Informe final. ASAPROVE. Enero-2017. Valera

1. Ing. Ricardo Martínez, Ing. Libia Romero. Ing. Isamar Peña, Ing. Wilton Rivero
C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113
INFORME DE AVALÚO
Ubicado: En Calle Los Olivos con Esquina Calle Trujillo, Sector La tropicana Casa N° 108
Parroquia Alonso de Ojeda Municipio Lagunillas del Estado Zulia
PROPIETARIO: GLORIA RADEMAKER Nº V-8.703.616, ALFONSO RADEMAKER N°
V-10.211.965, ELIZABETH RADEMAKER Nº V-11.251.764 Y CLAUDIA RADEMAKER
Nº V-12.327.502
PERITO AVALUADOR:
INGENIERA LIBIA ROMERO.
INGENIERO RICARDO MARTINEZ
INGENIERA ISAMAR PEÑA
INGENIERO WILTON RIVERO
Noviembre 2016

2. Ing. Ricardo Martínez, Ing. Libia Romero. Ing. Isamar Peña, Ing. Wilton Rivero
C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113
CONTENIDO
Certificado de Imparcialidad
Resumen Ejecutivo
Respuesta a la Solicitud
1.- Objetivo Del Informe
2.- Fecha y Tipo de Avalúo.
3.- Tenencia del Inmueble.
4.- Factores de la Valoración.
4.1.- Ubicación del Inmueble.
5.- Características de la Propiedad.
5.1.- Forma.
5.2.- Área del Terreno.
5.3.- Topografía.
5.4.- Servicios.
5.5.-Zonificación y Reglamentos.
5.6.- Vialidad.
6.- Construcción.
6.1.- Distribución.
6.2.- Área de la Construcción.
6.3.- Características de la Construcción.
7.- Aspectos Legales de la Propiedad.
7.1.- Propietario.
7.2.- Linderos.
7.3.- Uso Actual del Terreno.
8.- Metodología utilizada para el Avalúo del Inmueble.
8.1.- Método empleado para determinar en Valor de La
Construcción.
8.2.- Valor de La Construcción.
9.- Conclusiones.
Anexos
Documentos de Propiedad del Inmueble.
Precios Referenciales.
Plano de Ubicación y Situación.
Fotografías.
Credencial del Perito Avaluador.
3
4
5
5
5
6
6
7
8
9
10
11

3. Ing. Ricardo Martínez, Ing. Libia Romero. Ing. Isamar Peña, Ing. Wilton Rivero
C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113
Certificación de Imparcialidad
Quien suscribe, Ingeniero, titular de la Cédula de Identidad N° XX.XXX.XXX,
inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela, bajo en N° XXX.XXX, miembro
activo de la Asociación Civil de Avaluadores Profesionales Venezolanos bajo el N°
X.XXX y avalado por la Superintendencia de Bancos SUDEBAN bajo el N° X.XXX.
Certifico:
1- Que el Avalúo realizado es producto de métodos esenciales objetivos,
científicos y universales admitidos como “justos”, sin que haya influido en el
informe, ningún factor, intervención o sentimiento personal que pudiese alterar
en lo más mínimo tanto los datos o hipótesis de trabajo, como el resultado
obtenido al aplicar los métodos anteriormente explicados.
2- Que no tiene ningún interés, ni directo ni indirecto con la propiedad avaluada,
en cualquier posible opción comercial, ni poseen ningún tipo de lazos familiares
en lo consanguíneo o civil hasta cuarto grado de consanguinidad y segundo de
afinidad con el propietario de los Activos Avaluados.
3- Que los datos obtenidos de archivos, instituciones o terceras personas, para
confeccionar este avalúo son ciertos y no se han omitido ni exagerado ningún
factor que pueda influir en el resultado final del avalúo.
4- Que sus servicios fueron requeridos y exclusivamente en su carácter de
profesional Avaluador.
Certificación que se expide por motivo del avalúo practicado a los activos
propiedad de GLORIA RADEMAKER, ALFONSO RADEMAKER, ELIZABETH
RADEMAKER Y CLAUDIA RADEMAKER.
Sello
C.I.V. Nº XXX.XXX
ASAPROVE N° X.XXX
SUDEBAN N° X.XXX

4. Ing. Ricardo Martínez, Ing. Libia Romero. Ing. Isamar Peña, Ing. Wilton Rivero
C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113
RESUMEN EJECUTIVO
FECHA: Noviembre 2016
BIEN
VALORADO:
Inmueble ( Casa )
SUPERFICIE: 564,08m2
ASPECTOS
LEGALES:
Calle Los Olivos con Esquina Calle Trujillo, Sector La
Tropicana Casa N° 108 Parroquia Alonso de Ojeda
Municipio Lagunillas del Estado Zulia,
SOLICITANTE:
GLORIA RADEMAKER, ALFONSO RADEMAKER,
ELIZABETH RADEMAKER Y CLAUDIA RADEMAKER
PROPIETARIO:
GLORIA RADEMAKER, ALFONSO RADEMAKER,
ELIZABETH RADEMAKER Y CLAUDIA RADEMAKER
ENFOQUE
UTILIZADO:
Enfoque de Mercado-método tradicional
MONTO TOTAL: Bs. 39.889.819,30 Bs
ELABORADO
POR:
INGENIERA LIBIA ROMERO.
INGENIERO RICARDO MARTINEZ
INGENIERA ISAMAR PEÑA
INGENIERO WILTON RIVERO

5. Ing. Ricardo Martínez, Ing. Libia Romero. Ing. Isamar Peña, Ing. Wilton Rivero
C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113
Ciudad Ojeda, 25 de noviembre de 2016
Sres. GLORIA RADEMAKER, ALFONSO RADEMAKER, ELIZABETH RADEMAKER Y
CLAUDIA RADEMAKER.
De acuerdo con sus instrucciones y a petición, se procedió a realizar el
Avalúo del terreno y construcción existente en la propiedad registrada como
Casa N° 108 Calle Los Olivos con esquina Calle Trujillo en el Sector La
Tropicana en la Parroquia Alonso de Ojeda del Municipio Lagunillas del Estado
Zulia.
Realizándose inspección el día 20/11/2016 para determinar:
- Ubicación y características de los activos.
- Micro Identificación
- Años de Uso
- Vida Útil
- Estado de Conservación y mantenimiento
- Medición del Inmueble
En el informe técnico se observa que el procedimiento utilizado para el cálculo
del valor del inmueble, es el más empleado en el campo de la tasación, por lo cual
se da fe de las técnicas empleadas y del uso de la información recabada,
clasificada y analizada.
Efectuados los análisis correspondientes resultó que el inmueble tiene un
valor actual de: TTrreeiinnttaa yy nnuueevvee mmiilllloonneess oocchhoocciieennttooss oocchheennttaa yy nnuueevvee mmiill
oocchhoocciieennttooss ddiieecciinnuueevvee ccoonn ttrreeiinnttaa ccéénnttiimmooss ((3399..888899..881199,,3300 BBss))
Atentamente; Sello
Ing.XXXXXXX
C.I.V. Nº XXX.XXX
ASAPROVE N° X.XXX
SUDEBAN N° X.XXX

6. Ing. Ricardo Martínez, Ing. Libia Romero. Ing. Isamar Peña, Ing. Wilton Rivero
C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113
INTRODUCCIÓN
En la constante variación de precios, se vuelve una permanente necesidad
hallar el valor del mercado de los bienes muebles e inmuebles, dando respuestas y
analizando detalladamente las condiciones de oferta y demanda.
El presente informe plasma el avalúo realizado a un inmueble propiedad de
GLORIA RADEMAKER, ALFONSO RADEMAKER, ELIZABETH RADEMAKER Y
CLAUDIA RADEMAKER, ubicad en Calle Los Olivos con esquina Calle Trujillo en el
Sector La Tropicana Casa N° 108, en la Parroquia Alonso de Ojeda del Municipio
Lagunillas del Estado Zulia. Compuesta de una parcela contentiva de un grupo de
bienhechurías donde la más relevante es una vivienda unifamiliar.
Por lo cual se ejecutó una inspección a la propiedad, valorando la accesibilidad,
ubicación, características estructurales, el estado de conservación, cuyos aspectos
más resaltantes conforman el precio definitivo, el cual está impactado por la fecha
de valoración por lo que debe ajustarse a la fecha del estudio.

7. Ing. Ricardo Martínez, Ing. Libia Romero. Ing. Isamar Peña, Ing. Wilton Rivero
C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113
1.- Objetivo del Informe
El objetivo principal de este Informe de Avalúo, es determinar el valor real y
verdadero (Justiprecio), del Inmueble propiedad de GLORIA RADEMAKER,
ALFONSO RADEMAKER, ELIZABETH RADEMAKER Y CLAUDIA RADEMAKER, con la
finalidad de optar a la Certificación como Avaluador Profesional.
El siguiente informe de Avalúo, esta catalogado como Avalúo Privado, por lo
tanto es elaborado para determinar el valor del inmueble y sus construcciones.
El método utilizado para valorar el terreno, es el método de Avalúo por
aplicación de factor de Capitalización, tomando referenciales de las compras y
ventas de terrenos iguales o similares al que se está valorando debidamente
registrados y protocolizados en el Registro Inmobiliario 1er circuito con funciones
notariales del Municipio Lagunillas.
El método utilizado para valorar el mediante el método de Ross-Heidecke,
debido a que toma en cuenta en su fórmula el estado de conservación y
mantenimiento del inmueble con el valor del precio unitario de construcción dado
por la base de datos para el valor de reposición el manual de costos suministrados
por CINPRONET del tercer bimestre del año 2016, debidamente ajustado
2.- Fecha y Tipo de Avalúo
La fecha de la visita de inspección al inmueble, se realizó en la fecha 20 de
noviembre del año 2016. El avalúo que se realizó es de tipo Privado.
3.- Tenencia de la Tierra
La tenencia de la tierra con sus construcciones, pertenece a los ciudadanos
GLORIA RADEMAKER, ALFONSO RADEMAKER, ELIZABETH RADEMAKER Y
CLAUDIA RADEMAKER, portadores de las Cédulas de Identidad Nº V-
8.703.616, N° V-10.211.965, Nº V-11.251.764 Y Nº V-12.327.502
respectivamente, adquirido mediante la compra de dicho inmueble, a la ciudadana
GLORIA BRIZALIDA CHAVIER GONZALEZ V- 1.860.916, según consta el
Documento registrado bajo el Número 162, Protocolo 1ero, Tomo 3 con fecha del
19 de mayo de 1993 ante la Oficina de registro Público de los Municipio Lagunillas
del Estado Zulia.

8. Ing. Ricardo Martínez, Ing. Libia Romero. Ing. Isamar Peña, Ing. Wilton Rivero
C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113
4.- Factores de Valorización
4.1.- Ubicación del Inmueble.
Ubicación Política: Parroquia Alonso De Ojeda, Municipio Lagunillas, Estado
Zulia.
Ubicación Práctica (dirección): Casa N° 108 Calle Los Olivos con esquina Calle
Trujillo Sector La Tropicana Parroquia Alonzo de Ojeda Municipio Lagunillas del
Estado Zulia.
PUNTOS DE COORDENADAS
Inmueble
COORDENADAS DATUM REGVEN
NORTE ESTE
Calle Los Olivos 1.096.273,27 258.026,80
5.- Características de la Propiedad
5.1.- Forma:
Rectangular
5.2.- Área del Terreno:
564,08 m2
5.3.- Topografía:
Plana
5.4.- Servicios:
Posee los siguientes servicios públicos: agua, electricidad,
cloacas, transporte público y teléfono.
5.5.- Zonificación y Reglamentos:
La zonificación del terreno del inmueble esta catalogada cono
ZU-3, es decir, como vivienda unifamiliar, con una densidad neta aproximada de
274 Habitantes por Hectárea, calculadas con un índice familiar de 6 y 5 personas.
5.6.- Vialidad:
La urbanización posee vialidad debidamente asfaltada con
aceras y drenajes.
6.- Construcción
6.1.- Distribución
La construcción inspeccionada para éste avalúo, está distribuida de la
siguiente manera:
- 1 Porche

9. Ing. Ricardo Martínez, Ing. Libia Romero. Ing. Isamar Peña, Ing. Wilton Rivero
C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113
- 1 Recibo
- 1 Comedor
- 1 Sala de Estar
- 1 Cocina
- 2 Salas Sanitarias
- 3 habitaciones
- Lavandería
- Patio
6.2.- Área de Construcción
Según planos de mensura, consta de área de terreno de 564.08 m2 y
según levantamiento de campo posee área de construcción 190.77 m2.
6.3.- Memoria Descriptiva
Estructura: Concreto Armado.
Techo: Asbesto
Pisos: Cemento Rústico en piso externo, Caico, Granito y Baldosas de
Cerámica en Salas Sanitarias.
Paredes: Bloques de arcilla, friso de mortero con cemento-arena, pintura
de caucho tanto en interiores como en exteriores. Con revestimientos de
cerámica en habitaciones con altura de 1m y piedra en pared de fachada
frontal.
Puertas: Puertas de madera entamboradas y Puertas metálicas en
exteriores.
Ventanas: Rectangulares, tipo romanilla, espesor 6mm.
Instalaciones Eléctricas: Embutidas con salida de 110 y 220 voltios.
Instalaciones Sanitarias: Puntos de aguas blancas y aguas servidas
empotrados.
Herrería: Rejas Artesanales de hierro forjado.
Cerrajería: cerradura de embutir, acabado de acero niquelado. Cilindro
móvil, cerrojo simple, pestillo simple, ambos lados con llave. Distancia del
cilindro al borde de 60mm.
Pintura: Pintura de Caucho acrílica Solintex de alta calidad.
Años de Uso: 40 años.
Vida Útil: 50 años.
Estado de Conservación y Mantenimiento según Ross-Heidecke:
Estado 3,5 (Entre reparaciones sencillas e importantes)

10. Ing. Ricardo Martínez, Ing. Libia Romero. Ing. Isamar Peña, Ing. Wilton Rivero
C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113
7.- Aspectos Legales de la Propiedad
7.1.-Propietario
Nombres: GLORIA RADEMAKER, ALFONSO RADEMAKER,
ELIZABETH RADEMAKER Y CLAUDIA RADEMAKER
C.I : V-8.703.616, V-10.211.965, V-11.251.764 y V-12.327.502
7.2.- Linderos:
Según documento de propiedad los linderos son los siguientes:
Norte: Calle Los Olivos
Sur: Canal
Este: Calle Trujillo
Oeste: Propiedad Guido Caira
7.3.- Uso Actual del Inmueble.
El uso que presenta el inmueble, es de ocupación completa por parte
del propietario del mismo.
8.- Metodología utilizada para el Avalúo del Inmueble.
8.1.- Método empleado para determinar el Valor del Terreno.
El terreno se valoró mediante un método tradicional de nombre
Factor de Capitalización, el cual consiste en analizar las transacciones
compra-venta debidamente registradas durante los 2 últimos años
anteriores al momento de realización del avalúo, se realizó tomando en
cuenta 12 referenciales obtenidos como muestra para el cálculo del valor
real del terreno, como las fecha de los referenciales no son recientes es
necesario realizarles un correctivo por actualización de precios, en el tiempo
transcurrido en la fecha del referencial y la fecha de avalúo.

11. Ing. Ricardo Martínez, Ing. Libia Romero. Ing. Isamar Peña, Ing. Wilton Rivero
C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113
8.2.- Valor del Terreno.
Valor Total del
CUADRO DE REFERENCIALES DE TERRENO COMPRA VENTA 2016
N° UBICACIÓN
VENDEDOR
COMPRADOR
MONTO Bs AREA m2
CITA DE
REGISTRO
FECHA
1
Carretera 0 entre calle
Monterrey y Cordova.
Pq Alonso de Ojeda
Wuilliam Colina / Henry
Matos
4.500.000,00 184,62 tomo6 folio 217 04/06/2016
2
Carretera K entre calles
3 y 4. Barrio Arturo
Uslar Pietri Parroquia
Libertad
Annel Parra/ Elizabeth
Barroso
200.000,00 266,57 15/06/2016
3
Calle San Isidro Ciudad
Ojeda
Norberto Tornaglhi /
Ricardo Tornaglhi
20.000.000,00 1.000,84
2016,318 AR1 FR
2016
31/05/2016
4 Calle Zea Ciudad Ojeda
Mercurio Folchi / Ramon
Coronel
30.000.000,00 1.633,18
2016,314 ar1 fr
2016
31/05/2016
5 Barrio Simon Bolivar
Julio Maldonado / Robert
Chirinos
3.000.000,00 180,00
2016,313 ar1 fr
2016
31/05/2016
6
Calle Medina Barrio
Nuevo
Ciro Duran/ Angel
Gutierrez
420.000,00 194,46
2016,188 ar1 fr
2016
04/05/2016
7
Av 32 entre calle 3b y
3e. Bariio Alonso de
Ojeda
Maria Gutierrez/ Marlon
Colina
2.000.000,00 194,46
2016,144 ar1
fr2016
02/05/2016
8
Calle Alta Tension
Ciudad Ojeda
Erimerly Patiño / Semr El
Kathib
50.000.000,00 3.073,19
2016,168 ar2
fr2016
03/05/2016
9
Calle Ancha Barrio Jesus
Salazar
Edgar Pacheco/ Edgar
Pacheco Bracho
2.000.000,00 304,00
2016,108 ar1
fr2016
06/04/2016
10 Ciudad Ojeda Elias Zakaria / 30.000.000,00 3.800,00
2016,14 ar1 fr
2016
15/01/2016
11 Calle Cordoba Moshqta Targoush 3.800.000,00 113,00
2016,5 ar3 fr
2016
03/05/2016
12
av intercomunal entre N
y O
Isidro Sulbaran / Noris
Malave
1.900.000,00 150,00
2015,933 ar1 fr
2015
15/12/2015
Terreno = Valor del Terreno + Valor de Bienhechurías
Por encontrarnos con una disparidad entre los datos suministrados por los
referenciales, se determinó emplear un número total de 6 referenciales con una
rango próximo entre ellos.

12. Ing. Ricardo Martínez, Ing. Libia Romero. Ing. Isamar Peña, Ing. Wilton Rivero
C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113
CUADRO DE REFERENCIALES DE TERRENO COMPRA VENTA 2016
N° UBICACIÓN
VENDEDOR
COMPRADOR
MONTO Bs AREA m2
CITA DE
REGISTRO
FECHA
1
Carretera 0 entre calle
Monterrey y Cordova.
Pq Alonso de Ojeda
Wuilliam Colina / Henry
Matos
4.500.000,00 184,62 tomo6 folio 217 04/06/2016
2
Calle San Isidro Ciudad
Ojeda
Norberto Tornaglhi /
Ricardo Tornaglhi
20.000.000,00 1.000,84
2016,318 AR1 FR
2016
31/05/2016
3 Calle Zea Ciudad Ojeda
Mercurio Folchi / Ramon
Coronel
30.000.000,00 1.633,18
2016,314 ar1 fr
2016
31/05/2016
4 Barrio Simon Bolivar
Julio Maldonado / Robert
Chirinos
3.000.000,00 180,00
2016,313 ar1 fr
2016
31/05/2016
5
Calle Alta Tension
Ciudad Ojeda
Erimerly Patiño / Semr El
Kathib
50.000.000,00 3.073,19
2016,168 ar2
fr2016
03/05/2016
7
av intercomunal entre N
y O
Isidro Sulbaran / Noris
Malave
1.900.000,00 150,00
2015,933 ar1 fr
2015
15/12/2015
VA= P.U.R. * ( 1 + i ) n
; donde:
P.U.R. = Precio Unitario del referencial
( 1 + i ) n
= Factor de Incremento
i = Máxima Tasa Pasiva del Mercado
N° FECHA AREA m2 MONTO Bs
PRECIO UNITARIO
Bs/m2
FACTOR ( 1 + i ) n
VALOR
ACTUAL
1 04/06/2016 184,62 4.500.000,00 24.374,39 1,144245727 27.890,29
2 31/05/2016 1.000,84 20.000.000,00 19.983,21 1,08266421 21.635,11
3 31/05/2016 1.633,18 30.000.000,00 18.369,07 1,070751464 19.668,71
4 31/05/2016 180 3.000.000,00 16.666,67 1,070751464 17.845,86
5 03/05/2016 3.073,19 50.000.000,00 16.269,74 1,070751464 17.420,85
6 15/12/2015 150 1.900.000,00 12.666,67 1,069060377 13.541,43
1.036,97 18.233.333,33

13. Ing. Ricardo Martínez, Ing. Libia Romero. Ing. Isamar Peña, Ing. Wilton Rivero
C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113
Estadísticos
PU AREA
Media 18054,9583 1036,9717
Mediana 17517,8700 592,7300
Moda 12666,67a
150,00a
Desv. típ. 3947,15182 1161,94471
Varianza 15580007,47 1350115,50
Asimetría ,462 1,283
Error típ. de asimetría ,845 ,845
Curtosis ,860 1,048
Error típ. de curtosis 1,741 1,741
Rango 11707,72 2923,19
Mínimo 12666,67 150,00
Máximo 24374,39 3073,19
Suma 108329,75 6221,83
Se toma el valor obtenido en el factor de capitalización, el cual es mayor porque la parcela
tiene las siguientes ventajas:
 Buena Ubicación.
 Acceso a todos los servicios públicos.
 Excelente forma geométrica.
 Es el valor que más representa el mercado.
Ajuste correctivo de Áreas:
Es el método cuando se requiere homogeneizar la muestra, por efecto en
las diferencias de las áreas de los referenciales y el área de la parcela a valorar.
Y = A * ( X ) β
; donde:
Y = Precio Unitario de los Montos.
A = Promedio de los Montos.
X = Promedio de las Áreas.
β = Factor de Correlación.
β = Log Y - Log A = β = -0,9962
Log X
Y = 18.233.333,33 Bs * ( 564,08 m2
) -0,9962
; Y = 33.111,62 Bs/m2
Valor del Terreno = 564,08 m2 *
33.111,62 Bs/m2

14. Ing. Ricardo Martínez, Ing. Libia Romero. Ing. Isamar Peña, Ing. Wilton Rivero
C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113
Valor del Terreno = 18.677.604,12 Bs
Valor de la Pared Perimetral:
El precio unitario se extrajo del portal APV obras al mes de Noviembre de 2016.Las
áreas del estudio se determinaron por medición en la inspección.
DESCRIPCIÓN UNIDAD CANTIDAD P.U TOTAL
NUMERO
OBRAS PRELIMINARES
1 E.100.S/C.001
REPLANTEO DE LA OBRAS M2 95,00 149,17 14.171,15
E.44 INFRAESTRUCTURA
2 E.311.220.150
EXCAVACION EN ROCA CON USO DE
COMPRESOR PARA ASIENTO DE
FUNDACIONES, ZANJAS, U OTROS.
M3 16,20 34.094,30 552.327,66
3 E.317.000.000
COMPACTACION DE RELLENOS CON
APISONADORES DE PERCUSION
CORRESPONDIENTES A LOS ASIENTOS DE
FUNDACIONES, ZANJAS, U OTROS
M3 10,00 4.167,92 41.679,20
4 E.313.110.000
CARGA A MANO DE MATERIAL PROVENIENTE
DE LAS EXCAVACIONES
PARA ASIENTO DE FUNDACIONES, ZANJAS, U
OTROS.
M3 8,00 2.578,36 20.626,88
5 E.325.000.115
CONCRETO DE Fc 150 kgf/cm2 A LOS 28
DIAS, ACABADO CORRIENTE, PARA LA
CONSTRUCCION VIGAS RIOSTRA, TIRANTES
Y FUNDACION DE PARED.
M3 8,10 135.322,59 1.096.112,98
6 E.351.110.140
SUMINISTRO, PREPARACION Y COLOCACION
DE ACERO DE REFUERZO Fy 2800 kgf/cm2,
UTILIZANDO CABILLA IGUAL O MENOR DEL
No.3 PARA INFRAESTRUCTURA. (RAT 1400, D
<= 3/8").
KG 110,00 1.201,59 132.174,90
7 E.325.000.115
CONCRETO DE Fc 150 kgf/cm2 A LOS 28
DIAS, ACABADO CORRIENTE, PARA LA
CONSTRUCCION VIGAS RIOSTRA, TIRANTES
Y FUNDACIONDE PARED.
M3 4,75 135.322,19 642.780,40
8 E.411.043.015
CONSTRUCCION DE PAREDES DE BLOQUES
DE CONCRETO, ACABADO OBRA LIMPIA 2
CARAS E= 15 CMS. NO INCLUYE MACHONES,
DINTELES Y BROCALES
M2 237,50 16.577,43 3.937.139,63
TOTAL DE PARED PERIMETRAL 6.437.012,80

15. Ing. Ricardo Martínez, Ing. Libia Romero. Ing. Isamar Peña, Ing. Wilton Rivero
C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113
Valor de la Losa de Pavimento:
El precio unitario se extrajo del portal APV obras al mes de Noviembre de 2016.Las
áreas del estudio se determinaron por medición en la inspección.
TOTAL VALOR DEL TERRENO Monto
TOTAL TERRENO 18.677.604,12
TOTAL DE PARED PERIMETRAL 6.437.012,80
TOTAL DE LOSA DE CONCRETO + REVESTIMIENTO 2.366.341,36
27.480.958,28
Veintisiete millones cuatrocientos ochenta mil novecientos cincuenta y
ocho con veintiocho céntimos (27.480.958,28 Bs)
DESCRIPCIÓN UNIDAD CANTIDAD P.U TOTAL
NUMERO
OBRAS PRELIMINARES
1 E.100.S/C.001
REPLANTEO DE LA OBRAS M2 95,00 149,17 14.171,15
2 E.122.200.000
TALA DE VEGETACION HERBACEA A MANO
(MACHETEO), CON
ALTURA MAYOR A 1.50 m.
M2 115,00 115,25 13.253,75
3 E.317.000.000
COMPACTACION DE RELLENOS CON
APISONADORES DE PERCUSION
CORRESPONDIENTES A LOS ASIENTOS DE
FUNDACIONES, ZANJAS, U OTROS
M3 23,00 4.167,92 95.862,16
4 E.326.000.115
CONCRETO DE Fc 150 kgf/cm2 A LOS 28 DIAS,
ACABADO CORRIENTE, PARA LA CONSTRUCCION DE
LOSA DE FUNDACION, TIPO MACIZA.
M3 11,50
13.084,1
0
150.467,15
5 E.414.164.050
CONSTRUCCION DE REVESTIMIENTO DE PISOS CON
BALDOSAS DE ARCILLA, ACABADO NATURAL.
INCLUYE MORTERO BASE
M2 115,00
18.196,4
1
2.092.587,15
TOTAL DE LOSA DE CONCRETO +
REVESTIMIENTO
2.366.341,36

16. Ing. Ricardo Martínez, Ing. Libia Romero. Ing. Isamar Peña, Ing. Wilton Rivero
C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113
8.3.- Método empleado para determinar el Valor de la Construcción
La construcción de la vivienda se valoró mediante el método de Ross-
Heidecke, debido a que toma en cuenta en su fórmula el estado de conservación y
mantenimiento del inmueble. Consiste en depreciar los bienes inmuebles mediante
la aplicación de la siguiente fórmula:
V.A. = V.R. [ 1 – (1 - r) * F.R.H ] ; Donde:
V.A. = Valor actual
V.R. = Valor de Reposición
r = Valor Residual = 0.10
F.R.H. = Factor Ross-Heidecke
El Valor de Reposición se obtuvo mediante el producto del área de
construcción y el precio unitario de construcción directa (P.U.C), obtenido por el
manual de costos del 3er bimestre del año 2016, proporcionado por CINPRONET.
Valor cinpro.net =114.522,56 Bs/m²
Este valor debe ser ajustado mediante la adición de: Administración y
gastos generales, Margen de utilidad e imprevistos, e Impuesto al Valor Agregado,
lo que representa aproximadamente un 50% según Ing. Miguel Camacaro,
quedando ajustado de la siguiente manera:
Valor Total cinpro.net = 171.783,84 Bs/m²
V.A= 171.783,84 Bs/m²* 190,77 m2
= 37.771.203,16 Bs
V.A. 37.771.203,16 Bs * [ 1 – (0,90) * 0,813 ]
V.A.vivienda = 8.782.513,81 Bs.
TOTAL VALOR DEL INMUEBLE Monto
TOTAL TERRENO 18.677.604,12
TOTAL DE PARED PERIMETRAL 6.437.012,80
TOTAL DE LOSA DE CONCRETO + REVESTIMIENTO 2.366.341,36
VALOR DE LA VIVIENDA 8.782.513,81
TOTAL 36.263.472,09
Valor total del Inmueble es de Treinta seis millones doscientos sesenta y
tres mil cuatrocientos setenta y dos con nueve céntimos (36.263.472,09
Bs)

17. Ing. Ricardo Martínez, Ing. Libia Romero. Ing. Isamar Peña, Ing. Wilton Rivero
C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113
Siguiendo instrucciones de la Superintendencia de Bancos y otras
instituciones financieras, e acuerdo a lo establecido en Gaceta Oficial de fecha
15/04/98 en las “Normas Relativas a la Clasificación de Riesgos en la
Cartera de Crédito y Cálculos de sus Provisiones” en sus artículos 32 y 39,
se aplica un ajuste al valor obtenido del 10% a los fines de resguardar a las
instituciones financieras de los eventuales gastos de ejecución de las garantías
constituidas.
EEll vvaalloorr aajjuussttaaddoo eess ddee:: TTrreeiinnttaa yy nnuueevvee mmiilllloonneess oocchhoocciieennttooss
oocchheennttaa yy nnuueevvee mmiill oocchhoocciieennttooss ddiieecciinnuueevvee ccoonn ttrreeiinnttaa ccéénnttiimmooss
((3399..888899..881199,,3300 BBss))

18. Ing. Ricardo Martínez, Ing. Libia Romero. Ing. Isamar Peña, Ing. Wilton Rivero
C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113
CONCLUSIONES.
Tomando en cuenta la información suministrada sobre la base de datos
obtenidos en las distintas fuentes consultadas, en la inspección realizada al
inmueble objeto de estudio de análisis y en el marco teórico y práctico el cual se
instrumenta en el trabajo se estima que el valor del inmueble con uso de vivienda
unifamiliar ubicado en el sector Tropicana se ve directamente impactado por los
siguientes elementos:
1.- El inmueble se encuentra en buen estado de conservación más sin embargo la
cubierta de techo es de asbesto que debe ser reemplazado en su totalidad
2.- El inmueble posee todos los servicios públicos, lo cual incrementa su valor a
nivel de terreno.
3.- El inmueble se encuentra debidamente habitado.
4.- El inmueble se encuentra ubicado en las adyacencias de una arteria víal
principal de la localidad.

19. Ing. Ricardo Martínez, Ing. Libia Romero. Ing. Isamar Peña, Ing. Wilton Rivero
C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113
ANEXOS

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UBICACIÓN GEOGRÁFICA

21. Ing. Ricardo Martínez, Ing. Libia Romero. Ing. Isamar Peña, Ing. Wilton Rivero
C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113
INFORME FOTOGRÁFICO
Fotografía Nº 1: Fachada Principal
Fotografía Nº 2: Fachada Lateral

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C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113
Fotografía Nº 3: Fachada Lateral
Fotografía Nº 4: Comedor

23. Ing. Ricardo Martínez, Ing. Libia Romero. Ing. Isamar Peña, Ing. Wilton Rivero
C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113
Fotografía Nº 5: Sala
Fotografía Nº 6: Habitación
Fotografía Nº 7: Habitación

24. Ing. Ricardo Martínez, Ing. Libia Romero. Ing. Isamar Peña, Ing. Wilton Rivero
C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113
Fotografía Nº 8: Cocina
Fotografía Nº 9: Sala Sanitaria

25. Ing. Ricardo Martínez, Ing. Libia Romero. Ing. Isamar Peña, Ing. Wilton Rivero
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COSTOS DE CONSTRUCCION
(CINPRO.NET)

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CUADRO DE INSPECCIÒN

28. Ing. Ricardo Martínez, Ing. Libia Romero. Ing. Isamar Peña, Ing. Wilton Rivero
C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113
Años de uso: 40 años.
Topografía
Con pendiente Semiplana Variada Plana
Techos
Platabanda Acerolit Fibrocemento
Zinc Plafon Dry Wall Losa entrepiso
Tabelones Asbesto
Cuadrada Rectangular
Polígono Regular Polígono irregular
Servicios
Agua Luz Gas Teléfono
Cloacas Séptico Transporte Público
Paredes
Ladrillo Bloque arcilla Bloque concreto
Pantalla concreto Tabiques Otros
Tipos de Construcción
Gran lujo Lujo Calidad Alta
Calidad Baja Rural Otros
Revestimientos
Friso liso Cerámica Porcelana Friso rústico
Obra limpia Texturizado Piedra Ornamental
Linderos
Noreste: Calle Los Olivos
Sureste: Canal
NorOeste: Calle Trujillo
SurOeste: Propiedad Guido Caira
Puertas
Hierro Mad. Entamb. Reja de Hierro
Aluminio y vidrio Vidrio segur Madera maciza
Seguridad (Multillock o Similar)
Zonificación y reglamentos
Zonificación ZU-3 Área mínima:
% construcción: % ubicación:
Ventanas
Hierro y vidrio Aluminio y vidrio Batiente
Corrediza Basculante Madera y V.
Panelas alum. Otros. Tipo macuto
Información sobre la edificación
Área de Terreno: 564.08 m2 Antigüedad: 40 años.
Área de construcción: 190.77 m2 Estacionamiento: 4
Pisos
Cerámicas Granito Parquet Cemento liso
Alfombra Vinyl Asfalto Cemento Rústico
Caico Terracota Mosaico Mármol
Acceso de la Zona
Avenida Carrera Calle Vereda
Equipos y Complementos
Intercomunicador
Porton eléctrico
Casillero de correos
Recolector de basura
Central telefónica
Calentador
Cercado Electrico
Aire acondici. x unidad
Aire acondici. Central
Vigilancia privada
Ascensor
Equipo hidroneumático
Equipo contra incendio
Circuito cerrado de T.V
Antena parabólica
T.V. por cable
Jacuzzi
Parque infantil
Planta tratamie. Piscina
Sauna
Desarrollo de la zona
Urbanizada Semi urbanizada
En proceso No urbanizada
Estructura
Prefabricada Madera
Concreto armado Metálica
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CARACTERÍSTICAS GENERALES

29. Ing. Ricardo Martínez, Ing. Libia Romero. Ing. Isamar Peña, Ing. Wilton Rivero
C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113