Este informe de avalúo determina el valor de un apartamento de 91,76 m2 ubicado en el Conjunto Residencial La Alborada en Valera, Trujillo. Mediante el análisis de 7 referencias de apartamentos similares, se estableció un precio unitario promedio de Bs. 273.887,89 por metro cuadrado. Por lo tanto, el valor del apartamento es de Bs. 25.131.952,79. El informe también determina el valor del terreno asociado mediante referencias de precios de terrenos en la zona.

1. i
INFORME DE AVALUO
APARTAMENTO UBICADO EN EL CONJUNTO RESIDENCIAL LA
ALBORADA, SECTOR EL GIANNY, PARROQUIA JUAN IGNACIO
MONTILLA, MUNICIPIO VALERA, ESTADO TRUJILLO
PROPIETARIA: Isora Rangel de Rosales
AVALUADORES:
Ing. Alvin Moreno
Ing. Eduardo Andara
Ing. PierinaDiaz
Diciembre 2016

2. ii
Diciembre 2016
Señor (a): Isora Rangel de Rosales
De acuerdo a su solicitud se procedió a realizar el avalúo de un
apartamento, ubicado en el Conjunto Residencial La Alborada, Sector
El Gianny , Parroquia Juan Ignacio Montilla, Municipio Valera, Estado
Trujillo.
En el informe técnico se puede observar que el procedimiento utilizado
para el cálculo del valor es el usualmente empleado en el campo de la
tasación en Venezuela, por lo cual se da fe de las técnicas empleadas
y del uso de la información recabada.
Efectuados los estudios y análisis correspondientes resultó que en
total el referido inmueble tiene un valor de: VEINTISIETE MILLONES
TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA
Y UN BOLIVARES CON SETENTA Y CUATRO CENTIMOS
(Bs.27.386.951,74).
Avaluadores:
Ing. Alvin Moreno
Ing. Eduardo Andara
Ing. Pierina Díaz

3. iii
CERTIFICACION DE IMPARCIALIDAD
Quienes suscriben el presente informe,Pierina Díaz C.I:17.534.806,
Alvin Moreno C.I: 7.571.473 y Eduardo Andara C.I: 12.038.362, de
profesión Ingenieros, por medio de la presente certificamos:
 El informe técnico de avalúo que presentamos es producto de
una metodología científica, objetiva y universalmente aceptada.
 No hemos sido influenciados por intención alguna o sentimiento
personal que pudiese alterar los procedimientos, metodología,
recolección de la información, criterios, consideraciones, cálculos
y conclusión.
 No tenemos interés alguno, directo o indirecto con el bien
avaluado, ni en presente ni futuro.
 No tenemos con el propietario o cliente, algún lazo familiar, ya
que durante la realización del presente informe de avalúo,
hemos asumido una actitud profesional y consciente de nuestros
deberes y responsabilidades.
 Los datos obtenidos de terceros o instituciones públicas o
privadas, necesarios para la realización del presente estudio,
son ciertos hasta donde pueden alcanzar los avaluadores.
En la ciudad de Trujillo a los 20 días del mes de Enero de 2017
Alvin Moreno
Eduardo Andara
Pierina Díaz

4. iv
RESUMEN EJECUTIVO
FECHA: Enero 2017
BIEN VALORADO: Inmueble (Apartamento)
SUPERFICIE: 91,76 M2
ASPECTOS LEGALES:
Conjunto Residencial La Alborada, Sector El
Gianny , Parroquia Juan Ignacio Montilla,
Municipio Valera, Estado Trujillo
SOLICITANTE: Isora Rangel de Rosales
PROPIETARIO: Isora Rangel de Rosales
ENFOQUE UTILIZADO: Enfoque de Mercado-método tradicional
MONTO TOTAL: Bs. 27.386.951,74
ELABORADO POR:
Ing. AlvinMoreno,Ing. Eduardo Andara e Ing.
PierinaDiaz

5. v
ÍNDICE
Pág.
CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD iii
RESUMEN EJECUTIVO iv
INTRODUCCIÓN………………………………………………………………… 1
CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO URBANO …………………………… 2
CARACTERIZACIÓN DEL CONJUNTO ESIDENCIAL……………………… 3
CARACTERIZACIÓN DEL INMUEBLE………………………………………. 3
METODOLOGÍA ……………..…………………………………………………... 5
DETERMINACION DEL VALOR …..…………………………………………. 7
CONCLUSIONES……………………………………………………………….. 12
ANEXOS…………………………………………………………………………… 13
Anexo 1. Memoria fotogáfica…………………………………………………. 14
Anexo 2. Plano del apartamento……………………………………………… 15
Anexo 3. Croquis de ubicación……………………………………………… 16
Anexo 4. Documento de propiedad…………………………………………. 17

6. 1
INTRODUCCIÓN
El objetivo del presente informe de avalúo, es determinar el valor
real (justiprecio) del apartamento, propiedad deIsora Rangel de
Rosales C.I: 9.172.375, ubicado en el Conjunto Residencial La
Alborada, Sector el Gianny, Municipio Valera del Estado Trujillo, a
través de la inspección en sitio, garantizando la veracidad de lo
descrito en el informe.
Para la valoración del inmueble se procedió a la inspección del
mismo y sus alrededores, posteriormente se acudió a la oficina de
registro público de los municipios Valera, Motatán y San Rafael de
Carvajal, con el propósito de obtener referenciales de operaciones de
compra-venta similares en el área de estudio; luego a través del
enfoque de mercado, método tradicional se procedió al análisis
estadístico de los datos y se determinó el precio unitario de
construcción, para el cálculo definitivo del justiprecio del inmueble
mencionado.
Este informe incluye la definición de términos básicos, necesarios
para la correcta revisión e interpretación del mismo, en función de los
fundamentos que rigen la valoración de inmuebles, la metodología
utilizada, el certificado de imparcialidad de los avaluadores, el cálculo
del justiprecio del inmueble, el resumen y los correspondientes
anexos.

7. 2
CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO URBANO
SECTOR EL GIANNY
Ubicación
Al suroeste de la ciudad de Valera, carretera trasandina, vía la puerta.
Tipologías constructivas predominantes
Viviendas unifamiliares tipo quinta y multifamiliares hasta de seis
pisos, edificaciones comerciales, algunos con poco tiempo de uso y
en construcción, con arquitectura moderna.
Uso predominante
Hábitat familiar, oficinas comerciales públicas y privadas, centros
comerciales, farmacias, aseguradoras, concesionarios de vehículos,
telefónicas, hoteles, panaderías, ferreterías, restaurantes, clubes
privados, iglesias.
Servicios disponibles
Iluminación y servicio eléctrico, telefonía fija y móvil, gas, acueducto,
cloacas y drenajes, transporte público, acceso a internet, acceso a
clínicas y hospitales.
Vialidad
Calles y avenidas asfaltadas en buen estado y alumbrado público.
Acceso

8. 3
A través de la Av. Bolívar, vía La Puerta.
CARACTERIZACIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL
El Conjunto Residencial La Alborada es una vivienda multifamiliar
que se encuentra ubicado al suroeste de la ciudad de Valera, al lado
izquierdo de la vía hacia las poblaciones de Agua Clara y La Puerta.
Está constituido por dos torres identificadas como A y B. De
acuerdo al documento de condómino, el área de terreno es de
2.348,20 m2
, con un área de construcción de 3.532,11 m2
, cada torre
tiene planta baja más cuatro niveles y 16 apartamentos de 91,76 m2
c/u.
El conjunto residencial posee 32 puestos de estacionamiento, uno
por cada apartamento y dos puestos adicionales para visitantes, una
conserjería de 37, 10 m2
, un salón de usos múltiples de 117,45 m2
,
dos depósitos de 10,80 m2
c/u, sistema hidroneumático, dos tanques
subterráneos de almacenamiento de agua y áreas verdes.
CARACTERIZACIÓN DEL INMUEBLE
Área del apartamento: según documento y cotejado en sitio el
inmueble objeto del presente estudio tiene un área de construcción de
noventa y un metros cuadrados con setenta y seis centímetros
cuadrados (91,76m2
).

9. 4
Linderos:
Norte: con fachada Norte del edificio que da hacia el área de
estacionamiento general.
Sur: con fachada Sur del edificio que da hacia el patio interno y área
de circulación general intermedio apartamento B-9.
Este: con el apartamento B-7
Oeste: con fachada que da sobre retiro lateral de la edificación.
Descripción del apartamento
Las características del mismo son las siguientes:
 Sala comedor
 Sala estudio
 Cocina
 Lavadero
 Habitación principal con baño (1)
 Habitaciones auxiliares (2)
 Baño auxiliar (1)
 Condominio: 3,125%
 Edad: 19 años
Tabla 1. Características constructivas.
Estructura: Concreto armado
Entre piso:
Losa nervada
Tabiquería: bloques de arcilla
Revestimientos: En exteriores piedra

10. 5
proyectada. Friso de cemento
acabado liso, cerámica de
primera en baños y área de
servicio
Pavimento:
Cerámica de primera en todos
los pisos
Carpintería:
Madera maciza en puertas.
Closets de madera
Baños: Piezas sanitarias de color
Pintura:
Caucho en interiores, barniz
en madera y aceite en hierro
Instalaciones:
Sanitarias y eléctricas
embutidas y cumpliendo con
las normas
Ventanas:
Marcos anonizados y vidrios
ahumados
Protección: Rejas de seguridad
METODOLOGÍA DE VALORACIÓN DEL INMUEBLE
El apartamento y el terreno en estudio pueden ser transados bajo la
figura de propiedad horizontal, tomando como referencia inmuebles
similares en el área de ubicación del mismo; al contar con suficiente
información, traducida en número de referenciales,para efectos de
este avalúose adoptó el enfoque de mercado, a través del método
tradicionalo método de enfoque de comparación directa, que consiste

11. 6
en valorar los inmuebles a través de los precios o valores que el
mercado ha aceptado pagar y ajustando los valores obtenidos en el
caso del terreno, por área y tiempo, lo que permitió determinar el valor
(justiprecio) de los mismos.
El proceso de valoración se llevó a cabo en varias etapas: la
primera relativa a la entrevista con la propietaria y evaluación de
aspectos legales, como identificación del inmueble, título de
propiedad, documento de condominio, modalidad de tenencia; luego
se determinaron los aspectos como ubicación, linderos, entorno, área,
estado de conservación; finalmente se evidenciaron los aspectos de
disponibilidad de servicios públicos, acceso y vialidad, actividades y
construcciones predominantes en la zona.
Posteriormente se acudió a la oficina de registro público de Valera,
Motatán y San Rafael de Carvajal, para consultar las operaciones de
compra-venta de inmuebles similares en la zona de ubicación, de los
últimos meses, para ser considerados como referenciales
comparativos del mercado.
Finalmente, se aplicó el método tradicional, basado en la comparación
de inmuebles similares al estudiado, que sirvieron como referencias
para calcular el precio unitario estimado, que permitió la
determinacióndelvalor actual de los inmuebles anteriormente
mencionados.

12. 7
DETERMINACION DEL VALOR DEL INMUEBLE
Apartamento
Los referenciales seleccionados para la valoración del inmueble fueron
corregidos a través del factor de capitalización calculado a través de la
tasa pasiva de las colocaciones a noventa días promedio de los seis
principales Bancos de Venezuela, la cual es de 14,71%, resultado
obtenido de la página del banco central de Venezuela (www.bcv.org)
Los datos ajustados se muestran en la tabla siguiente:
Tabla 2. Referenciales seleccionados para la determinación del valor
del apartamento
Ref. Área (m2
) Monto (Bs) P.U (Bs/ m2
) Fecha P.U.C(Bs/ m2
)
1 94,00
30.000.000,00 319.148,94 ene-16 364.920,59
2 68,00
20.000.000,00 294.117,65 ene-16 336.299,37
3 80,94
20.000.000,00 247.096,61 ene-16 282.534,68
4 56,00
10.000.000,00 178.571,43 jul-16 189.788,01
5 105,00
20.000.000,00 190.476,19 jul-16 202.440,55
6 130,39
20.000.000,00 153.386,00 ago-16 161.046,45
7 76,39
28.000.000,00 366.540,12 sep-16 380.185,55

13. 8
Luego a través del SPSS 19.0 se procedió a la determinación de los
parámetros estadísticos que permitieron validar el método, así como
los resultados que se muestran en la siguiente tabla:
Tabla 3. Resultados del procesamiento descriptivo de los datos
Estadístico Error típ.
PU Media 273887,8857 33970,15763
Intervalo de confianza para
la media al 95%
Límite inferior 190765,9044
Límite superior 357009,8670
Media recortada al 5% 274251,4286
Mediana 282534,6800
Varianza 8,078E9
Desv. típ.
Coeficiente de variación
89876,58909
0,32815102
Mínimo 161046,45
Máximo 380185,55
Rango 219139,10
Amplitud intercuartil 175132,58
Asimetría -,063 ,794
Curtosis -2,184 1,587
Fuente: SPSS 19.0
De acuerdo con los criterios establecidos, se toma como base para el
cálculo del valor del inmueble la media aritmética.
El precio unitario de construcción con un nivel de confiabilidad del
95 % es 273.887,89 Bs/ m2, por lo tanto el valor actual de la
construcción es:
VAc=91, 76 m2 * 273.887,89.Bs/ m2
= 25.131.952,79Bs.

14. 9
Terreno
Para la obtención del valor justo del terreno en estudio, se estimó que
el método más apropiado y por ende el utilizado, fue el método de
enfoque de comparación directa, donde se tomaron en cuenta las
diferentes transacciones compra-venta realizadas y debidamente
registradas en la oficina de registro inmobiliario del municipio Valera
del Estado Trujillo, considerando por supuesto la condición general del
terreno y la ubicación del mismo. Observados los referenciales de los
precios de diferentes terrenos de la ciudad de Trujillo, actualizados y
corregidos al año en curso (2017) por medio del factor de
capitalización calculado a través de la tasa pasiva, se procedió a la
realización del análisis estadístico respectivo para determinar el PU de
terreno corregido por tiempo.
Los datos ajustados se muestran en la tabla siguiente.
Tabla 4. Referenciales de terreno ubicados en el municipio Valera
Ref. Área Monto Ubicación Matricula
Fecha de
registro PU PUC
1 153,86
350.000,00
Parroquia San Luis 453.19.7.6.853 28/03/2014
2.274,80 3.344,48
2 500,00
3.000.000,00
Parroquia Juan I.
Montilla
453.19.7.22181 14/04/2014
6.000,00 8.765,40
3 863,93
1.950.000,00
Parroquia Mendoza
Fría
453.19.7.4.984 16/04/2015
2.257,13 2.873,94
4 200,00
1.200.000,00
Parroquia La Puerta 453.19.7.5.1117 12/07/2015
6.000,00 7.394,70
5 200,00
1.200.000,00
Parroquia La Puerta 453.19.7.5.1118 12/07/2015
6.000,00 7.394,70
6 188,00
1.500.000,00
Parroquia Mendoza
fría
453.19.7.4.213 21/07/2015
7.978,72 9.800,28
Promedio 350,965 1.533.333,33 6.595,58

15. 10
Luego a través del SPSS 19.0 se procedió a la determinación de los
parámetros estadísticos que permitieron validar el método, así como
los resultados que se muestran en la siguiente tabla:
Tabla 5. Resultados del procesamiento descriptivo de los datos
Descriptivos
Estadístico Error típ.
PU Media 6595,5833 1164,41204
Intervalo de confianza para
la media al 95%
Límite inferior 3602,3669
Límite superior 9588,7998
Media recortada al 5% 6624,3026
Mediana 7394,7000
Varianza 8135132,394
Desv. típ.
Coeficiente de variación
2852,21535
0,432443231
Mínimo 2873,94
Máximo 9800,28
Rango 6926,34
Amplitud intercuartil 5797,27
Asimetría -,540 ,845
Curtosis -1,681 1,741
Fuente: SPSS 19.0
De acuerdo con los criterios establecidos, se toma como base para el
cálculo del valor del inmueble la mediana.
Teniendo que la alícuota del terreno del apartamento es de: 75,93 m2
,
determinada de acuerdo al documento de condominio y documento de
propiedad, el precio unitario del inmueble con un nivel de confiabilidad
del 95 % es 7394,70 Bs/ m2, podemos determinar el valor actual del
terreno corregido por tiempo:

16. 11
VAT=75,93 m2
* 7394,70 Bs/ m2
=561.479,571 Bs
Una vez corregido el PU del terreno por tiempo se procede a realizar
la corrección por área. Los datos ajustados se muestran en la tabla
siguiente:
Tabla 6. Métodos de corrección por área
METODO UTILIZADO P.U.C. (Bs/m2
)
Corrección potencial 30.730,4
Corrección Lorenzo D´Ruggiero 9.373,51
Corrección Carlos Meyer 7.979,56
Luego, se tiene que el valor actual del terreno del apartamento
corregido por área va a ser:
VATC = 73,38 m2
* 30.730,43 Bs/m2
= 2.254.998,9534 Bs
Descripción Valor actual (Bs)
1 Apartamento B-8 ubicado en el
conjunto residencial la alborada
25.131.952,79
2 Terreno 2.254.998,95
Valor total 27.386.951,74

17. 12
CONCLUSIONES
El inmueble conformado por apartamento distinguido con el Nº B-8,
ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL LA ALBORADA, SECTOR
EL GIANNY, PARROQUIA JUAN IGNACIO MONTILLA, MUNICIPIO
VALERA, ESTADO TRUJILLO, se concluye que para la fecha de la
inspección se tomó en cuenta las siguientes consideraciones:
ESCASEZ: Escasez no existe de este tipo de inmueble en la zona.
DESEABILIDAD: es buena.
UBICACIÓN: buena.
POSIBILIDAD DE SER UTILIZADO: El inmueble esta ocupado.
Como resultado del análisis del presente avalúo, tenemos que:
El valor del inmueble es de: VEINTISIETE MILLONES TRESCIENTOS
OCHENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y UN
BOLIVARES CON SETENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs.
27.386.951,74).

18. 13
ANEXOS

19. 14
1.BAÑO 2.HABITACION PPAL.
3.COCINA 4.COMEDOR
5.SALA 6. SALA-COMEDOR

20. 15
Anexo 2. Plano del apartamento

21. 16
Anexo 3. Croquis de ubicación

22. 17
Anexo 4. Documento de propiedad

23. 18

24. 19

25. 20

26. 21

27. 22

28. 23

29. 24

30. 25

31. 26

32. 27

33. 28

34. 29