El documento resume los principales sistemas registrales de propiedad inmueble, incluyendo el sistema francés, germánico, australiano y el sistema registral mixto de Venezuela. Explica que los sistemas pueden clasificarse desde el punto de vista sustantivo o formal, y describe brevemente las características clave de cada uno, como la organización de registros prediales y catastrales o la transcripción de instrumentos.

1. Universidad Fermín Toro
Vice Rectorado Académico
Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas
Escuela de Derecho
Nombre:
Armando Pulido
Barquisimeto; 25 de Septiembre de 2016

2. Es el conjunto de normas y principios que se encargan de regular los
organismos estatales encargados de registrar personas, bienes y
derechos, así como la forma en que realizan dicha actividad y los
efectos jurídicos que se derivan de la misma.
El Derecho Notarial surge de una manera tan rotunda, contribuyendo
con el progreso del Derecho Privado, al respecto los civilistas franceses
Colín y Capitant, afirman que éste es "una de las más útiles de las
instituciones jurídicas y de la vida económica de la mayoría de los
países"
El Estado venezolano por la Constitución de la Republica Bolivariana de
Venezuela debe garantizar a sus nacionales un ambiente de seguridad para
que puedan hacer negocios jurídicos. Por esto crea un sistema de registros
para controlar a sus nacionales y crear un ambiente de tranquilidad.

3. En la Edad Media y hasta mediados del siglo XIV, no existía institución alguna que hiciera
las veces o funciones similares o paralelas a las del Registro Civil. Por tales motivos, a la
hora de acudir a la prueba del estado civil se recurrían a medios probatorios ordinarios y a
las pruebas testimoniales. Así pues, se utilizó el testimonio bajo juramento sobre los
Evangelios, el testimonio de padrinos y/o madrinas, paralelamente con los testimonios de
los sacerdotes respectivamente, en los casos de bautismo, para probar por ejemplo, la
edad de una persona.

4. Estos representan un valioso instrumento para el control de la propiedad y sus
propietarios, dando la fe pública, o publicidad registral que el estado debe otorgar
sobre los mismos.
"Sistema registral es el conjunto de normas que en un determinado país regulan las
formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del
Registro de la Propiedad, así como el régimen y organización de esta institución. Lo
cual dicho en forma sintética sería el conjunto de normas reguladoras de la institución
del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor
de los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como
desde un punto de vista formal, es decir, la organización y el régimen del Registro".

5. Dichas clasificaciones pueden darse desde el punto de vista sustantivo (valor jurídico de
los asientos registrales), o desde un punto de vista formal o adjetivo (organización y
régimen de los Registros). Sólo el primero entraña auténtico interés científico y hace
posible una clasificación completa. El segundo forzosamente debe tener carácter
descriptivo y ha de ser incompleto por la imposibilidad de desarrollar la organización de
todos y cada uno de los registros inmobiliarios existentes en el mundo. El más difundido
para la clasificación de los sistemas inmobiliarios registrales se agrupan así: el sistema
francés, germánico y el australiano. Cada uno con sus derivados.
Este sistema funciona mediante dos registros que deben guardar entre sí la debida
concordancia, estos son, el registro predial o territorial y el registro catastral. El primero de
ellos contiene la matrícula del inmueble en el cual se anotan todos los actos por los cuales
se transfiera o grave el fundo. El segundo registro, por su parte contiene la configuración
topográfica del inmueble, con indicación de su naturaleza, situación, extensión superficial,
forma, etc. y en él se anotan todas las modificaciones materiales de que el predio sea
objeto.

6. Conocido desde sus inicios como Sistema del Acta Torrens, o Sistema Australiano
Ingles, se implementó inicialmente en Australia del Sur; su autoría se atribuye a Sir
Robert Richard Torrens.
Para una mejor comprensión de este Sistema, cabe remontarse al país para el cual
fue diseñado, éste es hasta tiempos contemporáneos un país de reciente
colonización, ya que hacia la primera parte del Siglo dieciocho, “Nueva Holanda”
que era el nombre con que se conoció, era con excepción en algunas partes de sus
costas, considerada y descrita como una tierra desconocida o al menos así
figuraba en los mapas de la época.

7. Diez Picazo dice que toda la evolución histórica sobre la publicidad inmobiliaria es
una eterna lucha por alcanzar la seguridad del tráfico y por superar el secreto o el
carácter privado de los actos o negocios relativos a bienes inmuebles, hasta
alcanzar una publicidad legitimadora o constitutiva. Así tenemos, primero en
Derecho Romano, que se caracterizaba por carecer de publicidad, no sólo las
transmisiones de dominio, sino también lo referente a los gravámenes, que Alvaro
d'Ors nos dice que se basaba en la falta de necesidad de la misma, ya que la
soberanía radicaba en el Juez y el carácter de privilegio de clases la hacía
innecesaria, si bien a partir de Augusto, se hizo obligatoria la inscripción para
determinados actos, como eran la “testatio” o el “Ius Liberolum” (favor a los
padres de tres o cuatro hijos si eran “libertas”).

8. Este Sistema Registral es llamado también de transcripciones porque consiste en
transcribir o copiar el instrumento en los libros que lleva la oficina del Registro, el
cual se organizó para dar protección a los acreedores de hipotecas es decir, que
inicialmente se le conoció como Registro de Hipotecas.
El Sistema Registral Venezolano es mixto ya que reúne características de diversas
clases de sistemas, como lo son los sistemas de oponibilidad de lo inscrito, sistema
convalidante, sistema constitutivo de folio personal, sistema de inscripción y sistema
de transcripción.
Como hay predominio de ciertas características podemos afirmar que en ese sentido el
sistema venezolano posee predominio de los sistemas convalidante, folio personal y
transcripción.