : Aquellas que NO pueden trasladarse de un lugar a
otro.
Pueden ser de tres
clases :
Inmuebles propiamente tal : Por ejemplo, un fundo, una casa.
Inmuebles por destinacion : Son cosas muebles que se destinan
permanentemente a un inmueble
Inmuebles por adherencia : Son cosas muebles que se adhieren
permanentemente a un inmueble. Por ejemplo, un ladrillo, un arbol
que se compra y que posteriormente se planta.

20. El derecho de Propiedad

21.  El código Napoleón define la propiedad en los términos siguientes: “la propiedad es el
derecho de gozar y disponer de la cosa de la manera más absoluta un tal de que no se
haga de ella un uso prohibido por la ley o los reglamentos”.
 El código civil española de 1889 definida la propiedad como “ El derecho de gozar Y
dispone de una cosa sin más limitaciones que las establecidas por la ley.”
 Nuestra codificación establece que el propietario de una puede gustaría disponer de ella
con las limitaciones y modalidades que fijen las leyes.
 Esto es se trata de una definición por vía indirecta es decir se le define a través del
sujeto o propietario, al expresar que este puede gozar y disfrutar de una cosa con la
limitaciones y modalidades que fijan las leyes.

22.  Los romanos no definiendo el derecho propiedad esto se limitaban a hablar de los beneficios que éste otorgaba.
 Para los romanos en el derecho más completo que puede tener una persona sobre una cosa corporal gracias a esto existían los
términos Dominium, Mancipium y Proprietas.
 Los beneficios que otorga la propiedad se resumen en : El uso (Jus utendi), el fruto ( Jus fruendi) y el Abuso (Jus abutendi).
 Los juristas romanos basaron en estos conceptos el derecho de propiedad.
a) El Jus utendi: Comprendía el uso o usos, consistía en la facultad de servirse de la cosa y de aprovecharse de los servicios que
pudiera rendir fuera de sus frutos.
b) El Jus fruendi o fructus: consistía en el derecho a recoger todos los productos.
c) El Jus abutendi o abusus: Era el poder de consumir la cosa tiene ella de manera definitiva

23.  El propietario era investido, de tales facultades tenían sobre la cosa un poder absoluto. Al tener dichas facultades,
este podía hacer lo que mejor le conviniera; además odio usar, gozar y disfrutar, podría también no usar , no gozar
y no disfrutar la cosa mientras con ello no perjudicará a terceros.
 Las características del derecho de propiedad son: la perpetuidad, es absoluto y se aplica erga omnes, frente a
todos hombres.
 En derecho propiedad es absoluto, en el derecho romano feliz poniendo algunas restricciones como las siguientes:
A. En la ley de las XII Tablas se prohibía al propietario cultivar su campo o edificar hasta la línea divisoria de los
fundos de tierra.
B. El propietario de un fondo de tierra debe abstenerse de hacer trabajos que puedan cambiar el curso de las aguas
de lluvia, O sea susceptibles de dañar a los fundos superiores o inferiores.
C. Los romanos no conocieron el principio de expropiación por causa de utilidad pública.

24.  La propiedad de la res mancipi no podía ser transferida más que por modo de derecho civil, como la mancipatio, la
in jure cessio, y no por simple tradición.
 Si un propietario quería pasar a un comprador la propiedad de una res mancipi haciéndole simplemente tradición ,
(sólo entregándosela), la propiedad no quedaba transferida según el derecho civil y conserva el dominium ex jure
quiritium.
 Si la persona a quien se ha hecho tradición llegara a ser propietario, Era necesario que la cosa hubiera estado en
su poder durante el tiempo requerido para consumar la adquisición por usucapión.

25.  La usucapión se realizaba en un año si se trataba de bienes muebles vientos para los inmuebles. Basado en el
origen de la propiedad territorial después de la fundación de Roma ,los autores nos dan poca información:
a) Comunidad agraria: en este caso el terreno pertenece en colectividad a todos los miembros de una tribu o de una
gens.
b) Propiedad familiar: cada familia llega hacer única propietaria de cierta extensión de tierra, que estés metida de
varón en valor a los descendientes del jefe de familia.
c) Propiedad individual: esta fase de la propiedad será cuando el terreno ya no pertenece una tribu o una familia, sino
a cada ciudadano, que puede disponer a su capricho de la tierra de las cuales es propietario exclusivo.
 El territorio romano, el ager romanus , perteneció primero al pueblo y después se transformó en propiedad privada.
 El artículo 27 en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos establece que la propiedad original de
las tierras y aguas pertenece la nación.

26. Fundamentos del derecho de propiedad
 Existen varias teorías sobre el fundamento del derecho de propiedad éstas son:
a) De la ocupación: La ocupación se define como la prevención buena apoderamiento de una cosa que no tiene dueño.
b) De la convención : La fundamentación contractual de la propiedad tiene sus raíces en la teoría del contrato social de
Jean-Jacques Roussean , en la cual todos y cada uno de los miembros que forman una sociedad tiene celebrado un
contrato entre sí.
c) De la ley: La teoría legal es radical; en estos afirman que la propiedad y la ley ha nacido juntos y que por lo tanto con
anterioridad ah las leyes positivas no existe la propiedad, que desaparecería el día en que desapareciesen las leyes.
d) Del trabajo: Esta teoría de la propiedad es sostenida por los economistas del siglo XVIII, el cual afirman que el trabajo
constituye el único fundamento del derecho de propiedad
e) De la personalidad: Esta doctrina afirma que la propiedad es la proyección del hombre sobre las cosas

27.  Las cuatro primeras teorías de desechan por lo siguiente
1. La teoría de la ocupación.
2. La teoría contractualista.
3. La doctrina legal.
4. Con relación a la tesis del trabajo.
De acuerdo con Rafael de Pina, la mejor de las cinco teorías acerca de la propiedad es la personalidad. Dada que la
propiedad es una proyección del hombre sobre las cosas.
Según la doctrina de la personalidad hay muchas formas para aquel hombre se convierte propietario Y no solamente
una, Como postulan las demás teorías.
En la teoría de la personalidad cabrían las cuatro doctrinas anteriores. Las teorías de la ocupación, la del convenio, la
de la ley la del trabajo Caen en aquella.

28.  Los jurisconsultos romanos considerada la ocupación como el origen de la propiedad. En
el hecho de la pasión tenemos el principio de la propiedad en todas las sociedades. En
cuanto a la tierra del campo, estamos de acuerdo con los agraristas en el sentido de que
debe ser para quien la trabaja.
 Hay que distinguir el derecho a la propiedad Y el derecho de la propiedad. El primero
significa el derecho que tiene toda persona para que, conforme a los requisitos legales,
pueda convertirse en propietario. El segundo es el derecho que tienen ya esta persona
cuando se convierten propietario he una cosa coma Para usar, gozar y disfrutar de ella,
Así como defenderla.

29. Extinción del derecho de propiedad
 Las causas de extinción de la propiedad fueron:
1. Cuando las cosas de que es objeto deja de existir.
2. Cuando la cosa deja de ser jurídicamente es susceptible de propiedad privada.
3. Cuando se tiene en propiedad de un animal salvaje que recobra después su libertad.
La propiedad tienen las carácterísticas siguientes: la de ser perpetua, O sea que el tiempo no tiene influencia sobre
ella; también, la propiedad puede trasmitirse una persona a otra sin extinguirse. En nuestro país el origen de la
propiedad lo constituyen las denominas Mercedes reales o encomiendas, con las cuales la corona otorgaba como
premio a ciertas personas , A quienes se les denominó encomenderos.
Con las encomienda, la corona premiada ciertas personas, entre las que se hallaban en primer lugar los
conquistadores, Soldados de algunos funcionarios fieles al servicio del imperio español, Con la repartición de tierras y
de indios para el servicio del encomendero y sus tierras. El encomendero tenía la obligación de enseñar a los indios la
religión cristiana. El sistema de encomiendas o Mercedes reales es el origen de la propiedad y propicio también la
fundación de muchos pueblos.

30.  En la época de la conquista de México en la zona cercana cosas a Texas y más al norte, los encomenderos del Norte era
objeto de numerosos ataques de los indios. La consecuencia de estos pues que los encomenderos hicieron esclavos a los
indios que capturaban después de un ataque.
 El gobierno del imperio español en México no manda soldados a vigilar y custodiar dichas regiones y los encomenderos
tenían que pagar de su peculio a sus propios guardias de seguridad.
 Lo anterior lo hacían los encomenderos violando los órdenes del rey de España, quien prohibía esclavizara los indios.
Existen algunos derechos que requieren solamente en el sujeto una “capacidad receptiva”.
 El derecho propiedad es personal porque excluye del goce a los demás.
 El artículo 14 constitucional tiene singular importancia porque su aplicación asegura la efectividad de los demás derechos,
a los que podemos denominar derechos clásicos.
 Entre los derechos clásicos tenemos los de libertad, igualdad, de propiedad y de seguridad.
 El derecho propiedad constituye uno de los derechos clásico, de forma que debemos guardarle el respeto que se merece.