El Método Contributivo en los Avalúos Inmobiliarios

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.
www.flickr.com/photos/naky/3554680056
Taller:
El Método Contributivo en los Avalúos Inmobiliarios

Miguel Camacaro Pérez
FOTO
•Ingeniero Civil (ULA - 1983).
•Especialista en Avalúos de Bienes Muebles e
Inmuebles (ULA-1989).
•M.Sc. Gerencia de Construcción (UCLA- 2000).
•Profesor Universitario.
•Conferencista y Ponente en Eventos Nacionales e
Internacionales.
•Facilitador en diferentes cursos de Ingeniería de
Tasación.
•Editor, escritor y traductor de Libros Especializados
en Tasación.
•Amplia Experiencia Profesional en el campo de la
Ingeniería de Tasación y de la Ingeniería Legal.

Objetivo
El objetivo es que el participante pueda comprender la
aplicabilidad del Método Contributivo de Tasación
Inmobiliaria y su relación con el Modelo Mandelblatt-
Camacaro.

Contenido
• Mercado Inmobiliario y del Valor Inmobiliario de Mercado.
• Método Contributivo.
• Modelo Mandelblatt-Camacaro.
• Análisis Comparativo entre los Modelos Mandelblatt y
Mandelblatt-Camacaro.
• Taller con ejercicios prácticos sobre avalúos de inmuebles
utilizando el Método Contributivo. Se utilizarán hojas de cálculo
especialmente diseñadas para la estimación del valor del
inmueble como: MandelblattCamacarometroV1.0;
EvolutivometroV1.0, RelacionometroV1.0; FaccontcometroV1.0.
y CamacaroHerweetometroV1.0.

El Mercado Inmobiliario
El Valor Inmobiliario de
Mercado
El Mercado Inmobiliario
El Valor Inmobiliario de
Mercado

Componentes Diferenciación del producto inmobiliario
Bienes llevados al mercado
(tipología).
Gran vida útil.
Personas interesadas en la
compra.
Fijación espacial.
Personas interesadas en la
venta
Alto costo de las unidades.
Fuerte Intervención gubernamental.
Del mercado inmobiliario

Competencia perfecta Imperfección del mercado inmobiliario
Los bienes son idénticos.
La entrada en el mercado es
libre.
La falta de información es un
problema serio.
Las personas tienen
información perfecta.
La heterogeneidad de los
inmuebles y sus localizaciones
dificultan su comparación.
Las acciones individuales no
afectan los precios.
El costo y los gastos son
elevados.
El valor del bien es igual al
precio que él alcanza en el
mercado.
No hay libertad para negociar.
De las competencias de mercado

Lima 1949 Fortaleza 2006
“Que el valor de un inmueble en un
momento dado es único, cualesquiera
que sean los fines para los cuales es
usado”
“El valor de un bien depende del
propósito y de la definición que se
aplique para el caso específico que se
analice en un momento dado”
“2. La Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV) acoge la
definición contenida en la Norma IVS-1: “3.2. Valor de Mercado.- La cuantía
estimada por lo que un bien podría intercambiarse en la fecha de la valuación,
entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en
una transacción libre tras una comercialización adecuada, en la que las partes
han actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción”
sic.
De las Declaraciones de Valor

¿Cómo se miden empíricamente? Mercado Inmobiliario
•La disposición de vender y de
comprar.
•La transacción libre.
•La comercialización adecuada.
•La suficiencia de información.
•La prudencia y la coacción.
Por la imperfección del mercado
inmobiliario se acepta que el precio
necesariamente no coincide con el
valor, existiendo una franja de precios
en cuyo centro está el precio más
probable para el bien inmueble, esto
es, el Valor de Mercado (González,
2006).
Valor Inmobiliario de Mercado
“Es el precio más probable, único e independiente del objetivo de la tasación,
por el cual se podría comercializar un bien inmueble para una fecha
determinada, y se fundamenta en la interpretación de los datos provenientes
del mercado inmobiliario”
(Miguel Camacaro, 2010)
A propósito del Valor Inmobiliario de Mercado

Métodos para los
Avalúos Inmobiliarios
Métodos para los
Avalúos Inmobiliarios

Tipo Denominación
Directos
Comparativo del Mercado
Evolutivo (Comparativo de
Costos de Reproducción).
Indirectos
Renta
Residual
Involutivo
Incidencias
Contributivo
Metodologías de Avalúos Inmobiliarios

Tratamiento Comentarios
Factores
Homogeneización por factores y
criterios, fundamentados por estudios
previos y posterior análisis estadístico
de los resultados homogeneizados.
Científico
Tratamiento de evidencias empíricas
mediante el uso de la metodología
científica que conlleve a la inducción
del modelo validado para el
comportamiento del mercado.
¿Cuáles técnicas se emplean para tratar los datos inmobiliarios?

Muestro: esquema de recolección de datos
Bien tasable

Tratamiento de la Muestra (Método Comparativo)
EDIFICIO
Fecha
(Años)
Edad
(Años)
CONS.
(%)
P.Unitario
(Bs./m2
)
RESIDENCIAS DEL ESTE 1 28 2,52 350.000,00
ROCA LISA 1 21 8,09 350.000,00
ARAGUANEY II 2 28 52,60 293.706,29
EL ROSAL 2 26 8,09 370.647,70
LOS ANDES 2 28 8,09 350.000,00
ROCA LISA 2 21 2,52 348.940,49
LOS APAMATES 3 25 18,10 350.000,00
LA LLOVIZNA 4 27 18,10 350.000,00
ARAGUANEY III 4 28 25,10 380.000,00
ARAGUANEY IV 4 28 2,52 452.830,19
LAS DELICIAS 4 10 25,10 429.032,26
Fuente: Elaboración de Camacaro (2006)
OPERACIONES REGISTRADAS DE APARTAMENTOS
EDIFICIO
Fecha
(Años)
Edad
(Años)
CONS.
(%)
P.Unitario
(Bs./m2
)
ROCA LISA 1 21 8,09 350.000,00
ARAGUANEY II 2 28 52,60 293.706,29
EL ROSAL 2 26 8,09 370.647,70
LOS ANDES 2 28 8,09 350.000,00
ROCA LISA 2 21 2,52 348.940,49
LOS APAMATES 3 25 18,10 350.000,00
LA LLOVIZNA 4 27 18,10 350.000,00
ARAGUANEY III 4 28 25,10 380.000,00
ARAGUANEY IV 4 28 2,52 452.830,19
LAS DELICIAS 4 10 25,10 429.032,26
Análisis de la muestra
Muestra inicial
EDIFICIO
Fecha
(Años)
Edad
(Años)
CONS.
(%)
P.Unitario
(Bs./m2
)
ROCA LISA 1 21 8,09 350.000,00
ARAGUANEY II 2 28 52,60 293.706,29
EL ROSAL 2 26 8,09 370.647,70
LOS ANDES 2 28 8,09 350.000,00
ROCA LISA 2 21 2,52 348.940,49
LOS APAMATES 3 25 18,10 350.000,00
LA LLOVIZNA 4 27 18,10 350.000,00
ARAGUANEY III 4 28 25,10 380.000,00
ARAGUANEY IV 4 28 2,52 452.830,19
LAS DELICIAS 4 10 25,10 429.032,26
Muestra Validada
Muestra tratada
Tratamiento de los datos
Validación del
tratamiento
Bien tasable
≅

Técnicas para el tratamiento de datos
• Estadística descriptiva
• Regresión lineal o no lineal
• Redes neuronales artificiales
• Regresión espacial - Geoestadística
• Análisis envolvente de datos
• Simulación de escenarios
• Análisis de Multicriterio

Consideraciones
Consideraciones

Aplicación del Método Comparativo del Mercado
Tipo de Inmueble: Vivienda unifamiliar
Ubicación:
Parroquia Agua Viva, Cabudare y José
Gregorio Bastidas, Estado Lara
Operaciones de Registro: 112 44,98%
Ofertas públicas: 137 55,02%
Total muestra: 249 100,00%
Fecha del Avalúo Agosto del 2016
Fuente: Barraza et al (2016)

Polo
Valorizante
Parroquia
Cabudare
Parroquia
J.G. Bastidas

Modelo Económico
Nota: No se consideraron los efectos espaciales - microlocalización

Salida del programa - resultados
Nota: Programa SisReN www.pellisistemas.com.br

Matriz de correlación con influencia
Valores estimados-residuos estandarizados Distancia de Cook - puntos influyentes

Prueba de Ajuste – Histograma de residuos

Preguntas que necesitan
respuestas
Metodología aplicable
¿Existe suficiente información de
mercado?
Método Comparativo de Datos de Mercado
Método Comparativo de Costos de Reproducción
Método de la Renta
Método Involutivo
Método Residual
Método Contributivo
( Factor de contribución y de comercialización)
¿Existe poca información de
mercado?
¿No existe información de
mercado?
Método Contributivo
(Modelo Mandelblatt-Camacaro)

Situaciones sobre información del mercado inmobiliario
a) La información sobre los comparables es incompleta y
extemporánea, además los valores no reflejan la realidad del
mercado;
b) Existen casos de ausencia absoluta de información sobre
el valor de la tierra y del inmueble;
c) No existen inmuebles comparables con el mismo uso del
inmueble tasable que permitan la utilización del Método
Residual;
d) No hay condiciones económicas para desarrollar
hipotéticamente el terreno para estimar el valor del mismo a
través del Método Involutivo; y
e) No hay información sobre alquileres de terrenos ni de
inmuebles que permitan el cálculo del valor del inmueble por
el Método de la Renta.

De los antecedentes
El Método Contributivo
De los antecedentes

En el texto del Appraissal Institute (2002) existen técnicas para determinar los
valores de la tierra en ausencia de información de comparables de mercado
como son los métodos clásicos de tasación: Asignación y Extracción del Valor.
Armengot y Ramírez (2013), señalan
que cuando el tasador se enfrenta a
la imposibilidad de cumplir con los
requerimientos para aplicar el
método del mercado, el avalúo del
terreno se puede estimar mediante
el método residual contenido en la
Orden 805/203.
Roca i Cladera (en Armengot-2013)
expone un procedimiento para la
aplicación del método residual con base
en la siguiente fórmula:
Donde:
Vs : valor del suelo.
VV: valor en venta de la vivienda
terminada.
VC: valor de la construcción.
K: porcentaje de gastos de
promoción y beneficios.
De los antecedentes
= −

También señala Armengot, que se puede estimar el valor del suelo a partir del
coeficiente de depreciación. Para el caso de la vivienda usada todo se deprecia
menos el suelo. Resolviendo matemáticamente la ecuación incorporando el
término de depreciación llega a la siguiente ecuación:
Donde:
Vs: valor del suelo, obtenido por la
depreciación de los demás factores.
VV: valor de mercado de la vivienda
usada.
K: coeficiente de gastos y
beneficios.
CC: costos de construcción del
edificio nuevo
DP: coeficiente de depreciación por
antigüedad y estado de
conservación.
Como una alternativa para la
determinación del valor del suelo
también se pueden utilizar los siguientes
modelos de Medina Dávila (1991):
Para mercado Primario
Para mercado secundario
De los antecedentes
=
− . .
+ ( − ).
=
( + ). ( + , . ). .
, . − [ .( + ). ( + )]
=
[ .( + ) + , . + , . . ]. .
− [ .( + ). ( + )]

En Brasil, existe una fórmula para tasar inmuebles que está reconocida
por su gran utilización en los informes técnicos por parte de los
tasadores en innumerables juicios en los tribunales de justicia de ese
país: Fórmula de Mandelblatt (1988):
De los antecedentes

En el Congreso Brasileño de Ingeniería de Tasaciones y Experticias celebrado en
Manaus (Brasil-2011) el Arquitecto y Urbanista André Escovedo presentó una
adecuación del Modelo de Mandelblatt a la Norma NBR 14.653-2 y concluyó:
“Como homenagem aos engenheiros envolvidos no desenvolvimento da presente
análise, este autor sugere para a formulação ora deduzida a denominação
Modelo de Mandelblatt-Orlando”:
Vi=
Donde:
A: área de construcción
C: costo de construcción
D: depreciación
R: cuota de terreno
FC. Factor de comercialización
De los antecedentes
Mandelblatt
Vi= − → M
Mandelblatt -Orlando
Vi= − FC →

Del principio, concepto y desarrollo
Del principio, concepto y desarrollo

A partir de la investigación del autor se adaptaron viejos conceptos y se
organizó un procedimiento para dar un nuevo “estilo a la alfombra” de los
conceptos clásicos de la metodología de avalúos, que denominó El Método
Contributivo que considera uno de los principios básicos de la valuación, el
Principio de Contribución:
“Señala que el valor de un componente determinado
se mide en términos de su contribución o aportación
al valor de toda la propiedad. También se define como
la cantidad que, de no existir el componente, se
restaría del valor de la propiedad”.
Del principio básico de valuación

El Método Contributivo está basado en el Método Evolutivo, y
parte de la contribución del valor de la tierra como un
porcentaje del valor del inmueble.
La contribución del valor de la construcción se representa por el costo
de la construcción depreciada. También se incorpora la contribución del
valor depreciado de las máquinas y equipos.
La sumatoria de las tres contribuciones multiplicado por el factor de
comercialización permite la estimación del valor inmobiliario de
mercado.
Del concepto

El Modelo Mandelblatt-Camacaro surge porque el autor de este trabajo
observó que en el Modelo Mandelblatt no se usó el valor de rescate al final
de la vida útil del inmueble, lo que ocasionaba una mayor depreciación a lo
largo de la vida útil.
• La fórmula se corrigió
incorporando el factor de rescate y
luego de una adecuación
matemática se llega al nuevo
modelo.
• Se incorpora la contribución de las
máquinas y equipos instalados en
las edificaciones, separada de los
costos de construcción, por cuanto
la función depreciación es
diferente.
• El valor de las máquinas y equipos
se introducirán en el modelo
siempre que represente hasta un
máximo del 10% del valor de las
construcciones.
• Si el valor es mayor del límite
máximo debe sumarse al valor del
inmueble calculado por el modelo
sin incluir las máquinas y equipos.
Su uso a veces tiene limitaciones
como se expondrá en este trabajo.
Del desarrollo matemático - limitaciones

Algunas observaciones sobre el modelo:
•El modelo sirve para áreas de construcción
estandarizadas.
•Tiene una restricción importante: Ct x FC <1.
•El factor de contribución de la tierra varía respecto a
la edad de la edificación y con respecto la relación
Rac/at.
•El factor de comercialización depende de las
condiciones de mercado, sugiriendo su uso cuando
sea mayor o igual a 1.
•Pendiente cuando la suma del terreno más la
construcción supere los precios de mercado:
(Vt+Vc)>Pm.

Del estudio comparativo
Mandelblatt – Camacaro
Del estudio comparativo
Mandelblatt – Camacaro

Estudio comparativo entre el
Modelo Mandelblatt (MM) y el Mandelblatt –Camacaro (MMC)
Se realizó el análisis matemático comparativo de las fórmulas, se
hicieron simulaciones de escenarios para observar el valor de los
inmuebles para cada modelo, así como la diferencia entre los
resultados, para finalmente concluir y recomendar sobre la
aplicación de los modelos.

De la formulación de Mandelblatt (MM)
Hay dos puntos destacados en el desarrollo de la fórmula:
• No se consideró el factor de rescate al final de la vida útil del
inmueble.
• Para llegar al modelo se utilizan dos fórmulas que no se
corresponden desde el punto de vista conceptual, y por tanto, no
se pueden igualar. Estas son, la ecuaciones a y b, que con el
desarrollo de la c y d, se llega al modelo expresado en la ecuación
e:
Tabla N°1- Ecuaciones del Modelo Mandelblatt
(a) Vi = Vin - Vcn x d (b) Vin = (Vqt + Vcn) . K
(c) Vqt = r . Vin (d) Vcn = Ac . Cc
(e) =
. .[ − ( − . )]
− .
Nota: Al aplicar la ecuación (a) y (b) se entiende que el valor del terreno depende del valor del inmueble
como nuevo. El factor de comercialización no afecta la parte depreciada.

De la formulación de Mandelblatt – Camacaro (MMC)
• Conceptualmente se siguieron las ecuaciones de uso notorio
y público para la estimación del inmueble, sin tener que
igualar fórmulas.
• El modelo se desarrolla directamente desde las ecuaciones,
con las sustituciones correspondientes como por ejemplo la
ecuación asumida del valor contributivo del terreno y la
ecuación de depreciación de la construcción.
• Las ecuaciones que anteceden y el modelo también se
presentan en la siguiente tabla:
Tabla N°2- Ecuaciones del Modelo Mandelblatt -Camacaro
Vi=(Vt+Vc) x FC VC=Vcn-[δx(Vcn-Vr)]
Vt=C x Vi VC=Vcn-[δx(Vcn-Vr)]
Vi=
[Vcn x (1- δ x Fr)] x FC
(1-C x FC)
Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

Variáveis Valor
Ac (m2) 75,00
CUB (R$/m2) 1.305,00
CH (adim) 0,00
ia (anos) 0,00
vu (anos) 80,00
d (adim) 0,00
fr (adim) 0,90
Fc (adim) 1,00
Ct (adim) 0,00
ViMMC6 (R$) 97.875,00
ViMM6 (R$) 97.875,00
Dif (R$) 0%
Tabela de Valores Base - Simulação
Variáveis Valor
Ac (m2) 75,00
CUB (R$/m2) 1.305,00
CH (adim) 0,00
ia (anos) 0,00
vu (anos) 80,00
d (adim) 0,00
fr (adim) 0,90
Fc (adim) 1,00
Ct (adim) 0,00
ViMMC6 (R$) 97.875,00
ViMM6 (R$) 97.875,00
Dif (R$) 0%
Tabela de Valores Base - Simulação
Tabela de variaveis

Variando Fr e ia
Variando Ct e ia
Variando CH e ia Variando FC e ia

Vi=
Vi=
Vi=
Mandelblatt-Camacaro
Mandelblatt
Mandelblatt-Orlando
Nota: Datos del ejemplo del trabajode Moreira (en Escovedo,2011)
Datos para el Cálculo del Valor del Inmueble Mandelblatt - Camacaro Mandelblatt Mandelblatt - Orlando
A e : Área equivalente (m
2
)= 451,00 451,00 451,00
CUC : Costo unitario de construcción (R$/m
2
)= 1.204,09 1.204,09 1.204,09
F C : Factor de comercialización (adim)= 0,85 0,85 0,85
Fr : Factor de rescate (adim)= 1,00 1,00 1,00
D : Factor de depreciación (adim)= 0,40 0,40 0,40
C t : Contribución del valor del terreno (adim)= 0,20 0,20 0,20
V i:Valor del inmueble (R$)= 333.678,00 338.912,17 371.494,84
Método Contributivo - Modelo Mandelblatt-Camacaro

Ejemplo de Aplicación
Del Método Contributivo
Ejemplo de Aplicación

Aplicación del Método Contributivo
Tipo de Inmueble: Vivienda unifamiliar - media
Ubicación:
Parroquia Agua Viva, Cabudare y José
Gregorio Bastidas, Estado Lara
Área de construcción: 90 m2
Estado de conservación: Muy bueno
Edad aparente: 5 años
Tipo de mercado: Compradores
Fecha del Avalúo: Agosto del 2016

Vi=
[Vcn
x(1-δxFr)+Vme]xFC
(1-C xFC)
Fr = (1-r)
= 1 − +
=
1
2
+
Vcn
Vuc ∗
me = 1 − +
, =
1 + , Hélio de
Caires
Tipo de Construcción Min Max
Vivienda Unifamiliar - Básica 1,20 1,25
Vivienda Unifamiliar - Media 1,25 1,35
Vivienda Unifamiliar- Alta 1,35 1,45
Vivienda Multifamiliar- Básica 1,25 1,30
Vivienda Multifamiliar - Media 1,30 1,35
Vivienda Multifamiliar - Alta 1,40 1,45
Local Comercial 1,40 1,50
Oficina 1,35 1,45
Galpón Comercial 1,30 1,45
Galpón Industrial 1,25 1,35
Mixto (Comercial-Residencial) 1,30 1,40
Mixto (Comercial-Industrial) 1,35 1,45
Hotel 1,50 1,60
Factor de Comercializacion (FC )
Vivienda Unifamiliar- Alta 1,35 1,45
Vivienda Multifamiliar- Básica 1,25 1,30
Oficina 1,35 1,45
Hotel 1,50 1,60
Factor de Comercializacion (FC )
Vivienda Unifamiliar - Alta 20,00 40,00
Vivienda Multifamiliar - Básica 15,00 20,00
Oficina 25,00 40,00
Hotel 40,00 50,00
Contribución del Valor de la Tierra (Ct)
Vivienda Unifamiliar - Alta 20,00 40,00
Vivienda Multifamiliar - Básica 15,00 20,00
Oficina 25,00 40,00
Hotel 40,00 50,00
Contribución del Valor de la Tierra (Ct)
EFM ES LV PAI GL GT IF GIT IM PS DINC PV ADM Total
Vivienda Unifamiliar 2,00% 2,00% 1,00% 5,00% 7,00% 7,50% 7,50% 3,00% 2,50% 2,00% 2,50% 3,00% 15,00% 60,00%
Estudios Técnicos Asesoría Financiamiento Administración, Servicios y Ventas
Costos Asociados a la Construcción
Reporte: 4to. Bim. 2016
N° Edificaciones Unifamiliares
Área Bruta
(m2
)
Calidad
CUBE
(Bs./m2
)
09 Casa Construcción Tradicional 96,00 Baja 262.517,85
10 Casa Construcción Tradicional 115,00 Media 323.231,18
12 Casa Construcción Tradicional 387,00 Superior 444.376,20
Costos Unitarios Básicos Edificaciones (CUBE) Reporte
4to.Bim.
2016
Nomenclatura Descripción Unidad
CUBOB
(Bs./Unidad)
CP Cerca Perimetral m2
13.510,00
BDG Bases de galpones m2 62.510,00
PC Pavimento de Concreto m2 9.100,00
TC Tanque de concreto m3
42.770,00
Costos Unitarios Básicos Otras Bienhechurías (CUBOB)

Edificaciones
N° Tipo Descripción Unidad Cantidad Condición
vu
(año)
ea
(año)
1 A Área principal m
2
90,00 Muy Bueno 70 5
Área Total 90,00
Costo Asociados Descripción Unifamiliar
Estudio de factibilidad y Mercado (EFM) 2,00%
Estudio de Suelo (ES) 2,00%
Levantamiento Topográfico (LT) 1,00%
Proyecto de Arquitectura e Ingeniería
(PAI)
5,00%
Gastos Legales (GL) 7,00%
Gastos Técnicos (GT) 7,50%
Intereses Financieros (IF) 7,50%
Gastos por Inspección Técnica (GIT) 3,00%
Impuestos Municipales (IM) 2,50%
Primas de Seguro (PS) 2,00%
Derechos de Incorporación (DINC) 2,50%
Publicidad y Venta (PV) 3,00%
Administración (ADM) 15,00%
Total 60,00%
Financiamiento
(FIN)
Costos Asociados a la Construcción
Estudios Básicos
(EB)
Asesorías
(AS)
Administración,
Servicios y Ventas
(ASV)
Reporte: 4to. Bim. 2016
N° Edificaciones Unifamiliares
Área Bruta
(m2
)
Calidad
CUBE
(Bs./m2
)
09 Casa Construcción Tradicional 96,00 Baja 262.517,85
12 Casa Construcción Tradicional 387,00 Superior 444.376,20
Fuente: CINPRONET, C.A.- Actualización del Tasador
Costos Unitarios Básicos Edificaciones (CUBE)

Cliente:
Dirección:
N° Tipo Descripción Unidad Clase Cantidad
Tipología
Cinpronet
CUB
(Bs./m2
)
MIN
(Bs./unid)
ET
(Bs./m2
)
ASES
(Bs./m2
)
FIN
(Bs./m2
)
ASV
(Bs./m2
)
CUF
(Bs./m2
)
FA
(Adim.)
CUFA
(Bs./m2
)
1 A Área principal m2
TC 90,00 09 262.517,85 0,00 26.251,78 38.065,09 27.564,37 65.629,46 420.028,56 1,00 420.028,56
Clases Costos
TC: Techada y Cerrada CUB: Costo Unitario Básico CUF: Costo Unitario Final
TA: Techada y Abierta MIN: Mejoras incorporadas FA: Factor de Ajuste
TSC: Techada Semi - Cerrada ET: Estudios Técnicos CUFA: Costo Unitario Final Ajustado
C: Cerrada ASES: Asesoría Técnicas y Legales
A: Abierta FIN: Financiamiento
NA: No Aplica ASV: Administración, Servicios y Ventas
Costo Nuevo de Reproducción - Edificaciones
Tasando Avalúo Fecha:
Distinguido con el N° 1, se ubica en la Avenida 1, Urbanización San Avaluador (I Etapa), Caserío El Valor, Parroquia Los Actuarios, Municipio Variable, Estado
Ístico.
01 de agosto de 2016
Identificación de la Bienhechuría Costo Directo Costos Asociados Costos y Ajustes
Ítem CANT.
VNR
(Bs.)
r
(%)
Vrn
(Bs.)
Bdep
(Bs.)
v u
(año)
ea
(año)
Ci
(%)
DAi
(Bs.)
VARHi
(Bs.)
1 90,00 37.802.570,28 10% 3.780.257,03 34.022.313,25 70 5 0,00 1.406.579,64 36.395.990,64
Total Bs. 36.395.990,64
Leyenda:
VNR: v u :
r: ea :
Vrn: Ci :
Bdep: DAi :
VARHi : Valor Actual por Ross Heidecke
Factor de rescate Edad Efectiva
Valor de Rescate Factor Heidecke (%)
Base de Depreciación Depreciación Acumulada
Valores Actuales de las Edificaciones
(Método de Ross-Heidecke)
Valor de Reposición Nuevo Vida Útil

Tipo de Inmueble
Contribución del
Valor de la Tierra
(C t )
Factor de
Comercialización
(FC)
Vivienda unifamiliar -media 0,10 1,20
A c : Área de Construcción (m
2
)= 90,00
C UC : Costo Unitario de la Construcción (Bs/m
2
)= 420.028,56
F C : Factor de Mercado o de Comercialización (adim)= 1,20
C H : Factor Heidecke (adim)= 0,00
Fr : Factor Rescate (adim)= 0,90
e a : Edad Aparente de la Construcción (años)= 5,00
v u : Vida Útil de la Construcción (años)= 70,00
δ : Factor de Depreciación (adim)= 0,04
C t : Contribución del valor de la Tierra (adim)= 0,10
Vi : Valor del Inmueble (Bs)= 49.630.896,33
V t : Valor del Terreno (Bs)= 4.963.089,63
V C :Valor Construcción (Bs)= 36.395.990,64
V me :Valor de las Máquinas y Equipos (Bs)= 0,00
V tcme :Valor Tierra, Construcción, Máquinas y Equipos (Bs)= 41.359.080,28
V i :Valor del Inmueble (Bs)= 49.630.896,33
A t :Área del Terreno (m
2
)= 90,00
V UT : Valor Unitario del Terreno (Bs/m
2
)= 55.145,44
V UC :Valor Unitario de Construcción (Bs/m
2
)= 551.454,40
Datos para la Simulación de Escenarios
Modelo Mandelblatt-Camacaro
Datos para el Cálculo del Valor del Inmueble
Resultados para el Valor del Inmueble y del Terreno
Factores para el Modelo Mandelblatt-Camacaro

Descripción Tipo de Variable
Distribución de
Probabilidad
Costo Construcción
Residencial
Explicativa - Continua Triangular
Factor de Comercialización Explicativa - Continua Triangular
Estado de Conservación Explicativa - Discreta Uniforme
Edad Efectiva Explicativa - Continua Beta Pert
Vida Útil Explicativa - Continua Beta Pert
Contribución del valor de la
tierra
Explicativa - Continua Triangular
Valor Unitario del Terreno Explicada - Continua Salida del Crystall Ball ©
Variables y Probabilidades

Variable
de entrada
Explicación
de variación
Ct 62,54%
FC 30,07%
CH 2,80%
ea 2,60%
CUC 1,90%
v u 0,08%
Análisis de sensibilidad

Mínimo Medio Máximo
Contributivo 46.955.378,35 49.178.750,56 51.468.022,72
Método
Valor del inmueble (Bs.)
Resultados probabilísticos

Nº Fuente de Información Ubicación
Precio
(Bs.)
Área
(m
2
)
P. U. Inmueble
(Bs./m
2
)
1
http://articulo.tuinmueble.com.ve/MLV-469442008-
casas-en-venta-_JM
San Avaluador 48.000.000,00 78,00 615.384,62
2
casas-en-venta-_JM
San Avaluador 40.500.000,00 86,00 470.930,23
3
casas-en-venta-_JM
San Avaluador 50.000.000,00 45,00 1.111.111,11
4
casas-en-venta-_JM
San Avaluador 53.000.000,00 62,00 854.838,71
5
casas-en-venta-_JM
San Avaluador 51.500.000,00 90,00 572.222,22
6
casas-en-venta-_JM
San Avaluador 55.000.000,00 88,00 625.000,00
7
casas-en-venta-_JM
San Avaluador 55.000.000,00 90,00 611.111,11
8
casas-en-venta-_JM
San Avaluador 56.500.000,00 67,00 843.283,58
9
casas-en-venta-_JM
San Avaluador 42.000.000,00 62,00 677.419,35
10
casas-en-venta-_JM
San Avaluador 55.000.000,00 90,00 611.111,11
Ofertas de viviendas unifamiliares
N°
Ph i
(UM/m
2
)
Ph i *
(UM/m
2
)
1 615.384,62 Estadísticos Valores 615.384,62
2 470.930,23 Media 699.241,21 NA
3 1.111.111,11 Desviación estándar 186.013,45 NA
4 854.838,71 Coeficiente de Variación 27% NA
5 572.222,22 Desviación media 142.301,96 572.222,22
6 625.000,00 Límite Mínimo 556.939,25 625.000,00
7 611.111,11 Límite máximo 841.543,16 611.111,11
8 843.283,58 NA
9 677.419,35 Estadísticos Valores 677.419,35
10 611.111,11 Media 618.708,07 611.111,11
11 Desviación estándar 33.982,38 NA
12 Coeficiente de Variación 5% NA
13 NA
14 Estadísticos Valores NA
15 Número de datos 6 NA
16 Grados de libertad 5 NA
17 Nivel de confianza 80% NA
18 t (0,90;4) 1,48 NA
19 Vu mín 598.232,76 NA
20 Vu máx 639.183,37 NA
Muestra original
Muestra Saneada
Intervalos de confianza

Método
V.U.
(Bs./m
2
)
P.P.
(%)
V.U.P.
(Bs./m
2
)
Contributivo 546.430,56 60% 327.858,34
Ofertas 618.708,07 40% 247.483,23
Total (Bs./m
2
) 575.341,56
Cliente: Fecha: 01 de agosto de 2016
Dirección:
Descripción
Área
(m
2
)
Valor Unitario
(Bs./m
2
)
Valor Actual
(Bs.)
Inmueble comercial 90,00 575.341,56 51.780.740,82
Total (Bs.)= 51.780.740,82
Redondeado Bs. 51.780.000,00
Ponderación de Resultados
Resumen de la Tasación del Inmueble Comercial
Tasando Avalúo
Distinguido con el N° 1, se ubica en la Avenida 1, Urbanización San Avaluador (I Etapa), Caserío El Valor,
Parroquia Los Actuarios, Municipio Variable, Estado Ístico.
Inmueble residencial

41.037.607,89
44.756.424,21
48.812.238,61
46.955.378,35
49.178.750,56
51.468.022,72
53.840.948,73
55.683.726,22
57.526.503,71
0,00
10.000.000,00
20.000.000,00
30.000.000,00
40.000.000,00
50.000.000,00
60.000.000,00
70.000.000,00
Mínimo Medio Máximo
Resultados comparativos - Enfoques metodológicos
Mercado Contributivo Ofertas

De la conclusiónDe la conclusión

Es indiscutible que el tratamiento de los datos de
mercado mediante la metodología científica garantiza
la calidad de los trabajos de estimación de los valores
inmobiliarios, siendo el Método Comparativo de Datos
de Mercado el más representativo para obtener
Valores Inmobiliarios de Mercado.
Cuando no existan condiciones para aplicar el
Método de Mercado, el Método Contributivo, utilizando
el Modelo Mandelblatt – Camacaro, se constituye en
una alternativa válida para obtener valores
determinísticos y probabilísticos del inmueble tasable.

Ejemplos de Aplicación
Ejemplos de Aplicación

De la variabilidad
De los factores del Método Contributivo
De la variabilidad
De los factores del Método Contributivo

El Método Contributivo en los Avalúos Inmobiliarios

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