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TRANSFORMACIÓN   D E  L A  C O M U N A  D E  S A N T I A G O  A  P A R T I R   D E  L A   VIVIENDA  EN  DENSIDAD PROF. GUÍA: FERNANDO PÉREZ OYARZÚN _   JOCELYN FROIMOVICH HES_ MARISOL GARCÍA GONZÁLEZ _GILBERTO LEPORI BOTTO_ JAVIER VERGARA PETRESCU
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2002 DECADENCIA Y RECUPERACIÓN: LA  HISTORIA DEL PLAN DE REPOBLAMIENTO DE SANTIAGO . FUENTE: PODUJE, Iván. Clases Urbanismo III 2002
1940 - 2002   Evolución demográfica área metropolitana de Santiago FUENTE: Elaboración propia en base a datos del INE. 1940 – 2002  Evolución demográfica comuna de Santiago DECADENCIA Y RECUPERACIÓN: LA  HISTORIA DEL PLAN DE REPOBLAMIENTO DE SANTIAGO .
A partir de estos hechos el gobierno promovió la creación de la  Corporación  para el  Desarrollo  de  Santiago   (CORDESAN)   y un  subsidio de 200 UF  para gatillar el  Programa de  Renovación Urbana  de la comuna.
1985 1987 TERREMOTO  deterioro físico  LEY 18.895 política de renovación urbana PROGRAMA DE REPOBLAMIENTO  organización de la demanda y la oferta   1992 1990 CAMBIO DE ADMINISTRACIÓN   recuperación de población CORDESAN  v ínculo entre sector privado, municipio y comunidad DECADENCIA Y RECUPERACIÓN: LA  HISTORIA DEL PLAN DE REPOBLAMIENTO DE SANTIAGO .
FUENTE: Estudio CORDESAN 1987:  “Imperativo de la recuperación urbana: algunos costos de la expansión”   Elaboración propia en base a datos de www.redel.cl DECADENCIA Y RECUPERACIÓN: LA  HISTORIA DEL PLAN DE REPOBLAMIENTO DE SANTIAGO . Argumento del Subsidio:  Costo incorporación nuevo habitante . PERIFERIA 210   UF  CENTRO 10   UF
FUENTE: Elaboración propia en base a datos Cordesan.
Reconstrucción de una  secuencia histórica de localización   de los proyectos.
FUENTE: Elaboración propia en base a datos Cordesan a  julio 2005. 1990-1994 LA COMUNA: TRAMA Y SUPERPOSICIÓN DE ELEMENTOS. Edificios de renovación
1995-1999 FUENTE: Elaboración propia en base a datos Cordesan a  julio 2005. LA COMUNA: TRAMA Y SUPERPOSICIÓN DE ELEMENTOS. Edificios de renovación
2002-2005 FUENTE: Elaboración propia en base a datos Cordesan a  julio 2005. LA COMUNA: TRAMA Y SUPERPOSICIÓN DE ELEMENTOS. Edificios de renovación
FUENTE: Elaboración propia en base a datos Cordesan. Mercado estabilizado 1997 - 2005 DECADENCIA Y RECUPERACIÓN: LA  HISTORIA DEL PLAN DE REPOBLAMIENTO DE SANTIAGO . Número de viviendas por año
LIRA  4.625 viviendas   ALMAGRO  2.719 viviendas   CENTRO HISTÓRICO  3.221 viviendas   BALMACEDA  1.083 viviendas   STA. LUCIA 771 viviendas   FUENTE: Elaboración propia en base a datos Cordesan. LA COMUNA: TRAMA Y SUPERPOSICIÓN DE ELEMENTOS. OFERTA  2005
Inmobiliaria  Edificio  Ubicación   Barrio   Año permiso   Año entrega   Tipo  M2 totales   Nº VIVIENDAS   Nº PISOS   FUENTE: Elaboración propia en base a datos Cordesan y www.portalinmobiliario.cl. 75 EDIFICIOS Oferta  a Septiembre 2005 25% DEL TOTAL DE VIVIENDAS  OFERTADAS DURANTE EL PLAN. MAGNITUD DE LA OFERTA HABITACIONAL.
NÚMERO DE PERMISOS DE EDIFICACIÓN APROBADOS POR AÑO . FUENTE: Elaboración propia en base a datos Cordesan. MAGNITUD DE LA OFERTA HABITACIONAL.
Factores de localización Las áreas céntricas de Santiago, presentan ventajas  en infraestructura, equipamientos y servicios, conectividad y  accesibilidad a sistemas de redes metropolitanas.
FUENTE: Elaboración propia en base a registros Cordesan y Mapcity. LA COMUNA: TRAMA Y SUPERPOSICIÓN DE ELEMENTOS.
La  superposición  de estas tramas evidencian la  complejidad  y  diversidad  de piezas con que la comuna se compone.  En la comuna de Santiago, los nuevos  edificios de vivienda  no han logrado proponer una  integración  con el conjunto de  piezas urbanas .
INSERCIÓN DE LOS EDIFICIOS EN UNA  ZONA DEL TEJIDO URBANO
Se realiza un estudio del  eje Catedral ,  la calle con  más proyectos  realizados desde el inicio del plan.  Éste  a traviesa toda la comuna , presentando hitos urbanos  y  un  perfil heterogéneo  en su desarrollo.
Zona oriente – oficinas y servicios Zona centro – zona patrimonial Zona poniente – residencial mixta Modelo de estudio calle Catedral.  Elaboración de los autores EL EJE CATEDRAL: MUESTRA DE LA TRANSFORMACIÓN DEL PAISAJE URBANO.
Edificios construidos bajo el Plan, 1992 - 2005.  Edificios en construcción, septiembre, 2005. Inmuebles de conservación Predios vacíos Contexto EL EJE CATEDRAL: MUESTRA DE LA TRANSFORMACIÓN DEL PAISAJE URBANO.
La complejidad de las variables urbanas cristaliza en variados puntos de la trama.  Con la  inserción  de estas  nuevas piezas , se impone una  transformación radical ,  afectando las condiciones de las variables preexistentes.
La  densificación  ha generado una mayor  complejidad en la   ocupación del suelo .  Los nuevos proyectos tienden a la fusión predial y, según la normativa, su  morfología  depende directamente de la  subdivisión  a nivel de trazado.
Ejercicio realizado en base al Plan Regulador comuna de Santiago y estudio de Tesis de Magister Daniel Wurman, Elaboración de los autores LA MANZANA: MORFOLOGÍA Y REGULACIONES NORMATIVAS. Catedral Teatinos Ejercicio máxima cabida: zona A y B Plan regulador. Trazado actual.
Zona afecta a adosamientos y continuidad con el resto de la trama urbana Zona afecta a  rasantes de 70º   Ejercicio realizado en base al Plan Regulador comuna de Santiago y estudio de Tesis de Magister Daniel Wurman, Elaboración de los autores LA MANZANA: MORFOLOGÍA Y REGULACIONES NORMATIVAS. Catedral Teatinos Ejercicio máxima cabida: zona A y B Plan regulador. Trazado actual.
Ejercicio realizado en base al Plan Regulador comuna de Santiago y estudio de Tesis de Magister Daniel Wurman, Elaboración de los autores LA MANZANA: MORFOLOGÍA Y REGULACIONES NORMATIVAS. Catedral Teatinos Ejercicio máxima cabida: zona A y B Plan regulador. Trazado actual.
Ejercicio realizado en base al Plan Regulador comuna de Santiago y estudio de Tesis de Magister Daniel Wurman, Elaboración de los autores LA MANZANA: MORFOLOGÍA Y REGULACIONES NORMATIVAS. Catedral Teatinos Ejercicio máxima cabida: zona A y B Plan regulador. Trazado actual.
Ejercicio realizado en base al Plan Regulador comuna de Santiago y estudio de Tesis de Magister Daniel Wurman, Elaboración de los autores LA MANZANA: MORFOLOGÍA Y REGULACIONES NORMATIVAS. Catedral Teatinos Ejercicio máxima cabida: zona A y B Plan regulador. Trazado actual.
La  normativa  detona una  liberalización del suelo  que tiene un  resultado urbano, inesperado  para ella misma.  No se genera una  imagen de ciudad , sino un  volumen teórico de ocupación  sin contemplar la morfología, relaciones programáticas ni distribución de densidad de habitantes.
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PROGRAMA RELACIÓN ESPACIO PUBLICO COLECTIVO PRIVADO PATRIMONIO Y CONSERVACIÓN TECNICO PROGRAMÁTICO DENSIDAD
DENSIDAD LÍNEAS PROBLEMÁTICAS
La  densidad habitacional  se calcula con un  promedio de habitantes por unidad de superficie .   Al año 2002, la comuna contaba con una densidad bruta estimada en 90 hab/ha. Según el PRMS se espera alcanzar una densidad de 150 hab/ha .
Densidad  =  número de habitantes por unidad de superficie (hectárea) Densidad neta =  considera la superficie del predio DESCONTADAS las vías, e. Públicos y equipamiento Densidad bruta  =  considera la superficie del predio INCLUÍDOS los espacios de uso público y equipamiento Definiciones de densidad obtenidas de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción. HABITANTES SUPERFICIE
DENSIDAD PROPUESTA POR PRMS SUPERFICIE COMUNA SANTIAGO = 2230 HECTÁREAS HABITANTES = 334.500 DENSIDAD BRUTA =  150 HAB / HA DENSIDAD 2002  SUPERFICIE COMUNA SANTIAGO = 2230 HECTÁREAS HABITANTES = 200.792 DENSIDAD BRUTA =  90 HAB / HA Datos obtenidos a partir del censo  2002 INE.
La celeridad con que se quiso detonar el repoblamiento provocó una  liberalización  de los  índices constructivos , sin establecer una  regulación normativa  sobre la  densidad habitacional .
El modelo de edificación en altura, con unidades de mínimas dimensiones ,   genera una  densidad puntual superior a la existente .  Así la comuna se desarrolla presentando  peaks de alta densidad frente a grandes zonas de baja .
Elaboración propia a partir de datos aproximados por hectárea según localización proyectos, considerando 500 habitantes promedio por edificio.
Elaboración propia a partir de datos aproximados por hectárea según localización proyectos, considerando 500 habitantes promedio por edificio.
Elaboración propia a partir de datos aproximados por hectárea según localización proyectos, considerando 500 habitantes promedio por edificio.
DENSIDAD: REALIDAD ACTUAL EN LA COMUNA Y PORCENTAJES DE RENOVACIÓN ESTIMADOS .
¿Cuántos  habitantes residen  en los edificios de repoblamiento?
SUPERFICIE 2230 HA 365 EDIFICIOS (TOTAL EDIFICIOS PROGRAMA REPOBLAMIENTO) 325 HAB (PROMEDIO HAB X EDIFICIO) 115.000   HABITANTES TOTAL APROX. (INCORPORADOS DESDE 1992 A 2005 A PARTIR PROGRAMA DE REPOBLAMIENTO) X FUENTE: Elaboración propia en base a registros Cordesan julio 2005
¿ Cuál es el  %  de la comuna  ya sometido a un  proceso de renovación  por el programa de repoblamiento?
365 EDIFICIOS = 640.000 M2 64 HA = 3% AREA COMUNA 3 % FUENTE: Elaboración propia en base a registros Cordesan julio 2005
Al estudiar el  estado de desarrollo  de la comuna  y la  renovación aún requerida : se  cuestionan los índices de densidad  implementados. ¿Cómo seguir renovando?
¿ Cuántos  habitantes faltan por incorporar  para llegar a los  150 HAB /HA  ?
¿Cuál es el  índice promedio  comunal de  densificación  en zonas renovadas?
1 HA = 800 HAB/HA   (AÑO 1992)   <  X  < 2800 HAB/HA   (PROMEDIO AÑO 2004) X   ~   1850 HAB / HA
¿Cuál sería la  superficie  de la comuna que aún  falta por renovar  y  a qué porcentaje de la superficie total corresponde?
1 HA 25 HA  (INDICE 3000 HAB/HA)   <  X  <   500 HA  ( INDICE 150 HAB/HA) A 1850 HAB/HA FALTAN 40 HA =1,8%  (Índice de densificación promedio) 1,8 %
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CASO DE ESTUDIO: AVENIDA PORTUGAL.
Se escogió  Portugal  para transportar el estudio sobre Catedral,  a un eje aún  no consolidado . Distintas condiciones hacen pensar que éste será un  foco de transformación :  Los barrios Lira y San Francisco hoy ofertan la mayor cantidad de proyectos.  Además, es interesante debido a que es un  área en deterioro   y presenta una gran  variedad morfológica .
FUENTE: Modelación 3D del eje portugal. Elaboración de los autores. Estaciones de metro Edificios de renovación
FUENTE: Modelación 3D del eje portugal. Elaboración propia. Edificios de renovación Edificios de renovación en construcción
Para identificar las variables a enfrentar por un proyecto de vivienda en el sector  y considerando las líneas problemáticas expuestas,  se identificaron  5 “mapas de datos”:   Morfología, Programa, Densidad,  Relaciones públicas – privadas y Patrimonio .
MORFOLOGÍA PROGRAMAS  DENSIDAD RELACIONES PÚBLICO-PRIVADA PATRIMONIO FUENTE: Elaboración de los autores a partir de catastro  de usos  existente en el barrio Lira.
Al sobreponer los datos catastrados, se distingue un  área de interés : el  barrio Lira.   Presenta una gran complejidad programática, diversidad en el espacio público, existencia patrimonial, hetereogeneidad morfológica, desequilibrio en el desarrollo de las densidades habitacionales y gran actividad inmobiliaria.
FUENTE: Elaboración de los autores a partir de catastro  de usos  existente en el barrio Lira. Portugal con 10 de julio, dirección norte.
La  población de Lira  se estima en  40.000 hab, 1/5 de la población comunal .  El área, de 170 HA equivale 1/13 de la superficie de la comuna.
170 HA 1/13 2230 HA   200.792 hab 40.000 hab 1/5
El índice de densidad promedio de Lira es 240 hab/HA ,  con densidades que fluctúan entre los 350 y los 2500 hab/ha.  La  densidad del barrio  ya superó la densidad promedio de 150 hab/HA ,  esperada para la comuna   .
240 hab/HA 10 hab/HA 2500 hab/HA FUENTE: Elaboración de los autores a partir del número de vivienda existente catastrado en el barrio Lira. Densidad PRMS 150 hab/HA
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ACTORES  Y MECANISMOS DE DERECHOS TRANSFERIBLES  VINCULADOS EN LA NUEVA ESTRATEGIA DE DESARROLLO.
En el fenómeno de transformación detonado en la comuna de Santiago  confluyen   diversos agentes y actores  cuya organización  responde a una  estratificación vertical , sin que exista una  interrelación adecuada  entre ellos.  La CORDESAN  como agente urbano vinculador , hoy está inactiva.
Municipalidad de Santiago CORDESAN Inmobiliarias Inversionistas Propietarios Población residente y flotante
La Municipalidad de Santiago, debe  acoger la necesidad de reformular la renovación ,  generando mecanismos normativos que le permitan  acceder a un poder de negociación  con los actores privados.  Es imperante reevaluar el papel de la  CORDESAN , como  gestor y coordinador   entre agentes y actores, adquiriendo una visión global a partir de estudios que perciban las problemáticas de la renovación desde una  perspectiva global, a largo plazo.
Municipalidad de Santiago CORDESAN Inmobiliarias Inversionistas Propietarios Población residente y flotante
Como mecanismo surgen los  derechos transferibles,  instrumentos de control de uso de suelo que permiten a propietarios de terrenos  transferir  el  volumen edificable  autorizado  por la norma en una parcela a otra. FUENTE: Rojas, Eduardo. Volver al Centro. La recuperaci{ón de las áreas centrales, BID, Nueva York, 2004.
PARCELAS EMISORAS PARCELAS RECEPTORAS Derecho de aire total Transferencia total del derecho de aire  Transferencia parcial del derecho de aire  Derecho de aire parcial
Para implementar el sistema es necesario que la normativa  regule el uso del suelo  en algunas áreas   y  promocione   el desarrollo de otras, generando  atracción para la inversión .
Área de atracción para la inversión, PARCELAS RECEPTORAS,  Vicuña Mackenna ..
Área de atracción para la inversión, PARCELAS RECEPTORAS,  Vicuña Mackenna ..
El  desarrollo  de las parcelas receptoras estará  condicionado  al de las parcelas emisoras,  compensando las restricciones impuestas   y  promoviendo inversiones urbanamente convenientes .
Regulación del uso de suelo, PARCELAS EMISORAS,  Calle Cuevas .
Regulación del uso de suelo, PARCELAS EMISORAS,  Calle Cuevas .
La investigación desarrolla las bases de un  sistema alternativo  de renovación urbana para el barrio Lira,  replicable   en otros sectores de la comuna.  Este tendría que ser evaluado, a partir de la  disponibilidad administrativa, legislativa y económica   de los agentes y actores involucrados.
BARRIO LIRA:  ÁREA DE SATURACIÓN Y ACTUAL DENSIFICACIÓN
FUENTE: Elaboración de los autores a partir del número de vivienda existente catastrado en el barrio Lira. Portugal con 10 de Julio vista nor poniente. densidad habitacional.
Alameda Diagonal Paraguay Curicó Santa Isabel 10 de julio Portugal Lira Vicuña mMneckena Santa Victoria Argomedo Marín General Jofré Raulí Barrio Lira: Zona de actual densificación densidad flotante densidad habitacional: 40.000 hab FUENTE: Elaboración de los autores a partir del número de vivienda existente catastrado en el barrio Lira.
Debido al deterioro de algunos sectores y a la forma adoptada por la renovación, si se continuara transformando con índices de densidad promedio de 1850 hab /HA y una tendencia hacia los 3000 hab/HA actual,  las cualidades urbanas presentes y potenciales de esta área se verían amenazadas.
Vista hacia el oriente  calle Diagonal Paraguay. Portugal / D. Paraguay Diagonal Paraguay.
Vista hacia el poniente  calle Santa Isabel. Lira / Santa Isabel  Santa Isabel.
San Camilo con Santa Victoria San Camilo con Santa Victoria.
Raulí con Santa Victoria Raulí con Santa Isabel.
Portugal con 10 de Julio.
General Jofré con Lira
Los ajustes a efectuar en la normativa implicarían  cambios culturales   con respecto a la forma en que se opera en la ciudad y una serie de  repercusiones económicas  que se encuentran  fuera de nuestro campo de estudio.
Cualquier  nueva condición normativa  no debiera restringir el mercado sino  redirigirlo  generando  atractivos de inversión  y a su vez, asegurando la  sustentabilidad  de la renovación.
DISTRIBUCIÓN DE LA DENSIDAD HABITACIONAL  EN RELACIÓN A LA SITUACIÓN URBANA DEL BARRIO LIRA.
FUENTE: Elaboración de los autores a partir de catastro  de la vivienda  existente en el barrio Lira. n°  viviendas por edificio n°  habitantes por edificio Tipología edificatoria
FUENTE: Elaboración de los autores a partir de catastro  de la vivienda  existente en el barrio Lira.
FUENTE: Elaboración de los autores a partir de catastro  de la vivienda  existente en el barrio Lira. 1500 1000 500 250 100
FUENTE: Elaboración de los autores a partir de catastro  de la vivienda  existente en el barrio Lira. 1500 1000 500 250 100
FUENTE: Elaboración de los autores a partir de catastro  de la vivienda  existente en el barrio Lira. 1500 1000 500 250 100
La  media de densidad  se establece en un  rango de 370 hab /HA .  Esta se distribuye, generando zonas con topes mayores y menores, utilizando el  sistema de planning games.
rango 370 hab /HA
FUENTE: Elaboración de los autores a partir de catastro  de la vivienda  existente en el barrio Lira. 1500 1000 500 250 100
 
Parcelas receptoras Parcelas emisoras FUENTE: Elaboración de los autores a partir de catastro  de la vivienda  existente en el barrio Lira. Situación densidad actual Fragmentos ya densificados
FUENTE: Elaboración de los autores a partir de catastro  de la vivienda  existente en el barrio Lira. Fragmentos en que se densifica Modificación de densidad Lira Parcelas receptoras Parcelas emisoras
Según la  densificación actual  y las  condiciones urbanas   de los fragmentos del barrio se debieran  evaluar las preexistencias de cada sector , según: -  Grado de obsolescencia física - Grado de obsolescencia funcional - Existencia de espacios públicos - Existencia patrimonial - Calidad de la urbanización: Perfiles de calle, arborización,  calidad de la edificación conjunta, etc.
Se distinguen  4   fragmentos  en los cuales operar:
Parcelas receptoras - sectores de alta densidad habitacional: Sector Vicuña Mackenna.
Parcelas receptoras - sectores de alta densidad habitacional: Sector Santa Isabel.
Parcelas emisoras - sectores de baja densidad habitacional: Sector Diagonal Paraguay.
Parcelas emisoras - sectores de baja densidad habitacional: Sector 10 de Julio.
Vicuña Makenna - Santa Victoria Vicuña Makenna- Elisa Cole  Marín - Angamos
Esta sectorización será matizada según  parámetros específicos  que contemplen el  estado de densificación . Un estudio más acabado debiera  registrar mediciones caso a caso  de cada manzana, verificando: - Tamaño predial. - Localización. - Área bruta incluyendo perfil de calle, áreas verdes. - Existencia patrimonial.  - Existencia de ocupaciones no habitacionales como equipamiento o servicios. - Asignación de rangos de densidad habitacional aportada.
Lo que se plantea en principio es un mecanismo que incluye la densidad habitacional como factor de regulación urbana.
6
Se establece un  diálogo  entre las distintas  escalas de análisis :  COMUNA - EJE - BARRIO - SECTOR - SITIO   construyendo un  argumento replicable  que contribuya  no sólo a una solución particular, sino al  pensamiento de las problemáticas de la comuna.
Vicuña Mackenna,   Javier Vergara Santa Isabel,   Jocelyn Froimovich Diagonal Paraguay,   Gilberto Lepori 10 de Julio,   Marisol García
REFORMULACIÓN DE LA VIVIENDA EN DENSIDAD EN CORREDORES METROPOLITANOS A PARTIR DEL ESPACIO PÚBLICO Y LA INCORPORACIÓN DE EQUIPAMIENTO
 
 
 
 
CONSOLIDACIÓN DE LA RENOVACIÓN EN ZONAS DE ALTA INTENSIDAD PROGRAMÁTICA. PIEZAS DE ARTICULACIÓN EN RELACIÓN A LAS REDES PEATONALES.
 
 
 
 
VIVIENDA DE RELLENO EN ALTA DENSIDAD Y BAJA ALTURA INTEGRADA A UN SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO
 
 
 
 
CONSOLIDACIÓN DE LA TRAMA URBANA EN ZONAS ALTAMENTE DENSIFICADAS  POR MEDIO DE EQUIPAMIENTO Y REUTILIZACIÓN DE LA EDIFICACIÓN HISTÓRICA.
 
 
 
 
 
1  APROXIMACIÓN 2  REVISIÓN 3  PROBLEMATIZACIÓN 4  LOCALIZACIÓN 5  PROPUESTA GRUPAL 6  PROPUESTA INDIVIDUAL METODOLOGIA

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  • 3. 1
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  • 10.  
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  • 15. 2
  • 16. 2002 DECADENCIA Y RECUPERACIÓN: LA HISTORIA DEL PLAN DE REPOBLAMIENTO DE SANTIAGO . FUENTE: PODUJE, Iván. Clases Urbanismo III 2002
  • 17. 1940 - 2002 Evolución demográfica área metropolitana de Santiago FUENTE: Elaboración propia en base a datos del INE. 1940 – 2002 Evolución demográfica comuna de Santiago DECADENCIA Y RECUPERACIÓN: LA HISTORIA DEL PLAN DE REPOBLAMIENTO DE SANTIAGO .
  • 18. A partir de estos hechos el gobierno promovió la creación de la Corporación para el Desarrollo de Santiago (CORDESAN) y un subsidio de 200 UF para gatillar el Programa de Renovación Urbana de la comuna.
  • 19. 1985 1987 TERREMOTO deterioro físico LEY 18.895 política de renovación urbana PROGRAMA DE REPOBLAMIENTO organización de la demanda y la oferta 1992 1990 CAMBIO DE ADMINISTRACIÓN recuperación de población CORDESAN v ínculo entre sector privado, municipio y comunidad DECADENCIA Y RECUPERACIÓN: LA HISTORIA DEL PLAN DE REPOBLAMIENTO DE SANTIAGO .
  • 20. FUENTE: Estudio CORDESAN 1987: “Imperativo de la recuperación urbana: algunos costos de la expansión” Elaboración propia en base a datos de www.redel.cl DECADENCIA Y RECUPERACIÓN: LA HISTORIA DEL PLAN DE REPOBLAMIENTO DE SANTIAGO . Argumento del Subsidio: Costo incorporación nuevo habitante . PERIFERIA 210 UF CENTRO 10 UF
  • 21. FUENTE: Elaboración propia en base a datos Cordesan.
  • 22. Reconstrucción de una secuencia histórica de localización de los proyectos.
  • 23. FUENTE: Elaboración propia en base a datos Cordesan a julio 2005. 1990-1994 LA COMUNA: TRAMA Y SUPERPOSICIÓN DE ELEMENTOS. Edificios de renovación
  • 24. 1995-1999 FUENTE: Elaboración propia en base a datos Cordesan a julio 2005. LA COMUNA: TRAMA Y SUPERPOSICIÓN DE ELEMENTOS. Edificios de renovación
  • 25. 2002-2005 FUENTE: Elaboración propia en base a datos Cordesan a julio 2005. LA COMUNA: TRAMA Y SUPERPOSICIÓN DE ELEMENTOS. Edificios de renovación
  • 26. FUENTE: Elaboración propia en base a datos Cordesan. Mercado estabilizado 1997 - 2005 DECADENCIA Y RECUPERACIÓN: LA HISTORIA DEL PLAN DE REPOBLAMIENTO DE SANTIAGO . Número de viviendas por año
  • 27. LIRA 4.625 viviendas ALMAGRO 2.719 viviendas CENTRO HISTÓRICO 3.221 viviendas BALMACEDA 1.083 viviendas STA. LUCIA 771 viviendas FUENTE: Elaboración propia en base a datos Cordesan. LA COMUNA: TRAMA Y SUPERPOSICIÓN DE ELEMENTOS. OFERTA 2005
  • 28. Inmobiliaria Edificio Ubicación Barrio Año permiso Año entrega Tipo M2 totales Nº VIVIENDAS Nº PISOS FUENTE: Elaboración propia en base a datos Cordesan y www.portalinmobiliario.cl. 75 EDIFICIOS Oferta a Septiembre 2005 25% DEL TOTAL DE VIVIENDAS OFERTADAS DURANTE EL PLAN. MAGNITUD DE LA OFERTA HABITACIONAL.
  • 29. NÚMERO DE PERMISOS DE EDIFICACIÓN APROBADOS POR AÑO . FUENTE: Elaboración propia en base a datos Cordesan. MAGNITUD DE LA OFERTA HABITACIONAL.
  • 30. Factores de localización Las áreas céntricas de Santiago, presentan ventajas en infraestructura, equipamientos y servicios, conectividad y accesibilidad a sistemas de redes metropolitanas.
  • 31. FUENTE: Elaboración propia en base a registros Cordesan y Mapcity. LA COMUNA: TRAMA Y SUPERPOSICIÓN DE ELEMENTOS.
  • 32. La superposición de estas tramas evidencian la complejidad y diversidad de piezas con que la comuna se compone. En la comuna de Santiago, los nuevos edificios de vivienda no han logrado proponer una integración con el conjunto de piezas urbanas .
  • 33. INSERCIÓN DE LOS EDIFICIOS EN UNA ZONA DEL TEJIDO URBANO
  • 34. Se realiza un estudio del eje Catedral , la calle con más proyectos realizados desde el inicio del plan. Éste a traviesa toda la comuna , presentando hitos urbanos y un perfil heterogéneo en su desarrollo.
  • 35. Zona oriente – oficinas y servicios Zona centro – zona patrimonial Zona poniente – residencial mixta Modelo de estudio calle Catedral. Elaboración de los autores EL EJE CATEDRAL: MUESTRA DE LA TRANSFORMACIÓN DEL PAISAJE URBANO.
  • 36. Edificios construidos bajo el Plan, 1992 - 2005. Edificios en construcción, septiembre, 2005. Inmuebles de conservación Predios vacíos Contexto EL EJE CATEDRAL: MUESTRA DE LA TRANSFORMACIÓN DEL PAISAJE URBANO.
  • 37. La complejidad de las variables urbanas cristaliza en variados puntos de la trama. Con la inserción de estas nuevas piezas , se impone una transformación radical , afectando las condiciones de las variables preexistentes.
  • 38. La densificación ha generado una mayor complejidad en la ocupación del suelo . Los nuevos proyectos tienden a la fusión predial y, según la normativa, su morfología depende directamente de la subdivisión a nivel de trazado.
  • 39. Ejercicio realizado en base al Plan Regulador comuna de Santiago y estudio de Tesis de Magister Daniel Wurman, Elaboración de los autores LA MANZANA: MORFOLOGÍA Y REGULACIONES NORMATIVAS. Catedral Teatinos Ejercicio máxima cabida: zona A y B Plan regulador. Trazado actual.
  • 40. Zona afecta a adosamientos y continuidad con el resto de la trama urbana Zona afecta a rasantes de 70º Ejercicio realizado en base al Plan Regulador comuna de Santiago y estudio de Tesis de Magister Daniel Wurman, Elaboración de los autores LA MANZANA: MORFOLOGÍA Y REGULACIONES NORMATIVAS. Catedral Teatinos Ejercicio máxima cabida: zona A y B Plan regulador. Trazado actual.
  • 41. Ejercicio realizado en base al Plan Regulador comuna de Santiago y estudio de Tesis de Magister Daniel Wurman, Elaboración de los autores LA MANZANA: MORFOLOGÍA Y REGULACIONES NORMATIVAS. Catedral Teatinos Ejercicio máxima cabida: zona A y B Plan regulador. Trazado actual.
  • 42. Ejercicio realizado en base al Plan Regulador comuna de Santiago y estudio de Tesis de Magister Daniel Wurman, Elaboración de los autores LA MANZANA: MORFOLOGÍA Y REGULACIONES NORMATIVAS. Catedral Teatinos Ejercicio máxima cabida: zona A y B Plan regulador. Trazado actual.
  • 43. Ejercicio realizado en base al Plan Regulador comuna de Santiago y estudio de Tesis de Magister Daniel Wurman, Elaboración de los autores LA MANZANA: MORFOLOGÍA Y REGULACIONES NORMATIVAS. Catedral Teatinos Ejercicio máxima cabida: zona A y B Plan regulador. Trazado actual.
  • 44. La normativa detona una liberalización del suelo que tiene un resultado urbano, inesperado para ella misma. No se genera una imagen de ciudad , sino un volumen teórico de ocupación sin contemplar la morfología, relaciones programáticas ni distribución de densidad de habitantes.
  • 45. 3
  • 46. PROGRAMA RELACIÓN ESPACIO PUBLICO COLECTIVO PRIVADO PATRIMONIO Y CONSERVACIÓN TECNICO PROGRAMÁTICO DENSIDAD
  • 48. La densidad habitacional se calcula con un promedio de habitantes por unidad de superficie . Al año 2002, la comuna contaba con una densidad bruta estimada en 90 hab/ha. Según el PRMS se espera alcanzar una densidad de 150 hab/ha .
  • 49. Densidad = número de habitantes por unidad de superficie (hectárea) Densidad neta = considera la superficie del predio DESCONTADAS las vías, e. Públicos y equipamiento Densidad bruta = considera la superficie del predio INCLUÍDOS los espacios de uso público y equipamiento Definiciones de densidad obtenidas de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción. HABITANTES SUPERFICIE
  • 50. DENSIDAD PROPUESTA POR PRMS SUPERFICIE COMUNA SANTIAGO = 2230 HECTÁREAS HABITANTES = 334.500 DENSIDAD BRUTA = 150 HAB / HA DENSIDAD 2002 SUPERFICIE COMUNA SANTIAGO = 2230 HECTÁREAS HABITANTES = 200.792 DENSIDAD BRUTA = 90 HAB / HA Datos obtenidos a partir del censo 2002 INE.
  • 51. La celeridad con que se quiso detonar el repoblamiento provocó una liberalización de los índices constructivos , sin establecer una regulación normativa sobre la densidad habitacional .
  • 52. El modelo de edificación en altura, con unidades de mínimas dimensiones , genera una densidad puntual superior a la existente . Así la comuna se desarrolla presentando peaks de alta densidad frente a grandes zonas de baja .
  • 53. Elaboración propia a partir de datos aproximados por hectárea según localización proyectos, considerando 500 habitantes promedio por edificio.
  • 54. Elaboración propia a partir de datos aproximados por hectárea según localización proyectos, considerando 500 habitantes promedio por edificio.
  • 55. Elaboración propia a partir de datos aproximados por hectárea según localización proyectos, considerando 500 habitantes promedio por edificio.
  • 56. DENSIDAD: REALIDAD ACTUAL EN LA COMUNA Y PORCENTAJES DE RENOVACIÓN ESTIMADOS .
  • 57. ¿Cuántos habitantes residen en los edificios de repoblamiento?
  • 58. SUPERFICIE 2230 HA 365 EDIFICIOS (TOTAL EDIFICIOS PROGRAMA REPOBLAMIENTO) 325 HAB (PROMEDIO HAB X EDIFICIO) 115.000 HABITANTES TOTAL APROX. (INCORPORADOS DESDE 1992 A 2005 A PARTIR PROGRAMA DE REPOBLAMIENTO) X FUENTE: Elaboración propia en base a registros Cordesan julio 2005
  • 59. ¿ Cuál es el % de la comuna ya sometido a un proceso de renovación por el programa de repoblamiento?
  • 60. 365 EDIFICIOS = 640.000 M2 64 HA = 3% AREA COMUNA 3 % FUENTE: Elaboración propia en base a registros Cordesan julio 2005
  • 61. Al estudiar el estado de desarrollo de la comuna y la renovación aún requerida : se cuestionan los índices de densidad implementados. ¿Cómo seguir renovando?
  • 62. ¿ Cuántos habitantes faltan por incorporar para llegar a los 150 HAB /HA ?
  • 63. ¿Cuál es el índice promedio comunal de densificación en zonas renovadas?
  • 64. 1 HA = 800 HAB/HA (AÑO 1992) < X < 2800 HAB/HA (PROMEDIO AÑO 2004) X ~ 1850 HAB / HA
  • 65. ¿Cuál sería la superficie de la comuna que aún falta por renovar y a qué porcentaje de la superficie total corresponde?
  • 66. 1 HA 25 HA (INDICE 3000 HAB/HA) < X < 500 HA ( INDICE 150 HAB/HA) A 1850 HAB/HA FALTAN 40 HA =1,8% (Índice de densificación promedio) 1,8 %
  • 67. 4
  • 68. CASO DE ESTUDIO: AVENIDA PORTUGAL.
  • 69. Se escogió Portugal para transportar el estudio sobre Catedral, a un eje aún no consolidado . Distintas condiciones hacen pensar que éste será un foco de transformación : Los barrios Lira y San Francisco hoy ofertan la mayor cantidad de proyectos. Además, es interesante debido a que es un área en deterioro y presenta una gran variedad morfológica .
  • 70. FUENTE: Modelación 3D del eje portugal. Elaboración de los autores. Estaciones de metro Edificios de renovación
  • 71. FUENTE: Modelación 3D del eje portugal. Elaboración propia. Edificios de renovación Edificios de renovación en construcción
  • 72. Para identificar las variables a enfrentar por un proyecto de vivienda en el sector y considerando las líneas problemáticas expuestas, se identificaron 5 “mapas de datos”: Morfología, Programa, Densidad, Relaciones públicas – privadas y Patrimonio .
  • 73. MORFOLOGÍA PROGRAMAS DENSIDAD RELACIONES PÚBLICO-PRIVADA PATRIMONIO FUENTE: Elaboración de los autores a partir de catastro de usos existente en el barrio Lira.
  • 74. Al sobreponer los datos catastrados, se distingue un área de interés : el barrio Lira. Presenta una gran complejidad programática, diversidad en el espacio público, existencia patrimonial, hetereogeneidad morfológica, desequilibrio en el desarrollo de las densidades habitacionales y gran actividad inmobiliaria.
  • 75. FUENTE: Elaboración de los autores a partir de catastro de usos existente en el barrio Lira. Portugal con 10 de julio, dirección norte.
  • 76. La población de Lira se estima en 40.000 hab, 1/5 de la población comunal . El área, de 170 HA equivale 1/13 de la superficie de la comuna.
  • 77. 170 HA 1/13 2230 HA 200.792 hab 40.000 hab 1/5
  • 78. El índice de densidad promedio de Lira es 240 hab/HA , con densidades que fluctúan entre los 350 y los 2500 hab/ha. La densidad del barrio ya superó la densidad promedio de 150 hab/HA , esperada para la comuna .
  • 79. 240 hab/HA 10 hab/HA 2500 hab/HA FUENTE: Elaboración de los autores a partir del número de vivienda existente catastrado en el barrio Lira. Densidad PRMS 150 hab/HA
  • 80. 5
  • 81. ACTORES Y MECANISMOS DE DERECHOS TRANSFERIBLES VINCULADOS EN LA NUEVA ESTRATEGIA DE DESARROLLO.
  • 82. En el fenómeno de transformación detonado en la comuna de Santiago confluyen diversos agentes y actores cuya organización responde a una estratificación vertical , sin que exista una interrelación adecuada entre ellos. La CORDESAN como agente urbano vinculador , hoy está inactiva.
  • 83. Municipalidad de Santiago CORDESAN Inmobiliarias Inversionistas Propietarios Población residente y flotante
  • 84. La Municipalidad de Santiago, debe acoger la necesidad de reformular la renovación , generando mecanismos normativos que le permitan acceder a un poder de negociación con los actores privados. Es imperante reevaluar el papel de la CORDESAN , como gestor y coordinador entre agentes y actores, adquiriendo una visión global a partir de estudios que perciban las problemáticas de la renovación desde una perspectiva global, a largo plazo.
  • 85. Municipalidad de Santiago CORDESAN Inmobiliarias Inversionistas Propietarios Población residente y flotante
  • 86. Como mecanismo surgen los derechos transferibles, instrumentos de control de uso de suelo que permiten a propietarios de terrenos transferir el volumen edificable autorizado por la norma en una parcela a otra. FUENTE: Rojas, Eduardo. Volver al Centro. La recuperaci{ón de las áreas centrales, BID, Nueva York, 2004.
  • 87. PARCELAS EMISORAS PARCELAS RECEPTORAS Derecho de aire total Transferencia total del derecho de aire Transferencia parcial del derecho de aire Derecho de aire parcial
  • 88. Para implementar el sistema es necesario que la normativa regule el uso del suelo en algunas áreas y promocione el desarrollo de otras, generando atracción para la inversión .
  • 89. Área de atracción para la inversión, PARCELAS RECEPTORAS, Vicuña Mackenna ..
  • 90. Área de atracción para la inversión, PARCELAS RECEPTORAS, Vicuña Mackenna ..
  • 91. El desarrollo de las parcelas receptoras estará condicionado al de las parcelas emisoras, compensando las restricciones impuestas y promoviendo inversiones urbanamente convenientes .
  • 92. Regulación del uso de suelo, PARCELAS EMISORAS, Calle Cuevas .
  • 93. Regulación del uso de suelo, PARCELAS EMISORAS, Calle Cuevas .
  • 94. La investigación desarrolla las bases de un sistema alternativo de renovación urbana para el barrio Lira, replicable en otros sectores de la comuna. Este tendría que ser evaluado, a partir de la disponibilidad administrativa, legislativa y económica de los agentes y actores involucrados.
  • 95. BARRIO LIRA: ÁREA DE SATURACIÓN Y ACTUAL DENSIFICACIÓN
  • 96. FUENTE: Elaboración de los autores a partir del número de vivienda existente catastrado en el barrio Lira. Portugal con 10 de Julio vista nor poniente. densidad habitacional.
  • 97. Alameda Diagonal Paraguay Curicó Santa Isabel 10 de julio Portugal Lira Vicuña mMneckena Santa Victoria Argomedo Marín General Jofré Raulí Barrio Lira: Zona de actual densificación densidad flotante densidad habitacional: 40.000 hab FUENTE: Elaboración de los autores a partir del número de vivienda existente catastrado en el barrio Lira.
  • 98. Debido al deterioro de algunos sectores y a la forma adoptada por la renovación, si se continuara transformando con índices de densidad promedio de 1850 hab /HA y una tendencia hacia los 3000 hab/HA actual, las cualidades urbanas presentes y potenciales de esta área se verían amenazadas.
  • 99. Vista hacia el oriente calle Diagonal Paraguay. Portugal / D. Paraguay Diagonal Paraguay.
  • 100. Vista hacia el poniente calle Santa Isabel. Lira / Santa Isabel Santa Isabel.
  • 101. San Camilo con Santa Victoria San Camilo con Santa Victoria.
  • 102. Raulí con Santa Victoria Raulí con Santa Isabel.
  • 103. Portugal con 10 de Julio.
  • 105. Los ajustes a efectuar en la normativa implicarían cambios culturales con respecto a la forma en que se opera en la ciudad y una serie de repercusiones económicas que se encuentran fuera de nuestro campo de estudio.
  • 106. Cualquier nueva condición normativa no debiera restringir el mercado sino redirigirlo generando atractivos de inversión y a su vez, asegurando la sustentabilidad de la renovación.
  • 107. DISTRIBUCIÓN DE LA DENSIDAD HABITACIONAL EN RELACIÓN A LA SITUACIÓN URBANA DEL BARRIO LIRA.
  • 108. FUENTE: Elaboración de los autores a partir de catastro de la vivienda existente en el barrio Lira. n° viviendas por edificio n° habitantes por edificio Tipología edificatoria
  • 109. FUENTE: Elaboración de los autores a partir de catastro de la vivienda existente en el barrio Lira.
  • 110. FUENTE: Elaboración de los autores a partir de catastro de la vivienda existente en el barrio Lira. 1500 1000 500 250 100
  • 111. FUENTE: Elaboración de los autores a partir de catastro de la vivienda existente en el barrio Lira. 1500 1000 500 250 100
  • 112. FUENTE: Elaboración de los autores a partir de catastro de la vivienda existente en el barrio Lira. 1500 1000 500 250 100
  • 113. La media de densidad se establece en un rango de 370 hab /HA . Esta se distribuye, generando zonas con topes mayores y menores, utilizando el sistema de planning games.
  • 115. FUENTE: Elaboración de los autores a partir de catastro de la vivienda existente en el barrio Lira. 1500 1000 500 250 100
  • 116.  
  • 117. Parcelas receptoras Parcelas emisoras FUENTE: Elaboración de los autores a partir de catastro de la vivienda existente en el barrio Lira. Situación densidad actual Fragmentos ya densificados
  • 118. FUENTE: Elaboración de los autores a partir de catastro de la vivienda existente en el barrio Lira. Fragmentos en que se densifica Modificación de densidad Lira Parcelas receptoras Parcelas emisoras
  • 119. Según la densificación actual y las condiciones urbanas de los fragmentos del barrio se debieran evaluar las preexistencias de cada sector , según: - Grado de obsolescencia física - Grado de obsolescencia funcional - Existencia de espacios públicos - Existencia patrimonial - Calidad de la urbanización: Perfiles de calle, arborización, calidad de la edificación conjunta, etc.
  • 120. Se distinguen 4 fragmentos en los cuales operar:
  • 121. Parcelas receptoras - sectores de alta densidad habitacional: Sector Vicuña Mackenna.
  • 122. Parcelas receptoras - sectores de alta densidad habitacional: Sector Santa Isabel.
  • 123. Parcelas emisoras - sectores de baja densidad habitacional: Sector Diagonal Paraguay.
  • 124. Parcelas emisoras - sectores de baja densidad habitacional: Sector 10 de Julio.
  • 125. Vicuña Makenna - Santa Victoria Vicuña Makenna- Elisa Cole Marín - Angamos
  • 126. Esta sectorización será matizada según parámetros específicos que contemplen el estado de densificación . Un estudio más acabado debiera registrar mediciones caso a caso de cada manzana, verificando: - Tamaño predial. - Localización. - Área bruta incluyendo perfil de calle, áreas verdes. - Existencia patrimonial. - Existencia de ocupaciones no habitacionales como equipamiento o servicios. - Asignación de rangos de densidad habitacional aportada.
  • 127. Lo que se plantea en principio es un mecanismo que incluye la densidad habitacional como factor de regulación urbana.
  • 128. 6
  • 129. Se establece un diálogo entre las distintas escalas de análisis : COMUNA - EJE - BARRIO - SECTOR - SITIO construyendo un argumento replicable que contribuya no sólo a una solución particular, sino al pensamiento de las problemáticas de la comuna.
  • 130. Vicuña Mackenna, Javier Vergara Santa Isabel, Jocelyn Froimovich Diagonal Paraguay, Gilberto Lepori 10 de Julio, Marisol García
  • 131. REFORMULACIÓN DE LA VIVIENDA EN DENSIDAD EN CORREDORES METROPOLITANOS A PARTIR DEL ESPACIO PÚBLICO Y LA INCORPORACIÓN DE EQUIPAMIENTO
  • 132.  
  • 133.  
  • 134.  
  • 135.  
  • 136. CONSOLIDACIÓN DE LA RENOVACIÓN EN ZONAS DE ALTA INTENSIDAD PROGRAMÁTICA. PIEZAS DE ARTICULACIÓN EN RELACIÓN A LAS REDES PEATONALES.
  • 137.  
  • 138.  
  • 139.  
  • 140.  
  • 141. VIVIENDA DE RELLENO EN ALTA DENSIDAD Y BAJA ALTURA INTEGRADA A UN SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO
  • 142.  
  • 143.  
  • 144.  
  • 145.  
  • 146. CONSOLIDACIÓN DE LA TRAMA URBANA EN ZONAS ALTAMENTE DENSIFICADAS POR MEDIO DE EQUIPAMIENTO Y REUTILIZACIÓN DE LA EDIFICACIÓN HISTÓRICA.
  • 147.  
  • 148.  
  • 149.  
  • 150.  
  • 151.  
  • 152. 1 APROXIMACIÓN 2 REVISIÓN 3 PROBLEMATIZACIÓN 4 LOCALIZACIÓN 5 PROPUESTA GRUPAL 6 PROPUESTA INDIVIDUAL METODOLOGIA