Regulaciones de zonificación y uso de suelo en Valencia

GACETA M U N I C I P A L
Año LXVII República de Venezuela — Estado Carabobo Número Extraordinario

Del Distrito Valencia
Los Decretos, Leyes, Ordenanzas y demás Resoluciones del Concejo Municipal tendrán
autenticidad desde la fecha en que aparezcan publicados en la Gaceta Municipal y las auto-
ridades y particulares quedan obligados a su cumplimiento.
(Artículo 2 9 del Decreto Municipal de Febrero de 1902).

Valencia, 26 de abril de 1968

REPUBLICA DE VENEZUELA
ESTADO CARABOBO

EL CONCEJO MUNICIPAL DEL DISTRITO VALENCIA,

en uso de sus atribuciones legales,

D E C R E T A :

la siguiente

ORDENANZA
DE
ZONIFICACION
(REIMPRESION -1997)

Reproducción de documento municipal de dominio público sólo para fines referenciales y de consulta. Publicación Profesional de Permisología Municipal (PPPM), Cartones 3D Grafic Art, C.A.

2 GACETA MUNICIPAL DEL DISTRITO VALENCIA 2.1

CAPITULO 1 Parágrafo Segundo: Las edificaciones o conjunto
de edificaciones mencionadas en el parágrafo anterior, ,
DISPOSICIONES GENERALES que por su magnitud o importancia no puedan ajustarse
totalmente al contenido de esta Ordenanza, se señalarán
Artículo 1.1 La presente Ordenanza establece como áreas especiales o áreas sometidas a estudio par-
todas las regulaciones del uso de la tierra, las densidades ticular, teniendo por consiguiente reglamentación de
de población, la altura de las fachadas, las superficies de tipo especial aprobadas por el Concejo Municipal.
construcción y ubicación, los retiros de las edificaciones,
el estacionamiento de vehículos y cualquier otro asunto Artículo 13 Comisión de Planeamiento: Las
conexo o relacionado con la reglamentación del uso de apelaciones a las Ordenanzas de Zonificación o las pro-
la tierra. posiciones diferentes a las disposiciones de ésta serán
estudiadas por la Comisión de Planeamiento Municipal,
Artículo 1.2 La Ordenanza de Zonificación está la cual someterán a consideración del Concejo Munici-
formada por el texto de la misma y por los mapas ane- pal las enmiendas necesarias para resolver los casos. To-
xos que se enumeran a continuación: da apelación se intentará por duplicado ante el Concejo
Municipal, el cual resolverá una vez oída la opinión de
a) El Plano Distrital en el cual se indican los lí-
la Comisión de Planeamiento.
mites del Distrito, las coordenadas geográficas
y las referencias topográficas, el área urbana
Artículo 1.6 La Comisión de Planeamiento tiene
y el área rústica.
por función:
b) El Plano de Zonificación Urbana en el cual se
indican las áreas construibles y los usos po- a) Conocer, estudiar y recomendar la aprobación
sibles en ellas. o condicionamiento de proposiciones, para
c) Gradualmente se incorporán a la Ordenanza desarrollar las áreas en estudio.
los Planos de reglamentación especial, referi- b) Conocer, estudiar y recomendar la aprobación
dos a sectores específicos de la ciudad que y condicionamiento de proposiciones en zonas
requieren un tratamiento especial. de Reglamentación especial.
d) El Plano Director de Vialidad en el cual se c) Conocer, estudiar y recomendar la aprobación
indican los retiros especiales necesarios para la o condicionamiento de proposiciones de los
ampliación o construcción de vías. desarrollos definidos como casos especiales.
d) Conocer y recomendar la resolución de las
Artículo 1.3 Corresponde al Concejo Municipal apelaciones a las decisiones de la Dirección
del Distrito Valencia velar por la ejecución y cumpli- de Ingeniería Municipal.
miento de las disposiciones de esta Ordenanza. c) Conocer y proponer criterios para resolver
las solicitudes de construcción en parcelas de
Parágrafo Unico: La Dirección de Ingeniería áreas o frente menores que los establecidos en
Municipal será el organismo encargado de hacer cuín cada Zona de esta Ordenanza.
plir la presente Ordenanza. i¡ Proponer criterios para resolver la ubicación
de Usos Limitados.
Artículo 1.4 Vigencia de la Ordenanza J- g> Proponer criterios para ubicar las Edificacio-
Zonificación. El Concejo Municipal del Distrito Va nes y Servicios Públicos.
lencia revisará periódicamente esta Ordenanza a lo?, h) Proponer criterio? para la ubicación de los
fines de su actualización por propia iniciativa del Con Usos Asistenciales.
cejo Municipal o insinuación de la Comisión de P¡.1 i) Proponer criterios para la ubicación de los
neamiento Municipal. servicios deportivos.
j) Proponer criterios para las Edificaciones
Esta Ordenanza tendrá vigencia de un año contado
Religiosas en las zonas señaladas para ello.
a partir de la fecha de su promulgación. En caso de no
k) Proponer criterios para las edificaciones que
haber razón para enmendarla, su vigencia se prorrogará
se permiten en los Parques de Recreación
por anualidades con una sola discusión del Concejo
Pasiva.
Municipal.
1) Proponer criterios para la edificación de los
Parques Privados.
Parágrafo Primero: Las edificaciones- o conjunto
m) Proponer criterios para la edificación en las
de edificaciones construidas en la jurisdicción del Dis-
Zonas Educacionales.
trito Valencia antes de la promulgación de esta Ordenan-
za, deberán ajustarse a su articulado para futuras am- Artículo 1.7 Las Areas indicadas en los Planos
pliaciones o modificaciones. de Zonificación como parques públicos, plazas, jardines,


2.1
GACETA MUNICIPAL DEL DISTRITO VALENCIA

campos de juegos y escuelas, serán de dominio público ZONA R-7: Con parcelas multifamiliares con
y el Concejo Municipal actúa como el Administrador,, una densidad máxima de un mil cien (1.100) habitan-
no pudiendo en ningún caso enajenarlas o venderlas (sal* tes por hectárea neta de parcela.
vo lo establecido en la Ley de Educación), ni utilizarlas ZONA R-8: Con parcelas multifamiliares destina-
para fines distintos a los indicados en esta Ordenanza. das a edificaciones continuas con una densidad máxima
Queda a salvo el derecho de la Municipalidad de de un mil doscientos cincuenta (1.250) habitantes por
desafectar los usos establecidos por causas plenamente hectárea neta de parcela.
justificadas. ZONA R-9: Con parcelas multifamiliares des-
tinadas a edificaciones continuas con una densidad máxi-
Artículo 1.8 Las Zonas de Protección indicadas ma de un mil quinientos (1.500) habitantes por hectá-
en los Planos de Zonificación, no son aptas para la edi- rea neta de parcela.
ficación de viviendas ni de usos complementarios a ellas. ZONA-IO: Con parcelas multifamiliares destina-
En consecuencia, cualquier invasión u ocupación de das a edificaciones continuas con una densidad máxima
áreas, posterior a la promulgación de esta Ordenanza, se de un mil setecientos cincuenta (1.750) habitantes por
considera intencional y con conocimiento de causa, y por hectárea neta de parcela.
lo tanto el Concejo Municipal salva su responsabilidad ZONA C-l: Comercio Local.
por daños derivados de la ocupación de estas áreas. ZONA C-2: Comercio Comunal.
ZONA C-3: Comercio Metropolitano.
Artículo 1.9 ORGANIZACION DEL DISTRITO. ZONA CMV: Zona de transición destinada a co-
mercio de mayoristas, industria ligera, artesanía y vivien-
A los efectos de la presente Ordenanza se estable- da con una densidad neta máxima de doscientos (200)
ce la siguiente Organización del Distrito Valencia: habitantes por hectárea neta de parcela.
1) Area Rústica: ZONA M-A: Uso Artesanal.
Que es la extensión del Distrito Valencia com- ZONA Z-I: Zonas Industriales.
prendido entre el perímetro de la ciudad de Valencia y ZONA SRP: Servicios de Recreación Pasiva.
los linderos del Distrito. ZONA SD: Servicios Deportivos.
2) Area Urbana: ZONO ZP: Zona de Protección.
Que comprende toda el área incluida dentro de los ZONA PP: Parque Privado.
límites de la ciudad de Valencia y que para los efectos ZONA SR: Servicios Religiosos.
de la presente Ordenanza se divide en las siguien- ZONA SE: Servicios Educacionales
tes zonas: ZONA SEP: Servicios y Edificaciones Públicas.
Parágrafo Primero: Los sectores del área urbana
ZONA R-l: Con parcelas unifamiliares para cons-
cuyas características de uso no estén totalmente defini-
trucciones aisladas con una densidad máxima de ciento
das o que no hayan sido parceladas, se denominan áreas
veinticinco (125) habitantes por hectárea neta de
en estudio (AE) y en el Plano de Zonificación se in-
parcela.
dicará de la manera siguiente el uso general a que se
ZONA R-2: Con parcelas uni y bifamiliares para destinarán:
construcciones con una densidad máxima de ciento AE-C Area Especial Comercial.
sesenta (160) habitantes por hectárea neta de parcela. AE-R Area Especial Residencial.
ZONA R-3: Con parcelas uni y bifamiliares para AE-SRP Area Especial Recreacional.
construcciones, pareadas y continuas, con una densidad AE-I Area Especial Institucional.
máxima de trescientos habitantes por hectárea neta de AE-ZI Area Especial Iñdustrial, etcétera
parcela. Parágrafo Segundo: En el área urbana, puede ha-
ZONA R-4: Con parcelas unifamiliares para cons- ber sectores cuyas edificaciones deben ceñirse a una re-
trucciones aisladas, pareadas y continuas, con una den- glamentación especial. Dichos sectores se indican en IOÍ
sidad máxima de trescientos (300) habitantes por hec- Planos de Zonificación con las siglas RE, acompañadas
tárea neta de parcela. Esta zona comprende a las vivien- del uso de la Zona:
das de mejoramiento progresivo. RER-5, RE-SRP., etc.
ZONA R-5: Con parcelas uni, bifamiliares y mul- Parágrafo Tercero: Las Urbanizaciones aproba-
tifamiliares p^ra construcciones continuas con una den- das de acuerdo con un plano de conjunto, con su corres-
sidad variable desde cuatrocientos (400) hasta nove- pondiente oficio reglamentador, continuarán rigiéndose
cientos (900) habitantes por hectárea neta de parcela. por dichos Oficios y Plano.
ZONA R-6: Con parcelas multifamiliares con Para obtener el incremento de densidad, expresado
una densidad variable desde setecientos cincuenta en el Plano Piloto presentado por el Ministerio de Obras
(750) habitantes hasta setecientos setenta y cinco (775) Públicas, deberán tramitar un nuevo permiso para ur-
habitantes por hectárea neta de parcela. banizar.



Parágrafo Cuarto. Los terrenos de frente o área ALTURA DE FACHADA: Es la medida vertical
menor al establecido en todas las zonas, y cuyos terrenos de una edificación, medida desde el nivel medio de la
vecinos estén ya construidos en base al Plano Regulador calle al frente de la parcela hasta el nivel medio de la
e impidiendo todo tipo de integración de parcelas, ten- última cubierta.
drán consideraciones y estudios especiales por parte de ALTURA DE PISO: Es la distancia comprendi-
los Organismos competentes. da entre el nivel de un piso acabado y el del siguiente
sobrepuesto.
Parágrafo Quinto: La diversidad de áreas esta- AMPLIACION: Cualquier obra que traiga con
blecidas en cada zona tiene por objeto facilitar la aplica sigo el aumento de área de construcción de un edificio.
ción de la Ordenanza, y se debe a la carencia de informa- ANCHO DE LA CALLE O VIA: Es la distancia
ción catastral precisa. No significa por lo tanto, que los promedio medida entre ios bordes interiores de los bro-
terrenos de cada zona pueden ser divididos para acoger- cales de una calle o vía.
se a las áreas mínimas, por el contrario, la Ordenanza APARTAMENTO: Es una unidad de vivienda
procura estimular la agregación de terrenos. que junto con otras unidades, similares o no, forma par-
te de una edificación en la que se presenta más de un
Parágrafo Sexto: Cualquier división de parcelas caso de superposición de las diversas unidades, las cua
debe ser previamente aprobada por la Ingeniería Mu- les comparten facilidades tales como: circulación común,
nicipal y para proceder a la venta de los terrenos par- bajantes de basura, estacionamientos, acometidas de ser-
celados, deberá cumplirse el contenido de la Ley de ven- vicios, etc.
ía de parcelas. AREA BRUTA DE CONSTRUCCION: Es la
suma del área de todos los pisos, sección horizontal de
Parágrafo Séptimo: Mientras estudian los pobla
muros, balcones, pórticos y voladizos que componen un
dos de Naguanagua, Tocuyito, Flor Amarillo, Los Gua-
edificio, medidas desde la cara exterior de los muros.
yos y San Diego, se concederá el uso R-3 dentro del pe
rímetro indicado en el Plano Distrital. Los demás usos AREA DE CIRCULACION COMUN EN EDI-
que soliciten ubicación, ameritarán un estudio y una FICIOS: Es el espacio o superficie de un edificio ocu-
recomendación de la Comisión de Planeamiento. pado por escaleras, el o los ascensores y toda otra su-
perficie a través de la cual se tenga acceso a los aparta-
Parágrafo Octavo: Las reglamentaciones a la mentos u oficinas.
construcción que se determinan en la Ordenanza consti- AREA DE UBICACION: Es la porción del área
tuyen el límite superior permitido. Por lo tanto las cons- de una parcela ocupada por la proyección horizontal del
trucciones de condiciones menores que la máxima (o edificio, incluyendo los cuerpos volados y los balcones,
superior que las mínimas) pueden ser autorizadas, salvo y excluyendo los aleros.
en los casos en los cuales se fije un mínimo de cons- AREA MINIMA PARA ESTACIONAR: Es el
trucción. área necesaria para estacionar un vehículo y maniobrar
Parágrafo Noveno: El área bruta de parcela, es para colocarlo en el sitio, sin necesidad de movilizar los
aquella indicada en el Título de Propiedad, cuando to- demás vehículos allí estacionados. Se calcula a razón de
davía el terreno no ha sido afectado por retiros El área treinta (30) metros cuadrados por cada vehículo.
bruta de la parcela, será la base de referencia para cal- AREA NETA DE CONSTRUCCION: Es el área
cular el área de construcción y de ubicación. bruta de construcción menos las áreas enumeradas en las
disposiciones complementarias de esta Ordenanza.1
CAPITULO 2 BALCON: Espacio accesible, generalmente en
voladizo, formado por la prolongación del entrepiso y
DEFINICIONES
limitado por un parapeto o baranda.
Artículo 2.1 Terminología y Definiciones: CALZADA: Parte de una calle c vía destinad:)
al tránsito de vehículos.
A las expresiones contenidas en esta Ordenanza se les COBERTIZO: Es una construcción formada por
atribuirá el sentido que aparece evidente del significado un techo soportado por columnas y abierto por todas
propio de las palabras, salvo que se dé de ellas una de- partes.
finición especial. En virtud de ello se dan las siguientes DORMITORIO: Espacio de un edificio utiliza-
definiciones; do primordialmente para dormir. Para los efectos pre-
ALERO: Aparte de la acepción común: el ele- vistos en esta Ordenanza se computarán los dormitorios
mento voladizo no transitable, destinadb para resguardo como ocupados cada uno .por dos personas.
de vanos y muros.
ALINEAMIENTO: Es la línea que deben formar I. En todos los Capítulos, al hablar de área máximá de cons-
las edificaciones a lo largo de una vía pública o privada. trucción. debe entenderse área , neta máxima de sen-icios, etc.


2.1

EDIFICACION AISLADA: Es la que no está PENT-HOUSE: Unidad de vivienda con térra
adosada a otra edificación por ninguno de sus lados. zas, que se puede construir en la parte superior de un
EDIFICACIONES CONTINUAS: Son las que edificio de apartamentos.
están adosadas por ambos lados a las edificaciones
PISO: Espacio comprendido entre el nivel de
contiguas.
un solado y el nivel del siguiente sobrepuesto.
EDIFICACIONES PAREADAS: Son dos edi-
PORCENTAJE DE UBICACION: Es la pro
ficaciones adosadas por uno de sus costados.
porción que debe existir entre el área de ubicación del
EDIFICIOS DE APARTAMENTOS: Edifica-
edificio y el área de la parcela.
ción con tres o más unidades de vivienda superpuestas
RANCHO: Vivienda precaria, endeble y provi
que tienen servicios comunes, tales como: circulación
sional que generalmente sigue un proceso continuo de
común, bajantes de basura, estacionamientos, acometi-
mejoramiento.
das de servicios, etc.
REPARACION: Toda obra destinada a enmen
ESTACION DE SERVICIO: Edificación e ins- dar cualquier deterioro sufrido por una edificación.
talaciones destinadas preferentemente a la limpieza, en- RETIRO: Es la distancia mínima que debe exis
grase, reparaciones ligeras de vehículos automotores y tir entre el lindero de una parcela y la fachada corres
al expendio de combustibles, lubricantes y repuestos de pondiente de la edificación ubicada en esa parcela.
los mismos. RETIRO ESPECIAL: Es la distancia mínima
ESTACIONAMIENTO: Terreno, edificio, es- que debe separar la fachada de un edificio de la de otros
tructura o una de sus partes donde se guarden vehícu- edificios que formen con él un conjunto, o de una vía
los automotores, individuales o colectivos y/o acopla- pública, o de un monumento o de cualquier otro ele-
dos, destinados al transporte de personas o de carga. mento que amerite un tratamiento especial.
ESTACIONAMIENTO PUBLICO: Es un esta- SEMI-SOTANO: Llena las mismas condiciones
cionamiento que puede ser usado libremente, se requie- de un sótano, pero sólo tiene la mitad de su altura bajo
ra o no el pago por ejlo. tierra.
ESTACIONAMIENTO PRIVADO: Es un esta- SOTANO: Piso de un edificio situado bajo e¿
cionamiento de uso limitado a determinadas personas. nivel del suelo y cuyos paramentos exteriores tienen
FACHADA: Conjunto de paramentos exteriores todos, no menos de las tres cuartas partes de su altar.)
que componen cada uno de los lados de un edificio. bajo tierra. Se pueden destinar solamente a estaciona-
FACHADA PRINCIPAL: Cada una de las fa- miento, y almacenaje cuando su altura sea menor de dos
chadas que dan sobre una vía pública. metros y medio (2,5 mts.).
Un edificio en esquina tendrá más de una fachada En ningún caso puede utilizarse como vivienda.
principal.
UNIDAD DE VIVIENDA: Edificación o pane
GABARITO: Adecuación de la altura de un edi-
de ella con acceso independiente, en la cual puede ha-
ficio al ancho de la vía . en base a retiros sucesivos su-
bitar un individuo o un grupo familiar, disponiendo pu-
perpuestos.
ra su uso exclusivo de sitios internos para estar, dor-
GARAGE: Ver Estacionamiento.
mir, comer, cocinar y asearse, separados o integrados.
LAVADERO: Espacio dedicado al lavado, seca-
USO SECUNDARIO O COMPLEMENTARIO:
do y planchado de ropa en el cual se permite la ventila-
Es en uso subordinado al establecido en una zona de-
ción controlada.
terminada.
LINEA DE FACHADA: Ver Alineamiento.
VIA INSTITUCIONAL: Es una calle o avenida
MODIFICACION: Reforma hecha a un edificio
o sección de ellas, en la cual, la Ordenanza permite usos
sin aumentar el volumen edificado.
asistenciales, religiosos, educacionales y clubes mezcla
PARCELA: Superficie limitada de terreno,
dos con el uso residencial en una misma edificación, o
admitida como suficiente para ser utilizada para los fi-
separadamente.
nes previstos en esta Ordenanza.
USOS LIMITADOS: Son los que por las carac-
PARCELA BIFAMILIAR: Es una parcela don-
terísticas de sus funciones puedan resultar molestos o
de se permite construir dos unidades de vivienda.
perjudiciales para los usos vecinos:
PARCELA DE ESQUINA: La que tiene al me-
nos dos linderos consecutivos sobre vías públicas. a) Si los usos limitados son molestos para los
PARCELA MULTIFAMILIAR: Es una parcela usos vecinos, su ubicación próxima a ellos
donde se permite construir más de tres unidades de podrá permitirse mediante el cumplimiento
vivienda, de una serie de condiciones que reduzcan a!
PARCELA TRIFAMILIAR: Es una parcela don- mínimo o eliminen totalmente las molestias.
de se permite construir tres unidades de vivienda. Así por ejemplo, para permitir la ubicación
PARCELA UNIFAMILIAR: Es una parcela de un club en una avenida o calle institucional
donde se permite construir una sola unidad de vivienda. deben tomarse las medidas para que los rui-



dos producidos por las actividades del club no a) Dentro de las zonas R-l, sólo se permite la
trasciendan del recinto de éste. Si no pueden instalación de los usos enumerados en este
tomarse las medidas antes mencionadas el Artículo, los cuales no dan lugar a restricción.
uso limitado debe ubicarse en otra zona. b) En las zonas inmediatamente vecinas a la R - l ,
Una estación de servicio no debe ubicarse los siguientes usos son restringidos con el R - l :
interrumpiendo una secuencia de locales co- —Servicios recreativos metropolitanos.
merciales, la mejor ubicación sería el extre- —Cuarteles.
mo de la zona comercial, por ejemplo. —Pensiones.
b) Si los usos limitados son perjudiciales a los —Industrias de cualquier tipo.
usos vecinos, no deben colocarse en sus in- —Aeropuertos.
mediaciones bajo ninguna condición. Así por —Plantas de tratamiento de aguas negras y
ejemplo, una agencia funeraria no debe estar potable.
próxima a un Hospital, una Clínica, un Cine —Asociaciones y Clubes.
o un Club. No debe permitirse la instalación c) En las zonas que no tengan Reglamentación
de bares o botiquines próximos a institutos Especial, se permitirá el uso de Comercio Lo-
docentes. cal, cuando éste sea secundario del uso re-
En cada Capítulo de la Zonificación propues- sidencial.
ta, en esta Ordenanza están indicados los
Parágrafo Tercero: Se permitirá instalar rótulos
usos limitados; es de la competencia de la Co-
o letreros sin iluminación con una superficie máxima
misión de Planeamiento el determinar la clase
de trescientos ( 3 0 0 ) centímetros cuadrados para anun-
de incompatibilidad de los mismos y las con-
ciar la profesión u oficio de los habitantes de la vivienda.
diciones que deben llenar para su ubicación.
Parágrafo Cuarto: La Oficina Técnica de Planea-
CAPITULO 3 miento, propondrá paulatinamente la definición de las
vías institucionales, al resolver y generalizar las solicitu-
USO UNIFAMILIAR R-l des para usos complementarios.

Artículo 3.1 USOS. Parágrafo Quinto: Los usos complementarios al
R-l, establecidos en este Artículo, deberán conformar
En las zonas R-l se permite la construcción, re- con todas las disposiciones de este Capítulo.
construcción y modificación de edificaciones unifamilia-
res aisladas, con oficinas o estudios de profesionales Artículo 3.2 AREAS D E PARCELA.
residentes como función secundaria. El área mínima de la parcela será de ochocientos
(800) metros cuadrados y la longitud mínima de su
Parágrafo Primero: USOS frente será de veinticinco ( 2 5 ) metros.
COMPLEMENTARIOS. (Ver Disposiciones Complementarias, Artículos 32.22 y
32.23).
Se permitirá además la construcción, reconstruc-
ción y modificación de edificaciones para la instalación Artículo 3.3 DENSIDAD DE POBLACION.
de usos complementarios al R-l tales como:
La máxima densidad neta de población será de cien-
a) Edificaciones docentes a lo largo de las vías to veinticinco ( 1 2 5 ) habitantes por hectárea y se calcula
intitucionales. en base a un máximo de cinco ( 5 ) dormitorios, de dos
b) Edificaciones para bibliotecas, museos y (2) personas cada uno, para la parcela de área mínima.
salas de reunión, cuando requieran un área de En las parcelas mayores de ochocientos ( 8 0 0 ) me-
parcela menor de tres mil (3.000) metros tros cuadrados, se permitirá un dormitorio adicional por
cuadrados y sólo a lo largo de las vías institu- cada doscientos cincuenta ( 2 5 0 ) metros cuadrados adi-
cionales. cionales al área mínima.
c) Edificaciones religiosas, a lo largo de las vías (Ver Disposiciones Complementarias, Artículo 32.1).
institucionales.
d) Edificaciones para estaciones telefónicas o Artículo 3.4 AREA D E UBICACION.
para estaciones eléctricas que no incluyen
El área de ubicación en relación al área de la parcela
servicios comerciales.
se calculará en base al cuadro siguiente:
e) Cultivo de flores y plantas ornamentales.
f) Parques públicos de recreación pasiva. Area de la Parcela % de Ubicación
De 800 a 2.000 m2 40
Parágrafo Segundo: USOS RESTRINGIDOS O Mayor de 2.000 m2 30
LIMITADOS. (Ver Disposiciones Complementarias, Artículo 32.4).


2.1

Artículo 3.5 AREA DE CONSTRUCCION. a) Edificaciones destinadas a los usos permitidos
El área máxima de construcción en relación al área en las zonas R-l, con las mismas caracterís-
de la parcela se calculará en base al cuadro siguiente: ticas.
b) Edificaciones aisladas o pareadas, con una o
Area de la Parcela % de Construcción
dos unidades de vivienda.
De 800 a 2.000 m2 60
Mayor de 2.000 m2 40 Parágrafo Primero: USOS
(Ver Disposiciones Complementarias, Artículo 32.2).
COMPLEMENTARIOS.
Artículo 3.6 ALTURA DE FACHADA. Se permitirá instalar como usos complementarios:
La altura máxima de las fachadas será de diez (10) a) Los usos complementarios permitidos en las
metros sin pasar de tres (3) plantas. zonas R-l.
Artículo 3.7 RETIRO DE FRENTE. b) Pensiones, en las edificaciones residenciales,
cuando el número de pensionistas y de dor-
El retiro de frente será determinado por la Direc-
mitorios no exceda la densidad permitida.
ción de Ingeniería Municipal de acuerdo con el diseño de
cada vía, pero en ningún caso será menor que lo in- Parágrafo Segundo: USOS LIMITADOS.
dicado en el cuadro siguiente:
a) En las zonas inmediatamente vecinas a las R-2
Area de la Parcela Retiro mínimo
se consideran como usos limitados con el R-2
De 800 a 2.000 m2 6 mts.
los mismos usos especificados para el R-l.
Mayor de 2.000 m2 8 mts.
(Ver Disposiciones Complementarias, Artículos 32.6,
Artículo 4.2 AREA DE PARCELA.
32.7, 32.8 y 32.9).
El área mínima de parcela será de quinientos (500)
Artículo 3.8 RETIROS LATERALES.
metros cuadrados y la longitud mínima de su frente será
Los retiros laterales mínimos se calcularán en base de dieciocho (18) metros.
al cuadro siguiente:
Parágrafo Unico: Las construcciones en las par-
Area de la Parcela Retiro mínimo
celas R-2, con un área inferior al área mínima estableci-
De 800 a 2.000 m2 4 mts.
da en este Capítulo e inferiores al mínimo permisible
Mayor de 2.000 m2 5 mts.
de acuerdo con el Artículo 32.22, se regirán por dispo-
(Ver Disposiciones Complementarias, Artículos 32.13,
siciones especiales que propondrá la Oficina Técnica de
32.14 y 32.15).
Planeamiento.
Artículo 3.9 RETIRO DE FONDO. (Ver Disposiciones Complementarias, Artículos 32.22 y
32.23).
El retiro de fondo mínimo será de seis (6) metros.
Parágrafo Unico: Sobre el retiro de fondo no se Artículo 4.3 DENSIDAD DE POBLACION.
permite la construcción de cuerpos volados. La máxima densidad neta de población será de cien-
Artículo 3.10 ESTACIONAMIENTO DE to sesenta (160) habitantes por hectárea y se calcula
VEHICULOS. en base a un máximo de cuatro (4) dormitorios de
dos (2) personas cada una para la parcela de área mí-
En cada parcela se requerirán dos espacios para es- nima. En las parcelas mayores de quinientos (500)
tacionar vehículos, los cuales no pueden construirse metros cuadrados se permitirá un dormitorio adicional
sobre los retiros. por cada ciento veinticinco (125) metros cuadrados
(Ver Disposiciones Complementarias, Artículos 32.25, adicionales al área mínima.
32,26, 32.27, 32.28, 32.29 y 32.30).
Parágrafo Unico: En las parcelas mayores de
Artículo 3.11 INTEGRACION DE PARCELAS.
ochocientos (800) metros cuadrados, se permitirá cons-
En las zonas R-l, no se considera la integración
truir dos (2) unidades de vivienda si se cumplen las si-
de parcelas para edificaciones multifamiliares.
guientes condiciones:
CAPITULO 4
n) Cada unidad de vivienda debe tener un (1 )
USO UNIFAMILIAR Y BIFAMILIAR sitio para estacionamiento.
AISLADOS R-2 b) Las dos unidades de vivienda deben estar
agrupadas en una sola edificación.
Artículo 4.1 USOS. c) Las dos unidades deben ser de área y distribu
En las zonas R-2 se permitirá la construcción, re- ción diferentes y no pueden superponerse
construcción y modificación de: totalmente-



d) La edificación tendrá un sistema único de Artículo 4.10 ESTACIONAMIENTO DE
distribución de aguas y un solo empotramien- VEHICULOS.
to cloacal, o sea, que no se permiten estanques
ni empotramientos privados para cada unidad En cada parcela se requerirá espacio para estacionar
de vivienda. un (1) vehículo por cada unidad de vivienda que se
construya en ella. De ubicarse en el retiro lateral podrá
e) La parcela no podrá reparcelarse entre unida- ser techado.
des de vivienda.
(Ver Disposiciones Complementarias, Artículos 32.25 al
(Ver Disposiciones Complementarias, Artículo 32.1). 32.30).

Artículo 4.4 AREA DE UBICACION. Artículo 4.11 INTEGRACION DE PARCELAS.
En las "zonas R-2 donde así lo indique el Plano de
El área máxima de ubicación será igual al cuarenta
Zonificación, las parcelas mayores de mil (1.000) me-
(40) por ciento del área de la parcela.
tros cuadrados y con frente mayor de treinta (30) me-
tros, se consideran como Integración de Parcelas para
edificación multifamiliar y quedan sujetas a las siguien-
Artículo 4.5 AREA DE CONSTRUCCION.
tes disposiciones:
El área máxima de construcción se calculará de
acuerdo con el cuadro siguiente: a) Densidad
La densidad máxima es de quinientas sesenta
Area de la Parcela % de Construcción (560) personas por hectárea neta de parcela
De 500 a 800 m2 80 y se calcula a razón de un (1) dormitorio por
Mayor de 800 m2 60 cada cincuenta (50) metros cuadrados de
área de construcción.
b) Area de Parcela, Frente Mínimo, Area de
Construcción y Area de Ubicación
Artículo 4.6 ALTURA DE FACHADA.
Las parcelas aptas para integración R-2 se
La altura máxima de las fachadas será de diez (10) clasifican en función de su área y de su fren
metros sin pasar de tres (3) plantas. te y en ellas el área de construcción y de ubi-
cación se calcularán en base al cuadro
Artículo 4.7 RETIRO DE FRENTE. siguiente:
Frente % Cons- %
El retiro de frente será determinado por la Direc- Area de la Parcela mínimo trucción Ubicación
ción de Ingeniería Municipal, de acuerdo con el diseño
De 1.000 a 1.999 m2 30 100 25
de cada vía, pero en ningún caso será menor de cinco
De 1.200 a 1.399 m2 35 120 25
(5) metros.
Mayor, de 1.400 m2 40 140 25
(Ver Disposiciones Complementarias, Artículos 32.6 y
32.12). c) Altura
En las Integraciones de Parcelas R-2 no se
Artículo 4.8 RETIROS LATERALES. establece límite de altura.
Los retiros mínimos laterales serán de tres (3) d) Retiro de Frente
metros. El retiro de frente será determinado en cada
caso por la Dirección de Ingeniería Municipal
Parágrafo Unico: Las edificaciones podrán cons- en base al diseño de cada vía, no pudiendo
truirse pareadas, siempre que se haga un acuerdo pre- ser menor de seis (6) metros.
vio y por escrito entre los propietarios de las parcelas e) Retiros Laterales y Fondo
que comparten el lindero lateral al cual se van a adosar Los retiros laterales y de fondo no pueden
las edificaciones. ser menores de cuatro (4) metros.
(Ver Disposiciones Complementarias, Artículos 32.13 al f) Estacionamiento de Vehículos
32.15).
Dentro del área de la parcela, se requerirá
un (1) espacio para estacionar un (1) ve-
Artículo 4.9 RETIRO DE FONDO.
hículo por cada unidad de vivienda que con-
El retiro de fondo mínimo será de cinco (5) tenga el edificio; si el estacionamiento está
metros. fuera del área de ubicación del edificio, no
podrá ocupar un área mayor del cincuenta
Parágrafo Unico: Sobre el retiro de fondo no se (50) por ciento del área libre de la parcela.
permite la construcción de cuerpos volados. (Ver Disposiciones Complementarias, Artículo 32).


2.1

CAPITULO 5 calculará a base de tres (3) dormitorios de dos (2) per-
sonas cada uno, para cada vivienda posible.
USO UNIFAMILIAR Y BIFAMILIAR R-3
Parágrafo Unico: Cuando haya más de una vi-
Artículo 5.1 USOS PRINCIPALES. vienda se deberán cumplir las siguientes condiciones:
En las zonas R-3 se permite la construcción, re- a) Hasta dos (2) unidades de vivienda, a cada
construcción y modificación de edificaciones destina- una debe corresponder un sitio de estaciona-
das a: miento.
a) Los usos permitidos en las zonas R-2 con las Cuando haya más de dos (2) unidades de vi-
mismas características. vienda se proveerán dos (2) sitios de estacio-
b) Edificaciones aisladas, pareadas y continuas, namiento por cada tres (3) viviendas.
con una o más unidades de vivienda. b) Las unidades de vivienda deben estar agrupa-
das en una sola edificación.
Parágrafo Unico: USOS COMPLEMENTARIOS. c) La edificación tendrá un sistema único de
En las edificaciones residenciales se permitirá ins- distribución de agua y un solo empotramiento
talar como uso complementario: cloacal. No se permitirá, en consecuencia, es-
a) Los usos complementarios permitidos en tanques ni empotramientos privados de cada
el R-2. vivienda.
b) Artesanía mezclada con el uso residencial, d) La parcela no podrá reparcelarse entre las
siempre que sea función de éste y que se ins- unidades de vivienda.
talen de acuerdo con las condiciones estable-
cidas en el Capítulo 17. Artículo 5.4 AREA DE UBICACION.
c) Comercio Local (C-l), en las edificaciones
residenciales, siempre que sea función secun- El área máxima de ubicación será el cuarenta (40)
daria del uso residencial, que se ubique en por ciento del área de la parcela.
los sectores señalados en los mapas de Zoni- (Ver Disposiciones Complementarias, Artículo 32.4).
ficación y que se instale de acuerdo con las
condiciones establecidas en el Capítulo 13. Artículo 5.5 AREA DE CONSTRUCCION.
El área máxima de construcción será el ochenta
Parágrafo Segundo: USOS LIMITADOS. (80) por ciento del área de la parcela.
En las zonas R-3 son limitados los mismos usos es-
pecificados para el R-2 (Parágrafo Primero). Artículo 5.6 ALTURA DE FACHADA.
En las edificaciones R-3 en las cuales se permita el
La altura máxima de la fachada será de diez (10)
uso de Comercio Local (C-l) son limitados los mismos
metros, sin pasar de tres (3) plantas.
usos especificados para el uso C-l.
Artículo 5.7 RETIRO DE FRENTE.
El retiro de frente- será determinado en cada caso
El área mínima de parcela será de doscientos (200)
por la Dirección de Ingeniería Municipal de acuerdo con
metros cuadrados y la longitud mínima de frente será
el diseño vial.
de siete (7) metros.

Parágrafo Primero: En las parcelas R-3 con área Parágrafo Unico: En los nuevos parcelamientos,
superior, a los doscientos (200) metros cuadrados se el retiro de frente será de cuatro (4) metros.
permitirá una (1) vivienda adicional por cada doscien-
32.12).
tos (200) metros cuadrados adicionales al área mínima.
Parágrafo Segundo: Los criterios para construir
en las parcelas R-3 con área inferior al área mínima es- Las edificaciones en las zonas R-3, pueden ser pa-
tablecida serán propuestos por la Oficina Técnica de readas o continuas.
Planeamiento. a) En las parcelas R-3 no se requerirán retiros
(Ver Disposiciones Complementarias, Artículos 32.22 y laterales, o sea que, las construcciones podrán
32.23). adosarse a ambos linderos.
Artículo 5.3 DENSIDAD DE POBLACION. Parágrafo Unico: Si se separa del lindero lateral
La máxima densidad de población será de trescien- toda la construcción o parte de ella, se deberán guardar
tos (300) habitantes por hectárea neta de parcela y se los siguientes retiros:



Longitud de frente Retiro lateral Parágrafo Unico: En las parcelas mayores de un
Menor de 16 mts. 3 mts. mil doscientos (1.200) metros cuadrados, el área má-
Mayor de 16 mts. 4 mts. xima de construcción será igual al ciento veinte (120^
(Ver Disposiciones Complementarias, Artículos 32.13 al por ciento del área de la parcela.
32.15). (Ver Disposiciones Complementarias, Artículo 32.3).

d) Area de Ubicación
Artículo 5.9 RETIRO D E FONDO.
El área máxima de ubicación será igual al
El retiro de fondo se establecerá de conformidad treinta (30) por ciento del área de la parcela.
con el artículo 14.6, apartes a) y b ) . e) Altura
La altura máxima de las fachadas será de cin-
Parágrafo Unico: Sobre el retiro de fondo no se co ( 5 ) plantas.
permite la construcción de cuerpos volados. f) Retiro de Frente
El Retiro de Frente será determinado en cada
Artículo 5.10 ESTACIONAMIENTO DE caso por la Dirección de Ingeniería Municipal,
VEHICULOS. de acuerdo con el diseño vial.
32.12).
En cadá parcela se requerirá un ( 1 ) espacio para
g) Retiros Laterales
estacionar vehículos para cada una de las dos (2) pri-
meras viviendas y cuando haya más de dos (2) vivien- Las edificaciones en integraciones de parcelas
das, se proveerán dos (2) espacios por cada tres (3) R-3, pueden ser pareadas o continuas,
viviendas. a) No se exige retiro lateral, o sea, que las
construcciones pueden adosarse a ambos
Parágrafo Unico: Cuando en una parcela se cons- linderos laterales
truya más de un garage, del área dedicada a estaciona- Unico: Si se separa del lindero lateral toda
mientos cubierto, no se tomarán en cuenta para el cóm- la construcción o parte de ella, se deberán
puto del área de ubicación y construcción los primeros guardar los siguientes retiros:
treinta y seis (36) metros cuadrados. Longitud de frente Retiro lateral
(Ver Disposiciones Complementarias, Artículos 32.13 al Menor de 20 mts. 3 mts.
32.15).
Mayor de 20 mts. 4 mts.
(Ver Disposiciones Complementarias, Artículos 32.13
Artículo 5.11 INTEGRACION DE al 32.15).

PARCELAS R-3. h) Retiro de Fondo
El retiro de fondo se establecerá de conformi-
En las zonas R-3, las parcelas mayores de ocho- dad con el Artículo 14.6, apartes a) y b ) .
cientos (800) metros cuadrados y con frente mayor de i) Estacionamiento de Vehículos
catorce (14) metros, se consideran como Integraciones Dentro del área de la parcela se requerirán dos
de Parcelas para edificación multifamiliar y quedan su- (2) espacios para estacionar vehículos por ca-
jetas a las siguientes disposiciones: da tres (3) unidades de vivienda que contenga
(Ver Disposiciones Complementarias, Artículos 3222 y el edificio. Si el estacionamiento está fuera
32.23).
del área de ubicación del edificio no podrá
a) Densidad ocupar un área mayor del cincuenta (50)
La densidad máxima es de quinientos (500) por ciento del área libre de la parcela.
habitantes por hectárea neta de parcela y se (Ver Disposiciones Complementarias, Artículos 32.25
calcula a razón de un (1) dormitorio por cada al 32.30).
cuarenta (40) metros cuadrados de área neta
CAPITULO 6
de construcción.
(Ver Disposiciones Complementarias, Artículo 32.1). VIVIENDA DE MEJORAMIENTO
b) Area de Parcela PROGRESIVO R-4
El área mínima de parcela será de ochocientos
(800) metros cuadrados, y su frente mínimo Artículo 6.1 USOS.
será de catorce (14) metros. En las zonas R-4 se permite la construcción, re-
c) Area de Construcción construcción y modificación de edificaciones de mejo-
El área máxima de construcción será igual al ramiento progresivo destinadas a vivienda, las cuales se
cien (100) por ciento del área de la parcela. llaman así porque deben seguir un proceso de mejora-


2.1

miento desde la etapa inicial de vivienda económica mí- Parágrafo Unico: En los nuevos parcelamientos,
nima hasta alcanzar un nivel de sanidad y seguridad el retiro de frente será de cuatro (4) metros.
satisfactorio de acuerdo con las normas existentes. Las (Ver Disposiciones Complementarias, Artículos 32.6 ai
edificaciones pueden ser aisladas, pareadas o continuas 32.12).
y sólo pueden contener una unidad de vivienda.
Parágrafo Primero: USOS Las edificaciones pueden ser aisladas, pareadas o
COMPLEMENTARIOS. continuas. Cuando se separe de un lindero lateral, toda
la construcción o parte de ella, la separación o retiro
Se permitirá instalar como usos complementarios: mínimo será de tres (3) metros.
a) Los usos complementarios permitidos en las
Artículo 6.8 RETIRO DE FONDO.
zonas R-3, excepto los servicios deportivos
metropolitanos. El retiro mínimo de fondo será de cinco (5)
metros.
Parágrafo Segundo: USOS LIMITADOS.
Artículo 6.9 ESTACIONAMIENTO DE
Dentro de las zonas R-4 se consideran limitados VEHICULOS.
los mismos usos enumerados para las zonas R-3.
No se exige espacio para el estacionamiento de
Artículo 6.2 AREA DE PARCELA. vehículos.

El área de parcela será de doscientos (200) me- Artículo 6.10 PERMISO DE CONSTRUCCION.
tros cuadrados y el frente mínimo será de siete (7)
metros. El procedimiento para solicitar Permiso de Cons-
trucción en las parcelas R-4 deberá establecerse en la
Parágrafo Primero: Las construcciones en parce- Ordenanza sobre Arquitectura y Construcciones.
las R-4 con superficie mayor de quinientos (500) me-
Artículo 6.11 CAMBIO DE ZONIFICACION.
tros cuadrados o frente mayor de dieciocho (18) me-
tros, y que tengan servicios de agua, luz y cloacas, se Periódicamente, la autoridad competente compro-
regirán por la reglamentación de las zonas R-3. bará la situación de las áreas de mejoramiento progresi-
vo R-4 y cuando lo considere oportuno las incorpora-
Parágrafo Segundo: En estudios para desarrollos rá a las zonas R-3.
urbanos de conjunto se podrán proponer áreas de par- La Comisión de Planeamiento propondrá la in-
celas menores que la mínima permitida. corporación a las zonas R-3 de las zonas R-4 que ha-
(Ver Disposiciones Complementarias, Artículos 32.22 y yan sido provistas de los servicios públicos primarios
32.23). (acueductos, cloacas y electricidad).

Artículo 6.3 DENSIDAD DE POBLACION. CAPITULO 7

En cadá parcela R-4 se permite solamente el uso USO BIFAMILIAR, TRIFAMILIAR Y
unifamiliar.
MULTIFAMILIAR R-5

Artículo 6.4 AREA DE UBICACION Artículo 7.1 USOS.
Y CONSTRUCCION.
En las zonas R-5 se permite la construcción, re-
El área máxima de ubicación y construcción será construcción y modificación de:
igual al cincuenta (50) por ciento del área de la
a) Edificaciones destinadas a los usos permitidos
parcela. en las zonas R-3 con las mismas caracterís-
ticas.
Artículo 6.5 ALTURA.
b) Edificaciones continuas o aisladas' destinadas
La altura máxima de las fachadas será de cuatro a vivienda multifamiliar.
(4) metros, sin pasar de una (1) planta.
Parágrafo Primero: USOS
Artículo 6.6 RETIRO DE FRENTE. COMPLEMENTARIOS.

El retiro de frente será determinado en cada caso Se permitirá instalar como usos complementarios:
por la Dirección de Ingeniería Municipal de acuerdo a) Los usos complementarios permitidos en las
con el diseño vial. zonas R-3.



b) Los usos definidos como GMV (Comercio, En las parcelas multifamiliares, la densidad es va-
Manufactura y Vivienda) siempre que se riable en función del área de la parcela y se calcula a
ubique en las zonas señaladas en los Planos razón de un dormitorio por cada cuarenta (40) metros
de Zonificación y que se instale de acuerdo cuadrados de área de construcción.
con las condiciones establecidas en el Ca- (Ver Disposiciones Complementarias, Artículo 32.1).
pítulo 16.
c) Servicios asistenciales con hospitalización, en Artículo 7.4 AREA DE UBICACION, AREA
las edificaciones residenciales, previa la apro- DE CONSTRUCCION ALTURA, RETIROS Y ES-
bación de la Comisión de Programas Médico- TACIONAMIENTO PARA LAS PARCELAS BI Y
Asistenciales (Ministerio de Sanidad) y de la TRIFAMILIARES.
Comisión de Planeamiento, excepto en las a) Area de Ubicación
zonas donde se permita la mezcla con el Uso El área máxima de ubicación será igual al se-
CMV. senta (60) por ciento del área de la parcela
d) Hoteles, de acuerdo con la Reglamentación en planta baja y al cuarenta (40) por ciento
Provisional para Hoteles, incluida en el Ca- en otras plantas.
pítulo 31, Artículo 31. b) Area de Construcción
El área máxima de construcción será igual al
Parágrafo Segundo: USOS LIMITADOS.
ochenta (80) por ciento del área de la parcela.
a) Dentro de las zonas R-5 se consideran li- c) Altura
mitados: La altura máxima será de tres (3) plantas.
1) Los mismos del R-4. d) Retiro de Frente
2) Terminales de Transporte. El retiro de frente será determinado en cada
3) Talleres metalúrgicos y mecánicos. caso por la Dirección de Ingeniería Municipal
4) En las edificaciones en las cuales se per- de acuerdo con el diseño vial,
mita el uso comercial, los casos de li- c ) Retiros Laterales
mitación son los mismos enumerados en En las edificaciones bi y trifamiliares R-5, no
el Capítulo correspondiente al tipo de se exige retiro lateral, o sea, que las edifica
comercio instalado en la edificación. . ciones pueden adosarse a ambos linderos
5) En las zonas inmediatamente vecinas a laterales.
las zonas R-5, los siguientes usos son Unico: Si se separa del lindero lateral, toda
limitados con el R-5: la construcción o parte de ella, se deberán
—Industrias mayores. guardar los siguientes retiros:
—'Aeropuertos.
—Plantas de tratamiento de aguas ne- Longitud de /rente Retiro lateral
gras y potables Menor de 12 mts. 3 mts.
Mayor de 12 mts. 4 mts.
F.l área mínima de parcela será de trescientos ( 300) f) El retiro de fondo se establecerá de confor-
metros cuadrados para las parcelas unifamiliares, bt- midad con el artículo 14.6, apartes a) y b).
familiares y triíamiliafes y la longitud mínima de su g) Estacionamiento
Irente será de siete (7) metros. En cada parcela se requerirá un (1) espacio
para estacionar vehículos para cada una de
En las parcelas multifamiliares el área mínima de
las dos (2) primeras viviendas y cuando haya
la parcela será de seiscientos (600) metros cuadrados,
más de (Jos (2) viviendas se proveerán estacio-
y la longitud mínima del frente será de catorce (14)
namientos a razón de dos (2) espacios por
metros.
cada tres (3) unidades de vivienda.
Parágrafo Unico: En las parcelas de área o frente (Ver Disposiciones Complementarias, Capítulo 32).
ITHnores que el mínimo establecido se seguirán por la
zonificación R-3. Artículo 7.5 AREA DE UBICACION, AREA
DE CONSTRUCCION, ALTURA, RETIROS Y ES-
Articulo 7.3 DENSIDAD DE POBLACION. TACIONAMIENTO PARA PARCELAS MULTIFA-
MILIARES.
En las parcelas bi y trifamiliares la densidad má
xima será de cuatrocientos (400) habitantes por hec- a) Area de Ubicación
tárea neta de parcela y se calcula a razón de una (1) El área de ubicación en relación al área de
vivienda de tres ( 3) habitaciones por cada ciento cin- la parcela se calculará en base al cuadro si-
cuenta (15(i) metros cuadrados de parcela. guiente:


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