Este documento habla sobre los aspectos técnicos relacionados con la tasación y valoración de inmuebles. Explica la diferencia entre predios sujetos y no sujetos al régimen de propiedad horizontal, y define conceptos clave relacionados con la tasación de bienes sometidos a este régimen como áreas privadas, bienes comunes, coeficientes de copropiedad. También describe los principales métodos de valoración como comparación, capitalización de rentas e ingresos, y costo de reposición.
3. El derecho de dominio de la propiedad se
ejerce tanto sobre el lote de terreno
legalmente adquirido como sobre las
edificaciones sobre el levantadas.
PREDIOS NO SUJETOS A REGIMEN DE P.H.
4. PREDIOS SOMETIDOS A REGIMEN DE P.H.
LEY 675/2001
ART. 1º—Objeto. La presente ley regula
la forma especial de dominio,
denominada propiedad horizontal, en la
que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y
derechos de copropiedad sobre el
terreno y los demás bienes comunes, con
el fin de garantizar la seguridad y la
convivencia pacífica en los inmuebles
sometidos a ella, así como la función
social de la propiedad
5. CLASIFICACION DE INMUEBLES
En Propiedad HorizontalSin Propiedad Horizontal
Lotes de terreno
Casa - lotes
Casas
Bodegas
Edificios
Lotes de terreno
Casas en conjunto
Apartamentos
Garajes
Depósitos
Bodegas en conjunto
Locales
Oficinas
Consultorios
Suits hoteleras
6. INMUEBLES URBANOS
SIN PROPIEDAD HORIZONTAL CON PROPIEDAD HORIZONTAL
Terreno
Construcciónes
Bienes Privados
Bienes Comunes
8. PREDIOS SOMETIDOS A REGIMEN DE P.H.
LEY 675/2001
ART. 3º—Definiciones..
Área privada construida: Extensión superficiaria cubierta de cada bien
privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus
linderos, de conformidad con las normas legales.
Área privada libre: Extensión superficiaria privada semidescubierta
o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de
sus linderos, de conformidad con las normas legales.
Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la
existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto,
así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de
dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no
esenciales.
9. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el
cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos
básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables
para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones
generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas
que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
PREDIOS SOMETIDOS A REGIMEN DE P.H.
LEY 675/2001
ART. 3º—Definiciones..
10. ART. 22.—Bienes comunes de uso exclusivo. Los bienes comunes
no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio
particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre
goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas,
patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva
a los propietarios de los bienes privados que por su localización
puedan disfrutarlos.
Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las
zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce
general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte,
entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.
Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del
edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo
de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera
equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las
normas municipales y distritales en materia de urbanización y
construcción.
PREDIOS SOMETIDOS A REGIMEN DE P.H.
LEY 675/2001
11. PREDIOS SOMETIDOS A REGIMEN DE P.H.
LEY 675/2001
Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la
participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de
dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto
sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su
participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que
cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto,
sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en
edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.
12. ELEMENTOS DE AVALUO COMERCIAL
INMUEBLES SIN P.H. INMUEBLES EN P.H.
Terreno
Construcciónes
Art. 62,Resolución 2555/88
Areas privadas legalmente
existentes (proyecto de
división).
Art. 21, Decreto 1420/98 y Art. 17,
Resolución No. 762/98
“Las dimensiones de los terrenos y de las edificaciones deberan
expresarse en unidades del sistema métrico decimal “
Art. 22, Resolución 2555/98
13. SISTEMA METRICO DECIMAL
Decreto 1731 de 1967
Art. 1º: Adóptese como sistema obligatorio de pesos y medidas en el
territorio de la republica, el sistema métrico decimal, denominado
Sistema Internacional de Medidas.
Resolución 1126 de 1968 (reglamentaria del 1731)
Artículo 1º: A partir del 1º de Enero de 1968, las operaciones y
transacciones en general sobre finca raíz que se realicen en el territorio
nacional, se harán utilizando las medidas del sistema métrico,
contenidas en la norma obligatoria.........
Artículo 3º: Los registradores de instrumentos públicos y privados y los
notarios públicos en el territorio nacional, no podrán autorizar con sus
firmas el registro, .......que contengan estipulaciones de finca raíz cuyas
medidas no estén expresadas en el sistema métrico.
14. ELEMENTOS DE AVALUO COMERCIAL
INMUEBLES EN P.H.
Artículo 17. Avalúos de bienes sometidos al régimen de Propiedad
Horizontal. El avalúo se practicará únicamente para las áreas privadas
que legalmente existan, teniendo en cuenta los derechos provenientes de
los coeficientes de copropiedad.
En los bienes que están sometidos al régimen de propiedad horizontal, la
identificación debe hacerse en dos sentidos:
Conformidad del régimen de propiedad con las normas generales. Las
cubiertas son bienes comunes, así se hayan establecido como área
privada.
La conformidad de las áreas existentes con las establecidas en el régimen
de propiedad horizontal.
Cuando el bien se refiera a parqueaderos o garajes es necesario
establecer si tienen restricciones tales como servidumbres, o se refieren a
bienes comunes de uso exclusivo, que aun cuando influyen en el avalúo,
no se les debe asignar valor independiente.
Los bienes comunes son inseparables de las áreas de derecho privado, lo
que restringe su comercialización independiente y esto influye en su valor
comercial, así estos sean de uso exclusivo.
Resolución 762 de 1998
15. CLASIFICACION DEL SUELO
(Ley 388 de 1997)
ARTÍCULO 30. CLASES DE SUELO. Los planes de
ordenamiento territorial clasificarán el territorio de los
municipios y distritos en suelo urbano, rural y de
expansión urbana. Al interior de estas clases podrán
establecerse las categorías de suburbano y de
protección,..........
17. CLASIFICACION DEL SUELO
(Ley 388 de 1997)
ARTÍCULO 31. SUELO URBANO. Constituyen el suelo urbano, las
áreas del territorio distrital o municipal destinadas a usos urbanos por el
Plan de Ordenamiento, que cuenten con infraestructura vial y redes
primarias de energía, acueducto y alcantarillado, posibilitándose su
urbanización y edificación, según sea el caso. Podrán pertenecer a esta
categoría aquellas zonas con procesos de urbanización incompletos,
comprendidos en áreas consolidadas con edificación, que se definan
como áreas de mejoramiento integral en los Planes de ordenamiento
territorial.
Las áreas que conforman el suelo urbano serán delimitadas por
perímetros y podrán incluir los centros poblados de los corregimientos.
En ningún caso el perímetro urbano podrá ser mayor que el
denominado perímetro de servicios públicos o sanitario.
18. CLASIFICACION DEL SUELO
(Ley 388 de 1997)
ARTÍCULO 32. SUELO DE EXPANSIÓN URBANA. Constituido por la
porción del territorio municipal destinada a la expansión urbana, que se
habilitará para el uso urbano durante la vigencia del Plan de Ordenamiento,
según lo determinen los Programas de Ejecución. ............
ARTÍCULO 33. SUELO RURAL. Constituyen esta categoría los terrenos no
aptos para el uso urbano, por razones de oportunidad, o por su destinación a
usos agrícolas, ganaderos, forestales, de explotación de recursos naturales y
actividades análogas.
ARTÍCULO 34. SUELO SUBURBANO. Constituyen esta categoría las
áreas ubicadas dentro del suelo rural, en las que se mezclan los usos del suelo
y las formas de vida del campo y la ciudad, diferentes a las clasificadas como
áreas de expansión urbana, que pueden ser objeto de desarrollo con
restricciones de uso, de intensidad y de densidad, garantizando el
autoabastecimiento en servicios públicos domiciliarios.........
Podrán formar parte de esta categoría los suelos correspondientes a los
corredores urbanos interregionales.
19. CLASIFICACION DEL SUELO
AREA URBANA: Infraestructura
vial, y redes primarias de energía,
acueducto y alcantarillado.
AREA SUBURBANA:
Autoabastecimiento de
servicios públicos.
AREA DE EXPANSION:
Posibilidades de dotación de
vías, servicios, transporte,
etc.
20. TIPOS DE AVALÚOS
Número: Puntuales y Masivos
Clase Bien: Terreno, construcción, maquinaria,
servidumbres, cultivos, good will, empresas
en marcha, etc.
El método: Renta o ingresos, de mercado, o
comparación, de reposición como nuevo,
potencial o residual.
Finalidad: Compra – venta, impuestos, seguros,
contabilidad, judiciales, créditos e
hipotecas, para la imposición de una
servidumbre.
Tiempo: Crisis, auge, normal.
Especiales: Monumentos históricos, servidumbres,
good will.
21. ASPECTOS A TENER ENCUENTA PARA REALIZAR AVALUOS
1. Determinación Del Bien Objeto de Avalúo
Planos
Escritura
Folio de matricula inmobiliaria
Número catastral o plancha cartográfica.
2. Reconocimiento en el Terreno
Accesos - Topografía
3. Recolección de información
Lonjas de Propiedad Raíz
Inmobiliarios
Periódicos locales (clasificados)
Umatas
Catastro
Agremiaciones especializadas (Fedearroz)
22. ASPECTOS A TENER ENCUENTA PARA REALIZAR AVALUOS
4. Cálculos estadísticos
Media Aritmética
Desviación Estándar
Coeficiente de Variación
Coeficiente de Asimetría
5. Análisis de resultados
6. Determinación del Avalúo
23. ASPECTOS A TENER ENCUENTA PARA REALIZAR
AVALUOS
7. Elaboración del Informe
Caracterización del bien objeto de avalúo
Fecha de la visita
El procedimiento empleado
Las fuentes de las cueles se obtuvo la información
Cálculos estadísticos y resultados arrojados
Las consideraciones generales y los resultados encontrados si se
emplearon varios métodos
El resultado del avalúo
26. ASPECTOS JURÍDICOS
1. La forma de tenencia de los inmuebles
Propietarios
Poseedores
2. Limitaciones al derecho de Propiedad
Hipotecas
Nuda Propiedad
Patrimonio de familia
Servidumbres
La declaratoria de protección o conservación arquitectónica
3. Normas sobre uso del Suelo
30. MÉTODO DE COMPARACIÓN O MÉRCADO
METODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
O INGRESOS
MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN
MÉTODO (TÉCNICA ) RESIDUAL
31. METODO DE COMPARACIÓN O MERCADO
Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado.
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor
comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas
o transacciones recientes, de bienes semejantes y
comparables al del objeto de avalúo.
Tales ofertas o transacciones deberán ser
clasificadas, analizadas e interpretadas para
llegar a la estimación del valor comercial.
Tomado de la Resolución 620/2008
32. METODO DE COMPARACIÓN O MERCADO
Recomendable
Muestra en el mismo barrio
Que el uso sea el mismo
Y se encuentre localizado dentro de un área de igual
comportamiento.
Análisis de ubicación
Dotación de servicios públicos, prestación y calidad
Vías y el estado de estas
Prestación del servicio de transporte
33. METODO DE COMPARACIÓN O MERCADO
Datos: Transacción, de ofertas, de avisos, de publicación,
etc.
Fuente de información: catastro, lonja, corredores
inmobiliarios, estudios especializados, revistas, etc.
Localización: Dirección exacta, barrio, estrato, uso del
predio, distancia a la esquina, servicios del área,
transporte, vías de acceso.
Dimensiones: frente, fondo, área, regularidad
Precio y condiciones de venta
34. METODO DE COMPARACIÓN O MERCADO
Homogenización
Hacer equivalente, hacer comparable
Reducción a precio de contado
Factor fuente
Factor frente
Factor profundidad
Otros factores
35. METODO DE COMPARACIÓN O MERCADO
INFLUENCIA DE PROFUNDIDAD
Criterio de Hoffman
2/3 primera mitad
1/3 segunda mitad
λ = ( Fondo Tipo Tasar / Fondo a Tasar ) ^ 0.415
36. METODO DE COMPARACIÓN O MERCADO
INFLUENCIA DE PROFUNDIDAD
Criterio Harper
50%
21%
16%
13%
λ = ( Fondo Tipo Tasar / Fondo a Tasar ) ^ 0.5
37. METODO DE COMPARACIÓN O MERCADO
INFLUENCIA DE PROFUNDIDAD
Criterio 1/ 3 – 2/3
41.7%
22.9%
18.8%
16.6%
λ = ( Fondo Tipo Tasar / Fondo a Tasar ) ^ 0.369
38. METODO DE COMPARACIÓN O MERCADO
INFLUENCIA DE FRENTE
T = ( A / Ar ) ^ 0.25
A = frente del inmueble que se avalúa
Ar= frente del lote tipo de la zona
39. METODO DE RENTA
Artículo 2º.- Método de capitalización de rentas o
ingresos. Es la técnica valuatoria
que busca establecer el valor comercial de un bien, a
partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener
del mismo bien, o inmuebles semejantes y
comparables por sus características físicas, de uso y
ubicación, trayendo a valor presente la suma de los
probables ingresos o rentas generadas en la vida
remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de
capitalización o interés.
Tomado de la Resolución 620/2008
40. METODO DE RENTA
El ingreso potencial de los inmuebles depende generalmente
del deseo que tengan los individuos o las empresas en pagar
una suma por la utilización de un espacio.
En el mercado, los precios de los bienes y servicios se fijan
con base en la interacción de la oferta y la demanda. Este
también es el caso de oferta y la demanda. Este también es el
caso de los inmuebles que producen renta, ya que ésta
depende de la oferta de espacio competitivo y la demanda
que existe por parte de los potenciales usuarios de estos
espacios.
Los inmuebles que son capaces de generar renta tienen un
valor e interés específico para los inversionistas que desean
adquirir finca raíz consistente en anticipar un rendimiento
de su inversión.
41. METODO DE RENTA
Una casa o un apartamento, entregado en
arrendamiento, es considerado como la forma mas
simple de inmuebles residenciales generadores de renta.
Los inmuebles no residenciales generadores de renta
incluyen aquellos destinados a usos comerciales,
industriales, hoteleros, etc.
Los inmuebles que son capaces de generar renta tienen
un valor e interés específico para los inversionistas que
desean adquirir finca raíz consistente en anticipar un
rendimiento de su inversión.
42. METODO DE RENTA
Los comerciales, a su vez, se pueden dividir en: centros
comerciales, edificios de oficinas, restaurantes, locales
comerciales.
Los industriales pueden ser complejos industriales
manufactureros, bodegas, almacenes de depósitos.
Los hoteleros incluyen hoteles, moteles, centros de
convenciones y centros recreativos y vacacionales.
43. METODO DE RENTA
El método de capitalización de rentas asume que el
valor de una propiedad es equivalente al valor presente
de los beneficios futuros anticipados.
Por ello, los inversionistas esperan recibir un
rendimiento mayor a su inversión original; de lo
contrario podrían optar por gastar el dinero en lugar de
invertir.
44. METODO DE RENTA
En consecuencia, es importante recordar los
siguientes conceptos:
Vida remanente : Se entiende por Vida Remanente la
diferencia entre la vida útil del bien y la edad que
efectivamente posea el bien.
De acuerdo con la Resolución 0620 de 2008 del
Instituto Geográfico Agustín Codazzi, para inmuebles
cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida
útil será de 70 años; y para los que tengan estructura
en concreto, metálica o mampostería estructural, la
vida útil será de 100 años.
45. Período de conversión: Es el lapso de tiempo en el cual se
causa la tasa de interés
Tasa de interés efectiva: Es aquella en la cual el período de
conversión es de un año y la tasa en sí misma está expresada
en intervalos anuales. Implica la reinversión de los intereses
hasta un año.
Tasa de interés nominal: Es aquella en la cual el período de
conversión es una fracción de año, y puede ser expresada en
términos del año o del período de conversión.
Tasa de interés simple: Tasa de interés simple: Es aquella que se
percibe únicamente sobre el capital invertido durante el tiempo
que dura la transacción.
Es decir no se retribuyen intereses sobre los rendimientos
causados
46. Tasa de interés compuesto: Cada vez que se el interés,
los intereses devengados pasan a hacer parte del capital
sobre el cual se liquidan los nuevos intereses en el
siguiente período.
F = P (1 + i )^n
F = Valor futuro
P = Valor presente
i = Tasa de interés por período de conversión
n = Número de períodos de conversión
47. Renta o anualidad: Es una serie de pagos,
generalmente uniformes y periódicos. Uniformes
hacen referencia a que los pagos tienen la misma
magnitud, es decir que son de igual valor. Periódicos
implica que se suceden con la misma frecuencia.
Las anualidades son de dos tipos: contingentes o
ciertas: Las anualidades ciertas se dividen en dos:
vencidas u ordinarias y adelantadas.
Descontar: Moverse del futuro al presente en : un
Flujo de Caja o Diagrama de tiempo.
Capitalizar: Moverse del presente al futuro en un Flujo
de Caja o Diagrama de tiempo.
48.
49. METODO DE RENTA
P = R / I
P = Precio de la tierra
R = La renta o arriendo
I = La tasa de interés del sector
El precio debe entenderse, como la capitalización o suma
de las rentas futuras, traídas a valor presente.
50. Se debe considerar lo estipulado por la resoluicuión
620/ 2008 del IGAC, que estipula que la capitalización
consiste en estimar el precio utilizando la renta o
arrendamiento de inmuebles y se puede formalizar de
la siguiente manera:
A = r / i
A = Avalúo
r = Arriendo
i = tasa de interés aplicable
51.
52. Área de terreno = 72 mts²
Área construida 50.5 mts²
(1)= 200.000
(2)=200.000
(3)=230.000
(4)=200.000
(5)=210.000
(6)=180.000
media = 203.333,33
Desviación estándar = 16.329,19
Coeficiente de variación = 8.03111
Mejores condiciones $219.663,26 = $220.000
i = 1%
A = $ 22.000.000.oo
