Derecho Inquilinario

1. Prorroga Legal
y Contrato De Arrendamiento Para Uso
Comercial
República Bolivariana de Venezuela
Universidad “Fermín Toro”
Escuela de Derecho
Alumna:
Liyeira Tortolani
C.I: 22.308.420
Sección : Saia E
Profesora : Abg. Luisa Lucena

2. Prorroga Legal.
La prórroga legal opera de pleno
derecho, vencida, el arrendador
podrá exigir del arrendatario la
entrega del inmueble, incluso
solicitar al Juez el Secuestro
En el caso de que lo hiciere el
inquilino deberá alegar la vigencia
de la prorroga y el cumplimiento de
sus obligaciones, el Juez declara
inadmisible la demanda o sin lugar.
Mientras dure la prórroga legal,
el propietario no podrá ni deberá
intentar acción de desalojo o
desocupación en contra del
inquilino
mientas mayor sea el tiempo de
ocupación, mayor será el lapso de
la prorroga legal
La prórroga legal opera de pleno
derecho, vencida, el arrendador
podrá exigir del arrendatario la
entrega del inmueble, incluso
solicitar al Juez el Secuestro
arrendada y decretará el depósito
de la misma en la persona del
propietario del inmueble, quedando
afectada la cosa para responder al
arrendatario, si hubiere lugar a ello.
La prórroga legal es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario
por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo
continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley,
durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del
contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se
encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el
contrato y en la Ley.

3. La prorroga es obligatoria para el arrendador y
potestativa paraelarrendatario.
los inquilinos que tengan una duración hasta de un (1) año o
menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
Cuando la duración sea mayor de un (1) año y menor de cinco
(5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
Con una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez
(10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años
y cuando la relación inquilinaria haya tenido una duración de
diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de
tres (3) años.

4. La Preferencia Ofertiva:
La preferencia ofertiva, es el derecho que tiene el arrendatario para que al
vencimiento del contrato pueda seguir ocupando el inmueble en las mismas
condiciones, con preferencia a cualquier tercero que pretenda arrendar el
inmueble, siempre y cuando no este moroso en el pago de los cánones de
arrendamiento y que haya cumplido con las clausulas convenidas en el contrato,
se mantiene el canon de arrendamiento. El arrendador que incumpla, estará
obligado a indemnizar al arrendatario con el equivalente al valor de cien
Unidades Tributarias (100 U.T.) por cada mes que permanezca de forma indebida
fuera de la vivienda. En caso de que el arrendatario no quiera permanecer
ocupando el inmueble deberá participarle mediante documento notariado o
autenticado al arrendador con 30 días mínimo de anticipación y dicho
documento deberá consignarse por ante la Superintendencia Nacional de la
Vivienda (SUNAVI).

5. Retracto Legal Arrendaticio
Es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las
mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en
el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro
tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento.
Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con
los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso.

6. La Tacita Reconducción
La tacita reconducción no es más que la renovación automática del contrato de
arrendamiento a tiempo determinado, pero de la cual surge una confusión
debido al lapso de prorroga legal que le corresponde al inquilino, a mi humilde
entender, ya que siendo la tacita reconvención la renovación de un contrato de
manera tacita por las partes, y por cuanto la prorrogo legal se mantiene en
vigencia el contrato, se estaría desvirtuando el contrato original en atención al
tiempo de duración, e inclusive al monto del canon el cual puede variar eso a mi
humilde entender.
Según Garrone, José La Tacita reconducción: “significa la renovación de un
contrato por el mutuo consentimiento tácito de las partes, es decir por hechos o
situaciones en que la voluntad se manifiesta sin necesidad de comunicaciones
expresas verbales o por escrito. Ejemplo típico es la continuidad de la locación
cuando, vencido el plazo provisto en un contrato respectivo, el locatario continúa
usando la cosa y el locador percibiendo el precio periódico”.

7. Desalojos de Hecho.
Enrelación a losdesalojos de hecho y en vistade quenoencontrématerial al respecto,pora lo
cual hareunaapreciaciónamihumildeparecer. Ahorabienlosdesalojosdehechos,sonaquellos
querealizaelpropietariodelinmueblesinrespetarlascondicionesyprocedimientosestablecidosen
laley, alafuerza,lograndoasímaterializarladesocupacióndelbieninmueble,paralocualel
inquilinopodríaacudira SUNAVIyejercerlasaccioneslegales,iniciandoelprocedimiento,yaquede
conformidadconelarticulo91losdesalojossoloprocedencuandolaacciónsefundamenteen
cualquieradelassiguientescausales:
1.Eninmueblesdestinadosavivienda,queelarrendatariooarrendataria hayadejadodepagar
cuatrocánonesdearrendamientosincausajustificada,deacuerdoaloscriteriosdefinidosporla
SuperintendenciaNacionaldeArrendamientodeVivienda,paratalfin.
2.Enlanecesidadjustificadaquetengaelpropietarioopropietaria deocuparelinmueble,oalguno
desusparientesconsanguíneoshastadelsegundogrado.
3.Enelhechoqueelarrendatariooarrendatariahayadestinadoelinmuebleausosdeshonestos,
indebidosoencontravenciónamotivosqueleasistenparasolicitarlarestitucióndelasituación
jurídicaafectada

8. El Contrato de Arrendamiento. Es un contrato por el cual una de las partes contratantes se
obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por un corto tiempo y mediante
un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella.
El contrato de arrendamiento contendrá, al menos, las especificaciones físicas del inmueble
arrendado y de la edificación que lo contiene; la duración será mínima de un (01) año, excepto
cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas, entonces el lapso
podrá ser menor, no pudiendo ajustar el canon de arrendamiento si se diera continuidad o
prórroga, a menos que supere un año, de acuerdo a lo establecido en el artículo 33 del presente
Decreto Ley; el valor del inmueble, el canon de arrendamiento y la modalidad de cálculo
adoptada; las obligaciones del arrendador y del arrendatario. Además, deberá señalar
expresamente su apego a las consideraciones establecidas en este Decreto Ley.
Contrato de Arrendamiento para uso comercial
Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (de ahora en
adelante el Decreto Ley).El referido Decreto Ley establece las condiciones y
procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios
para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, en procura de las
relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables en aras de garantizar y
proteger los intereses de venezolanos.

9. Capacidad.
Consentimiento.
Objeto.
Causa licita.
Precio o renta
Elementos de contrato de arrendamiento

10. Obligaciones del Arrendador
El arrendador tiene la obligación de garantizar el uso y goce pacífico del inmueble al
arrendatario durante el tiempo del contrato.
Los arrendadores de inmuebles de uso comercial, están en la obligación de entregarlos en
buen estado de mantenimiento y conservación, y solventes en servicios públicos
domiciliarios, al inicio de la relación arrendaticia.
El arrendador está obligado a cubrir los costos de las reparaciones mayores de locales bajo
régimen de arrendamiento, a menos que el daño sea imputable al arrendatario.
La parte que causare un daño malicioso al bien inmueble arrendado durante la vigencia de
la relación arrendaticia, estará obligada a efectuar las reparaciones que se originen por estos
daños

11. Obligaciones del Arrendatario
El arrendatario deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió,
salvo lo originado por casos fortuitos o de fuerza mayor.
El arrendatario está en la obligación de notificar dentro de los tres (3) días siguientes a la
detección de la falla, al arrendador los daños que afectaren al inmueble, cuando éstos no
pudieren ser del conocimiento del arrendador.
El arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, el
arrendador está obligado a hacerlo considerando las pautas establecidas en el Decreto ley
El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento,
según la cantidad y oportunidad que se haya fijado.
El arrendatario no podrá modificar el uso, rubro comercial, denominación y/o marca,
establecidos en el respectivo contrato de arrendamiento.

12. Garantías
El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías en respaldo de las obligaciones
asumidas por éste. Estas podrán ser mediante depósito en efectivo o fianza. En
ningún caso podrán coexistir ambos tipos de garantías.
Pago y fijación del Canon
El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único
titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación
arrendaticia.

13. La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de
conformidad con el Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario,
aplicando uno de los siguientes
métodos, seleccionado de común acuerdo:
1. Canon de arrendamiento fijo (CAF), según el cual se toma como base el valor
actualizado del
inmueble (VI), de acuerdo a lo establecido en el artículo anterior, dividido entre doce
(12) meses y entre
el área arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado, luego se multiplica
este valor por el
área a arrendar (M2a) y por el porcentaje de rentabilidad anual (%RA), establecido en
12% para el
primer año de la relación arrendaticia. Cuando se trate de centros comerciales y/o
locales comerciales
completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido, podrá
ser como máximo
de 20% sólo para el primer año.
Se aplicará la siguiente formula:
CAF = (VI/12/M 2A) xM2ax %RA.